導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

同時，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策時不可避免會涉及經(jīng)營業(yè)態(tài)選擇的問題，特別是近幾年來隨著我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新常態(tài)，在房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型的壓力下，國家鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、醫(yī)療地產(chǎn)及長租公寓等新興業(yè)態(tài)，一批房地產(chǎn)企業(yè)已率先對這些新興業(yè)態(tài)進(jìn)行了探索。然而，新業(yè)態(tài)的涉足是否會對企業(yè)績效產(chǎn)生影響，還有待考察。目前對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效關(guān)系研究的文獻(xiàn)較少，且大多未考慮業(yè)態(tài)選擇對企業(yè)績效的影響，雖然有學(xué)者考慮了產(chǎn)品多元化對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效的影響，但并沒有將房地產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)分到具體領(lǐng)域。

基于此，本文擬在國內(nèi)外已有研究的基礎(chǔ)上，以我國40家房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對象，借助回歸分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與企業(yè)績效之間的關(guān)系進(jìn)行探討，同時將企業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)作為影響企業(yè)績效的因素之一，分析新業(yè)態(tài)的涉足與房地產(chǎn)企業(yè)績效的關(guān)系，以期為房地產(chǎn)企業(yè)是否應(yīng)進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展及提升企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展績效提供借鑒與參考。

二、理論分析與研究假設(shè)

1.企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度與績效的關(guān)系

有學(xué)者曾將國際化與企業(yè)績效關(guān)系結(jié)論不一致的原因，歸結(jié)為企業(yè)國際化過程中存在的多種收益與成本博弈的結(jié)果(Lu & Beamish,2004)，這同樣適用于企業(yè)在國內(nèi)各地域市場進(jìn)行的跨區(qū)域發(fā)展與績效關(guān)系的研究。企業(yè)在進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展的過程中會獲得一系列優(yōu)勢，首先，跨區(qū)域發(fā)展可以擴(kuò)大企業(yè)市場份額，進(jìn)而提升企業(yè)的品牌知名度。其次，隨著企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展程度的提高，企業(yè)可以通過合理配置不同地域的資源以及共享研究成果，實(shí)現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提升交易優(yōu)勢，節(jié)約交易成本。同時，隨著市場規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)市場地位提升，大大提高了與上下游產(chǎn)業(yè)的議價能力。最后，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在不同類型的區(qū)域進(jìn)行投資組合時，可以規(guī)避一定的政策性風(fēng)險，減小國家宏觀調(diào)控對企業(yè)的影響，也可以有效利用各地政府的利好政策。

篇2

前言：

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一方面它受到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又必然對經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個高風(fēng)險的行業(yè)。那么如何在這種不斷規(guī)范和競爭中實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須對項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)行有效的成本管理和控制，實(shí)現(xiàn)集約效益型開發(fā)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制，必須清楚開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用是指在一定時期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各種耗費(fèi)，主要由房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銷售五個階段。

房地產(chǎn)作為商品的開發(fā)經(jīng)營與其他商品的開發(fā)經(jīng)營不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本由開發(fā)成本和經(jīng)營成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)等；房地產(chǎn)的經(jīng)營成本包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅收，行政性費(fèi)用等。目前，在我國城鎮(zhèn)商品房價格構(gòu)成中，房地產(chǎn)的開發(fā)成本一般占總成本75％左右，有些地區(qū)的開發(fā)商通過拍賣取得土地以后，開發(fā)成本已達(dá)到總成本的80％-90％。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制上存在的問題

2.1 缺乏嚴(yán)肅性。由于具體確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分項(xiàng)建設(shè)成本難度大，加上行業(yè)管理水平和會計人員水平有限等原因，往往不重視建設(shè)過程的成本管理和控制，致使財務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實(shí)，造成企業(yè)財務(wù)狀況及經(jīng)營成本無從考核。一是工程成本核算的依據(jù)無法及時取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致成本核算缺乏真實(shí)性，給企業(yè)經(jīng)營決策造成影響。二是工程的實(shí)物工作量與財務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。三是成本核算對象的設(shè)立隨意性大。按理成本核算對象應(yīng)根據(jù)成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容來設(shè)置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實(shí)性和科學(xué)性，導(dǎo)致經(jīng)營決策失去了可靠依據(jù)。四是成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)偂３杀举M(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性，造成工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際，無法及時提供真實(shí)完整的成本資料。

2.2 缺乏科學(xué)性。有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制的時效性。一般開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用核算在項(xiàng)目結(jié)束時才進(jìn)行，這樣做在財務(wù)上具有一定的合理性，但對于動態(tài)的開發(fā)過程來說，它掩蓋了企業(yè)經(jīng)營管理中存在的問題，特別是對于長期大規(guī)模滾動開發(fā)的企業(yè)，難以反映出開發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本，使得成本與收益模糊。

2.3 缺乏全面性。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然把開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用管理僅當(dāng)成是單項(xiàng)成本費(fèi)用的控制工作，如配套設(shè)施費(fèi)、土地成本、建安成本、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時簡單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項(xiàng)目在選址、規(guī)劃設(shè)計、定位包裝過程當(dāng)中已經(jīng)存在的問題，卻在施工和銷售過程中不斷地暴露出來，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生，因而成本控制也要和成本管理結(jié)合起來。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)成本控制的措施

加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)成本控制，首先要樹立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識，樹立全過程成本觀念；其次要在成本管理中貫徹全過程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。通過對以下幾個方面的成本控制，從而實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程成本控制。

3.1 樹立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制是一個全過程的、相對的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過程，是根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段性價比進(jìn)行優(yōu)選的問題。成本控制決不僅僅是＂審查、核算＂這么簡單，它已經(jīng)上升到經(jīng)營的高度。房地產(chǎn)企業(yè)必須站在這個層面，大力倡導(dǎo)全員、全過程的成本控制方法，這是實(shí)現(xiàn)成本控制的唯一途徑。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要各專業(yè)人員的通力配合，同時一些技術(shù)層面的決策要完全下放到專業(yè)的技術(shù)層面去解決，才能使決策更加科學(xué)合理，所以只有實(shí)現(xiàn)了每個人都是成本控制主體，每個人都有成本考核目標(biāo)，沒有人處在成本控制制度之外，才能實(shí)現(xiàn)成本控制的總體目標(biāo)，才能做到從源頭上控制成本。 轉(zhuǎn)貼于

3．2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)階段，應(yīng)做好項(xiàng)目的可行性研究、投資預(yù)算

項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)首先要做好市場調(diào)查研究，收集大量的市場信息。房地產(chǎn)價格主要由所處地點(diǎn)、價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素決定。此外，企業(yè)還應(yīng)將政府部門近期的政策變化及金融機(jī)構(gòu)的政策變化考慮在項(xiàng)目的可行性報告中。在目標(biāo)定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮各因素，根據(jù)市場價格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法推算項(xiàng)目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本及費(fèi)用進(jìn)行分解。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，對各環(huán)節(jié)支出確定開支范圍及擬定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。

3．3房地產(chǎn)開發(fā)階段，加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場管理，引入市場競爭機(jī)制，壓低材料成本

在項(xiàng)目施工過程中，針對出現(xiàn)的項(xiàng)目變動情況，在發(fā)生現(xiàn)場簽證時應(yīng)做到先算賬后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動控制為事前主動控制。此外，委派經(jīng)驗(yàn)豐富、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場代表進(jìn)駐現(xiàn)場，同時委托實(shí)力較強(qiáng)、有責(zé)任心的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對工程質(zhì)量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購過程中，應(yīng)充分引入市場競爭機(jī)制，以選擇資質(zhì)優(yōu)良且成本低廉的施工單位和設(shè)備材料供應(yīng)單位。根據(jù)合同形式及合同文件，編制出內(nèi)容詳盡的招標(biāo)文件，廣泛信息，通過招標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、質(zhì)量好、造價適中的承包單位以有效保證對施工階段的造價控制。施工材料供應(yīng)單位的選擇也可采用同樣的方法，根據(jù)投標(biāo)單位所報的價格及質(zhì)量選擇適合本項(xiàng)目定位的具有合適性價比的產(chǎn)品。

3．4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，組織人員驗(yàn)收，確保責(zé)任轉(zhuǎn)移任務(wù)，杜絕未來不必要費(fèi)用發(fā)生

工程建設(shè)完成階段要對項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在這個階段，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門、單位依據(jù)合同、圖紙對工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，并對各項(xiàng)使用功能進(jìn)行全面試用，對遺漏工作量或需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時督促承包商進(jìn)行修復(fù)，以防止工程交付使用后再發(fā)生扯皮現(xiàn)象和產(chǎn)生不必要的費(fèi)用。對于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)要嚴(yán)密關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，制定相應(yīng)的銷售方案，在提高銷售增長率和市場占有率的同時，增強(qiáng)項(xiàng)目的回款能力，及時回籠資金。此外，對于竣工結(jié)算的項(xiàng)目，要對該項(xiàng)目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來檢驗(yàn)整個項(xiàng)目的盈利情況，對項(xiàng)目實(shí)行客觀、公平的評估、評價，對照目標(biāo)(計劃)以及開發(fā)各環(huán)節(jié)的實(shí)際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，做到獎罰分明，即按照市場的慣例，完善對相關(guān)人員激勵機(jī)制。

4結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)成本費(fèi)用是決定房地產(chǎn)價格的重要因素，而房地產(chǎn)價格又是影響社會經(jīng)濟(jì)的一個關(guān)鍵因素。它的波動從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區(qū)競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本因素眾多，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會的方方面面，控制房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營成本，需要適應(yīng)不同時期、不同經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境的要求。因此，加強(qiáng)成本控制，降低企業(yè)經(jīng)營成本無疑是房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的有效途徑，對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我圍房地產(chǎn)市場的有著重大意義。

參考文獻(xiàn)

[1]王玉紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計[M]．大連:東北財經(jīng)大學(xué)出版社，2003．

篇3

隨著全球化的到來，我國的房地產(chǎn)市場逐步壯大，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)行業(yè)為了求生存和謀發(fā)展，必須提高自身的市場競爭力。而提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平作為提高自身市場競爭力的有效手段之一，越來越收到開發(fā)商們的重視，但目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場營銷策劃中存在著一些值得探索的問題。與其他產(chǎn)業(yè)相似，房地產(chǎn)的獲利能力也是由行業(yè)競爭格局決定的。在這樣的新形勢下，如何有效提高房地產(chǎn)市場營銷策劃水平已成為房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題之一。筆者根據(jù)自身經(jīng)歷，對此有以下三點(diǎn)認(rèn)識：

一、房地產(chǎn)市場營銷的涵義 房地產(chǎn)市場營銷作為市場營銷的一個分支概念，它的涵義可以從廣義和狹義兩個方面去進(jìn)行概括。從廣義上講，房地產(chǎn)市場營銷的涵義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過創(chuàng)造住房產(chǎn)品及其相關(guān)價值，與客戶進(jìn)行等價交換，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的一個過程；從狹義上講，房地產(chǎn)市場營銷是指房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用各種促銷手段，將房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)銷售給買房客戶的整體過程。

二、目前房地產(chǎn)營銷存在的主要問題

(一)缺乏有效的市場考察

任何一個企業(yè)的發(fā)展，都是從市場中來，到市場中去。一個優(yōu)秀的企業(yè)，始終是依托于市場這個大，去謀求發(fā)展。科學(xué)地考察市場的當(dāng)前形勢和未來發(fā)展前景，把握好企業(yè)發(fā)展的方向，才能使企業(yè)有更好的生存和發(fā)展條件。房地產(chǎn)企業(yè)開展?fàn)I銷策劃的最重要的依據(jù)就是進(jìn)行市場考察，但是目前許多房地產(chǎn)企業(yè)在開展市場考察的時候，考察力度不夠深入，注重表面資料數(shù)據(jù)，未進(jìn)行深入分析，從而導(dǎo)致企業(yè)決策者在制定項(xiàng)目市場營銷方案時，做的營銷方案過時，缺乏時效性，未從市場消費(fèi)者的需求情況及其購買力的角度出發(fā)，導(dǎo)致市場營銷未達(dá)到預(yù)期的效果，從而影響企業(yè)經(jīng)營效益的實(shí)現(xiàn)。

(二)目標(biāo)市場的定位不準(zhǔn)確

我國消費(fèi)者群體是一個龐大的社會群體，他們在收入、水平、消費(fèi)觀上存在著明顯的差異，因此消費(fèi)者在對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求上是具有差異性的。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了消費(fèi)者對產(chǎn)品需求差異性的特征，只是盲從隨波逐流，跟隨大流，側(cè)重對高檔產(chǎn)品的定位，以致最后效益不佳。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因就是因?yàn)槠髽I(yè)沒有確定這批項(xiàng)目主要針對什么群體消費(fèi)者，市場定位的不準(zhǔn)確不但對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不良影響，而且導(dǎo)致整體房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不平衡，難以解決廣大中低收入群體的住房難問題。

(三)廣告投入過度

許多房地產(chǎn)企業(yè)寄希望于廣告的作用，來提升本企業(yè)品牌效益。房產(chǎn)廣告具有基本廣告的告知作用，在一定時期內(nèi)使銷售業(yè)績有所增加，但是增加幅度較小。加上目前是一個信息爆炸的社會，消費(fèi)者通過網(wǎng)絡(luò)、、手機(jī)短信等多種大眾媒體的傳播而獲得各式各樣的廣告，譬如說，房產(chǎn)、家電、促銷活動等廣告，早已形成一定的疲勞。房產(chǎn)廣告對吸引消費(fèi)者的作用已不大，在這樣的形勢下，還去過度投入廣告，加大市場營銷顯然是不明智的。

(四)企劃創(chuàng)意不合理

房地產(chǎn)企劃創(chuàng)意是為了達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期的效果而采用的一種方向性決策，更是一種創(chuàng)造性活動。許多房地產(chǎn)企業(yè)在策劃過程中，不是一味地去追求“新”與“奇”，而沒有真正地創(chuàng)新思維，就成了標(biāo)新立異；就是采用過于保守的營銷策劃策略，這樣就成了墨守成規(guī)、因循守舊；無法實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意與實(shí)際操作的有機(jī)結(jié)合；還有就是在整個企劃創(chuàng)意過程中，并沒有將各種因素進(jìn)行綜合考慮，更無法進(jìn)行有機(jī)整合，致使最終房地產(chǎn)產(chǎn)品無法使消費(fèi)者有眼前一亮的感覺。

三、提高房地產(chǎn)營銷策劃水平的策略

(一)高度重視市場考察，增強(qiáng)市場預(yù)測科學(xué)性

市場考察對于房地產(chǎn)市場營銷策劃起著十分重要的作用，因?yàn)槭袌隹疾鞛闋I銷策劃提供了真實(shí)的信息數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場考察前，要做好充分的準(zhǔn)備。比如說考察的目標(biāo)、考察方法以及如何收集整理。房地產(chǎn)市場營銷貫穿房地產(chǎn)從選址、設(shè)計、施工、銷售以及物業(yè)的始終，這需要深入市場進(jìn)行考察，并根據(jù)大量的數(shù)據(jù)材料作出科學(xué)的預(yù)測，并經(jīng)過專業(yè)的人士的反復(fù)論證，才做最終的工作。

(二)明確目標(biāo)市場

房地產(chǎn)市場營銷需根據(jù)不同消費(fèi)者的需求去，將具有相同需求的消費(fèi)者聚合在一起。按照因素、水平、購買力等因素可以將消費(fèi)者劃分為不同的市場需求群體，比如按照消費(fèi)者的支配類型有可以劃分為價格支配型、戶型支配型、品牌支配型。明確目標(biāo)市場以后，就能決定采用適合的形式進(jìn)行市場營銷，比如市場集中化、選擇專業(yè)化，科學(xué)地選擇目標(biāo)市場，不但可以平衡市場供求，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)。

(三)適宜地進(jìn)行誠信宣傳

房地產(chǎn)廣告要起到預(yù)期效果，在宣傳過程中，一定要堅持誠信與實(shí)效原則。在充分考慮企業(yè)廣告投入的基礎(chǔ)之上，去選擇廣告宣傳的具體形式；并在廣告時間、廣告量、廣告地點(diǎn)上把握好分寸，廣告內(nèi)容上以真實(shí)有效為主，以滿足客戶的需求為目的，讓客戶相信企業(yè)的信用度，形成一定的好感；在廣告表現(xiàn)形式上可以進(jìn)行適當(dāng)?shù)募庸ぃo客戶以想象的空間，激發(fā)人們的發(fā)散思維。

篇4

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點(diǎn)采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負(fù)擔(dān)的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務(wù)成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當(dāng)關(guān)鍵。

二、稅收籌劃的基本理論及依據(jù)

稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關(guān)法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項(xiàng)做出事先安排，以達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認(rèn)為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導(dǎo)納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實(shí)現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負(fù)擔(dān)最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負(fù)來誘導(dǎo)納稅主體行為的，因此在稅收負(fù)擔(dān)有差異或有彈性的領(lǐng)域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃。現(xiàn)代財政理論認(rèn)為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因?yàn)楣伯a(chǎn)品的提供需要支付費(fèi)用，政府就需要通過向社會成員征稅來補(bǔ)償。由于公共物品具有消費(fèi)的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃。科斯的企業(yè)契約理論認(rèn)為:“企業(yè)實(shí)質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結(jié)”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一。”企業(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關(guān)系人一方的企業(yè)就有動力和機(jī)會進(jìn)行一些安排，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的部分方法

房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進(jìn)行合理的價格策略外，進(jìn)行合理的稅收籌劃方案也起著至關(guān)重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:

1.利用公司的組織形式進(jìn)行稅收籌劃，設(shè)立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進(jìn)稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，可以適當(dāng)考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點(diǎn)帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨(dú)設(shè)立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進(jìn)行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。2.利用公共配套設(shè)施投入扣除《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當(dāng)?shù)募哟蠊才涮自O(shè)施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點(diǎn)，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設(shè)體育設(shè)施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設(shè)立會所和在頂層設(shè)立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應(yīng)的隱私也能夠受到保護(hù)。這些項(xiàng)目均可以列入到開發(fā)成本里進(jìn)行加計扣除。

四、充分關(guān)注稅收的籌劃風(fēng)險

風(fēng)險管理是經(jīng)濟(jì)主體通過對風(fēng)險的確認(rèn)和評估，采用合理的經(jīng)濟(jì)手段及技術(shù)手段對風(fēng)險加以控制，規(guī)避或減少風(fēng)險損失的一種管理活動。稅收籌劃風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因?yàn)闆]有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準(zhǔn)確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)進(jìn)行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風(fēng)險更難于掌握，所以，在進(jìn)行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強(qiáng)風(fēng)險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關(guān)注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復(fù)雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟(jì)情況的變化或?yàn)榕浜险叩男枰粩嘈拚屯晟啤Ｆ髽I(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時，應(yīng)充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關(guān)的稅收政策及其變動情況，在實(shí)施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風(fēng)險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權(quán)威性，可靠性，科學(xué)性。稅收籌劃是一項(xiàng)高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學(xué)科，涉及法律、稅收、會計、財務(wù)、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強(qiáng)的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化。籌劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負(fù)高低，而要著眼于整體稅負(fù)的輕重。一項(xiàng)成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結(jié)果。優(yōu)化選擇的標(biāo)準(zhǔn)不是稅收負(fù)擔(dān)最小，而是在稅收負(fù)擔(dān)相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。

參考文獻(xiàn)

篇5

企業(yè)財務(wù)能力評價，與企業(yè)所處的經(jīng)營環(huán)境有著重要的聯(lián)系。不同的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境，企業(yè)的務(wù)活動的側(cè)重點(diǎn)也各不相同。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，以我國上市房地產(chǎn)公司中8家財務(wù)困境ST公司和8家財務(wù)正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財務(wù)狀況的10個財務(wù)指標(biāo)為變量，采用主成分分析方法，從較多的財務(wù)指標(biāo)變量中導(dǎo)出主要成分，進(jìn)行房地產(chǎn)財務(wù)能力評價。

一、主成分分析法

主成分分析是通過對原始指標(biāo)的相關(guān)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系的研究，找出影響某一狀況的幾個綜合指標(biāo)即主成分，使綜合指標(biāo)為原始指標(biāo)的線性組合，綜合指標(biāo)不僅保留了原始指標(biāo)的信息，彼此又不相關(guān)，使我們在研究復(fù)雜的問題時能夠抓住主要矛盾。

具體方法是將原來眾多的具有一定相關(guān)性的指標(biāo)，比如p個指標(biāo)，重新組合成一組新的相互無關(guān)的綜合指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m（m≤p）來代替原來的指標(biāo)，通常數(shù)學(xué)上的處理就是將原來p個指標(biāo)作線性組合，F(xiàn)i是與F1，F(xiàn)2，F(xiàn)i-1…Fi+1，F(xiàn)m都不相關(guān)的p個指標(biāo)的所有線性組合中方差最大者。

這樣決定的新變量指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m分別稱為原變量指標(biāo)的第1，第2，…，第m主成分。其中，F(xiàn)1在總方差（總貢獻(xiàn)率）中所占的比例最大，F(xiàn)1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m的方差（貢獻(xiàn)率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關(guān)，而且它們的方差依次遞減，因此在實(shí)際工作中，就挑選前幾個最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數(shù)據(jù)中進(jìn)一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數(shù)目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。

二、樣本的選擇

考慮我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樣本分析。同時，為了求得閾值點(diǎn)（分界點(diǎn)）進(jìn)行模型有效性的檢測及考慮到多元統(tǒng)計方法中強(qiáng)調(diào)樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財務(wù)困境ST的房地產(chǎn)公司包含進(jìn)樣本。由于上市的房地產(chǎn)公司數(shù)目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產(chǎn)為多元化經(jīng)營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產(chǎn)公司，其中8家為ST公司，同時按照同行業(yè)、同時期、同規(guī)模的對應(yīng)原則，選取相應(yīng)的8家財務(wù)健康的上市公司作為匹配樣本。

三、主成分分析階段的變量

在選取財務(wù)比率作為變量時，應(yīng)選取能反映財務(wù)能力的指標(biāo)。本文主成分分析階段選取了10個財務(wù)指標(biāo)作為變量：凈資產(chǎn)收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉(zhuǎn)率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、營業(yè)利潤率（X6）、資產(chǎn)報酬率（X7）、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、凈資產(chǎn)增長率（X9）和凈資產(chǎn)增長率（X10）。選取的樣本和變量數(shù)據(jù)如表1所示。

四、主成分分析結(jié)果

采用SAS軟件的統(tǒng)計分析系統(tǒng)作為工具，對上述變量進(jìn)行主成分分析，得到10個變量的主成分分析特征值、貢獻(xiàn)率和旋轉(zhuǎn)主成分載荷矩陣，見表2、表3。

根據(jù)表2，取累計貢獻(xiàn)的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個主成分，它們能夠包含較多的信息。

由第一主成分F1可以看出，營業(yè)利潤率X6和資產(chǎn)報酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業(yè)的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第二主成分F2中，存貨周轉(zhuǎn)率X4和凈資產(chǎn)增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業(yè)經(jīng)營效率和成長能力的綜合因子。

第三主成分F3中，凈資產(chǎn)收益率X1和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第四主成分F4中，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業(yè)的經(jīng)營效率。

由此可以看出，影響企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標(biāo)。

五、評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力

表4為各房地產(chǎn)公司財務(wù)能力前4個主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個主成分與相應(yīng)貢獻(xiàn)率乘積之和。從企業(yè)在前4個主成分上的得分可以看出各企業(yè)在盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力等主成分上的優(yōu)勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設(shè)、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業(yè)值大得多，說明這3家財務(wù)狀況最好；中華企業(yè)、世紀(jì)中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標(biāo)接近，比其余8家企業(yè)的值大，說明這5家企業(yè)財務(wù)狀況較好；最后8家企業(yè)財務(wù)狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業(yè)的財務(wù)狀況。

六、結(jié)論

通過計算分析可以看出，影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力的財務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營效率和成長能力的財務(wù)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)主成分得分認(rèn)識自身財務(wù)能力優(yōu)勢之處和薄弱環(huán)節(jié)，并提出相應(yīng)的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供一條有效的途徑。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ Almula Kokal and David Arditi，M.ASCE．Predicting Construction Company Decline［J］．Journal of Construction Engineering and Management，2004，130（6）：800-805.

［2］ 谷祺，劉淑蓮.財務(wù)危機(jī)企業(yè)失敗投資行為分析與對策［J］.會計研究，1999（10）：45-47.

［3］ 胡小寧.我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)分析［D］.武漢理工大學(xué)碩士學(xué)位論文，2002.

［4］ Altman，E.I.．Financial Ratios，Discriminant Analysis and Prediction of Corporate Bankruptcy．Journal of Finance，2004（9）：589-609.

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營銷能力；評價指標(biāo)體系；模糊綜合評價法

3FUZZYCOMPREHENSIVEEVALUATIONONTHEMARKETINGABILITYOFREALESTATEENTERPRISESABSTRACTWiththecompetitionoftherealestatemarketincreasing,itiscriticalfortherealestateenterprisestoenhancetheirownmarketingability.Itrequiresenterprisestoevaluatetheirownmarketingcapacityaccuratelyandfindtheweaklinktoimprove.Inordertoanalysisthemarketingcapacityoftherealestateenterprises,thepaperappliesthefuzzycomprehensiveevaluationmethodtotheevaluationofthemarketingability.ThepapertrytoestablishacompleteevaluationindexsystemofthemarketingcapacityoftherealestateanduseAHPtodeterminethetargetweight,finallyUsethefuzzycomprehensiveevaluationtoevaluatethemarketingabilityoftherealestateonthebasisoftheanalysisofthecharacteristicsoftherealestatemarketinginthecaseoftherealestateenterprisesinxian.Themainelementsasfollows:ChapterI,Introduction.Themaintopicsofthispaperarethebackground,purposeandsignificance,thestudyathomeandabroad,thethoughtofthepaperandthepossibilityofinnovation.ChapterII,Thebasictheoryoftheevaluationoftherealestatemarketingability.ThechaptermainlydefinestheconceptandthecharacteristicsoftherealestatemarketingandtheimplementationstepsoftheAHP,fuzzycomprehensiveevaluationofthelawandtheDelphimethod.ChapterIII,Theevaluationindexsystemoftherealestatemarketingcapacity.Thischaptermainlyintroducesthepurpose,principles,thelogicalframeworkandthebuildingmethodsoftheevaluationindexsystem.ChapterIV,TheanalysisoftheXihuacomapy.Throughfieldresearch,collectinginformationontheXihuarealestateenterprises,thechapteranalysistherealestatecompany''''smarketingsituation.Chapterⅴ,Theimplementationprocessofthefuzzycomprehensiveevaluationontherealestatemarketingability.ThechapterdescribestheapplicationofthefuzzycomprehensiveevaluationthemarketingcapacityofrealestatetakingXihuaasanexample.ChapterVI,TherecommendationstoenhancethecapacityofmarketingofXihuacomapy.ThechaptermainlytellesthesuggestionstoenhancemarketingabilityoftheXihua.4Thepaperpresentstherealestatemarketingcapacityevaluationindexsystemandaquantitativeevaluationofthemarketingabilityoftherealestateenterprises.Italsoprovidesacomplementarytooltoimprovethebusinessefficiencyanddecision-makingrealoftheestateenterprises.

KEYWORDS:Therealestate,Themarketingcapacity,Evaluationsyste,Fuzzycomprehensiveevaluation5

目錄第一章導(dǎo)言

1.1選題背景

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

1.2.2研究的意義

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究的動態(tài)綜合

1.3.1國外研究動態(tài)

1.3.2國內(nèi)研究動態(tài)

1.3.3關(guān)于國內(nèi)外研究的評述

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究的主要內(nèi)容

1.6論文可能的創(chuàng)新之處

第二章房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價的基本理論

2.1房地產(chǎn)企業(yè)營銷相關(guān)概念界定

2.1.1房地產(chǎn)營銷

2.1.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力

2.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力綜合評價法介紹

2.2.1層次分析法

2.2.2模糊綜合評價法.

2.2.3德爾菲法.

第三章房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的建立

3.1評價指標(biāo)體系構(gòu)建的目的

3.2房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)立的原則

3.3房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的邏輯框架

3.4指標(biāo)構(gòu)建的方法

3.5房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)的設(shè)定

第四章西華房地產(chǎn)公司營銷狀況分析

4.1公司的基本概況

4.2項(xiàng)目概況

4.3公司營銷戰(zhàn)略分析

4.4項(xiàng)目的營銷環(huán)境分析

4.5項(xiàng)目的定位

4.5.1該項(xiàng)目的市場細(xì)分

4.5.2項(xiàng)目的定位

4.6項(xiàng)目的營銷策劃

4.6.1產(chǎn)品策略

4.6.2價格策略

4.6.3營銷推廣策略

4.7項(xiàng)目的營銷實(shí)施保障

4.8該公司營銷工作中存在的問題

第五章房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價法的實(shí)施過程

5.1運(yùn)用層次分析法確定各層次的權(quán)重

5.2建立房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價集V

5.3構(gòu)造模糊綜合判斷矩陣

5.4進(jìn)行二級模糊綜合評判

5.5進(jìn)行一級模糊綜合評判

5.6結(jié)論分析

5.7影響該企業(yè)營銷能力的主要因素分析

第六章提升西華公司營銷能力的對策及建議

6.1選擇合適的營銷發(fā)展戰(zhàn)略

6.2提高營銷策劃的實(shí)施能力

6.3培養(yǎng)企業(yè)文化

6.4建立科學(xué)的營銷管理體系

6.5塑造優(yōu)秀的營銷組織團(tuán)隊(duì)

后記

參考文獻(xiàn)

致謝

作者簡介

第一章導(dǎo)言

1.1選題背景

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)生活中占有舉足輕重的地位。近幾年來，我國政府實(shí)行強(qiáng)有力的宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行規(guī)范和整頓，以控制房價的快速增長和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。在政策的沖擊下，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)更是進(jìn)入舉步維艱的地步。面對激烈的競爭，房地產(chǎn)企業(yè)提升自身營銷能力變得至關(guān)重要，這就要求企業(yè)對自身營銷能力進(jìn)行準(zhǔn)確評價，以及時發(fā)現(xiàn)薄弱環(huán)節(jié)，從而有針對性地進(jìn)行改善。營銷能力研究作為企業(yè)能力研究的一個重要分支,有理論和實(shí)證兩個研究方向。前者從企業(yè)品牌的培育、營銷信息系統(tǒng)的建立與完善、市場定位、營銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、促銷宣傳、營銷隊(duì)伍建設(shè)、改進(jìn)和加強(qiáng)市場服務(wù)等方面對企業(yè)營銷能力進(jìn)行討論,是一種橫向的研究方式；而后者則在考察企業(yè)營銷流程各個階段的基礎(chǔ)上,建立分析模型和指標(biāo)體系,并運(yùn)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計學(xué)等方法來探討提高營銷能力的途徑,是一種縱向的研究方式。兩個方向相互借鑒,并且有融合的趨勢。我國對營銷能力評價的研究尚處于探索階段，一些學(xué)者已經(jīng)嘗試著將一些定量分析的方法應(yīng)用到營銷能力評價中，但關(guān)于房地產(chǎn)營銷能力評價的理論指導(dǎo)仍存在空白，導(dǎo)致實(shí)踐中房地產(chǎn)企業(yè)在評價營銷能力時缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)營銷市場已進(jìn)入全程營銷階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚不能從定量分析的角度來科學(xué)的衡量企業(yè)的營銷能力，僅僅依靠財務(wù)指標(biāo)片面地判斷企業(yè)的營銷能力，不能及時發(fā)現(xiàn)營銷各個環(huán)節(jié)存在的問題，從而進(jìn)行改進(jìn)。當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場從總體趨勢和國家的政策導(dǎo)向來看，已經(jīng)進(jìn)入科學(xué)正規(guī)的發(fā)展階段，企業(yè)的發(fā)展需要科學(xué)的決策引領(lǐng)和指導(dǎo)。鑒于此，本文結(jié)合層次分析法和德爾菲法，以西安一房地產(chǎn)公司為案例詳細(xì)說明了多層次模糊綜合評價法在評價房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力中的具體應(yīng)用。

1.2研究的目的和意義

1.2.1研究的目的

本文在分析房地產(chǎn)營銷能力各評價指標(biāo)要素的基礎(chǔ)上，結(jié)合層次分析法和德爾菲法，采用多層次模糊綜合評價法，并以一定的案例為依托，設(shè)計評價房地產(chǎn)營銷能力的模糊綜合評價模型，為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)的評價企業(yè)營銷能力提供相應(yīng)的指標(biāo)體系和模型參考。

1.2.2研究的意義

(1)嘗試建立完整的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，將模糊綜合評價法引入到房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價中，填補(bǔ)目前房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價的理論空白。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價是在房地產(chǎn)全程營銷實(shí)施完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，對企業(yè)開展?fàn)I銷的戰(zhàn)略、實(shí)施策略和營銷保障等情況進(jìn)行全面而又系統(tǒng)的分析與評價，為企業(yè)決策提供一種輔助工具，有助于改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)決策和管理的水平。

(3)在評價過程中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的不足之處，或潛在的問題，通過科學(xué)分析，提出解決方案，對以后開展?fàn)I銷工作將起到調(diào)整、改進(jìn)的作用，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭實(shí)力。

1.3國內(nèi)外相關(guān)研究的動態(tài)綜合

1.3.1國外研究動態(tài)

國外對企業(yè)營銷能力的研究是以企業(yè)能力的研究為先導(dǎo)。正式提出這一命題的是菲利普·薩爾尼科，他于1957年最早使用企業(yè)能力的概念，他認(rèn)為：能夠使一個組織比其他組織做得更好的特殊物質(zhì)就是企業(yè)能力或特殊能力。在此之后，學(xué)者將企業(yè)能力稱為企業(yè)競爭力、組織競爭力、組織能力或企業(yè)動態(tài)能力等。20世紀(jì)80年代,黑特和愛爾蘭德亦曾研究了公司獨(dú)特競爭能力與戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和績效的關(guān)系。到20世紀(jì)80年代后期,以波特為代表的競爭戰(zhàn)略理論風(fēng)靡一時。波特認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)環(huán)境中存在著五種基本的競爭力量(即新競爭對手的進(jìn)入，替代品的威脅，買方的討價還價能力，賣方的討價還價能力，以及相同行業(yè)競爭對手之間的競爭)。波特的理論從基本戰(zhàn)略到價值鏈，提示了企業(yè)為增強(qiáng)競爭力，獲取長期競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素。在此基礎(chǔ)上，C.K.Prahalad和G.Hamel于1990年在《哈佛商業(yè)評論》上發(fā)表的《公司核心能力》一文掀起了企業(yè)能力研究的熱潮。隨著企業(yè)競爭力理論研究的逐步深入，營銷競爭力作為企業(yè)競爭力重要的構(gòu)成要素之一，慢慢地就引起了一些學(xué)者的興趣。Moller和Antilla在1987年和Broderick、Hooler．Saunders、Piecy在1998年分別對營銷競爭力的基本概念進(jìn)行了深入的研究[1]。在他們的研究之后,以Graham．Hooley和John．Fahy為首的一批學(xué)者將他們兩者的研究成果作了一個綜合，得出了初步的營銷競爭力多層次模型。Grant對營銷競爭力構(gòu)成要素的劃分與Webster和Day有所不同，他從企業(yè)競爭力的基本構(gòu)成入手，對營銷競爭力的構(gòu)成進(jìn)行垂直細(xì)分，得出另外一個營銷競爭力多層次模型。在這個模型中,Grant認(rèn)為企業(yè)自身競爭力的培育是在多種層次上發(fā)生的,個人運(yùn)用自己的專業(yè)知識去解決[2]。

1.3.2國內(nèi)研究動態(tài)

由于在過去一段時期內(nèi)，我國企業(yè)處于粗放型增長過程中，企業(yè)營銷工作急功近利，營銷能力理論研究滯后。隨著企業(yè)生產(chǎn)力水平的提高、市場競爭的日益加劇，關(guān)于市場營銷的研究才有所發(fā)展。國內(nèi)對營銷能力評價的研究是在借鑒國外營銷理論的基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來。早期“職能式”營銷理論強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)銷售能力，以“4P理論”為核心的“策略式”營銷理論為代表，它強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)的短期營銷能力,無法適應(yīng)復(fù)雜多變的營銷環(huán)境。進(jìn)入21世紀(jì)，越來越多的學(xué)者開始從企業(yè)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，重新審視新3形式下企業(yè)的營銷能力，劉玉來[3]在2005年，在綜合理論界對營銷能力的概念厘定的基礎(chǔ)上詳細(xì)的提出了營銷能力的概念和內(nèi)涵。之后，很多學(xué)者投入到企業(yè)營銷能力的評價中，企業(yè)營銷能力評價逐漸由定性研究向定量研究發(fā)展。林映光，孫嵐在《企業(yè)營銷能力綜合評價》中將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系包括產(chǎn)品市場競爭力，銷售活動能力，新產(chǎn)品研究開發(fā)能力，市場決策能力[4]；羅孝玲，劉歡在《醫(yī)藥商業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系的研究》中將營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)為銷售業(yè)績指標(biāo)，營銷基礎(chǔ)要素指標(biāo)，營銷決策能力指標(biāo)，營銷執(zhí)行能力指標(biāo)；楊瑞、楊燁在《企業(yè)市場營銷能力評價指標(biāo)研究》中將營銷能力評價指標(biāo)體系的設(shè)定為營銷觀念、營銷信息、營銷戰(zhàn)略、營銷決策、營銷執(zhí)行、營銷業(yè)績6個方面；瞿國忠，李海延、周君生在《企業(yè)營銷能力模糊綜合評判中》將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)定為營銷理念、營銷組織、營銷業(yè)績?nèi)矫鎇5]；寧振宇在《淺析我國企業(yè)營銷能力現(xiàn)狀及衡量指標(biāo)》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)設(shè)定為市場預(yù)測、銷售渠道、售后服務(wù)、營銷水平四個方面；楊瑞等人在《制造型企業(yè)市場營銷能力評價指標(biāo)體系的研究》一文中將企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系設(shè)定為營銷效益、營銷觀念、營銷戰(zhàn)略、營銷策略、創(chuàng)新能力、營銷組織6個方面。此后，翟國忠，林曉光等將模糊綜合評價法運(yùn)用到企業(yè)營銷能力評價中，為定量研究企業(yè)的營銷能力提供了科學(xué)的方法。林媛媛將指數(shù)平滑模型運(yùn)用到企業(yè)營銷能力評價中[6]。陳成程最早將營銷能力評價的方法運(yùn)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，并結(jié)合房地產(chǎn)營銷所固有的特性建立了房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價指標(biāo)體系，為進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力評價提供了理論支持[7]。當(dāng)前國內(nèi)很多關(guān)于營銷能力的研究文獻(xiàn)仍然把營銷能力簡單地等同于產(chǎn)品創(chuàng)新能力、分銷能力、促銷能力等營銷工作表面層次的能力，或者把營銷能力理解為理念、戰(zhàn)略、品牌、質(zhì)量、成本、技術(shù)、推銷和網(wǎng)絡(luò)等能力，而沒有將營銷置于核心戰(zhàn)略的高度看待其能力的發(fā)展，沒有探求到營銷能力真正的持續(xù)內(nèi)涵和其內(nèi)在要素結(jié)構(gòu)以及各要素的作用機(jī)理,很難真正引導(dǎo)企業(yè)的營銷實(shí)踐工作長遠(yuǎn)的發(fā)展[8]。

1.3.3關(guān)于國內(nèi)外研究的評述

綜上所述，國外對企業(yè)營銷能力評價的研究比較系統(tǒng)、全面，走在營銷理論研究的前沿。我國的學(xué)者對營銷能力的研究更多是在借鑒國外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，與我國的實(shí)踐結(jié)合。目前對企業(yè)營銷能力的評價研究正由定性研究向定量研究過渡，國內(nèi)對企業(yè)營銷能力的定量研究尚處于初步的探討階段。雖然部分學(xué)者在理論上提出了企業(yè)營銷能力評價的指標(biāo)體系，設(shè)立了評價模型，但對于不同的行業(yè)，不同的企業(yè)，在具體操作上仍有局限性。

1.4文本研究的思路和方法

1.4.1研究思路

本文從介紹房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的基本概念和相關(guān)理論入手，結(jié)合房地產(chǎn)全程營銷的特性和房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)營銷能力評價指標(biāo)體系，然后采用層次分4析法和模糊綜合評價法，設(shè)立評價模型，定量分析房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力。

1.4.2研究方法

本論文在形成過程中，在大量查閱國內(nèi)外文獻(xiàn)和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行定性與定量相結(jié)合的分析方法。

（1）理論和實(shí)證相結(jié)合的方法本文在闡述房地產(chǎn)營銷能力評價指標(biāo)體系建立的基礎(chǔ)上，以西安一房地產(chǎn)公司為案例，從實(shí)證的角度闡述房地產(chǎn)營銷能力模糊綜合評價法的具體應(yīng)用。

（2）定性和定量相結(jié)合的方法這兩種方法相互交織，貫穿全文。在定量研究方面，主要采用層次分析法和模糊綜合評價法建立模型，以進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的定量評價分析。在定性分析方面，除了使用標(biāo)號段落以外，對于層次和邏輯聯(lián)系特別緊密的內(nèi)容，使用了表格的形式以顯示其內(nèi)在關(guān)系。

（3）比較分析法本文通過對評價結(jié)果與設(shè)立的房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的評級集的對比分析，從而確定房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力等級。

1.5研究的主要內(nèi)容

（1）闡述房地產(chǎn)企業(yè)營銷能力的概念和內(nèi)涵以及層次分析法、模糊綜合評價法、德爾菲法的具體內(nèi)容和實(shí)施步驟。

（2）闡述房地產(chǎn)全程營銷中評價指標(biāo)體系建立的原則、邏輯框架、指標(biāo)體系確定的方法和確定評價指標(biāo)體系的具體內(nèi)容以及衡量因素。

（3）根據(jù)多層次分析法確定房地產(chǎn)營銷能力評價指標(biāo)的權(quán)重，并建立多層次模糊綜合評價模型對選定公司的營銷能力進(jìn)行評價。

（4）根據(jù)營銷能力評價的結(jié)果，分析該企業(yè)營銷能力中存在的問題，并提出提高企業(yè)營銷能力的具體措施。

篇7

一、引言

伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴(kuò)大市場份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風(fēng)險。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點(diǎn)的融資渠道，才能實(shí)現(xiàn)資本的快速擴(kuò)張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴(yán)格，尤其對民營房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴(kuò)充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進(jìn)行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關(guān)建議。

二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景

（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動因

（1）中南房地產(chǎn)公司簡介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團(tuán)，是中南控股集團(tuán)董事長陳錦石名下的民營房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產(chǎn)項(xiàng)目，主要以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負(fù)債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%。可見，中南房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負(fù)債率卻一直居高不下。

（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強(qiáng)，必須要有足夠的資金儲備進(jìn)行土地的開發(fā)。對民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營風(fēng)險。同其他民營房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營模式，導(dǎo)致公司經(jīng)營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營風(fēng)險較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時間內(nèi)完成資本的快速擴(kuò)張，擴(kuò)大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營實(shí)力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的協(xié)同性。因此對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼上市可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

（二）大連金牛公司售殼動因

（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團(tuán)、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準(zhǔn)共同成立的股份有限公司，當(dāng)年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團(tuán)有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營狀況不理想。

（2）售殼動因。一是避免同業(yè)競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競爭，整合集團(tuán)整體利益，東北特鋼集團(tuán)必須要選擇一家上市公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團(tuán)核心競爭力。通過售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團(tuán)的核心競爭力。

三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析

（一）對上市公司的效應(yīng)

（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。

（2）改變了上市公司的主營業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來的特鋼經(jīng)營產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并無特鋼生產(chǎn)項(xiàng)目投資，避免產(chǎn)生并購后的同業(yè)競爭行為。

（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍。

（二）對公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)

由于民營公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進(jìn)行管理，遵循合理的市場秩序。在經(jīng)營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進(jìn)行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。

（三）對公司再融資的效應(yīng)

中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機(jī)會，加速了資本的擴(kuò)張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項(xiàng)目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財務(wù)報表狀況，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略提供了保障。同時，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，提高了市場占有率，為企業(yè)未來的擴(kuò)張戰(zhàn)略提供了較強(qiáng)的資金保障。

（四）對公司股價的效應(yīng)

自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高。可見借殼上市后，投資者對中南房地產(chǎn)公司的成長價值期望值較高。

四、中南房產(chǎn)借殼上市財務(wù)指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步研究并購后企業(yè)的經(jīng)營能力和財務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營績效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務(wù)指標(biāo)對其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評價企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)風(fēng)險承擔(dān)能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業(yè)短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標(biāo)，指標(biāo)比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負(fù)債率兩指標(biāo)用于評價企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負(fù)債率越低說明償還長期債務(wù)較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評價企業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)績水平。為了評價企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個指標(biāo)。凈資產(chǎn)收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來衡量公司資產(chǎn)運(yùn)行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。

（三）營運(yùn)能力

公司的營運(yùn)能力可以評價企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動性越強(qiáng)，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運(yùn)能力就越強(qiáng)。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個指標(biāo)。總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說明流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營運(yùn)水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動性較快，不會產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過快也會導(dǎo)致因應(yīng)收賬款過多而降低利潤的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運(yùn)營提供了保障。

（四）發(fā)展能力

公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率三個指標(biāo)來判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長能力。

五、民營企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式

（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點(diǎn)，在選擇借殼對象時，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負(fù)債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來較大的債務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量兩方面進(jìn)行殼公司的綜合評價，謹(jǐn)慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標(biāo)仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實(shí)力，提高企業(yè)競爭力，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的核心價值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據(jù)企業(yè)自身的特點(diǎn)可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級市場收購、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時導(dǎo)致未來資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實(shí)施。

（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營理念和經(jīng)營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內(nèi)部資源的優(yōu)勢和劣勢，采用靈活的經(jīng)營模式整合借殼對象內(nèi)部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計劃，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。

（二）抓住資產(chǎn)重組的重心

民營企業(yè)進(jìn)行借殼上市時，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標(biāo)進(jìn)行資產(chǎn)重組，不要過多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業(yè)的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費(fèi)了社會公共資源。因此，抓住實(shí)質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值提供有力保障。

（三）依靠中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)借力

民營企業(yè)借殼上市時要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)擁有經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人員，知識儲備充分，服務(wù)意識強(qiáng)，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對各方企業(yè)的經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)等進(jìn)行客觀的評價，降低企業(yè)自身進(jìn)行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機(jī)構(gòu)的評估建議也會為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進(jìn)行。因此，借力于投資銀行、財務(wù)公司、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實(shí)現(xiàn)多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點(diǎn)，找準(zhǔn)適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略。

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篇8

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點(diǎn)

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項(xiàng)財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強(qiáng)財務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險。現(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)停行┢髽I(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴?xiàng)目的供需情況是影響其市場風(fēng)險的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報率方面上做出細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項(xiàng)目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。

5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨(dú)或同時采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實(shí)中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實(shí)行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務(wù)主管，加強(qiáng)財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。

(4)適時進(jìn)行財務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競爭機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營特點(diǎn)，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強(qiáng)化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

篇9

資本結(jié)構(gòu)（Capital Structure）是指企業(yè)各種長期資本來源的構(gòu)成和比例關(guān)系。通常情況下，企業(yè)的資本由長期債務(wù)資本和權(quán)益資本構(gòu)成，資本結(jié)構(gòu)指的就是長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占資本總額多大比例。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)直接或間接地影響著企業(yè)的資本成本、市場價值和治理效率，因此如何利用有限的資源進(jìn)行優(yōu)化配置，為企業(yè)創(chuàng)造價值最大化，是企業(yè)在投資決策中需要考慮的關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢和易受政策影響等特征。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率較高、融資渠道單一、過分依賴銀行借款、短期借款比例大于長期借款比例、融資結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)資金鏈緊張或斷裂，將嚴(yán)重影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

本文試圖在已有研究成果的基礎(chǔ)上，就滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素作實(shí)證研究，以期對優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展提供一些參考。

一、研究假說

1.企業(yè)規(guī)模。規(guī)模較大的企業(yè)更傾向于且有能力實(shí)施多元化經(jīng)營或縱向一體化，以分散經(jīng)營風(fēng)險，均衡利潤，從而為企業(yè)帶來穩(wěn)定收益。此外，規(guī)模較大的企業(yè)商業(yè)信用更好，更容易通過舉債獲得資金。因此，與規(guī)模小的企業(yè)相比而言，規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營更為穩(wěn)定，具有更低的預(yù)期破產(chǎn)成本，可以更多地負(fù)債。

H1：企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

2.盈利能力。根據(jù)梅葉斯和梅吉拉夫提出的優(yōu)序融資假說，企業(yè)融資一般遵循的順序?yàn)椋簝?nèi)源融資、負(fù)債融資、權(quán)益融資。因此，盈利能力較高的企業(yè)可能使用保留盈余（張凌、胡未熹，2006），次而發(fā)行債券。相反，盈利能力較低的企業(yè)內(nèi)部盈余不足，往往會選擇多發(fā)行債券，因而企業(yè)負(fù)債比例過高。

H2：企業(yè)盈利能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

3.企業(yè)成長性。成長性較高的企業(yè)的特征之一是投資速度快于利潤增長速度，因而需要大規(guī)模籌資，而處于成長期的企業(yè)盈余往往不多，僅僅依靠內(nèi)部融資是不夠的。此外，成長性高的企業(yè)未來前景往往被看好，增發(fā)新股可能會引起股權(quán)的稀釋，因而不為所有者看好。在這種情況下，債務(wù)融資優(yōu)于其他融資方式。

H3：企業(yè)成長性與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

4.所得稅。根據(jù)稅法規(guī)定，利息允許在稅前列支，由于利息費(fèi)用而減少的支出被稱為稅盾。股利則不能在稅前扣除，因此當(dāng)企業(yè)存在所得稅時，由于負(fù)債的“抵稅作用”使得債務(wù)實(shí)際成本小于權(quán)益資本成本。就是說，企業(yè)負(fù)債比例越高，稅盾收益越大，企業(yè)價值也越大。

H4：稅盾與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

5.非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾主要是指債務(wù)以外的因素對企業(yè)的稅收減免作用。根據(jù)稅法的規(guī)定，折舊、虧損遞延等非債務(wù)類稅盾也可以在稅前列支，同樣具有抵稅作用。因此，當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時，企業(yè)可以減少負(fù)債融資。因此非債務(wù)類稅盾越大，負(fù)債比例越小。

H5：非債務(wù)類稅盾與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

6.資產(chǎn)擔(dān)保價值。企業(yè)管理層掌握的內(nèi)部信息比外部投資者多，這種信息不對稱導(dǎo)致了在進(jìn)行股權(quán)融資時產(chǎn)生額外的成本。有形資產(chǎn)的擔(dān)保可以保護(hù)債權(quán)人，減輕由于信息不對稱引發(fā)的風(fēng)險。因此，公司有形資產(chǎn)越大，資產(chǎn)擔(dān)保價值越大，越有利于企業(yè)進(jìn)行負(fù)債融資。

H6：資產(chǎn)擔(dān)保價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

7.短期償債能力。流動比率和速動比率是反映企業(yè)償債能力的常用指標(biāo)。企業(yè)流動性比率越高，流動資產(chǎn)越多，表明企業(yè)的到期償債能力強(qiáng)，會支持較高的負(fù)債比率，在這種情況下，短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；另一方面，流動資產(chǎn)較多的企業(yè)可能會將其用來進(jìn)行投資和經(jīng)營活動，相應(yīng)減少負(fù)債比率，此時短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

H7：短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

8.股權(quán)結(jié)構(gòu)。我國目前仍處于轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)時期，上市公司中普遍存在偏好股權(quán)融資、股權(quán)高度集中、國有股“一股獨(dú)大”的現(xiàn)象。大股東為了保證企業(yè)的絕對控制權(quán)，出于自身利益的考慮，往往會采用債務(wù)融資的方式而不發(fā)行新股。

H8：股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

二、研究方法

本文主要采用混合面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。相對于截面數(shù)據(jù)和時間序列數(shù)據(jù)而言，面板數(shù)據(jù)可以從多層面進(jìn)行分析，減少解釋變量之間的多重共線性帶來的影響，使研究更為有效。本次研究將采用統(tǒng)計分析軟件Stata10.0進(jìn)行面板數(shù)據(jù)模型的實(shí)證分析。

1.樣本選擇。本文數(shù)據(jù)主要取自CSMAR數(shù)據(jù)庫，選擇2003年以前在滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，樣本區(qū)間為2003―2011年。由于本研究開展時，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年年報尚未完全公布，因此，2012年數(shù)據(jù)未能包括在研究范圍之內(nèi)。

選擇2003年作為樣本公司的初始時點(diǎn)，是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)行業(yè)自2003年以后一直處于高速運(yùn)行。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號）將房地產(chǎn)確定為支柱產(chǎn)業(yè)，自此開始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱。2003年《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅字〔2010〕121號）第三條明確了將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，國家隨后也實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控政策，收緊了銀行貸款條件，房地產(chǎn)行業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托等其他融資渠道，結(jié)束了1998―2003年間與銀行的“蜜月期”。所以說，2003年是一個分水嶺，研究2003年以后我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)更具現(xiàn)實(shí)意義。

樣本公司的具體篩選過程如下：（1）在CSMAR數(shù)據(jù)庫中按證監(jiān)會行業(yè)分類為“房地產(chǎn)業(yè)”代碼為J01（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)）的所有樣本，共144個。本文主要選取從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的上市公司進(jìn)行研究。（2）本次研究選擇在2003年以前深滬A股市場上市的房地產(chǎn)企業(yè)，在此時點(diǎn)之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究將ST公司全部剔除，以免影響實(shí)證結(jié)果的可靠性。（4）樣本公司在2003―2011年間主營業(yè)務(wù)必須一直為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。因此將剔除在此期間主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)（限于篇幅，有關(guān)樣本清單、變量表和統(tǒng)計結(jié)果數(shù)據(jù)表均略，編者注）。根據(jù)以上原則，最后篩選出樣本共36個，包括如萬科、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、深長城、泛海建設(shè)、綠景控股、銀基發(fā)展、渝開發(fā)、光華控股、萊茵置業(yè)、粵宏遠(yuǎn)、陽光股份、億城股份、名流置業(yè)、北京城建、天房發(fā)展、首開股份、金地集團(tuán)、東華實(shí)業(yè)、棲霞建設(shè)、金豐投資、新黃浦、浦東金橋、外高橋、陸家嘴、天地源、中華企業(yè)、珠江實(shí)業(yè)、上海新梅、蘇州高新京能置業(yè)、世茂股份等等。

2.變量設(shè)計。本次實(shí)證分析選擇資產(chǎn)負(fù)債率（LEV，總負(fù)債/總資產(chǎn)）作為因變量，反映資本結(jié)構(gòu)的總體特征。相關(guān)自變量的選取及說明如下：

企業(yè)規(guī)模：總資產(chǎn)的對數(shù)[SIZE，LN（總資產(chǎn)）]。

盈利能力：總資產(chǎn)報酬率[ROA，息稅前利潤×2÷（期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn)）]。

企業(yè)成長性：主營業(yè)務(wù)收入增長率[GROW（本年主營業(yè)務(wù)收入-上年主營業(yè)務(wù)收入）÷上年主營業(yè)務(wù)收入]。

所得稅：實(shí)際所得稅稅率（TAX，實(shí)際繳納所得稅÷稅前利潤）。

非債務(wù)稅盾：固定資產(chǎn)折舊占總資產(chǎn)的比重（NDTS，固定資產(chǎn)折舊÷總資產(chǎn)）。

資產(chǎn)擔(dān)保價值：有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重[TANG（固定資產(chǎn)+存貨+在建工程+投資性房地產(chǎn)）÷總資產(chǎn)]。

短期償債能力：速動比率[QR（流動資產(chǎn)-存貨）÷流動負(fù)債]。

股權(quán)結(jié)構(gòu)：前十大股東持股占總股數(shù)的比例（SHARE，前十大股東持有股數(shù)÷總股數(shù)）。

三、實(shí)證結(jié)果分析

1.變量描述性統(tǒng)計分析。本次研究的樣本公司共計36家，共36個截面，時間跨度為9年，整體上為平行面板數(shù)據(jù)。對每年的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行簡單的描述性統(tǒng)計。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計表明，2003―2011年我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值普遍偏高，均超過50%，而且基本呈現(xiàn)出每年遞增的趨勢，說明資本結(jié)構(gòu)存在一定的不合理性。

對所用變量分樣本整體（overall）、組間（between）和組內(nèi)（within）三種情況進(jìn)行描述性統(tǒng)計分析，各變量均值、標(biāo)準(zhǔn)差、最小值、最大值、觀測值的結(jié)果略。

2.自變量相關(guān)性分析。分析結(jié)果顯示，短期償債能力與資產(chǎn)擔(dān)保價值之間存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，從兩者計算公式考慮，企業(yè)流動資產(chǎn)越多，反映短期償債能力的指標(biāo)速動比率也就越大，而固定資產(chǎn)相應(yīng)就減少了，資產(chǎn)擔(dān)保價值也就越小，因此兩者負(fù)相關(guān)也是合理之中的。從整體上來看，其他變量間均不存在顯著的相關(guān)性，因此可以將所有變量均納入回歸模型中。

3.面板數(shù)據(jù)模型的判定及回歸分析。為確定合適的模型，本次研究對面板數(shù)據(jù)模型進(jìn)行三次選擇判定，分別為混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的選擇、混合數(shù)據(jù)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型的選擇、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型的選擇。其中：（1）混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的判定方法為F檢驗(yàn)；結(jié)果為F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合數(shù)據(jù)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，Breusch-Pagan檢驗(yàn)；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型，Hausman檢驗(yàn)；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。

由F檢驗(yàn)結(jié)果可知，P>F=0.000 0，拒絕了混合數(shù)據(jù)模型假設(shè)，固定效應(yīng)顯著；由Breusch-Pagan檢驗(yàn)的結(jié)果可知，P>chibar2=0.000 0，拒絕了原假設(shè)，表明隨機(jī)效應(yīng)模型優(yōu)于混合OLS模型；由Hausman檢驗(yàn)的結(jié)果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效應(yīng)。因此，本文最終選用固定效應(yīng)模型。根據(jù)回歸結(jié)果，Prob>F=0.000 0，樣本數(shù)據(jù)整體上具有統(tǒng)計意義，回歸方程有效。在5%的顯著性水平下，只有成長性（GROW）、短期償債能力（QR）和股權(quán)結(jié)構(gòu)（SHARE）是不顯著的，其余變量均在5%水平上顯著。因此資產(chǎn)負(fù)債率的回歸結(jié)果為：

LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit

4.實(shí)證結(jié)果分析。實(shí)證結(jié)果表明，公司規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上正相關(guān)，說明規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營更為穩(wěn)健，承受負(fù)債帶來風(fēng)險的能力更強(qiáng)。盈利能力與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。實(shí)際所得稅率與資本結(jié)構(gòu)在5%水平上正相關(guān)，驗(yàn)證了負(fù)債的抵稅作用會使得企業(yè)更傾向于提高負(fù)債比例。非債務(wù)稅盾與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)，說明當(dāng)企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時會盡可能使用非債務(wù)稅盾從而減少使用債務(wù)稅盾。這些影響因素的實(shí)證結(jié)果均與原假設(shè)一致。

與原假設(shè)相反，本文得出資產(chǎn)擔(dān)保價值與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負(fù)相關(guān)。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，可能與房地產(chǎn)上市企業(yè)目前的“股權(quán)融資偏好”有關(guān)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的關(guān)鍵，即使在償債能力強(qiáng)的情況下，企業(yè)也會盡可能地進(jìn)行權(quán)益籌資以籌集更多資金。此外，對于房地產(chǎn)企業(yè)，有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重原本就偏高，債權(quán)人在評估企業(yè)時可能會弱化了資產(chǎn)擔(dān)保價值這一個指標(biāo)。

實(shí)證結(jié)果還表明，企業(yè)成長性對資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，一方面是因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)企業(yè)自2003年以后一直處于高位運(yùn)行；另一方面說明企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時未能充分考慮公司長期發(fā)展的資金需求，缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃。短期償債能力對資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，反映了我國上市公司普遍存在的股權(quán)偏好問題。股權(quán)結(jié)構(gòu)對公司資本結(jié)構(gòu)影響不顯著，一方面，大股東為了保證企業(yè)的控制權(quán)會傾向于負(fù)債融資，另一方面，大股東出于自身利益的考慮，會減少負(fù)債分散風(fēng)險，所以兩種情況均有可能出現(xiàn)。

四、結(jié)論與建議

本文以2003―2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對象，對我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析，得到了以下結(jié)論：公司規(guī)模與所得稅和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；企業(yè)盈利能力、非債務(wù)稅盾與資產(chǎn)擔(dān)保價值和資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)；成長性、短期償債能力與股權(quán)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不相關(guān)。根據(jù)上述研究結(jié)果，對優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)提出以下建議：

1.根據(jù)公司規(guī)模、盈利能力合理選擇資本結(jié)構(gòu)。規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)的企業(yè)可以充分利用內(nèi)部融資的機(jī)會和負(fù)債抵稅的作用，優(yōu)化企業(yè)資源配置。

2.充分考慮企業(yè)成長性的影響。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成長性普遍較高，企業(yè)在進(jìn)行資本結(jié)構(gòu)決策時應(yīng)長遠(yuǎn)規(guī)劃企業(yè)的資金需求。

3.合理利用非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾的使用不僅可以帶來抵稅的收益，而且可以使企業(yè)相應(yīng)地減少負(fù)債規(guī)模，進(jìn)而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

本研究存在的不足之處：本文僅考慮了微觀層面的公司特征因素，個別因素、行業(yè)差異、宏觀經(jīng)濟(jì)因素等不在研究范圍之內(nèi)。鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文僅研究了房地產(chǎn)上市公司為樣本，要進(jìn)行全面的分析則應(yīng)該包括非上市的房地產(chǎn)公司。這是有待今后進(jìn)一步研究的方向。

（張其秀系副教授；沈璐為碩士研究生）

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篇10

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，逐步形成了開發(fā)范圍廣、組織機(jī)構(gòu)集團(tuán)化的特點(diǎn)，帶來的管理難度日益增加。全面預(yù)算管理作為全員參與、全面覆蓋、全程監(jiān)控的內(nèi)部控制管理系統(tǒng)，可以利用預(yù)算對企業(yè)內(nèi)部各部門、各單位的各種財務(wù)及非財務(wù)資源進(jìn)行分配、控制、考核，有效地組織和協(xié)調(diào)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，完成既定的經(jīng)營目標(biāo)（范勇梅，2007）。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的形勢，尤其應(yīng)充分運(yùn)用全面預(yù)算加快推動企業(yè)管理方式由粗放化向集約化、精細(xì)化的轉(zhuǎn)變，加快提升企業(yè)管理水平。

一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施中的主要問題

1.年度預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算脫節(jié)。目前許多實(shí)施全面預(yù)算的房地產(chǎn)企業(yè)還在采用傳統(tǒng)的預(yù)算方式，僅將企業(yè)年度經(jīng)營計劃逐級分解、匯總編制企業(yè)年度預(yù)算。殊不知，傳統(tǒng)的預(yù)算方式雖可按照會計周期（月、季、年）進(jìn)行成本效益預(yù)算，而房地產(chǎn)企業(yè)的一個個獨(dú)立項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，需在項(xiàng)目決算時才能最終確定其實(shí)際的成本、利潤，因此并不適合采用一般會計周期進(jìn)行成本效益預(yù)算。如人為地將年度預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算完全割裂，僅編制年度預(yù)算而忽視項(xiàng)目預(yù)算的方式，使得企業(yè)無法對項(xiàng)目整體的盈利狀況進(jìn)行總體和階段性的把控，從而無法確保企業(yè)中長期戰(zhàn)略規(guī)劃的落地。

2.業(yè)務(wù)經(jīng)營預(yù)算與財務(wù)預(yù)算脫節(jié)。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是由財務(wù)部門牽頭組織全面預(yù)算工作，其他業(yè)務(wù)部門只是協(xié)助配合，提供財務(wù)部門所需要的數(shù)據(jù)而已，甚至有人認(rèn)為，全面預(yù)算就是財務(wù)預(yù)算，理應(yīng)由財務(wù)部門制定和控制。這種失去了真實(shí)完整業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持而編制的財務(wù)預(yù)算只能淪為一種數(shù)字游戲，預(yù)算編制后的執(zhí)行控制管理成為一種空談，企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)也無法保證實(shí)現(xiàn)。

3.預(yù)算管理與業(yè)績考核脫節(jié)。預(yù)算管理與業(yè)績考核應(yīng)緊密結(jié)合、相輔相成，考核不力將不能保證預(yù)算管理體系的全面有效實(shí)施。目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題包括：一是沒有清晰地劃分項(xiàng)目開發(fā)管理鏈中各個責(zé)任單元以及各責(zé)任單元職責(zé)不清；二是考核指標(biāo)的設(shè)置只注重了短期利益，沒有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目短期利益與企業(yè)長期發(fā)展之間的平衡；三是項(xiàng)目考核與組織考核之間未實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理模式的選擇

預(yù)算管理連接著企業(yè)外部市場競爭與企業(yè)內(nèi)部管理控制，不同的市場環(huán)境、不同的企業(yè)規(guī)模以及企業(yè)產(chǎn)品生命周期的不同階段，預(yù)算管理的重點(diǎn)和模式也是不同的（張云亭，2003）。通常，全面預(yù)算管理主要分為以下四種：以銷售為核心的全面預(yù)算管理模式、以利潤為核心的全面預(yù)算管理模式、以成本費(fèi)用控制為核心的全面預(yù)算管理模式、以現(xiàn)金流量為核心的全面預(yù)算管理模式（張玉清，2007）。企業(yè)可以根據(jù)行業(yè)及自身組織特點(diǎn)選擇多種類型，形成綜合、系統(tǒng)的全面預(yù)算體系。

不同于傳統(tǒng)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有鮮明的行業(yè)特點(diǎn)：（1）建設(shè)周期長，經(jīng)歷多個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能完成，在項(xiàng)目決算時才能最終確定其實(shí)際利潤；（2）銷售受國家政策和金融市場影響波動大，經(jīng)營風(fēng)險高，企業(yè)把控難度大；（3）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜，涵蓋了從征地拆遷、勘察設(shè)計、工程施工、銷售到售后服務(wù)全過程；（4）開發(fā)投資額大，資金密集，負(fù)債程度高。基于以上特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)行業(yè)不適用于以銷售和利潤為核心的全面預(yù)算管理模式，而應(yīng)采取“以項(xiàng)目成本控制為核心，現(xiàn)金流量管理為重點(diǎn)”的成本與現(xiàn)金流相結(jié)合的全面預(yù)算模式。在這種模式下應(yīng)以項(xiàng)目成本為起點(diǎn)編制預(yù)算，并對其進(jìn)行動態(tài)控制，項(xiàng)目成本應(yīng)作為主要考核指標(biāo)納入預(yù)算考核體系，同時運(yùn)用現(xiàn)金流量預(yù)算來監(jiān)督控制項(xiàng)目投資成本。以上項(xiàng)目成本是指貫穿整個開發(fā)周期的綜合成本，包括土地、設(shè)計、前期、建安工程、開發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用及各類稅費(fèi)等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算實(shí)施的改善方法

1.構(gòu)建預(yù)算管理基礎(chǔ)。一個成熟的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理基礎(chǔ)應(yīng)由三部分構(gòu)建而成：一是營造全員參與的管理氛圍和企業(yè)文化，使公司上下在預(yù)算管理上達(dá)成共識，這是決定全面預(yù)算管理能否取得實(shí)效的首要因素；二是建立預(yù)算管理的組織體系，該體系既要依托于企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，又需要保持相對獨(dú)立，這是決定全面預(yù)算管理能否有效推進(jìn)的關(guān)鍵主導(dǎo)因素；三是健全預(yù)算管理的配套管理制度，作為完善全面預(yù)算管理制度后的必要補(bǔ)充，這是決定全面預(yù)算管理能否持續(xù)改善的關(guān)鍵配套工具。該配套制度應(yīng)包括：明確企業(yè)中長期戰(zhàn)略規(guī)劃、成熟的成本管理體系、穩(wěn)定的組織架構(gòu)和清晰的崗位職責(zé)劃分、預(yù)算績效評估機(jī)制、完善的項(xiàng)目開發(fā)成本科目體系以及會計信息系統(tǒng)等。

2.建立二維預(yù)算體系。即通過項(xiàng)目預(yù)算和年度預(yù)算兩個維度實(shí)施全面預(yù)算。項(xiàng)目預(yù)算是對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整個開發(fā)周期成本效益的預(yù)算，強(qiáng)調(diào)的是目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的規(guī)劃，既擺脫了會計期的限制，也避免了年度預(yù)算管理中重短期利益、輕長期發(fā)展的缺點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)編制全面預(yù)算時應(yīng)首先以項(xiàng)目預(yù)算為龍頭，以項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度為依據(jù)，深化項(xiàng)目收入、成本費(fèi)用及現(xiàn)金流等各項(xiàng)預(yù)算，形成貫穿項(xiàng)目開發(fā)全周期的整體預(yù)算。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的基礎(chǔ)，將各個項(xiàng)目在每一個預(yù)算年度的相關(guān)預(yù)算數(shù)據(jù)匯總編制即形成對應(yīng)年度的公司全面預(yù)算。

3.把握項(xiàng)目預(yù)算管理核心。房地產(chǎn)項(xiàng)目在方案設(shè)計、施工圖等多個階段均需要編制項(xiàng)目整體預(yù)算目標(biāo)，包括目標(biāo)成本、目標(biāo)利潤等，尤其是施工圖階段的項(xiàng)目目標(biāo)一經(jīng)確定即不得隨意改變，它將作為項(xiàng)目后續(xù)預(yù)算分解、動態(tài)管理控制和分析的主要依據(jù)。根據(jù)確定的項(xiàng)目整體預(yù)算目標(biāo)，應(yīng)進(jìn)行橫向與縱向分解。橫向是將所有預(yù)算內(nèi)容分解至項(xiàng)目開發(fā)全周期內(nèi)的各月、季和年；縱向是各預(yù)算責(zé)任部門將其預(yù)算責(zé)任范圍內(nèi)的預(yù)算內(nèi)容分解至收入和成本費(fèi)用等各預(yù)算細(xì)項(xiàng)。以上項(xiàng)目預(yù)算內(nèi)容包括業(yè)務(wù)經(jīng)營計劃（比如工程進(jìn)度、可售供應(yīng)計劃、預(yù)銷售進(jìn)度、合同付款計劃、融資方案等）和財務(wù)預(yù)算，以業(yè)務(wù)經(jīng)營計劃為源頭，以財務(wù)預(yù)算為成果，方能形成落實(shí)到數(shù)據(jù)的業(yè)務(wù)和基于業(yè)務(wù)的預(yù)算。

在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)行以合同管理和現(xiàn)金流量管理為手段的動態(tài)成本監(jiān)控，從而實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目預(yù)算的控制。動態(tài)成本是指項(xiàng)目開發(fā)過程中已發(fā)生的合同成本、非合同成本，以及未來可預(yù)見的合理的待發(fā)生成本，通過實(shí)時監(jiān)控，將項(xiàng)目動態(tài)成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)。同時根據(jù)構(gòu)成動態(tài)成本的各個合同、非合同的付款要求，項(xiàng)目進(jìn)度計劃以及銷售回籠計劃，融資方案等，定期編制現(xiàn)金流量表并實(shí)行跟蹤管理，當(dāng)有其他原因?qū)е赂犊钣媱澴兏蜾N售回籠不能滿足付款內(nèi)容時，應(yīng)及時調(diào)整預(yù)算。

4.充分運(yùn)用業(yè)績考核手段。全面預(yù)算是企業(yè)實(shí)施績效管理的基礎(chǔ)，是進(jìn)行員工績效考核的主要依據(jù)，通過預(yù)算與績效管理相結(jié)合，使企業(yè)對員工的考核真正做到“有章可循，有法可依”，形成全面預(yù)算的閉環(huán)管理（張玉清，2007；包春玲、班娜，2008）。績效考核應(yīng)以經(jīng)審計的財務(wù)報表為依據(jù)，針對房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)設(shè)定合理的考核機(jī)制，比如為實(shí)現(xiàn)長、短期利益的平衡，應(yīng)同時實(shí)施年度經(jīng)營考核與項(xiàng)目整體考核；為了對各責(zé)任單元做到獎懲分明，可根據(jù)各責(zé)任單元在項(xiàng)目管理中所承擔(dān)職責(zé)的程度，采用部門間、部門內(nèi)考核分權(quán)重的考核機(jī)制等。

5.實(shí)施預(yù)算管理信息系統(tǒng)。借助計算機(jī)技術(shù)， 實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算信息化，可將業(yè)務(wù)經(jīng)營管理的流程、經(jīng)驗(yàn)及知識固化，是企業(yè)規(guī)范化、精細(xì)化管理的必然選擇。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)都已使用了財務(wù)軟件、房地產(chǎn)成本軟件和CRM軟件，實(shí)施全面預(yù)算管理信息系統(tǒng)，可以將預(yù)算管理系統(tǒng)與各業(yè)務(wù)系統(tǒng)、財務(wù)系統(tǒng)互聯(lián)，將各個獨(dú)立的信息島有機(jī)結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)信息的集成、協(xié)同和資源共享，為企業(yè)決策層提供更及時全面的管理信息。

全面預(yù)算管理強(qiáng)調(diào)全員、全方位、全過程，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它要求各業(yè)務(wù)部門長期高度協(xié)同合作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的特點(diǎn)，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理模式，狠抓項(xiàng)目成本與現(xiàn)金流量管理，充分運(yùn)用全面預(yù)算管理手段落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略，強(qiáng)化經(jīng)營過程與控制，促進(jìn)資源整合與業(yè)務(wù)協(xié)同。

（作者為財務(wù)經(jīng)理、會計師、CPA）

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