導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇不動產稅論文，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

三、信托不動產移轉與不動產稅費（買賣稅、所得稅、土地增值稅）

四、遠非結束的結語

[內容提要]不動產證券化是資產證券化浪潮中的重要的部分，但進入法學視野的時間較短。它的出現對我國現有法制提出了新的要求。作為一種金融產品，其資本流通性與我國物權公示公信原則以及公司法中經營實體組織形式產生了一定的沖擊，另外，在信托財產的設立和移轉過程中，使得稅費制度也須要修正以促進和保障其健康發展。

[關鍵詞]不動產、證券化、SPV

一 導論

上個世紀70年代以來，西方金融市場上出現了一種嶄新的引人注目的金融產品：不動產證券化。這種結合金融業和不動產業共同發展的模式，不僅改變了個人和公司理財的方式，更重要的是對金融業（尤其是銀行系統）的以往資金運營方式和房地產業的融資方式產生了相當大的變革。我國目前正處于市場經濟建設的初級階段，需要理性分析西方的金融工具，是否引入和如何引入必須經過客觀科學的論證。

今天在資產證券化市場中，兩類資產證券化占據中心位置，在美國被習慣稱為按揭證券化（MBS）和資產證券化（ABS）。這兩類證券化的本質是一樣的，都是對現有信用資產的證券化，或者說是存量資產證券化。與其他資產證券化相比，不動產證券化的范圍更廣，遠遠超出了貸款債權的證券化范圍。貸款證券化的對象為貸款本身，投資人獲得的只是貸款凈利息，然而，不動產投資的參與形式多種多樣，如股權式、抵押式等等，其證券化的方式也因此豐富多彩，只有以抵押貸款形式參與的不動產投資證券化的做法才與貸款證券化相似，其他形式的證券化對象均不是貸款本身，而是具體的不動產項目。所以不動產證券化包括不動產抵押貸款債權的證券化和房不動產投資權益的證券化兩種形式[1].不動產抵押貸款債權的證券化是指以一級市場即發行市場上抵押貸款組合為基礎發行抵押貸款證券的結構性融資行為。不動產投資權益的證券化，又稱商業性不動產投資證券化，是指以不動產投資信托為基礎，將房地產直接投資轉化為有價證券，使投資者與投資標的物之間的物權關系轉變為擁有有價證券的債權關系。不動產證券化的兩種形式一方面是從銀行的角度出發，金融機構將其擁有的房地產債權分割成小單位面值的有價證券出售給社會公眾，即出售給廣大投資者，從而在資本市場上籌集資金，用以再發放不動產貸款；另一方面是從非金融機構出發，不動產投資經營機構將不動產價值由固定資本形態轉化為具有流動性功能的證券商品，通過發售這種證券商品在資本市場上籌集資金。

不動產證券化較早的進入了經濟學界和金融學界的視野，在那里得到了較為充分的研究，也取得了許多先進的成果，可在法學領域中仍算陌生。這種金融產品中若想在中國大地上生根發芽必然在沖擊我國的金融市場過程中受到市場環境和法律環境的雙重阻礙。由此，本文重點研究不動產證券化在中國運作將會引起的對部分法制內容的沖擊及需要的法律規定調整，而其他如不動產證券化引入我國的利弊分析、金融市場的影響等問題不在論述范圍。

二、物權的公示公信和信托財產轉讓的流通性

我國民法通則里并沒有動產與不動產的區分，應該說不動產還沒有在立法中得到明確的界定。在梁慧星教授組織編寫的《中國物權法草案》[2]第十一條里規定；不動產指依自然性質或法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地不能分離的物。日本民法典第86條和我國臺灣地區民法66條表述更為簡單：土地及其定著物為不動產。孫憲忠教授認為：不動產就其范圍而言有三種即土地、建筑物、添附于土地和建筑物的物。[3]盡管上述幾種定義并無實質性差異，但本文更傾向于孫憲忠教授的表述，至少更適合作為證券化研究的基礎概念。

物權公示是物權法的基本原則，指物權的各種變動必須采取法律許可的方式向社會展示，以獲得社會的承認和法律的保護原則。[4]從法學定義上講，公示最終目的使得物權變動中物權的排他性在客觀要件和主觀要件上都得到滿足，從而使得物權的排他性具有主觀上的公平正義性，在客觀上也能獲得法律的承認，公示在不動產的物權變動里就是不動產登記。因為物權的本質是對世權，物權的變動必須要有自己的公示手段才能排除他人妨礙，不動產不比動產不能依靠占有來實現公示，而對于一般不動產物權來說最簡單便捷的方式便是登記。

但是，即便是這種最簡捷的方式也難以適應證券的流通性要求。

首先，以房地產投資權益證券化為例，登記程序、時間耗時費力，嚴重影響著證券產品的流通。房地產投資權益證券化的組織形式主要有房地產產業投資基金（主要采用有限合伙制）和房地產投資信托兩種[5].前文已談及房地產投資權益的證券化區別于不動產項目的直接投資，即是使投資著與投資標的之間的物權關系變為對該不動產項目的有價證券之債權關系。原因是中間多了一個中介機構SPV （special purpose vehicle）或是信托公司，在法律關系上不動產項目資金不是由投資者直接注入而是由中介機構注入。所有人將不動產債權讓與SPV或信托機構必須辦理登記手續，市場并不是僅僅要求收益形的債券，而更多愿意投資于共有權式或股權式[6].若該項目系待建工程必然有期待物權變動（類似期房），若是將已完工之不動產項目包裝運作意欲證券化流通時，依據我國1997年10月24日《城市房屋權屬登記管理辦法》的規定，像不動產有限合伙的方式則登記工作繁復和時間的拖延使之成為不可能。而在信托方式中則出現了不動產物權消失的情況。因此，登記的豁免方能在物權法定的原則下使之名正言順。建議在物權法“不必登記的物權變動”條目中增加一條：不動產證券化發生之物權變動不必以登記為公示，得以有價票證對抗第三人。

其次，以住宅抵押貸款證券化為例，整個證券化的運作過程中不動產抵押權的轉讓和最終實現問題成了最大的理論與實踐難題。

所謂住房抵押貸款證券化，是指特設載體SPV集中一系列性質相似的貸款機構發放的住房抵押貸款，將購房者定期應償還給貸款機構的本金和利息（現金流）進行組合包裝后，作為標的資產發行住房抵押證券所進行融資的活動。[7]住房抵押貸款證券化的簡要過程是[8]：購房者先與貸款銀行簽定借款合同，并將所購房屋抵押，貸款銀行成為抵押人債權人；貸款銀行將其債權轉讓給SPV，SPV根據貸款種類設計具體的轉手證券以及基于轉手證券產生的其他類型的MBS（Mortgage Backed Securities），與證券公司簽定承銷協議，并接受信用評級與審計；與托管銀行簽定信托協議，委托SPV的開戶銀行收取借款人按時支付的住房抵押貸款的本金和利息，并支付給托管銀行，由托管銀行按照MBS的利率標準支付給MBS的投資者。

進行住房抵押貸款證券化的第一個環節就是發行住房抵押貸款的銀行向SPV轉讓貸款債權。由于住房抵押貸款證券化是一個典型的具有附屬抵押物的資產證券化，因此，銀行債權轉讓中涉及到抵押權的轉讓以及抵押物的登記問題。我國《擔保法》第50條規定：“抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保”；第52條規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅”。可見，我國立法對抵押權的單獨轉讓采絕對否定主義。根據我國《擔保法》第41條、第42條之規定，以城市房地產或鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物為抵押的應當進行登記，即我國立法對住房抵押財產登記采登記要件主義，只有履行了登記手續，才能產生設立抵押權的法律效果。因此，如果SPV不進行抵押變更登記，抵押權未生效，SPV無法享有相應的抵押權益。若SPV逐一對抵押權進行變更登記，則證券化的成本大大增加，不具可操作性。

對此問題學界有建議“通過在抵押合同中設立‘主管部門合同鑒證’條款，以主管部門在合同（應收款出售協議）上簽章來彌補未進行抵押變更登記的不足，既達到公示效果，又可以對抗第三人對抵押貸款債權收益的主張”[9]和“在借款人與銀行簽訂抵押借款合同上，增加一條：‘住房抵押貸款機構有權將住房抵押貸款轉讓給第三方，并授權住房抵押貸款機構可以以次抵押人的身份辦理以第三方為次抵押權人的抵押登記變更登記手續’”[10]的觀點。

筆者認為，這兩種途徑都是“民間”解決。實際上，前者的主管部門簽章以求公示的辦法于法無據，違反物權法定原則，政府的行政行為作為公示和對抗第三人主張的作法也難以操作，試問若政府簽章后的過錯能否由主管部門承擔呢？后者系一種在現行法制下較為無奈的看法，銀行并不能夠根據這樣一份含有特殊條款的合同獲得抵押權變動的公示，債權的合意不能取代物權的合意。因此，如果在立法上作出特別規定，應該是最為效率的選擇。

還有，在發行人向SPV特設交易機構真實出售資產時，債權的轉讓成本很高。根據目前相應債的法律規定，債權人轉讓債權時，應當通知債務人，否則債務人可以拒絕向新的債權人履行義務。因為資產證券化中的資產是一項巨大的“資產池”，牽涉的債務人非常復雜，這個通知成本非常高。國外如德國法律直接規定可以轉讓，而韓國則規定在證券監管機構登記后即視為已轉讓。而我國尚無這種減少通知成本的規定，這將給不動產證券化增加許多操作難度。由于證券化資產池的規模一般都很大，其出售往往會涉及成千上萬個債務人，如果對每一個債務人都要進行通知，發起人的工作量就非常大，這對證券化的成本無疑會產生較大的影響。

為了彌補《抵押登記管理辦法》關于此問題的空白，公告作為公示的立法修是使證券化實行的法制保證。

另外，抵押權的最終實現必然會涉及不動產的權利沖突問題。[11] 已經轉讓的抵押權最終可能會要求實現，經過立法豁免登記公示的住房抵押貸款之抵押權的實現與我國合同法286條中建設工程優先受償權也須立法確定順位問題。限于篇幅另文闡述。

三、不動產客稅與信托財產的設立、移轉

國際通行的房地產稅收體系包括三類：（1）是房地產取得稅類，一般包括登錄許可稅、不動產取得稅、遺產稅和贈與稅。登錄許可稅是在不動產登記時政府課征的一種稅，稅基為登錄時的價格，稅率各國有異。房地產取得稅是在原始取得或繼受取得房地產時向政府交納的一種稅，稅基為房地產取得時的評估價格。（2）房地產保有稅類。包括不動產稅、定期不動產增值稅。不動產稅，向土地或房屋所有者或占有者征收稅基為不動產的評估價格，在不征收不動產稅的國家里，對土地、房屋等不動產課征財產稅。定期不動產增值稅向擁有土地或房屋超過一定年限的產權者征收，通常對由市政工程改善而引起的土地增值征收5年期增值稅，對因城市發展引起的土地增值征收10年期增值稅。房地產保有稅，在大多數國家均屬地方稅，由地方政府征收和管理，是地方政府財政收入的主要來源，如美國的財產稅約占地方財政收入的80％。（3）房地產流轉稅類。包括所得稅、不動產轉移增值稅。所得稅向經營、出售房地產獲得收入的房地產所有者、經營者征收。不動產轉移增值稅向買賣、轉讓房地產獲得自然增值收益的人征收，意大利、韓國均設此稅；美國則征收房地產收益稅，房地產所有權人獲得的增值收益超過政府規定的免稅限額后則繳納此稅。[12]

在流轉稅方面，ABS往往涉及幾十億元的交易額，如果將ABS視為“真實出售”，作表外處理，必然要交納營業稅，我國的營業稅率為5%，按此融資成本會大大提高，ABS會失去價值，很多項目將無法進行。我國現行稅法、財會制度中沒有關于資產證券化的稅務及財務表外處理依據。發起人將資產出售給SPV時所得收益要計入發起人損益表中，發起人需繳納所得稅、營業稅和印花稅，稅率即使很低，也可能給交易帶來巨大的障礙；對于SPV是否應該納稅，如果需要，應通過各種方法來降低稅務負擔，因為在SPV產生稅務費用定會增加證券化的整體成本；而對投資者來講，在持有過程中所收的證券利息是否付稅，在變現過程中的變現收益是否支付所得稅或資本利得稅都沒作出相應規定。而會計制度對于資產證券化表外處理的規定亦是一片空白。我國的已經進行資產證券化的實踐案例如中集集團與荷蘭銀行運營的應收帳款證券化中，中集集團的ABCP （資產支持商業票據 Asset-backed Commercial Paper）融資費用作為財務費用處理的，當然也是作為計稅和扣稅依據的。但是，因為此次資產證券化的SPV是荷蘭銀行荷蘭銀行旗下的 Oasis Funding，Oasis Funding 再出售給 Tulip Asset Purchase Co （ TAPCO ），最后由 TAPCO 在國際市場上發行ABCP ，沒有牽涉到相關的營業稅問題，也沒有增值稅問題。因為這種操作必定是一項融資活動。即使按照銷售處理，沒有進項稅額，也沒有銷項稅額，或者說增值的可能性基本上不存在，增值稅也就無從談起。由于投資者是直接和荷蘭銀行的資產管理公司發生關系，與中集沒有直接的關系，投資者獲得的利息收入不是直接來源于中集，而是來源于 TAPCO .因此，對于中集集團來說，不會產生予提稅的問題。[13]

在一些免稅的國家和地區如開曼群島、百慕大等地組建SPV，是合法避稅并規避我國公司法上過高要求的較好選擇。從另外的角度考慮，確實應當全面修訂我國現有稅法對不動產證券化（乃至資產證券化）的限制。筆者建議：首先，為將要證券化的不動產權益真實出售給SPV設立所得稅、流轉稅、印花稅的特別豁免條款，；其次，修訂《外商投資企業所得稅法》或專門對資產證券化向海外SPV支付資產利息和本金的預提稅問題作出規定，免去或相應根據雙邊稅將優惠協議免去預提稅，以節約資產證券化的交易成本；還有，必須設立不動產移轉增值稅的豁免條款，因為盡管在真實出售中完全符合不動產權益變動的特征，但是，SPV一般是“空殼公司”，他只是不動產證券化的“導管體”[14]，實質目的只是融資，名義上是真實出售，并無物權變動的實質要件。比如美國《國內稅務法則》對房地產貸款證券化，按照合伙制、公司和信托等三種不同的實體組織形式，確定不同的稅收處理方法。

基本內容如下表：

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  | 實體組織形式 |     合伙制企業       |       公司         |        信托          |

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  |  投資者身份  |       合伙人         |　權益持有人、股東  |    受益人、委托人    |

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|   稅收處理   | 合伙人繳納個人所得稅 | 公司繳納公司所得稅 | 受益人繳納個人所得稅 |

  |              | 企業不繳納企業所得稅 | 股東繳納個人所得稅 |    信托本身不繳稅    |

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    在房地產投資信托方面，正式開創了REIT，規定凡具備該法第856條至859條的有關組織、收入及收益分配要件的REIT可享有免稅優惠。換言之，即使REIT是以公司為組織形態，也可以不必負擔公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅。

四、遠非結束的結語

本文僅僅涉及了不動產證券化中的部分法制問題，關于此的研究遠未結束[15]，最令筆者困擾的不是技術性法令的規定，而是金融產品的創新和原有相關法制的深層次矛盾，乃至整個社會層出不窮的新生現象時刻沖擊著法律的內在穩定。這個矛盾在具有深刻固有法性的不動產法中更加難以解決。

這其中必須有一種理念去支撐，究竟是適用自然法原則還是實證法原則，是以經濟分析法學判斷亦或是概念法學理解，等等，這些都遠非一兩篇論文所能夠回答的。至此，一定有人會說：“如果法律的規定提高了金融創新的成本，制約了它的發展，就是不效率，應該修正法律。”筆者不禁要反問，誰能說明修訂舊法適應新的金融現象就一定是效率，保守法制穩定限制金融創新就一定是不效率，根源在哪里？！

在上述問題沒有或很難得到回答時，至少我們可以肯定，法律（制定法）總是要根據現實的要求作出修正，法律也必須要有預見性，法律的目的是讓社會實現有序的豐富多彩，而不是壓制新生事物。由此，我們得出在這種全新的金融產品與國家法律并沒有不可調和的矛盾的前提下，修改立法以保障、促進不動產證券化的發展，在一些問題上作出預設規則，未雨綢繆，疏而導之，將其納入良性軌道，這是我們的選擇。以法律制度為主體的制度框架對資產證券化的產生和發展起著重要的作用。資產證券化的每一個環節的設計，每一個主體的參與和權利義務，都需要法律的維護和約束。因此，可以說，離開了法律的規范與保障，不動產證券化寸步難行。

不動產證券化有了生命！

法律有了生命！

（在本文的寫作中，受到南開大學陳耀東老師講授的物權法課程和萬國華老師講授的證券法課程以及韓良老師講授的金融法課程莫大的啟發和指導，在此表示感謝，但所有文責由作者承擔。）

[1] 事實上，有學者認為資產證券化包括金融資產證券化和不動產證券化，將住宅抵押貸款證券化列為金融資產證券化類（見王文宇[臺]著《新金融法》，中國政法大學出版社2003年5月版第141、142頁）。但筆者認為不動產證券化之對象系指不動產財產權，不動產財產權具有明顯的物權特征，無論是出于理論研究和還是制度建設的考慮，都應該把不動產抵押權益證券化作為不動產證券化的一種來研究。

[2] 梁慧星：《中國物權法草案》，社會科學出版社2000年3月版，第119頁。

[3] 孫憲忠：《論物權法》，法律出版社2001年10月版，第318頁。

[4] 孫憲忠：《中國物權法總論》，法律出版社2003年成月版，第178頁。

[5] 在美國，不動產有限合伙制作為不動產證券化的形式，因為美國對證券采廣義理解，包括“投資契約”，但在我國合伙并不能夠公開發行本文所說的有價證券，可以說我國不存在以有限合伙作為組織形式的不動產證券化。

[6] 見王石：“推動房地產融資渠道的多元化”，載于“南方周末”2004年4月8日19版。

[7]涂永紅、劉柏榮著《銀行信貸資產證券化》，中國金融出版社2000年版，第295頁。

[8] 參見關濤、樊靜：“不動產證券化的民法原理”，載于《中國法學》2002年第五期。另可參考冉昊、王麗媛：“ABS若干法律問題論析”，載蔡耀忠主編《中國房地產法研究》（第二卷），法律出版社2003年7月版第307頁。

[9]陳潔：“住房抵押貸款證券化中若干擔保問題的探討”，載中國法學網，2004年3月2日瀏覽。

[10] 轉引自注釋10文。

[11] 關于此部分的探討可參考陳耀東著《商品房買賣問題專論》（法律出版社2003年10月版）中筆者參與寫作的部分內容，第332頁至343頁。

[12]朱學良等：《借鑒美國經驗建立健全我國房地產稅收體系》，載《中國房地產》1996年第2期。轉引自cftl.com.cn.

篇2

自國際金融以來，中國的房地產業受到影響，現在已經逐漸恢復平穩發展期。從現行的國際形勢和國內發展需求來看，中國要更好地發展，就要將原有的經濟結構打破，通過進一步深化改革，以使經濟發展機制得改變。在這樣的社會環境下，房產價格的不斷提升，各種房地產稅成為社會討論的焦點。

一、房地產稅改革是時代的必然

在中國的財稅領域中，房地產稅改革是重要的內容。多年來，國家都非常重視房地產稅改革方面的問題。在國家 “十二五”規劃中，針對房地產稅改革就已經提出“要深入研究并對房地產稅改革加快推進力度”。黨的十八屆三中全會召開，針對房地產稅改革又提出了新的指導要求，即“要求對房地產稅從立法的層面實施管理，根據社會發展情況推進房地產稅改革。”

中國的一些地區已經率先成為征收個人房地稅的試點，比如，上海、西安就已經開始執行相關政策，使得房地產稅改革成為公眾議論的焦點。

房地產稅被劃歸為財產稅，屬于是不動產稅。雖然房地產稅與現行的房產稅只有一字之差，但是涉及到稅收的范圍以及稅收的依據，都會有所不同。房地產稅是與房產稅完全不同的稅種[1]。

中國正在逐步探索房地產稅改革方面的問題，并從理論的層面進行深入研究，需要根據中國的國情以及社會發展實際制定操作方案。與房產稅相比，房地產稅所覆蓋的范圍非常廣泛，與中國現行的改革事項密切相關，而且關乎到多種利益。從國家財稅發展的宏觀局面來看，對于房地產稅改革要緊緊把握，落實到具體工作中，就需要關注房地產稅的熱點問題，以確保房地產稅工作順利展_。

二、當前征收房產稅的幾個熱點問題

（一）征收城市房產稅的熱點問題

中國的土地歸國家所有，房屋產權局限于70 年。如果國家政府要征收房產稅，就需要將原有的一些稅種，包括耕地占用稅、土地使用稅等等取消，結合替代性政策構成房產稅。雖然上海和重慶已經率先作為房產稅的征收試點，但是，在具體的運行中存在覆蓋面低的問題，明顯房產稅的征收力度不夠。根據有關報道，重慶市已經對高檔住房開始收稅，2013 年為每平方米12779 元，到2014年，就達到每平方米13192 元。重慶從2011 年就開始征收房產稅，三年來，每年對起征點都進行了調整而且逐年遞增。有研究專家認為，這種征稅趨勢明顯存在問題，而且會征稅工作的順利展開產生不良影響。

無獨有偶，上海在房產稅的征收方面，不僅稅率低，而且過多的是考慮新購買的房屋，并沒有對存量房有所考慮，對房地產市場過熱的問題起到了一定的抑制作用[2]。但是，由于政策“過于溫和”，就必然會存在諸多的弊端。比如，2013 年，北京的二手房交易火熱，成交量已經突破了16萬套，與2012 年的14萬套相比，上浮比例為13.4%。從成交金額來看，已經達到了4600多億元。如果北京征收個人房產稅按照上海市的房產稅征收政策，就很難執行。

（二）征收農村房產稅的熱點問題

關于房地產稅的征收，并不止于城市，農村地區的房地產也是征收的對象。從2013年起，中國的房地產市場快速發展，房地產銷售事態良好。根據經濟媒體所提供的信息，住建部目前正在為進一步落實征收農村房地產稅制定村莊整治規劃措施。有關認識介紹，十八屆三中全會中已經提出房地產稅立法方面的問題，除了城市土地的房地產之外，農村的房地產也包括在內。雖然農村地區為集體土地的產權房屋，但是，也被納入到征稅范疇。這就需要將村莊整治規劃編制出來，為農村征收房地產稅奠定基礎。

（三）不動產登記登記的熱點問題

在房地產稅的征收方面，需要具備的基本條件是不動產登記，只有對不動產登記實施網絡管理并做到全覆蓋，才能夠確保房產稅開征的進度。2014 年，自國土資源部提出對不動產統一登記，這就需要加快相關部門的建立，并制定不動產登記管理措施，以確保登記工作順利展開。

三、結束語

綜上所述，國家要征收房地產稅，就要對現行的房產稅實施情況進一步審視，要充分考慮到國情和社會發展實際。雖然國家征收房地產稅是時代必然，但是，房地產稅屬于是對不動產收稅，作為財產稅中的重要組成部分，就要做好籌備工作，針對可能存在的問題深入探討并不斷完善，以將科學合理的房地產稅體系構建起來，確保房地產稅征收工作順利展開。

參考文獻：

篇3

一、批量評估技術的發展現狀

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）的產生始于從價稅評估[4]中對一致性和統一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard發表了《反饋模型在不動產自動評估中的應用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自動評估的概念，其認為評估管理的目的不僅僅是評估結果的準確，更重要的是要使納稅人認為自己是被公平對待的。

二、批量評估的基本理論

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）指在給定時間，使用標準方法，采用共同的數據，并考慮統計檢驗的對一系列房地產進行評估的過程。

（一）批量評估的理論基礎

從價值評估原理上看，批量評估系統是運用價值評估基本方法，依據財產特征或跟蹤財產價值隨時間變化的趨勢，結合多元回歸等數理統計技術、計算機技術和地理信息系統等對系列房地產價值進行評估的技術方法系統。批量評估根據所評估群體資產的特征，一般選擇適當的成本法、市場比較法或收益法作為模型設定層次，再根據所選擇的模型和所能獲得的數據，選擇數理計量方法獲得模型設定的系數，進而再推廣應用到大批量資產價值的評估。

（二）批量評估應用的前提條件

由于批量評估技術著重保留了影響其價值的重要的、特殊的因素，忽略了評估對象的一些特殊差異，因此，批量評估的應用必須滿足以下前提條件：

1．相對成熟的房地產市場，包括房地產市場信息公正透明；買賣雙方力量對比比較均衡，行為理性；房價總體平穩，沒有出現爆炸式上漲或快速下跌；市場交易活躍，成交量大等等。

2．完善的房地產信息系統的支持。一般而言，評稅系統中考慮因素越多，評估結果相對越準確。但這需要完善的房地產信息系統的支持，如果不能獲得大樣本的、影響房地產價格的參數體系的支撐，評估結果的準確性會大打折扣。

3．合理的房地產分類。批量評估技術是分類分區評估基準價格，然后對實體因素進行修正，如果實體因素相差太大，基準價格必定沒有代表性，因此，批量評估技術適用于使用功能一致、實體因素基本相同的房地產。在批量評估技術應用前，應先對房地產進行分類，分類制定批量評估體系。對于評稅區域內的一些特殊房地產，應該采用個案評稅的方法。

4．合理的評估分區。不同地段、區位房地產市場價格水平表現具有明顯差異，在房地產評估價值通過區位劃分來反映不同區段房地產價格水平的差異，作為應用市場比較法評估房地產價值的基礎。為適應房地產稅征管需要，一般以地區行政管轄區域界線為邊界，在區域內主要以區位地段的同類房地產的平均市場價格水平為標準和依據。

（三）批量評估的步驟

專業評估執業統一準則認為批量評估的步驟包括如下7個[5]：（1）確立要評估的財產。要求對轄區內所有財產進行定義和基本描述。（2）根據使用于財產的一貫行為定義市場區域。（3）確認影響價值形成的特征。（4）建立模型。（5）校準模型。（6）將模型中反映出來的結論應用于被評估財產的特征中，即利用經檢驗通過的模型結論對批量財產進行估價。（7）檢查批量評估的結果，確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的財產需仔細地復查。

（四）批量評估系統的構成

一般而言，用于稅基評估的批量評估系統包括5個子系統：

1．數據收集與管理系統。負責批量評估系統所需要的數據的收集、審核、保存、維護和管理等工作。

2．評估系統。負責根據所要評估的不動產類型以及不動產所處區域及所要采用的評估方法，采用不同的專業評估軟件、模型對目標不動產進行評估。

3．業績分析系統。負責對財產稅及評估的表現進行分析，進一步確定是否進行重新評估以及對評估結果進行辯護。

4．管理支持系統。負責為財產稅稅基評估提供各種自動化的支持。

5．訴訟系統。負責對稅基評估中出現的各種爭端訴訟等進行應對。

三、我國批量評估的應用展望

（一）制定稅基評估相關的法律制度

建立完善的房地產評估架構，關鍵在于相關法律制度的建設。目前我國有關評估的立法還不健全，有關稅基評估的立法更是尚未起步。稅基評估不僅是評估本身需要立法，與之相關的一系列評估過程、后繼程序都需要立法上的支持。通過立法規定什么時候進行評估、怎樣評估、評估的標準是什么，規定稅基、稅率以及由誰來承擔評估工作，由誰負責監督檢查等，是十分必要的。

國際評估準則（IVS）的不動產稅批量評估準則中就認為定義、支持并保護財產權的法律法規體系是財產稅體系正常運轉的必要因素之一。

（二）建立健全稅基評估數據庫

稅基評估是否能實行、批量評估系統能否成功建立以及評估結果能否為公眾和政府接受，評估基礎數據的質量至關重要。因此，不動產稅批量評估的基礎首先就要保證一個翔實的稅基評估數據庫的建立。不僅要搜集物業的基本信息，還要收集市場信息。并能建立配套的信息管理系統，通過計算機網絡把房地產信息相連接，為實現稅基評估提供基礎。在這個過程中，需要政府國土、房管、稅收等多部門之間的交流與合作，實現信息共享。

（三）建立評估爭議處理制度

一個成功的稅基評估必須包括爭議處理制度，其基本要求是要建立透明化、規范化、法制化的爭議處理程序，并通過及時通知與充分考慮各方申訴和受理行為時間以保持良好的公共關系。建立物業稅稅基評估爭議處理制度，就要注重對不同性質的爭議內容區別對待，實行逐級遞進的申訴受理層次。區分不同性質的爭議可以有效引導業主，方便爭議的解決，也能在一定程度上確保稅額的征繳。同時利用從簡單、非正式的溝通到正式的逐級提高關注程度、逐級受理不同復雜程度的申訴，力求減少最終進入最高級別的上訴的案件數量，有利于提高受理案件的質量，節約處理成本。

（四）培養高素質的專業人才

進行房地產稅基評估在我國是一個嘗試，其中涉及房地產稅收理論、房地產評估、數理統計、計算機應用、地理信息技術等多個專業領域的知識和技術。這都需要大量的具備上述一種或多種專業知識背景的專業型人才。因此可以利用國際、國內的各種資源，采取多種方式，著力培養適應房地產稅制改革工作需要的專業型人才。一方面，可以與國際專業性組織合作或與在房地產稅方面具有先進管理經驗的政府機構合作。另一方面，可以組織工作人員到上述機構進行工作學習，請他們為我們培養人才。另外，還可以充分利用國內的大學或專業機構的專家資源，進行溝通協作。

參考文獻

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[2]紀益成，王城軍，傅傳瑞，國外AVMA技術再批量評估中的應用[J]，中國資產評估

篇4

1、財政聯邦主義的財政分權理論在聯邦體制國家中,多級政府形成多級財政體制,同級政府擁有同等權利且具有各自獨立的經濟利益。如前所述,基于自身利益的驅使,地方政府會憑借自己的權利爭奪經濟資源和稅收資源,從而在聯邦體制國家中產生了地方政府間的稅收競爭。財政分權理論從經濟學角度來解釋這一現象,即稅收競爭是地方政府作為“經濟人”的自利行為。

2、公共選擇學派的市場決策理論20世紀70年代中期,西方出現了公共選擇學派,它把主流經濟學對市場競爭中人類行為的分析范式引入到政治制度中對政府行為進行分析,說明在生產要素可以自由流動的條件下,地方政府間競爭類似于市場競爭。在這個“準市場”的作用機制下,人們可以通過“以足投票”來選擇能夠滿足自己偏好的地方居住,因此,地方政府必須具有競爭意識,謀求本地區經濟發展,滿足本地區居民的需求,從而得到選民的支持。稅收競爭作為地方政府間競爭的主要手段,在提高地方政府競爭力上具有一定的優勢,人們都會選擇交最少的稅,而享受最好的公共產品的地方居住。

3、演進主義的制度競爭理論演進主義認為,競爭可以實現變化、進步和創新,社會活動主體間不斷的相互競爭產生了各種活動規則。哈耶克曾提出“競爭有利于制度創新”的觀點。而政府間競爭主要表現為制度競爭。所以,政府間的稅收競爭是高效率稅收制度的發現者和維護者,它構成了誘致性制度變遷或中間擴散性制度變遷的重要動因,可以更容易的實現轉型期的制度選擇,從而構成財政分權制度完善的外在條件。

二、地方政府間稅收競爭理論研究的發展地方政府間稅收競爭理論在半個世紀的發展過程中,人們對其經濟效應作了深入地研究。但是,理論界對他的態度仍不一致,有人認為適度的稅收競爭可以帶來正效應;但也有人認為稅收競爭的存在就會影響經濟的正常發展,損失社會福利。20世紀80年代中期以來,國外理論界廣泛運用實證方法,對地方政府間稅收競爭的效應進行了分析。國內學者在國外學者研究的基礎上也對地方政府競爭理論進行了一定的論述,并針對中國實際進行了一些實證分析。地方政府間稅收競爭理論的研究主要在以下四個方面:

1、地方政府間稅收競爭與公共品的提供國際上,一般認為對國內稅收競爭問題的研究始于蒂布特的政府間稅收競爭模型。他在1956年發表的《地方公共支出的純理論》一文中,明確提出“財政分權下的地方轄區政府間競爭有利于地方公共產品提供效率”這一觀點。他在新古典框架下證明了:如果存在足夠多的地方政府,均衡時公共產品的提供能夠達到帕累托最優。這是一種“類市場的理論”,他運用市場競爭理論分析聯邦制下地方轄區政府間稅收競爭具有效率。但是由于蒂布特的國內稅收競爭有效理論存在很多太過理想化的假設條件,所以遭到了很多學者的質疑,但是它開辟了國內稅收競爭問題研究的先河。目前,西方學者在“稅收競爭會導致公共支出水平下降,尤其是主要服務于勞動力的公共產品提供不足”這一問題上的看法基本一致。Oates(1972)指出由于各地政府為了吸引資本,競相降低相應的稅收,使得地方支出處于邊際收益等于邊際成本的最優水平之下,從而政府無法為最優的公共服務產出籌集足夠的資金。

特別是對于那些對當地經濟無法提供直接收益的投資項目上。所以,他擔心稅收競爭會使地方公共服務的產出達不到最優水平。另外,他還提出了國內橫向稅收競爭的“外部性”,即一地方政府采取的公共政策會影響另一或另幾個地方政府管轄的居民的福利水平以及其稅收收入。在前人理論模型的基礎上,Keen和Marchand(1997)提出了另外一種公共產品提供的無效理論:地方政府吸引資本流入的競爭,將驅使地方政府更為關注公共投入,從而導致公共投入提供過度,而過度的公共投入必然會擠占為本地居民提供服務的公共產品數量,從而使供公共產品數量過低,過度的公共投入和不足的公共產品都是缺乏效率的。后來Matsumoto又假設勞動力可以自由流動,并且資本和勞動力在生產中是互補的,得到的結論是,增加公共產品的投入將吸引更多的勞動力尤其是有技能勞動力的流入,勞動力的增加可以鼓勵投資。這種效應會在很大程度上減弱地方政府提供過度公共投入而偏向使資本獲利的動機,但稅收競爭下公共支出的總體水平依然是處于缺乏效率的低水平狀態。Huber(1999)的分析則表明,如果稅收競爭扣動政府間機動稅“競爭到底”的扳機,會降低稅收收入,當稅收下降,政府被迫或者減少支出,或者提高其他稅收。如果政府支出對居民產生效用或產品收益,或替代稅收不好尋找,那么財政償付能力的下降會導致地區福利的降低。

2、地方政府間稅收競爭與經濟增長德國學者何夢筆(1999)把西方政府競爭理論運用到中國,他在《政府競爭:大國體制轉型理論的分析范式》一文中,著重分析了俄羅斯和中國兩個國家的經濟政治轉型過程,強調政府競爭在很大程度上是制度競爭或體制競爭。他認為:中國地方政府之間的競爭,在中國市場經濟秩序的建立過程中起了很大的作用。周業安(2003)通過博弈的方法研究了地方政府競爭與經濟增長之間的關系。他認為,經濟分權導致地方政府圍繞經濟資源展開競爭,但這種競爭受到政治體制的限制,導致地方政府在選擇競爭策略上的扭曲,(進取,進取)的均衡策略組合實際上無法實現,而得到其他策略組合,導致經濟資源的浪費。

3、地方政府間稅收競爭與要素流動稅收競爭就是要爭奪經濟資源或擴大稅收資源,所以很多學者致力于研究稅收如何影響FDI。Dunning(1981)提出的國際生產折衷理論被廣泛接受。他認為,作為尋求最大化收益的跨國公司,如果其擁有所有權特定優勢、區位特定優勢和內部化優勢,那么該跨國公司就會愿意并有能力發展對外直接投資。

其中,區位優勢又包括自然稟賦優勢和投資環境優勢,稅收制度屬于投資環境優勢的一個組成部分。ZodrowandMiesz-kowski(1986)通過四個假設分析認為,資本的流動性導致對資本的低稅率;資本流動性與資本課稅稅率負相關;如果資本是可以自由流動的,對資本稅率做微小的下調能導致帕累托改進。Wei(1997)發現稅率和和外資流入呈顯著的負相關關系。

Hines(1997,1999)研究認為:調高l個百分點的稅率會引致0.5至0.6個百分點的FDI內流的下降,稅率已經對跨國公司的決策行為產生越來越重要的影響。JanK.Brueckner在《政府是否加入了不動產稅的戰略競爭?》一文中以財產稅為研究對象,運用空間滯后經濟模型(spatiallageconomicmodel),收集了美國波士頓主要地區的截面數據,建立當地

財產稅率與競爭地區不動產稅率的函數關系,證明財產的流動與稅率之間存在非零的斜率關系,即投資選擇對稅率具有應變能力。而且這一斜率的正負還取決于其他參數。陽舉謀、曾令鶴(2005)運用MacDougall———Kemp模型,采用Janeba(1995)的分析框架,結合我國稅制特點,分析地區間稅收競爭對資本流動的影響。

通過他們分析表明,我國地區間的稅收競爭是基于有效稅率的競爭,競爭會導致有效稅率降低和資本的非效率配置;如果地區間能夠進行合作,資本可以實現合理流動和有效配置。

4、地方政府間稅收競爭與政府策略選擇Wildasin(1988)認為,當參與稅收競爭的政府個數比較少時,以公共產品的水平作為決策變量得到的均衡解不同于以稅率作為決策變量時的均衡解。它證明了當各地方具有相同的偏好和技術水平時,用前者作為決策變量時得到的均衡稅和均衡公共產品投入水平要低于后者作為決策變量時的均衡水平。Bucovetsky和wilson(1991)分析了“大地區”和“小地區”之間“不對稱資本稅稅收競爭”情況。結果是:大地區的稅率相對較高,小地區的稅率則較低。所以,在地區大不對稱的情況下發生的不完全資本稅競爭中,小地區占據一定的優勢。DepaterandMyers(1994)發現,地區間在規模、生產技術以及消費者偏好上的差異有可能會得一地區把資本輸出到其他地區,資本輸入地區就會具有這些輸入的動機,從而得規定的資本稅后利潤率下降。這些地區具有提高稅率以獲得有利的“貿易條件效應”的額外激勵。他們稱這些貿易條件效應為金融外部性,正是這種金融外部性存在導致了資本輸入地區的公共產品過度提供,同時又使得資本輸出地區公共產提供嚴重不足。

沈坤榮和付文林(2006)通過運用空間滯后模型對我國省際間截面數據進行回歸,發現中國的財政分權改革激發了地方政府推進本地區經濟發展的積極性,但不恰當的分權路徑也加劇了地區間的稅收競爭。省際間稅收競爭反應函數斜率為負,說明省際間在稅收競爭中采取的是差異化競爭策略;同時也意味著地方政府目前對公共產品的偏好較低。而對省際間稅收競爭增長績效的格蘭杰因果檢驗則顯示,公共服務水平對地區經濟增長率具有顯著的促進作用,并且地方政府的征稅努力與其財政充裕狀況直接相關。殷華方和魯明泓(2004)將中國外商直接投資政策分為中央政府政策和地方政府政策,運用1979—2000年的資料,研究和分析了中國外商直接投資政策的有效性。得出了中央政府政策對外商直接投資具有顯著的影響力,而地方政府政策則較少或沒有影響。超級秘書網

因此,地方政府之間為了吸引外商直接投資,競相提出過于優惠的條件是無效的。因而,地方政府沒必要在政策優惠上相互惡性競爭,真正要做的是大力發展當地經濟,加強基礎設施建設,改善企業經營環境。綜上所述,不同學派從各自的角度對稅收競爭進行了深入的研究,理論學者則在前人研究的基礎上融入了自身的理解,從而推動了稅收競爭理論的不斷前行。關于稅收競爭的利弊,學者的討論主要集中在這一形式與效率間的關系。我國國內橫向稅收競爭研究中觀點認為:稅收競爭可以形成強有力的約束機制,借助這一形式,可以實現公共產品和服務提供的帕累托最優,而無需政府對經濟的強制性干預。對企業而言,政府間良性的稅收競爭帶來最直接的收益就是稅收負擔的減輕作為該地區的成員之一,企業同時可以享受那些提高了的公共產品和公共服務;最后,還可以借助經濟力量維護自身的權利,如用資本、人員的自由流動迫使當地政府做出有利于企業生產的一些決策。

另一種觀點則認為:制定過低的稅率,可能會吸引更多的投資,但政府收入水平與支出水平之間的差距會進一步加大,使得政府“吝嗇”于公共支出項目,從而降低了公共產品的總體支出,降低了公共產品的水平。一方面,損害了國家利益,人民生活水平得不到應有的提高;另一方面,投資企業可能獲得了暫時的經濟利益,但從長期看,投資“硬”環境的制約必將最終影響到整個企業的進一步發展,是一種效率的損失。無論誰是誰非,稅收競爭的范圍從最初的一國內部延伸到了全球,本身就說明其強大的生命力。從最初的稅率減低,到避稅港的出現,稅收競爭的手段可謂層出不窮。人們之所以不遺余力地致力于稅收競爭的沿用,事實上正是從另一個側面證明了這一政府工具的實用性。那么對于稅收競爭的運用,我們只能更多地本著趨利避害的原則,創建一個公平的競爭秩序,在這樣一種秩序下尋求獲得制度收益。

參考文獻

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[2]周業安.地方政府競爭與經濟增長.中國人民大學學報,2003(l),97一102

篇5

一、個人收入與財富

個人收入(Personal Income),指個人從各種途徑所獲得的收入的總和,包括工資、租金收入、股利股息及社會福利等所收取得來的收入。該指標是預測個人的消費能力,未來消費者的購買動向及評估經濟情況的好壞的一個有效的指標。個人收入提升比個人收入下降更好,個人收入提升代表經濟景氣,下降當然是放緩、衰退的征兆,對貨幣匯率走勢的影響不言而喻。如果個人收入上升過急,央行擔心通貨膨脹,又會考慮加息,加息會對貨幣匯率產生強勢的效應。

個人從各種途徑所獲得的收入的總和,包括工資、租金收入、股利股息及社會福利等所收取得來的收入。個人收入反映了該國個人的實際購買力水平,預示了未來消費者對于商品、服務等需求的變化。個人收入指標是預測個人的消費能力,未來消費者的購買動向及評估經濟情況的好壞的一個有效指標。

個人可支配收入是指一個國家所有個人(包括私人非營利機構)在一定時期(通常為一年)內實際得到的可用于個人開支或儲蓄的那一部分收入。個人可支配收入等于個人收入扣除向政府繳納的所得稅、遺產稅和贈與稅、不動產稅、人頭稅、汽車使用稅,以及交給政府的非商業性費用等以后的余額。個人可支配收入被認為是消費開支的最重要的決定性因素。因而,常被用來衡量一國生活水平的變化情況。

然而,收入和財富是兩個不同的概念,經濟學上,財富是指物品按價值計算的富裕程度,或對這些物品的控制和處理的狀況。財富的概念包括貨幣、不動產,以及擁有所有權的物品,甚至還包括些無形的財富。在許多國家,財富還包括對基礎服務的享受,如醫療衛生,以及對農作物和家畜的擁有權。

在經濟學上最早給財富下定義的是古希臘著名的史學家、思想家色諾芬(Xenophon,約430~354B.C.)。他在其著作《經濟論》一書中寫道:財富就是具有使用價值的東西。他認為諸如馬、羊、土地等有實際用處的東西才是財富。

西方經濟學的奠基人物亞當•斯密(Adam Smith,1723～1790),將財富既理解為價值即社會財富,又理解為使用價值即物質財富。他指出:“一個人是富還是窮,依他所能享受的生活必需品、便利品和娛樂品的程度而定”,人們 “用來最初購得世界上的全部財富的,不是金或銀,而是勞動”。在這里,斯密把一切物質產品都看作是財富,但卻忽略了自然因素也是物質財富的一個源泉。

自斯密以后,關于財富定義的爭論仍然十分廣泛。例如穆勒、麥克庫洛赫、托倫斯、馬爾薩斯等,或明確地或含糊地認為,財富所指的是其生產或占有要花費人力的那些物品;而另一些人如李嘉圖,則認為在財富中還含有不是由人力取得的一些物品。

英國著名經濟學家戴維•W•皮爾斯主編的《現代經濟詞典》中對財富(Wealth)下的定義是:“任何有市場價值并且可用來交換貨幣或商品的東西都可被看作是財富。它包括實物與實物資產、金融資產,以及可以產生收入的個人技能。當這些東西可以在市場上換取商品或貨幣時,它們被認為是財富。財富可以分成兩種主要類型:有形財富,指資本或非人力財富;無形財富,即人力資本。”這被認為是西方經濟學對財富的典型而通用的定義,或者說是經濟學意義上的財富的定義。

最新版漢語《辭海》對財富的定義是:具有價值的東西。經濟學上,財富是指物品按價值計算的富裕程度,或對這些物品的控制和處理的狀況。財富的概念包括貨幣、不動產,以及所有權。在許多國家,財富還包括對基礎服務的享受,如醫療衛生,以及對農作物和家畜的擁有權。

二、財富效應基本理論分析

1.財富效應的含義

根據新帕爾格雷夫經濟學大詞典(1992)的解釋,財富效應(The Wealth Effect)通常是指:貨幣余額的變化,假如其他條件相同,將會在總消費開支方面引起變動。這樣的財富效應常被稱作庇古效應(Pigou's Effect)或實際余額效應。其實,廣義的財富效應包括所有資產(含金融資產和實物資產)價格變動對消費等實體經濟活動的影響。不過當前,狹義上的財富效應,通常是指股票市場的財富效應,即由于股價上漲(或下跌),導致股票持有人財富的增長(或減少),進而產生擴大(或減少)消費。影響短期邊際消費傾向(marginal propensity to consume, MPC)變動,促進(或抑制)經濟增長的效應。其中,股市促進消費增長的效應稱之為正的財富效應;抑制消費增長的效應稱為負的財富效應。

2.股市財富效應理論研究概述

20世紀末以來,隨著紐約股票市場和NASDAQ的長期興盛,同時美國經濟和居民消費水平長期處于高漲狀態。在此基礎上,美國理論界提出股票市場存在財富效應,即股票市場的興盛可以促進個人財富的擴大,并進而提高整個社會的消費水平。

美聯儲的相關研究表明,居民財富每增加1美元,將影響后期消費永久性的增加3~5美分(Edward M.Gramlich, 2002)。Case等(2001)利用14個國家的面板數據對股票市場財富效應和房地產財富效應進行比較,研究發現證券市場財富效應相對較弱,住房資產價格對消費的影響很強,彈性系數在0.11到0.17之間。

我國股市建立時間很短,但這并沒有妨礙人們對我國股市財富效應的研究熱情。關于中國股市財富效應的研討,起因于1997年之后,我國一直面臨著國內總需求不足,經濟增長速度下降的問題,由于各種刺激需求的政策效果不佳,因此借鑒國外特別是美國發展經驗的基礎上,有些學者提出利用股市的財富效應,拉動消費,從而刺激總需求,促進經濟增長的觀點。國內學者李振明(2001)通過對中國股市1999年5.19行情后的財富效應的分析,發現中國居民從股市獲得的收益主要用于股市再投資或投機,很少用于大規模消費,即股市的財富效應對刺激消費只具有很小的影響,股市的財富效應低于0.044。2008年以來,許多學者們(劉婷等,2008)也通過協整檢驗和VAR模型檢驗等方法,證明了股市的財富效應很微弱,甚至沒有財富效應。

2008年開始,股指連續下跌之后,經濟增長也開始放緩,物價指數再度走低,通貨緊縮跡象重新抬頭,似乎我國股市負財富效應開始顯現。為此,理論界的爭論也擴展到股市與經濟增長、貨幣供應量等宏觀變量關系的層面,將財富效應的討論引向一個。

3.財富效應的理論基礎――生命周期/持久收入假說

把財富(資產)作為重要的變量納人消費行為的分析,是生命周期假說(LCH)和持久收人假說(PIH)的最重要貢獻之一,其理論思路對分析股票價格波動對消費行為的影響提供了重要的啟發。

(1)考慮一個壽命為T期的人,他的一生效用為:

括號里的項是他的一生總資源。因此⑤表明他將自己一生的資源均等地在他生命中的每一期分配。

(3)具體含義分析。這個分析意味著在給定的一期里,個人的消費不是由那一期的收入決定的,而是由其一生收入決定的。用弗里德曼(1957年)的術語來說,就是⑤式右邊為持久收入,當期收入和持久收入之差為暫時收入,方程⑤意味著消費由持久收入決定。

為理解區分持久收入和暫時性收入的重要性,讓我們考慮在生命的第一期出現數量為Z的意外收益后的效應。雖然這一意外收益將當前收入提高了Z,但持久收入只提高了Z/T。因此,如果個人的生命長度相當長,則這一意外收益對當前消費的影響較小。一個含義是,暫時性減稅幾乎對消費沒有影響。

我們的分析還意味著,盡管收入的時間模式對消費來說不重要,但對儲蓄來說卻是關鍵的。個人在t期的儲蓄是收入和消費間的差額:

其中第2行用⑤式代替了Ct。因此,當收入想對于平均水平較高時――即當暫時性收入較高時――儲蓄也較高。同理,當期收入小于持久收入時,儲蓄為負。因此,個人運用儲蓄和借款來平滑消費路徑。這是莫迪利亞尼和布倫伯格(1954年)以及弗里德曼(1957年)中生命周期/持久收入假說的關鍵思想。

4.財富效應實現途徑

人們的財富及可支配收入會隨著股價的上升而增加,這時人們更愿意消費。財富效應說明的是資產(如股票、債券、不動產)價格的變化如何影響消費,這種影響主要是通過兩個方面實現的:

(1)資產價格的上漲使得公眾持有的資產的名義總額增加,財富的增長會促使公眾增加對商品和勞務的消費,從而消費增加。

(2)資產價格的上漲使得公眾對未來的收入的預期增加,按照永久收入假說,未來收入的增長也會促使公眾增加對當期產品和勞務的消費。

三、股市財富效應難以實現的原因探討

1.財富幻覺和影子財富

貨幣幻覺是指人們忽視貨幣的實際購買力,而僅僅根據貨幣的名義價值(即面值)對貨幣的價值進行估計時所產生的一種錯覺。在這種錯覺的支配下,消費者的消費主要決定于其貨幣收人,而主要不是決定于其實際收入。在貨幣收人上升時,即使物價水平也同比例地上升,從而實際收人不變,甚至物價水平上升的幅度大于貨幣收入上升的幅度,從而實際收入下降,貨幣幻覺的存在也會使消費者的消費支出增加;反之,則反是。

根據行為金融理論,消費支出不僅僅取決于收入水平或購買力的高低,還取決于人們對收人變動的心理預期因素。當股價波動時,投資者股市財富隨著變動,這種虛擬財富從股市套現后才能變成實際財富,兩者存在一定的差額,差額部分就是“財富幻覺”。從心里預期的角度分析,我們把股市財富預期的價值稱為“影子財富”,影子財富和財富幻覺常常放大和縮小影響投資主體的行為,隨著股價的波動,導致消費需求波動,從而對于經濟波動會產生推波助瀾的作用。

2.制約股市財富效應的其他幾個因素分析

(1)股市的參與面制約了財富效應影響的廣度。股市的參與面,即持有股票財富的家庭占社會總家庭的比重。沒有足夠的規模,財富效應的影響面相當有限。雖然我國股市參與人數絕對值每年都在增加,但和我國總人口比,比例還是一直很低,目前不到10%的人參與了股市,在美國卻有90%的人擁有有價證券。所以我國居民參與資本市場的意識還遠遠不及美國等發達國家,這也是制約我國財富效應的重要原因之一。而且我國股市參與的人數中,絕大部分都是城鎮居民,農村居民幾乎與股市沒任何關系。

(2)股市投資不確定性制約了財富效應的影響深度。不確定性是一種普遍的存在,是證券投資的天然屬性,這直接影響到財富MPC的大小。一般來說,在股市趨勢不明朗的情形下,股市中的收入最多只能是暫時性收入,它將不與持久性消費發生固定比率,對消費的影響也僅是暫時的。如果股市波動幅度大,或者投資者趨向于短期投資,其影響將更多的表現為財富的結構調整,而不是總量的增加。

(3)股市的“擠占效應”削弱了財富效應的影響力。股市上漲,對消費產生兩種效應,一是通過增加財富,減少儲蓄,擴大消費的效應,即財富效應。二是因股市持續攀升而產生的賺錢效應,使原本用于即期的消費轉化為股票投資,或者因股市長期下跌,投資者被套牢,導致當前消費被迫減少,即所謂的“擠占效應”。另一方面,股市對生產性資金的擠占效應間接影響了財富效應。

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篇6

改革開放以來，中國房地產業經過30年的發展，已經成為了中國國民經濟的重要支柱產業。它對社會和經濟發展發揮著越來越重要的作用，主要體現在以下幾個方面：1、直接帶動GDP的增長，根據權威統計資料顯示，房地產業對國內生產總值的貢獻年率2005年達到了14%～18%；2、帶動相關產業的發展，房地產業對國民經濟的其他眾多行業拉動作用明顯，每100元的房地產投資，能帶來其他經濟部門約286元的產出；3、能夠提供大量的就業機會，按保守估計房地產每投資1億元能直接提供2，500個就業機會，按2005年房地產投資約1萬億元計算，則能提供2，500萬人的就業機會，這還不包括由于帶動其他有關產業而增加的就業。由此可見，房地產業的健康發展對國民經濟的重要性。房地產業在帶動經濟增長，促進就業的同時，還對有效地維持社會穩定有重要作用。然而，事實上房地產業在30年來的發展中經歷過幾個大起大落。尤其最近幾年，我國房地產的價格直線上升，很多地方的房地產價格遠遠超過了普通市民的承受能力。其中，很大一部分房地產價格的上漲不是因為普通市民對住房的需求造成的，而是由于房地產投機導致的。這對我國經濟的長遠發展帶來了很多不良影響。房地產投機的主要資金集中在外資和熱錢中。但是，這些外資和熱錢的大量涌入對我國房地產業的發展很不利。一方面進一步推動了房地產價格上漲；另一方面不僅不能改變反而會加劇中國房地產市場供應的不合理結構，同時還會產生擠出效應。對我國經濟產生不良影響。

一、韓國房地產業情況及其經驗借鑒

我國的鄰國——韓國也都曾經經歷過類似的事情。韓國在處理房地產投機情況的措施取得了比較好的成效。因此，我們可以從韓國針對房地產的政策措施中得到一些啟發。

韓國政府和專家們分析，造成房價連年飆升有四個主要原因：一是地少人多加上國民經濟持續發展，是房價持續上漲的基礎性因素；二是大量投機者涌入房地產市場，是房價飆升最直接、最重要的原因；三是媒體對房地產投機津津樂道的輿論“力量”，產生了一定推波助瀾的作用；四是政府對投機活動的“不作為”，則是問題的關鍵所在。

韓國整治房地產投機的主要舉措：

1、態度鮮明地宣布政府要直接“整治”房地產投機。

2、大造輿論，形成強大的輿論攻勢。

3、采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。2006年對出售第二套或第三套房產的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對出售第二套房產的賣主征收資本50%收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。同時，調整房地產所有稅（一種財產稅），2006年已把房地產所有稅的起征點，由過去的9億韓元下調到6億韓元，計劃從2008年起，每年以5%的速度提高房地產所有稅的稅率，直到提升到適當的稅率為止。

4、有壓有保。在打擊投機的同時，要大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。對無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現行的5.2%下調到4.5%。對年收入在2萬美元以下的貧困戶購房，可貸給占房價70%的貸款，利率也下調到4.5%。而對于已經擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調到5.2%以上；二要降低貸款占房價的比例。這樣的辦法，體現了區別對待的政策。

5、加快公寓住宅建設。

6、對整治成果的預期。

二、對我國房地產業投機的思考

我國的房地產業與韓國的情況有一些相似，因此可以借鑒韓國的經驗，同時還要根據我國的實際國情。

1、我國房地產業發展很大程度上受到地方政府的影響。現在我國地方政府出的政績很大一部分就是靠搞房地產。在1994年稅制改革以后，地方稅制體系還不是很完善，還沒有自己的主體稅種的稅收收入，而在中央政府的轉移支付不完善的情況下，地方政府的財政收入是遠遠不能滿足其發展需要的。而現在我國的地方政府解決財政收入問題的一個主要辦法就是賣地。賣地的錢是不交中央政府的，只交一點稅，大部分是歸地方政府。所以，我國的房地產不是中央在支援，而是地方政府必須要賣地，賣地之后的收入維持省、市、縣一級地方政府的運轉，那樣他們才出政績。正是由于地方政府大量的賣地，而地方政府的辦事效率又是不敢恭維的，他們在進行過程中又沒有很好的監督機制的制約，難免出現“權力尋租”的現象。而且在前一段時間，有報道稱，中國房地產業的利潤有40%進入了政府部門。這主要是通過很多的收費、人情、交際等形式進入政府部門的。

2、我國之前房地產業很火的一個大背景是現在的人民幣升值的壓力。由于我國現在外匯儲備過大，而且還是持續不斷的有國際貿易順差，人民幣不斷受到外界要求升值的壓力。在這種情況下，有大量的國外資金涌入我國。而這些外資進入我國的一個主要目的是賭人民幣升值。賭人民幣升值的投機性外匯流入主要奔的是房地產，因為其他投資工具尚未對外資完全開放。房地產成了外資賭人民幣升值的最重要的投機載體。于是，國內和海外的購房者在我國某些城市展開了一場“先下手為強”的購房競爭，彼此都認為“我買后你再買，我就升值”。這是典型的泡沫經濟的前奏。這些地區房價的飛漲促進了當地GDP的增長，也給當地財政帶來了豐厚的收入，使其他地區甚為眼紅。在地方政府各種形式的參與或支持下，許多地區刮起了一股房地產開發風。

針對我國房地產業內投機現狀，我國學者提出了各種各樣的辦法，主要有：（1）開征不動產稅（物業稅）。（2）開征一級級差稅。（3）限制外資進入我國。（4）建立完善的金融制度和稅收制度，規避金融風險。（5）完善政府制度，加快政府制度改革。加快地方稅收立法和對地方政府的監督機制。

筆者認為，在我國現在的條件下，除了上述辦法以外，還要考慮一下其他的方法，畢竟在現在條件下，我國房地產投機的情況也是比較嚴峻的，有必要實行“重錘”政策。比如，盡快在房地產業內實行限價政策。雖然，對于現代市場經濟來說，政府不應該對市場進行太多的干預，但是我國現在的房地產的情況其實并不是想像中的那么好，并不是供過于求了，而且是由于大量的投機行為造成的，而還是有相當多的市民沒有能力買房。畢竟對于國民來說，房子雖然重要，但它不是全部，不能把國民所有的儲蓄都花在房子上。國民經濟要健康發展，各個行業的全面發展才是必要的。在美國，國民花在住房上的消費才占國民生產凈值的50%～60%。如果，把國民生產凈值的大部分都消費在房地產上，國民經濟就會畸形發展，是不利于國民經濟健康發展的。

在房地產業實行限價政策，不能只是簡單的一個文件。首先，價格的設計要考慮充分。雖然價格的制定是一個比較困難的問題，但是在我國現在情況下，考慮過多的因素，倒不如采用簡單的成本加基本法定利潤的方法。（1）這里面還有一個問題就是成本價的確定，在對房地產限價的同時，對建筑材料和建筑人員工資、管理費用等的價格管理也要同步進行。否則，開發商、建筑商就會通過提高建筑材料的價格等成本上升來提高最終的房價。（2）在考慮成本的時候，要把現在可以通過某些途徑進入政府部門的40%的利潤直接取消。要堅決執行，杜絕地方政府通過收費等其他手段插手房地產市場，進而獲取收入的行為。不給地方政府以任何可乘之機。其次，政策制定以后，要嚴格執行。中央在制定了政策后，要有專門的部門來嚴格執行和監管全國的執行情況。只有政策和執行雙管齊下，才能取得比較好的效果。

參考文獻

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住房作為人民群眾的基本生活資料，具有一般商品和 公共 產品兩種特征屬性，是一種基本的社會保障品，也是實現社會公平的標志之一。中低收入群體由于受支付能力的限制而無力通過 市場 機制解決自己的住房，他們更加需要政府的政策性幫助。因此，要實現社會的公平與正義，構建和諧社會，必須切實做好中低收入人群的住房保障工作。經過多年來的改革與實踐，我國已經初步建立起了以 經濟 適用房制度、廉租房制度、住房公積金為主要內容的住房保障制度。自去年8月《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》頒布以來，住房保障問題被提到了空前的高度。國家接連出臺了《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房 管理 辦法》以及《經濟適用住房開發貸款管理辦法》。許多地方按照中央要求，制定并公布了住房建設計劃，對保障性住房的建設規模做出了明確要求，力度頗大。除了國家所明確要求的廉租房和經濟適用房，很多地方還積極嘗試、創新經濟租賃房、限價房等多種形式的保障措施。雖然住房保障政策受國家政治制度、經濟發展水平等因素制約，但是其中規律性的先進經驗對完善我國住房保障體系有重要的啟示作用。本文選取了美國、日本、新加坡三個國家進行比較分析。

一、國外住房保障制度的經驗及做法

1、美國

美國在住房保障方面最具特色的是通過立法保障來實施各項措施。為了解決低收入居民住房和貧民窟問題，先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住宅與城市發展法》等，對住房保障做了相應的規定。

美國住房保障內容可以概括為六方面。一是擴大房屋抵押貸款 保險 。除少數富人家庭外，很少人能一次付清房款，通常支付房價25%現款，其余部分以房屋為抵押向 銀行 和放款協會尋求貸款。二是提供較低租金公房。 《住房法》規定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低息貸款建房。 《國民住宅法》規定，政府提供低利息貸款，鼓勵私人 投資 低收入家庭公寓住宅建設，建成后的住房將優惠提供給因城市重建或政府公共計劃喪失住所的家庭。四是提供房租補貼。家庭收入為居住地中等收入80%以下者均可 申請 此項補貼。五是幫助低收入家庭獲得房屋所有權。六是禁止住房中的種族歧視。

發達的房地產 金融 是美國住房保障的制度基礎。美國的各類 金融機構 積極地參與住房建設，其私人金融機構和政府金融機構都經營房地產貸款，特別是個人住房抵押貸款，大多數人購房往往通過向金融機構抵押貸款來支付房款。另外，美國政府還采取了一系列優惠措施鼓勵個人買房，如對購買住房實行貼息貸款和貸款擔保、采取減稅政策等。

2、日本

二戰結束后，日本住房短缺達420萬戶，約2000萬人無房可住，占到當時 人口 的1/4。日本政府為了緩解住房短缺狀況，先后制定了《住房金融公庫法》、《公營住宅法》、《日本住宅公團法》。此后日本政府又陸續制定了一系列相關法規，通過建立健全住房保障的法規，日本住房保障制度逐步走向正軌，不同程度地滿足了不同階層的住房需要。

其住房保障措施主要包括三個方面。一是以低息貸款促進企業從事民間住宅建設。日本銀行為促進企業建住宅，于1985年10月以后，將利率從8.88%降為7.35%，全國銀行同期放款7789億日元的住宅信用貸款。二是政府以低稅和免稅優惠促進私人住宅的興建與購置。政府曾舉辦一種50萬日元以內的免稅利息的“住宅零存整取郵政儲蓄”，在不動產稅、固定資產稅等方面對住宅用地實行優惠。三是建立健全公營住宅體系。日本公營住宅體系在解決低收入家庭住房問題上發揮了重要作用，其運作的核心在于一切建立在公營住宅法的基礎上，合理界定受益對象的收入標準、制定多檔次房租水平，以及國家對公營住宅保持相對穩定的資金投入。由于申請這種住宅的人比較多，而住宅數量有限，取得公營住宅需要相當長的時間。1996年日本對《公營住宅法》進行了修改，提出公營住宅房源新思路，即：由地方公共團體建設公營住宅，由地方公共團體收購民間住宅，由地方公共團體租用民間住宅。

3、新加坡

新加坡在住房保障制度方面的政府干預和介入程度很大，可以說新加坡的住房保障體制是計劃和市場相結合的典范。

其住房保障制度具有許多特色。一是制定長遠規劃，政府出資建房。1960年成立了房屋發展局，專門負責住宅建設的規劃、開發和管理，并把實行“居者有其屋”當作國策。二是實行住房公積金制度。公積金制度是新加坡于1955年建立的一項強制性儲蓄制度，經過發展和完善，中央公積金制度己經成為新加坡的基本社會制

度之一，涉及到養老、醫療、住房、 教育 、 投資 等 社會 生活的各個方面，是一種綜合的社會保障儲蓄制度。三是分級提供公有住宅補貼，嚴格按家庭收入情況來確定享受住房保障水平。在住房短缺時期，政府規定只有月收入不超過800新元的家庭才有資格租住公用住宅。政府對購房補貼也采用分級的辦法，例如：一室一套，政府補貼1/3；三室一套，政府只補貼5%；四室一套，政府不僅沒有補貼，而且按 成本 價加5%的利潤；五室一套，政府按成本價加15%的利潤。四是公有住宅的合理配售政策。為確保 公共 住房的可承受性，房屋發展局根據中低收入居民的實際負擔能力來確定組屋的價格，在社會發展的不同階段，歷經了低于成本價、成本價和略高于成本價的調整過程，并逐漸形成較為合理的定購制度。

二、對我國的啟示

從以上住房保障制度的經驗和做法來看，我國應在結合實際的基礎上按照統籌規劃、 市場 導向、適度保障、動態調整的原則，多渠道建立起覆蓋廣大中低收入家庭的住房保障政策體系。

1、盡快建立完善的住房保障 法律 體系

自2003年《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中提出要“加快建立適合我國國情的住房保障制度” 以來，我國至今僅出臺了《廉租住房 管理 辦法》和《 經濟 適用住房管理辦法》兩部全國性的政策法規文件，尚無全國性的住房保障法律法規問世，甚至連基本的《住房法》都沒有頒布。因此，應盡快制定出符合我國國情的相關住房保障法規，從法律上對我國住房保障的目標、框架和保障對象、標準、范圍、資金來源及機構設置等作出明文規定。各地方應當結合本地經濟發展的實際，制定出地方性的住房保障法規，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。

2、健全以政府為主體的住房保障體系

由于住房作為商品所具有的特殊性及住房市場所存在的缺陷，只依賴市場機制難以解決為數眾多的中低收入群體的住房問題。政府作為一國宏觀調控的主導者和政策的制定者，擔負著促進社會全面發展的職責，理應成為構建住房保障體系的主體，并應自覺、主動承擔起住房保障的各項職責。同時，改變當前的政績考核機制，建立一個涵蓋政府各項職能的科學的指標體系，著重凸現政府的 公共管理 與社會保障職能，住房保障制度的落實情況應該成為其中的一個重要指標。

3、建立健全廉租住房制度

從國際經驗和我國當前的實際來看，廉租房的建設和制度完善應該成為當前我國住房保障制度的核心。在我國廉租住房制度實施中，存在著門檻過高、覆蓋范圍過低、資金瓶頸等問題。以國內廉租住房制度實施最早的城市上海為例，目前上海廉租住房制度采取的家庭人均住房居住面積和人均收入認定標準分別為7平方米和600元/月，累計受益家庭僅3萬戶左右，占家庭總戶數比例不足1%。

首先，有必要加快放寬廉租住房政策標準，適當降低準入門檻，擴大廉租住房對象覆蓋面，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，爭取實現全部城鎮低收入家庭的“應保盡保”。其次，拓展廉租房來源，拓寬廉租房建設資金 融資 渠道，解決資金瓶頸問題。其中，鼓勵民營企業擴建廉租房也不失是種好思路。最后，建立和完善進入退出機制，加強廉租房分配的監督和管理。比如，原廉租住房的居民，收入提高到中等收入水平時，就應該立即搬出原廉租住房；未達到中等收入水平，也應該按照收入增長適當調整租金水平。

4、改進和規范經濟適用住房制度

經濟適用住房制度是解決困難家庭住房問題的重要途徑，但目前在經濟適用住房制度實施過程中還有很多亟待完善之處。如政策實施監管不力、享受對象界定不明、資格審查不嚴等等，出現“開寶馬住經濟適用住房”的怪現象，使政策實施效果大打折扣。必須針對當前我國經濟適用住房制度實施中出現的問題，進一步完善政策措施。一是明確保障對象。要明確規定經濟適用住房供應對象為城市低收入家庭，且要與廉租住房保障對象相銜接，購房人擁有有限產權。二是依法嚴格監管。關鍵要加大經濟適用住房建設力度，提高供應和管理的透明度，嚴格執行經濟適用住房供應審核、輪候、公示等各項制度，嚴格執行60平米左右的小戶型建設標準，加強全社會監督。三是完善退出機制。鼓勵條件改善的家庭在補交必要的土地出讓差價后出售經濟適用住房，政府優先回購用于補充經濟適用住房房源。限價房可比照經濟適用住房制度實施。

5、綜合運用各種配套手段

（1） 稅收 政策 。即運用各種稅收手段支持住房保障體系的建設。如適當減免廉租房和經濟適用房建設中的相關稅費，對個人購買經濟適用房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅和適時出臺物業稅等，以期達到“正稅、明租、清費”的目標。

（2）補貼手段。目前我國各地享有住房補貼的 人口 比例低，覆蓋面窄。隨著住房分配貨幣化改革的深入，應把對保障性住房的建設補貼逐步轉化為對中低收入家庭的直接貨幣補貼，變暗補為明補，變補“磚頭”為補“人頭”。這樣可以大大提高補貼資金效率，使補貼無法產生對高收入家庭的溢

出效應，減少補貼額，能更有效地解決“夾心層”的住房問題。

（3） 金融 配套措施。在目前的住房公積金制度基礎上完善政策性住房金融體系，加大住房金融對住房建設和住房消費的支持力度。適當提高公積金的繳存比例，提高公積金歸集水平，增加公積金的歸集總量；借鑒國外經驗，吸收外資和民間資本組建住房 銀行 ，開辦住房儲蓄業務，為符合條件的居民提供低利率的住房貸款；積極推行個人住房抵押貸款 證券 化，建立住房貸款擔保制度。

【參考文獻】

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一、有利于社會和諧的稅制設計

在保證稅收總體規模滿足公共支出需要的同時，具體稅制設計是社會和諧的重要環節。為此，必須在進一步完善稅制的過程中，結合具體稅制的特點，將社會和諧貫徹落實到稅制設計的每一個環節。

1．建立以人為本的稅制

教育、醫療衛生、養老等大筆支出常常會給民眾帶來沉重的負擔。現行個人所得稅制以個人為單位，沒有考慮到家庭支出的需要，扣除項目偏少，且沒有考慮到以上大筆支出負擔。雖然這在一定程度上有助于個人所得稅制征管工作的開展，但就現實而言，這樣的個人所得稅制沒有做到以人為本，不利于社會和諧和民生改善。結合自行申報納稅方式的推廣，應該進一步完善個人所得稅制，適當擴大扣除范圍，提高扣除標準，將按月計稅改為按年計稅，同時允許以家庭為單位申報個人所得稅。

2．促進就業的稅制

增值稅從生產型向消費型的轉型，能夠讓增值稅的“中性”作用得到更好的發揮。與此同時，我們也要注意到，增值稅轉型對擴大就業有著積極意義。生產型增值稅不鼓勵投資，對投資甚至有抑制效應，自然不利于就業的擴大，而消費型增值稅，由于固定資產投資所對應的增值稅能夠得到扣除，有助于投資規模的擴大，相應地，能夠促進就業的增長。

更多的具體稅制改革，需要在稅制設計中融人促進就業的理念。企業所得稅就是這樣的一個稅種。在設計企業所得稅制時，應該考慮給帶來更多人就業和再就業機會的企業，例如從事服務行業的企業予以稅收優惠。

3．促進城鄉同步發展的稅制

中國已經取消農業稅和農業特產稅，農民負擔大為減輕。但在當前，城鄉公共服務水平的差距，城鄉“二元經濟”結構的現實尚未得到根本性的改變，城鄉居民收入差距還較大，城鄉稅制統一的條件尚不具備，需要給農民較長一段時間的休養生息政策。具體說來，應該實行更為優惠的稅收政策，以工促農，以城帶鄉，做好農村剩余勞動力的轉移工作。這樣，需要進一步探索適合特定時期農村特點的稅制，創造城鄉稅制統一的條件。例如，可以通過完善農產品加工的增值稅制度，落實支持農業產業化重點龍頭企業發展的稅收優惠政策，都有助于農業的發展，有助于農民得到更多的實惠。

4．促進環境保護和資源充分合理利用的稅制

人與自然的和諧是人類社會可持續發展的要求，民生的改善離不開這種和諧。進一步完善稅制，應該按照有助于環境保護的要求，有助于經濟增長方式轉變的要求，按照資源充分合理利用的需要，完善相關稅制，開征新稅種。例如，按照建立健全資源開發有償使用制度和補償機制的要求，建立資源稅稅率(稅額)有效調整機制，進一步完善資源稅制，將有利于資源的合理利用，有助于環境保護工作的開展。再如，進一步完善消費稅制，提高某些對環境保護不利商品消費的稅率。又如，開征環境保護稅(碳稅等綠色稅收)和物業稅等一些新稅種。這些新稅種會促進環境保護和資源的充分合理利用，產生更為直接明顯的效果。環境保護稅會直接限制污染物的排放量，有利于環境保護工作的開展。物業稅的開征，有助于土地這種自然資源的合理利用，會抑制房地產市場的投機行為，有助于房價的穩定。

二、現行稅制設計的主要不足

比照上述有利于構建和諧社會的稅制設計要求，現行稅制凸顯出以下不足。

1．稅種設計不夠完善

稅制的設計不科學，稅收職能的發揮與社會管理的需要不盡和諧。一是征稅依據沒有體現市場價值。比如，不動產計稅沒有考慮市場價值實行動態征收，現行不動產稅制仍然是依據歷史成本為征稅對象。二是征收范圍仍然偏窄。我國現行的資源稅并不是專門的環境保護稅種，只是針對使用煤、石油、天然氣、礦產品和鹽等自然資源所獲得的收益征收。對一些重要的非礦產資源，如淡水資源、森林資源等沒有納入征稅范圍，使得這些資源的使用成本偏低，變相刺激了這些非礦產資源的掠奪性開采和使用，加劇了生態環境的惡化。

另外，生態稅收基本處于缺位狀態，制約了循環經濟的發展和生態環境的保護。三是主體稅種功能弱化。1994年分稅制改革，名義上形成了流轉稅和所得稅雙主體的框架，但事實上，由于我國經濟水平較低，所得稅沒有成為主體稅種，而僅發揮輔助稅種的作用，從而使我國稅制體系從中央到地方都是以流轉稅即間接稅為主體的單一主體稅制結構。個人所得稅采用分項計征模式，稅率和費用扣除方法不盡合理，加之征收管理薄弱，難以充分發揮對個人收入的調節作用，遠未成為我國主體稅種，因而在調節城鄉居民收入差距方面的作用有限。四是企業所得稅按隸屬關系劃分中央與地方的收入制度，嚴重制約了企業跨地區的重組、聯營、兼并，不利于企業之間打破地域競爭。五是增值稅與營業稅并存，影響了增值稅抵扣鏈條的完整性，也加大了這兩個稅種的征管難度；生產型增值稅不僅無法徹底消除重復征稅的弊端，而且抑制科技進z；消費稅的征收范圍偏小，調節力度不足。

2．間接稅與直接稅的比例不合理

“十五”以來，隨著經濟的發展和經濟結構的變化，直接稅的比重有所上升，間接稅的比重有所下降。比如，內外資企業所得稅和個人所得稅占稅收收入的比重，從2001年的19．2％提高到2005年的24．6％，國內增值稅、消費稅和營業稅等流轉稅占稅收收人的比重，從2001年的58．6％下降到2005年的53．7％，但間接稅比例高、直接稅比重低的格局并未發生本質變化。由于現行稅制中流轉稅占稅收收入比重過大，造成原先確定的流轉稅與所得稅“雙主體”的稅制模式名不符實，不利于充分發揮直接稅的宏觀調控作用。同時，在具體稅種的設置方面也有不少問題：有些稅種重復設置，有些稅種性質相近、征收有交叉；有些稅種已經或者將要逐步失去存在的意義，該廢止的沒有廢止，該合并的沒有合并；有些國際上通行、中國也應當開征的稅種沒有開征。

3．稅收負擔的公平性亟待加強

從稅收負擔的公平性看，由于我國長期對內、外資企業分別實行兩套不同的所得稅、財產稅和行為稅制度，區域性稅收優惠政策過多過濫，對不同地區的企業實行不同的稅收優惠；對城鄉實行兩套稅制，個別稅種存在著對外國產品的非國民待遇，稅率、稅收優惠和費用扣除標準不同，結果使不同地區不同所有制企業的稅收負擔存在較大差異，不利于企業之間開展公平競爭。現行稅制未能充分體現公平競爭和國民待遇原則，即一方面存在著嚴重的稅收歧視，另一方面存在著“超國民待遇”，主要表現在：一是稅收負擔不平等。我國現行的增值稅分為一般納稅人和小規模納稅人，實際稅收水平不同，小規模納稅人往往要負擔更多的稅收；二是不同經濟成分稅負差異過大。國有經濟、集體經濟、股份制經濟及其他經濟成分分別實行不同的稅收政策；三是不同區域的企業稅負水平不一。我國是將優惠政策置于沿海發達地區，而中西部地區稅收高于東部經濟特區；四是內外資企業稅負不一。外資企業所得稅負擔稅率差不多8％，而內資企業的綜合負擔稅率在33％以上。另外，由于直接稅特別是累進的個人所得稅、社會保障稅以及遺產稅和贈與稅具有較強的收入再分配功能，直接稅收入比重過低，尤其是來自所得稅類的比重過低，必然會影響稅制公平收入分配功能的正常發揮，影響我國社會經濟全面、協調、可持續發展的進程。

4．稅收調控力度欠缺

稅收調節收入分配的力度不夠，稅收職能的發揮與社會公平正義的訴求不盡和諧。現行稅收體制在公平稅負，引導投資向落后地區轉移，刺激貧困落后地區的消費和出口，將資源優勢轉化為經濟優勢和財力優勢等方面還顯得比較乏力。中國現行稅制是以間接稅為主體，間接稅最大的缺點是逆向調節作用，收入越低，承擔的稅收負擔相對越重。隨著經濟的發展，市場競爭的加劇，城鄉居民收入不斷增長，差距不斷擴大，就更需要發揮稅收的宏觀調控職能，我國目前調節個人收入的稅種只有個人所得稅，而個人所得稅收收入規模小，征管水平低，其占國家稅收收人的比重很低，還沒有成為我國地方稅的主體稅種，因而在調節居民收入差距方面作用有限。

5．地方稅收體系不完善

由于地方稅體系不完善，地方稅收的聚財增收功能未能充分發揮，分稅制將75％的增值稅和全部的消費稅劃歸中央，把以第三產業為主要稅源的營業稅劃歸地方，而經濟落后地區往往第三產業不發達，營業稅稅源極為有限，這就造成了地方稅收收人不足，財政困難。而且我國現行稅收政策存在城鄉分割問題，如在城市征收個人所得稅、企業所得稅，房產稅只在市、縣、鎮、工礦區征收，這種稅收政策格局對調節城鄉區域經濟發展不利。加之我國財政管理體制不健全，沒有一個明確、合理的稅權劃分與稅權分配模式，從而造成了中央與地方事權與財權、財權與稅權不相匹配的混亂局面。

三、和諧社會背景下稅制設計的途徑

(一)優化稅制，強調公平與效率的兼顧

建立和諧社會必須實現稅收可持續發展，既能盡可能地滿足以國家為主體的財力分配需要，又不至于損害未來需要，從而使整個稅收運行有利于經濟、政治、社會的可持續和諧發展。從當前情況來看，強調稅制公平與效率的兼顧比任何時候都更具現實意義。一般而言，直接稅通常用以調節和解決公平收入分配問題；而間接稅更能體現政府的效率目標；雙主體的稅制結構則致力于實現經濟效率與社會公平之間的平衡。公平與效率是構建新的稅收制度的指導思想，是判斷既定稅收制度是否合理的標準，也是進行稅制改革的基本綱領。兼顧效率與公平制度體系包括：第一，通過制定有關的法律、法規，保障勞動者的最低工資收入；第二，運用累進稅率的個人所得稅調節高收人，運用遺產稅、贈與稅等適度限制非勞動收入，調節社會成員的個人收入分配關系；第三，建立強制性的社會保障制度，通過社會保險互助互濟功能，對完全喪失或部分喪失勞動能力及失去工作崗位等在市場經濟中處于弱勢地位、收入水平大幅度下降的勞動者予以支持幫助，保證這些低收入者的基本生活等。

(二)完善稅制，營造和諧的稅收環境

所謂稅收的和諧主要包括兩個方面的內容，一是稅收征收與納稅人之間的和諧；二是稅收要為和諧社會的構建創造條件。為此，要把建立以納稅人為主導的稅制作為中國稅制改革的長遠的理想目標。因為以納稅人為主導的稅制是最符合征納稅人行為規律的稅制，也是動力機制和信息機制最健全的稅制，運作成本最低的稅制。同時，擺正征納稅人的關系，在征納稅人關系之間的權利與義務分配上體現公正的總原則。所有的納稅人服從稅收權力的強制，在稅法面前做到所有的征納稅人都是平等的。

(三)更新理念，牢固樹立和諧意識

篇9

地區經濟的發展，需要稅收的調節。因為一方面地區稅收收人的多少直接關系著當地政府對基礎設施投入力度，決定經濟發展的后勁；另一方面稅收政策能夠調節產業結構和社會資源的優化配置，很好地實現地區發展目標和方向。總之，稅收收入與地方財政收入有著密不可分的關系，是一個地區經濟發展的晴雨表。加強稅收管理，促進稅收收入結構優化，并持續有效的增長，是當地經濟發展必不可少的環節。為此，筆者結合近幾年我區稅收和經濟發展情況，分析稅收的收入結構，并對完善地方稅收若干問題進行探討，提出優化江北地方稅收收入結構的若干政策建議，以便更好地掌握全區稅收結構特點，實現稅收與經濟的協調發展，并為江北區經濟發展提供強有力的保障。

1　稅收結構與地方稅收收入

稅收管理是指稅務機關依照稅法組織收人的管理手段。沒有稅收管理，稅務部門將喪失依法征稅的主動權，提高稅收征管水平無從談起，稅收活動也就無法實現；加強稅收管理，便有了依法治稅、依法征管的基礎，從而提高稅收征管的質量和效率，稅收收入的穩定增長才有了保證。

1994年實行分稅制，國稅和地稅的收入及相關稅種的分成，直接影響著地方稅收收入和地方財政收入。稅收管理的狀況對經濟有著廣泛的影響。從稅收收入的劃分來看，地方政府的固定稅收收入包括：城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、城市房地產稅、車船使用稅、契稅等；中央政府和地方政府共享收入有：增值稅、企業所得稅、個人所加強稅收管理優化地方稅收收入結構得稅、營業稅、資源稅等。以所得稅為例，2002年中央財政與地方財政分成的比例是50％和50％，從2003年開始，中央財政與地方財政分成的比例就變成60％和40％。由此可知，在稅收收入總量一定的情況下，稅收收人結構的優化，可以在一定程度上增加地方財政收入。因此中性并帶有彈性的稅收結構，能夠保證稅收收入的合理有效增長；優化的地方稅收收入結構，能夠保證地方政府履行職能所需財力，對于促進經濟發展有著重要的意義，也是構建和諧社會，加強執政能力的重要保障。

2　江北地方稅收收入概況分析

2．1總量增長情況

我國現行的地方稅制模式是1994年分稅制改革后建立起來的。目前，江北地方稅收收人主要包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城建稅及其他各稅。統計數據表明，近年來江北地方稅收收入一直保持較快的增長勢頭，1998年江北實現地方稅收收入6552萬元，到2007年地方稅收收入猛增至185340萬元，增長近28．3倍，年均增長率達45%。

江北地方稅收收入占gdp的比重：1998年為3．51％，2007年為10．11％，最高的2004年為12．3％。按國際慣例，實現分稅制的國家地方稅收入占gdp的比重一般在7％以上，江北這一比重已達到國際平均水平。總之，無論是從絕對量還是相對量來看，江北地方稅收收人都保持又快又好的增長勢頭。

2．2主要稅種增長情況

江北地方稅收收入主要稅種包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城建稅等四大類，其中，企業所得稅收入已連續7年超億元，營業稅收入已連續5年超億元。但是受近年來房地產業飛速發展的推動，房地產業、建筑業實現的營業稅收人增長迅猛，目前營業稅已經在總量上大大超過企業所得稅，成為江北區地稅收人的第一大稅種。2007年，江北營業稅收人為80392萬元，占地方稅收收入185340萬元的43．38％；企業所得稅收人為539l3萬元，占地方稅收收入的比重為29．09％；個人所得稅收人為24835萬元，占地方稅收收入的比重為13．4％。可見，兩個所得稅和營業稅兩項收入占地方稅收收入的比重已達到85％以上，成為江北地方財政收入的主要來源。

值得注意的是，所得稅在日、韓是地方稅主體稅種。如日本都道府縣稅收收入4o鬈來源于事業稅，市町村稅收收入中51％為居民稅收入；韓國市郡級稅也以居民稅為主體稅種之一。所得稅適宜于作地方稅的特點主要有：(1)稅源潛力大；(2)依能課稅，能更好體現公平原則；(3)較好地體現受益原則。江北地方稅收收入結構的基本格局也充分表明所得稅在地方稅收中扮演的重要角色，在但將所得稅作為地方稅收的主體稅種要求地方政府有較高的稅收征管水平，這在一定程度上又限制了所得稅成為地方主體稅種的進程。

3　優化地方稅收收入結構若干問題探討

3．1主體稅種選擇

地方稅主體稅種的地位不是絕對的，一成不變的，而是應該依據經濟發展水平，各稅種的成長性，分階段、動態地確定地方稅主體稅種。正確選擇地方稅主體稅種是建設和完善地方稅體系的重要內容，也是進一步優化地方稅收收入結構的關鍵環節。地方稅主體稅種的選擇應滿足兩個基本條件：稅源充足穩固、稅基具有普遍性。因此，基于江北目前的經濟發展水平和地方稅制結構現狀，并借鑒國際經驗，現階段可以選擇、確立營業稅作為江北地方稅主體稅種；隨著經濟的進一步發展，未來逐步將財產稅和營業稅作為江北地方稅主體稅種。

3．1．1營業稅

從1994年分稅制以來，除個別年份外營業稅收人占江北地方稅收收入的比重超過40％，居第一位。營業稅依據明確、征收普遍，作為地方稅的主體稅種具有一定的穩定性。但是必須注意，隨著經濟的發展和稅制改革的深入，營業稅征收范圍將會逐漸縮小，其中運輸、建筑等行業有可能劃人增值稅的征收范圍。雖然隨著增值稅征收范圍的擴大，營業稅收入會有所下降，但是第三產業的發展，為營業稅的征收提供了廣闊的稅源，加之征管手段的日臻完善，營業稅仍將保持相當水平的收入規模。因此，營業稅有望在較長一段時間內保持江北地方財政收入重要來源的地位。

3．1．2財產稅

我國現行的財產稅包括房產稅、城市房地產稅、契稅等，以及尚未開征、醞釀實施的遺產稅。隨著經濟發展和城市化水平的不斷提高，農業人口不斷涌人城市，普通住宅和其他房地產將不斷增長，房產稅稅源充實穩定。同時，房產具有地點固定，不能移動、不可隱匿等特點，便于稅收征管。隨著“汽車時代”的到來，繳納車船使用稅的納稅人將越來越多，車船使用稅的增長值得期待。隨著境內轉移土地、房屋權屬等交易的增加，契稅也會呈現較快的增長勢頭。同時，中產階層的興起為開征遺產稅奠定了客觀條件，未來遺產稅收入也很可觀。因此，財產稅具有稅源的廣泛性、征收的區域性和固定性等特點，征收成本很低，未來財產稅必將成為地方稅的主體稅種之一。

3．2關注所得稅

2002年以前，所得稅(包括企業所得稅和個人所得稅)是地方稅的重要稅種，也是地方財政收入的重要來源。從2002年1月1日起，所得稅改為中央與地方共享稅，不再屬地方稅種。從嚴格意義上講，不能把所得稅歸為地方稅體系，但研究地方稅收收入又必須注意所得稅問題。這是因為，隨著個人收人的不斷增長和內外資企業的規模擴張，地方最終能拿到所得稅收人仍是相當可觀的，完全排除所得稅來研究地方稅收收人結構的優化問題是不完整的。因此，隨著經濟的持續增長和人民生活水平的不斷提高，所得稅收人占地方稅收收入的比重有望穩步提高。

4　優化地方稅收收入結構的幾點建議

4．1突出地方稅主體稅種

4．1．1鞏固營業稅

營業稅作為現階段江北地方稅主體稅種是由江北實際所決定的，確保地方稅主體稅種，尤其是營業稅的穩定，是支撐江北地方財力的客觀要求。因此，大力推進第三產業的發展，這不僅有助于產業結構的優化，而且對培育新的生財點、提高營業稅收人乃至地方稅收收入都具有十分重要的意義。

  4.1 .2統一房地產稅

我國現行的和房產、土地有關的主要稅種有房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅，對內資企業征收房產稅和土地使用稅，對外資企業征收城市房地產稅，房產稅、城市房地產稅是區級固定收人，土地使用稅是市、區縣共享收八。這3個稅種其實都和房產、土地密不可分，同屬于不動產稅性質。本著統一內外稅制、簡化稅種的原則，有必要將這3個稅種合并統一征收房地產稅，并合理確定稅率，使該稅種能夠隨著房地產的增值而不斷增加，使其成為區級收人主體稅種，使區縣的利益得到保證。

4.2改革稅收計劃分配方法

有必要改革稅收計劃分配方法，將稅收改入增長與gdp增長掛鉤，將gdp作為制定稅收計劃分配的主要依據、這樣一方面可以增加稅收收人增長的可信度，另一方面對宏觀經濟的健康運行可以起到積極的促進作用。同時，各級政府要積極配合稅務機關培植新的稅收增長點，例如支持第三產業和非公經濟的發展，使其為地方稅收增收提供更多的稅源。

4.3既要狠抓重點稅源，又要不放松一般納稅戶

重點稅源戶納稅情況可以左右江北地方稅收收人的整體形勢，對稅收收人任務的完成和穩定增長起著舉足輕重的作用，抓住了它們，也就抓住了組織收人的“牛鼻子”。目前江北重點稅源戶納稅已占地方稅收收人的50%以上，要隨時了解和掌握重點企業的生產、經營及稅款的實現、入庫、欠繳等情況，努力提高其申報人庫率。要通過抓重點稅源，達到穩定和調控收入的目的。在狠抓重點稅源的同時，要堅持抓“大”不放“小”。無論稅源收人大小，都要十足收齊。要堅持“大稅小稅一起抓”的原則，在加強對主體稅種征管的同時，繼續加大對零散小稅的管理，努力挖掘稅收潛力。

4.4加強第三產業特別是新興行業的稅收管理

篇10

一、引言

1998年7月，國務院正式宣布停止國有企事業單位、政府部門工作人員的福利性住房分配，自此我國房地產業開始了市場化時期。1998-2009年間，我國城鎮房地產投資額從3614.2億元增長到36241.8億元。相關研究表明，房地產業發展可以帶動60余個相關行業發展，促進國民經濟的增長。1991-2009年期間，我國房地產業增加值年均增長幅度為19.9%，房地產業增加值占GDP的年平均比重為4.2%，①2010年房地產業增加值占第三產業增加值比重為12.9%，占GDP比重提高至5.6%。

我國實行住房制度改革以來，住宅消費逐漸成為消費熱點，2009年我國城市化率已達到45.7%，城市人口為6.66億(2010年人口普查數據)，加上改善居住條件的需求，我國房地產市場容量巨大。與之相應，房價也一路走高，1998-2003年間房價年均漲幅3.6%，2001-2010年間房價年均漲幅9.32%，②房價上漲速度遠高于城鄉居民收入增長速度。

房地產業是資金密集型產業，隨著國家宏觀調控愈發嚴格，樓市低迷，公眾持幣待購，多數房地產企業資金鏈條極度緊張，加上市場競爭不斷加劇，橫向并購已成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額、謀求生存的重要途徑。目前，我國房地產企業橫向并購主要以股權收購和項目收購為主，在這種并購趨勢下，我國房地產行業集中度將如何變化？我國房地產業如何實現良性發展？本文將對這些問題進行分析探討。

二、相關文獻回顧

國外文獻對并購是否會提高市場份額持有不同觀點。Stillman(1983)的研究結果部分支持了橫向并購的一個動機就是獲得市場勢力。Lubatkin(1983)認為橫向并購不但可以增加市場份額，還能夠節約營銷和生產成本。Andrade&Stafferd(1999)認為橫向并購可以提高產業集中度，解決產能過剩問題，促使企業退出。

國內學者對我國房地產業研究主要集中于行業集中度分析和房地產業如何發展。周剛(2001)認為中國房地產業過低的集中度和進入壁壘是房地產企業間過度競爭和整個產業業績下滑的主要原因。潘愛民、王洪衛(2008)對我國房地產市場非有效性進行檢驗，得出我國房地產市場仍然是一個非有效的市場，房地產價格對信息的反映程度很低，且房地產市場存在超額利潤。劉樹楓(2009)認為我國房地產業集中度低的主要原因是房地產市場規模擴大過快、房地產企業進入數量多、規模障礙系數低。張魏等(2009)對影響我國房地產市場集中度因素進行了實證分析，指出市場集中度與行業進入壁壘正相關，與生產能力擴張負相關，我國房地產市場結構穩定性差，規模經濟不顯著，當領導型企業采取防止新企業進入的競爭策略時會顯著提高市場集中度。陳笑(2010)對房價與房地產業市場結構等因素之間的關聯關系進行實證研究，得出市場集中度與房價之間存在高度的負相關關系，認為市場集中度是房價最重要的影響因素，提出全面優化房地產市場結構、適當提高房地產市場集中度的建議。

資料來源：中國統計年鑒(2009-2010)，《中國大型房地產與建筑業企業年鑒(2011)》。

注：房地產企業規模=商品房銷售收入/房地產企業個數。

學者們針對我國房地產業現狀，提出了基本相同的對策建議。周京奎(2002)提出產業集中型壟斷是我國房地產市場結構優化的必然選擇。歐陽強(2004)對我國房地產業發展提出結構性調整、促進產業升級、規范土地市場和健全金融體制的政策建議。黃光燦(2008)通過對2000年以來上海房地產信貸與房地產市場關系的實證分析，認為只有構建完善的住房供應體系才能保持房地產市場的長期穩定。歐陽文和等(2011)比較了美國和中國土地制度、供給模式，提出中國城市住宅問題解決的途徑要增加保障性住宅供給，對土地實行限價供給和以工業化模式取代傳統建造方式。葛揚等(2011)認為我國房地產業形成了“一調控就減少供給，導致下一階段更大的調控壓力的怪圈”，形成這種怪圈的主要原因是我國房地產業發展是典型的外力推動型，提出完善財稅體制、增加保障性住房供給、不斷優化產業結構等作為走出這種怪圈的路徑。

三、我國房地產業集中度的變化

1998年我國實行全面住房制度改革，釋放了巨大的市場需求，2002-2004年房地產業年均增幅達到28%，經過十多年的發展和逐步規范，我國房地產業的結構體系已經初步形成。

1.房地產企業數目變化。1998年我國房地產開發企業總數為2.4萬家，在2007年高房價的刺激下，一年間企業數目增長了40%，2009年商品房平均售價提高至4681元/平方米，又吸引眾多中小型房地產企業進入，2010年增加了4700多家(見表1)。1998-2010年13年間，我國房價一直在上漲(除1999年、2008年、2010年略有下降)，這13年間房地產企業數目和就業人數一直在增加(除2005年、2009年)。2005年受調控政策的影響，企業數目和就業人數分別比2004年減少了近3000家和7萬人；2009年受2008年金融危機的影響，企業數目和就業人數分別比2008年減少了7000多家和14萬人。

大量中小型房地產企業的進入，與我國房地產市場的進入壁壘較低直接相關。目前，我國房地產開發企業的資質管理仍然沿用2000年的《房地產開發企業資質管理規定》，進入門檻低。目前，在新的《我國房地產開發企業資質管理規定(征求意見稿)》中，提高了房地產企業的進入門檻。

圖1　我國房地產業CR10與CR100變動

2005-2010年間，我國房地產企業規模和平均銷售面積一直在增長(除2008年)，而房地產開發企業的平均規模卻未同步提高。2010年我國商品房銷售收入是1998年(0.25萬億)的21倍，房地產企業平均規模增長了6倍(1998年1032.77萬元)，市場容量的擴大遠遠大于房地產企業規模的擴大，占總數量54%的中小房地產企業年均銷售規模在1萬平方米～4萬平方米。

2.行業集中度穩步提高。行業集中度又稱市場集中度，是指某行業(市場)內前N家最大的企業所占市場份額的總和。以我國房地產綜合實力前十強和前百強銷售額占整個行業份額的CR10和CR100來測算我國房地產業的集中度。圖1顯示，無論是CR10還是CR100，除2006年略有下降外，其余年份一直上升，二者的變化趨勢一致，說明我國的房地產業集中度一直在穩步提高。

3.規模優勢顯現。從銷售額和銷售面積看(見表2)，全國商品房銷售額和銷售面積除2008年下降外，一直處于增長狀態。銷售過百億的房地產開發企業也逐年增加，2005年沒有一家房地產企業銷售額超過百億，2010年已有35家房地產企業銷售額超過百億，萬科公司銷售金額超過1000億元。房地產上市公司是房地產業的主力，中國房產信息集團的2010年上半年中國房地產企業銷售排行榜中，上市房地產企業銷售金額占前20強企業銷售金額的78%。

資料來源：中國房地產TOP10研究組，2006、2011：《中國房地產百強企業研究報告》；搜房產業網，2010年1月7日。

從總資產看，2005年我國房地產企業總資產規模超過百億的有22家；2009年房地產上市公司中總資產規模過百億的有54家，2010年達到65家。從上市公司的總資產均值看，滬深上市的房地產公司，2005年總資產均值是26.4億元，2007年底升至58.21億元，2010年提高至122.32億元；香港上市的內地房地產企業，2007年底總資產均值達236.37億元，是2005年同期的近3倍，2010年提高至436.48億元。

從利潤流向看，2000-2004年，前20%房地產上市公司的五年平均凈資產收益率為10.15%，高出同期房地產業平均凈資產收益率近53個百分點；③2007年，房地產行業銷售利潤率的平均值是15%，房地產企業TOP100中59%的銷售利潤率在20%以下，超過30%的企業僅占16%。2010年20強品牌房企凈資產收益率均值為25.89%，高于行業平均水平9.82個百分點。這些表明我國房產企業的規模優勢已經顯現，資產規模和利潤都呈現出集中趨勢。

4.并購規模和起數的變化。2004-2008年我國房地產業并購金額達260.32億元，發生196起并購案；2010年房地產業涉及并購金額174.65億元，④實現并購84起，占各類并購總數的13.5%；2011年前三季度，我國房地產業并購達87起，總交易金額達到了256.65億元。⑤可見，房地產業并購起數(除2009下降)和并購金額呈現加速增長的趨勢(見圖2)。

圖2　2004-2010年我國房地產企業并購起數

房地產業并購主要表現為大企業對小企業的橫向并購。如萬科公司2005-2010年并購了131家公司，涉及金額達134.7億元，并購方式主要是整體并購、項目收購、股權收購、合作拿地開發等(見圖3)。2009年8月至2011年4月間，SOHO中國在上海進行了五次收購。

圖3　2005-2010年萬科公司并購金額和公司數

資料來源：萬科公司年報。

5.橫向并購與市場份額的關系。以萬科公司為例分析橫向并購與市場份額的關系。萬科企業股份有限公司是我國最大的房地產上市公司，成立于1984年，在全國31個城市開展了業務。萬科公司是我國首家銷售額突破千億元大關的住宅開發企業，其市場份額2005年以來一直穩定上升，2010年達到2.06%(見表3)。

資料來源：深度調控下的萬科并購學，0759home.com。

注：市場份額由中國房地產TOP10研究組數據整理計算而得。

從并購規模看(見圖4)，2005年以來，萬科公司的市場份額與并購規模不完全一致，并購金額下降時，市場份額仍在上升(2007年)。從并購公司數量看(見圖5)，2005年以來，該公司的市場份額與并購公司數量也不完全一致，2008年并購公司數量減少，市場份額仍提高了0.22個百分點，而2009年并購公司數量增加，市場份額下降了0.55個百分點。將二者結合起來可以看出，橫向并購對市場份額的提高是有效的。萬科通過整體并購、項目收購、股權收購、合作拿地開發等方式成為國內房地產行業中的龍頭企業，與美國最大的房地產開發商4.5%的市場份額相比仍顯得不夠大。

圖4　2005-2010年萬科并購金額與市場份額

一般情況下，某一行業的企業能夠賺取高額利潤時，會誘惑企業進入，再加上進入門檻較低，造成企業數量增加過快，導致行業集中度水平不高。在房地產市場化初期，行業集中度比較分散，企業間存在低水平的競爭。經過近幾年的發展，我國房地產業集中度穩步提高，規模效應開始顯現。在目前中央宏觀調控不放松的情況下，房地產企業資金會更加緊張，樓市價格進入拐點及居民買方市場初步形成會進一步推動房地產企業的并購，行業集中度會進一步提高。國際上成熟的房地產市場，80%的市場份額集中在20%的企業手中，2004年美國前10家地產業開發商占全美市場份額高達27.25%。可見，我國房地產業集中度仍有很大的提升空間。

圖5　2005-2010年萬科并購數量與市場份額

資料來源：陳洪波，2006：《美國房地產金融及對中國的啟示》，《中國房地產金融》，第2期；歐陽文和、張璇，2011：《中美房地產發展路徑比較研究》，《河北經貿大學學報》第1期。

四、美國房地產業的發展路徑

美國私人擁有住房比例較大，已形成較為完善的住房制度和政策體系，美國政府對房地產行業一直進行強有力的干預和控制。

1.供給政策的變化。美國自20世紀30年代以來，歷屆政府都很重視住房問題，其住房政策也根據國民經濟的發展變化適時調整，調控的重點始終是保證低收入家庭能夠買得起房。20世紀30年代以前，美國主要依靠市場力量解決國民住房，采取市場供給住房，20世紀30～70年代，由于國內經濟不景氣，采取公共住房為主和市場性住房為輔的供給政策。美國的公共住房是指政府為低收入者、老年人和殘疾人建造和維護、收取低額租金并由政府管理的住房。由政府控制戶型、售價和供應對象，主要建設中等收入者買得起的小戶型、低房價住宅。政府對建設公共住房者提供貼息貸款以降低房價，對居民提供購房貼息貸款，免開發商和居民的有關稅收。⑥第二次世界大戰后的20年是美國房地產業的高速發展時期，期間美國住房自有率從約45%提高至65%左右(見表4)。

20世紀70年代至今，美國采取市場性住房和福利性質的市場性住房，公共住房在住房政策中的核心地位淡化，公共住房數量逐漸減少，增加了住房保障制度及各種優惠政策措施，如美國聯邦政府對低收入者提供的住房支持主要是提供租金補貼幫助低收入家庭獲得私人住房；為家庭購買住房提供貼息貸款、擔保和貸款利息在個人所得稅稅基中予以抵扣等。美國聯邦財政在2010財政年度中，純粹保障性住房在金融稅收的預算支出達8967.65億美元。⑦借助跨區域擴張、產業鏈整合、精細化管理、并購及金融創新等手段，美國房地產業在2003-2006年間發展到了頂峰，2007年以后，在金融危機的沖擊下，房地產業走入低谷。

2.房地產市場結構。美國實行多元化的土地所有制，包括私人土地、聯邦政府土地、州政府土地和印第安人保留地，各種所有制形式的土地之間可以自由買賣及租賃，不存在土地壟斷供應和因政府干預造成的市場扭曲，土地價格由估價公司協助確定。

在美國，房地產業有三類開發商：一類是住宅建筑商(HomeBuilder)，通常以私人住宅開發、銷售為主；第二類是不動產商(RealEstate)，主要從事房地產中介服務、投資性商用物業的融資、投資、開發和管理運營等；第三類不動產發展商(RealEstateDeveloper)，主要以投資性物業的開發和銷售為主。美國個人和機構進行房地產投資的主要途徑是各類房地產信托投資基金(REITs)持有的投資性物業，住宅更多地被視為消費性產品。

美國絕大多數開發商專注于某個區域市場上的運行，采用高度專業化和長期收益為主的商業模式。美國排名前列的房地產開發公司經歷了一系列橫向并購和縱向并購，兼并成了美國房地產企業規模擴張和提高占有率的重要手段。2009年，美國第四大房屋建造商帕爾迪公司(PulteHomes)收購美國另一住宅營建巨頭桑達克斯公司(Centex)，成為美國最大房屋建造商，這一并購使帕爾迪公司得到了桑達克斯公司在得克薩斯州和卡羅萊那州的大量土地。

3.房地產金融體系變化。20世紀70年代以前，美國房地產金融是以銀行性金融機構提供貸款為主的間接融資體系。20世紀70年代以后，大量的非銀行性金融機構，如養老基金、保險公司、共同基金進入住房金融領域，在激烈的競爭環境下，金融機構創新出各種衍生金融工具，住房金融逐漸從間接融資轉向了市場(直接)融資。

目前，美國的房地產金融體系由商業性住房金融體系和政府性住房金融體系構成。商業性住房金融體系由商業銀行、人壽保險公司、養老基金、房地產信貸、房地產投資信托基金、房地產抵押貸款基金等各類機構構成。政府性住房金融體系主要由美國聯邦住房金融署、房利美、房地美、退伍軍人管理局等構成。美國聯邦住房金融署負責住房標準的制定和為中、低收入階層提供按揭擔保；房地美和房利美是住房抵押貸款融資機構，主要從住房抵押貸款二級市場購買貸款并持有，對購買的住房抵押貸款實行證券化并提供擔保，兩家公司是美國住房抵押貸款的主要資金來源。美國形成了以私有金融機構為主體，以住房抵押貸款市場為基礎，多種住房機構廣泛參與的金融體系。

2007年美國爆發了“次貸危機”，美國政府接管陷入困境的住房抵押貸款融資機構房利美和房地美，美國政府也開始了對住房金融體系的改革。

五、我國房地產業的發展路徑

目前，我國房地產業已經從爆發式增長階段步入了規范平穩增長階段，消費者已經形成了“降價預期”，大多處于等待和觀望，房地產“買方”市場“初步”形成。通過哪些路徑可以實現我國房地產業的良性發展呢？

1.完善我國保障性住房體系。美國住房供給政策變化反映了不同時期政府政策側重點不同，可以采取多種方式提供住房，如直接建房提供給居民或由政府對建設低成本、低租金住房提供優惠貸款或對購房者或租房者給予減稅或承租補貼。

目前，我國住房自有率高達89%，居住性購房需求比較大，但中低收入者的住房困難問題日益突出，保障性住房體系的完善勢在必行。我國針對中低收入者提供的保障性住房主要包括廉租住房、經濟適用房、棚戶區改造安置住房、限價商品房和公共租賃房等五大類。我國從1995年開始實施“安居工程”，1998-2009年間，我國城市經濟適用房投資額占住宅投資總額的比重從13%降至4.4%，銷售面積占普通住宅銷售面積的比重降至4%。美國2005-2009年住房保障支出占中央財政支出比重在14%～15%。而2009年我國住房保障支出占中央財政支出的比重僅為3.6%，占中央稅收比重僅為1.7%，占GDP比重為0.2%。⑧2010年保障性住房建設已經上升為國家戰略，重在完善保障性住房的層次結構，覆蓋“夾心層”，適用不同住房條件的居民。

政府除了提供保障性住房外，還可以在補貼、稅收、信貸等方面，采取多種方式滿足中低收入者的住房需求，更為重要的是完善對保障性住房的管理。如美國通過立法保障，建立了嚴格的收入劃分標準和資格審查制度，規定不同收入標準所能享受到的住房保障待遇，并嚴格執行住房保障對象的進入、退出標準，在健全住房保障對象檔案的同時，實施動態監管。

2.完善房地產價格形成與調整機制。房價上漲過快不僅影響居民住房福利水平、影響到絕大多數居民的基本居住條件改善，也不利于經濟社會的協調發展。從經濟發展的一般規律看，房地產價格必須與居民的消費能力相適應。聯合國人居與環境組織認為，城市合理房價一般不超過城市家庭年收入三倍，世界銀行則認為不能超過城市家庭年收入的五倍。按照房價與收入的關系及家庭負債破產風險性考慮，我國房價收入比⑨在3～6倍之間為合理區間，超過7，大部分居民已經沒有購房的能力了。1996-2010年我國房價收入比在5.5～8.0間波動，2005年后房價收入比就超過了合理區間，2008年和2010年有所下降，但2010年仍高于7(圖6)。

圖6　2003-2010年全國房價收入比

資料來源：上海易居房地產研究院綜合研究部，2010：《2010年度全國房價收入比研究報告》，百度文庫。

商品房價格由利潤、地價、稅收、管理費用(含財務成本)、建安成本等構成。首先，來看房地產業的利潤。2011年《住房綠皮書》中計算的我國房地產企業2008年營業利潤比2004年增長290.4%，2009年我國房地產業的平均毛利潤率為55.72%。根據上市公司的相關報表測算，目前房地產業的平均毛利潤率為37%左右，扣除三費之后的營業利潤率約為20%～25%，凈利潤率為15%～20%左右，各種數據表明我國房地產業利潤率遠高于美國等發達國家5%的水平。因此，政府必須通過降低房地產業的利潤率，促使房地產業中過多的資金回流到制造業與其他產業，保證房地產業與國民經濟的平穩發展。

其次，來看地價。我國土地是全民所有和勞動群眾集體所有，土地定價和供應數量取決于政府，特別是地方政府。土地出讓金是政府出讓土地一次性收取未來幾十年的土地收益，是國家作為土地所有者向土地使用者收取的土地價格。2001-2003年，全國土地出讓金達9100多億元，相當于同期全國地方財政收入的35%，2004年收入近6000億元，2009年達到1.5萬億元，相當于同期全國地方財政總收入的46%左右，2010年土地出讓金高達2.7萬億元，占全國財政收入比重高達33.75%。⑩可見，土地出讓金已成為地方財政收入主要來源，這種情況下，地方政府為實現土地收益最大化，會使用各種手段推高地價和房價。所以，保持房地產市場價格的合理水平，必須改革土地出讓金制度，深化財政體制改革，擴大地方財政收入來源。

最后，投機性購房推高了房價。房地產業發展需要一個穩定可持續的市場環境，而投機與投資性購房會推高或降低房價，嚴重擾亂市場環境。房地產業是典型的資金密集型產業，我國絕大多數的房地產企業沒有上市，其開發資金主要來源于國內貸款、自籌資金、定金及預收款，商業銀行貸款一直以來都是我國房地產企業的主要資金來源之一。美國的金融危機已經證明，脫離實體經濟、過度炒作資產不僅會影響經濟發展、擴大社會貧富差距，而且會增加經濟金融風險和社會風險。因此，對于有炒地、囤地行為的開發商，要在信貸上加以控制，降低對個人和房地產企業的銀行信貸資金供給。

另外，為有效遏制投機性購房，政府應盡快開征房地產買賣和持有環節的稅種，如房產稅、對買賣住房的所得征收高額所得稅等。在韓國，在房屋保有環節征收房屋財產稅、綜合土地稅、綜合不動產稅、城市規劃稅和共同設施稅，擁有的房產價值越高，則繳稅越多。在美國，買賣房屋手續非常復雜，中介機構和律師都要從成交金額收取買賣雙方較高比例的費用；房屋的維護費用也比較昂貴，房屋擁有者每年都要繳納稅金和房屋保險費用等。

3.完善住房金融體系和金融監管。2005-2010年我國房地產企業的資金來源構成見表5。國內貸款是銀行直接向房地產開發商發放的開發貸款，約占資金來源的20%左右。其他資金來源主要是購房者的定金、預收款、個人按揭貸款，約占資金來源的45%左右；2009年、2010年來自個人按揭貸款的比例為14.7%、12.7%，與國內貸款合并計算，來自商業銀行的貸款比例達到30%左右。由此可見我國房地產企業對商業銀行信貸依賴程度的高低。

外資主要以直接投資、收購等形式進入我國的房地產市場。我國房地產吸收外商直接投資2006年為303.05億元，2010年增長達到676.96億元，2010年資金來源中利用外資比例是1.1%。外資開始向我國的二、三線城市發展，更多地向房地產產業鏈的上游延伸。外資進入房地產業參與國內競爭的同時，會進一步推動并購，這就要求政府加強對房地產外資活動的監控，外資流動情況與房地產價格走勢表現了非常高的相關性，境外購買力的流入對內地城市房價的上漲起了推波助瀾的作用。

其他融資途徑主要是在資本市場通過境內上市、境外上市、借殼、資產注入等方式來融資。截至2006年12月，房地產企業通過資本市場已累計融資近300億元。2010年房地產上市公司無一例增發獲得成功。由于我國《公司法》對發行債券主體要求嚴格，對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，大多數房地產企業無法通過國內債券市場融資。因此，信托融資規模近年發展迅速，截至2011年第3季度末，投向房地產的新增信托資金累計達3216.6億元，已超過2010年的2864億元的發行總量，目前房地產信托已達到約6797.7億元，占資金信托總規模的17.24%。

資料來源：中國房產信息集團：《2010年上半年中國房地產企業銷售排行榜》。

注：一線城市、二線、三、四線城市是針對2009年全年而言的。

大型房地產企業還可以海外融資，但我國大多數房地產開發企業屬中小企業，與美國房地產企業相比，國內房地產企業融資渠道非常有限，過度依賴銀行，因此，我國住房金融體系建設需要在融資渠道上創新，分散金融風險，降低對銀行信貸及股市融資的依賴。如2010年國內涌現20多只地產私募股權投資基金，資金規模達到500多億元。既要為多渠道融資創造條件，也要實施有效的金融監管，達到調控房地產業的目的，避免美國“次貸危機”的出現。

4.房地產企業的戰略調整。在政府調控房地產業的政策作用下，房地產企業的戰略調整直接關系到企業的生死存亡。