導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產開發的項目管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

0前言

項目管理是房地產領域重要的管理項目和內容，其管理質量的好壞直接關系到房地產企業的未來發展狀況以及我國房地產業的整體發展水平。因此，在日常工作過程中，相關工作者應該加強對房地產業項目管理的思考和研究。

1房地產項目管理概述

在房地產開發的過程中，項目管理是最重要的管理內容之一，其對于房地產的發展具有重要的影響。在實際的操作過程中，房地產的項目管理主要體現在質量管理、進度管理以及成本管理等三方面。如果能夠做好這三個方面的管理，就能夠確保房地產項目管理達到先進的水平。質量管理是房地產項目管理最重要的內容，也是房地產項目管理最重要的環節，在實際的操作過程中，只有確保質量管理，才能夠使得進度管理和成本管理變得有意義。所謂進度管理，就是管理房地產項目的時間，提高房地產建設的效率，從而使得房地產企業在競爭激烈的房地產市場中能夠占有一席之地。所謂成本管理，就是能夠控制房地產建設的資金投入，不斷優化配置資源，使得用科學合理的資金量能夠建設出最佳的房屋建筑。在實際的操作過程中，成本控制主要體現在控制成本造價方面，房地產的最終利潤也主要是通過控制成本來獲得的。此外，在實際的操作過程中，不斷地減少工程造價而確保獲得優質的房地產質量也是提高資金成本使用效率的最重要的途徑之一。

2房地產項目管理的意義

2.1項目成本管理

項目成本控制主要就是控制房地產項目的工程造價，通過對工程造價的控制，不僅能夠提高房地產企業的資金運用效率，而且能夠不斷提高企業的經濟效益，使得相關房地產企業能夠獲得較好的市場地位。在實際的操作過程中，工程造價管理主要體現在材料的合理購進、實現良好的承包商索賠方式以及科學、合理的工程洽談上面。

2.2項目進度管理

房屋建筑的進度管理對于房地產的整體經濟效益具有重要的影響。如果房地產項目的進度較慢 ，就會延長房屋的建造時間，從而增加了房屋的建造價格。一般來講，這些資金費用都會落實在房屋建筑的銷售價格上，由于房屋造價較高，就會影響房屋的銷售，從而影響到整個房地產的經濟效益。

2.3項目工程質量管理

在房地產企業的發展過程中，工程項目的質量管理具有重要的意義。工程質量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開發商的生存根本。因此，在實際的操作過程中，一旦質量不過關，就會影響到正常的建設工期，增加投資，使得房地產的經濟效益受到較大的負面影響。

3房地產項目管理的方式

3.1選擇優秀的勘察設計單位

在房地產開發前期，需要對地質進行勘察，然后進行科學合理的設計，因此，早期的勘察設計單位的工作能力非常重要。只有選擇優秀的勘查設計單位，才能夠對房屋建設的整體布局進行科學的配置和結構劃分，將多余的建設部分去除掉，從而能夠在確保工程質量的基礎上，提高工作的經濟效益。

3.2選擇優秀的施工主體

在房地產工程設計之后，需要選擇最佳的施工主體，這對于實現項目工程的質量效益和進度效益都具有重要的意義。在實際的施工主體選擇過程中，需要相關工作人員能夠制定合理的選擇體系標準，主要表現在以下幾個方面：施工主體的技術設備是否先進、施工主體的企業資質是否達標、近三年企業的施工業績如何、施工項目經理的個人素質是否高超等。對于一個施工主體來說，設備和技術分別是企業的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優秀的資質，才能夠對項目工程施工具有促進作用。此外，優秀的項目經理能夠在很大程度上提高項目的管理水平，對于整個工程的開展具有重要的促進作用。只有從眾多方面進行科學的分析和考察，才能夠最終選擇出最優異的施工隊伍。

3.3建立健全項目管理體系

在房地產項目的管理過程中，建立健全一個優秀的管理體系，對于提高建設工程的整體水平具有重要的意義。常見的管理體系包括工程材料管理、施工隊伍管理以及工程項目資料檔案管理等。在工程材料的管理過程中，應該能夠對同類主體材料進行調查和分析，在此基礎上選擇符合設計使用標準而價格最合理的材料，通過對材料價格的合理控制來實現項目的成本管理。施工隊伍是工程項目的主要成員，對于施工隊伍的管理效益，能夠促進工程項目的進一步開展。常見的管理措施包括：設定獎懲制度、加強對施工隊伍的組織領導等。對于工程施工的具體情況進行及時的記錄，有益于及時發現施工中存在的問題，并能夠在第一時間進行改進，從而確保工程后續相關工作能夠得到很好的開展。

4房地產項目管理的具體內容

4.1加強項目合同的管理

在房地產項目的管理過程中，合同管理涉及到工程管理的全過程和各個方面，對于工程建設具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項目開發主體與相關單位就工程項目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經濟合同，其內容主要包括材料合同、施工合同等。在實際的房地產開發過程中，企業的質量、成本以及進度的管理對于企業的經濟效益的實現都具有決定性的作用。而這些管理內容的實現都是通過履行具體的合同來達到的。因此，不斷加強項目工程的合同管理，是確保工程管理質量的最重要的內容之一。

4.2加強工程項目的質量管理

房地產施工質量是房地產項目工程的生命，因此，只有加強項目工程的質量管理，才能夠最終確保項目能夠順利地開展和竣工。在實際的管理過程中，要能夠確保施工相關技術工藝能夠與工程合同以及施工設計相同，如果不同，則應該進行及時的糾正。房地產項目部要能夠采取全過程的工程質量管理，對工程項目的設計、施工以及竣工等各個環節進行科學合理的管理。在實際的操作過程中，應該不斷地宣傳質量意識，特別是提高領導的質量管理意識。在施工過程中，要能夠定期召開工程部經理會議，對施工過程中出現的質量問題進行匯總和集體研討，找出最佳的應對措施，以此來不斷提高項目工程質量。在實際的質量管理過程中，要注重管理人員資質的檢查，要能夠確保施工具體操作規范和標準與合同及設計的標準相同，對于各分項工程要加強專項管理，對于工程中使用的材料要經過相應的檢查和相關試驗才能夠正式投入到施工使用，對于機械設備的選擇也需要經過認真的試驗，只有這樣，經過全面的審查和管理，才能夠切實提高房地產工程的施工質量。

4.3注重房地產項目的成本控制

在房地產開發過程中，成本控制管理是管理到相關企業經濟效益的最重要的方面，因此，必須要注重項目成本控制。主要的成本控制分為項目調查和方案制定、項目施工階段成本控制以及項目開發管理中的成本控制等。在實際的操作過程中，在項目規劃階段要能夠對項目的具體實施情況進行科學合理的評估，使得整個項目工程能夠用最低的價格獲得最大的經濟效益；在項目施工階段要能夠通過項目工程招投標，獲得最優質的施工隊伍，實現成本控制的最大化；在工程項目的開發管理過程中，要能夠實現簽證管理制度，以提高房地產開發商的綜合競爭水平，為成本控制提供堅實的保障。

4.4加強房地產協調組織管理工作

在房地產項目工程的協調組織管理過程中，需要做好項目部的外部協調與內部管理工作。其中，外部協調主要包括：與設計單位之間的協調，與施工單位之間的協調，與工程監理單位之間的協調，與政府及質量監督單位之間的協調，與其它相關單位之間的協調等。只有做好外部關系的協調工作，才能夠在很大程度上給房地產項目的建設營造最佳的施工環境。內部協調主要包括：加強人際關系的協調，根據具體的人員情況進行科學合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績評估機制。此外，要能夠根據具體的小組成員配置情況，設定科學合理的工作目標、具體的職責與權限等，加強信息溝通機制的建立，及時解決施工過程中存在的矛盾，為項目工程的施工創造良好的內部環境。

結束語

在城市化進程不斷加快的今天，我國的房地產業發展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產項目管理是一個綜合性要求很高的工作，不僅要對項目管理的重要性有所認識，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產項目管理水平，使得我國房地產業能夠更好更快的發展，從而為我國的整體建設做出更大的貢獻。

參考文獻

[1]張媛媛，王銀生.房地產項目設計階段的成本控制[J].財會研究，2011（15）

[2]邢瑞宇.淺談如何加強施工企業工程項目的成本控制[J].會計之友.2011（27）

篇2

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A

房地產開發項目管理存在的問題

1 項目風險管理薄弱房地產開發項目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風險，：即當政治環境變化后，影響相關投資走向，所產生的房地產投資風險。接著是環保風險，即在房地產施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關環境影響，所面臨的風險。金融風險是房地產項目開發中必須注意的風險，一般是跨國或者金融風暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經營風險。而市場風險則是隨著建筑市場的供求關系以及設備相關資源的短缺，加上企業的購買能力進行對比，所帶來的風險。任何房地產開發企業必須堅持信譽第一，所以信用風險是最為關注的風險，他涉及到開發商和承包商，更涉及到房地產企業的營銷。財務風險是企業經營必須規避的，如果企業面臨嚴重的財務風險，其必然會造成資金周轉不靈，導致企業破產。最后便是經營風險，即由于管理方面的原因，對企業造成嚴重的損失。如市場研究不熟悉，開發商管理手段不先進等都會造成經營風險。然而很多房地產開發企業對其風險規避的能力十分欠缺，通常導致工程質量得不到保證，工程造價過高。2 項目成本管理問題無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。

二、對房地產開發項目存在問題的相對建議及方法

針對上述影響因素和房地產開發項目管理的難點，為改進和提高開發商工程建設項目管理質量和效率，減少項目管理難度，對開發商提出以下建議和方法：

2.1 加強房地產開發項目風險管理風險防范是指利用一定的技術管理方法來規避相關風險，用來減少房地產開發相關的隱蔽損失，維護投資方的利益。風險防范的方式一般有以下幾種：①風險回避，所謂風險回避指的是在風險超過投資方心中的底線時，必須采取放棄投資決策相關措施，這樣能有效地規避相關風險。但是風險回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因為采用風險回避的手段，必定使房地產開發不能獲得任何可能的利潤。②風險轉移，所謂風險轉移就是運用一定的防范，將一種特定的風險以其他形式轉移到無形。在當前的房地產開發工程管理中，這種形式運用最為廣泛。通常風險轉移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉移相關風險，在簽訂合同后，無論發生相關風險，都有乙方來承擔。然后便是保險，即通過買保險的方式，將不能預知的相關風險來轉移給保險公司，雖然這樣會增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當房地產項目開發過程中，遇到重大自然災害，或在房地產施工中因意外而產生相關的賠償等。

2.2 全面完善項目成本管理 項目的成本管理是任何房地產開發投資方關注的重點。作為房地產工程，必須加強全過程的成本管理。必須從決策出發，再控制設計中的造價，在施工中全面實行決策階段以及設計階段中的造價管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進行工程項目成本的控制。所謂房地產開發項目全過程管理，其包括投資決策階段、設計招投標階段、項目建設階段以及竣工經營階段。在各個階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關比例的措施來控制項目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個項目中的重點控制的相關內容。縱觀整個項目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。在房地產開發項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發商來講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，予以批示。然后是加強施工現場的管理，必須委派施工監理，在施工現場進行嚴格的監督。對于施工材料、施工方案以及施工進度，層層把關，對于不符合工程需求的材料予以清除，對于施工方案必須嚴格審核，提出有利于施工的相關措施，用以控制工程造價。尤其是施工進度這一方面，必須加強監管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現象發生，必須做出相關處罰。2.3 項目質量管理在開發項目的設計之時應對相應的項目進行充分的了解和控制，為項目的實施建立詳細而可調整的可行性計劃，從而保證項目的質量管理。制定具體而可調整的項目計劃使開發商對項目開發設計的公司有一個評定的標準和監督，同時也能在項目的管理實施過程中實現對相應建設項目的質量管理和過程控制。

房地產公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產品不同于其他工業產品，工業產品在流水線上生產，影響產品質量的因素相對較少，同批次產品質量較為穩定，而建筑產品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環境等均會對建筑產品質量產生影響。此外，項目建設管理涉及了多種學科，如建筑、結構、暖通、電氣、給排水、造價、管理學等等，需要與監理等合作單位及供電、供水等社會關系的協調處理能力，需要對新型建材、新型施工工藝的學習、接受、應用的能力。房地產企業正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。可見，房地產企業的項目管理，范疇比施工、監理等企業所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發企業應注意項目管理團隊的建設，素質必須得到保證，這是項目管理成敗的基礎。

三 房地產項目管理的措施3.1房地產項目管理中的成本控制房地產開發項目的成本控制直接關系到開發商的獲利程度，因此在相應的項目開發設計過程中應十分注意項目管理的成本控制貫徹設計的始終。從開發上進行整體而系統的成本控制和嚴密的監視，采取合理的措施降低成本。在房地產的項目開發設計之時，選擇較好的建筑設計公司，保證建筑的設計質量之時也能滿足人們日漸提升的居住要求。

成本控制直接決定企業是否能夠獲利，獲利多少的問題。在整個房地產開發過程中，從前期的土地開發一直到最后的房屋銷售以及管理費等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規劃設計環節，降低成本一方面體現在好的設計、較低的價格；另一方面也體現在找好的設計單位，避免所設計的產品一旦得不到市場認可而出現滯銷等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產開發項日中的重要部分，占整個房地產項目開發成本的30％～40％，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產項目成本控制的重點。其中尤應注意降低材料成本。3.2房地產項目管理中的進度控制房地產開發項目涉及進度控制的活動有：投資機會選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發、項目融資、規劃設計、招投標、合同的簽署等等)、建設階段、租售階段( 還可能包括物業管理階段) 。做好房地產項目的進度管理，就應在這些環節上做好時問上的安排。 (1)應對參與各方進行范圍管理，某一參與方何時介入、何時退出及其責任范圍；(2)研究項目各個工作的相關程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關的，有的是不完全相關的；(3)針對項目的情況，制定出房地產開發項目各個工作的先后次序及預計持續時間，并對項目的進展情況及時監控；(4)建筑工程的進度控制是在房地產項目施工工期要求的前提下進行的，它服務于整個房地產開發流程的進度控制。房地產項目的工作流程并不是唯一的，所以開發周期的活動性較大，不同的開發企業其項目開發持續時間也不一樣。我國某知名房地產企業所采用的“快速開工快速銷售”模式，強凋操作流程的創新與優化，產品研發、開發手續、工程建設三者之間的交叉與搭接，準確地進行市場定位和推廣定位，擁有強大的銷售網絡和銷售能力。傳統的房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式，該企業改為并聯的方式，從而從拿地到項目開工到開盤的時間大大縮短。在項目前期準備階段，市場調研、項目策劃、產品設計等同步進行，強調各部門充分介入與相互之間搭接，所有的項目都是從研發到工程，到運營、物業管理的全程跟進。所以在全國產企業常常需要 1 ～2 年。

3.3 加強房地產開發項目管理中的信息交流和管理機制

房地產項目從開發到實施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機制是很有必要的，同時也能加強工程項目的管理和實施。提高各方面的管理效率。應在房地產公司內部建立有效的信息交流機制，形成統一而協調的項目設計和開發管理模式，從運轉高效的管理模式中不斷優化房地產開發項目的管理；房地產企業還應建立起項目參與方與設計方的交流溝通機制，實現在項目實施過程中的協調溝通機制。 房地產項目管理中的溝通管理公司都采用矩陣式的組織模式，企業應注重職能部門之間的溝通和職能部門與項目部之間的交流。

(1)職能部門之間的溝通。例如：營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發展部提供決策支持；財務部依據投資預算進行融資，做好資金流的保障工作，同時控制工程、營銷等等費用；人力資源部則根據需要為整個組織提供人力保障等。

(2)應做好開發項目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監理

(3)界面溝通管理。當然在房地產企業中，信息管理、合同管理、風險管理也是至關重要的。

4房地產開發項目是一項復雜的系統工程，產業鏈很長,而其中房地產項目開發商作為管理主體，是整個建設項目決策到工程竣工驗收交付使用的組織者，對工程建設項目要負總責。同時房地產開發也是一個綜合性的資源整合過程, 牽涉到規劃、 設計、 建筑施工、 基礎設施建設等多個關鍵環節以及規劃設計機構、 施工單位、 基礎設施建設單位和政府管理部門等諸多單位, 開發商則是這個過程的主導者。因此要求開發商在實際工作中要與各個單位之間相互學習、相互交流。

篇3

Abstract: this paper mainly analyzes the present existing in the real estate development of the weak link, and from real estate development of the project management point of view, put forward the current real estate development enterprise should take measures.

Keywords: real estate enterprise; Project management; countermeasures

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

1、項目管理對房地產開發的現實意義

房地產開發項目管理具有幅度寬、內容廣、層次高、難度大的特點，因而項目管理在房地產項目開發中發揮的作用會更加顯著。

(1)開發企業實施項目管理，可以實現與國際工程慣例的接軌，增加開發企業的國際競爭力。在激烈的市場競爭中，提高管理水平是開發企業獲利的根本途徑，開發企業是通過項目來實現利潤的。項目管理可以有效地提高項目的附加價值及品質，降低工程成本提高銷售率，控制工期，從而提高企業的利潤，保證開發企業的經濟效益。

(2)項目管理使開發企業更加注重與客戶的溝通，注重為客戶度身定做更具個性化特征的產品，從而更好地滿足市場需求，規避項目的風險，使開發企業走出開發越多、空置越多的房地產怪圈。

(3)采用項目管理，實行招投標制度、項目監理制度，可以杜絕黑箱操作，確保工程質量，防止豆腐渣工程的出現；同時項目管理可以控制項目成本，減少項目超期的風險。

(4)項目管理還有利于大型開發項目的項目融資。項目融資是國際中長期貸款的一種形式，是以項目的效益作為還款的資金來源，它主要用于那些需要巨額資金、投資風險大而傳統融資又難以滿足的工程項目。項目管理為項目融資提供了相應的管理機制，從而有利于項目融資的開展。

2、目前房地產開發項目管理存在的薄弱環節

目前不少房地產開發項目存在著質量低劣、交房拖期、貨不對板、空置率高、缺乏和顧客溝通等問題，下面主要談一下目前在房地產開發中容易被企業忽視，管理相對薄弱的幾個環節。

2.1項目方案確定階段的管理工作

項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。

(1)缺乏充分的市場調研。俗話說：“磨刀不誤砍柴工”，一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。

(2)缺乏品牌、精品意識。由于企業以利潤最大化為根本目的，一些開發企業為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產品的精品意識，企業的品牌形象。企業要想謀求長遠發展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰略眼光。這本身對企業來說也是一種無形資產，否則，在現代社會中企業將無法生存。

(3)沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目的方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。另外，由于事先沒有估計到其他方面投資，在實施過程中，經常會造成投資短缺等現象，不僅影響本項目的進度要求，而且有可能影響企業其他項目的實施。因此，項目方案確定后，對項目進行認真、全面的投資估算，是十分必要的，將有利于項目實施階段的投資控制。

2.2施工圖設計管理工作

現階段房地產開發企業對于圖紙設計階段的管理工作可以說是很少，甚至是一片空白。絕大多數開發商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產開發公司對這些專業設計的管理能力弱，加上多數設計人員無成本概念、無創造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發商只注重旌工現場的成本、質量控制，而忽視設計階段的成本、質量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發現，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業方面也缺乏這方面的監督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

2.3合同管理工作

目前仍有相當一些房地產開發企業法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。國內企業簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協商不好，往往造成相互推脫。

目前合同管理主要存在以下幾點問題：①不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10％。②簽約雙方都不認真執行合同，隨意修改合同，或違背合同規定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方沒有嚴格執行合同，通常會發生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業加大成本。③合同產生糾紛時，大多數采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

3、房地產開發企業應采取的對策

以上種種建設中的弊端強烈呼喚現代化的項目管理技術，誰擁有了現代化的項目管理知識，并將其創造性地應用到開發建設中，誰就能適應市場的需要，并能在房地產業激烈的競爭中站穩腳跟，樹立起自己的品牌形象。以下主要談一下房地產開發企業在房地產開發建設中如何做好項目管理。

3.1重視開發項目的市場定位和產品研究

房地產開發企業必須重視項目的前期市場定位和產品研究，使整個房地產市場呈現以產品和價格為主導的市場競爭格局。要做好項目的市場定位，就要做到：①深入研究國家及地方的有關政策、法規，了解政府對該行業的政策取向。如果政府扶植該行業的發展，它必將在稅費、金融、法規等方面給予支持，使該行業的投資風險減少。因此必須清楚公司擬開發的項目是否屬于國家政策支持的產業，不能逆政策而行。②要根據項目地點、環境及規劃要求等自身特點，廣泛了解市場的需求情況，確定本項目主要的消費群體。通過廣泛調研掌握這些消費群體的購買力水平、對居住空間、環境及配套設施的要求等。③了解附近樓盤的設計、售價、銷售面積、銷售情況及其開發商的實力等，權衡本公司競爭力是否能擊敗對手，務求知己知彼。目前，作為房地產開發企業，應結合企業自身的現狀，通過對市場的深入分析和準確判斷，選擇合適的細分市場進入，形成特色經營，即為某一特定客層的消費者提供具有某些特質的產品，以更大程度地滿足他們的消費需求，這樣，才能保證產品的銷售速度及項目的成功，使企業在這一細分市場處于領先地位，在激烈競爭的房地產市場中占據一席之地。

3.2品牌建設

隨著房地產市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產開發企業應重視企業的品牌建設。當然，企業的品牌建設不是靠大量廣告投入，自我吹噓，而是建立在市場提供優質的產品和優良服務的基礎上，再配以準確的形象策劃和適當的媒體推介、公關活動等的系統工程。品牌建設需要一個過程，它是以開發商一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，最終形成企業自身的品牌和形象。

3.3加強合同管理工作

(1)房地產開發企業要做好合同管理的基礎工作，沒有扎實而全面的基礎工作，合同管理是不能成功的。基礎工作主要是了解國家政策和行業規定，工程量、設備、原材料價格收集齊全，深入市場調研，對有關技術了解清楚，各方面情況要及時掌握。

(2)要實施合同管理的過程控制，房地產開發企業要從投資項目，開始通過競爭選擇優秀工程詢單化，與之簽定工程咨詢合同。在項目建議書和可行件研究階段，把基礎工作做扎實，使投資估建建立在科學、可靠的基礎之上編制好設計概算，這是控制設計和施工總造價的關鍵，也是合同管理的關鍵。

參考文獻

[1]蔣進．項目管理是房地產開發的中心環節[N]，2005

篇4

中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：

一、房地產項目管理的概述

房地產項目管理是工程項目管理的一個分類，是房地產項目的管理者運用系統工程的觀點、理論和方法，對房地產項目的建設和使用進行全過程和全方位的綜合管理，實現生產要素在房地產項目上的優化配置，為用戶提供優質產品。它是一門應用性很強的綜合性學科，也是具有很大發展潛力的新興學科。

房地產項目是一項復雜的系統工程，其工程項目按時間進度可分為決策期、設計期和實施期。房地產開發商作為該房地產項目的組織者，需要對整個工程項目進行有效的管理，充分利用時間、技術和人力，在規定的時間、經費、性能指標的要求下對整個項目進行管理，盡可能保質保量的完成房地產項目的建設。

二、房地產項目管理的主要內容和方法

1項目管理的主要內容

項目開發單位是站在投資主體的立場對項目進行綜合性的管理。其管理是通過一定的組織形式，采用多種方法和措施，對整個項目所有工作的系統運動過程進行計劃、協調、監督、控制和總評價，以保證項目質量、工期、投資效益目的實現。如果除項目建設單位之外還包括項目的其他投資者，如項目融資單位、BOT項目的投資者等，他們必須參與項目全過程的管理，便于了解項目的投資收益情況，確定投資方案。

2項目管理的主要方法

房地產項目管理系統的復雜性和目標的多樣性，使得項目管理方法也具有多樣性。根據不同的分類標志，項目管理方法劃分為不同的形式：（1）按管理目標劃分，項目管理方法有進度管理方法、質量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現場管理方法等。（2）按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。其中定性方法是經驗方法，綜合方法是定性方法和定量方法的結合。（3）按管理方法的專業性質分，項目管理方法有行政管理方法、經濟管理辦法、管理技術方法和法律管理方法等，這是最常用的分類方法。

三、房地產開發項目存在的問題的分析

3.1 決策質量不高，項目方向不明

目前，某些房地產開發商在不進行市場調查的前提下就大規模的進行圈地建房，認為只有圈地建房就會帶來巨大的經濟效益，獲得巨額利潤，與此同時，有些開發商在拿到工程建設的許可書之后，直接省略了對工程可行性進行研究的工作，也沒有經過系統的討論、精確的調研，就匆忙開工，一般經過這樣匆忙的建設的房地產不僅在施工過程中通常會遇到許多技術問題和工程管理問題，無形中拖延了施工進度，而且由于對市場把握不夠，無法迎合市場和房地產消費者的需求，帶來巨大的經濟損失。其次，有的開發商缺乏明確的項目方向，在調研市場時，對日新月異的房地產信息沒有一定的識別能力，加之目前有的媒體對房地產進行炒作，造成房地產市場信息混亂，有的房地產管理人員僅僅只憑借以往的經驗，主觀的辨認各種信息，沒有明確的方向，同時，在房產的建設中，不斷調整和改善項目的設計方案，大到房產規劃和布局，小到建筑風格、裝飾風格，這樣會大大增加該房產的成本，極大的影響了該項目的建設進度，直接耽誤了該房地產投入市場的時機，在激烈的房地產競爭中處于不利地位。

3.2 設計階段缺乏投資控制措施

房產業評估房產設計是否優劣的標準是技術是否達標、是否美觀、保溫和節能功效是否良好，而沒有把經濟指標放入評價范圍內，這就造成了大多數房地產開發商重施工，不重視設計的現狀。在工程的設計過程中，往往投入大量的人力、物力和財力對設計方案的工程的造價進行估算，而不重視如何才能用相同的資金獲得更舒適的、更美觀的、更經濟適用的建筑。

3.3 實施階段工程承包商與業主矛盾激烈

在施工前一階段，項目管理比較容易，因為這時的工作比較單一，監理方和業主管理人員能夠很好地完成這塊工作，但是，在后期的分包工程中，需要與業主獨立簽訂施工合同，由于工程的配合不佳、工程的接口界限不明，加之有的工程承包合同不嚴密，總承包商和業主的合作意識不高等原因，造成這一階段困難重重，管理難度較大。通常情況下，分包商就許多工程問題直接找業主協商，忽視了總包商的作用，而現場的管理人員就成了臨時的協調人，做著總調度的工作。到了項目的收尾期，大量的時間被用于工程協調上面，無形之中忽視了工程的質量和設計，往往造成施工建筑遺留下許多問題，一旦工程出現延期或是出現質量問題時，由于缺乏規范的制度保障，常常出現互相推脫責任的現象。

四、房地產項目管理問題的一些建議

4.1 加強工程項目投資前期的可行性研究

開發商要想在激烈的房地產行業中脫穎而出，獲得最大的經濟效益，前期對市場和消費者的需求進行研究是非常有必要的，只有投其所好，才能得其所要。在當前的房地產開發中，開發商要及時分析目前的房地產行業的形勢，例如競爭對手是否強大，市場的形勢是供過于求還是供小于求，目前的消費者對設計、建筑材料、建筑方位有些什么特殊要求等等，要隨時把握信息，抓住機遇，而不能坐井觀天，守株待兔。其次，在前期決策階段，開發商應花時間和精力研究該項目的人力、物力、財力以及時間的投入情況，對不當的決策進行否定，對優秀的決策進行推廣，重視技術的重要性，充分調動全體決策者的創造力和想象力，努力提升房地產開發項目的成功率。

4.2 加強設計階段的投資控制

控制項目投資的關鍵階段在于設計階段，只有在設計階段做好了投資控制工作，才能有效處理技術與經濟之間的矛盾，才能降低成本，獲得最大效益。研究證明設計階段對整個工程的影響非常大，在一項工程中，設計費用往往占了不到百分之一，但是它對項目投資的影響卻達到了百分之七十五，所以，在設計階段轉變以往“重施工，輕設計”的觀念，采用新型的“重施工，同時也重設計”的觀念，采取獎勵措施，充分發揮設計人員的主觀能動性，不僅在建筑的功能和美觀上下功夫，還在降低工程造價上下功夫，發揮創造性思維，設計出既美觀又經濟的建筑，符合消費者的胃口，獲得經濟效益。同時，在設計時，加強與其他部門的合作，如加強與建材供應商、供電公司、煤氣公司、通訊公司的合作，設計出最優方案，減少施工成本。

4.3 高度重視項目收尾工作

開發商應根據實際情況促使各承包商增強合作意識，加強工程現場人員的培訓，使工程在收尾階段能有條不紊的協商進行，做好工程的移交和交付工作，減少不必要的矛盾和糾紛。

【結束語】做好了房地產項目的管理工作，會促進經濟的更一步發展，利國利民。目前我國的房地產管理項目在決策、設計和實施階段都還存在著一些問題，找出問題，分析問題，并提出解決的方法是非常有必要的，只有解決了這些存在的問題，才能使房地產行業走上一條健康發展戰的道路。

本文以上僅僅是冰山一角，關于房地產項目管理上的內容還有很多話題可以進行詳細論述，由于篇幅原因僅僅到此，今后這方面的話題，本人還將在工作與實踐中，不斷積累經驗和探索下去。

篇5

Abstract: in recent years with the development of economy, the real estate industry also get the leap development. But people living conditions and requirements are constantly to improve, and its real estate market in the increasingly fierce competition, real estate developers must establish the optimization of the organization management mode and the project management mechanism. Previous project management is limited to the construction process of project management, and other development link is not used by value. This paper project management objectives, principles and how different management phase in the control measures should be adopted in the deep discussion and research, to set up the development and construction of the new adapt our project management mechanism, promoting of real estate industry in our country stable and orderly development.

Keywords: real estate; Project management; control

中圖分類號： F293.3文獻標識碼：A文章編號：

1. 引言

房地產業是從事房地產開發、經營和管理的產業，其發展與冶金、交通、建筑、能源、工程技術以及財政、金融、稅收等行業各部門的發展相互影響，不僅為國民經濟各行業提供了最基本的生產資料，而且為人民生活提供了最基本的居住條件。隨著房地產業發展迅速，它成為我國國民經濟的支柱性產業，房地產項目開發管理成為重要的項目管理內容，并且房地產開發項目管理的水平和方式直接影響項目的成敗，并影響到房地產企業整體的發展。因此本文深入分析我國現實項目管理存在的問題和癥結，并對如何建立適應我國開發建設的全新項目管理機制促進我國房地產業的平穩有序發展進行探討和研究。

2. 房地產項目開發建設要實現總體目標

2.1房地產項目開發建設要實現總體目標

主要包括成果性目標和約束性目標兩種。成果性目標指投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指房地產項目管理的功能目標、進度目標和成本目標。這些共同構成了房地產項目管理的目標體系，這幾大目標在項目生命期中有如下特征:（1）共同構成項目管理互相聯系、相互影響的目標系統。某一方面的變化必然引起其他方面發生變化。所以項目管理應追求各目標之間的優化和平衡。（2）目標在項目的策劃、設計、計劃過程中經歷由總體到個體，由概念到實施，由簡單到詳細的過程，所以項目管理實質是目標的管理。（3）目標結構關系具有均衡性和合理性，構成項目管理目標的總體邏輯關系。

2.2項目管理機制設計原則

（1）適用性原則:項目管理機制要根據房地產開發公司的規模、資金、從業人員、發展戰略等實際情況，擬開發項目實際狀況進行設計，遵從適用原則，使得管理機制與項目本身相適應。（2）動態調整原則:房地產項目開發周期長、時間跨度大，在房地產開發過程中，內外因素、自然環境因素、社會環境因素都有可能發生變化，房地產開發企業應該根據變化對項目管理機制做出合理調整，以滿足實際管理的需要。（3）統籌規劃原則:房地產項目開發是一個系統工程，從項目立項到后期運營，都需要進行統籌規劃，保證工作進行的有效合理、工作銜接緊密，節約時間和成本。

3. 項目管理發展趨勢

隨著項目管理的應用領域的不斷擴大和成熟，項目管理逐漸呈現出向信息化、多元化、國際化發展的趨勢。把一個簡單的生產活動看作成一個項目來進行管理，所以項目管理已涉及到各行各業，可以以不同的方式和規模出現，打破了傳統的項目管理模式，創新了許多新的項目管理方法。同時項目管理隨著競爭的推動和信息技術的支撐，具有國際化趨勢，促進了項目管理的全球化發展，使各國之間項目管理理念、方法、思維都得到了交流與溝通。目前，企業管理的信息化必然帶來項目管理的信息化，世界項目管理信息化趨勢越來越明顯，尤其由于在日趨激烈地競爭環境下，面對大型復雜項目的信息和數據動態管理，必須使用先進的方法和工具提高工作效率和管理水平，實現項目的網絡化管理。

4. 項目管理不同管理階段應采取的控制

控制主要表現在質量、進度以及資金三方面，對于不同的管理階段，三方面控制的具體內容如下：

（1）起始準備階段：在質量目標方面，對各種經濟測算指標的準確性和進度計劃的合理性進行審核，以確定融資渠道通暢性和資金來源，完成可行性研究報告；在時間進度方面，對項目進度進行分析，這包括征地拆遷進度計劃、項目建設進度計劃、資金籌措進度計劃等，總進度計劃是各階段進度的控制依據，必須依據項目開發的特點及資金運作要求進行編制，而各階段進度應在總進度目標基礎上進行合理的編制，以達到進度控制的目的。在資金使用方面，根據規劃要求確定建筑物的容積率和配套設施面積等，建立各方面的成本控制指標，這其中包括工程項目的土地開發成本、銷售成本、工程建設成本等；同時要對項目的資金籌集進行詳細的策劃，確定融資渠道并結合項目的進度研究融資計劃，最大限度降低財務成本；對項目資金流量合理計劃和進行預測，確定啟動資金的數額，制定資金的投入計劃。

（2）前期設計階段

在質量管理方面，包含設計方案的優化及其完善，注重設計的品質，并利用競爭機制使設計單位在競爭中提高設計水平，從中選擇經濟實用品質優秀的方案，以最小的成本達到最優的效果；同時要組織設計人員踏勘現場，避免設計圖紙脫離實際，與現場環境不協調；在規劃和方案設計階段要組織設計評審小組對各個專業的設計進行評審。關于時間進度方面，要和設計單位定期召開設計會議，討論設計方案，盡量讓出圖的時間與招標施工計劃吻合，核查設計進度，與總進度安排相一致。在資金使用方面，要根據項目可行性研究報告和投資意向，確保符合資質的設計單位進行設計，做好設計概算是這個階段投資管理的工作；由于現實情況，設計單位對設計都趨于保守，促使設計單位變為設計與預算同時進行，設計招標時可以把方案的造價作為評標的一項內容，因此應該在保證質量的同時盡量做到成本節約，合理控制成本。

（3）施工階段

在質量管理方面，首先要完善招標制度，選用信譽好的承包商進行施工，通過招標選擇最適合的施工單位；其次要選擇合適的監理單位，通過監理公司著重對各施工單位、材料供應商、設備安裝單位等進行協調管理，保證工程的施工進度、質量及投資達到計劃要求；另外要加強合同管理，通過合同形式來約束雙方的責任義務與利益關系。關于時間進度方面，建立完善的進度計劃及監控體系，能否按照總進度計劃進行的關鍵階段，建設實施過程本身除了受到人為因素的影響，還會受到自然因素的影響，所以要定期召開進度會議，嚴格進行進度控制，實現預期目標。關于資金使用方面，資金大量投入的階段，預算審核是這個階段重要的成本控制環節。項目實施過程中，對項目的資金流量進行動態監控其費用的收支及時發現實際收支與計劃之間的差異，進而采取適當措施及時調整。

（4）后期管理階段

在質量管理方面，主要是建立良好的企業形象，做好生產使用的準備。在時間進度方面，要把握節奏按照生產進度安排，完成后期進度管理工作；對于業主，則應在建設實施階段后期及后期管理階段，進行招商，按時租售商業地產；同時制定運營維護計劃，實現正常運營。在資金使用方面，主要是生產實施過程中的資金投入，以及運營維護，物業管理等費用的支出。

5. 結論

我國房地產開發項目管理仍屬于一種粗放式的經驗管理階段。與世界各國存在的項目管理模式比較，我國房地產項目管理發展還不夠完善，許多問題需要在項目管理過程中解決，我們必須清醒意識到，越是在房地產業快速發展的時候，越要從產業生存的高度認識和深入了解房地產開發項目管理機制與運作的重要性，本文就項目管理目標、原則及其在如何在不同管理階段中應采取的控制措施進行了深入的探討和研究，以建立適合我國開發建設的全新項目管理機制，促進我國房地產業的平穩有序發展。

參考文獻：

[1] 姜早龍，季同月，鄧錦林．常用工程項目管理模式的探討[J].建筑技術開發，2005(1):55-57．

篇6

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

正文：要對房地產開發項目進行成本控制就必須先明確房地產開發項目的成本構成，一般包括項目開發階段前的費用、項目開發中的費用和期間相關費用等。項目開發前的費用主要在于土地出讓金，這項費用在整個項目階段所占比例較高，大約占到 25％～ 30％，而且有不斷上升的趨勢。房價的大幅上漲重要原因在于土地一級市場中交易價格偏高，各地頻頻曝出“地王”，這就造成了“地價高――房價高――地價高”的現象。大約占至 20％～ 25％，主要是相關稅費以及銷售費用較高。

一、房地產開發項目成本控制存在的問題

為了達到控制房地產業開發項目成本的目的，就必須先將控制中出現的主要問題找出，針對這些問題提出改進措施以實現對癥下藥，達到事半功倍的效果。就筆者看來，問題可歸納為以下幾個方面。

1．開發成本的預算、結算以及監督控制工作做得不夠。

在開發房地產項目過程中，一般而言項目的工期都會比較長，耗資也比較大，房地產企業應該形成完善的項目管理、成本預算、結算以及監督控制體系，以對項目的盈虧進展有個清晰地顯示和反饋。然而，當前很多企業并沒有設置這樣的機制。很多企業往往幾個項目同時開發，而財務部門和經營部門只是計算季度和年度的經營收支情況，將所有的資本運營統一考慮。另外，在成本結算方面也沒有對項目的成本做及時的評價和反饋。

2．合同管理意識不足，不能及時了解合同的執行進度。房地產企業在項目開發的過程中一般要涉及到大量的合同，而合同當中涉及到的條款一般都比較復雜，所以關于收付款項的計算和審核難度基本上都很大，進而使得很多企業對于這方面的管理過于疏忽，不夠嚴密。在現實實踐中，許多開發商與承包商簽訂的合同文本往往借鑒標準合同文本，合同特殊條款不嚴謹、不準確、不全面，工程造價及相關費用的計取留有較大爭議空間。施工單位進場以后常常會找各種理由、想方設法要求增加工程造價。

3．開發商對項目設計不夠重視。房地產公司一般均設有工程部或聘請專業的監理公司對項目施工直接監控。他們認為：工程成本主要含在施工階段的一磚一瓦中，強監控，就可大量節約成本。而對于項目設計，房地產商的通常作法是：將項目委托一家信得過的單位設計，設計合同一般只規定了設計進度、設計收費標準、設計范圍、工程技術要求等因素，幾乎不對設計單位進行產品成本造價約束。

4．項目招標沒有真正起到成本控制的作用。招標方式欠妥，造價的計算不科學。有些房地產公司采用邀請招標的方式進行招標，競爭不夠充分。個別房地產公司為了趕工期，搶進度，喜歡采用費率招標方式選擇施工單位，認為控制住費率就控制住了總價。還有一些房地產公司采用所謂的“議標”，即在投標人報完價后，采取討價還價的方式與對方議價，這種方式的缺點是比較明顯的，例如投標人在首次報價時故意抬高，水分很大，留出足夠的空間來與企業談判周旋。

二、房地產項目成本控制的措施

（一）開發前的費用控制

對于土地征用費的控制，拍賣地塊時要重點考慮地塊的地理位置、交通狀況、周邊房產環境和地價等，做好預拍地塊的開發成本測算；對相應的政策法規予以把握，盡力爭取各種優惠條件；向政府部門交納的各種規費，占有不小的比重，關注收費政策與收費標準并且交納的各種保證金到期要及時索回。

（二）項目開發過程的費用控制

1．決策階段的成本控制。首先要關注國家的宏觀經濟形勢及政策，做好投資環境的分析，這一點對于房地產開發企業尤為重要，如 2007 年出臺的一系列土地增值稅條例和房地產開發的相關辦法，對房地產項目的開發成本影響較大。其次應認真編制投資估算并進行嚴格審查，充分考慮各種風險及不利狀況、建設期間預留價格浮動系數，使投資估算真正起到控制項目總投資的作用。最后重視建設項目的經濟評價，擇優而行。

2．設計招標階段的成本控制。對于設計成本控制，應執行限額設計，每一個專業、每一個設計人員都有一個投資限額的目標，例如建筑的單位面積含鋼量等直接影響單位造價，通過設計招標，擇優選擇設計單位，簽訂設計合同時，應增設關于設計變更及修改的費用額度限制等條款；加強設計出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。

3．施工階段的成本控制。施工過程所需費用不僅在開發過程中占有較大的比例，在整個項目過程中亦是舉足輕重。近年來的民工荒導致人工費用上升幅度較大，而受整個國民經濟環境的影響，各種材料價格更是與日俱增。因此，施工階段的成本控制就顯得尤為重要。首先，嚴格管理合同及控制項目變更，作為工程管理人員，要做到事前把關，嚴格審核工程變更，計算各項變更對總投資的影響；其次，強化監理機制，加強施工管理選擇合適的監理單位，對工程質量、工期和成本進行控制，落實責任制，做好月度工程進度款審核，避免投資失控；最后，開展技術創新，使用新技術、新工藝、新材料等，利用技術進步成果縮短工期、節約成本。

4．竣工階段的成本控制。重點控制竣工結算的審查，通過結算會議確定結算方法、審計單位、結算期限，明確除正常結算項目之外所發生的特殊問題費用，以及合同沒有約定或雙方分歧較大項目的結算辦法；竣工結算的工程量應根據竣工圖、設計變更單和現場簽證等進行核算，并按合同規定的計算規則計取工程量。

（三）期間相關的費用控制在考慮開發成本時不僅僅控制開發各階段所發生的成本，同時也要加大對期間費用的控制。對于管理費用，各個部門項目開始前制定相應的費用預算，每個月、每季度進行相應的考核，實施獎懲。對于稅費，涉及稅種較多、稅負率偏高是房地產行業的顯著特征，合理避稅顯得尤為重要。對各地稅務機關規定的不同的稅收政策要充分掌握，采用時間差異、地域差異、政策差異的方式進行稅務籌劃。至于銷售費用，其在整個期間費用中占有較高的比重，制定合理的銷售策略及時啟動預售方案來控制策劃費用，公司制定銷售指導價格，銷售人員根據客戶的不同性質和要求采用靈活的銷售策略進行公關。

結語：

在房地產炒得沸沸揚揚的今天，對于開發企業來說最理性的事是控制成本。房地產的成本制約著房地產的價格，而房地產的價格關系到老百姓的生活水平，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義。作為房地產的開發企業，應該具有強烈成本控制意識，認真總結工程施工過程中的技術問題和經濟問題，降低項目成本，只有這樣才能使企業在競爭中發揮自己的優勢。

參 考 文 獻：

[1] 王忠偉．房地產開發項目的成本優化控制 [J]．開發與建設．2006（2）：33 ～ 35

[2] 陳煒煜．淺析項目全過程工程造價控制 [J]．鐵通工程學報．2005（3）：19 ～ 23

篇7

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

房地產開發一般包括“決策———設計———實施”三個階段，項目管理即是在整個開發過程中針對時間、人力、物力和技術的管理，開發商是這一過程的第一責任人，好的管理是在保證時間、質量和成本的前提下盡可能高效地完成施工任務，但目前我們的項目管理水平還有待提高，還普遍存在質量低劣、延期交付等一系列問題，急需加強項目管理和質量控制力度。

一、房地產開發項目管理的關注要點

1、業主方項目管理自身存在的問題

（1）由于項目實施的一次性, 房地產開發企業大部分屬于項目公司, 使得業主方自行進行項目管理往往存在很大的局限性, 項目管理缺乏系統的管理模式與經驗。

（2）資金短缺, 融資能力不足, 建設資金難以保障, 工程款拖欠嚴重。由于房地產開發投資額巨大,建設用地大多為競拍所得, 地價款必須在三個月內支付, 且建設周期長, 故多數房地產開發企業資金短缺。房地產開發企業融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款, 貸款額度為60%～70%, 融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設, 工程款拖欠嚴重。

（3）技術、管理人才素質較差。根據《房地產企業資質管理規定》, 房地產企業應配備有相應職稱的建筑、結構、房地產及有關經濟類的專業管理人員, 工程技術負責人應具有相應專業中級以上職稱。我國對房地產開發企業技術、管理人員卻未實施執業資格管理制度。而房地產開發企業對技術、管理人員素質的要求很高, 需要具有設計、施工、管理等各方面齊全的經驗, 但目前具備如此高素質的人才并不多。

（4）工程發包多為邀請招標, 未實行真正意義上的公開招標。因此選擇的施工隊伍, 多數由包工頭組成, 掛靠有資質的施工企業, 施工管理人員也是臨時聘請的。施工單位缺乏建設經驗, 沒有完整有效的管理制度, 建筑水平較差。

2、委托監理存在的問題

目前建設監理制與業主方項目管理并行時, 存在以下一些問題。

（1）權責不明, 責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式, 僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制,不將設計變更與投資控制的權力授予監理, 以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜, 管理混亂。

（2）建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍, 包括設計部、造價部及工程部等, 各專業管理人員配備齊全, 各司其責, 且掌握了投資控制權。因此, 建設單位常直接向施工單位指令, 或干涉監理工作, 造成多頭指揮, 在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。

（3）甲供材料的質量難以控制。房地產開發企業出于節約造價考慮, 對于某些大宗材料, 采取低價招標競買等方式采購。由于房地產企業是投資建設者,對于材質有最終決定權, 且監理是受房地產開發企業委托的, 因此對于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉強放行。由于材料是低價購進, 故材質往往有偏差,質量難以控制。

二、房地產開發項目管理中質量控制的有效措施

1、設計階段的質量控制

（1）方案設計階段

在房地產開發項目中, 前期的可行性研究報告、市場調查、開發項目的產品策劃定位, 是后來作為規劃方案設計的依據。因此, 作為房地產開發商最好是請一個全程策劃的咨詢公司, 根據其經驗教訓, 建議開發商根據樓盤的策劃定位, 選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計, 并在設計前對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解, 設計人員在此基礎上進行規劃方案設計, 由建設方組織相關專家討論會, 評選出最優的初步規劃方案。建設方再與做出最優方案的初步設計單位簽訂合同, 在此基礎上進行細化, 作出審批方案。

（2）施工圖設計階段

施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的, 因此, 規劃方案是作項目初步設計的設計依據。工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。二階段設計和三階段設計, 是我國工程設計行業長期形成的基本工作模式, 各階段的設計成果包括設計說明、技術文件( 圖紙) 和經濟文件( 概預算),其目的是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。

第一、開發項目的設計階段質量控制方法。正確地編制設計任務書, 設計任務書應以項目前期的策劃定位、批準的規劃設計方案、以往工程設計的歷史記錄和編寫人的經驗為依據進行編寫。為了有效地控制設計質量, 就必須對設計進行質量跟蹤, 定期對設計文件進行審核。在設計過程中和階段設計完成時, 開發商的項目設計主管人員應對設計文件進行深入細致的審核。在審查過程中, 特別要注意過分設計和不足設計兩種極端情況。過分設計, 導致經濟性差; 不足設計, 存在隱患或功能降低。

第二、建立設計經理質量責任制。開發商設計主管人員在項目經理的領導下, 對設計過程進行管理, 監督檢查,確保設計產品和服務滿足合同規定的質量要求; 組織設計策劃; 并對設計過程進行控制; 負責各專業之間的銜接;負責組織設計各專業的綜合技術方案的審查和協調; 負責組織或監督檢查設計各階段的設計評審和設計驗證; 負責控制設計變更; 對設計關鍵控制點進行檢查, 親自組織或檢查對設計質量有重大影響的活動和設計文件。

第三、明確建設方各專業工程師的監控設計質量的職責。建設方各專業工程師要明確各階段設計的細度和深度以及體現項目特點的設計要求。并采取措施對專業的設計過程實施有效的控制; 要求設計單位保證項目具有足夠質量和數量的人力資源, 以確保設計質量; 負責確定設計中采用的專業技術方案, 對設計專業技術方案的先進性、可靠性、合理性負責; 組織或參加設計各階段設計輸入、輸出、成品的評審或驗證。

篇8

房地產開發項目的成本管理貫穿于項目自立項規劃、設計施工到竣工驗收、產品銷售的全過程，是對投資決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段在內的所有發生的成本費用進行有組織、有目的、系統的控制和管理，具有全員性、全過程性、實時性的特點。在市場經濟快速發展的今天，房地產市場日趨成熟，房地產作為一種高檔消費商品，戶型、結構、外觀等房地產元素經過市場的合理選擇已經基本成熟，在這種環境下，成本控制與管理是否有效，將直接關系到房地產企業工程質量及盈利空間的大小，并成為房地產企業市場競爭的關鍵。

1、房地產項目成本管理存在的問題

1.1工程造價管理人才素質偏低

目前從事成本管理工作的人員，雖懂得大部分的工程預決算的知識，但是經濟的知識以及施工現場的實際經驗比較缺乏，導致從業人員的綜合素質偏低。所以，在目前房屋建筑的工程中，缺乏既精通預決算知識，又精通經濟和施工實踐知識的復合型高素質的人才。

1.2設計單位成本意識淡薄

目前設計單位在進行建筑設計時只重視安全實用性和技術先進性，而忽視了經濟合理性，造成所設計的產品造價與項目估算出現偏離，同時設計不精、深度不夠、隨意變更等當前房地產開發項目管理中存在的通病，也是直接導致房地產項目開發成本增加的一大不確定因素。

1.3管理制度不完善

成本管理控制力及執行力是房地產企業管理的重要環節。在實際的項目開發成本管理過程中，由于成本管理制度不完善，企業成本管理體系不健全，造成成本管理無法依據相關制度有效進行。

1.4招標工作不正規

部分房地產開發項目在開展施工、材料、設備招標工作時，不能按照規定程序進行，招標清單不準確，招標文件存在較多漏洞，導致最后的實際結算價偏離合同價，動態成本與目標成本無法吻合。

2、房地產開發項目成本管理要點分析

2.1 決策階段成本控制要點

投資決策對項目開發成本及項目建成使用后的經濟效益有著決定性的影響。房地產企業應在項目決策立項階段綜合考慮經濟效益、社會效益、環境效益等因素，以發展的眼光觀察市場，并充分評估市場、資金、經營、政策等風險因素，同時，房地產開發企業應在進行充分的市場調研基礎上對擬投資項目進行詳細的可行性研究，包括規劃評價、設計方案評價、市場定位、經濟評價等。在項目決策階段應該重點從以下方面控制項目開發成本：（1）規劃條件，規劃合理的建筑規模、容積率、綠地率、公共配套等因素對于房地產項目開發經營成本及利潤有著至關重要的影響；（2）建設的地點，項目經營決策者要充分考慮當地經濟發展及規劃、資源條件以及水文地質等自然條件。

2.2設計階段成本控制要點

建筑設計包括方案設計、初步設計、施工圖設計，每個設計環節都反映了建設項目的技術構造狀態，是編制設計概算、施工圖預算和目標成本的基礎，而目標成本又是確定和控制項目成本的依據。相關資料表明，規劃設計費用雖然只占項目總成本的不到2%，但對項目開發成本的影響程度可達到75%，科學合理的設計可降低工程造價10%以上，因此，規劃設計對于房地產開發項目的建設工期、開發成本、建設質量以及建成后的經濟效益都起著決定性的作用。加強設計階段的成本管理應從以下幾方面著手：（1）限額設計，根據可行性研究報告及投資估算控制初步設計，而后依據批準的設計概算進行施工圖設計，在保證功能及技術指標的前提下，再進行分配投資額度的設計，保證投資額度不超限。（2）設計方案，本著經濟性與技術性相結合的原則，充分考慮項目的業態、可售比、產品附贈率、停車率、配套以及人防分區、層高、內部分隔、建筑材料等，進行細化、優化的設計，并進行縝密的比較和論證。

2.3施工階段成本管理要點

2.3.1加強招投標及合同管理

目前房地產開發項目中，施工廣泛采用的是工程量清單報價，許多施工單位采用低價中標索賠盈利的方式承攬工程，因此房地產企業在制定成本管理計劃時，應該根據項目開發工期編制招標計劃，精細化編制招標文件、投標清單和評分辦法，合理確定招標控制價。同時，房地產開發企業要加強合同管理，規范合同標準條款，做到合同簽訂前嚴格審核，合同執行期主動監控、嚴格執行。

2.3.2動態成本管理

房地產開發項目的建設成本是動態的隨著項目施工的開展是實時變化的，需要對開發項目的全過程進行有效的監督和跟蹤管理。在項目施工階段，根據前期制定的目標成本，控制和跟蹤建設動態成本，實時的將動態成本與目標成本進行比對，及時的進行成本分析及糾偏，避免項目建設成本偏離目標成本。

2.3.3加強工程變更審查

工程變更關系到進度、質量和投資控制，特別是對工程造價影響較大的工程變更，要先算賬后變更。嚴禁通過設計變更擴大建設規模、增加建設內容、提高建設標準，工程變更發生后，其審查尤為重要。工程變更無論是由哪方提出，均應由監理部門同建設單位、設計單位、施工單位協商，經確認后發出變更通知，并由總監理工程師簽發后付諸實施。

2.3.4做好現場的簽證工作

在實施工程項目的過程中，因為施工過程的復雜和設計深度等因素，會出現工程量及進度的變化，工程承包雙方在發生現場簽證時，必須經過監理單位和建設單位的同意，而且采用書面的形式來予以記錄，簽證辦理需具備時效性，以免事后補簽而造成結算困難。

2.4竣工階段成本管理要點

竣工階段最主要的工作是工程實際建設成本的確定，要科學地審核竣工結算和決算，確保工程資金都得到合理、科學的利用。竣工階段應當收集好各種資料，在資料齊全的基礎上開展結算工作，正確套用預算定額和不同類別的工程費用定額，建立內部復核、工程量清單核對備案制度，避免出現違法違規的行為，減少工程量清單中的差錯率。

房地產項目開發具有資金投入大、施工時間長、資源消耗多、不確定因素多的特點，只有進行有效的成本控制與管理，才能達到保證工程質量、降低工程建設成本、提高企業利潤的目的，因此在房地產開發項目中做好成本控制與管理工作是十分必要的，更具有一定的現實意義。

3、結束語

房地產成本費用是決定房地產價格的重要因素，而房地產價格又是影響社會經濟的一個關鍵因素。它的波動從微觀講關系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個城市或者地區競爭力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對一個國家的國民經濟的產業結構，產業政策，產業協調發展都有著重要影響。應當講控制房地產開發成本費用是政府在不斷推出經濟適用房以平抑房價的另一重要殺手銅，這將對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義。

參考文獻：

篇9

 

房地產開發管理中，其工程管理貫徹始終于整個項目的開發運營當中，它的主要內容按先后排列分為：策劃流程管理、開發設計管理、施工進度管理及物業管理四個主要部分。對于房地產開發企業來說，要想做好工程整體，其中決策、團體、領導、控制和創新是項目獲得成功的基礎。本論文主要對這四項的管理主要內容和基本原則進行分析，然后重點闡述四個管理項目的關系；對房地產企業具有合適的建議和參考價值。

1策劃管理

對設計過程的管理，業內稱之為策劃管理，房地產開發企業把建設樓盤的策劃設計交給合適的設計公司來完成，就必須要進行成本、進程和目標進行管理和控制。可建設或使用策劃管理軟件來對其設計開展管理。免費論文參考網。即策劃管理使用軟件和策劃設計軟件是比較獨立的專業軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設計軟件面向的是'設計'。

策劃管理和策劃設計關系非常密切，策劃管理系統成立的主要目的之一就是提高策劃設計結果檢查和管理水平。策劃管理信息系統與策劃設計關系的主要內容是：保證策劃設計結果滿足其項目策劃的標準，通過電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設計管理的水準。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產開發人對于其項目的策劃設計主要內容、原則進行確認，作為管理系統過程輸入主要內容，在策劃結束必須對策劃方案進行檢查和評個，合適地采納反饋和修定的控制形式進行整改，并最后選擇合適的設計方案。

（2）策劃管理應盡量降低對策劃設計工作性質的改變。為了能夠在電腦中自動計算、查詢、分析各種策劃數據，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變為面向 GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過，應該盡可能減少對策劃設計員工原有工作習性的變化，允許只對必須計算的方面提出合理要求，要求策劃設計員工在設計圖層時，遵循圖層分層和編碼規定設計，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設計分層編碼標準。因為現在大部分策劃設計企業都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據以上原則，在國家、部門、地方標準的原有基礎上建設一套全面的標準，向相關的策劃設計企業發放。與此同時，制定合理措施，確保房地產開發企業及策劃管理部門能夠使用策劃管理信息系統針對設計企業提交的策劃設計方案進行審核；

（4）通過電腦進行策劃設計結果審核。假如策劃設計企業遞交的設計方案滿足系統規定的要求，策劃管理系統能夠將策劃圖輸入系統，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠對策劃設計方案指標進行計算、排比，展開查詢、統計、分析等；

（5）使策劃設計結果轉成基礎信息。審批通過的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統的參考資料，為審核、方案分析及后續研究等工作展開服務。

2開發管理

是指開發企業為成功完成工程項目的開發，對公司里面的人力資源部、財務部、工程項目部、銷售部和后勤部門開展的管理工作，也是企業為成功實現后后續工作的基礎。

工程項目部負責人對項目的進度開展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購和庫存、施工企業的確認與協作、施工質量及進度的把關、相關合同的簽訂、內部細部結構設計的修改、報建等。

財務部門進行企業的資金管理，并對企業財務狀況和經營情況的定期報表，工作內容為：建設工程項目的財務計劃、施工企業的工程資金的發放和開發企業本身經營費用的管理。

銷售部門顧名思義，就是售樓，銷售方式為：促銷方式的策劃、定價和銷售渠道的建設。人力資源管理部門主要服裝對項目開發員工工作任務分配、管理工作人員資料、進行績效考核和激勵體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門負責

3施工管理

對工程施工項目進行過程加以管理，也就是施工管理。房地產開發公司基本由工程管理部門主要負責施工管理，不過工程整體的管理方式及承包模式由公司各級管理曾針對項目特點和公司實際情況來決定。主要模式有：分別發包、GC、MC、設計加施工承包、Construction Management）發包方式等。在中國，房地產的施工建設主要采用分別發包和GC來進行。工程項目較大、或層次比較高，房地產開發企業可以采用MC或 CM 模式來開展施工管理。免費論文參考網。開發人和某家能力好的企業或個體簽訂施工總承包管理合同，負責項目的整體施工組管理稱為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進度，CM 是由開發企業托付給CM 企業，以一個承包商的身份，使用快速路徑的生產開展方式，來開展施工管理，直接控制施工進度，影響設計方式，它和開發人簽訂“cost plus”協議。其優勢是設計與施工完全連接，降低企業風險。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎上，以最迅速的速度完成高標準的工程項目。想要達到這樣的目標，開發企業必須在施工的質量、進度、成本控制上發揮積極作。免費論文參考網。通過驗資、招投標、施工檢查、監理企業的檢查、工程款的發放等，對工程項目建設的質量、進度及成本開發人能夠進行控制。另外還包括對供貨商的協調與控制

4物業管理

為了讓完工后的工程設施正常使用，實現保值的同時完成增值，并為用戶提供安全、保潔、維修各項服務，高品質的物業管理很重要。在歐美國家，物業管理一般是由專業公司承接，而中國的大部分管理公司的服務內容及質量跟國際還有一定的差距。房地產開發人一般啟用自己的物業管理公司，于是，物業管理方面的投訴很多，和業主的沖突成為最近來房地產行業的探討焦點。在這樣的時局下，對有打算樹立品牌的房地產開發企業來說，是一個很好的機遇，倘若能夠把握住，成就優秀的物業管理服務將是成為房地產企業搶奪市場蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經營管理中主要內容。即采用高素質的人才建造企業的核心，構造規范的物業管理流程和管理制度，物業管理費用的合理、并財務實施公開，建造人性化的生活氛圍等。

物業管理是為購房者提供的長期服務，也企業在激烈的房地產市場競爭獲勝的基本條件。服務是產品質量的另一個升級，也是房產增值的保證與關鍵。

6結語

任何企業的競爭，必須有其獲得持續的競爭優勢，房地產開發企業尤其如此。以高質量的人力資源為基礎，并依靠持續創新的施工技術為支持、先進的管理模式為核心，在房地產開發管理的整個過程中保證顧客滿意度，并在策劃設計、規劃運營、施工建設和物業管理階段進行有效的控制，對運營成本、工程進度、工程質量為原則不斷改善經營，增強企業的競爭實力，以客戶滿意為標準，持續為其提供優勢的產品和服務。

 

參考文獻：

[1] 陳志安．國際房產開發問題研究．國際建筑管理．2004 年．

[2] 韓冰．先進物業管理概念．中國物業管理．2005年 3 月．

篇10

2、開發項目施工階段質量控制 

開發項目形成實體的過程就是施工，它不僅保證了項目的進程與落實，還確定了產品質量的合理化與科學化。房地產要提高開發項目的工程質量，就必須加強質量預防措施，確保施工階段的質量控制的合理運行，并且可以適當增加施工成本，減少返工成本。舉個例子，如果出現工業產品的配件更換，需要大量人力與財力重新檢查。所以，工程項目施工質量控制必須狠抓狠打，確保穩定實施。筆者根據多年實踐經驗，主要從以下兩個方面說明： 

2.1明確質量目標與計劃 

投資人身為總負責人，不僅要制定項目開發戰略和確定項目定位，還需要對項目的成本和進程都有一定的控制，確保處于相同優先級。另外，項目開發質量目標要保證一個正確的度，如果目標過高，可能會導致綜合績效較低，投資成本過大；如果目標過低，會失去市場競爭，對項目造成傷害。所以，負責人要進行質量費用與投入分析，確保項目成本一致性，降低事故成本費用，并且樹立正確的項目壽命周期觀念。明確質量目標后，要制定合理的質量管理計劃。工作人員要制定出實現質量管理計劃的方案，確保計劃的實施與落實。另外，項目經理要負責團隊的質量責任，具體到對項目質量責任、團隊中的工作人員負責。一旦出現問題，項目經理還要對項目結果負責。所以，質量計劃非常重要，確保項目可以實施與運行。另外，開發項目的質量與目標的成功，就是增加了項目用戶、投資人等的信心。 

2.2質量控制要求 

項目開發的建設施工過程就是對質量的控制，質量控制就是對施工中的程序和過程中的偏差控制。一般來說，過程控制往往是對階段性過程與計劃成果進行比較，看是否一致，并且對比施工過程。這個時候，如果出現不一致的情況，施工人員需要找出執行中存在的偏差。還有一種是利用合同說明中的成品與半成品進行比較，找出一定范圍內的偏差。在施工前，現場負責人要正確分配權限，使每個工作人員各司其職，不可出現占用他人崗位情況。與此同時，設定合理的獎罰制度，杜絕不合格產品的出現。另外，負責人需要把工程施工組織設計送到監管部門手中，進行報備審核。在項目開發中，遇到重點工序前，需要檢查關鍵項目點，避免出現任何問題。并且堅持"三檢"制度。在每一個工序結束后，需要由作業組班、施工員、監管工程師三次審核，才可以保證項目正常運行。項目開發中，一旦遇到質量事故，要找尋問題，堅持"三不放過"原則。做到事故原因不清不放過、防護措施不當不放過、事故者不放過。與此同時，公司要根據圖紙會審對施工人員做出技術培訓，并且不斷推廣新技術和新應用。另一方面，施工人員對一些關鍵部位形成專門負責團隊，建立一個封閉信息網，形成靈敏的高效質量信息反饋系統。同時，現場質檢員要對產品質量進行提取與處理，搜集可靠信息，做出相應決策，制定科學、合理的質量統計分析圖表。 

3、監管部門質量控制 

在房地產項目開發中，一般都會選擇項目監管單位對施工單位質量狀況的監管與控制。并且加強承包人自檢體系管理，強調事前把關控制，做好項目檢驗與現場質量驗收等都是工程質量監管的目標。在監管單位的控制下，確保了項目開發合理進行，爭取質量創優，杜絕一些施工質量事故出現。首先，監管部門要劃分質量單元。為了保證施工的有效、穩定進行，監管人員必須明確劃分出各質量單元，包含了工藝流程監管圖、分項工程與工程部位三個部分。與此同時要配以相同的記錄、實驗表格，確保工序完整進行，杜絕一切質量失誤現象。其次，健全質量組織體系。監理工程師要對所有環節進行掌控，建立完整的質量組織系統。承包人不僅需要自檢三級質量保證體系，還要服從監理工程師對項目質量的管理工作，尤其是對各分級部門的質量與工地檢測部分做好相關調整。最后，質量監理程序要有序進行。監理工程師在施工前，要對承包方做出詳細說明與計劃控制程序，所有人員要共同遵守，確保項目質量控制合理化。另外，監理工程師要對施工技術、方案、進程做出審批，并且做詳細表格，列出需要的材料、機械與勞力。監理工程師還需要參與項目開發的全過程監管，對施工的工藝、方法進行有效質量控制，對一些違反施工技術的行為做指導和警告。 

結語： 

綜上所訴，房地產開發項目管理的質量控制不僅是項目施工的理論依據，也融合項目管理的實踐經驗。隨著項目管理質量控制的不斷完善，使房地產項目施工更加具有合理性與科學性，也極大提高了開發項目的效益化。