導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇老人住房設計，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

Abstract: for low-cost housing and economy applicable rooms, because of the economic burden lighter, social service facilities are relatively perfect. Old people can realize and live with their children, but more recent condition apart. Therefore, in China's future low-cost housing and economy applicable room construction should pay high attention to the optimum design of the house of aging, and to realize the old people care.

Keywords: low-cost housing, affordable housing, old people

中圖分類號：TS976.34 文獻標識碼：A文章編號：

隨著中國城市化的快速發展，每年都有上千萬的人口從鄉村遷移到城市定居，這一巨大的變化使城市的人口數量和組成結構也隨之發生了巨大的變化。城市化水平的區域化差異造成了住宅的建設和需求的空間分布也呈現出不平衡的特征，使我國城市住宅產品呈多元化的發展狀態。由于貧富差距的不斷拉大，社會分層在大中城市，尤其在特大城市日益凸顯。在住宅商品化的背景下，城市居民的收入直接決定著其居住條件的優劣。從而城市低收入人口的居住問題，逐漸成為改善民生的熱點和焦點，城市住房保障體系的建設也隨著住房制度的改革向縱深推進而不斷的發展與完善，并逐漸成為新世紀中國住房制度改革的工作重心。同時，中國人口的快速老齡化，也已成為社會所面臨的最為嚴峻的問題之一。中國現階段社會的發展，人們未富先老是普遍現象。所以，低收入人口的居住問題的解決過程中，注重老年人居住問題的解決，是非常關鍵和緊迫的。

早在1998年，為了進一步深化城鎮住房制度的改革，加快住房建設，國務院提出了對應不同收入家庭實施不同的住房供應政策，并為此劃分了3個層次：高收入家庭購買商品房；中低收入家庭買經濟適用房；最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租房。2007年8月13日，國務院辦公廳了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，主要內容包括“進一步建立健全城市廉租房制度”，“改進和規范經濟適用房住房制度”，“逐步改善其他住房困難群體的居住條件”三個方面?！兑庖姟返念C布標志著中國住房制度的重點轉向了以滿足城市中低收入者的居住需求為主的保障性住房的建設。2008年，中國保障性住房的建設被提到了前所未有的新高度，加快建立健全以廉租房制度為重點，多渠道解決中低收入家庭住房困難的保障體系，成為中國住房制度改革的新重心。而且在將來相當長的一段時間內仍然占據我國住房建設工作的重心。

人口老齡化是人類進入21世紀面臨的最為嚴峻的挑戰，在我國，人口老齡化的過程和其他國家存在著顯著的不同，具體則表現在如下幾個特點上：

人口老齡化的現象來的快而急。

老年人口絕對數量大。

我過老齡化的速度快于經濟發展的速度，呈現了“未富先老”的特征。

經濟發達地區和大城市均進入老齡化。

人口老齡化進程繼續加快

指標 2009年 比重

全國總人口數 133474萬人 100%

60歲以上老年人口 16714萬人 12.5%

65歲以上老年人口 11309萬人 8.5%

2010年《中國民政統計年鑒》第7頁，中國統計出版社。

對于廉租房和經濟適用房而言，由于經濟負擔較輕，社會服務設施相對較完善。老年人又能實現和子女分戶居住，但又相距較近的條件。因此，在我國未來的廉租房和經濟適用房建設中應高度重視適老化住宅的設計，實現對老年人居住的人文關懷。

廉租房、經濟適用房建設中老年人居住外環境的設計

廉租房與經濟適用房建設中的老年人居住用房建設最好是按照一定的比例配建，其配建的比例應當在開發及建造之前深入進行研究使用人群的年齡構成和家庭結構。在建設的時候合理選擇位置，適當集中安排，這樣既便于配置適當的公共活動設施，配建滿足使用要求的公建配套，以滿足居住的老年人的方便使用，又能合理有效的利用資源。

住宅居住外環境可分為人工環境、自然環境和社會環境。就老年人住宅的居住外環境而言，中心便是特定的使用人群------老年人，是以老年人為主體展開的各類生活序列的綜合，是一個由內到外、由小到大、由低到高的多元性生活序列。主要為以下幾種類型：

公共服務設施和公共活動區

公共設施的設置到位，就可以把這一范圍里居住的老人實現生活自理所必需的項目包括近來，既是家庭生活的延伸和補充，也是進一步滿足物質和精神需要的重要渠道，項目類別越多可選擇的面也越大，生活內容也越豐富多彩。主要的公共服務設施應包括：醫療、教育、文化、體育、商業和服務業、金融郵電、市政公用、行政管理等。建筑內部要求配置相應的無障礙設施。

道路系統

廉租房與經濟適用房居住區內人們的外出大多采用步行或者乘非機動車為主，設置居住區的道路網應當把步行者、非機動車和機動車三者的關系理順，以保持良好的交通秩序。設置好有關道路及交通設施，降低出行的風險和難度，為不同出行方式和出行能力的人提供出行機會，對出行困難者增加支持和保護，盡可能讓弱勢居民能夠走的遠些，到達各自想要去的地方。

廉租房與經濟適用房居住區內的道路網

道路網布置的原則：

機動車按照需要設置減速帶和紅綠燈。

全境適合消防車、救護車和社區交通車行駛。

合理選擇過境公交車、商場專線車行駛路線和車站，限制無關的機動車過境穿行。

與外來公交車線路銜接，設置社區交通車全境通行，方便短程出行。

步行道、坡道、梯道系統設置無障礙設施，盡可能降低風險，減輕體能損耗，滿足行動困難者的出行。

居住區道路縱坡控制坡度（%）

道路類別 最小縱坡 最大縱坡 多雪嚴寒地區最大縱坡

機動車道 ≥0.2 ≤0.8

L≤200m ≤5.0

L≤600m

非機動車道 ≥0.2 ≤3.0

L≤50m ≤2.0

L≤100m

步行道 ≥0.2 ≤0.8 ≤4

篇2

1. 緒論

1.1 課題研究的背景

老齡化已經成為中國乃至世界的問題，同時，中國的養老設施也存在很多問題，國內多數養老設施的發展還停留在設施數和床位數的增加上，養老機構的生活品質較差，照料方式粗放，遠沒有達到有針對性的、切實滿足老年生活照料的要求。養老設施還停留在只是對賓館、醫院等建筑的簡單模仿，存在著片面追求“賓館化”、“醫院化”的傾向。[7]同時據調查顯示，老年人休閑時間普遍比較充裕，一天平均休閑時間在 3-5 小時，年齡越大休閑時間則更多，應此休閑時間在老年人生活中占了很大比重，日常休閑已經成為老年人的重要生活部分。

1.2 相關概念和研究范圍的界定

1.2.1 相關概念。

養老安全防護設施：包含安全輔助設施，交通設施，消防安全設施。

安全輔助設施：無障礙設施、扶手、建筑導向標志、防撞防滑等設施。

交通設施：樓梯、過道、房門等設施。

消防安全設施：火災自動報警系統、消火栓系統、自動噴水滅火系統、安全疏散系統等設施。

生活休閑方式：書法、繪畫、打牌、唱歌跳舞、垂釣、游園等休閑活動。

1.2.2 研究范圍的界定。

主要針對本文提出的建筑內養老防護設施的配備情況及合理性進行分析和研究，而其他養老設施，例如醫療保健設施，因所調查對象不存在相關設施，無法結合實例研究，故不在研究范圍之列。同時，本文針對研究的具體內容提出相關的分析和改善方法，可能涉及建筑設計、安全設施、建筑設備等多個內容的知識。老人生活休閑方式無嚴格界定。

1.3 研究的內容、目的、意義

1.3.1 研究熱蕁

主要從養老建筑的安全防護設施與老年人生活休閑方式入手，在養老建筑防護設施上，主要有消防安全設施，安全防護設施，無障礙設施。生活休閑方式則主要通過現有擁有的休閑娛樂設施與老年人進行的休閑娛樂方式比較，探究價值及合理性。

1.3.2 研究目的。

通過對宜昌市養老建筑安全防護設施及生活休閑方式的調查分析，再結合國內外養老建筑典例的分析，可以從中分析現存養老方面的不足，在此基礎上提出改善建議并加以創新，以促進養老相關方面的發展與建設。

1.3.3 研究意義。

據宜昌市民政局工作報告顯示，宜昌市的老齡化程度明顯要高于全國水平，已經全面進入了老齡化社會，且躋身為全國首批養老服務綜合改革示范城市。因此，在宜昌市開展相關養老調查具有很高的現實意義。

研究不僅注重養老相關方面的改善，同時存有創新，研究結果將為今后養老建設提供有效的參考，解決一部分現存的養老問題，對緩解社會養老壓力，減輕老年人的兒女負擔問題起到積極作用。

2. 國內外現有的養老安全防護設施及生活休閑方式

2.1國內外養老設施現狀分析

國內的養老設施研究大多從一般意義上的舒適出發，如無障礙設計、 消防設施，安全防護設施，停留在物質設施的改進，借鑒國外的經驗提出宏觀的空間規劃設計原則和設計理念，但還沒有關注到老年人綜合生活品質的改善。總的來說，國內研究偏重于物質的空間環境，而對護理環境及老年人生活行為方面的研究還很不夠。國外的養老設施研究跨越了學科的界限，在養老設施空間環境與老年人的行為、空間使用行為、心理行為[7]等個人屬性與空間結構等不同方面，進行系統化的研究，已走在國際前列。

2.2國內外老年休閑方式現狀分析

發達國家較早就進入人口老齡化社會，相對的也較早就注意到休閑對于退休人的現實意義。西方社會在老年人運動休閑的研究也比較多，時間較長。在世界各國紛紛進入老齡化社會之后，老年人運動休閑作為緩解老齡化社會危機的重要途徑的研究成為了各國研究的一大重點。如何使老年人避免在運動休閑中受傷和受傷的性別差異等等均為國外的研究重點。[9]國內對休閑行為研究相對較晚，涉及的研究內容基本體現了休閑行為的主要方面，但在理論基礎研究方面比較薄弱。我國對老年人休閑行為研究角度較單一，系統性的研究不夠深入。由于我國地域大、差異性強，現有的老年人休閑行為研究的樣本也較小，較大區域的老年人休閑行為研究極少。

3. 宜昌市典例分析

3.1 晚霞老年公寓背景介紹

宜昌市晚霞老年公寓（圖一）位于宜昌市西陵區開發區渭河路，占地面積3000平方米，總建筑面積4000平方米。設有單人間，雙人間，特護間等多規格住房120間，床位236張。收住對象為自理，半自理和全自理的老人。老年公寓總共四層，一至四層都為照料室，每個照料室都設有符合老年公寓建設規范的床位，家具，電視機，獨立衛生間等設施。公寓旁為小園林，綠化充足，還有供老人休息的廊道，外部還配有健身器材?？傮w上基礎設施比較完善。

3.1.1安全防護設施。

消防安全設施：

篇3

隨著大劑量化療和造血干細胞移植的進展，中青年急性髓細胞白血?。ˋML）的完全緩解率和長期無病生存率不斷提高，但老年AML患者因年齡大，體質弱，重要臟器儲備功能不足，伴隨疾病多，對大劑量化療甚至常規劑量化療往往不能耐受，緩解率低，化療相關死亡率高，而小劑量化療常無效，到目前為止老年AML治療仍很困難，因此選擇合適的治療方案以提高化療效果及安全性對老年AML患者至關重要。我院自2009年1月～2012年12月應用斑蝥酸維生素B6注射液聯合CAG方案治療老年AML40例，取得了較滿意的效果。

1資料與方法

1.1一般資料 2009年1月～2012年12月在我科住院確診并完成正規化療的老年AML患者80例，均經骨髓MICM分型（骨髓細胞學、骨髓染色體、骨髓免疫分型和骨髓融合基因檢查）確診，按FAB分型標準：M16例，M235例，M4 25例，M524例，M64例。其中男46例，女34例；年60～86歲，平均年齡72歲。將上述80例患者按住院順序排號，以單雙號為依據隨機分組，單號為斑蝥酸鈉維生素B6注射液加化療組40例，雙號為單純化療組40例。兩組一般資料比較差異無統計學意義（P>0.05），具有可比性。所有病例均為初治，治療已取得醫院倫理委員會許可，并征得患者及家屬同意，均簽署知情同意書。

1.2方法 兩組均采用CAG方案：阿糖胞苷（Ara-c）10 mg/m2，皮下注射q12 h（第1～14d）；阿克拉霉素（Acla）10～14 mg/（m2?d），靜脈注射（第1～5d）；粒系集落刺激因子（G-CSF）200 μg/（m2?d），皮下注射（第1～14d）。觀察組同時加用斑蝥酸維生素B6注射液40 mL/d，靜脈滴注（第1～14d）。

1.3觀察指標 每3d查血常規1次，查肝腎功能1次/w，化療前予骨髓穿刺，化療結束后14d再行骨髓穿刺（具體視血像恢復情況定）。

1.4療效評價標準 按《血液病診斷及療效標準》[1]判定為完全緩解（CR）、部分緩解（PR）、未緩解（NR），總有效率（PM）為CR+PR/n×100%。

1.5統計學方法 采用SPSS 12.00 軟件包處理數據，計量資料以（x±s）表示，采用t檢驗，計數資料比較采用χ2檢驗，P

2結果

2.1臨床療效 完全緩解率觀察組為75.00%，對照組為62.50%，兩組差異顯著（P

2.2生活質量評分 身體健康、心理健康、社會關系、環境因素等指標均明顯好轉（P

2.3不良反應 本組觀察對象中，2例患者出現肢體輕微脈管炎，改為深靜脈置管滴注后未再發生，所有病例均完成了2個療程的治療。

3討論

近年來我國老年人急性白血?。ˋL）發病率有逐年上升的趨勢，而老年人AL 中以AML 為主[2]。老年人的生理特點以及常見的伴隨疾病對于白血病的治療以及在治療過程中出現的并發癥都是不利的，一般CR率低，中位生存期短。化療是治療老年人白血病的主要手段之一，雖能有效殺傷腫瘤細胞，但選擇性較差，在殺傷腫瘤細胞的同時，對機體一些正常細胞具有抑制作用，對心、肝、腎等臟器也會有一定毒性作用，且老年患者本身各臟器功能衰退，更易出現肝腎衰竭、心力衰竭等，降低患者生存質量，嚴重者可危及生命。1995年Yamada等[3]首先采用CAG 方案治療了18例復發AML患者，CR率為83%，毒副反應輕微。

斑蝥酸鈉維生素B6注射液是由斑蝥酸鈉和維生素B6配制而成的抗腫瘤注射劑，具有免疫調節和抗癌雙向作用[4]。斑蝥酸鈉是斑蝥素的衍生物，其分子量小，易進入細胞內，產生細胞毒作用，具有較強的抗腫瘤作用。其抗癌的主要機制如下：減少癌細胞對氨基酸的攝取，抑制腫瘤細胞蛋白質和核酸的合成，繼而影響RNA和DNA的生物合成，最終抑制癌細胞的生成和分裂；影響線粒體通透性，增強氧化磷酸化的偶聯過程，從而影響癌細胞的能量代謝平衡，控制和緩解癌變發展；可降低腫瘤細胞cAMP磷酸二酯酶活性，提高過氧化氫酶活力，改善細胞能量代謝，同時降低癌毒素水平；可直接抑制癌細胞內DNA和RNA合成及前體的滲入，使癌細胞形態和功能發生變化，直接殺死癌細胞；對骨髓有刺激作用，促進骨髓造血干細胞成熟、分化及邊緣池粒細胞的釋放，對白細胞有升高作用，能減輕化療對骨髓的毒性，改善患者的一般狀況；斑蝥酸鈉具有免疫調節作用，其可能通過調節白細胞介素-2的生成進而作用于免疫細胞，增強機體免疫功能而間接殺死癌細胞；還可通過抑制趨化因子白細胞介素-8的生成，抑制腫瘤血管生成，最終抑制腫瘤轉移及復發。

筆者觀察了斑蝥酸鈉維生素B6注射液聯合CAG 方案治療42例老年性AML患者，完全緩解率為36.0%（9/25），總有效率為60.O%（15/25），取得了較高的緩解率，且不良反應相對較少，均可耐受，對出現的嚴重感染、出血癥狀及心臟毒性均順利控制。Chen YJ等[5]應用報道CAG方案治療老年AML患者取得60%左右的緩解率，本組結果明顯高于其結果。筆者在臨床應用中，觀察到個別患者用藥后出現面紅、心悸、惡心、脈管發炎，停用藥后，作對癥處理，很快恢復正常。

綜上，斑蝥酸鈉維生素B6注射液聯合CAG 方案治療老年人AML，明顯提高了臨床療效、總有效率及患者生活質量，具有較好的臨床使用價值。對于老年AML，尤其伴有臟器功能不佳者，斑蝥酸維生素B6注射液聯合CAG 方案可以作為一個療效可靠，相對安全，較易耐受的化療方案來選擇。

參考文獻：

[1]張之南.血液病診斷及療效標準[M].2版.北京：科學出版社，1998：162-168.

[2]上海市白血病協作組.上海地區老年急性白血病417 例回顧性研究[J].中華血液學雜志，1998，19（1）：3.

篇4

中圖分類號：[F287.8]文獻標識碼：A 文章編號：

1我國老年人現狀

1.1人口老齡化

所謂人口老齡化，是指人口中老年人比重日益提高的現象，尤指已達年老狀態的人口中老年人比重繼續提高的過程。評判一個國家或地區的人口年齡結構情況，國際上通常采用老年系數、少兒系數、老少比等指標。所謂老年系數，聯合國教科文組織規定，一個國家或一個地區的60歲以上的人口占該國家或該地區人口總數的10%或以上，或一個國家或地區的65歲以上的人口占該國家或該地區人口總數7%或以上，那么，該國家或地區就進入了老齡化社會。少兒系數是指O-14歲人口占總人口的比重，這一指標增大表明人口年輕化，當這一指標縮小時，就從反面說明了人口老齡化。按聯合國標準，認為少兒人口比例，30%以下為年老型人口。老少比是指老年人口數與少兒人口數之比。老少比低于15%的人口被看作年輕型人口，高于30%的被看作年老型人口，介于兩者之間是成年型人口。

1.2老年人現狀

隨著時間的遷移，國內計劃生育已見成效，人口的老齡化趨勢越發明顯，據我國老年科研中心日前對城市老人情況調查顯示，目前我國約有1000萬80歲以上的高齡老人需要照顧, 年輕人的工作壓力越來越大，98%的老人依靠自我養老，老人的生活起居已成為廣泛關注的問題和矛盾所在。人們物質生活水平提高，在物質得到滿足的前提下逐漸向精神層面轉移，而在老年這個特殊的年齡階段，尤其需要心理的安慰和滿足，所以，老人的基本生活，精神生活和與其相關的服務設施已經不止是每個家庭急需處理的問題，更成為衡量社會文明程度的一個標準。

2傳統老年人的居住模式

在傳統封建社會中，以長為尊，一大家人往往為一個體系龐大的家族，在一起居住。以中國傳統的合院形式為例，根據長幼輩分之分安排居住在不同等級房間的同一個整體建筑里。這樣的安排使得老幼和壯年一同相處，在年齡上和心理上形成了互補。共同居住的方式也彌補了老年階段在心理上容易感到的空虛和寂寞。

3未來我國的老年住宅發展趨勢

3.1老人住宅未來的選址趨勢

而隨著時代的變遷，大家族逐漸解體，向小家庭為單元的形式發展。人口的暴增帶來的是住房問題和就業問題。人們面臨越來越大的就業壓力和工作壓力，年輕人往往長時間在外工作，而在家的時間變得很少，能用來陪老年人的時間也就更少了。目前北京市60歲以上180多萬老年人口中“空巢家庭”已近30%。老年人在心理方面存在著嚴重的問題。在老齡化越來越嚴重的今天，這已不再限于是每個家庭的問題，而是已經上升到了社會層面。老年人的正常生活起居，疾病醫療，娛樂活動都已經成為這個社會福利的一個重要單元。經濟的發展帶來了人們對物質生活水平的高要求，年輕人和老年人生活習慣差異的矛盾逐漸明顯起來，使得年輕人和老年人開始考慮分開居住。然而人口增長所帶來的高房價卻成為一個瓶頸。但這個問題總是要解決的，對于老年住宅的設計因其所要求的全套服務設施所占面積較大，故應有兩種發展趨勢。一是在地價高昂的市區地帶，利用其已經趨于健全的公共服務體系，進行面積較小的老人住宅設計；二是將老人住宅的設計放于城區以外，以追求舒適的面積，同時，城郊或偏遠地區能夠提供清新的空氣和高質量的環境，形成天然景觀。其新休憩的公共服務設施很有可能是附近唯一的公共服務設施，不能提供老人以多向選擇。但隨著時代的進步發展，我們相信社會福利設施的質量一定能達到先進水平。待公共服務設施水平一流化之后，交通便利，住宅附近配備醫院，醫院具備治療、搶救、咨詢的功能,一方面讓老年人生活愉快,延年益壽 另一方面方便老年人醫療保健而以國內的現狀。故在不久的將來，以第二種發展趨勢更為現實。

3.2老人住宅未來的設計形式趨勢

對于老人住宅所要求的綠化，日照等因素，除非在偏遠地價便宜的地區，否則獨立的低層單元的可能性是很小的。為了提高對土地的利用率，今后的發展往往偏向于高層住宅。那在高層住宅這種密度大日照采光通風都不是十分優良的住宅類型中如何實現老人住宅的各方面要求呢。老年住宅的層數不宜多, 應在四層以下, 超過四層則應增設電梯, 有條件時應設坡道作為豎向交通手段。住宅環境應有相當的室外綠化、活動場所或相當面積的露臺、天臺、陽臺以適應老年人喜歡休閑活動、貼近自然的特點, 老年人住宅的室內外環境及設施、設備均應符合無障礙設計要求。那么根據這些基本條件，要在高層住宅中解決這些問題，可以采用平面相互錯位結合的形式，每一層都留出足夠的灰空間和室外空間，并做優良的景觀設計，將綠色帶入每戶，置于每個露臺，天臺，陽臺中，讓老年人可以直接和大自然相接觸。根據錯位的方式，每層的突出部分便可享受到充足的陽光，而凹進去的部分可以作為交通通道等。，以充分利用豎向和橫向空間。然而這種設想畢竟只適用于中偏低層，而高層部分并不適合于修建成老人住宅。而為了充分利用，高層可居住年輕的子女，使子女和老人雖然分離，卻有著很近的距離。社會心理學家調查發現, 對于有子女的老人, 不同的居住方式(與子女同住、與子女就近居住、與子女較遠距離分住) 對子女贍養老人行為的可能性以及老人身心健康有顯著影響。因此, 許多國內社會學者認為 分而不離的贍養模式最值得提倡。這樣就解決了在昂貴的土地上建設老年住宅的問題。底層空間作為老年住宅有很多優勢, 比如方便老人參加戶外活動, 有利于整棟住戶交流、防衛、認同。所以低層的住宅為老年住宅，高層為青年住宅，這同時也可以滿足青年喜登高望遠的一種心理。

綜上所述，在未來的中國，老人住宅將成為一種新型的住宅形式，并且會更加人性化。其所處位置多位于非城中心或城郊，但卻有著便利的交通。其住宅形式雖為密度大的高層，但以分而不離的形式，形成了青年住宅和老年住宅的綜合社區，每戶均能接受到足夠的陽光和良好的通風。人口密度大的小區和完善的公共服務設施使得更多的老年人可以聚在一起，組織活動，彌補子女不在身邊所帶來的空虛感和寂寞感。未來的這些老年住宅的發展趨勢，也使得社會的公共福利更上一個層次，使得社會更加文明化。

參考文獻：

趙京彥,馮勝東,對我國老人住宅建設的思考【J】.湖南城市學院學報，2004

彭濤，應對老年家庭“空巢化”的社區老年住宅研究【J】.建筑論壇與建筑設計，2006

篇5

李明珠是新華通訊社的退休老干部，在這一片新華社員工的家屬區，她是老人群體里對理財、保險、金融類產品消息最靈通的一位。

“劃算”的養老新產品

李明珠所提到的“劃算的產品”，是幸福人壽保險推出的“以房養老”產品，房來寶。

房來寶的全稱是房來寶老年人住房反向抵押養老保險。擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司后，可繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老保險金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。

按照測算，以70周歲的老年人為例，房屋價值為500萬元的情況下，扣除延期年金保費和保單管理費，每月老人拿到手的養老金約為18500元。

這一產品對投保老年人設置了年齡限制，60周歲至85周歲。由于這一產品與普通的人身險產品相比較為復雜，設置的猶豫期較長，為30天（普通產品猶豫期為10天），也就是說老年人投保后30天內退保，自身權益不受損失。

向來敏感的李明珠嗅到了這款產品的與眾不同。確實，它是國內第一個正式的“以房養老”保險產品。

那么，何為以房養老呢？

“以房養老，就是依據擁有資源在自己一生優化配置的理論，利用住房壽命周期和老年住戶生存余命的差異，對擁有的巨大房產資源，尤其是人們死亡后住房尚余存的價值，通過一定的金融或非金融機制以提前套現變現，實現價值上的流動，為其退休養老期間建立起一筆長期、持續、穩定乃至延續終生的現金流入?！睂σ苑筐B老有多年研究的浙江大學經濟學院教授柴效武對《小康》記者說道。

這種新興的養老理念，是將人們大都擁有的住房與晚年生活必須考慮的養老保障通過構思精妙的金融保險機制鏈接后形成的產物。反向抵押貸款則是金融保險機構基于以房養老理念而創辦的一種新型金融產品，銀行開辦這一產品可稱為“倒按揭”；保險部門開辦這一業務則可稱為“房產養老壽險”或“老年人住宅反向抵押養老壽險”。

通俗來講就是，老人把自己的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，評估后獲得一筆錢，由金融機構按月發放給老人用于養老，讓其生活得更有質量，去世后房子歸金融機構處理。如果去世得早，房子歸金融機構，但剩余的錢會給老人指定的繼承人。

反向按揭源于西方

其實，以房養老模式雖然在國內仍是一個新鮮事物，但是在西方社會，它早已發展成為一個成熟的社會、金融產品。

“以房養老”是西方發達國家常見的一種養老模式，指老人將自己的產權房抵押或者出租出去，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。在各國特色不同的以房養老實踐中，反向抵押貸款（也稱反向按揭）最受歡迎，也使用最多。

反向按揭最早源于荷蘭，其大致安排是：年輕人購買老年人的住房，并允許他們有生之年仍免費租住該住房，待老年人過世后再收回該住房。

反向按揭發展最成熟、最具代表性的當屬美國。二十世紀六七十年代美國就開始出現了住房反向抵押貸款，貸款產品種類也較多，定期年金、住房使用期年金、分期遞增年金、信貸額度等支付方式都已出現，貸款利率包括了固定利率和浮動利率兩種。

隨著社會養老保障壓力增大，美國政府開始關注住房反向抵押貸款，并通過了《1987國家住房法案》，按照法案規定，聯邦住宅和城市開發部聯合設計開發了住房權益轉換抵押貸款。此后，住房反向抵押貸款在美國大規模推廣，并有公共保險部門提供的保險。住房反向抵押貸款證券化及公共承保等措施的推行，促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發展。

21世紀初，美國住房反向抵押貸款市場高速發展。根據美國住房反向抵押貸款協會的一份數據，美國參加住房反向抵押貸款的金融機構從90年代的不到200個，擴增為2005年的1300多個，并且數量呈現不斷上升的趨勢。此后，2007年一年發放的住房權益轉換抵押貸款已達到107388份，而在2003年這一數目還不足7000份。整個住房反向抵押貸款有了突飛猛進的發展。

人口老齡化已經成為一個全球的現象。對任何一個國家與地區來講，養老保障都將是一項重大挑戰。柴效武總結了中國老齡化的特點：老齡人口規模大、占據總人口比例高，老齡化速度增長快。國家前財政部長項懷誠在出席香港公開大學舉辦的有關區域經濟融合的研討會時表示，中國人口的老齡化速度將會大大高于世界平均水平。2000年，全球和中國60歲以上人口的比例均為10%左右，二者大體相當；到2030年，這個比例則分別是16%和24.5%，中國人口老齡化的速度比其他國家要快得多。

人口預期壽命的大幅提高，固然是經濟發展、科技進步、生活水平提高的必然結果，但老年人口增長過快，養老負擔過重，步入老齡化社會的速度過猛，再加上獨生子女政策負面效應的日益顯現，未富先老的特殊國情，使得養老問題在我國日益突出，人口老齡化危機愈益嚴重。而未富先老、養老資源嚴重短缺、養老保障制度不健全等，也使消化這一老齡化危機面對多重困境，有的城市的個人養老金賬戶已處于“空賬運行”狀態?！耙虼?，通過以房養老，就可以使老年人有一筆持續穩定的固定收入來改善晚年生活，彌補社會養老和家庭養老的不足。”柴效武說道。

其實，早在2004年，柴效武就提出“60歲前人養房，60歲后房養人”的觀點，當時引起了很大的社會反響，隨著老齡化社會的到來，“以房養老”觀點越來越被社會民眾所接受。

2013年9月13日，中國政府網全文公布了由國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。

2014年6月23日，中國保監會了《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、廣州、武漢試點實施老年人住房反向抵押養老保險。“這標志著以倒按揭為形式的以房養老在我國正式推出?！辈裥湔f道。

今年3月31日，國家發改委公布 《關于2016年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出將推進住房反向抵押養老保險試點。中國保監會表示，今年要在四個試點城市的基礎上，選擇經濟條件較好、房地產市場較為規范、當地政府支持的城市和地區納入試點范圍。

“以房養老是一種新型的養老理念，倒按揭則只是以房養老理念指導之下的一種具體操作工具。以房養老的具體操作方法有三十種，倒按揭只是其中的一種，而且是風險最大、關聯面最多、操作事項最為復雜的一種。國務院和央行、保監會、發改委提出的老年人住房反向抵押養老保險，都是倒按揭的新提法?！辈裥湔f道。

多少人愿為“以房養老”埋單？

在政策出臺后，越來越多的人了解到“以房養老”概念，“2016中國居住小康指數”調查顯示，71.5%的受訪者對“以房養老”擁有認知?！耙苑筐B老”這一新概念牽動了很多老年人及其家人的心，但能否真的打動他們，依舊是一個疑問。

來自幸福人壽的最新數據顯示，從2015年3月產品獲批到2016年4月底，幸福人壽“房來寶”簽訂投保意向書的客戶有58戶，77人。其中32戶家庭已順利領取保險金，月領保險金以5000-10000元居多，平均月領保險金8000元，最高的是上海一位客戶，每月可領取19000元。

可是，“77人”這個數字，在2015年數據統計60歲人口已達到2.16億的中國，實在是滄海一粟。

不僅客戶鮮有問津，保險公司對此也并不熱情，國內四大保險公司均沒有立即推出相關產品。

太平保險公司的金融理財規劃師蘇晨告訴《小康》記者，在他的76位客戶中，只有一位客戶向他咨詢以房養老的方式。這個客戶今年55歲，在北京擁有四套房產，準備用一套房以房養老，其他的留給自己的子女。

其他的客戶大多咨詢的都是太平保險新出的養老社區產品。包括李明珠的鄰居，已經邁入80歲的代子君，她寧愿每年花十萬元購買太平保險的養老保險，以獲得養老社區的優先入住權，也不愿意考慮每個月可以得到近兩萬元的以房養老保險產品。

為何推廣會遇冷？幸福人壽相關負責人表示，由于以房養老業務較為復雜，目前公眾對以房養老理念還沒有充分理解。

此外，業界普遍認為，由于中國人的傳統思想根深蒂固，傳統的養兒防老觀念和住房觀念影響深遠，以房養老突破了傳統觀念，大家對它的了解和接受需要一個過程。而且，房子歷來作為家庭財產傳續，如果抵押給銀行，將來子女就繼承不了，所以阻力很大。

“2016中國居住小康指數”調查顯示，58.5%的受訪者表示老了之后的房產會留給后代， 32.1%的受訪者會考慮抵押以房養老。而當受訪者被問到最合理的養老形式時，有35.2%的人選擇了子女養老，28.5%的人選擇了養老院養老，只有18.9%的人選擇了以房養老。

篇6

（Changzhou Open University，Changzhou 213001，China）

摘要：本文以美國、英國、新加坡為代表，介紹了住房反向抵押理念在世界主要發達國家的開展情況。同時，對住房反向抵押保險產品在我國的試點情況進行了分析，指出了雖然困難重重，仍是我國退休養老理財產品的重要補充。

Abstract： Taking the United States， Britain and Singapore as representation， this paper introduces development status of the concept of reverse mortgage in the world’s major developed countries， meanwhile， analyzes the pilot of housing reverse mortgage insurance products in China， and points out that although there are many difficulties， it is still an important supplement of retirement financial products in China.

關鍵詞 ：住房反向抵押；老齡化；養老理財產品

Key words： housing reverse mortgage；aging；pension financial products

中圖分類號：F830.4；F224 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2015）18-0245-03

作者簡介：王微（1984-），女，江蘇常州人，常州市開放大學財經學院教師，研究生專業為會計學，研究方向為理財理論與實務。

0 引言

隨著老齡化社會的到來，美國，英國、新加坡、中國等國紛紛把住房反向抵押的理念引入了本國，設計出各具特色的產品，并且已經積累了一些成熟的經驗。

1 發達國家開展情況

1.1 美國 20世紀50年代，住房反向抵押的理念開始傳入美國。1961年，儲蓄協會一位名叫Nelson Haynes的人，為他足球教練的遺孀解決生活問題所做的貸款安排，被視為美國第一份反向抵押貸款合同。

1981年，美國成立了獨立的非盈利性組織——房產價值轉換國家中心，主要的職責就是向消費者宣傳住房反向抵押貸款。此后，根據《1987年國家住房法案》，國會授權聯邦住房與城市發展部向老年人發起了住房反向抵押貸款（HECM）計劃；由聯邦抵押協會（又稱“房利美”）于1995年開發并推出的房屋保有人（Home Keeper）計劃；由一家私營機構公司——老年人財務自由基金公司提供的財務自由（Financial Freedom）計劃。HECM適用于較低房產價值的借款者，Home Keeper適用于中等房產價值的借款者，而Financial Freedom則適用于高檔房產的持有人。

1.1.1 HECM計劃 HECM已經成為住房反向抵押貸款的行業基準，占全美住房反向抵押貸款90%以上的份額。其貸款發放對象必須是年滿62周歲的老人，住房的產權要求獨立，不管其收入水平和借款用途。對于尚有少量貸款還沒有還清的住房，一般都可以申請HECM，首期貸款資金可以首先沖抵結清該抵押房屋的剩余房貸本息。

HECM計劃由HUD負責設計、修改，HUD屬下的聯邦住宅管理局（FHA）負責具體的運營事務，包括項目的審批、保費和保險基金的收取等。FHA對用于計算HECM貸款金額的房屋價值，還按不同地區規定了最高限價，也就是說當房價超過限價時，按照限價計算。2009年11月25日，FHA公布了最新的經國會審議通過的按揭條款，規定2010年HECM的貸款限額保持在625500美元。HECM計劃的貸款人是銀行、抵押公司或者其它私營金融機構，貸款發放后，這些貸款機構一般都會把所有的HECM賣給聯邦抵押協會。聯邦抵押協則在政府的監管下開展工作，它是二級市場唯一的購買者，負責制定項目運行中的一些原則和標準，并參與HECM計劃的改良。

HECM計劃的借款人和貸款機構行使和履行著相應的權利義務。首先，貸款期間不得強迫借款人賣掉住房歸還貸款。其次，不管借款人在住房內生存多久，借款人的債務僅限于房屋價值以內。最后，HECM的貸款對象經過FHA的資格認定后，由其提供保險。貸款結束，本息如果超過住房價值，差額由保險基金進行補償，即使貸款機構倒閉，房主也可以按時拿到錢，消除了借款人和貸款人的后顧之憂。當然借款人必須在貸款期間參加有關保險計劃，繳納HECM保險費。

1.1.2 Home Keeper計劃 作為政府發起設立的機構，聯邦抵押協會不僅是HECM二級市場唯一的購買者，還推出了自己的住房反向抵押貸款產品——Home Keeper。與HECM相比，Home Keeper計劃突破了最高貸款額的限制，可以為擁有中等房產價值的老年人提供更多的貸款，而且借款人可以在住房增值時要求增加借款額，因而給借款人更多的選擇權。但是可供選擇的貸款發放方式少于HECM，所以一般借款人同時滿足這兩種貸款條件時會選取HECM。

1.1.3 Financial Freedom計劃 目前，Financial Freedom是美國市場唯一一家自行設計、提供住房反向抵押貸款產品的私營公司。該計劃主要面向大型房產的擁有者，最高貸款額可達70萬美元。它的特點是：①資金來源。貸款一次性轉給一家人壽保險公司（Hartford），然后由該公司承保，按月支付借款人年金，即使住房出售也可以按月得到固定收入。②房產價值分享條款。借款人可以保留最高可達80%的房產。③繳費方式。沒有直接的費用支出，一并在貸款額中扣除。④保險提供的方式。沒有政府提供的保險，因此借貸雙方面臨的風險較大。為了細分市場，Financial Freedom還在不斷設計新的住房反向抵押產品，如標準現金賬戶和零點現金賬戶。

1.2 英國 研究長期護理的皇家委員會于2001年申明，英國政府必須為退休老人的長期醫療和再教育承擔更多的責任。2001年4月，政府制定了一項住房反向抵押貸款計劃，允許地方政府根據住房價值發放貸款，在老年人死亡或者住房出售時，貸款到期。英國住房反向抵押貸款產品主要有家庭收入計劃、卷藏式住房反向抵押貸款、共享升值的住房反向抵押貸款和反轉計劃。

1.2.1 家庭收入計劃 辦理住房反向抵押貸款后，老年人獲得的不是現金，而是類似于即期終身年金的投資產品，貸款機構按期給付房主投資收益，直到最后一個借款人去世時終止。由于英國政府廢除了償還抵押貸款利息方面的免稅政策，使得這一產品后來逐步退出了住房反向抵押貸款市場。

1.2.2 卷藏式住房反向抵押貸款 借款人不必每月償還利息，利息自動累加到貸款總額上，房主過世后才通過變賣房產清償。這種貸款方式通常采用固定利率，但是為了規避投資風險，有些合約則采用有上限的浮動利率。借款人可以選擇躉領或年金方式，還可以選擇固定年金和遞增年金的支付方式。在貸款到期時，貸款人不得向借款人追討本金和利息超過住房價值的差額。

1.2.3 共享升值式住房反向抵押貸款 最先由蘇格蘭銀行發行，后來巴克萊銀行也參與進來。主要有兩種類型：第一種是借款利率低于正常的市場利率水平，但貸款機構有權與借款人分享住房升值的部分。第二種是借款人不需支付任何利息費用，還款額是本金加上住房升值部分與借款比率乘積的3倍，借款比率最高只有25%。該產品要求借款人在貸款期限內，不得出售或搬離住房，具有一定的缺陷。目前，蘇格蘭及巴克萊銀行因缺乏長期投資者的支持和資金供給，暫停了貸款的發行。然而共享增值概念頗受消費者的歡迎，一旦資金問題得到解決，該產品將有良好的發展前景。

1.2.4 反轉計劃 老年人將住房產權出售給一家住房反向抵押公司，然后由該公司安排，用所得款項購買一筆按月支付的終生年金，有些公司也可分期支付。當老人把住房的產權出售后，根據合約，他可以免費或象征性地交少量租金就可以繼續住在原住房內，直到去世為止。當老年人去世后，公司將住房收賣，收益歸公司所有。由于在反轉計劃實施之初，老人要放棄住房所有權，對此有些老人心理上難以承受。為了加強監管，英國金融服務局如今已經接管了住房反向抵押貸款事務，將其改名為“終身抵押貸款”。此舉改變了住房反向抵押貸款監管不完善的現狀，增強了公眾的信心。

1.3 新加坡 新加坡退休養老的主要依據是政府在1987年實施的中央公積金制度（，然而大多數人在退休時都達不到公積金賬戶的最低存款要求。1994年，為了解決退休人員公積金賬戶資金不足的退休養老問題，政府委派的工資檢討委員會提議推行住房反向抵押貸款，幫助市民將住宅變現，以貼補退休后的生活支出。

1997年1月，私營保險公司職總英康（NTUC INCOME）率先在新加坡推出了住房反向抵押產品，但是該公司的產品有嚴格的條件及不足：①必須購買抵押保障保險、人壽保險以及屋宇保險，并在貸款期間內維持保單持續有效。②只針對擁有私人住房的老年房主，而新加坡公營住房比率高達80%以上。③人性化設計不足，缺乏“無追索權保證”條款，合約到期，如果貸款本息超過住房價值，可能向房產的繼承人追討差額。同時，老年房主害怕長壽而被迫遷出住房。因此，推出后兩個月，只簽署了22筆合約，后期市場需求也迅速下降。

針對這些問題，新加坡一個跨政府部門的工作小組曾提議，將住房反向抵押市場由私人房產擴大到自置公營住房，政府為中小型的公有住房提供擔保，較大型的則不提供擔保；增加了“無追索權保證”條款，以促進住房反向抵押健康持續的發展。

2 我國的實踐情況

2014年6月，中國保監會《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，標志著住房反向抵押業務在中國保險業的試點工作正式啟動，試點的基本條件如表1。

意見后，幸福人壽就于2015年3月25日率先推出了“幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險（A款）產品”，獲得保監會審批通過。年齡在60周歲至85周歲之間的擁有房屋完全產權的老年人，可以將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老保險金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。投保后老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響；公司在一定限度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。養老金額里已考慮房屋預期增值收益；保險公司抵押房屋所得在償還養老保險、扣除利息等費用后仍有剩余，將返還給老人的繼承人。簽訂投保單后，保險公司逐一完成法律協調、房屋抵押登記、公證等工作，最終完成承保，客戶在30天猶豫期結束后約定時間開始領取養老金。如果老人在保單生效后退保，要在導致合同解除或提前終止的情形發生后的10日內支付養老保險相關費用及損失賠償。若老人無法償還，保險公司將對抵押房屋行使處分權，即出售（變賣）房產。

2015年3-4月，首批客戶，北京、上海和武漢都有幾位老人和老人家庭正式簽訂了投保單。早前中信銀行、上海住房公積金管理中心就開展過住房反向抵押貸款，這次保險業的加盟，加快了住房反向抵押產品在中國的健康發展。

3 結論

從住房反向抵押貸款業務在我國的發展前景看，不管它是以貸款還是以保險產品的形式推出，它都是通過市場化手段運作的一種創新的養老理財方式，是為已擁有房產的老年人提供一種增加養老資金來源的選擇。雖然推行過程中可能困難重重，卻不失為傳統養老方式的一種補充。

參考文獻：

篇7

以房養老在我國的討論已有多年，此時推出以房養老業務試點，主要是在我國加速進入老齡化社會的背景之下所為。按照有關方面的測算，2012年年底我國60周歲以上老年人口已達1.94億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億，與此同時，我國的養老金缺口壓力越來越大，拓寬養老金渠道已成為當務之急。2013年9月份，國務院提出加快發展養老服務業，當時就提及要開展老年人住房反向抵押養老保險試點，此次保監會試點以房養老業務，也是對去年國務院要求的一次具體回應。

所謂老年人住房反向抵押養老保險，是將住房抵押與終身年金保險相結合，60周歲以上擁有房屋完全產權的老年人將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，按照約定條件領取養老金直至身故。老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。這種模式可以將老人的存量房產激活，為老年人提供更多的養老資金來源。

在此之前，國內有少數銀行曾經探索過銀行版的以房養老，也就是老年人將房產抵押給銀行，銀行給老年人發放一定期限的貸款，比如10年或者20年，貸款到期之后，如果老人的繼承人愿意并且歸還了銀行貸款本息，可以重新收回房產，這種模式和貸款買房的操作剛好相反，是一種倒按揭模式。從本質上來說，銀行版的以房養老其實相當于貸款養老，以房養老者雖然通過貸款獲得了養老收入，但同時還需要向銀行支付利息，目前5年以上貸款利率在7%左右，對于老年人而言是一個不小的負擔，合同到期之后，如果老年人或者其子女繼承人不愿意歸還本息，銀行將擁有房產的最終處置權。另外，銀行版的以房養老大多期限有限，多數產品只有10年左右，無法覆蓋老年人余生，所以銀行版的以房養老推出之后，效果并不理想，最終實施者寥寥。

由于此前銀行版的以房養老并不成功，此次保險版的方案明顯做了一些有針對性的改進。比如延長以房養老的期限，保險公司可以依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，即使是特別長壽的老人，保險公司也不會設置期限或者提前終止合同，保險公司自身承受長壽風險。其次，老人過世之后，繼承人無需承擔償還風險，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有，如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。

另外，如果房產價格上漲，投保人也可以不同方式參與房產增值，此次試點的產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品，參與型產品是指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配，非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人?？紤]到以房養老業務的復雜性，此次試點還設定了30天的猶豫期，投保人如果不愿意繼續持有該合同，可選擇在猶豫期內解除合同。參與以房養老的老人還可以在合同期內選擇退保贖回，但是預計會遭遇一定的房產價值損失。

綜合比較銀行版和保險版的以房養老，銀行版在合同期內給予客戶的養老金數量比較保守，不過最終在合同期結束后依然為客戶保留了回收房產的選擇權，客戶如果愿意償還貸款本金，還是可以重新收回房產；保險版的養老方案雖然對客戶相對慷慨，在合同期內客戶也繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，但在合同期結束之后，房產的處置權歸保險公司所有。

以房養老在國外已經有不短的歷史，美國、日本、新加坡等國家以及我國的香港和臺灣地區都有以房養老，雖然一直沒有成為主流的養老模式，但是也在很大程度上滿足了部分小眾人群的養老需求。以房養老在中國還是一個新生事物，預計在將來很長時間內也很難大規模發展，更不可能替代目前的養老體系，不過從積極的角度來看，這種模式至少為部分老年人提供了更多的選擇和可能性。

與西方國家相比，以房養老在中國要遭遇更多傳統觀念和現實操作的障礙。大多數中國人的傳統是依靠子女養老，房產通常都是作為留給子女后代的遺產，而如果選擇以房養老，則意味著將房產交給了銀行或者保險公司，而不再遺留給后代，這樣可能很難獲得子女的理解，這也就意味著，如果只有一套住房的老人選擇了以房養老，也基本上就放棄了依靠子女養老，對于中國人的傳統養老觀念是一次巨大顛覆。

篇8

中國屬于發展中國家，有別于發達國家的先富后老。未富先老帶來的養老問題已經成為中國亟待解決的社會問題。以房養老是指老人利用自己的產權房，以多種形式將房產價值進行重新組合，最終實現其養老目的的過程。以房養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。即擁有產權房的老人通過特定的金融保險機制，將產權房提前變現或套現于生前使用的一種新型模式，實現老有所養，安度晚年的目的。

一、現有以房養老的主要模式

以房養老最早起源于荷蘭，發展最成熟、最具代表性的當屬美國。從國外先例來看，以房養老的模式主要有四種。

第一，房屋出租或出售，用租金或售房款養老。因為讓渡房屋使用權而獲取補償性的固定租金，或者將房屋出售獲得可觀的售房款，以此實現養老。新加坡著名的“組屋”出租，德國、美國的老人住進養老院利用房租維持退休生活以及中國南京湯山留園公寓屬于該模式。

第二，先出售，再租回模式。指老人將產權房出售給特定機構，然后再與該機構簽訂租房協議租回住房，用售房款項繳納房租并實現養老。特定機構可以是商業銀行、保險公司或政府指定的金融機構或公益性機構。上海市公積金管理中心的“以房自助養老”試點類似該種模式。

第三，售大買小或售好房買便宜房，差價養老。出售住房面積大的房產，到郊區縣城等消費水平低的地方購買面積較小的住房。售好房買便宜房形式與此類似。英國在這方面尤其典型，不少老人選擇到西班牙、南非等物價水平較低的地區。

第四，反向抵押貸款模式，又稱“倒按揭”。指面向老人開展的、老人以自有產權的住房向特定金融機構抵押，定期向金融機構獲得主要用于養老用途的貸款。放款對象主要是擁有住房的老人。在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本利和費用的一種貸款。美國聯邦住房管理局提供的倒按揭貸款最為典型。

二、中國以房養老的發展現狀及影響因素

（一）中國以房養老的發展現狀。

2003年，時任中國房地產開發集團董事長的孟曉蘇將“以房養老”這一理念引入中國，并最早在國內開展住房反向抵押貸款壽險服務。以房養老從實踐層面在中國開始興起。2007年，上海市公積金管理中心實施“以房自助養老”，選取80歲以上老人家庭試點，之后便再無任何進展消息；2009年，杭州通過租房增收養老、售房預支養老、退房補貼養老、換房差價養老等模式開展以房養老。但存在實施規模較小，無法應對可能存在的風險等問題；2011年，北京鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構開展以房養老試點，并在《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》中明確；2012年，南京出臺的《南京市老齡事業發展第十二個五年規劃》提及以房養老，因為法律制度缺陷，最終只停留在政策研討階段；2013年9月，《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》（簡稱《意見》）正式對外并明確指明“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，按計劃以房養老政策會在2014年上半年實行推廣。

以房養老在中國起步較晚，通觀其發展也是幾經波折。中國目前的以房養老暫時還處于探索研究階段，并沒有建立行之有效、與中國國情相吻合的以房養老模式。即便上海公積金管理中心“以房自助養老”試點和南京湯山留園公寓試點努力試圖對以房養老這種新型模式做出探索性建設，最終也由于種種原因難以有所建樹。

（二）中國發展以房養老的影響因素。

以房養老在國內的開展由于受到多方面因素的影響，發展緩慢甚至一度停滯不前。至今為止，還沒有行之有效的模式在國內能夠廣泛開展，被百姓所接受。究其原因，筆者認為主要有以下四點：

1.傳統觀念束縛

對于我國具有濃厚傳統觀念的老人來講，以房養老的新型養老觀點不易被其接受，更談不上進一步的實施和發展。中國根深蒂固的“養兒防老”仍然占據著國內養老的最大比重，是中國養老最主要的渠道。國人內心認知，以房養老涉及面子問題，會通過以房養老的人通常會被視作為子女不孝、家庭失和等倫理問題。近9成中國老人更愿意將產權房留下，待離世后由子女繼承。

2.缺乏政策設計和法律保障

以房養老無論是在國外還是國內，都是作為養老保障機制的重要組成部分。不同于商業保險養老，以房養老本身帶有福利性質。以美國的以房養老為例。美國是最早推行以房養老的國家之一，已建成規模最大、制度靈活、充滿人性化的以房養老體系。最典型的是由美國聯邦住房管理局提供的倒按揭貸款。按政策規定，美國老人必須接受以房養老相關知識培訓，保證充分知情權，貸款前需聘請專業顧問。貸款期間，老人若出現違約情形，由聯邦住房管理局下屬的共同抵押基金負責賠付。政府部門主動參與并履行相應職責，完善政策設計和法律保障，不僅是從美國案例中得到的啟示，更是以房養老順利發展的客觀需要。

3.相關金融機構持觀望態度

以房養老的實施除了老人的自主選擇意愿、政府的參與和履職外，還需要數量眾多、質量優良的相關金融機構積極參與[3]。國外以房養老的相關金融機構業已形成以商業銀行為主，保險公司、房地產公司、擔保機構、資產評估機構等多方力量共同參與的成熟機制和市場。反觀國內的金融機構，持觀望態度者居多，這與政府政策的限制、金融機構對以房養老風險持謹慎態度以及國內缺乏孕育以房養老的土壤有關。

4.以房養老自身限制

以房養老作為養老方式的多種選擇固然不錯，但是要進行以房養老必須具備五個基本要素的事實不容忽略：獨立住房，擁有產權，房產價值，家庭條件以及適用人群。五大要素是開展以房養老的基礎和前提，其中任何一項的缺失，以房養老將寸步難行。五大要素的必要性存在保障以房養老順利開展的同時，也成為其自身發展的限制因素。因為并不是每一個老人都滿足以上條件，五大要素同時成為以房養老的“行業壁壘”。

三、中國以房養老發展的主要特征

以房養老在中國尚屬新事物，在目前的形勢背景下，來自各方面的因素都將影響以房養老的實施。以房養老主要表現出以下特征：

（一）依靠政策試點引領發展趨勢，反向抵押貸款順勢先發。

不比美國、英國、新加坡等發達國家，以房養老在中國起步晚是不爭的事實。從2003年至今，短短13年。伴隨2013年9月的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》正式對外并明確指明“鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點”，根據《意見》指示，以房養老政策會在2014年上半年實行推廣。這是不是“以房養老的春天”現在不得而知，但是從國家制定和頒布政策的層面上對以房養老試點如此明確的引導和支持來看，以房養老將會以更加正式的姿態進入人們視野。通過政策解讀，具有代表性的反向抵押貸款以房養老模式將在中國具有優先發展的大好機會。

（二）房地產經濟帶動產權房價值，進而影響以房養老開展。

在以房養老的五大要素中，成為聯系各方的紐帶――房產價值，發揮著不可替代的作用。不僅影響老人是否有條件采用以房養老模式，還決定著相關金融機構和政府部門的進入積極性。無論是出租出售房產入住老年公寓、還是采取反向抵押貸款的模式以房養老，都打上鮮明的社會保障福利性質的烙印。但是，金融機構是追逐利潤的群體，不可能對以房養老全盤買單，政府部門如果完全忽略房產價值因素，進行轉移補貼，無疑會增加財政負擔，達不到預期效果，與引入以房養老的初衷相背離。房產價值成為牽動關聯各方的觸發器。房產價值高，老人不愿意不舍得將產權房出售；房產價值低，各金融機構也不會冒著高風險買入房產。中國房地產處于投資過熱到宏觀調控的過渡階段，不明朗因素眾多，房產價值上升下降隨房地產經濟發展因勢利導，作用影響于以房養老模式。

（三）70年房屋產權尚需法律明晰，定以房養老關聯方之心。

以房養老此前多年在中國停滯不前，除缺乏相應的文化土壤和經濟土壤之外，法律制度的缺位也是關鍵原因。2007年，《物權法》終于落地，明確對住宅用地規定70年產權后自動續期的條款。但是，70年土地使用權期滿后何去何從，依舊是懸而未決的問題。即便《物權法》規定住宅建設用地使用權期間屆滿后可自動續期（對商用地的使用權規定還是未知數），但是這種自動續期仍未成型。具體涉及到自動續期是有償還是無償。如果是有償續期，其標準怎樣制定，是否能夠被產權擁有者和相關參與機構所接受等。這些都是需要重點斟酌的方面?，F有的《物權法》暫時還不能對70年產權自動續期做出明確的法律解釋，難安關聯各方之心。使用權的延長導致住房折舊和土地價值不斷升值等明顯帶有中國特征的因素相互交織，共同影響，也將使以房養老的情況變得更為復雜。

參考文獻：

篇9

中圖分類號:J022

文獻標識碼:A

文章編號:1005-5312(2010)08-0066-01

在當今社會條件的限制下,現代建筑放棄了“院落”這個在中國千年居住形式上作為組織核心的建筑要素。出于對土地利用率的考慮,當代住宅建筑多為單元式住宅。只在樓下的公共空間提供公共休閑場所,以取代院落的功能。即使在別墅中存在的西式的花園也缺少中國傳統院落的內涵。

一、中國傳統居住建筑中的“院落”

園院結合的民居建筑是傳統生活的載體。院落精神本質上是對土地的眷戀,是“天人合一”哲學思想的建筑表現,是“家和文化”在建筑中的復興。院落既屬于房屋的空間,又可視為自然環境向住宅內部空間的延伸,是內外環境的中介、過渡空間,是住宅建筑的中心。同時它還提供了一個功能上完整的交流空間。中國傳統民居院落是要能與友人共飲,與孩子玩耍、在園中休憩散步的半隱蔽式花園。要求要有一定的私密性,又要有與街道、人口的聯系性。

在當今中國設計思想回歸民族文化的過程中,我們更應注重在設計中體現這種文化的本質,而不應僅僅滿足裝飾層面上帶民族色彩的設計母題的應用。在此我們重新審視院落在群體住宅中的重要作用,將院落變為現代多層組團居住建筑的核心。通過交通組織,打破現有住宅空間封閉、分隔、缺乏交流的現狀,極力營造具有親和力、歸屬感、安全感的社會人際環境。

二、現代城市住宅中存在的問題

(一)現代城市住宅除了價位較高的別墅外,最為常見的是單元式結構住宅?！皢卧健笔鞘褂每臻g圍繞樓梯來布置的空間組合形式。住宅關上門自成一體,受外界干擾小,戶型布置靈活,售房價位較低。但單元式住宅將人群分散到樓宇蜂巢各個單元,戶型功能單元又將家庭分割到不同空間。這種居住方式將傳統人文交流的空間生硬割斷,鄰里之間的交流越來越少。中國有句俗話“遠親不如近鄰”,這是傳統民居中人際關系的親密程度的真實寫照。而當今城市鄰里間卻缺少來往,甚至連對面住戶的面孔都不熟悉,缺乏相互幫助和關心。近年來,在小區環境設計中注重公共活動空間的營造,廣場、公共庭院、屋頂花園、底層架空層活動空間的面積不斷增加。

(二)建國后出現了帶公共走廊的住宅――“筒子樓”,它是頗具中國特色的一種住房樣式,是七八十年代中國企事業單位住房分配制度緊張的產物。住在這里的居民們相處得就像一個大家庭,鄰里關系十分融洽。這類住房各室處在同一面,共用衛生間、廚房和一個大型走廊,住房暴露在行人的目光下,干擾較大。與時下都市化住宅樓相比,居住格局擁擠、簡陋,盡管如此,“筒子樓”還是在許多曾經的住戶心中

留下了溫馨的記憶。當時的人們渴望擁有自己獨立的生活空間,但當他們搬進了單元式住宅,改進了居住條件后又反過來懷戀“筒子樓”中的生活。人們懷戀的不是筒子樓,他們正真懷戀的是人們之間的相互關懷,是親密的鄰里關系。由于自身局限性,現在這類建筑多用于宿舍,家庭住宅建筑很少用到。

(三)在住宅建筑組合方面的嘗試還有臺階式花園住宅。這類住宅優、缺點都較為突出。臺階式花園住宅,單元組合靈活,每家有10多平方的屋頂或地面院落。增加綠地面積和建筑美感。但由于每個屋頂花園層層退臺,樓層越低住戶越多,住房條件較差。一、二層進深較大,采光較差,需設置天井,天井處理較為困難,相互干擾較大。此外占地面積比普通單元式住宅較大。由于以上原因,此類住宅推廣較為困難。

(四)我國已跨入老齡化國家行列,老年人口以每年3.32%的速度遞增。而城市老年人的居住環境卻不容樂觀。隨著“四二一”家庭結構的到來,“空巢”老人越來越多。由于鄰里關系的淡漠和交流空間的不便,使行動不便的老人與社會完全隔離開來。如何滿足老年人住房需求已成為迫切需要解決的問題。

國外已有不少嘗試,如美國的老人居高爾夫別墅、新加坡老年人住宅樂齡公寓、英國的老年人公寓、日本的兩代居等,都對我國住宅建筑形式的改變具有一定的參考意義。中國獨特的“庭院文化”從一開始就注意到了天地、自然與人事相融合的規律,它集合了傳統建筑的文化精髓,寄托了中華民族的無限情懷。庭院反映的是人們對居住的一種觀念,是居住文化的一種積淀。

在城市高密度的居住條件下,我們怎樣重新引入院落空間,如何將傳統建筑中庭院的處理手法巧妙地融合到現代建筑的設計中,去改善城市的整體環境,如何解決傳統庭院建筑和現代建筑在空間處理上的矛盾,是建筑師們面臨的重要課題。

篇10

老年人作為失地農民中一個比較特別的弱勢群體，更需要我們關注。老年人濃厚的土地情節與適應能力差的客觀現實，導致其無法很快轉變角色，形成符合城鎮生活的習慣。因此，相比年輕人，老年人在城市適應過程中存在更多的問題。

一、研究樣本對象及數據獲得

本次研究的青劍湖花園是蘇州市一個大型的拆遷安置小區，該小區目前共有301棟住宅樓，其中40幢為高層，其余為多層。目前，小區家庭戶數為3126戶，常住人口將近15000人，其中老年人2000多人。小區中常住居民基本全部來自附近15個自然村的拆遷安置戶。這是一個比較典型的失地農民聚居小區。

本次調查研究的方法主要采用抽樣調查，在2000多位老人中隨機采訪了將近100位老人。通過一對一的交流提問，了解老年人們的適應狀況。本次抽樣調查對象的男女比例約為5：6，與小區的男女比例基本一致。調查中發現，老年人對新生活的滿意率接近70%，總體對失地后生活比較滿意，但在適應過程中仍然存在問題。

本文中的失地老年人是指在土地被征用以前一直生活在農村并且以農業生產所得為主要收入，其年齡界定在男性60周歲以上，女性55周歲以上的人群。

二、青劍湖花園失地老年人城市適應分析

（一）失地老人獲得了穩定的經濟收入

失地前只有少數有一定文化程度的老年人有過工廠或其他單位正式工作的經歷，大多數老年人主要以務農為主，或者為村鎮企業打零工補貼家用，沒有固定收入，更沒有退休養老金。收入主要來源為出售自己種植的蔬菜及養殖的家禽，或者出售多余的糧食，以及子女的補貼。

失地后老年人的收入有了很大提高。目前，女性55周歲、男性60周歲以上，80周歲以下，每人每月可領取生活補助720元，80周歲以上老年人每人每月750元。另外，每逢重陽、春節等重大節日，社區還會有生活用品發放。接受采訪的82%的老年人認為這些費用能夠滿足基本的生活需要，還會有一定的儲蓄用于預防的醫療費用。而剩余18%的老人主要由于自身的疾病或對于子女的補助，認為這些費用不能滿足生活需要。

（二）失地老年人生活條件得到改善

失地前，由于農村地區地域廣袤，大多數家庭能夠擁有300平方米以上的住房面積。雖然住房面積相對較大，但生活配套設施很不完善。一方面，雖然年輕人基本上過上了與城里人無異的生活方式，但老年人依舊遵循著舊有的生活習慣。另一方面，農村地區的生活設施配套很不完善，周圍缺少基本的商業、醫療等公共設施建設，給生活帶來極大的不便，而相對完善的鄉鎮商業中心往往距離村莊較遠。

失地后，雖然住房面積的減少使個人空間減少，但是生活設施的改善給老人們的生活帶來了極大的便利。從家庭角度來看，老年人的家里基本都添設了電視機、洗衣機、空調等家用電器。雖然使用這些電器對他們來說是一件比較困難的事，但條件的改善還是讓他們滿意。從社會角度來看，小區周圍的生活配套設施基本能夠滿足老年人日常生活的需要。

（三）失地老人醫療條件得到改善

失地前，農村地區醫療資源十分匱乏。通常一個“赤腳醫生”需要兼顧幾個村子的居民，醫生本身醫療水平有限。醫療設施相對落后，治療的病種也十分有限，鄉鎮醫院、市級醫院又相對較遠。

失地后，青劍湖花園在東西兩個部分分別配備了兩個社區醫療衛生服務站，基本能夠滿足老年人一些日常疾病的治療。此外，小區后面一家鎮中心醫院即將建成，未來基本能夠保證老年人能在家門口看病。另外，社區每年為老年人提供免費體檢，為老年人的健康提供了保障。對于一些老年人常見的慢性疾病，社區還進行醫療補助，使每位老年人能夠吃得起藥，看得起病。

三、失地老年人城市適應問題與原因分析

（一）住房問題

征地后，政府實行統一安置，根據農戶家庭人口數分配住房面積，或者以較低的價格向政府購買面積。一般家庭至少可以獲得兩套住房。這樣老人的住房問題基本表現在三個方面。

第一，子女為了眼前的利益，把一套房子出租，征地后一家三代便居住在一個相對狹小的空間。住房面積的減少導致接觸增多，再加上生活方式的差異，代際之間的矛盾不可避免，家庭矛盾增多。

第二，很多老人居住在陰暗潮濕的車庫中。調查中“車庫老人”的數量占到樣本總數的12%。老人居住在車庫的主要原因有三方面。一是部分子女為了把房子出租又不想與老人同處一室而把老人趕至車庫。二是由于小區中多數為四層高的多層，而老年人由于腿腳不便，不愿意爬樓。三是部分老人考慮到兒女的經濟利益，自愿居住在車庫中。

第三，傳統的多子多福在征地后也成為老人住房的問題。由于征地政策的原因，老人的住房面積在征地后自動劃歸到兒子名下，如果老人有多個兒子，那么將其平分給幾個兒子。這就為那些有多個兒子的老人未來的住房問題埋下隱患。兒子們為了各自的利益都不愿意讓老人住在自己的房子中，互相推諉，最終使老人無家可歸。

從以上三類問題可以得出，老人住房問題的原因主要表現以下幾個方面。第一，老人住房利益與子女掛鉤，把老人的權利完全寄托在子女身上。第二，部分子女的觀念有待提高，往往為了眼前的經濟利益而忽視老人的合法權益。第三，安置房結構設置不合理，沒有考慮到老年人出行的不便。

（二）生活交際問題

失地之后，老年人失去了職業基礎土地，勞動時間大幅縮小，而空閑時間大幅增多。時間在增多，人際交往范圍卻在縮小，生活內容單調成為影響失地老年人生活質量的重要因素。

對于大多數老年人而言，征地后一個很重要的變化就是原本穩固的鄰里關系被打破了。老人們不能和原來熟悉的伙伴住在一起，而農民樸實內斂的性格決定著他們很難與新的鄰居快速地形成穩定的鄰里關系。以地緣為核心紐帶的鄰里關系的破裂使老年人日常生活的豐富度大大降低。

征地前，大多數老人的主要時間都以農作為主，而征地后空余時間的增多讓他們無所適從。采訪中發現，84%的老年人認為自己的生活很單調。大多數老人由于文化程度偏低或根本就不識字，很難像城市老人那樣有豐富的娛樂活動。78%的老人覺得每逢初一、十五到土地廟祭拜豐富了他們的生活，因為能見到以前的老鄰居。另外，32%的老人在周圍空地甚至小區綠化中種起了蔬菜，他們認為這讓他們的生活得到了充實。

老年人作為社會人，在生存需求、安全需求基本得到滿足之后，必然會有社交需求。造成老年人失地后生活單調的主要原因一方面在于老年人本身活動內容和范圍的局限性，更重要的一方面在于人際交往中面臨的困境。只有解決了人際交往問題，才能進一步豐富他們的生活。

（三）養老問題

征地并未給老年人們的養老問題帶來實質性的變化。目前，老年人們的養老形式主要是家庭養老和自我養老。對于大多數老年人來說，經濟狀況比較寬裕。因此，很多身體相對硬朗或者配偶仍然健在的老年人來說，自己照顧自己，兩人相互扶持，是完全可以實現的。另一方面，在農村地區的傳統觀念中，養兒防老已經深入人心，因此，家庭養老對于目前失地老年人還是占據最主要的地位的。老年人從家人那不僅可以得到經濟贍養和生活照顧，還能夠得到精神上的慰籍。親情交流和子孫滿堂的天倫之樂是社會服務無法替代的。而這種完全把養老問題寄托在子女身上，對于老年人來說將處于十分被動的位置。

目前，社會養老在失地老年人中的作用幾乎微不足道。全小區選擇社會養老機構養老的老年人不到10人。在農民們固化的觀念中，養兒防老，把老人送進養老院是推脫責任，是不孝順的表現。對于大多數子女來說，送父母去養老院也是無奈之舉，更使他們承受很大的輿論壓力。在對老人的采訪中，86%的老人表示不愿意去養老院，甚至部分老人過激地指出這完全是不孝順的表現。雖然他們也理解子女的忙碌與不易，但他們覺得這是他們應盡的義務。

造成失地老年人養老問題的主要原因有三個方面。第一，傳統觀念帶來的輿論壓力。贍養老人是子女應盡的義務，因此和老人生活在一起也是理所當然。第二，老年人對家庭的依賴使他們缺少獨立性，離開家庭就無所適從。第三，對陌生環境的恐慌。

四、對策與建議

（一）完善住房安置政策，保護老年人合法權益

目前，在住房安置補償中，老年人的權益是掛靠在子女身上的，也因此帶來了很多問題。首先，在住房安置過程中，可以考慮以老年人為單位單獨安排住房補償，使之與子女的補償脫鉤，由老年人自己支配。其次，以社區為媒介，與老人們的子女進行溝通，確保老人的利益得到實現。再次，對于房子安排的區域選擇，按照房主的個人要求，盡量將原自然村的農民安置在鄰區域。最后，在住房的設計上充分考慮老年人行動上的不便，盡量采用低層樓房或有電梯的高層。

（二）以社區為單位構筑老年人活動平臺，豐富老年人生活

老年人難以適應城市生活的重要原因在于角色轉變的困難。調查訪談發現，失地老人的基本生活都能得到保障，在物質生活基本無憂的情況下，精神生活更需要重視。

首先，根據實際情況，社區可以組織開設老年活動室，發揮積極活躍的老年人的帶動作用，自發建立形式多樣的老年活動小組，開展各種各樣的文娛活動，充分發揮老年人的興趣愛好。其次，引入學習機制，活到老學到老。社區可以組織退休教師向大家教授適應新生活的基本技能和簡單的文化知識等。知識的學習可以逐步帶來老年人文化觀念的改變與進步。最后，對于行動不便的老人，在與其家人進行溝通后，可以定期將其接到社區活動中心或上門慰問。

（三）積極開展社區照顧模式，家庭養老與社區照顧相結合

第一，充分發揮社區職能，盡職盡責為老年群體服務。引導老年人走出家庭，走進社區。將老年人以其能接受的方式組織在一起，引導老年人在群體中發揮所長，找到生活的樂趣，使老年人產生較強的歸屬感。

第二，鼓勵眾多的家庭參與其中。僅有單一的社區服務和社會保障，沒有家庭的參與，依舊無法使老年人安享晚年。失地老年人失去土地后，家庭成員成了他們所有情感的歸宿，因此更需要家庭成員經常與老年人交流談心，盡可能多地給予老年人相應的照顧。

第三，發揮老年同齡群體的力量，構建“以老養老”的平臺。由于老年人的適應能力更差，在心理上不可避免地會產生各種負面情緒。但是，老年人之間能夠互相了解，有心理共鳴，因此老年人可以通過茶話會、日常聊天等形式相互鼓勵，及時調整心態，克服心理障礙，以全新的面貌面對新生活。

五、結語

隨著經濟的不斷發展，全國范圍內征地規模將不斷擴大，也意味著有越來越多的農村老年人失去土地。作為失地農民中一個特殊群體，在社會轉型和時代變遷中，我們應更加關注他們的生活現狀，保障他們的合法權益，在科學發展觀的指導下促進社會更加和諧地發展。