導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

房地產(chǎn)問題是社會各界十分關(guān)注的熱點(diǎn)，國家在房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中，如何進(jìn)行角色定位，有效限制和協(xié)調(diào)權(quán)力配置，強(qiáng)化國家責(zé)任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現(xiàn)有法律制度的基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系建設(shè)，也就成為了法學(xué)界需要解決的任務(wù)。

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國家政策的導(dǎo)向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產(chǎn)庫存仍然是無人問津，此尷尬現(xiàn)象也是引人深思的。房地產(chǎn)行業(yè)存在如下問題：

（一）主要城市房價增長過快

2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態(tài)勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。

（二）房地產(chǎn)市場秩序不規(guī)范

我國房地產(chǎn)市場秩序混亂，因為缺少監(jiān)管，或者相關(guān)部門執(zhí)行不力，開發(fā)商的問題尤為嚴(yán)重，囤積土地、炒買地皮，違規(guī)建設(shè)、增加層數(shù)、突破規(guī)劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產(chǎn)市場的干擾，無不是對消費(fèi)者權(quán)益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監(jiān)管制度，落實監(jiān)管措施，建立監(jiān)管責(zé)任追究制度，任重道遠(yuǎn)。

（三）房地產(chǎn)信息披露機(jī)制不完善

目前，我國的房地產(chǎn)市場還沒有建立起一個統(tǒng)一、規(guī)范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準(zhǔn)確的信息，政府各部門信息不對稱，不準(zhǔn)確現(xiàn)象非常嚴(yán)重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場法律規(guī)制存在的問題

（一）權(quán)力缺乏有效配置

房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制的權(quán)力是法律授權(quán)的權(quán)力。由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制涉及的范圍很廣，具體包括產(chǎn)業(yè)、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設(shè)計上的規(guī)范原則、調(diào)整方式都不相同，需要一部宏觀調(diào)控基本法進(jìn)行統(tǒng)一，對宏觀調(diào)控領(lǐng)域從法律制度上進(jìn)行規(guī)范，協(xié)調(diào)不同層次、不同領(lǐng)域法律規(guī)范的關(guān)系。從實踐上來看，房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制需要中央的地方的配合，宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管是統(tǒng)一的，中央和地方在發(fā)揮規(guī)制作用的同時均需要以對方行為效果作調(diào)整，地方的積極配合是中央規(guī)制行為有效發(fā)揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。

（二）方式缺乏法律依據(jù)

房地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)防采取規(guī)制方式為零散的通知及相應(yīng)的實施規(guī)定。無論通知還是通告都不能滿足房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制體系要求達(dá)到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質(zhì)量不高，連續(xù)性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達(dá)到預(yù)期目的，這樣的規(guī)制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。

三、房地產(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制的對策

（一）健全金融法律體系

房地產(chǎn)市場風(fēng)險爆發(fā)的一個主要特征就是金融風(fēng)險。銀行是我國目前房地產(chǎn)金融市場的主導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風(fēng)險集中，y行很難監(jiān)控借款人對貸款的使用情況，壞賬風(fēng)險較高。一旦風(fēng)險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產(chǎn)金融市場不斷發(fā)展的當(dāng)前，建議從加強(qiáng)金融監(jiān)管和創(chuàng)新金融手段、分散風(fēng)險兩大方面完善房地產(chǎn)市場金融體系。

（二）完善土地法律體系

九層之臺起于壘土，土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)，通過調(diào)整房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)量與供應(yīng)方式，促使房地產(chǎn)市場主體相應(yīng)作出調(diào)整，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，建議通過合理土地規(guī)劃、土地出讓、土地價格指導(dǎo)、嚴(yán)格法律責(zé)任的方式，完善房地產(chǎn)土地法律制度。

（三）完善住房保障法律制度

房地產(chǎn)市場自身的調(diào)節(jié)作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔(dān)更多的責(zé)任，為低收入群體提供基本住房保障。強(qiáng)化政府住房保障責(zé)任，完善住房保障標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產(chǎn)市場風(fēng)險過重影響了我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)快速崛起的同時，產(chǎn)生了許多影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行的風(fēng)險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產(chǎn)市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產(chǎn)市場風(fēng)險規(guī)制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風(fēng)險進(jìn)行有效規(guī)制，合理規(guī)制，依法規(guī)制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠?qū)崿F(xiàn)對房地產(chǎn)市場風(fēng)險的有效規(guī)制，希望本篇論文能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場風(fēng)險法律規(guī)制略盡綿薄。

篇2

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中主要存在的問題：

（一）機(jī)制不完善， 管理流于形式

在近幾年政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策規(guī)定只流于形式，走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形例子。實施細(xì)則的制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施原則的制定頒布，我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實大。部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督管理調(diào)控職責(zé)范圍未劃分清晰和明確的定位。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價，拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作極易導(dǎo)致內(nèi)部交易，權(quán)錢交易，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失范現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政、協(xié)調(diào)不足、各自決策、決策間相互脫節(jié)也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

（二）相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多，其次我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理。缺乏法律的嚴(yán)肅性，穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立。但與此相配套的條例，實施細(xì)則不完備造成房地產(chǎn)市場，特別是土地市場上政令不通，有法不依，執(zhí)法不嚴(yán)，陷入惡性循環(huán)中。

二、解決措施

（一）制定長期發(fā)展規(guī)劃， 指導(dǎo)短期實踐

我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時期。要深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和

提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)增長和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的獨(dú)特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的總體思路。在追求短期效應(yīng)的同時更應(yīng)確立長期發(fā)展目標(biāo)。以滿足我國日益增長的城鄉(xiāng)居民的實際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，以促進(jìn)和保障我國社會及國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和諧良性發(fā)展。在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r做充分實調(diào)研工作的基礎(chǔ)上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展規(guī)劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展的有效途徑。

（二）建立健全管理機(jī)制

保障管理工作切實落實到位 當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在的許多問題。有著深層次的原因，單純依靠簡單的行政命令調(diào)控難以有效解決。改革房地產(chǎn)管理體制是解決當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場不良局面的有效途徑。要正確認(rèn)識政府經(jīng)濟(jì)管理職能在市場經(jīng)濟(jì)中所能起到的作用，調(diào)整政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場自身調(diào)節(jié)功能的基礎(chǔ)上， 根據(jù)市場的變化進(jìn)行適度的干預(yù)，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運(yùn)行管理機(jī)制。為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造良好的法制和社會環(huán)境。理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責(zé)任主體，確立雙方的職責(zé)范圍，并做好監(jiān)督工作。特別是地方政府要本著可持續(xù)發(fā)展的理念，認(rèn)真把握科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)和諧社會的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理價值取向上要與中央保持高度的一致。從本地房地產(chǎn)市場實際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調(diào)控措施。避免一刀切的做法產(chǎn)生負(fù)面影響。同時對財稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入，對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴。

篇3

中圖分類號： F93.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2017）012-0-01

前言

近幾年，我國不斷增加了支持新型經(jīng)濟(jì)增長方式的力度，尤其是在可持續(xù)發(fā)展背景下，低碳經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展。其主要指的是以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)，通過大力創(chuàng)新制度與科技、開發(fā)能源以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等方法來將能源消耗減少，降低廢棄物排放量，進(jìn)而不斷促進(jìn)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的共同發(fā)展。近幾年，低碳經(jīng)濟(jì)在我國各個領(lǐng)域中不斷受到重視。發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)不但能夠?qū)ι姝h(huán)境起到保護(hù)的作用，而且還可以有效優(yōu)化與調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，如此一方面可以切實提升能源利用效率，一方面還可以推動新能源的開發(fā)。房地產(chǎn)是高排放量以及高能耗的行業(yè)，隨著人們生活質(zhì)量的上升。房地產(chǎn)業(yè)需要加快向低碳化方向發(fā)展。

一、低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

1.使得房地產(chǎn)業(yè)成本增加

當(dāng)前，因為受到我國技術(shù)發(fā)展水平影響，低碳技術(shù)水平難以得到有效提高。就目前我國打地產(chǎn)發(fā)展看來，如若大力運(yùn)用低碳技術(shù)，容易增加房地產(chǎn)成本，需要不斷加大相應(yīng)資金來開展技術(shù)研究。此外，隨著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，傳統(tǒng)能源得到取代，所以在研發(fā)與使用低碳技術(shù)時其成本較高。將該技術(shù)運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)中會大大增加建筑成本。尤其是目前主要的中小規(guī)模的房地產(chǎn)業(yè)，在實際發(fā)展是資金并不寬裕，從而致使其難以廣泛運(yùn)用低碳技術(shù)。

2.使得房價抬高

目前，在我國房地產(chǎn)行業(yè)中，要想實現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則必然要加強(qiáng)研發(fā)新能源與新技術(shù)的力度。如此一來，企業(yè)必然會大力宣傳建筑材料以及能源的先進(jìn)性與優(yōu)勢，從而將房價提升。而且將低碳技術(shù)運(yùn)用到房地產(chǎn)建設(shè)中，必定會提高整體建筑質(zhì)量，而其價格必定相應(yīng)上升。所以在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展下極易導(dǎo)致房價抬高。

3.會在短期內(nèi)抑制房地產(chǎn)發(fā)展

發(fā)展房地產(chǎn)必須要由充足的能源供應(yīng)作為基礎(chǔ)，因此其不但需要用到大量能源，并且能耗極高，尤其是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下， 如若離開了充足的能源作為支持，則必定會抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

二、低碳經(jīng)濟(jì)背景下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的創(chuàng)新發(fā)展策略

1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策

就目前來看，我國經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有一定復(fù)雜性，并且其經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定性較強(qiáng)。在此背景下，如若缺乏完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，則要想發(fā)現(xiàn)低碳房地產(chǎn)必定會面臨諸多問題，如，法律法規(guī)不夠健全則容易致使違法行為增加。在發(fā)展低碳房地產(chǎn)時，因為其犯罪成本較低，且所獲得利潤非?？捎^，所以具有較高犯罪率。不僅如此，還會出現(xiàn)虛假房地產(chǎn)價格等現(xiàn)象。因此，在目前低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)發(fā)應(yīng)當(dāng)要不斷完善各類法律法規(guī)和相關(guān)政策。

2.積極完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制

在以往發(fā)展房地產(chǎn)時便有諸多問題存在，加上當(dāng)前所提倡的低碳經(jīng)濟(jì)，更是在很大程度上影響到了房地產(chǎn)的發(fā)展，隨之所出現(xiàn)的問題也越來越多，其面臨的市場環(huán)境也日漸復(fù)雜。如若依舊采用以往的政策來管理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，則必定難以獲得成效。所以，在應(yīng)當(dāng)要全面分析房地產(chǎn)市場環(huán)境以及企業(yè)自身情況，制定出合理的規(guī)章制度，積極健全低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制，保證在低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)得以健康發(fā)展

3.科學(xué)策劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)

當(dāng)前，我國體制變革速度不斷加快，為了適應(yīng)變革的需求我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與發(fā)展方式亦有所改變。當(dāng)前要求房地產(chǎn)實現(xiàn)低耗能、低排放。所以，要全面分析我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為低碳背景下房地產(chǎn)如何繼續(xù)發(fā)展做出策劃，對于房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟(jì)而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響程度。

4.綠色環(huán)保材料與技術(shù)地采用

對房地產(chǎn)行業(yè)來說，要想在低碳背景下實現(xiàn)自身良好的經(jīng)濟(jì)管理成效，綠色環(huán)保材料與技術(shù)地采用是十分重要的一項措施。得益于我國科學(xué)技術(shù)不斷進(jìn)步，現(xiàn)階段在房地產(chǎn)行業(yè)中材料與技術(shù)在綠色環(huán)保、節(jié)能等方面都有了很大程度地提升，在這種情況下越來越多企業(yè)將其應(yīng)用到自己所開發(fā)的房地產(chǎn)項目中去，并且經(jīng)實踐證明也取得了不錯的成效。其次，以太陽能、風(fēng)能等可再生性能源技術(shù)地成熟，將它們應(yīng)用到房地產(chǎn)項目建設(shè)與后期使用中也是實現(xiàn)低碳環(huán)保的一個重要舉措。為此，廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要充分結(jié)合自身項目建設(shè)實際，以及相關(guān)指導(dǎo)要求在房地產(chǎn)施工中采用綠色環(huán)保材料與技術(shù)，進(jìn)而實現(xiàn)良好的低碳經(jīng)濟(jì)性。

5.進(jìn)一步完善房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)相關(guān)法律

雖然得益于我國近些年來經(jīng)濟(jì)社會高速增長，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出迅猛增長態(tài)勢，但從實際情況分析來看行業(yè)中仍存在著不少的問題，而在這之中房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)相關(guān)法律法規(guī)不完善便是代表之一。也正是由于這方面法律法規(guī)存在著漏洞導(dǎo)致了低碳房地產(chǎn)因缺乏強(qiáng)制性以及權(quán)威性而無法得到很好地發(fā)展。例如，目前低碳經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)關(guān)于碳排放量并未一些相關(guān)法律法規(guī)來予以規(guī)定；另外部分地區(qū)由于種種原因所致，針對一些房地產(chǎn)違法違規(guī)行為存在著處罰力度不強(qiáng)等情況。對此，為了促使低碳經(jīng)濟(jì)背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展，我們應(yīng)當(dāng)要進(jìn)一步完善這方面的法律法規(guī)。所以，政府相關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會以及一些地產(chǎn)巨頭等就房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)進(jìn)行商討，隨后將初步意見向社會公布并征集意見或建議，這樣一來有助于確保所制定法律法規(guī)科學(xué)合理、公平公正性。

三、結(jié)語

總而言之，在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)必然會朝著低排放、低能耗的節(jié)能環(huán)保方向發(fā)展，@需要政府、企業(yè)、消費(fèi)者多方堅持不懈共同努力，才能實現(xiàn)這個目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

篇4

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，但由于房地產(chǎn)業(yè)本身具有投資規(guī)模大、周期長、具有不可移動性等特點(diǎn)，不可避免的要承擔(dān)著風(fēng)險。加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的管理研究，提高房地產(chǎn)金融風(fēng)險意識，對于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融業(yè)具有重要的指導(dǎo)意義。

一、房地產(chǎn)金融風(fēng)險概述

房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金服務(wù)過程中，由于各種不確定因素的影響導(dǎo)致銀行的實際收益不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，它的飛速發(fā)展需要大量的資金作支持，銀行業(yè)又是提供信貸資金的重要行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展很大程度上增加了銀行業(yè)的信貸業(yè)務(wù)量，為我國金融業(yè)的蓬勃發(fā)展提供了內(nèi)在驅(qū)動力。房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的高投入、高風(fēng)險、周期長、不可移動等特點(diǎn)，在金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)后，房地產(chǎn)金融體系面臨的風(fēng)險更為復(fù)雜。主要包括政策風(fēng)險、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險、利率風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、流動性風(fēng)險等特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析

（一）房地產(chǎn)市場混亂，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險意識淡薄

由于長期以來我國土地資源都實行協(xié)議出讓的制度，這就很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)管理人員與地產(chǎn)商勾結(jié)行為的發(fā)生，滋生腐敗。我國信用體系尚不健全，貸款期限較長等都會引發(fā)信用違約風(fēng)險，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展及金融秩序的穩(wěn)定。由于房地產(chǎn)業(yè)缺乏行之有效的融資監(jiān)管手段和措施，加之商業(yè)銀行的內(nèi)部治理機(jī)制尚不健全，一些金融機(jī)構(gòu)缺乏風(fēng)險意識，容易被當(dāng)前的利益所迷惑，不能客觀評估、權(quán)衡風(fēng)險與利益的關(guān)系，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸規(guī)模的非理性擴(kuò)張。

（二）國家宏觀調(diào)控不到位，沒有健全的法律法規(guī)

政府缺乏連續(xù)性的調(diào)控來應(yīng)對房地產(chǎn)金融風(fēng)險，通常情況下，只是在發(fā)生金融風(fēng)險時才采取措施進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)金融風(fēng)險的實時監(jiān)控體系有待建立與完善。宏觀調(diào)控沒有做到位，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)受到房地產(chǎn)風(fēng)險的波及，對金融行業(yè)產(chǎn)生嚴(yán)重危害。與此同時，沒有專門的較為完善的房地產(chǎn)金融風(fēng)險法律法規(guī)，對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)督與管理。

（三）房地產(chǎn)市場缺乏合理的融資機(jī)構(gòu)，金融風(fēng)險過分集中在銀行

近年來，房地產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展迅速，房地市場炙手可熱，很多企業(yè)在其高利潤的利益驅(qū)使下加入房地產(chǎn)市場。但實際上真正符合上市融資標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)數(shù)量很少，多數(shù)企業(yè)存在資金不足的現(xiàn)象，至少半數(shù)以上的企業(yè)是通過銀行貸款進(jìn)行融資。銀行信貸成為房地產(chǎn)資金供給的主要渠道甚至是唯一渠道，房地產(chǎn)金融風(fēng)險過度集中在銀行，缺乏合理的融資機(jī)構(gòu)。顯然，房地產(chǎn)市場一旦發(fā)生金融風(fēng)險，就會使銀行出現(xiàn)逾期貸款或呆滯資金的危機(jī)。

三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范對策研究

（一）加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，建立健全的房地產(chǎn)金融法律體系

政府要加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，保證市場秩序的穩(wěn)定。確保房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)公平地參與到市場競爭中來。建立風(fēng)險預(yù)警體系，以對房地產(chǎn)金融進(jìn)行實時調(diào)控。完善信息披露制度，確保第一時間解決出現(xiàn)的問題，將其消滅在萌芽狀態(tài)中。防止經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生，確保房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。建立健全的房地產(chǎn)金融法律體系，結(jié)合國內(nèi)外房地產(chǎn)金融市場實際狀況，確定房地產(chǎn)金融的法律地位，制定相應(yīng)的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)業(yè)融資及個人信貸創(chuàng)造良好的法治環(huán)境，促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融市場的良性發(fā)展。

（二）商業(yè)銀行要加強(qiáng)自身管理，提高風(fēng)險意識

要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)對銀行內(nèi)部體制的科學(xué)管理，避免受利益驅(qū)使給不符合規(guī)定的地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款造成經(jīng)濟(jì)損失。要提高對房地產(chǎn)市場的預(yù)測分析能力，及時制定出適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方案，提高自身抗風(fēng)險能力。要提高風(fēng)險意識，信貸從業(yè)人員要以良好的職業(yè)操守投入到業(yè)務(wù)活動中，做好貸前的審核及貸后管理工作。要對借款人的背景資料、信用狀況以及還款能力進(jìn)行嚴(yán)格審查，綜合評估項目的抗風(fēng)險能力及實施的可行性。發(fā)放貸款后，要做好跟蹤調(diào)查工作，及時掌握項目實施的動態(tài)，避免由于挪用資金對項目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)造成的影響。

（三）構(gòu)建多元化融資體系，拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道

房地產(chǎn)具有高投入、高風(fēng)險、周期長等特點(diǎn)，其資金密度大，融資手段的選取與融資成本有著密切的關(guān)系。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款進(jìn)行融資，融資渠道較為單一。因此要構(gòu)建多元化的融資體系，打破當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)過分依賴銀行貸款的局面，要充分發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的優(yōu)勢，以分散降低風(fēng)險。要拓寬房地產(chǎn)業(yè)融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托等多種融資模式，如通過貸款證券化可以將原來由銀行單獨(dú)承擔(dān)的風(fēng)險分散給投資者，提高資金的流動性，從根本上防范銀行的風(fēng)險，使房地產(chǎn)業(yè)更好地促使國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

篇5

我國房地產(chǎn)價格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發(fā)展歷程中．房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計民生的大事。近幾年。針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況來看。收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象?？梢婋m然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點(diǎn)，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會計基礎(chǔ)工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實際工作中，董事會、監(jiān)事會的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。最后，企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題

近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯誤的認(rèn)識．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動．不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行。同時政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動的位置．忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

1相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運(yùn)行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系．但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理．很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立．但與此相配套的條例、實施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)．陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2機(jī)制不完善．管理流于形式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個年頭中。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭議。實施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易．導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議

1完善相關(guān)法律法規(guī)體系

篇6

我國房地產(chǎn)價格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產(chǎn)價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)業(yè)快速崛起并成為我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)的帶動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會和促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經(jīng)濟(jì)問題，同時承擔(dān)著難以推卸的社會責(zé)任。引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關(guān)系國計民生的大事。近幾年。針對房地產(chǎn)市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況來看。收效甚微，房地產(chǎn)市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象?？梢婋m然我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理仍存在許多問題和難點(diǎn)，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的現(xiàn)狀

國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理制度，在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循，但依然有相當(dāng)一部分企業(yè)對經(jīng)濟(jì)管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理相對薄弱，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的隨意性變大，同時缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會計基礎(chǔ)工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監(jiān)督流于形式，單位負(fù)責(zé)人違法干預(yù)會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明顯，在實際工作中，董事會、監(jiān)事會的監(jiān)控作用嚴(yán)重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機(jī)取巧，執(zhí)法不嚴(yán)，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經(jīng)濟(jì)犯罪。企業(yè)經(jīng)營層以及普通員工的素質(zhì)不高，人力資源政策不健全。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題

近幾年來。我國房地產(chǎn)市場管理目標(biāo)都在于盡快實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當(dāng)前所處的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段的認(rèn)識不到位。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場一些問題的認(rèn)識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯誤的認(rèn)識．導(dǎo)致政策目標(biāo)的短期性嚴(yán)重，缺乏前瞻性。同時，政策目標(biāo)的模糊不清．短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學(xué)性合理性的欠缺。造成房地產(chǎn)整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動，不僅擾亂房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行。同時政策存在的漏洞也給投機(jī)者帶來可趁之機(jī)，干擾市場秩序。如經(jīng)濟(jì)適用房政策、房地產(chǎn)稅收政策、住房產(chǎn)業(yè)政策等都是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理思路不清、目標(biāo)模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理處于被動的位置，忙于具體的事務(wù)管理和救火中，缺乏長期規(guī)劃，事后調(diào)控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。

1．相關(guān)法律法規(guī)體系的不健全

從世界各國房地產(chǎn)市場的發(fā)展的經(jīng)驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產(chǎn)市場良性運(yùn)行的先決條件。在我國。由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的健全程度有待加強(qiáng)。房地產(chǎn)市場管理應(yīng)是一個從最初的開發(fā)、建設(shè)、交易到后期管理的完整體系，但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產(chǎn)市場管理法。我國房地產(chǎn)市場法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程明顯落后于當(dāng)前我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導(dǎo)致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權(quán)威對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理．很大一部分文件都是以國務(wù)院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點(diǎn)。即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)已初步建立，但與此相配套的條例、實施細(xì)則不完備，造成房地產(chǎn)市場．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應(yīng)有效力大打折扣。

2．機(jī)制不完善，管理流于形式

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理已跨過了多個年頭。房地產(chǎn)成為我國政府經(jīng)濟(jì)管理中的重點(diǎn)和焦點(diǎn)。特別是近幾年，政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強(qiáng)，存在爭議。實施細(xì)則在制定頒布遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上實施原則的制定頒布。我國相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監(jiān)督、管理、調(diào)控職責(zé)、范圍未劃分清晰和明確定位．導(dǎo)致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產(chǎn)市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，極易導(dǎo)致內(nèi)部交易、權(quán)錢交易．導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場中官商結(jié)合的鏈條若無真正打破，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產(chǎn)市場中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運(yùn)行中各自為政．協(xié)調(diào)不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議

1．完善相關(guān)法律法規(guī)體系

法律法規(guī)體系的完善一般都需經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和經(jīng)驗的積累。當(dāng)前。實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規(guī)．建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的規(guī)范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理行為的合理化和合法化。首先，應(yīng)以法律來有效制約政府的經(jīng)濟(jì)管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產(chǎn)綜合、全方位的、多層次的宏觀調(diào)控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，盡快出臺各相關(guān)的實施細(xì)則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理、交易管理、中介服務(wù)管理及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴(yán)肅性．使我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

篇7

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到民生的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，直接或間接影響40多個行業(yè)，增加就業(yè)崗位，拉動地方經(jīng)濟(jì)增長。為此，房地產(chǎn)行業(yè)得到社會各界高度關(guān)注，開展好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作成為重中之重。結(jié)合當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，分析出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問題。

1.政府和企業(yè)沒有明確的管理目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)系民生和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的重要行業(yè)，政府為了穩(wěn)定房價，調(diào)節(jié)市場供求平衡，滿足人們的基本需求，做出相應(yīng)的調(diào)整。但針對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理并沒有明確的目標(biāo)，就政策的出臺時期來看，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性地位時，房地產(chǎn)市場就會火暴，房價上漲過快；強(qiáng)調(diào)民生問題時，房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一段時間觀望，房價也就相對穩(wěn)定或者下跌。政府和企業(yè)并沒有樹立正確科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，這將對房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展帶來影響。

2.政府管理政策不連續(xù)，缺乏穩(wěn)定性

為抑制房價過快上漲，政府針對房地產(chǎn)業(yè)出臺了相關(guān)政策來進(jìn)行調(diào)控。這些政策主要結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)增長和銀行信貸等因素。房價上漲過快時，政府出臺限購政策或提高貸款利率來抑制房價上漲；如市場進(jìn)入平淡時期，政府又會降低銀行信貸利率，取消限購政策，降低交易稅費(fèi)等政策，以求刺激消費(fèi)。從行業(yè)整體發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場價格是穩(wěn)中有增的態(tài)勢，但沒有完全依靠市場規(guī)律去進(jìn)行管理，政府的政策缺乏連續(xù)性以及科學(xué)性，市場受政策的影響非常密切，這點(diǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)也造成一定影響。

3.沒有從根源進(jìn)行宏觀調(diào)控

政府出臺的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策沒有從根源上解決我國房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性問題，導(dǎo)致個別一二線城市房價整體上漲過快，沒有有效地改變民生重點(diǎn)問題，宏觀調(diào)控手段單一且粗暴，限購、限貸、限售、限離這四限措施已經(jīng)很明顯的體現(xiàn)了這一問題。同時房地產(chǎn)企業(yè)的過度開發(fā)也造成了市場泡沫的增加，對銀行的信貸資金鏈條造成一定風(fēng)險，整個市場呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，大量的三四線城市土地資源被浪費(fèi)，開發(fā)的房子不能順利出售，造成了大量的庫存，而人口流入的一二線城市，土地資源有限，供給量萎縮，供求矛盾并不能得到解決。政策出臺不連續(xù)也是宏觀調(diào)控過程中的突出問題，如政府前期出臺的降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)政策鼓勵人民消費(fèi)購房與后期出臺的限購政策完全是截然相反的矛盾政策，這就會打消一部分??需購房者的購房熱情，同時也有可能引發(fā)金融風(fēng)險，政府出臺的調(diào)控政策，表明上是調(diào)節(jié)和平衡了市場供需和價格，但其中的根源性問題并沒有真正解決。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理只注重形式，管理體制沒有得到有效提升

目前，中國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢是好的，雖然取得了一定的成就，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問題，供求矛盾不能解決，結(jié)構(gòu)性失衡不能化解，房價已成為社會關(guān)注的焦點(diǎn)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理效率，政府頒布了一系列調(diào)控政策，但是這些政策缺乏深入的市場調(diào)研和考察，以及科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，政策的不連續(xù)、矛盾和貫徹落實不到位，這些因素均導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。另外有些政策的出臺與維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展相背，引起社會各界很大的爭論。我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理秉持的自上而下管理原則，缺乏有效的溝通，使得中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上出現(xiàn)各自施政現(xiàn)象，沒有明確各自的職責(zé)，導(dǎo)致政策的出臺盲目且倉促，朝夕改制也屢屢發(fā)生，這些將嚴(yán)重影響政府的信譽(yù)，是需要各級政府必須正視的一大問題。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在受到全球性金融風(fēng)險的沖擊后，我國政府制定出臺一系列推動房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級改革措施，降低對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，這點(diǎn)是值得認(rèn)同的。也正因為如此，我們的政府更應(yīng)該加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場科學(xué)有效地調(diào)控，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高市場的剛需住房與保障住房開發(fā)建設(shè)，保障民生，抑制房地產(chǎn)投資泡沫，降低金融風(fēng)險。

（三）缺乏完善的法律法規(guī)和管理制度

我國房地產(chǎn)市場和企業(yè)在發(fā)展過程中，由于政府沒有制定完善的法律法規(guī)，企業(yè)沒有構(gòu)建完善的管理制度體系對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理乃至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成一定影響。從長遠(yuǎn)來看，要想保障我國房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，提高抵御金融風(fēng)險的沖擊，需要制定并完善相關(guān)的法律體系。改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，但是相關(guān)的法律法規(guī)還存在著不完善的問題。加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)從整體出發(fā)，著眼與項目前期的開發(fā)、建設(shè)和交易，對開發(fā)過程的經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。[2]

二、金融風(fēng)險對房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響

在全球經(jīng)濟(jì)一體化影響下，我國加入世貿(mào)組織，增強(qiáng)了與世界各國的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)全球化是把雙刃劍，2008年爆發(fā)的全球性金融危機(jī)也不可避免的波擊到我國，房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性也受到明顯影響。房產(chǎn)滯銷、居民消費(fèi)能力和意愿降低，使我國房地產(chǎn)業(yè)受到金融危機(jī)和長期宏觀政策調(diào)控積累效應(yīng)的雙重危害。

政府開展的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策間接將危機(jī)傳遞到房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，美國次貸危機(jī)的爆發(fā)，大批投資銀行被托管或倒閉，外國金融機(jī)構(gòu)的撤資，使得我國的房地產(chǎn)市場銷量顯著降低，房價波動異常嚴(yán)重，由于受到房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性影響，上下游產(chǎn)業(yè)也大幅減產(chǎn)，職工收入降低、失業(yè)率明顯提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐緩慢、產(chǎn)業(yè)鏈萎縮。加之房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤回報，財富聚集效應(yīng)明顯，前期大量資本的注入，在經(jīng)受到強(qiáng)烈的風(fēng)險沖擊后，引發(fā)大面積金融風(fēng)險的幾率大大增加，同時也造成了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步聚集，一旦控制失衡，后果將難以想象。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對金融風(fēng)險的對策

（一）突出政府的核心地位，科學(xué)研究調(diào)控政策

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展正處于發(fā)展初級、中級階段，政府應(yīng)發(fā)揮市場主導(dǎo)作用，加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，制定和出臺相關(guān)的法律法規(guī)，穩(wěn)定市場提高信心。針對具體的調(diào)控措施要避免出現(xiàn)互相矛盾，缺乏科學(xué)分析和盲目出臺某些政策，研究符合我國國情和人民實際生活想適宜的長效機(jī)制才是科學(xué)合理的發(fā)展方向。例如我國現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境，市場調(diào)節(jié)在經(jīng)濟(jì)中起最基本的調(diào)節(jié)機(jī)制已經(jīng)基本失效，取而代之的是強(qiáng)硬的行政手段，而這些手段是否合乎經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是否經(jīng)過科學(xué)的論斷，是否與國家的基本法律相抵觸一概不加以考慮，倉促且粗暴，這是我國政府出臺政策的一種倒退。出現(xiàn)問題后沒有科學(xué)的分析論斷，盲目的加以限制，是一種懶政的表現(xiàn)，同時也是對物權(quán)法給予產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)利的粗暴踐踏。政府在出臺相關(guān)的政策時務(wù)必要進(jìn)行全面的分析和科學(xué)的研究論證，杜絕頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的荒謬管理，否則政府的信譽(yù)將會受到質(zhì)疑，人民的生活以及民生問題將會更加嚴(yán)重，違背客觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的手段將導(dǎo)致調(diào)控結(jié)果與預(yù)期背道而馳，因此只有認(rèn)清我國的實際情況，結(jié)合具體情況加以科學(xué)研究方可達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)我國的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

（二）完善房地行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

我國房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段，市場監(jiān)管缺乏完善的法律法規(guī)。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)總結(jié)經(jīng)驗，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的實際情況，科學(xué)合理的指定相關(guān)法律法規(guī)。政府應(yīng)規(guī)范指導(dǎo)，減少對房地產(chǎn)市場的非正常干擾，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度，保證制度得到有效的貫徹落實，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理全面化和系統(tǒng)化。

（三）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

要解決中國的房地產(chǎn)發(fā)展的根本問題，不僅要依靠政府的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)建立健全房地?a經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)，從根本上解決問題。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場和企業(yè)發(fā)展實際情況，制定科學(xué)、有效的經(jīng)濟(jì)管理體制。明確責(zé)任主體，確保制度的有效監(jiān)督和實施。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范經(jīng)營

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善經(jīng)濟(jì)管理體制，提升抵御金融風(fēng)險的能力，合理的評估自身優(yōu)勢、劣勢以及各項財務(wù)指標(biāo)，積極與政府進(jìn)行溝通，合理布局旗下業(yè)務(wù)，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。

（五）加強(qiáng)對資金成本的管控

加強(qiáng)資金成本控制是改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效途徑，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本對提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起著重要作用。房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃后，要對項目進(jìn)行全面預(yù)算，合理控制項目成本，保證資金安全。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)以主人翁意識，降本增效，節(jié)支開流，實施主體責(zé)任承包制，制定成本管控制度。

（六）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃

篇8

房地產(chǎn)的開發(fā)項目具有規(guī)模大、周期長及價值高等特點(diǎn)，因此，對房地產(chǎn)項目的開發(fā)需注入大量的資金，故融資成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道盡管呈現(xiàn)出多元化特點(diǎn)，但是房地產(chǎn)開發(fā)融資方式以間接融資為主，其他的融資方式所占比例極低。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的融資模式單一化和融資結(jié)構(gòu)不合理等問題，會大大增加房地產(chǎn)業(yè)融資的風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及問題

1.房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)是一種固定資產(chǎn)，其所選擇的金融市場及融資方式必然會成為房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、交易的關(guān)鍵。我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段處于發(fā)展時期，加上政府對其資金運(yùn)作上的嚴(yán)格管控，致使房地產(chǎn)的開發(fā)融資更加困難。研究發(fā)現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)業(yè)融資正在消耗往年的資金儲備，表明我國的房地產(chǎn)業(yè)融資具備一定的困難。另外，在我國的房地產(chǎn)業(yè)資金來源比重中，其他的資金來源所占比例呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，而傳統(tǒng)的資金來源的比例卻逐年下降，表明我國的房地產(chǎn)業(yè)的融資重心有所轉(zhuǎn)移，因此，需積極尋求其他的融資渠道[1]。

2.房地產(chǎn)業(yè)融資的問題

（1）融資模式單一

現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)業(yè)的融資模式主要采取傳統(tǒng)的貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房公積金貸款和個人住房貸款等，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中，有三成來自銀行直接貸款，加上個人按揭貸款，銀行貸款幾乎占了七成。盡管銀行貸款具備成熟度高、風(fēng)險小、操作簡單方便和成本較低等優(yōu)勢，但是其存在債務(wù)的剛性強(qiáng)和還款嚴(yán)厲度大，加上還會受到國家政策的影響，如果房地產(chǎn)開發(fā)商過度依賴銀行貸款，必定會增加融資風(fēng)險。

（2）融資結(jié)構(gòu)不合理

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的直接融資比重低，而間接融資的比重太大的現(xiàn)象。房地產(chǎn)金融的工具創(chuàng)新力不強(qiáng)，盡管房地產(chǎn)的信托得到迅速發(fā)展，但是現(xiàn)階段的信托產(chǎn)品無法滿足房地產(chǎn)業(yè)所需的融資要求，房地產(chǎn)業(yè)還會受到國家和地方政策的限制，其上市困難重重。中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)金融市場還在發(fā)展時期，因受到融資體系的結(jié)構(gòu)不合理的影響，市場主體呈現(xiàn)出不健全和行為不規(guī)范等現(xiàn)象，從而制約房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

（3）融資法律和法規(guī)不完善

房地產(chǎn)業(yè)融資的相關(guān)法律法規(guī)還有待完善，與房地產(chǎn)金融相關(guān)的政策法規(guī)還不健全，并缺乏一致性和協(xié)調(diào)性，故而操作比較困難，對房地產(chǎn)的融資渠道發(fā)展產(chǎn)生不良影響[2]。

三、完善房地產(chǎn)業(yè)融資的對策

1.采取多元化的融資模式

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金高度集中的行業(yè)，開發(fā)一個地產(chǎn)項目就需投入大量資金，假設(shè)不借助多種融資手段，那么企業(yè)就會面臨止步不前，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂等更為嚴(yán)重的問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)對融資渠道的創(chuàng)新，采取多元化的融資模式，形成以銀行信貸和房地產(chǎn)信托等融資為主，其他融資模式為輔的融資體系。達(dá)到降低房地產(chǎn)業(yè)融資中的風(fēng)險的目的。具體的融資方式有：

（1）內(nèi)源融資

就是房地產(chǎn)業(yè)依靠自身資金進(jìn)行融資的方式，它不僅包括自有資金，而且還包括應(yīng)收的賬款和票據(jù)等，房地產(chǎn)企業(yè)可將這些企業(yè)資金經(jīng)過金融機(jī)構(gòu)直接變現(xiàn)，將其投入新的房地產(chǎn)開發(fā)中。內(nèi)源融資方式具備風(fēng)險小、成本少的優(yōu)勢。而對于一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金較少的情況，可依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目時間及工期的不同，采取多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的方式。聯(lián)合開發(fā)也可以是房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營商通過合作方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的一種融資方式。房地產(chǎn)的開發(fā)商與經(jīng)營商采取聯(lián)盟合作和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的方式，加大期房營銷及宣傳力度以增加銷售，從而雙方能獲取穩(wěn)定現(xiàn)金，將經(jīng)營風(fēng)險降到最低[3]。

（2）直接融資

直接融資包括股票融資及債券融資兩種方式，其中債券融資的比例較小，主要以股票融資為主。股票融資就是企業(yè)經(jīng)上市發(fā)行股票后獲取融資，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)上市后，能迅速籌得資金，并將籌集的資金用于注冊資本，達(dá)到永久使用的目的。股票融資無固定還款期限和利息負(fù)擔(dān)，均以企業(yè)經(jīng)營狀況為擔(dān)保，但是股票融資存在一定的難度，即上市要求較高，并且連續(xù)2年虧損就會被迫退市。

（3）間接融資

間接融資就是向金融機(jī)構(gòu)（主要為銀行）取得貸款，現(xiàn)階段我國的房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)資金大部分源于銀行貸款，此種融資方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)融資的主要方式。

（4）新融資方式

①夾層融資：其處于債權(quán)和股權(quán)之間的一種信托產(chǎn)品，夾層投資屬于長期融資，可根據(jù)特殊的需求對其進(jìn)行調(diào)整，夾層融資中的付款事宜也需根據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流的狀況來確定。夾層投資主要適用于融資企業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)金缺乏時，經(jīng)擴(kuò)張、收購等方式后，其銀行的信用額度還是無法支持企業(yè)發(fā)展的情況；②房地產(chǎn)信托融資（REITs），REITs主要是通過發(fā)行收益憑證，匯集多數(shù)投資者手里的資金，并交付給專門的投資機(jī)構(gòu)用于房地產(chǎn)的投資經(jīng)營和管理，同時將投資的綜合收益按照一定的比例向投資者分配的一種信托基金，REITs在國際意義中，與基金等同，REITs就是資產(chǎn)證券化的表現(xiàn)[4]。

2.合理組建融資結(jié)構(gòu)

在發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)融資和金融機(jī)構(gòu)中，已經(jīng)發(fā)展出一套比較成熟的融資和投資管理方法，我國的房地產(chǎn)業(yè)可引進(jìn)這套管理辦法，以緩解目前房地產(chǎn)業(yè)的資金壓力，也能為我國的金融機(jī)構(gòu)提供好的借鑒，以推動我國房地產(chǎn)的金融創(chuàng)新，達(dá)到投融資的快速發(fā)展。如果社會福利基金融資，是房地產(chǎn)金融將公積金與住房抵押兩者結(jié)合的一種融資方式，其主要源于新加坡，這一公積金制度有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后和資金不足的發(fā)展中國家的融資。

3.完善融資法律和法規(guī)

篇9

一、引言

自從我國放開房地產(chǎn)市場以來，短短幾十年里，房地產(chǎn)已發(fā)展成為我國經(jīng)濟(jì)體系的支柱產(chǎn)業(yè)，對提高人們居住條件、地方收入以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。然而，房地產(chǎn)市場在發(fā)展的同時也存在一些突出問題，房地產(chǎn)不斷占據(jù)著社會關(guān)注的熱門話題。房地產(chǎn)發(fā)展過快，使得整體抗風(fēng)險的能力較差，運(yùn)行存在較大風(fēng)險，另外，價格一直居高不下，交易及二手市場一直不夠明朗。正是由于房地產(chǎn)關(guān)乎民生，責(zé)任重大，國家針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的各種問題，采取各種措施不斷加大管控力度，但效果不夠明顯，一些本質(zhì)的問題仍然存在，房價仍處于增長的態(tài)勢。可見，我國房地產(chǎn)有一定的發(fā)展空間，但還存在許多的問題和不足，持續(xù)健康發(fā)展的房地產(chǎn)之路仍然任重道遠(yuǎn)。

二、房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理存在的幾點(diǎn)問題

（一）管理形式化，機(jī)制欠完善

近些年，政府推行了很多管控政策，但是大多執(zhí)行不到位，出現(xiàn)流于形式的現(xiàn)象。一些政策存在爭議，操作性不強(qiáng)，不能及時頒布實施細(xì)則。另外，從國家自上而下的管控方式來看，國家和地方一直職權(quán)模糊，定位不明確，兩級監(jiān)督未能起到應(yīng)有的管控效果，經(jīng)濟(jì)管控形式化，機(jī)制不完善?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)仍處于發(fā)展的高峰期，不僅是地方經(jīng)濟(jì)的支柱，也是地方財政的重要力量。政府不斷抬高地價，拉高房價，開發(fā)商往往又與政府合作，內(nèi)部交易為常事，房地產(chǎn)管控難度加大，國家宏觀政策往往成為形式，無法發(fā)揮真正的作用。另外，房地產(chǎn)市場涉及土地、金融、開發(fā)商以及政府等多個部門，協(xié)調(diào)不到位，往往容易出現(xiàn)溝通不到位、脫節(jié)的情況，管控流于形式。在一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)推動了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是當(dāng)國際金融危機(jī)的時候，房地產(chǎn)行業(yè)通過國家出臺的一系列激勵措施，對國民經(jīng)濟(jì)起到了的增長起到了關(guān)鍵性的作用。也正是因為這樣，好多地方政府都將房地產(chǎn)作為支柱，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長有明顯的作用。但是，房地產(chǎn)應(yīng)該以人民居住為首要，這才是人民所需，是正道。為了解決房價一直居高不下的問題，首先必須從當(dāng)?shù)卣テ?，本著公平的宗旨改變房地產(chǎn)體制，對于計劃外的房產(chǎn)征收一定的稅收，在體現(xiàn)公平公正的基礎(chǔ)上，滿足政府比較穩(wěn)定的財政收入。但是，體制的改革還需一段時間，需要其他輔助手段，才能予以實現(xiàn)。

（二）法規(guī)制度體系不健全

從其他國家房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗上看，完備的法律法規(guī)是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的保障和基礎(chǔ)。我國當(dāng)前的房地產(chǎn)處在迅猛發(fā)展的階段，與其相關(guān)的法律法規(guī)有待進(jìn)一步加強(qiáng)和完善。房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)涵蓋從開發(fā)、建設(shè)、交易一直到后期管理的全過程，但是目前還未出臺一部適合房地產(chǎn)的管理法。當(dāng)下，我國房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)進(jìn)程顯然不能夠滿足房地產(chǎn)快速發(fā)展的情況，從而使得法律真空愈加增多。此外，我國主要還是靠行政力量來管理房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)，很多文件是以國務(wù)院名義簽發(fā)的，或是以國家部委的名義，比如國十條等，但不能體現(xiàn)法規(guī)的嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性等特點(diǎn)。雖然已初步建立起了某些相關(guān)的法律法規(guī)，但與之相配套的實施細(xì)則尚不夠完善，造成房地產(chǎn)以及土地市場有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)。也有部分現(xiàn)有的法律法規(guī)不能落實，使其應(yīng)有的效力打了折扣。

（三）管理目標(biāo)不清晰，政策不夠穩(wěn)定

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的管理目標(biāo)一直都是限制房價過快過漲，讓老百姓有房子住，實現(xiàn)市場供需平衡。但我國房地產(chǎn)市場在認(rèn)識和長期規(guī)劃方面很模糊，有的方面還存在一定的錯誤觀點(diǎn)，政策目標(biāo)沒有遠(yuǎn)期規(guī)劃，加上政策目標(biāo)模糊，短期與中長期規(guī)劃不一致，政策缺乏穩(wěn)定性，給整個房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)行帶來困擾。政策的漏洞還讓一些投資者有機(jī)可乘，干擾正常秩序，如經(jīng)濟(jì)適用房等。在調(diào)控過程中也出臺過很多政策，但是房價反而漲得更快。房地產(chǎn)政策調(diào)控的方式不靈活、不持續(xù)，不能從源頭上解決房價上漲過快的問題。政策雖然在變化但總是不能根本改變，治標(biāo)不治本，某種程度上來說是對行政資源的浪費(fèi)，對穩(wěn)定民生產(chǎn)生不利影響。剛降稅費(fèi)要鼓勵人們買房，還不到一年時間又提出二套房限制政策，使得本來的剛性需求受到限制。由于政策搖擺不定，購房者和開發(fā)商已漸漸對調(diào)控政策變得麻木。左右搖擺的調(diào)控政策已經(jīng)淪為保增長的工具，原本抑制房價過快上漲的政策儼然已成了房價暴漲的劑，過度依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)體系已成為莫大的諷刺，這種口號式的經(jīng)濟(jì)管理政策如此下去肯定不能再有效吸引消費(fèi)者的目光。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的相關(guān)對策

（一）制定長期目標(biāo)，指導(dǎo)短期實踐

當(dāng)前正是改革的攻堅時刻，國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正面臨著結(jié)構(gòu)性的調(diào)整。房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展對于改善群眾的居住和生活條件以及促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長和轉(zhuǎn)型將持續(xù)發(fā)揮重要作用。在立足基本國情的基礎(chǔ)上，理順房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的思路，在保證眼前效益的同時也應(yīng)該確定長期的目標(biāo)，以滿足日益增長的剛性和改善性需求以及新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會的可持續(xù)健康發(fā)展。在對當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，制定并出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長期目標(biāo)，方是保證房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必由之路。與此同時，把經(jīng)濟(jì)管理的長期目標(biāo)析出中短期目標(biāo)來指導(dǎo)當(dāng)前工作，才能理順當(dāng)前復(fù)雜的市場關(guān)系并且提出針對性措施。例如，鑒于我國人多地少的現(xiàn)實條件，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場應(yīng)著重對市場進(jìn)行明確的界定和功能區(qū)分。對房地產(chǎn)的消費(fèi)需求要科學(xué)地進(jìn)行引導(dǎo)，政府要建立完善的住房保障體系，而對房地產(chǎn)投機(jī)的行為應(yīng)從金融等方面進(jìn)行限制。

（二）完善法律法規(guī)

目前要實現(xiàn)國家房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就要逐漸完善與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)，建立適合中國國情的完善的房地產(chǎn)法律體系，達(dá)到市場的規(guī)范化和房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理的合法化。要通過法律有效約束政府出臺相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理政策，避免過多、過頻繁或搖擺的行政干預(yù)對房地產(chǎn)造成的負(fù)面影響和干擾。同時，要用法律確保建立并實施房地產(chǎn)業(yè)全方位、多層次的宏觀調(diào)控措施。此外還要盡快出臺實施細(xì)則，保證現(xiàn)有法律的實施，并促成出臺《房地產(chǎn)法》，規(guī)范開發(fā)、交易、中介以及后期服務(wù)等房地產(chǎn)涉及的各個環(huán)節(jié)，提升房地產(chǎn)政策的穩(wěn)定性以及嚴(yán)肅性，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理有法可依、違法必究。

（三）健全管理機(jī)制，保障管理落實

目前房地產(chǎn)市場存在許多深層次問題，改革其經(jīng)濟(jì)管理體制是解決這些問題的必要途徑。要清醒地認(rèn)識政府對市場起到的作用，同時充分發(fā)揮市場的調(diào)節(jié)功能，及時根據(jù)市場變化情況進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，建立起對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有效的運(yùn)行管理機(jī)制。還要理順中央與地方的關(guān)系，明確雙方責(zé)任和職責(zé)，地方政府要在房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)管理上與中央步調(diào)保持一致，結(jié)合本地實際，因地制宜采取差異化的調(diào)控政策。此外還應(yīng)探索財稅體制改革，減小地方財政對土地的依賴程度，提高地方落實國家政策的積極性。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)迅猛發(fā)展的同時，政府必須認(rèn)真分析房地產(chǎn)行業(yè)目前所存在的問題與不足，并加以重視。在這個關(guān)鍵時期，我國政府必須正確對待，根據(jù)我國實際情況，不斷學(xué)習(xí)其他國家先進(jìn)的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理辦法，不斷改革創(chuàng)新我國的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理，才能保證我國的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平不斷提高，更好地指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展。

（作者單位為北京大柵欄永興置業(yè)有限公司）

篇10

引言

我國自改革開放以來，市場經(jīng)濟(jì)得到了前所未有的空前發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也得到了質(zhì)的飛躍，并且在當(dāng)今社會的持續(xù)發(fā)展中還存在著大幅的發(fā)展提升空間[1]。房地產(chǎn)投資行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟(jì)的首要組成部分及人民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐來源，在當(dāng)今社會城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的時代中，雖然存在著某些制約因素和問題，但仍有良好的發(fā)展前景。

一、我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）城鎮(zhèn)化的定義

城鎮(zhèn)化是一個由人口等要素持續(xù)從農(nóng)村第一產(chǎn)業(yè)逐步向城鎮(zhèn)第二、第三產(chǎn)業(yè)演變的持續(xù)性的、不均衡的、動態(tài)的過程。

（二）發(fā)展現(xiàn)狀

我國自從實行經(jīng)濟(jì)改革開放以來，城鎮(zhèn)化的速度發(fā)展相當(dāng)可觀。以1990年和2010年我國城鎮(zhèn)化水平的對比為例，前者僅比例僅為26.41%，而后者卻達(dá)到了49.95%，可見近年來我國城鎮(zhèn)化發(fā)展之快。高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化使人口、產(chǎn)業(yè)、需求等結(jié)構(gòu)發(fā)生不小的變化，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的變化，其中最深刻的影響是房地產(chǎn)的供求結(jié)構(gòu)[2]。

二、我國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系

從理論上來說，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)發(fā)展之間的關(guān)系可概括如下：一是城鎮(zhèn)化水平的持續(xù)發(fā)展可帶動房地產(chǎn)投資的發(fā)展；二是房地產(chǎn)業(yè)的不斷提高可促進(jìn)城鎮(zhèn)化水平的提高；三是兩者之間相互促進(jìn)、互為因果。

三、房地產(chǎn)投資運(yùn)行分析

本文選取山東省煙臺市的實際案例作為研究對象，進(jìn)一步分析探討城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)投資的影響，并提出相應(yīng)的解決對策。

（一）行業(yè)概況、市場現(xiàn)狀、投資前景和發(fā)展趨勢

山東省煙臺市始終堅持以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，大量發(fā)展工業(yè)水平，是山東省重要的工業(yè)基地之一。煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度極快。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2011年全年煙臺市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額為2.7千億元，其中住宅投資額為4.7百億元，占總投資額的17.4%，與2010年同期比增長了15.3%。房屋施工總面積達(dá)到了7.5千萬m2，與2010年同期相比增長了7.1%。住宅面積高達(dá)3.6千萬m2，增長了5.7%[3]。隨著當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展與進(jìn)步，人民生活收入水平不斷地增加，山東省煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)與投資行業(yè)的勢頭旺盛，發(fā)展前景較好，并逐漸成為煙臺市民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。在這樣的環(huán)境下，煙臺市的房地產(chǎn)業(yè)仍保持著一個高速的增長趨勢。

（二）主要問題及制約因素分析

目前煙臺市房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中仍存在的大量問題，現(xiàn)陳述如下：

1.資源短缺，環(huán)保壓力過高。我國是一個幅員遼闊、礦產(chǎn)資源豐富但人均資源占有量低的國家。此外，我國的能源消耗總量占全球所有國家中的第二位，其中我國建筑能源消耗占總能耗的四分之一，然而我國人均資源消耗卻不及世界人均用能的二分之一。以上幾點(diǎn)都能說明一個問題，我國建筑投資產(chǎn)業(yè)能源短缺，節(jié)約能源實行環(huán)保迫在眉睫。

2.商品房空置面積較大，價格偏高。由于房地產(chǎn)業(yè)投資成本小而開發(fā)利潤高，加上城鎮(zhèn)化的發(fā)展，人們生活水平的提高，因此人們對商品房需求量增加，造成房地產(chǎn)價格猛烈增長，因而吸引了大量的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中去。大量房地產(chǎn)項目開工建設(shè)，導(dǎo)致商品房供過于求，大量膨脹而造成空置，又由于商品房價格持續(xù)增高不下，大部分市民沒有能力購買，對國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)營造成威脅。

3.相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)及住房制度不完善。房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的建立相對滯后，市場交易沒有相對健全的條文，法律法規(guī)實施情況較差，違法交易現(xiàn)象普遍存在，房地產(chǎn)糾紛不斷，中介市場管理混亂，物管仍存在胡亂收費(fèi)現(xiàn)象。

4.房地產(chǎn)、土地交易市場發(fā)展不健全。煙臺市房地產(chǎn)市場實行政府壟斷土地一級市場，開放搞活土地二級市場，實施原存量劃撥土地有償使用制度，積極實行招標(biāo)和拍賣供地。目前，雖然該市土地交易市場活躍，但還無法做到交易市場的規(guī)范化、市場化，因此，在進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)交易市場的同時，還需正視其中存在的不規(guī)范、不健全的問題，并加以改善。

（三）對策及建議

1.明確房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，合理分配利用資源；

2.控制商品房的建設(shè)并適當(dāng)調(diào)整價格，減少空置率；

3.健全房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)，如加強(qiáng)對中介市場的管理、規(guī)范二手房交易市場、增設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)與投資相關(guān)的法律條文等，并加強(qiáng)其實施力度；

4.進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)、土地交易市場，并繼續(xù)整改發(fā)展，維持房地產(chǎn)投資行業(yè)的健康良性競爭與發(fā)展。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)作為一項非常有發(fā)展前景的投資項目和獨(dú)立經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)部門，其具有的重要性、特殊性、獨(dú)立性等特征不可忽略，因此，在我國目前城鎮(zhèn)化水平不斷提高的前提下，及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資所存在的弊病并加以改善，對提高我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長、人民生活水平的質(zhì)量、推動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)