導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯(cuò)過為您精心挑選的10篇商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

成本管理中存在的問題

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)起步較晚，許多管理理論和方法仍不成熟，在項(xiàng)目成本管理方面存在許多問題。結(jié)合我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，目前在其成本管理中存在的問題主要有以下幾點(diǎn)：

第一，商業(yè)項(xiàng)目套用住宅項(xiàng)目的成本管理體系。在既有住宅地產(chǎn)又有商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)通常是一個(gè)獨(dú)立的部門，與住宅地產(chǎn)的成本部門分開而論。正因如此，商業(yè)地產(chǎn)的成本管理并不能形成一個(gè)體系，無法對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做到全面的成本管控。由于成本管理體系的缺乏，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開展成本管理前，缺少組織架構(gòu)的支撐、沒有專職的成本管理者負(fù)責(zé)成本工作，從而難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成本管理需求。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前多采用住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的一套成本管理辦法來管理，只注重工程建設(shè)過程中的建安成本管理，在成本管理意識(shí)上沒有脫離造價(jià)成本的概念，沒有真正理解商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的含義。

第二，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒有專門的成本管理組織。在對(duì)五家大型地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織設(shè)置進(jìn)行深入研究后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)內(nèi)的組織構(gòu)架一般單獨(dú)設(shè)立商業(yè)管理公司或者商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)等。而考慮到在開發(fā)與建設(shè)階段能夠與住宅項(xiàng)目進(jìn)行資源共享，往往由負(fù)責(zé)住宅的設(shè)計(jì)、施工及成本等專業(yè)公司來負(fù)責(zé)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)好后再移交商業(yè)管理公司運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本管理依然套用住宅地產(chǎn)的成本部門來進(jìn)行，成本管理的組織設(shè)計(jì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒有針對(duì)性。

第三，缺乏全壽命周期的思想。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全壽命周期一般包括投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、前期招商、工程實(shí)施和商業(yè)運(yùn)營(yíng)五個(gè)階段，成本管理在項(xiàng)目的不同階段對(duì)項(xiàng)目影響的程度是不同的。

目前商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理普遍存在缺乏全壽命周期思想的問題，主要是對(duì)以下三個(gè)階段的重視程度不夠。

一是輕前期決策階段的成本管理。一些住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)后管理經(jīng)驗(yàn)不足，評(píng)估體質(zhì)不健全，成本決策指標(biāo)往往直接套用一般項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)，有可能導(dǎo)致成本決策失誤。前期決策失誤對(duì)項(xiàng)目成本的影響是不可逆的，后期只能通過削減利潤(rùn)來彌補(bǔ)。

二是輕設(shè)計(jì)階段的成本管理。一些開發(fā)商容易在設(shè)計(jì)階段忽視建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)設(shè)計(jì)的互相作用，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目建成后無法滿足商家的設(shè)店要求，后期不得不接受商家的整改意見，對(duì)已完工程進(jìn)行大量的拆除和新建，造成項(xiàng)目成本的極大浪費(fèi)。

三是輕運(yùn)營(yíng)階段的成本管理。許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理依然流于工程施工階段，對(duì)運(yùn)營(yíng)階段的成本管理重視度不夠，導(dǎo)致后期運(yùn)營(yíng)受阻。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)是，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資中，存在開發(fā)初期高利潤(rùn)，開發(fā)中期微利，運(yùn)營(yíng)期間無利甚至虧損的現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的一次性投資越大，項(xiàng)目質(zhì)量越好，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本越低。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命成本應(yīng)該選擇一個(gè)合理的質(zhì)量水平，如何處理一次性投資與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的平衡是目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要重視的問題。

解決措施及建議

一是建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫。重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本調(diào)研與成本數(shù)據(jù)分析，建立商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫。企_業(yè)應(yīng)重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)的積累，成立專門的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)搜集積累已完成商業(yè)項(xiàng)目的歷史數(shù)據(jù)及對(duì)同行業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，建立針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目投資評(píng)估指標(biāo)體系，提高決策準(zhǔn)確率。

二是建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)訂制相結(jié)合。寧波萬達(dá)置業(yè)的劉華指出，“訂單地產(chǎn)”模式是圍繞滿足主力店等商業(yè)的商務(wù)對(duì)接要求和開業(yè)前準(zhǔn)備工作要求來進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，是商業(yè)地產(chǎn)的核心內(nèi)容。在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該將建筑設(shè)計(jì)與商業(yè)訂制相結(jié)合，在招商前置的情況下，由商業(yè)設(shè)計(jì)指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)。同時(shí)，在滿足建筑設(shè)計(jì)的條件下，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合進(jìn)行優(yōu)化，能夠使得開發(fā)商和商家獲得最大商業(yè)利益。

三是將運(yùn)營(yíng)成本納人項(xiàng)目總成本綜合考慮。研究表明，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成中，項(xiàng)目前期成本占全壽命周期成本的7%-12%,建設(shè)階段成本占27%-28%左右，而運(yùn)營(yíng)及維修期的成本高達(dá)60-66%。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段通常要持續(xù)20年以上，因此，運(yùn)營(yíng)成本直接影響項(xiàng)目的收益情況。將運(yùn)營(yíng)成本納人項(xiàng)目總成本，在決策階段就進(jìn)行綜合考慮，選擇一個(gè)合理的運(yùn)營(yíng)成本，達(dá)到一次性投資與運(yùn)營(yíng)成本的平衡。

四是樹立可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念。能真正將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)起來，并實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利增長(zhǎng)，才稱得上是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功。不能可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成嚴(yán)重的資產(chǎn)滯后。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成開業(yè)后，后期運(yùn)營(yíng)過程中需要不斷進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理中，應(yīng)融入可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的理念，建立可持續(xù)的回報(bào)機(jī)制。

篇2

第一部分 項(xiàng)目總論

第二部分 項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

第三部分 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

第五部分 項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

第六部分 項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

第七部分 項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

第八部分 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

第九部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

第十部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

第十一部分 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

第十二部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總論

總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目背景

(一)項(xiàng)目名稱

(二)項(xiàng)目的承辦單位

(三)承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

(四)項(xiàng)目的主管部門

(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的

財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景

(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問題

(三)項(xiàng)目政策保障問題

(四)項(xiàng)目資金保障問題

(五)項(xiàng)目組織保障問題

(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問題

(七)項(xiàng)目人力保障問題

(八)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題

(九)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

(十)項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

(十一)項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使

審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。

第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景

(一)國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

(二)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

(三)……

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性

(一)經(jīng)濟(jì)可行性

(二)政策可行性

(三)技術(shù)可行性

(四)模式可行性

(五)組織和人力資源可行性

第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查

(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查

(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調(diào)查

(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查

(六)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)

市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品

未來市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在可行性研究工作報(bào)

告中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。

(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)

(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

(六)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展前景綜述

第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

(一)工藝設(shè)備選型

(二)工藝說明

(三)工藝流程

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷規(guī)劃方案

(一)營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃

(二)營(yíng)銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定

銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究報(bào)告中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國(guó)家部分收購(gòu)

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

(三)促銷策略

……

第五部分　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地

(一)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地地理位置

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地自然情況

(三)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地資源情況

(四)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

(五)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地人口情況

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土建總規(guī)

(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)

1、廠址

2、廠房建設(shè)內(nèi)容

3、廠房建設(shè)造價(jià)

(二)土建總圖布置

1、平面布置。列出項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序

和布置方案。

2、豎向布置

(1)場(chǎng)址地形條件

(2)豎向布置方案

(3)場(chǎng)地標(biāo)高及土石方工程量

3、技術(shù)改造項(xiàng)目原有建、構(gòu)筑物利用情況

4、總平面布置圖(技術(shù)改造項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置)

5、總平面布置主要指標(biāo)表

(三)場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸

1、場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

2、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

3、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

(四)項(xiàng)目土建及配套工程

1、項(xiàng)目占地

2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容

(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)

(六)項(xiàng)目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)

(一)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施

(三)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資源利用及能耗分析

(一)項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

(二)項(xiàng)目資源利用及能耗分析

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能方案

(一)項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目節(jié)能分析

四、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目消防方案

(一)項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目消防措施

(三)火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

(四)滅火系統(tǒng)

(五)消防知識(shí)教育

五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案

(一)項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)

(二)項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施

第七部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員

在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

(一)勞動(dòng)定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算

第八部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的各階段

(一)建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

(二)資金籌集安排

(三)技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

(四)勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

(五)施工準(zhǔn)備

(六)施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

(七)竣工驗(yàn)收

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

三、商業(yè)地產(chǎn)劑項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

(一)建設(shè)單位管理費(fèi)

(二)生產(chǎn)籌備費(fèi)

(三)生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

(四)辦公和生活家具購(gòu)置費(fèi)

(五)其他應(yīng)支出的費(fèi)用

第九部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總投資估算

圖：項(xiàng)目總投資估算體系

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金籌措

一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報(bào)告中，應(yīng)對(duì)每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對(duì)下列內(nèi)容加以說明：

(一)資金來源

(二)項(xiàng)目籌資方案

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資使用計(jì)劃

(一)投資使用計(jì)劃

(二)借款償還計(jì)劃

四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說明&財(cái)務(wù)測(cè)算假定

(一)計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明

(二)項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定

五、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

(一)直接成本

(二)工資及福利費(fèi)用

(三)折舊及攤銷

(四)工資及福利費(fèi)用

(五)修理費(fèi)

(六)財(cái)務(wù)費(fèi)用

(七)其他費(fèi)用

(八)財(cái)務(wù)費(fèi)用

(九)總成本費(fèi)用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

(一)銷售收入

(二)銷售稅金及附加

(三)增值稅

(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤(rùn)分配估算

八、現(xiàn)金流估算

(一)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算

(二)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算

九、不確定性分析

在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息的有限性，將來

的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不

確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。

(一)盈虧平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)

項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)

務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤(rùn)率、投

資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。

(一)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率(基準(zhǔn)

收益率)折算到建設(shè)期初(項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初)的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)

算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，

項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。

(二)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)

率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。

(三)投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)

回收期為例：

(l)計(jì)算公式

動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：

Pt=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1)+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)

正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

(2)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

1)Pt≤Pc(基準(zhǔn)投資回收期)時(shí)，說明項(xiàng)目(或方案)能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可

行的;

2)Pt>Pc時(shí)，則項(xiàng)目(或方案)不可行，應(yīng)予拒絕。

(四)項(xiàng)目投資收益率ROI

項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤(rùn)或營(yíng)運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前

利潤(rùn)(EBIT)與項(xiàng)目總投資(TI)的比率。總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總

投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門(行業(yè))平均投資利潤(rùn)率(或基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

(五)項(xiàng)目投資利稅率

項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額或平均年利

潤(rùn)總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門(行業(yè))平均投資利稅率(或基準(zhǔn)投資利稅率)時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮

接受。

(六)項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率(ROE)

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均凈利潤(rùn)

(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。

項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率高于同行業(yè)的凈利潤(rùn)率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率表示的盈利

能力滿足要求。

(七)項(xiàng)目測(cè)算核心指標(biāo)匯總表

二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國(guó)民

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)

算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析

和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率(EIRR)作為主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要

也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值(ENPV)指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)

值(ENPV)，經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)

行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

第十一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

五、其他相關(guān)粉線及防控措施

第十二部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

1、對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

2、對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說明

3、對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4、對(duì)應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見

5、對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見

6、可行性研究中主要爭(zhēng)議問題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊(cè)的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號(hào)。

1、項(xiàng)目建議書(初步可行性報(bào)告)

2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文

3、 廠址選擇報(bào)告書

4、 資源勘探報(bào)告

5、 貸款意向書

6、環(huán)境影響報(bào)告

7、 需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告

8、需要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告

9、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告

10、 引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件

11、其他主要對(duì)比方案說明

12、其他

三、附圖

1、 廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)

2、 總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)

篇3

引言

從上海發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的條件和目前發(fā)展現(xiàn)狀來看，可以進(jìn)一步依托上海整體的城市形象和經(jīng)濟(jì)實(shí)力、成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和高校資源以及基地周邊的配套設(shè)施，具備發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的條件和資源。本文提供了具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的供應(yīng)鏈商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)的產(chǎn)生機(jī)理、特征以及構(gòu)建方案。在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的供應(yīng)鏈商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)將能有效利用資源，達(dá)到整個(gè)系統(tǒng)成員共同發(fā)展的目標(biāo)。

一、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)

（一）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

所謂創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，就是指那些從個(gè)人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動(dòng)力的企業(yè)，以及那些通過對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的開發(fā)可創(chuàng)造潛在財(cái)富和就業(yè)機(jī)會(huì)的活動(dòng)。換言之，這就是要將知識(shí)的原創(chuàng)性與變化性融入具有豐富內(nèi)涵的文化之中，使它與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來，發(fā)揮出產(chǎn)業(yè)的功能。顯然，這是一種使知識(shí)與智能創(chuàng)造產(chǎn)值的過程。根據(jù)這個(gè)定義，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)包括廣告、建筑、美術(shù)和古董交易、手工藝、設(shè)計(jì)、時(shí)尚、電影、互動(dòng)休閑軟件、音樂、表演藝術(shù)、出版、軟件，以及電視、廣播等諸多部門，隨著信息技術(shù)的發(fā)展。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)所能涵蓋的行業(yè)已遠(yuǎn)不止這些，軟件、互聯(lián)網(wǎng)、動(dòng)漫及其衍生產(chǎn)業(yè)都能算進(jìn)該范疇。

（二）總部經(jīng)濟(jì)

總部經(jīng)濟(jì)是指跨國(guó)公司、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)總部（含地區(qū)總部）在區(qū)域中心或中心城市高度集聚，并通過調(diào)度資本、技術(shù)和人才等資源，對(duì)周邊甚至全球產(chǎn)生強(qiáng)烈輻射效應(yīng)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)對(duì)稅收的強(qiáng)勁貢獻(xiàn)勿庸置疑，以淮海路為例，企業(yè)天地這幢高品質(zhì)的辦公樓正是因?yàn)橛袔资遥纾憾虐睢⑻帐稀WC等世界500強(qiáng)企業(yè)和知名品牌企業(yè)的銷售、結(jié)算中心入駐其中成就這座辦公大廈月稅收過億元。

（三）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)

創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚作為產(chǎn)業(yè)集聚的新生族，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚是指創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)相互關(guān)聯(lián)的文化創(chuàng)意企業(yè)、專業(yè)供應(yīng)商、服務(wù)供應(yīng)商和相關(guān)機(jī)構(gòu)依據(jù)分工和合作關(guān)系形成的地理集中。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)集聚模式的新生族，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)集聚存在著一定的共生關(guān)系，一方面可以充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚的互惠共生性、知識(shí)資源互補(bǔ)性、競(jìng)爭(zhēng)協(xié)同性等優(yōu)勢(shì)，降低交易成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)；另一方面創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)可以充分發(fā)揮區(qū)域文化資源和智力資源，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的增值，產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，帶動(dòng)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化和專業(yè)化。

二、總部經(jīng)濟(jì)已成為提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要方式

（一）中國(guó)總部經(jīng)濟(jì)形成“總部――制造基地”合作模式

我國(guó)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)較為突出的特點(diǎn)是，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加深，北京、上海、廣州、深圳、上海等大城市在規(guī)模快速擴(kuò)張過程中，空間資源日益緊張，生產(chǎn)制造成本快速上升，一大批制造企業(yè)為降低生產(chǎn)成本，將制造基地從大城市向郊區(qū)縣甚至外地遷移，但仍把企業(yè)總部和研發(fā)、營(yíng)銷等高端環(huán)節(jié)留在大城市，以利用大城市人才、技術(shù)、信息等知識(shí)要素密集的優(yōu)勢(shì)，形成了“總部――制造基地”的合作模式。作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中最具有發(fā)展活力的經(jīng)濟(jì)圈，“長(zhǎng)三角”、“珠三角”和“環(huán)渤海”已成為我國(guó)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)域。其中長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展較成熟，“總部-加工基地”區(qū)域合作模式基本形成。

（二）選擇“總部經(jīng)濟(jì)+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”科學(xué)互動(dòng)模式的原因

受產(chǎn)品類型限制，以辦公為主，200～12000m2客戶，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)單位面積稅收產(chǎn)出最高；后續(xù)發(fā)展?jié)摿^好，預(yù)計(jì)年平均增長(zhǎng)40%，隨著企業(yè)發(fā)展稅收增加比更高；總部經(jīng)濟(jì)稅收優(yōu)勢(shì)明顯；軟件創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的高端組成部分，將對(duì)提升園區(qū)綜合商務(wù)服務(wù)起到重要作用，利用后續(xù)引進(jìn)總部企業(yè)。

（三）立足“總部經(jīng)濟(jì)+創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”模式，提高投資強(qiáng)度

中型企業(yè)總部的入駐將帶來較為穩(wěn)定的強(qiáng)勁稅源，總部企業(yè)將產(chǎn)生明顯的稅收集聚功能；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿^大，稅收躍升較快；創(chuàng)意型企業(yè)發(fā)展較為迅速，將產(chǎn)生更多的辦公用房需求，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，孵化功能明顯；企業(yè)及個(gè)人消費(fèi)將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)商務(wù)活動(dòng)及居民消費(fèi)的活躍度，帶動(dòng)商戶稅收。

（四）立足總部型創(chuàng)意園區(qū)模式，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)，輔助就業(yè)提升

中型企業(yè)總部的入駐將帶來較多的中高端人才需求；總部企業(yè)的規(guī)范培訓(xùn)制度將有利于提升區(qū)域人才競(jìng)爭(zhēng)力；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶來的就業(yè)崗位將直接對(duì)口“大學(xué)畢業(yè)生”；創(chuàng)意型企業(yè)屬于人力資源密集型企業(yè)，提供崗位較多；企業(yè)及個(gè)人消費(fèi)將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)商務(wù)活動(dòng)及居民消費(fèi)的活躍度，帶動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)的就業(yè)。

三、打造上海特色的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式

（一）“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部-制造基地”重點(diǎn)發(fā)展思路

目前，上海市從政策上重點(diǎn)扶持、優(yōu)先發(fā)展建筑設(shè)計(jì)、廣播影視、工藝美術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件設(shè)計(jì)、動(dòng)漫游戲、廣告設(shè)計(jì)、時(shí)尚設(shè)計(jì)、表演藝術(shù)、出版發(fā)行、工業(yè)設(shè)計(jì)等十大文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。考慮到長(zhǎng)三角地區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模。根據(jù)突出優(yōu)勢(shì)、錯(cuò)位發(fā)展的原則，上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路可綜合定位為：大力發(fā)展具有研發(fā)和設(shè)計(jì)功能的總部經(jīng)濟(jì)，以研發(fā)服務(wù)業(yè)、設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)為主、以文化傳媒業(yè)和咨詢服務(wù)業(yè)為輔，并以創(chuàng)意消費(fèi)業(yè)作為補(bǔ)充型輔助產(chǎn)業(yè)。使以上產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)各環(huán)節(jié)得到體現(xiàn)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。最終促進(jìn)形成一批產(chǎn)業(yè)集聚度高、特色突出鮮明、規(guī)模效益顯著的產(chǎn)業(yè)集群。

（二）案例分析

“城市新匯”在閘北區(qū)大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的大背景下，由金宏浦和新江實(shí)業(yè)傾力打造，所在區(qū)域軌道交通優(yōu)勢(shì)明顯，現(xiàn)有建筑條件優(yōu)秀，具備成為共和新路沿線的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的潛力。建筑面積22579.68m2，建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格突出，有潛質(zhì)成為共和新路沿線高品位建筑，易于吸引市中心區(qū)外遷客戶及區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)客戶；緊貼地鐵，對(duì)辦公樓具有天然優(yōu)勢(shì)（圖1、2）；區(qū)域內(nèi)景觀及動(dòng)線設(shè)計(jì)剛好符合目前市場(chǎng)流行的風(fēng)格，可能獲得市場(chǎng)較高的認(rèn)知度，例如：智造局、八號(hào)橋、智力園；主力樓適合總部企業(yè)面積需求，且能很好帶動(dòng)2#、3#辦公樓的租賃進(jìn)程。

1、建筑定位

“城市新匯”定位為北上海“時(shí)尚創(chuàng)意軟件園”，融合“新天地”+“8號(hào)橋”的創(chuàng)意產(chǎn)品展示功能，推出展示辦公全新理念；融合“創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”+“企業(yè)天地”的特點(diǎn)，形成以IT行業(yè)相關(guān)的總部型創(chuàng)意辦公模式；全力打造以軟件產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以總部經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，結(jié)合展示辦公的形態(tài)，力爭(zhēng)成為北上海全新時(shí)尚亮軟件創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（圖3）。其方案要點(diǎn)可概括如下：

充分突出5.6m“極至層高”展示區(qū)對(duì)總部企業(yè)及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)形象提升作用，盡量滿足高稅收企業(yè)需求；注重創(chuàng)智環(huán)境營(yíng)造，發(fā)掘品牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)的真正綜合功能。適合中型企業(yè)總部、軟件產(chǎn)業(yè)企業(yè)、成熟的外包服務(wù)業(yè)企業(yè)、可能產(chǎn)生優(yōu)質(zhì)稅收的其他企業(yè)；犧牲租金吸引前期入駐的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

2、“城市新匯”效益管理措施

（1）加大招商引資，建設(shè)特色樓宇，重點(diǎn)建設(shè)一批高檔辦公樓，加強(qiáng)對(duì)辦公樓的包裝策劃、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，重點(diǎn)引進(jìn)一批有影響力的國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)的區(qū)域總部或其分部、研發(fā)中心等，有針對(duì)性地引導(dǎo)建設(shè)形成一批區(qū)域性研發(fā)樓、創(chuàng)意樓、中介樓等特色商業(yè)辦公樓。提高辦公樓的利用效率，實(shí)現(xiàn)辦公樓經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

（2）做好功能布局，調(diào)節(jié)租金價(jià)格，辦公樓收益的主要來源為房屋租金，故制定合理的租金價(jià)格是保障辦公樓運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)條件。辦公樓的出租率與其收益成正比，那么提高辦公樓出租率則是擴(kuò)大收益的主要來源。在辦公樓的業(yè)態(tài)規(guī)劃及功能布局中，開發(fā)商盡量通過調(diào)整業(yè)態(tài)和功能布局，尋找承租能力強(qiáng)勁的業(yè)態(tài)入駐，提升租金價(jià)格，擴(kuò)大收益。

（3）推進(jìn)辦公樓現(xiàn)代化，開發(fā)節(jié)能辦公樓，通過科學(xué)的管理方法，降低辦公樓日常能耗，已達(dá)到節(jié)約開支的目的。應(yīng)以“環(huán)保、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水、節(jié)地”為基本要求，發(fā)展節(jié)能型辦公樓，建設(shè)高科技含量、高經(jīng)濟(jì)效益、低資源消耗、少環(huán)境污染的商業(yè)辦公樓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，要根據(jù)未來辦公樓經(jīng)濟(jì)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)的變動(dòng)以及辦公樓經(jīng)濟(jì)與整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的“軟化”趨勢(shì)，做出具有前瞻性的統(tǒng)籌安排。

四、結(jié)語

通過以“城市新匯”項(xiàng)目為核心的招商引資管理系統(tǒng)的建設(shè)，從宏觀上掌控好這個(gè)關(guān)系上海閘北經(jīng)濟(jì)發(fā)展大事的整體進(jìn)展情況，及時(shí)了解、解決項(xiàng)目推進(jìn)過程中遇到的問題，并能夠通過信息化的手段對(duì)企業(yè)提出的問題進(jìn)行快速辦理，為企業(yè)發(fā)展提供更好的服務(wù)，以此推動(dòng)城市、經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展。

篇4

【引言】BIM技術(shù)從傳統(tǒng)的應(yīng)用于工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段和建設(shè)階段，為項(xiàng)目的高效合理建設(shè)提供重要依據(jù)，到如今已經(jīng)更多的應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)維管理中。商業(yè)由于長(zhǎng)期人群密度高和設(shè)備的高負(fù)荷運(yùn)行，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種意想不到的情況，如何能快速找到問題的所在并盡快解決，是每一個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)所關(guān)注的重點(diǎn)問題，因此，將BIM技術(shù)的先進(jìn)理念應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)維管理中具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、BIM的概念

BIM是building information modeling 的簡(jiǎn)稱，即建筑信息模型。它是以建筑項(xiàng)目的各項(xiàng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎(chǔ)，建立建筑模型，并對(duì)相關(guān)細(xì)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備布置、性能指標(biāo)、造價(jià)成本等進(jìn)行分析，實(shí)時(shí)反映項(xiàng)目?jī)?nèi)部各個(gè)部位的狀況，具有為決策者提供直觀依據(jù)的作用。

二、BIM的特點(diǎn)

1、可視性

傳統(tǒng)的商業(yè)運(yùn)維管理，需要通過大量的商管和物業(yè)人員在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡邏，經(jīng)常對(duì)各種設(shè)備和物質(zhì)進(jìn)行維護(hù)和檢修。特別是當(dāng)某些設(shè)備出現(xiàn)故障的時(shí)候，根本就無從知道具體是哪個(gè)部位出現(xiàn)問題，需要花費(fèi)大量的時(shí)間來查找，效率極低。而在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，可以一目了然的顯示出哪個(gè)位置出現(xiàn)問題，定點(diǎn)對(duì)其進(jìn)行修理，達(dá)到高效快捷的目的。

2、智能性

在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，整個(gè)商業(yè)部分的施工圖紙和設(shè)備、管道的分布情況全部輸入在電腦中，它可以自動(dòng)監(jiān)控各個(gè)設(shè)備的運(yùn)行情況，和商業(yè)整體的人流量和平面布置情況。在需要的時(shí)候，可以直接顯示出各個(gè)需要的數(shù)據(jù)指標(biāo)（如熱工性能、設(shè)備的溫控情況等）。只要是我們需要的數(shù)據(jù)，都可以通過軟件來直觀的找到，并提前預(yù)告各處存在的隱患和問題，提醒商管人員提前進(jìn)行控制。

3、高效性

與傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)查找模式相比，它提前將整個(gè)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)平面和圖紙等傳輸進(jìn)電腦。通過三維建模的方式，可以直觀的顯示每一個(gè)設(shè)備存放位置、整體平面布置情況、人流量的顯示、各處性能指標(biāo)的運(yùn)行情況等。為各種突發(fā)問題的解決方案提出數(shù)據(jù)支持。

三、BIM在商業(yè)運(yùn)維管理中的具體應(yīng)用

1、故障分析可視化

在商場(chǎng)里，各設(shè)備由于長(zhǎng)期的高負(fù)荷運(yùn)行，經(jīng)過一定時(shí)期后會(huì)出現(xiàn)各種問題。比較常見的如空調(diào)管道不嚴(yán)密導(dǎo)致制冷效果不佳、線路老化導(dǎo)致部分區(qū)域經(jīng)常斷電、某些耗電大的店鋪集中使用大功率導(dǎo)致電壓跳閘、消防設(shè)施損壞等。出現(xiàn)問題時(shí)，通常都需要采取保修、處理、查找圖紙和問題來源、制定方案到處理等一系列繁瑣的過程，有時(shí)需要耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，對(duì)商戶造成比較大的影響，而且有時(shí)由于線路都已經(jīng)封閉，很難找出故障的具置。

因此，在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，可以采取3D建模的方式，將整個(gè)商業(yè)的運(yùn)行情況與軟件進(jìn)行聯(lián)動(dòng)。一旦某些部位出現(xiàn)問題，在軟件中就能及時(shí)的反映，并清晰的標(biāo)示出其部位，便于維修人員針對(duì)性的進(jìn)行處理，迅速解決問題。

2、隱蔽管線和設(shè)備的管理

現(xiàn)今的建筑工程中，管線大部分都是暗埋設(shè)在結(jié)構(gòu)墻體或者天花吊頂內(nèi)，而且施工企業(yè)在施工時(shí)，沒有完全按照設(shè)計(jì)圖紙的走向，具有太多的隨意性。當(dāng)施工單位和開發(fā)商的工程管理人員撤離后，開發(fā)商將商場(chǎng)移交給物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司（進(jìn)行管理？）。這部分工程維修人員沒有參與工程建設(shè)，根本就不知道里面管線的埋設(shè)情況，更不用說后期進(jìn)場(chǎng)的小商戶。因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)商戶在裝修時(shí)破壞了公共部位的管線，或者將一些不能砸的墻體砸壞，更有甚者破壞了整個(gè)大樓的高壓線路和天然氣管道的埋設(shè)，引起意想不到的安全事故。

這種時(shí)候，BIM技術(shù)的應(yīng)用就顯得尤為重要，它可以對(duì)各種管線的實(shí)際埋設(shè)情況進(jìn)行清晰的描述，指導(dǎo)商戶的裝修，顯示哪些部位可以拆改，哪些位置是不能觸碰的。同時(shí)對(duì)于已經(jīng)拆改的部位及時(shí)在軟件中進(jìn)行更新，實(shí)時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況與電腦進(jìn)行同步，確保管線和設(shè)備信息的完整和實(shí)效性。

3、公共安全管理的應(yīng)用

商場(chǎng)作為人們活動(dòng)的公共聚集場(chǎng)所，其安全管理要求非常高，最直接的就是人流的疏散和消防火災(zāi)等的應(yīng)急處理。在傳統(tǒng)模式下，都是發(fā)生了火災(zāi)之后，再來進(jìn)行處理和人流的疏散。而在基于BIM技術(shù)的軟件應(yīng)用模式下，可以提前進(jìn)行預(yù)防、報(bào)警和及時(shí)的處理。

還是以消防火災(zāi)為例，一旦某些區(qū)域有火災(zāi)發(fā)生的可能性和隱患，它可以通過煙感和溫感傳輸來的信號(hào)進(jìn)行快速的分析，分析是否有必要對(duì)其提前處理。一旦真正發(fā)生火災(zāi)，它可以及時(shí)顯示出具體火災(zāi)的部位和嚴(yán)重程度，同時(shí)周邊人群數(shù)量的多少、最近的消防疏散口的部位以及附近的工作人員有多少，最近的消防滅火設(shè)備的分布位置等。這便于管理人員迅速做好最合理化的處理辦法，調(diào)動(dòng)最近最有效的人員，采取最短的距離，拿到最實(shí)用的工具，將火勢(shì)給予熄滅，并對(duì)人群進(jìn)行疏散，減少傷亡。這比傳統(tǒng)的找圖紙確定位置，再來制定處理方案高效的多，效果也更加明顯。

4、能耗數(shù)據(jù)分析

商場(chǎng)通常水、電、空調(diào)和天然氣等都是由商管公司統(tǒng)一控制和安排的，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過程中，很多商管人員的專業(yè)水平其實(shí)是不夠的，很多時(shí)候，長(zhǎng)期將各設(shè)備處于高強(qiáng)度的運(yùn)行負(fù)荷下，造成較大的浪費(fèi)。如中央空調(diào)長(zhǎng)時(shí)間的開放，在溫度下降到一定溫度后，也無人關(guān)掉，造成一種過度制冷的情況。

通過BIM結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，使得日常能源管理監(jiān)控變得更加方便。通過安裝具有傳感功能的電表、水表、煤氣表后，可以實(shí)現(xiàn)建筑能耗數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)采集、傳輸、初步分析、定時(shí)定點(diǎn)上傳等基本功能，并具有較強(qiáng)的擴(kuò)展性。系統(tǒng)還可以實(shí)現(xiàn)室內(nèi)溫濕度的遠(yuǎn)程監(jiān)測(cè)，分析房間內(nèi)的實(shí)時(shí)溫濕度變化，配合節(jié)能運(yùn)行管理。在管理系統(tǒng)中可以及時(shí)收集所有能源信息，并且通過開發(fā)的能源管理功能模塊，對(duì)能源消耗情況進(jìn)行自動(dòng)統(tǒng)計(jì)分析，比如各區(qū)域，各戶主的每日用電量，每周用電量等，并對(duì)異常能源使用情況進(jìn)行警告或者標(biāo)識(shí)。

【結(jié)語】商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)維護(hù)是一個(gè)精細(xì)化的過程，在做好公共設(shè)備維護(hù)正常運(yùn)行的前提下，也要為廣大商戶提供專業(yè)化的指導(dǎo)。商業(yè)管理公司應(yīng)該更加深入的將BIM技術(shù)應(yīng)用到后期的運(yùn)維管理中，為廣大的顧客提供一個(gè)舒適溫馨的購(gòu)物休閑環(huán)境，才能將商業(yè)經(jīng)營(yíng)的更好。

篇5

1.商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介商業(yè)地產(chǎn)就是用于商業(yè)用途的地產(chǎn)，它區(qū)別于住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，具有其獨(dú)特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑、商用公寓、寫字樓、酒店、會(huì)議等形式。商業(yè)地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型里比較復(fù)雜的一種，因?yàn)樗P(guān)系到地產(chǎn)、商業(yè)和投資三個(gè)方面，同時(shí)又設(shè)計(jì)到開發(fā)商、投資商和消費(fèi)者，只有這幾種元素同時(shí)起作用，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才有可能成功。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來說，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，主要包括購(gòu)物中心、沿街商鋪、寫字樓、公寓、酒店、會(huì)議中心以及各類商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)一個(gè)場(chǎng)所。而新俠義的商業(yè)地產(chǎn)則專指用于流通服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括批發(fā)、零售、物流、餐飲、居民服務(wù)、健身休閑娛樂服務(wù)等商業(yè)物業(yè)設(shè)置，而本文中所研究的商業(yè)地產(chǎn)主要是研究狹隘概念下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在投資大、收益期長(zhǎng)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)復(fù)雜、規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大、風(fēng)險(xiǎn)高、收益性強(qiáng)等方面。商業(yè)地產(chǎn)投資大，這主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一般都建設(shè)在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業(yè)地產(chǎn)后期才可能盈利。但是現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的日益繁榮，土地的購(gòu)置成本開始增加，而土地作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中最重要的成本，隨著土地價(jià)格的日益增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的總投資也開始大幅提升。另外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的體量都比較大，尤其是購(gòu)物中心，其體量至少要求在5萬方以上，因此大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也直接導(dǎo)致投資成本的增加。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還具有收益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，一般都采取出租的方式來收回成本，但是商業(yè)地產(chǎn)收益期長(zhǎng)、見效慢，我們所熟知的一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回收期在10年左右，運(yùn)營(yíng)和策劃好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回收資金在6年-8年左右，根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們可以知曉，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂是所有地產(chǎn)形式中最慢收回成本的項(xiàng)目，因此市場(chǎng)上我們能夠看到的有名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多都是房地產(chǎn)大亨所建，有著專業(yè)的行業(yè)經(jīng)歷和雄厚的資金基礎(chǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)復(fù)雜，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃之初就有狠多工作要做，要對(duì)項(xiàng)目周邊的競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，同時(shí)要當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)能力、消費(fèi)偏好等進(jìn)行調(diào)查，只有這樣在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的過程中才不至于過高或者過低，滿足不了消費(fèi)者的需求。另外，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費(fèi)的動(dòng)線、周邊交通的管控、是否有公交車直達(dá)、停車是否方便等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)要考慮的因素；最后，商業(yè)地產(chǎn)還需把控的是在后期運(yùn)營(yíng)的過程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者提前做好規(guī)劃和籌謀。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大，這是因?yàn)楝F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)越來越大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者為了后期爭(zhēng)取更多的消費(fèi)者，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中開始標(biāo)新立異；另外，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)通常都會(huì)成為一個(gè)地方的地標(biāo)，比如萬達(dá)百貨廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)等，這些都成為一個(gè)地區(qū)的標(biāo)志，萬達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因?yàn)樗?dú)特的設(shè)計(jì)、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、舒適的購(gòu)物環(huán)境等，但是這樣的設(shè)計(jì)構(gòu)建在無形中卻也增加了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，同時(shí)導(dǎo)致開發(fā)成本的提高。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，上述我們已經(jīng)說過商業(yè)地產(chǎn)投資回收慢，需要經(jīng)過大約10年的時(shí)候才能夠收回成本，但是在這個(gè)過程中，要保證消費(fèi)者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動(dòng)來吸引消費(fèi)者，同時(shí)要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開發(fā)者在規(guī)劃的時(shí)候設(shè)想好；另外在這個(gè)過程中，還要考慮到我國(guó)政策的變化、宏觀經(jīng)濟(jì)的變化等帶來的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運(yùn)營(yíng)好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益性強(qiáng)，雖然上述我們已經(jīng)列舉了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的種種風(fēng)險(xiǎn)，但是還是有那么多的開發(fā)者選擇投入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益性強(qiáng)，不但能夠提升品牌的形象，同時(shí)隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開展還會(huì)帶來一些其他的附加值，而收益性強(qiáng)也成為眾多開發(fā)者投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最主要原因。比如上海東方明珠，現(xiàn)在已經(jīng)作為上海的地標(biāo)性建筑，也成為上海的名片和標(biāo)志；雖然很多人在電視劇里能夠經(jīng)常的看到東方明珠的身影，也對(duì)它一直很熟悉，但是有機(jī)會(huì)到上海的時(shí)候，還是希望能夠到現(xiàn)場(chǎng)去觀看去體驗(yàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境的關(guān)系

1.商業(yè)地產(chǎn)提升中小城市投資環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是和中小城市投資環(huán)境息息相關(guān)的，商業(yè)地產(chǎn)前期的發(fā)展和投入離不開中小城市的投資環(huán)境，但是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段后，又會(huì)對(duì)中小城市的發(fā)展起到一定的反哺作用，提升城市的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展力。首先，商業(yè)地產(chǎn)作為城市空間構(gòu)成要素之一，上述我們已經(jīng)說過，開發(fā)商通常會(huì)在設(shè)計(jì)上標(biāo)新立異，會(huì)有獨(dú)特的造型和舒適的內(nèi)部環(huán)境，而在后期的發(fā)展中，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)成為城市和區(qū)域的名片，成為該城市或者該區(qū)域的獨(dú)特標(biāo)志，對(duì)其他消費(fèi)者產(chǎn)生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬象城城等，凡是到這些地方的人，都會(huì)抽時(shí)間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于吸引周邊城市的消費(fèi)，提升城市的輻射能力具有相當(dāng)重要的作用。第二，商業(yè)地產(chǎn)有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費(fèi)能力。改革開放后我國(guó)居民的收入越來越高，消費(fèi)水平和審美能力也日益提高，人們開始追求美的東西，追求品牌效應(yīng)。而良好環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于吸引中高端品牌入駐具有強(qiáng)烈的吸引力，與傳統(tǒng)商場(chǎng)不同的是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費(fèi)人群提供舒適的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物體驗(yàn)。作為中高端品牌而言，他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)者能力、環(huán)境舒適度等都有較高的要求，而商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)境，對(duì)消費(fèi)和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿足中高端品牌的入駐條件，而這點(diǎn)對(duì)于提升中小城市的投資環(huán)境也較有助益。第三，商業(yè)地產(chǎn)有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于中高端品牌具有強(qiáng)烈的吸引力，而這點(diǎn)對(duì)于提升城市的消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次具有促進(jìn)作用；另外，商業(yè)地產(chǎn)舒適的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物體驗(yàn)，使得越來越多的人選擇去購(gòu)物和體驗(yàn)；加之人們消費(fèi)水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為高端人才消費(fèi)的必選之地，兩者相互結(jié)合相互促進(jìn)，提升中小城市的投資環(huán)境。

2.中小城市投資環(huán)境促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展城市投資環(huán)境包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件等，而這些環(huán)境共同構(gòu)成了一個(gè)有機(jī)的“生態(tài)系統(tǒng)”———城市投資環(huán)境。首先，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的形成奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。“沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒有上層建筑”，同樣沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展始于改革開放后人們生活水平的提高，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在這個(gè)基礎(chǔ)上我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始萌芽并快速發(fā)展，可見經(jīng)濟(jì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性。第二，市場(chǎng)環(huán)境的提升，加快了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度。改革開放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個(gè)基礎(chǔ)上，人們消費(fèi)水平和消費(fèi)意識(shí)的提升使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有了發(fā)展的土壤并快速成長(zhǎng)發(fā)展起來。另外，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和建設(shè)的過程中，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始競(jìng)爭(zhēng)，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠(chéng)意的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能最終贏得消費(fèi)者的青睞。第三，社會(huì)環(huán)境的變化，提升了商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國(guó)的人口開始不斷的向城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了城市各項(xiàng)交易的發(fā)展。而城市居民在這個(gè)過程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來，開始尋求更高水平的生活質(zhì)量，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為滿足人們這種需求的綜合體項(xiàng)目，則應(yīng)運(yùn)而生。最后，基礎(chǔ)設(shè)施的改善，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的合理布局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的要求較一般商業(yè)項(xiàng)目高，它不僅要求水、電、氣的穩(wěn)定供應(yīng)，同時(shí)對(duì)于其他基礎(chǔ)設(shè)施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)，影響人們對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的印象，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展。但是隨著我國(guó)目前基礎(chǔ)設(shè)備的日益完善，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)具備了在中小城市發(fā)展的條件和基礎(chǔ)，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展又將促進(jìn)中小地區(qū)城市建設(shè)更加完備的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法

1.投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法投資環(huán)境是一個(gè)綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經(jīng)從不同時(shí)間、空間、立場(chǎng)和角度探索出有效的評(píng)價(jià)方法，但是歸結(jié)起來，目前國(guó)內(nèi)外的投資環(huán)境主要有定性評(píng)價(jià)方法和定量評(píng)價(jià)方法兩種方式。其中定性評(píng)價(jià)方法包括冷熱過比較法、等級(jí)尺度法、多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法、道氏評(píng)估法、抽樣評(píng)價(jià)法等；定量評(píng)價(jià)法包括層析分析法、模糊綜合評(píng)判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關(guān)聯(lián)分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評(píng)價(jià)方法包括數(shù)據(jù)包絡(luò)分析、回歸分析模型、綜合指標(biāo)評(píng)分法、投資華景熟化度類型分析法等，這些都是中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境中會(huì)用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調(diào)研的過程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠形成互惠互利的關(guān)系。

2.商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法上述我們提到的是投資環(huán)境的評(píng)價(jià)方法，而商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法主要是用于區(qū)域性投資環(huán)境的研究，目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于這方面的研究文獻(xiàn)還都比較少，主要的方法有清華大學(xué)王松濤、陳偉等使用的聚類分析法；中北大學(xué)聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境之間的關(guān)系。

篇6

1.商業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)介商業(yè)地產(chǎn)就是用于商業(yè)用途的地產(chǎn)，它區(qū)別于住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)，具有其獨(dú)特的特性。它包括百貨、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑、商用公寓、寫字樓、酒店、會(huì)議等形式。商業(yè)地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型里比較復(fù)雜的一種，因?yàn)樗P(guān)系到地產(chǎn)、商業(yè)和投資三個(gè)方面，同時(shí)又設(shè)計(jì)到開發(fā)商、投資商和消費(fèi)者，只有這幾種元素同時(shí)起作用，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才有可能成功。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的概念具有廣義和狹義之分；從廣義上來說，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，主要包括購(gòu)物中心、沿街商鋪、寫字樓、公寓、酒店、會(huì)議中心以及各類商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)一個(gè)場(chǎng)所。而新俠義的商業(yè)地產(chǎn)則專指用于流通服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括批發(fā)、零售、物流、餐飲、居民服務(wù)、健身休閑娛樂服務(wù)等商業(yè)物業(yè)設(shè)置，而本文中所研究的商業(yè)地產(chǎn)主要是研究狹隘概念下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在投資大、收益期長(zhǎng)、開發(fā)運(yùn)營(yíng)復(fù)雜、規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大、風(fēng)險(xiǎn)高、收益性強(qiáng)等方面。商業(yè)地產(chǎn)投資大，這主要是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)一般都建設(shè)在城市的中心位置、人流量大的地方，只有這樣商業(yè)地產(chǎn)后期才可能盈利。但是現(xiàn)在隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的日益繁榮，土地的購(gòu)置成本開始增加，而土地作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中最重要的成本，隨著土地價(jià)格的日益增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的總投資也開始大幅提升。另外，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的體量都比較大，尤其是購(gòu)物中心，其體量至少要求在5萬方以上，因此大體量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也直接導(dǎo)致投資成本的增加。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還具有收益期長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，一般都采取出租的方式來收回成本，但是商業(yè)地產(chǎn)收益期長(zhǎng)、見效慢，我們所熟知的一般商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回收期在10年左右，運(yùn)營(yíng)和策劃好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目回收資金在6年-8年左右，根據(jù)這些數(shù)據(jù)我們可以知曉，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可謂是所有地產(chǎn)形式中最慢收回成本的項(xiàng)目，因此市場(chǎng)上我們能夠看到的有名的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多都是房地產(chǎn)大亨所建，有著專業(yè)的行業(yè)經(jīng)歷和雄厚的資金基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)復(fù)雜，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃之初就有狠多工作要做，要對(duì)項(xiàng)目周邊的競(jìng)品項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研，同時(shí)要當(dāng)?shù)厝藗兊南M(fèi)能力、消費(fèi)偏好等進(jìn)行調(diào)查，只有這樣在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位的過程中才不至于過高或者過低，滿足不了消費(fèi)者的需求。另外，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)過程中還要特別注意交通流線的布置、人們步行消費(fèi)的動(dòng)線、周邊交通的管控、是否有公交車直達(dá)、停車是否方便等，這些都是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)要考慮的因素；最后，商業(yè)地產(chǎn)還需把控的是在后期運(yùn)營(yíng)的過程中，商家要入駐哪些？入駐的品牌有哪些？如何配比？入駐商家的檔次是高是低等等，這些都需要商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者提前做好規(guī)劃和籌謀。商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)難度大，這是因?yàn)楝F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)越來越大，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者為了后期爭(zhēng)取更多的消費(fèi)者，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程中開始標(biāo)新立異；另外，現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)通常都會(huì)成為一個(gè)地方的地標(biāo)，比如萬達(dá)百貨廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)360廣場(chǎng)等，這些都成為一個(gè)地區(qū)的標(biāo)志，萬達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)和建造，在任何一次城市都是人流量聚集的地方，這是因?yàn)樗?dú)特的設(shè)計(jì)、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、舒適的購(gòu)物環(huán)境等，但是這樣的設(shè)計(jì)構(gòu)建在無形中卻也增加了商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的難度，同時(shí)導(dǎo)致開發(fā)成本的提高。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高，上述我們已經(jīng)說過商業(yè)地產(chǎn)投資回收慢，需要經(jīng)過大約10年的時(shí)候才能夠收回成本，但是在這個(gè)過程中，要保證消費(fèi)者的到訪率、要策劃新奇新穎的活動(dòng)來吸引消費(fèi)者，同時(shí)要保證入駐的商家能夠有利可賺，這些都需要開發(fā)者在規(guī)劃的時(shí)候設(shè)想好；另外在這個(gè)過程中，還要考慮到我國(guó)政策的變化、宏觀經(jīng)濟(jì)的變化等帶來的變化和變故，只有將這些因素都充分考慮，才有可能運(yùn)營(yíng)好商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益性強(qiáng)，雖然上述我們已經(jīng)列舉了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的種種風(fēng)險(xiǎn)，但是還是有那么多的開發(fā)者選擇投入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目收益性強(qiáng)，不但能夠提升品牌的形象，同時(shí)隨著商業(yè)經(jīng)營(yíng)的開展還會(huì)帶來一些其他的附加值，而收益性強(qiáng)也成為眾多開發(fā)者投身商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最主要原因。比如上海東方明珠，現(xiàn)在已經(jīng)作為上海的地標(biāo)性建筑，也成為上海的名片和標(biāo)志；雖然很多人在電視劇里能夠經(jīng)常的看到東方明珠的身影，也對(duì)它一直很熟悉，但是有機(jī)會(huì)到上海的時(shí)候，還是希望能夠到現(xiàn)場(chǎng)去觀看去體驗(yàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境的關(guān)系

1.商業(yè)地產(chǎn)提升中小城市投資環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是和中小城市投資環(huán)境息息相關(guān)的，商業(yè)地產(chǎn)前期的發(fā)展和投入離不開中小城市的投資環(huán)境，但是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到一定階段后，又會(huì)對(duì)中小城市的發(fā)展起到一定的反哺作用，提升城市的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展力。首先，商業(yè)地產(chǎn)作為城市空間構(gòu)成要素之一，上述我們已經(jīng)說過，開發(fā)商通常會(huì)在設(shè)計(jì)上標(biāo)新立異，會(huì)有獨(dú)特的造型和舒適的內(nèi)部環(huán)境，而在后期的發(fā)展中，這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)成為城市和區(qū)域的名片，成為該城市或者該區(qū)域的獨(dú)特標(biāo)志，對(duì)其他消費(fèi)者產(chǎn)生一定的吸引力。比如上海的東方明珠、成都的萬象城城等，凡是到這些地方的人，都會(huì)抽時(shí)間去觀看游覽一番以不枉此行，因此商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于吸引周邊城市的消費(fèi)，提升城市的輻射能力具有相當(dāng)重要的作用。第二，商業(yè)地產(chǎn)有利于吸引中高端品牌的投資，提升城市消費(fèi)能力。改革開放后我國(guó)居民的收入越來越高，消費(fèi)水平和審美能力也日益提高，人們開始追求美的東西，追求品牌效應(yīng)。而良好環(huán)境的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于吸引中高端品牌入駐具有強(qiáng)烈的吸引力，與傳統(tǒng)商場(chǎng)不同的是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)之初便大致定位為高端品牌，旨在為高消費(fèi)人群提供舒適的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物體驗(yàn)。作為中高端品牌而言，他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境、消費(fèi)者能力、環(huán)境舒適度等都有較高的要求，而商業(yè)地產(chǎn)的消費(fèi)環(huán)境，對(duì)消費(fèi)和人氣較高的聚集能力，剛好可以滿足中高端品牌的入駐條件，而這點(diǎn)對(duì)于提升中小城市的投資環(huán)境也較有助益。第三，商業(yè)地產(chǎn)有利于提升城市居民生活水平，吸引高端人才。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于中高端品牌具有強(qiáng)烈的吸引力，而這點(diǎn)對(duì)于提升城市的消費(fèi)能力和消費(fèi)檔次具有促進(jìn)作用；另外，商業(yè)地產(chǎn)舒適的購(gòu)物環(huán)境和購(gòu)物體驗(yàn)，使得越來越多的人選擇去購(gòu)物和體驗(yàn)；加之人們消費(fèi)水平的提高，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成為高端人才消費(fèi)的必選之地，兩者相互結(jié)合相互促進(jìn)，提升中小城市的投資環(huán)境。

2.中小城市投資環(huán)境促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展城市投資環(huán)境包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施條件等，而這些環(huán)境共同構(gòu)成了一個(gè)有機(jī)的“生態(tài)系統(tǒng)”———城市投資環(huán)境。首先，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展，為商業(yè)地產(chǎn)的形成奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。“沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒有上層建筑”，同樣沒有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)就沒有商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展始于改革開放后人們生活水平的提高，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，在這個(gè)基礎(chǔ)上我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始萌芽并快速發(fā)展，可見經(jīng)濟(jì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的重要性。第二，市場(chǎng)環(huán)境的提升，加快了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度。改革開放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，GDP快速增加，人們生活水平也得到顯著提高，在這個(gè)基礎(chǔ)上，人們消費(fèi)水平和消費(fèi)意識(shí)的提升使得商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有了發(fā)展的土壤并快速成長(zhǎng)發(fā)展起來。另外，在商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和建設(shè)的過程中，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始競(jìng)爭(zhēng)，使得其不得不更加的用心和別出心裁，只有最具誠(chéng)意的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目才能最終贏得消費(fèi)者的青睞。第三，社會(huì)環(huán)境的變化，提升了商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國(guó)的人口開始不斷的向城市轉(zhuǎn)移，促進(jìn)了城市各項(xiàng)交易的發(fā)展。而城市居民在這個(gè)過程中，也不斷的從繁忙的日常生活中解脫出來，開始尋求更高水平的生活質(zhì)量，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為滿足人們這種需求的綜合體項(xiàng)目，則應(yīng)運(yùn)而生。最后，基礎(chǔ)設(shè)施的改善，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的合理布局。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施的要求較一般商業(yè)項(xiàng)目高，它不僅要求水、電、氣的穩(wěn)定供應(yīng)，同時(shí)對(duì)于其他基礎(chǔ)設(shè)施的完善配備也有較高的要求，否則將直接影響到人們的購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)，影響人們對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的印象，進(jìn)而影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的發(fā)展。但是隨著我國(guó)目前基礎(chǔ)設(shè)備的日益完善，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)具備了在中小城市發(fā)展的條件和基礎(chǔ)，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展又將促進(jìn)中小地區(qū)城市建設(shè)更加完備的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法

1.投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法投資環(huán)境是一個(gè)綜合性、包含范圍很廣的概念，前人曾經(jīng)從不同時(shí)間、空間、立場(chǎng)和角度探索出有效的評(píng)價(jià)方法，但是歸結(jié)起來，目前國(guó)內(nèi)外的投資環(huán)境主要有定性評(píng)價(jià)方法和定量評(píng)價(jià)方法兩種方式。其中定性評(píng)價(jià)方法包括冷熱過比較法、等級(jí)尺度法、多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法、道氏評(píng)估法、抽樣評(píng)價(jià)法等；定量評(píng)價(jià)法包括層析分析法、模糊綜合評(píng)判法、因子分析法和主成分分析法、灰色關(guān)聯(lián)分析法等；而其他比較具有代表性的主觀評(píng)價(jià)方法包括數(shù)據(jù)包絡(luò)分析、回歸分析模型、綜合指標(biāo)評(píng)分法、投資華景熟化度類型分析法等，這些都是中小城市商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境中會(huì)用到的分析方法，方法各有不同操作方式各有利弊，但是卻都是為了在調(diào)研的過程中能夠做到客觀公正，以便于后期中小城市的投資環(huán)境和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目能夠形成互惠互利的關(guān)系。

2.商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法上述我們提到的是投資環(huán)境的評(píng)價(jià)方法，而商業(yè)地產(chǎn)的投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法主要是用于區(qū)域性投資環(huán)境的研究，目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于這方面的研究文獻(xiàn)還都比較少，主要的方法有清華大學(xué)王松濤、陳偉等使用的聚類分析法；中北大學(xué)聶振華等采用的主成分分析法；張偉采用的層析分析法等等，而如上所述，不管采用哪種分析方法，其最終的目的就是為了探討出商業(yè)地產(chǎn)與中小城市投資環(huán)境之間的關(guān)系。

篇7

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中,商業(yè)是核心和本質(zhì),項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗;地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā),附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體;資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的,商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成,相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色,并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作,這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外,還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇,并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)。

從功能來講,地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段,而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期,所以從這個(gè)角度上考慮,地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì),并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,具有先天優(yōu)勢(shì)。

萬達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì),通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本;通過耦合大型商業(yè),實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程;在資本運(yùn)營(yíng)上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

但萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注,它們分別是:

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn),以地產(chǎn)耦合商業(yè),地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外,資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外,還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃),并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)。

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng),無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ);商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合,而不僅僅以地產(chǎn)為載體,可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例,分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ),IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù),融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面:

地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展;近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端,直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合,占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址;用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合;在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制,獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

資本運(yùn)營(yíng):頤高通過購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán),并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式,主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機(jī)制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào));通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產(chǎn)投入;部分物業(yè)長(zhǎng)期持有,通過持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性,通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心;充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性;完善的退出機(jī)制,保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí),強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外,還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求,除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

篇8

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新亮點(diǎn)。近幾年來，商業(yè)地產(chǎn)投資也逐漸成為房地產(chǎn)投資者關(guān)注的新方向，并將成為未來幾年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的新趨勢(shì)。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中進(jìn)行有效的成本控制是提高商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的關(guān)鍵。

一、商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)、運(yùn)作模式及其開發(fā)程序

商業(yè)地產(chǎn)指的是專門用于商業(yè)發(fā)展的非住宅性房地產(chǎn)，比如寫字樓、飯店、酒店、旅館、商鋪商店、購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、商業(yè)街、ShoppingMALL等專屬于特定商業(yè)用途的房地產(chǎn)。

從根本上來講，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的重要反映，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要體現(xiàn)，它是城市住宅結(jié)構(gòu)發(fā)展變化的結(jié)果，也是一個(gè)城市從分散、單一向集中化、現(xiàn)代化轉(zhuǎn)變的重要體現(xiàn)。

(一)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)及其運(yùn)作模式

區(qū)別于一般房地產(chǎn)的開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)有其特定的投資特點(diǎn)和投資環(huán)境，也有著特定的高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程十分復(fù)雜，投入極為巨大，投資回收期很長(zhǎng)，從而決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)具有很大的挑戰(zhàn)性。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一般有三種運(yùn)作模式：一是只租不售，其優(yōu)點(diǎn)是：開發(fā)商始終掌握招商的主導(dǎo)權(quán)，能提升物業(yè)的價(jià)值，能很好的進(jìn)行融資；其缺點(diǎn)是：完全靠租賃收入來盈利，投資回收期長(zhǎng)，面臨的資金壓力大。二是只售不租，其優(yōu)點(diǎn)是：投資回收較快，風(fēng)險(xiǎn)較小；其缺點(diǎn)是：開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán)，招商難度加大，不利于物業(yè)升值。三是又售又租，即部分銷售部分出租，它綜合了前兩種模式的優(yōu)點(diǎn)，克服了前兩種模式的缺點(diǎn)，是現(xiàn)在比較流行的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式。

(二)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序

1、項(xiàng)目開發(fā)前的綜合分析和整體規(guī)劃

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)，在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前，進(jìn)行全面、細(xì)致的前期市場(chǎng)調(diào)研和綜合分析，并作出專業(yè)、成熟的項(xiàng)目開發(fā)策劃是非常必要的。任何投資都需要一個(gè)詳盡的投資策劃，作為商業(yè)地產(chǎn)投資，更需要進(jìn)行專業(yè)的投資策劃和成熟的項(xiàng)目策劃，并做好開發(fā)后期的營(yíng)銷策劃。在進(jìn)行項(xiàng)目策劃中，要進(jìn)行投資環(huán)境、投資風(fēng)險(xiǎn)以及投資效益的綜合分析，并做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位、項(xiàng)目主題概念定位、項(xiàng)目總體形象定位、項(xiàng)目開發(fā)過程綜合安排以及目標(biāo)客戶的精準(zhǔn)定位和價(jià)格定位等。

2、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃

房地產(chǎn)投資從根本上來說是一項(xiàng)大型營(yíng)銷活動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)的投資更需要進(jìn)行專業(yè)的營(yíng)銷策劃方能達(dá)到良好的投資回報(bào)。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃主要包括商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的策略、廣告宣傳策略、產(chǎn)品銷售策略、地產(chǎn)招商策略等，商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃是進(jìn)行地產(chǎn)投資做進(jìn)一步項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)，是制定有效地商業(yè)地產(chǎn)銷售目標(biāo)和項(xiàng)目開發(fā)過程安排的重要依據(jù)，也是保障商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目成功的重要前提。

眾所周知：市場(chǎng)=人口+購(gòu)買力+購(gòu)買欲望，其中具有決定意義的是購(gòu)買力，但只有三者結(jié)合才能構(gòu)成現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)，故無論是選址，還是定目標(biāo)客戶、規(guī)模大小、運(yùn)營(yíng)模式，都須同時(shí)考慮這三個(gè)因素，缺一不可。

3、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的最終目的是盈利，因此，精準(zhǔn)確定商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的目標(biāo)客戶，并作出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位是進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重。一般來講，商業(yè)地產(chǎn)所面對(duì)的客戶分兩個(gè)層次：銷售階段的商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)者；物業(yè)經(jīng)營(yíng)階段的最終購(gòu)買者（消費(fèi)者）。

針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)面臨客戶的具體狀況，在進(jìn)行項(xiàng)目投資策劃時(shí)，就要周全考慮商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)者的需求特點(diǎn)和最終購(gòu)買者的需求特性，并分析其不同的消費(fèi)心理和消費(fèi)行為，為所投資的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目做出準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

4、項(xiàng)目開發(fā)要進(jìn)行有效的資源整合

在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，要特別注重對(duì)客觀資源的有效整合，把松散的、分離的資源經(jīng)過有效整合，使其為整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)。通常來講，這些客觀資源都是隱性的、需要深入挖掘才能發(fā)現(xiàn)的，項(xiàng)目投資者要善于發(fā)現(xiàn)挖掘，并積極提煉，使之整合在一起的，最大程度的為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)。

5、項(xiàng)目開發(fā)要以人為本，努力挖掘人文亮點(diǎn)

在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)中，項(xiàng)目投資者的目的都是投資回報(bào)，然而，在進(jìn)行項(xiàng)目操作過程中，要以人為本，注重挖掘傳統(tǒng)文化、區(qū)域特點(diǎn)、民族特色等文化因素，使項(xiàng)目投資更富有人文性，把傳統(tǒng)的空間及現(xiàn)代的文明元素相結(jié)合，建設(shè)舒適宜人、極具特色、富有人文性的現(xiàn)代商業(yè)空間，以滿足現(xiàn)代人對(duì)經(jīng)濟(jì)生活的需要。

6、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

經(jīng)過上述幾個(gè)方面的可行性研究分析，接下來就是進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)十分重要，有研究表明，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響達(dá)75%以上。一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)過前期的可行性分析，就確定了業(yè)態(tài)，確定了主力店，也就明確了客戶的需求，決定了商業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式，從而最大限度地避免了規(guī)劃設(shè)計(jì)的盲目性，降低了設(shè)計(jì)圖紙翻來覆去更改的頻度，也有效地控制了項(xiàng)目成本和工程造價(jià)。工程規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，建造成本就已基本確定，要更改是很難的了。

此外，在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，尤其還要關(guān)注：交通體系布局要合理，人車要分流，上下要方便，卸貨區(qū)域的安排；高度、荷載要根據(jù)業(yè)態(tài)需求確定；此外，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)還要盡可能留有余地，以供變化之需。

工程招投標(biāo)、工程施工、工程監(jiān)理、竣工驗(yàn)收、交付使用、物業(yè)管理、開業(yè)經(jīng)營(yíng)等等，在此不再贅述。

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期策劃費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、工程施工費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，進(jìn)行有效的成本控制是降低開發(fā)成本，提高開發(fā)效益的重中之重。本文從項(xiàng)目開發(fā)的不同階段及開發(fā)商內(nèi)部管理機(jī)制的完善兩個(gè)角度，闡述商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本控制措施。

(一)項(xiàng)目開發(fā)不同階段成本控制的措施

1、項(xiàng)目開發(fā)前期的成本控制

在項(xiàng)目開發(fā)前期，當(dāng)投資決策已然確定項(xiàng)目開發(fā)的地點(diǎn)以后，首先要做好項(xiàng)目的市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估，如項(xiàng)目的征地、拆遷、補(bǔ)償、安置；開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及建設(shè)方案的設(shè)計(jì)制定；項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)成本以及資金的籌措等。

工程規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少。

同時(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)前期，要積極做好市場(chǎng)調(diào)研工作，并對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行系統(tǒng)的研究分析，如開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算、完整的項(xiàng)目投資估算等。在可行性研究報(bào)告中，應(yīng)該明確整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的各項(xiàng)初步技術(shù)所涉及到的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，這將直接決定著整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的投資成敗。

此外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該做好開發(fā)項(xiàng)目的報(bào)建工作。要積極整合資源，爭(zhēng)取有利的規(guī)劃條件，以有效進(jìn)行成本費(fèi)用的控制。項(xiàng)目開發(fā)前期成本的控制，關(guān)鍵在于前期費(fèi)用、投資成本及投資利潤(rùn)的有效估算，以做出準(zhǔn)確的項(xiàng)目決策，從源頭上避免決策失誤所帶來的損失，同時(shí)也要考慮到資源的充分利用，盡可能的利用有限的資源創(chuàng)造出更多的價(jià)值，以提高投資回報(bào)。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是高風(fēng)險(xiǎn)、高挑戰(zhàn)性的投資，地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段對(duì)有效進(jìn)行成本控制也顯得格外重要。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)過程中，要全盤考慮項(xiàng)目開發(fā)的綜合因素，既不片面強(qiáng)調(diào)節(jié)約，也不能只重視采用新技術(shù)而忽視成本的控制。這就要求在設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要通過項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)、項(xiàng)目施工預(yù)算、設(shè)計(jì)概算等方式，把項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化選擇，從各個(gè)環(huán)節(jié)降低建筑安裝費(fèi)用、工程施工費(fèi)用、投資企業(yè)的支出成本等，以達(dá)到有效的降低項(xiàng)目開發(fā)成本的目的，最終實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

3、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施階段的成本控制

在商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制是最具體、最繁雜的，也是影響項(xiàng)目開發(fā)成本的關(guān)鍵時(shí)期。

(二)嚴(yán)格進(jìn)行項(xiàng)目施工的招標(biāo)

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)實(shí)施階段，要嚴(yán)格按照工程量的清單報(bào)價(jià)進(jìn)行招標(biāo)，不要不切實(shí)際的增加工程量或減少工程量，更不能脫離嚴(yán)格設(shè)計(jì)的工程量報(bào)價(jià)去亂招標(biāo)。

(三)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的控制和管理

在地產(chǎn)項(xiàng)目的施工過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行施工現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)章制度，加強(qiáng)管理和控制，要確保盡可能地減少設(shè)計(jì)變更，切切實(shí)實(shí)的保障施工設(shè)備和建筑材料的質(zhì)量，把好價(jià)格關(guān)。這個(gè)階段的控制和管理是直接影響到項(xiàng)目工程質(zhì)量以及使用價(jià)值的關(guān)鍵時(shí)期，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資成本控制起著舉足輕重的作用。

(四)做好開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的成本控制

商業(yè)地產(chǎn)投資的最終目的是創(chuàng)造盈利，使投資回報(bào)最大化。因此，市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)節(jié)的成本控制是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的后期階段。該階段的成本控制主要包括營(yíng)銷管理的費(fèi)用、銷售操作費(fèi)用、銷售稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用等方面。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的銷售，為有效控制銷售成本，投資企業(yè)就要針對(duì)具體的銷售情況，做出最優(yōu)的決策以有效降低銷售階段的成本費(fèi)用。一般來講，投資企業(yè)在銷售階段初期，都會(huì)制定出科學(xué)合理的投資成本目標(biāo)體系，這樣就比較明確的劃分了經(jīng)濟(jì)責(zé)任，做到各個(gè)銷售環(huán)節(jié)的權(quán)責(zé)明確，易于計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的租賃，應(yīng)該做好營(yíng)銷推廣工作，充分利用企業(yè)內(nèi)外部資源，挖掘企業(yè)內(nèi)外部潛力，制定一套切實(shí)可行的租賃方案，盡力采用性價(jià)比高的營(yíng)銷方式，提高營(yíng)銷推廣費(fèi)用的使用效果，從而，達(dá)到合理有效降低營(yíng)銷環(huán)節(jié)成本的目的。

(五)商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)自身的完善對(duì)成本控制的影響

1、強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系

商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)的內(nèi)部管理是做好成本控制的基本因素，通過強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部管理，以完善的內(nèi)部控制體系來有效推動(dòng)項(xiàng)目成本的控制是降低項(xiàng)目成本的有效途徑。同時(shí)，投資企業(yè)要加強(qiáng)和完善監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部分之間的監(jiān)督的同時(shí)，也要加大企業(yè)外部專業(yè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，加大施工管理力度，加強(qiáng)施工監(jiān)理和投資監(jiān)理等。

2、樹立成本的系統(tǒng)管理理念

商業(yè)地產(chǎn)投資企業(yè)應(yīng)該積極樹立正確的成本系統(tǒng)管理理念，把企業(yè)的成本管理看做是一項(xiàng)需要徹底執(zhí)行的系統(tǒng)性工程。投資企業(yè)要樹立整體和全局觀念，切切實(shí)實(shí)的系統(tǒng)研究關(guān)于成本管理的內(nèi)容、對(duì)象、方法等各項(xiàng)因素。從整體來看，投資企業(yè)的成本管理涉及到企業(yè)的管理層以及企業(yè)的每一個(gè)部門、每一個(gè)員工，因此，企業(yè)所有人員都是成本控制的參與者和執(zhí)行者，每個(gè)人都應(yīng)該明確自身所負(fù)的責(zé)任，都要有成本控制的觀念，實(shí)時(shí)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制。

3、注重對(duì)項(xiàng)目成本資料和信息的管理。

在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，所涉及的商業(yè)項(xiàng)目復(fù)雜多變，而且關(guān)系到許多利益主體，因此，及時(shí)將項(xiàng)目過程中的施工圖紙、招標(biāo)圖、招標(biāo)文件、合同文件、來往信函、指令單、報(bào)價(jià)表、水電費(fèi)用、獎(jiǎng)懲通知單等資料進(jìn)行歸檔整理，可以為整個(gè)項(xiàng)目的操作打下良好的資料基礎(chǔ)，為成本的控制提供有利依據(jù)。

同時(shí)，也要注重建立并完善商業(yè)地產(chǎn)投資過程中所涉及到的成本資料的電子信息管理，通過電子信息資料的管理，可以減少重復(fù)工作，提高工作效率。

三、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn)決定了對(duì)其成本控制的特殊性。投資企業(yè)要根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目的實(shí)際情況，采取適合企業(yè)自身的措施，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行控制，實(shí)現(xiàn)良好的企業(yè)效益和社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

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篇9

商業(yè)地產(chǎn)熱潮仍在持續(xù)，土地市場(chǎng)上商業(yè)地塊接連出現(xiàn)地王。這一輪的商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展，也暴露出商業(yè)地產(chǎn)的諸多問題：兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，商業(yè)用地供應(yīng)增加，大量資金流入商業(yè)地產(chǎn)，大量企業(yè)轉(zhuǎn)型開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，最終導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量劇增，購(gòu)物中心遍地開花，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)慘烈，缺乏成熟的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。

而商業(yè)地產(chǎn)的過度開發(fā)，也帶來了高空置率。數(shù)據(jù)顯示，2012年，中國(guó)大城市的購(gòu)物中心整體空置率上升。二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%，而在一線城市，空置率從2011年的7.9%增加至今年的8 .4%。

加上行業(yè)不景氣，零售商對(duì)未來的不確定性，導(dǎo)致其開店速度放緩，或?qū)⑦M(jìn)一步加劇了商鋪空置率。過剩的供應(yīng)與有限的需求共存的市場(chǎng)，未來的商業(yè)地產(chǎn)將面臨前所未有的考驗(yàn)。

仍受追捧

2010年住宅市場(chǎng)全面限購(gòu)以來，眾多品牌房企紛紛宣布拓展商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，自2010年開始，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的月均開發(fā)增速達(dá)到了25%以上，是同期住宅開發(fā)投資增速的1.5倍，2012年上半年更是達(dá)到2倍。

這似乎更加刺激了開發(fā)商的熱情，被稱為“房產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)”的十大代表企業(yè)中大部分計(jì)劃提高商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)比重。

以住宅地產(chǎn)為主的行業(yè)巨頭萬科，也早已低調(diào)布局商業(yè)地產(chǎn)，目前已初具規(guī)模。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，萬科在全國(guó)已經(jīng)有17個(gè)城市綜合體項(xiàng)目正在操作，非住宅業(yè)務(wù)的占比將從目前的10%逐步擴(kuò)大到20%。

保利地產(chǎn)在2012年半年報(bào)中透露，將重點(diǎn)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的比例將保持在3：7；中海地產(chǎn)也披露，公司商業(yè)地產(chǎn)在未來資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)中將上升至20%。

就連一直專注于住宅開發(fā)的綠地集團(tuán)也開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，綠地董事長(zhǎng)張玉良年前接受采訪時(shí)透露，目前綠地已經(jīng)把40%的開發(fā)量都放在商業(yè)地產(chǎn)上，這也意味著綠地戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型重攻商業(yè)地產(chǎn)。

而在過去的一年里，商業(yè)地產(chǎn)的吸金能力，也沒讓投資者失望。

以武漢為例，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2012年武漢全年甲級(jí)寫字樓吸納量超過過去三年的總和，為11.09萬方，創(chuàng)歷史之最；武漢甲級(jí)寫字樓租金漲幅在全國(guó)重點(diǎn)城市中居首位，全年上漲22.4%至每平方米每月94.1元；2012年武漢商圈中首層臨街商鋪?zhàn)饨鹕蠞q至每平方米每月532元，和去年相比上漲4.3%。

2月初，在武漢舉行一次的土地拍賣中，恒隆地產(chǎn)以底價(jià)33億元將一幅商業(yè)地塊收入囊中。據(jù)恒隆地產(chǎn)透露，此次武漢項(xiàng)目計(jì)劃投資約120億元，并將當(dāng)做商業(yè)綜合物業(yè)項(xiàng)目作長(zhǎng)期投資，當(dāng)中包括世界級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)、辦公大樓及公寓式酒店。

已經(jīng)在武漢深耕多年的華潤(rùn)地產(chǎn)也宣布，2013年將進(jìn)軍武漢商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在臺(tái)北路投資130億元打造華潤(rùn)中心項(xiàng)目，將建設(shè)集高端購(gòu)物中心、甲級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、特色商業(yè)街和高檔住宅于一體的地標(biāo)性都市綜合體。

事實(shí)上，除“先行者”萬達(dá)、南國(guó)置業(yè)外，本土開發(fā)商福星惠譽(yù)及外來的綠地、和記黃埔等巨頭都已經(jīng)加大了商業(yè)地產(chǎn)的布局。項(xiàng)目體量少則幾十萬平方米，多則上百萬平方米。武漢目前的商業(yè)綜合體地圖上，已經(jīng)排列了40多個(gè)項(xiàng)目，據(jù)億房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示：2012年，武漢市非住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為4500畝，同比2011年增長(zhǎng)近3倍，環(huán)比上漲幅度為13.6%。

“兩年多的住宅調(diào)控促使資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，武漢商鋪近一兩年供應(yīng)明顯增多，購(gòu)物中心遍地開花，所導(dǎo)致的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈。2013年，主要商圈的升級(jí)改造即將完成，地鐵帶來的人流匯聚給商戶極大的信心，但如何將這些人流量轉(zhuǎn)化成目標(biāo)消費(fèi)群將是業(yè)界不得不思索的問題。”戴德梁行在武漢2012年第四季度報(bào)告中稱。

快觸警戒線

商業(yè)地產(chǎn)熱火朝天的背后，暴露的問題也層出不窮。

武漢萬畝工業(yè)園陷“空城危機(jī)”，空置率達(dá)90%；武漢商圈租金跳漲，迫使店鋪“轉(zhuǎn)場(chǎng)”；漢口某地下商業(yè)項(xiàng)目屬人防工程，只有使用權(quán)，辦不了房產(chǎn)證；武昌沙湖某商鋪號(hào)稱于地鐵出站口，但最后出站口變動(dòng)，讓買鋪者花了高價(jià)買了張“空頭支票”；江漢路某商業(yè)項(xiàng)目，開業(yè)半年來始終沒有人氣，商家普遍虧損數(shù)萬元……

“近年來武漢綜合體項(xiàng)目如雨后春筍一般都冒出來，幾乎無一例外地復(fù)制購(gòu)物中心+商業(yè)街+酒店+寫字樓+公寓的模式。”億房網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)主編米浩表示，在同一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)往往存在多個(gè)定位相同、功能類似的商業(yè)項(xiàng)目，這種現(xiàn)象已經(jīng)暴露出商家競(jìng)爭(zhēng)加劇、空置門店增多、商戶生存困難等問題，而到最后買單的還是投資者。

2012年中旬，由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院推出的《流通藍(lán)皮書：中國(guó)商業(yè)發(fā)展報(bào)告（2011-2012）》指出，本輪商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)或?qū)?dǎo)致以下后果：大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得不到客群的支撐，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。

不少本土地產(chǎn)企業(yè)開始正視這一點(diǎn)，在商鋪銷售上，融入了更多概念炒作。如，2012年面世的多數(shù)城市綜合體，都以地鐵2環(huán)線即將開通為由頭，打出地鐵商業(yè)的旗號(hào)；其中的一部分，挖掘地下空間，打造地上地下商業(yè)組合拳；而幾乎所有商鋪，都宣傳最少5年35%的投資回報(bào)率。

然而，在中國(guó)指數(shù)研究院華中分院研究副總監(jiān)李國(guó)政看來，無論地鐵商業(yè)或是高額投資回報(bào)率，都只是宣傳手段，若項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不成功，5年35%投資回報(bào)率的承諾，也只是泡影。在目前激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，要脫穎而出，最重要的就是打造差異化產(chǎn)品。“國(guó)外成功的商業(yè)項(xiàng)目，一定是經(jīng)過詳盡的市場(chǎng)調(diào)研，鎖定某一類人群，打造專屬于他們的商業(yè)項(xiàng)目。”

篇10

與馮暉對(duì)坐在咖啡廳里，感受一位年輕企業(yè)家的內(nèi)心獨(dú)白以及其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的信心、希望、憂慮與設(shè)想......

充滿誘惑力的大蛋糕

記者：你把自己定位于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)策略供應(yīng)商，為什么對(duì)商業(yè)地產(chǎn)情有獨(dú)鐘？

馮暉：我在十年前就預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)在新世紀(jì)必然有一個(gè)蓬勃發(fā)展的機(jī)遇，就想通過一個(gè)個(gè)的案例，把商業(yè)地產(chǎn)的理論體系和專業(yè)化服務(wù)做起來。因?yàn)閷?duì)于我們地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)來說，住宅地產(chǎn)的發(fā)展空間越來越窄了，一是住宅地產(chǎn)市場(chǎng)越來越趨于平穩(wěn)和理性，最后達(dá)到市場(chǎng)平衡，房地產(chǎn)行業(yè)需要新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；二是住宅產(chǎn)品沒有再生性，屬于消費(fèi)性地產(chǎn)，使用年限是70年，人們住在里面，變動(dòng)性很小，即使二手房交易，也是一般的房屋買賣，對(duì)我來說，感到缺乏挑戰(zhàn)性。而商業(yè)地產(chǎn)就不同了，它的使用年限是40年，具有更新?lián)Q代性，尤其是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)比較起來，具有五大特點(diǎn)：一是價(jià)值高；二是可以永續(xù)經(jīng)營(yíng)；三是充分享受物業(yè)的增值；四是它延伸出來的邊際效益和回報(bào)是住宅所沒有的；五是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，所以它屬于動(dòng)力地產(chǎn)的范疇。

我國(guó)目前正處于城市化高速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)使傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)發(fā)生裂變，這是一個(gè)充滿挑戰(zhàn)的事業(yè)。城市能將商業(yè)的價(jià)值無限擴(kuò)大，并為商業(yè)的現(xiàn)代化、多元化提供最現(xiàn)實(shí)最厚重的載體。因此，商業(yè)與地產(chǎn)的聯(lián)動(dòng)，實(shí)質(zhì)上就是將城市經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)重量級(jí)板塊粘合在一起，形成城市化的“拳頭產(chǎn)品”――商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在從長(zhǎng)達(dá)10年的沉寂中走出，并快速升溫。去年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)更顯蓬勃發(fā)展，各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍，成為房地產(chǎn)開發(fā)中極具潛力的投資型項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向動(dòng)力型地產(chǎn)裂變。

發(fā)展商不能往火坑里跳

記者：有人說，商業(yè)地產(chǎn)賣的越好死得越快，這話有道理嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就要遵循商業(yè)規(guī)律。一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，有四個(gè)重要因素，其一是選址和定位；其二是商店和商品的規(guī)劃；其三是商戶組合；其四是經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)，“商業(yè)”是靈魂，地產(chǎn)是載體， 正因?yàn)樵S多開發(fā)商是初次涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，所以犯了原則性錯(cuò)誤：用住宅開發(fā)的思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以住宅開發(fā)一次性收益代替商業(yè)地產(chǎn)靠物業(yè)升值贏得長(zhǎng)線投資回報(bào)和現(xiàn)金流的獲益方式。

這么多年，全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的個(gè)案極少，失敗的則比比皆是。沒有足夠的資金實(shí)力、沒有等待漫長(zhǎng)的回報(bào)期的耐心、沒有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)就不要涉足商業(yè)地產(chǎn)！這是有道理的。投資商業(yè)地產(chǎn)如果沒有一定的投資分析和中長(zhǎng)線投資技巧、預(yù)測(cè)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，就最好謹(jǐn)慎為之。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)比住宅地產(chǎn)還要厲害，沒實(shí)力、沒耐心、沒經(jīng)驗(yàn)無異于玩火。

記者：你對(duì)目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的形勢(shì)有何看法與見解？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)更容易導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗耐顿Y量越大，回收期更長(zhǎng)，投資下去，如果后續(xù)經(jīng)營(yíng)不好，很難取得理想的回報(bào)效益。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)整個(gè)城市的影響更大，而且影響是多方面的。如果一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗，投資者的資金收不回來，開發(fā)商是沒有第二次生命的，經(jīng)營(yíng)者的資金沉淀在鋪位上，對(duì)專業(yè)管理者意味著管理的失敗，對(duì)終端消費(fèi)者來說是享受服務(wù)方面的損失，從政府的角度看是城市規(guī)劃建設(shè)的一個(gè)敗筆，因?yàn)榇蟮纳虡I(yè)項(xiàng)目都是城市規(guī)劃的重要課題。

當(dāng)前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀有六個(gè)方面：一是有的發(fā)展商因?yàn)閷?duì)商業(yè)不了解，導(dǎo)致對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)十分盲目，并急于追求短期的回報(bào)和資金回籠，這種情況下，成功的可能性很小；未來兩年，隨著眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)，很多分割產(chǎn)權(quán)出讓的項(xiàng)目可能會(huì)有大批投資商業(yè)面積卻收不到預(yù)期回報(bào)的投資人會(huì)找開發(fā)商清算。

二是商業(yè)與地產(chǎn)的不匹配，相互脫節(jié)是很嚴(yán)重的問題。商業(yè)與地產(chǎn)對(duì)應(yīng)不起來，場(chǎng)和市對(duì)應(yīng)不起來，商業(yè)建筑和零售商的需求對(duì)應(yīng)不起來，結(jié)果導(dǎo)致招數(shù)困難，或者需要重新整改，造成重大資源浪費(fèi)。

三是政府正充分看到商業(yè)地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)并加強(qiáng)監(jiān)督。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體多是住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型，與國(guó)際成熟開發(fā)套路不同，由于沒有產(chǎn)業(yè)基金支持，國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，且分割產(chǎn)權(quán)出讓的操盤模式居于主流。金融方面的調(diào)控對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的打擊更大，更直接。

四是沒有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，通過資產(chǎn)重組合作和轉(zhuǎn)讓有實(shí)力的開發(fā)商是較好的辦法。有的開發(fā)商為了收回資金更多的拼命銷售，采用降價(jià)銷售辦法，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目爛尾，后續(xù)無法經(jīng)營(yíng)，其危害性更大。

五是隨著零售業(yè)在今年年底徹底對(duì)外開放，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的開發(fā)水平在提升，并逐漸與國(guó)際化接軌，但國(guó)外的一些Shopping Mall和CBD的模式并不完全適宜中國(guó)的國(guó)情，盲目引進(jìn)和照搬也不利于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

六是如何找到一套國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行之有效的本土化運(yùn)營(yíng)的形式，這是迫在眉睫的問題。舶來品在國(guó)內(nèi)行不通。只租不售，錢從何來？物業(yè)既要賣的好，又要經(jīng)營(yíng)得好，這才是打開商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的金鑰匙。

需要系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃模式

記者：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，嚴(yán)格說起來，只許成功，不許失敗，能夠做到這一點(diǎn)嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目只要能夠立項(xiàng)，大多因?yàn)檫@些項(xiàng)目存在一定的商業(yè)價(jià)值，也就是說都具有一定的地段優(yōu)勢(shì)。各自有各自的優(yōu)劣勢(shì)，只要我們把土地的價(jià)值發(fā)揮到最大，把劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是會(huì)成功的。

地產(chǎn)，顧名思義，就是要研究如何讓土地產(chǎn)出的更多，當(dāng)然不是研究土地的化學(xué)成分，那是農(nóng)業(yè)所需要的。我們要研究的是土地的經(jīng)濟(jì)地理屬性，研究它的空間位置，我們常常看到位處同一條路上的幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目卻有不同的表現(xiàn)，"冷熱不均"，其中一個(gè)十分重要的原因是對(duì)地段的理解不夠深入。地段是地域文化、消費(fèi)能力、人口素質(zhì)、消費(fèi)特點(diǎn)、消費(fèi)覆蓋面等多種因素的客觀反映，這個(gè)地方所處的位置適合干什么，有多少商業(yè)用地，多少人口，周圍環(huán)境怎么樣，只有深入地段背后的研究才會(huì)給項(xiàng)目找到清晰的定位。

記者：關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的策劃，能談?wù)劸唧w做法嗎？

馮暉：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是需要精心策劃的，沒有策劃的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是注定走不長(zhǎng)遠(yuǎn)。目前在地產(chǎn)策劃營(yíng)銷界有三大類型，一種是以戰(zhàn)略策劃為主，屬于理論性研究機(jī)構(gòu)，善于宏觀分析和概念提煉，以思維超前著稱于世，但那些戰(zhàn)略方案客戶往往難以執(zhí)行；一種是以房地產(chǎn)銷售為主的實(shí)操性公司，善于具體的銷售業(yè)務(wù)和執(zhí)行層面的戰(zhàn)術(shù)設(shè)計(jì)，以某一項(xiàng)目的銷售業(yè)績(jī)受到業(yè)界的贊譽(yù)，但因?yàn)槿狈?yīng)有的高度，不能給與客戶一種長(zhǎng)遠(yuǎn)的、系統(tǒng)的戰(zhàn)略指導(dǎo)。近年來又有一種所謂全程參與的策劃營(yíng)銷觀點(diǎn)，主張策劃?rùn)C(jī)構(gòu)從項(xiàng)目一開始就參與進(jìn)去，自始至終跟蹤服務(wù)。但全程策劃雖然是每個(gè)環(huán)節(jié)都參與，由于參與不夠深入，同樣不能保證各個(gè)環(huán)節(jié)的統(tǒng)一，很難保證項(xiàng)目的成功。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功必須要有一個(gè)創(chuàng)新的服務(wù)模式來保障。

記者： 你有沒有更好的模式來解決？RSMO模式是一種什么模式，與其他模式有什么不同？

馮暉：RSMO模式是“房地產(chǎn)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)策劃”模式的英文簡(jiǎn)寫（英文：Real-estate Systematic Masteyplanning Operation），它是一種以逆向思維觀察問題、分析問題、解決問題策劃模式，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來說，RSMO模式不是注重的某一點(diǎn)、某個(gè)局部、某個(gè)時(shí)期，而是從全局高度考量，從后期是否能永續(xù)經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展入手，先考慮項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)與持續(xù)發(fā)展的遠(yuǎn)期戰(zhàn)略，再根據(jù)總體戰(zhàn)略要求與部署，提出系統(tǒng)的確實(shí)可行的解決方案，最后在項(xiàng)目開發(fā)與實(shí)施過程中進(jìn)行整體統(tǒng)籌運(yùn)作。