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引言

改革開放政策實施以來，我國的經濟取得了較快的發展與進步，經濟的快速發展推動了其他領域的發展，其中房地產業就是一個方面。然而，我國目前還處于社會主義初級階段，各項事務的實施仍然在試驗階段，這就決定了我國的整體經濟水平的相對落后，而且市場發育比較遲而且還不夠健全，因此近年來我國房地產市場一直處于“供給過量”與“有效需求不足”之間的矛盾，這個矛盾處于逐漸激化的階段。這就說明了我國的房地產市場在實際發展過程之中還存在著一系列問題，這些問題亟待解決。因此，房地產市場的發展一定要與城市經濟的發展相協調，這樣才能夠使得二者共同進步，互惠互利，共同為增加國民經濟貢獻出自己的一份力。

1 房地產投資與城市經濟協調發展的互動機理

1.1 房地產投資的概念

房地產投資屬于投資的一個方面，它指的就是不同的投資主體，如企業或個人、政府等為了達到某種指標，對房地產的開發與管理等方面進行直接地或者間接地投資。由上述的定義可以得知，房地產投資所涉及的領域十分廣泛，主要包括如下幾個方面：房地產開發、土地開發、房舍建筑、置業等方面的內容。對房地產業進行投資的最終結果就是新的房地產生成以及對原來存在的房地產進行改造與變革等。換而言之，就是上述投資者以房地產投資為主要跳板，來獲取更高的經濟利潤，達到經濟上的增值。由以上所述可知，房地產投資主要具有如下幾個方面的特性：房地產投資對象位置是固定的；房地產投資時間較長；房地產投入資金量大；房地產投資可以增值。

1.2 房地產投資對城市經濟的重要作用

房地產投資是投資者將手頭上的資金融入房地產開發與管理之中，能夠提高人們的生活水準，是一條必經的途徑與方式。除此之外，它也能夠不斷提升城市的核心競爭力。具體而言，房地產投資對城市經濟的重要能動作用主要體現在如下幾個方面。

1.2.1 房地產投資對城市的供給作用

加大對房地產的投資力度，一方面能夠使得房地產作為產品供給的增加，另一方面又表現在房地產市場的相關性十分強，這就意味著房地產投資一旦增加，就會在帶動其他產業投資的增加。房地產的這種供給作用不僅能夠對投資規模以及投資范圍與領域進行放大和拓展，而且還能夠最大程度地延長投資期限，從而最終能夠引起連鎖反應，帶動了與之相關的產業的快速崛起與發展，其他產業的發展能夠促進城市經濟的增長。

1.2.2 房地產投資對城市的需求效能

房地產投資的需求效能主要表現為房地產首先能夠引起其他與之相關產業的大力發展，促進了城市經濟的增長，由此就會帶動城市需求的增加。如某個城市加大力度投資房地產，那么就會使得房地產業的規模迅速擴大，那么這就使得這個城市的經濟有很大的增長，然后就會拉動人們的消費，從而滿足了人們的需求。

1.2.3 房地產投資的擠出效應

所謂房地產投資的擠出效應，指的就是由于房地產投資的增加而影響社

會對其他行業或產業的投資。眾所周知，房地產市場屬于壟斷競爭型市場，供求雙方在地位上不對等，市場信息的占有與獲取不對稱，價格在很大程度上被壟斷者操控，因而其利潤空間大大高于正常市場水平，投資回報率同樣遠高于一般社會平均投資回報率。因此，為了獲取更高的經濟利益，有很大的企業融入其中，這就使得很大沒有融入其中的企業的資產被占用。

2 城市經濟對房地產投資的帶動與制約

由如上所述可知，房地產投資的力度對城市經濟的發展具有很強的能動作用，相反而言，城市經濟的發展與進步與否也會在很大程度上影響著房地產的投資力度以及房地產業的發展規模。由此可以看出，房地產投資與城市經濟的發展二者之間存在著十分重要的關系，這種關系是處于一種長期的均衡狀態。城市經濟可以通過此種均衡的狀態對房地產的投資進行有效地控制與調整。究其原因，可以歸結為：房地產投資力度的擴大不能離開城市經濟的推動，唯有對城市經濟進行積累，方能為房地產投資的持續、穩健增長提供非常大的支持與后盾。

總而言之，城市經濟對房地產投資的重要作用主要表現在如下兩個方面，即制約與帶動。如果一個城市的經濟處于平穩的發展狀態，也會使得房地產投資同樣出現平穩地增長；若一個城市經濟的增長處于停滯狀態或是發展非常緩慢，那么就會導致各種投資與消費需求必然會受到城市經濟蕭條狀態的影響而呈現出不景氣的景象，對于房地產投資而言也不例外，從而使其發展受到嚴重地制約。

除此以外，城市經濟還通過以下方式影響房地產投資。一定的經濟增長能夠積累房地產投資所需要的大量資金，增加社會投資資金積累的規模，為房地產投資提供資金來源。同時，一定的經濟增長能夠增加國民收入，人們收入水平增加，消費水平也就同時增加，作為房地產投資標的物的房地產，如果沒有一定規模的市場需求對其產品進行消費，那么其投資的利潤與規模必將被限制在狹小的空間，沒有任何利潤可以獲取，房地產投資自然得不到大的發展。

3 結論

綜上所述可知，當前時期下隨著我國房地產業地迅速發展，從而促進了人們對房地產投資力度的增強，房地產投資規模的擴大，促進了城市經濟的快速發展，帶動了城市的消費需求；從另一個方面而言，城市經濟的快速發展也加大了房地產的投資力度。由此可以看出，房地產投資規模與城市經濟發展之間是相互依存的，是相輔相成的統一體，在城市的建設與發展過程中，應該對二者之間的關系加以重視。

參考文獻：

[1] 方梅. 鋼筋混凝土隨機有限元在非桿系結構可靠性分析中的應用. 武漢大學學報（工學版），2004（6）.

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1、引言

隨著我國經濟建設的高速發展，房地產業也進入了井噴時期，并在國民經濟總量中占據了越來越大的比重。只有繼續保持房地產業的健康有序發展，才能充分發揮其對國民經濟的正面作用。然而不容忽視的現實是：由于我國的房地產業與西方歐美發達國家相比，起步較晚，發展不成熟，因此全國各地漸漸出現了地價和房價飛漲的現象，而且尤其值得警惕的是，房地產業已經在不少地區的固定資產投資中占據了過大的份額，泡沫現象已經開始顯現。如何實現房地產業與城市經濟的協調發展，是一個亟待解決的問題。本文在這樣的背景下，對房地產業發展進行深入的反思，包括土地出讓制度、商品房預售制度、國民居住問題、以及歷次調控效果等，在此基礎上從地區特點、價格機制、土地投資以及地方財政等方面提出了房地產業與經濟協調發展的策略。本文的成果對于當前的房地產發展和管理具有比較好的理論價值與實踐意義。

2、房地產業與城市經濟的現狀反思

2.1 關于土地出讓體制

“招拍掛”是當前我國普遍接受和認可實施的土地出讓模式。已經有不少研究得出：這種制度直接導致了地價與房價的飆升。雖然招拍掛能夠減少腐敗機會，引入公平競爭，然而由于其“價高者先得”的規定，使得土地成本急劇攀升，導致各地房價居高不下。

2.2 關于商品房預售體制

商品房預售能夠使開發商提前得到部分款項，降低房地產商的運營風險。但作為一柄雙刃劍，這種體制也將更大的風險置于購房者身上。雖然各地均對預售制度進行了調節，然而消費者的權益依舊未能得到妥善的保護，交易雙方的風險和利益處于不平衡的狀態，也不利于促進房產質量的保障。

2.3關于地方政府的責任

買房難已經成為影響國民生活質量的頭號問題，在這樣的大背景下，政府部門的職責如何發揮，怎樣才能在土地財政和民生福祉之間找到平衡點，考驗著政府部門的智慧。地方政府一方面應考慮地方經濟發展，還應從社會政策的角度關注住房權的問題，并通過合理解決安居樂業的問題來體現社會和諧。

2.4 關于房地產宏觀調控

由于我國的房價以出乎預料的速度全線飆升，因此我國已經在不斷進行房價的宏觀調控。然而隨著調控大錘的下落，濺起的水花卻寥寥無幾，呈現出“越調越漲”的怪像。我國的房價調控主要的出發點是信貸政策，而金融機構的避重就輕導致調控的效果差強人意，再加上地方政府的敷衍塞責，最終造成了房價難以低頭。

3、房地產業與城市經濟的協調發展策略

3.1 密切聯系實際，制定針對性的戰略

一個地區或城市的房地產業發展，一方面應該充分考慮城市經濟現狀，另一方面則應充分結合國民經濟發展的整體狀況。因此，地方政府應改變“土地財政”的依賴。從經濟規律來講，一個城市只有擁有了充分成熟的工業化發展階段，積累了足夠多的經濟總量，才能把房地產業真正包含進產業結構里。而眾所周知，我國大部分地區的城市經濟發展還處于不夠發達的階段，因此不應該將目光局限于房地產業，而是應該通過政府之手，構建成熟的商業發展大環境，同時積極發展廉租房制度，實現低收入群體的民生福祉。

3.2 結合城市的經濟發展現狀來規劃房地產業

土地價格是房地產商品價格的重要組成部分，地價的上漲帶動了房價的高企。房地產商愿意通過高價拍得地塊的原因，就是對房價的持續上升有自己的預期，并且在銷售階段能夠將高價的風險完全轉移至商品房的購買者。因此地方政府應該結合經濟發展和居民收入現狀，對這一現象進行調節，比如，可以制定政策，通過競爭手段確定地價，而對最終的房價給予土地稅費和出讓金等合理的限制和約束，從而使開發商通過挖掘內部潛力實現成本壓縮，最終降低房價，實現與城市區域經濟的可持續協調發展。

3.3 通過宏觀調控來控制房地產投資

不容置疑的是，房地產的投資能夠極大地拉動城市區域經濟增長。但近年來出現的房地產投資過快的現象，應通過宏觀調控進行規范。地方政府在享受房地產投資提升地域經濟的時候，還應該充分認識到房地產對于金融業等行業帶來的風險。當前我國各個地區的房價均不斷攀升，首先是成本的原因，但是與市場供求關系也密不可分。所以，地方政府應以“組合拳”的方式進行多方面調控，例如，逐漸增大對于經濟適用房和廉租房的鼓勵政策，并為二手房的交易提供政策支持等。

3.4金融政策的制定應符合地方實際

房地產業的發展對于銀行系統的依賴是眾所周知的，房地產商的貸款額度中，有六成來自銀行機構。所以應注重對金融領域政策的制定，加強監管。首先應通過總量的控制來抑制非理性和不合理的房地產投資，通過信貸管理的規范化來實現金融政策的合理性和嚴格性。其次，對于金融業由于與房地產的“捆綁式”發展而導致的潛在風險，應將融資渠道進一步拓展，使房地產業的投資者承擔融資風險。

3.5減少土地財政的比重

當前，我國不少地區的地方財政越來越依賴賣地的收入，形成了土地財政的怪象。這種現象很容易導致政府由于嘗到了甜頭而不會在“控制房價”上動真格。為了杜絕這種現象，應對土地財政進行徹底的改革，從而使區域的財政駛回理性的軌道。建議我國的中央財政不再對地方進行配套投資。此外還應通過一些具有立竿見影效果的舉措，例如開征房產稅等，對房地產商品的實體住房持有環節進行操作，最終使房地產業和地方經濟回歸各自的本位，實現協調發展。

4、結束語

一個地區房地產業的發展現狀，與該地區經濟的發展有著密切的關系，而房地產的發展水平也極大地受到區域經濟的制約與影響。只有二者互相協調，相得益彰，才能實現區域經濟的可持續健康發展。

參考文獻：

[1]葉劍平、謝經榮.房地產業與社會經濟協調發展研究[M].北京：中國人民大學出版社，2013

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為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：

一、房地產市場現狀

(一)房地產市場供給狀況

1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。

由于我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。*年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了20*年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家；國有企業僅有1家，民營企業16家。20*年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。

2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。

作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從20*年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。20*年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍；20*年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，*年為3.32%,20*猛增至13.25%，20*年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。

“九五”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，*年---20*年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%；商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。

4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。

近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。*年全縣總投放為16畝；20*年總投放為*畝，是上年的6倍；20*年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。*年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，20*年為10.59畝，20*年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。

5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。

受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。20*年，縣城房地產開發投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開發投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。

因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。20*年比*下降69.06%，20*年比20*年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。

6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。

近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。

在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。*年至20*年分別為8.7%、22.37%和42.41%；同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.*%。

（二）房地產市場需求狀況

1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。

近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。*年-20*年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從20*年開始，預售面積超過了銷售面積。20*年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。

2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。

隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。20*年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%；20*年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，20*年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.*%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。

3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。

因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，20*年商品住宅平均售價約*7元/m2，比上年度上升14.76%，20*年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。

4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。

自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，*年共成交184起，面積16396.17m2，20*年共成交243起，面積204*.54m2，20*年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。

二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。

（一）房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。

（二）市場化運作不規范，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。

（三）房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。

（四）房地產開發企業行為不規范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。

（五）城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環境。

（六）市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。

（七）住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。

（八）房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。

三、房地產市場發展趨勢

（一）行業趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩定。

1、房地產開發企業將趨于整合，行業集中度將明顯提高。

隨著城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。

2、房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發主流。

隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。

我縣房地產起步較晚，目前處于發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第

二、三次換房。

而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右；全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近*套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區80-100m2戶型)是今后幾年的開發主流。

同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。

3、供需趨于平衡，價格相對穩定

因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。20*年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業用房61899m2。2003年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發企業到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

從房地產開發土地供應上看，20*年為4.94公頃，20*年為14.55公頃（包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃），2003年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮2004年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現，開發結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今后幾年的房地產市場供需將趨于平衡。

另據2003年11月對11家開發企業的調查資料顯示，2003年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。

（二）發展動力十足，發展前景廣闊。

1、城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力。

縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一個中心兩個副中心"的規劃布局結構，城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。

按《縣城城市總體規劃》對人口規模的預測，規劃近期（至20*年）縣城城市人口規模將發展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至20*年因人口增加需求建筑面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房；另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。

2、生態立縣戰略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。

生態立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態保護和經濟發展并存的可持續發展道路，是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態立縣戰略的深入實施，我縣的森林生態系統功能進一步增強，生態環境質量始終保持全省全國先進水平，生態環境更加安全。生態旅游業資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進，生態城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。

一片“山秀、天藍、水青”的生態人居環境，將吸引大批向往優質生態環境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產業的集聚，一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起于錢江源頭生態縣。硅電子基地的發展將極大地帶動城市化發展，也為我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。

四、政策建議

（一）建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。

盡快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。

（二）加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。

保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。

規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構（如針對目前商業用房供應過多的現狀，規劃設計條件可以在今后開發地塊中明確開發性質為純住宅，不搞商住樓）；有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脫節；控制單體開發建設有利于開發的規模化；控制私人建房有利于住宅的商品化。

土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地，規范房地產開發行為。

金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經營不規范、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。

（三）完善市場監管制度，加大違規查處力度，規范市場秩序。

各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和注冊資金管理，把好“入門關”；加強房地產開發項目審批管理，把好“發證關”；加強房地產交易的動態管理，把好“交易關”。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。

（四）堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規范市場化運作。

不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。

（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。

經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。

要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數字，我縣城鎮貧困戶（人均年收入低于2400元）有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事。

積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。

（六）加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發展。

房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業已滯后于房地產整個行業的發展，需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規范中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌；再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利于促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制；強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度；采取購房貸款貼息優惠；合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實購買力，有效擴大市場需求量。

（七）促進產業集聚，加快市場建設，增強發展后勁。

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首先，在國內收入的創造方面，房地產經濟十幾年的繁榮歷程創造了遞增的國內收入，這是很多其他經濟領域所難以比擬的。而且房地產商品的豐富使人們的住宅水平得到提升，改善了生活質量。其次，在提供就業崗位方面，房地產經濟創造了數百萬直接就業崗位，此外還有數千萬的農民工直接或間接地從事相關服務。最后，房地產經濟從最初開始發展，在日漸成熟的過程中也暴露出一系列的問題，如銀行信貸風險、征地是否合理、價格是否過高。特別是金融危機的爆發更給房地產經濟敲響了警鐘。通過經驗和教訓的積累，政府也會更加科學地引導房地產經濟，帶動其步入良性循環的軌道。

二、房地產經濟與市場經濟發展的不協調問題

從房地產經濟發展的意義可以看出，因勢利導，增強優勢效應，規避其不利影響尤為重要。在實踐領域，房地產經濟與市場經濟發展的不協調問題主要表現在以下幾個方面。

第一，價格與價值背離引發市場波動。遵循市場規律是市場經濟發展的根本特征。房地產經濟在創造國內收入的同時，也存在一定的價格和價值背離的問題。價格圍繞價值上下波動是正常的，但價格過于偏離價值，就會引發購買行為的波動。從近年來房地產市場價格走勢來看，用“一路攀升”評價并不過分。如果屬于供不應求的結果，是符合市場經濟規律的。然而受到炒房團、開發商非法占地等因素的影響而造成價格增速過快，這與市場經濟持續、健康、穩定發展的目標是有所偏離的。

第二，泡沫經濟帶來的市場波動。房地產經濟在持續創造收入的同時，也存在著泡沫經濟的問題。價格增長越快，價格與價值背離越多，泡沫經濟的風險越大。房地產信貸在銀行信貸業務中占據著相當比例，一旦發生資金鏈嚴重斷裂的行業經濟問題，銀行勢必會受到損失，其他行業也會受到不同程度的影響，市場經濟秩序的維護更加困難。

第三，節能環保的長遠戰略顯現不足。房地產經濟建設與低碳經濟有著緊密的關聯。大量土地資源的占用，如果不能以低碳住宅、環保住宅作為回報，顯然與市場經濟發展的步調是不一致的。但目前低碳、環保住宅的占比仍然不高，開發數量有限。

三、房地產經濟與市場經濟協調發展的對策

針對房地產經濟與市場經濟的不協調問題，為促進兩者的有機融合，政府應制定系統的宏觀調控措施，營造和諧的房地產經濟秩序，切實為市場經濟的發展提供強有力的支撐。

第一，對房地產商品的價格進行合理規制。價格規制并不是要絕對降低住宅價格，而是讓房地產價格與價值更好地吻合，避免價格過多地高于或低于價值。只不過目前的矛盾是價格過高，而金融危機時期，很多房地產企業資金鏈斷裂，也反映出價格偏低對企業的影響。作為宏觀調控部門，政府應當對各個時期的房地產經濟行為做出評估，以判斷其與市場經濟發展的協調程度。價格是房地產經濟領域中尤為突出的一個因素，而且它對行業內其他因素具有關聯性的影響，運用價格規制對市場經濟的穩定發展具有不可或缺的意義。借助政府的價格評估與指導，有助于使房地產商品價格回歸理性，維護行業和市場秩序。

第二，加強房地產市場的金融監管。政府應立足市場經濟發展的目標，對房地產市場的金融秩序予以嚴格的監管，在房地產企業的貸款規模、償債能力、開發進程等實行全面深入的監督，控制商業銀行在房地產領域的信貸業務，調節銀行的資產結構，推動信貸資金向市場經濟發展的朝陽行業流動。為此，政府應大力開展銀行創新改革，使銀行打破傳統的存貸模式，吸引優質資產的注入，規避房地產市場中高風險業務的影響，以服務市場經濟整體發展為宗旨，整合現有業務，逐步增加優質業務的占比，從而有效降低房地產市場的金融風險。

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*年以后，隨著大量外埠資本注資*，該區域房地產格局呈現出新變化。一方面，房產的整合概念不斷增強，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增強。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使*的房地產業不能滿足細分市場的要求。*年后，這一局面被打破，*濱江地產及商業地產呈現出積極的發展態勢。*年，*房地產進入了歷年來最火爆的一年。

目前，*房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍然穩步上升。

二、*商品住宅發展特征

產品特征：*中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。

價格特征：*城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。

供求特征：全市商品房銷售項目中，*區域占據了39.54%，*區域樓盤供求基本平衡。

消費者特征：包括公務員、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。

產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

文化訴求特征：濃厚的商業、娛樂等都市文化特征。

三、*年(1-6月份)*商品住宅供給和銷售基本分析

(1)商品住宅價格與銷量分析

*區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優美的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格一直呈現出上升狀態，*年(1—6月份)，*住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入*年以后，商品住宅的銷量出現一定程度的下降，*年(1—6月份)，*住宅銷量為8950套，與去年同期相比，減少了51.32%。

從上表可以看出，*區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一致的，而且上漲的幅度十分平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在*中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。

*中心區作為武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。

同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得積極成果，這些都將為這一帶的房價帶來一定的升值空間。

(2)*商品住宅市場供求關系

1、*年(1—6月份)*商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。

2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量減少

為避免因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在*年以來對拆遷規模進行了壓縮。*年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。

同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也直接導致了購房需求的減少。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行第二次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

*作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

3、購房者對*中心城區的住宅偏好度高

億房研究中心的*年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于*中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。

4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米

如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。

5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120平方米

*年(1-6月份)*的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到*總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到*總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的情況來說，*90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

四、*各區域住宅市場發展概況

*區目前由*中心區、古田片區、二

七、后湖片區和東西湖區四個區域組成，根據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：

(一)*中心區

*年上半年*中心區成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年減少4630套，降幅為58.87%。

從上半年*中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。

出現這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先*中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新房供應量減少3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付能力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。

*的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于*內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。

預計不久的將來，*內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個*中心區的加快建設。

*中心區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(二)古田片區

*年上半年古田片區成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年減少2609套，降幅為68.59%。

從成交價格情況來看，盡管古田片區今年1至6月一直都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫和解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量減少，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為沉寂。

政府對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口政府對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，未來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展提供有力支撐。

古田片區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(三)二

七、后湖片區

*年上半年二

七、后湖片區成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。

從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依然是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅減少，二

七、后湖片區的樓市整體呈現溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。

令人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。

二

七、后湖片區主要在售樓盤信息(截止到*年6月30號)

(四)東西湖片區

*年上半年東西湖片區成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。

從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特別是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區的表現還是令人刮目相看的。

雖然整個市場氣氛的一直處于觀望情緒，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前情況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。

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關鍵詞：數學方法；房地產市場；市場調查；市場預測

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2013）30-0155-02

隨著社會經濟的不斷發展，我國的房地產市場也在不斷地實現突破增長，但是在房地產市場的發展中仍然存在一些風險以及問題，因此房地產市場一般都是利用調查與預測的方式來實現市場的規劃發展，這就在我國的市場經濟發展的指導下有效地實現房地產市場的再發展，同時能夠有效地體現我國的市場經濟利益。

1 房地產市場調查與預測解析

目前我國的房地產市場已經實現了從買方市場轉化為賣方市場的突破，這就在一定程度上造成了房地產市場競爭不僅是在價格上的競爭，而且是在非價格上的競爭，這也是我國的房地產市場競爭在經濟發展下不斷強化的主要原因。市場的營銷信息對于房地產企業來說是發展的關鍵，因此市場的調查以及預測就成為我國房地產企業營銷過程中，實現房地產市場發展的主要依據，筆者根據以往的經驗發現，目前的房地產市場在近五年之內已經發展成為了有計劃有制度的市場營銷化體系，在這一體系中只有利用科學有效的市場調查以及預測手段，才能幫助房地產企業根據自身的發展制定具有可操作性的的營銷模式，同時能夠幫助房地產市場在我國的經濟發展中占有重要的位置。

（1）房地產市場調查介紹。在房地產市場調查的過程中主要包括以下三個環節：首先是在調查的前期進行準備，前期你的準備階段主要是分析經濟對房地產市場的影響以及發展的機遇，這個時候就需要確定房地產市場的具體調查目標、制定詳細的調查計劃、根據自身的發展以及文藝設計調查方案，當然要在調查的過程中對于調查的方式、人員等進行計劃，一般采取的是抽樣式的問卷調查，對調查的數據資料進行詳細的整合，為后期的正式調查做好準備工作。其次是正式調查階段，這一個階段的任務主要是收集資料，同時要對調查人員進行專業的調查培訓，這個環節是房地產市場調查過程中最重要的，因此在這個環節中要保證調查的嚴謹。最后一個環節就是調查的總結，這一環節主要是針對前兩個環節中比較分散的數據進行一下整理，并根據經驗對本次的調查結果進行總結，得出比較科學的結論，同時將結論進行記錄，為營銷策略做出明確的建議。

（2）房地產市場預測介紹。房地產市場預測環節是建立在房地產市場調查的基礎之上，我們在進行預測的時候可以利用已經調查得出的資料預測的信息，當然這一過程中需要利用一定方法以及手段，通過對房地產市場中存在的各方面因素整合分析，對一個階段的房地產市場的發展進行一定的判斷。在一般的房地產市場預測環節主要有以下內容：臆斷預測的目標方向性、收集整合調查資料、選擇預測方法并且建立設施的數學模型、審核預測的結果、總結預測結果。

2 數學方法在房地產市場調查與預測中的應用

（1）數學統計方法分析。數學統計分析是一種描述性的定量性分析方法，這一種方法主要依靠描述以及評價研究對象的數量特點以及基本的變化規律。在這一種數學分析方法中比較常用的方法是有集中數據的變化趨勢分析、分散的程度分析以及數據綜合指數的分析。其中的集中數據趨勢變化的分析是將全體數據中的整合變量的方向性規劃為某一個數據指標上，這一點就成為這一組數據中的核心點，同時可以用它來代表整體的數據發展趨勢。這種集中數據整合的方法有很多種，例如可以算術數據的平均數、中位數以及眾數。分散的程度分析是借助整個數據數列之間變量的變化分散程度，數據的標志性變化的情況是指標的變化越小，平均數的代表程度反而越大，統計方法中的常用統計方法有：數據平均差、數據標準差以及離散系數。

（2）數學解析性分析。關于房地產的調查與預測方面的解析性統計分析方法主要是借助數學理論基礎來進行的，通過對調查預測數據的規律進行深入的解析來定量數據的分析，常用的數學方法有：數據的方差分析、預測的聚類分析以及整合的因子分析等。在數據的方差分析中首先通過分析不同的調查數據來進行整合。在了解了整個調查的數列中自變量對因果變量的影響意義來預測整個調查結果的內容。同時數據方差分析應用的過程中針對一般假定的數據分布，可以選擇相對比較穩定的方差來實現數據的預測。在預測的聚類分析中主要依靠特定的并且有規則的數列數據進行多元統計，整個的多元統計可以根據數量的變化選擇多樣性，在房地產市場的調查與預測中我們一般選擇類聚的形式來進行聚類分析。聚類分析系統主要有：聚類法、動態聚類法、模糊聚類法等。當然隨著計算機技術的不斷發展，數學模型的方式成為了整合因子分析方法的主要依據，例如利用計算機中的SPSS軟件對調查的原始數據進行統計。

（3）數學定量預測方法，在這一種方法中主要依據一元線性的模型建立來實現在數據資料的整合，一方面利用運用數學方法，另一方面結合計算機技術，對房地產的營銷變化做出科學的估計和判斷。數學統計模型是一個相對比較穩定的調查與預測應用，同時比較準確、客觀真實，特別是在中短期的調查與預測中有比較客觀的優勢。

3 結語

數學方法在房地產市場的調查與預測中已經有了很長一段的應用歷史，當然在經濟不斷發展的背景下，房地產市場的發展也會不斷地提高，因此在整個過程中，我們可以通過調查與預測的更新來實現房地產營銷的發展，因此對于數學方法的應用需要不斷的去研究探索。

參考文獻

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調查與預測》為例[J].山東省農業管理干部學院學

報，2012，（4）：34-36.

篇7

中央經濟工作會議對做好房地產市場調控提出了明確的要求。形勢聯系，結合工作，就如何加強房地產市場調控提出幾點初步認識。

一、注重從國民經濟全局審視房地產市場，處理好局部與整體的關系。

房地產市場調控如果單純就市場自身情況進行判斷和決策，而忽視與國民經濟整體的聯系，就會產生“一葉障目，不見泰山”的問題。目前，全縣房地產開發投資占固定資產投資總額的近18%，占我縣生產總值近9%，已成為我縣需求的重要組成部分。無論當經濟繁榮局勢抑制需求時，抑或經濟衰退有待拉動需求時，房地產投資均是重中之重。同時，這次席卷全球的“金融海嘯”充分顯示，房地產市場是重要的資產市場，與信貸、證券等金融市場高度關聯，有關國家金融安全和穩定。

因而，在房地產行業的宏觀調控工作中，要將房地產市場作為國民經濟的晴雨表，摸索出宏觀經濟與房地產市場波動的規律性，實施“逆經濟風向行事”的市場調控，促使房地產市場調控主動為實現經濟平穩較快增長的宏觀經濟目標而服務；要將房地產市場納入金融資產市場統籌考慮，靈活審慎地實施房地產市場調控，盡可能避免房地產市場的大起大落，嚴防房地產價格的劇烈波動傳到至虛擬經濟。

二、注重從民生角度審視房地產市場，處理好發展與穩定的關系。

在推動房地產領域市場化的進程中，市場如果成為住房領域資源配置的唯一手段，雖然大大提升了住房生產、分配、消費環節的效率，但亦造成住房資源向少數人過度集中，而部分低收入家庭住房困難。實踐表明，住房是重要的民生問題。在現代經濟社會中，低收入者難以依靠自身力量達到基本的居住水平，若政府不加以干預，就會逐步演化為社會問題，最終將制約經濟的進一步發展，影響社會的和諧穩定。

因而，在房地產市場調控工作中，要大力推進住房保障，通過非市場化手段解決部分低收入且住房困難居民的住房問題；要保持住房價格的相對平穩，使其與國民收入增長相協調。可以讓一部分群眾能夠通過住房市場解決住房問題、改善居住環境。尤其應引以注意的是，要處理好市場化與非市場化的關系。推進住房保障，并不是要取代住房市場，而是對市場缺陷的一種彌補。市場機制依然在住房領域的資源配置中起基礎性作用，是促進房地產業快速發展的必由之路；住房保障則著力解決低收入家庭的住房問題，是促進住房領域和諧穩定的必然選擇。

篇8

一、引言

城市規劃和房地產開發是城市建設過程中不可缺少的兩項重要工作，隨著城市化進程的加快和城市建設的越來越多，二者的作用越來越凸顯。處理好二者的關系，促進二者協調發展是擺在人們面前的重要任務。為了促進二者協調發展，使其在城市建設中更好的發揮作用，首先得明確二者的概念、特征和關系，知道其不協調的表現，并采取相應的措施，正確處理二者之間的關系，促進二者協調發展，使其在城市化進程中發揮應有的作用，為城市建設和發展發揮更大的作用。

二、城市規劃和房地產開發概述

1、城市規劃。

第一、概念。城市規劃是為了實現城市資源的合理利用，結合城市的發展需要，根據相關的規范，對城市建設的各項活動進行統一的安排和調配。在城市規劃過程中，不僅需要充分了解城市建設的基本情況，還需要具有一定的前瞻性，能夠從城市長遠發展的角度對城市規劃進行展望。近年來，我國城市化建設取得了飛速的發展，它對促進經濟社會發展，提高人們生活水平有著重要的作用。在這樣的背景下，為了更好的實現城市的發展，城市規劃的作用和地位越來越凸顯。

第二、目的。城市規劃的目的是，在認真調查城市地區建設現狀和發展形勢的基礎上，落實城市發展的總體規劃布局，構建合理的城市地區空間發展框架，布局快速交通網絡系統，著重對自然生態地帶、經濟產業發展空間、居住空間、區域性公共服務設施等城市建設的基本要素進行整合，使各項設施合理布局，并劃定城市規劃建設的范圍，明確城市近期規劃發展方向，最終實現城市快速有序和可持續發展。

第三、作用。城市規劃對城市的建設和發展具有重要的作用，具體來說，主要表現在以下幾個方面。第一、促進城市發展和經濟社會發展相適應。進行城市規劃，首要的目的是為當地經濟發展服務，實現經濟發展和城市建設的良性循環。第二、為人們的生產生活創造良好的條件。進行城市建設的目的是為人們服務，而為了更好的進行城市建設，必須發揮城市規劃的作用，以更好的滿足人們的需求。第三、優化城市各項功能。城市的發展是一個連續不斷，不斷完善的過程，城市空間的拓展需要與市政基礎設施的擴展相匹配，建筑物的增長應該與市政基礎設施建設相適應，人們生活水平的提高應該與環境質量的改善相適應，而拓展基礎設施建設，改善城市環境質量，離不開城市規劃，只有加強規劃工作，才能更好的進行市政建設，不斷優化城市各項功能，為人們生產生活創造更好的條件。

2、房地產開發。房地產開發多數是企業或個人行為，它是按照相關的規定，在一定的區域范圍內，進行房地產開發建設的各項活動的總和。房地產開發不僅促進城市的建設和發展，也為人們的生產生活創造了良好的環境，是城市開發建設中的一項重要工作。

三、城市規劃和房地產開發的關系

1、二者相互聯系，密不可分。在城市建設中，二者相互聯系，不可分割。城市規劃往往指導房地產開發，影響房地產開發，而房地產開發在一定程度上也會影響城市規劃工作，促使對規劃進行適當的調整。同時，城市規劃和房地產開發都需要按照相關的規定進行，不能超越相關規范的要求，否則將難以做好這兩項工作，也難以發揮應有的作用。只有這樣，二者才能實現協調發展，共同為城市建設發揮應有的作用。

2、城市規劃規范和指導房地產開發。對于城市規劃區內土地的使用，各項工程的建設，必須按照城市規劃的要求進行，遵守相關的管理規定。市場經濟條件下，房地產開發企業在個人利益的驅使下，可能會忽視公共利益，在房地產開發的過程中，可能會提高建筑密度，占用公共綠地，因此，必須通過城市規劃工作，實現對房地產開發的管理和規范。同時，城市規劃還會影響房地產開發的效益，主要是通過地價來影響。此外，城市規劃還會促進房地產開發，在規劃工作的指導下，房地產開發會有序的進行下去。

3、房地產開發是城市規劃建設的重要內容。指的是房地產開發中的商品房建設是城市建設的重要內容，不管是房地產開發，還是城市建設，都受到城市規劃的管理和約束，都需要納入到城市統一規劃建設當中。只有這樣，才能促進房地產開發和城市建設的有序進行。

四、城市規劃和房地產開發不協調的表現

當前，在一些城市的房地產開發過程中，存在著背離城市規劃的現象，例如，房地產隨意開發、過度開發的現象仍然時有發生。由此帶來的問題是，房地產開發為了提高出房率，壓縮住宅間距，盡可能的增大建筑密度，減少基礎設施的建設面積，綠化、道路等設施被房地產開發擠占，使得居住區的面貌變得單一，相關的配套設備不完善，引起人們的居住環境質量下降，給人們的日常生活也帶來不便。

五、促進城市規劃和房地產開發協調發展的策略

1、在城市規劃過程中需要加強房地產開發的管理。城市規劃中應該增強規劃的超前意識，這樣一來，能夠使房地產開發部門具有一定的時間、物質準備，做好相關的準備工作，更好的根據規劃要求進行房地產開發建設，有利于提高房地產開發效益。同時，各城市還應該制定和完善相關的規章制度，加強對房地產開發的管理工作，使其按照相關規定進行，規劃主管部門也需要履行自己的職責，加強管理工作，促進房地產開發有序進行。

2、房地產開發應該符合城市規劃的要求。房地產的開發需要以滿足城市規劃的要求為前提，遵循相關的法律法規和政府的宏觀調控政策，不能違反規定進行房地產開發。

3、加強規劃部門和房地產商的協同配合。規劃部門需要履行好自己的職責，房地產商需要嚴格遵守相關的規定，同時，加強二者的協調，各自履行好自己的職責，以滿足人們需求，促進城市更好的發展做好自己的工作，實現城市規劃和房地產開發的協調發展。

4、城市規劃和房地產開發應該以促進城市可持續發展為目標。在進行房地產開發的時候，應該結合城市運行的實際情況，圍繞城市發展的總體目標，城市需要什么，就根據具體需要和發展目標進行房地產開發，滿足當地居民消費需求和城市建設需要，以促進城市的可持續發展。

5、城市規劃需要具有一定的彈性，房地產開發企業應該轉變經營理念。市場環境處在不斷的變化之中，為了更好的適應這種情況，城市規劃需要保持一定的彈性，它是指整體規劃布局不發生重大變化，局部地區具有一定的可調整性，提高靈活性，打造具有特色的城市。此外，房地產開發公司也需要創新經營理念，提高經營技巧，創新服務手段，提高自身的核心競爭力。

六、結束語

總而言之，城市規劃和房地產開發是城市建設中的兩項重要工作，今后在實際工作中，我們需要嚴格按照相關的規定，做好城市規劃和房地產開發工作，制定科學合理的規劃方案，重視與當地實際情況相結合，提高規劃的科學化水平。同時，加強對房地產開發的管理，開發企業也要注重創新和轉變經營管理理念，更好的適應城市建設的各項工作，從而更好的進行城市建設，促進城市的發展，為人們的生產生活創造良好的條件。

參考文獻：

[1]李嬌，李秀芝.城市規劃與房地產開發協調發展[J].科技致富向導， 2011（21）

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（一）引言

1.宏觀調控政策對房地產開發企業的資金鏈管理產生影響

近年來，我國房地產市場非理性因素作用擴大。為遏制我國房地產市場進一步升溫，我國出臺若干關于房地產市場的宏觀調控政策。房地產開發方面，調控政策一方面限制房地產開發貸款的發放，另一方面要求加快推進保障性住房的建設。房地產銷售方面，嚴格的差別化住房信貸政策和 “國十條”后四十余個城市施行的限購令，意圖限制投資者以各種名目進行的炒房和投機性購房行為；同時，房產稅改革試點于2011年在滬渝兩地正式落地，旨在保護自主性需求，約束投資性需求。

調控政策多管齊下，國家意圖以限制開發商抬高房價和引導購房者的消費行為回歸理性這兩種方式穩定房地產市場。但國家的宏觀調控政策影響了房地產開發企業的資金鏈管理，而現金流是房地產開發企業得以生存的命脈。作為房地產市場的重要參與者，開發商面臨的由調控所帶來的企業資金鏈問題，成為目前亟待解決的問題之一。

2.宏觀調控形勢下房地產開發企業的融資方式

由于房地產行業的資金密集、杠桿率高等特點，企業經營過程中的資金流一直是房地產開發企業經營的命脈所在。除自有資金外，房地產開發企業的資金來源一般有兩種：開發階段的外部融資與銷售階段的發預售收入和個人按揭收入。自2005年以來，國家在房地產調控的資金限制方面，通過各種措施對這兩種融資方式不斷施壓。這也使房地產開發企業“以銀行貸款為主，其他融資方式占比較少”的傳統外部融資結構發生了較大改變：2007年至2011年，國內房地產開發貸款金額前期漲幅緩慢，后期漲幅趨于停滯，而自融資金和其他資金的金額則大幅上漲。

銀行貸款方面，根據各銀行年報公布的數據，2007年至2008年，各銀行房地產開發貸款規模均呈上升態勢，而之后三年增幅有所放緩，尤其是2010年至2011年間，諸多銀行的房地產開發貸款金額大幅回落，一些銀行甚至出現房地產開發貸款規模負增長的現象。

反觀信托卻是另一番景象。近幾年信托業在規模與數量上發展迅猛，截至2012年2季度末達到5.54萬億元，環比增長4.53%，同比增長48%，與2011年底相比，增長15.18%。作為信托產品的主力品種，房地產信托近幾年來也在飛速發展。信托總體規模方面，房地產信托由2006年的276萬億左右飆升至2011年的2752萬億，5年時間內其數量也由103只增至1064只，是原來的十倍之多。

證券市場方面，近幾年房地產行業出現一股房地產開發企業上市與股票增發的熱潮。而以房地產開發企業為發行主體，以支持某一房地產項目建設為發行目的的債券類產品鮮見于債券市場，僅有少量債券類產品用于保障房開發建設。另外，私募基金與海外融資等方式逐漸興起。

基于以上現實，本文將以一家典型的房地產開發企業為研究對象，考察其在房地產宏觀調控的背景下融資結構的調整與融資方式的創新，并在對房地產行業的融資現狀深入調研的基礎上，對房地產金融創新的方向和國家相關政策的改革方向提出我們的建議。

（二）房地產開發企業的現有外部融資方式②

被調研企業成立于1981年，為天津市規模較大的房地產開發企業，是一家國有獨資集團。集團主要經營范圍為國家授權資產投資、控股，房地產開發、銷售，物業經營及管理等。集團采取控股公司形式，下屬公司二十余家，主要集中于天津市，其余分散于海南、深圳等地，并且集團的其中一家下屬子公司為上市公司。2012年集團投資項目的開工面積為817.60萬平米，完成銷售收入106.78億，利潤達10億元。

近幾年的房地產調控政策給整個集團的資金鏈帶來較大壓力。在房地產開發融資方面，集團發展遭遇一定瓶頸，但由于其長期發展所積聚的實力與目前所采取較為多樣的融資方式，企業能在較為蕭條的房地產市場中逆勢而上，穩步發展。在外部融資方面，集團目前采用兩種融資方式相結合：財務部運用傳統融資方式融資結合資本運營部運用金融創新方式融資。傳統融資方式包括銀行貸款融資與信托融資，金融創新融資方式包括通過私募基金（PE）和資產支持票據（ABN）融資。兩種金融創新融資方式均用于保障性住房的開發建設。

近三年集團融資規模增大，與集團建立貸款關系的金融機構數量、貸款筆數及貸款總額均有明顯增長趨勢。從貸款總額上看，2010年較2009年增長了76.92%，2011年較2010年增長了33.01%。其中，非銀行類金融機構對集團貸款融資的貢獻得到加強，機構數量和貸款總額占總體的比例分別從2009年的8%和24.88%上升至2011年的23.53%和35.79%。由此可見，銀行類金融機構對企業融資總體規模的貢獻下降，非銀行類金融機構對總體規模的貢獻上升。

2.子公司上市融資與發行公司債融資

集團某一下屬子公司于2001年在上海證券交易所上市。首次發行普通股12100萬股，其中首次公開發行新股11000萬股，國有股存量發行1100萬股。每股發行價格為5元，首次發行共募集資金約5.87億元，發行費用為1809萬元。上市至今曾于2007年實施資本公積轉贈股本，吸收資金1.9億。2013年1月21日，收盤價為每股3.77元。

該子公司于2009年10月19日公開發行公司債。該債券發行規模為3億元，發行費用為995萬元，期限為3年，票面利率7.30%，發行目的主要為優化財務指標。通過公司發行前后的財務數據可知，公司的流動比率和資產負債率都得到改善。該期債券的發行加強公司的了資產負債結構管理，使公司的資產負債期限結構和償債能力財務指標得以優化，為公司利潤增長打下良好基礎，達到優化公司資產負債結構的目的。

3.金融創新工具融資

集團目前采用的金融創新工具主要有私募基金（PE）和資產支持票據（ABN），這兩種融資工具籌集的資金均服務于保障性住房的建設。

私募基金方面，2009年以來，集團及其所屬企業共設立3家基金管理公司和6家基金公司。目前6家基金公司中已有4家達到計劃募集規模，另2家實際募集規模與計劃募集規模之比在2年時間內也分別達到了24.04%和31.41%；同時，集團下屬基金管理公司成功實現3支保障房基金的清算退出。

保障性住房資產支持票據于2012年9月在銀行間市場發行，期限由一年至五年不等，平均規模為4億元，票面利率采用固定收益率方式詢價確定。這是我國首支以保障房未來收益為基礎資產的債券類產品，該項融資方式所籌集的20億元資金在發行期間全部到賬。

綜上所述，該集團近三年的融資方式特點可概括為：以銀行貸款和信托貸款為主，銀行貸款占比呈下降趨勢，信托貸款占比呈上升趨勢；其他融資方式占比較小；金融創新工具主要為保障房項目建設融資。

（三）房地產開發企業現有融資方式的形成原因

該集團目前的外部融資結構并非個例，其融資手段的多樣化，尤其是銀行貸款和信托貸款比例的變化，反映出我國目前宏觀調控政策對房地產開發企業融資方式的影響。

1.銀行貸款融資受到多重政策限制

首先，房地產開發企業獲得銀行貸款的門檻增高。相對其它融資方式而言，銀行貸款融資成本較低，是房地產開發企業進行融資的首選。近年來致使銀行貸款量逐年下降最主要因素是政策調控對項目貸款的直接限制。2007年9月，中國人民銀行和銀監會聯合了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》③（簡稱《通知》），并于12月追加《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》④（簡稱《補充通知》）。《通知》規定，對經國土資源、建設主管部門查實的具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得發放貸款。并且《通知》中提出加強房地產信貸征信管理，并要求商業銀行做好貸前查詢、貸后錄入相關信息等工作，充分利用信貸征信系統防范信貸風險。以該政策為標志，央行和銀監會陸續了關于房地產貸款風險管理等的相關通知，進一步嚴格了房地產開發貸款的限制條件，提高了房地產開發企業貸款的門檻。在國家宏觀政策的指導下，各地方政府部門也紛紛出臺了具體的地方性規定。據了解，2011年天津銀監局就房地產貸款風險和監管要求發表了通知⑤，明確規定商業銀行嚴禁為高檔房地產項目發放貸款，嚴禁不同銀行為同一房地產項目重復授信等操作事項。如此嚴厲的監管措施幾乎打消了企業從銀行獲得一般項目貸款的可能。

其次，房地產開發企業從銀行獲得貸款的成本增加。從2010年的第四季度到2011年第三季度，央行相繼五次上調金融機構人民幣存貸款基準利率。其中，一年期貸款利率由5.31%提高到6.31%，累計上調了1個百分點。央行的加息政策直接增加了房地產開發企業銀行貸款的成本，使得房地產開發企業貸款融資難度加大。另外，加息政策也會增加房地產市場需求主體的成本，使房地產開發企業資金回流速度放緩。

再次，商業銀行的放貸量緊縮。除存貸款基準利率之外，央行也通過提高存款準備金率來抑制國內貸款的快速增長。2009年至2011年，央行先后10次提高存款準備金率，其中大型金融機構的存款準備金率從15.5%提高到21.5%，中小型金融機構的存款準備金率從13.5%提高18.0%。存款準備金率的提高直接影響了商業銀行的貸款能力，致使商業銀行收縮貸款量。在緊縮貸款的政策下，房地產開發企業的貸款數量必然減少，使得房地產開發企業通過銀行貸款融資的難度進一步加大。

然而，房地產開發企業也在利用政策為融資找尋突破口。雖然國家對房地產開發融資多處限制，但政策卻對保障性住房的開發建設獨開綠燈，多加鼓勵。這樣一來，開發承建保障性住房，以舍棄遠期利潤為代價換取當期的融資機會，就成為房地產開發市場中諸多企業獲得“救命資金”的途徑之一。

2.信托融資有效緩解企業融資壓力

從融資結構表中可知，集團近三年的信托融資數額大體呈上升趨勢；2012年雖無明確數據，但從調研中得知，上半年企業通過信托進行融資的貸款筆數也有增加。由于企業為國企，規模大，在當地長期積累的信譽較高，信托融資多數采用的是信托貸款形式，貸款模式與銀行貸款基本一致，區別僅為發生主體變為信托公司。另外，企業目前有一個保障房項目運用股權信托的形式，已滾動發行4期。

采用信托方式進行融資，有以下優勢：其一，信托計劃對發行主體與項目的審核相對寬松。盡管信托貸款的發行要求條件與銀行貸款基本一致，但相比受嚴格限制的銀行，信托融資審核時間短；股權信托、收益信托的發行要求較松，從而節省發行時間與成本，適于緩解房地產開發企業資金困難。其二，信托計劃的設計結構靈活多樣，股權回購信托、收益型信托可以解決房地產開發企業融資困難而又不愿讓渡股權的問題。其三，信托產品不需公開全部信息，也沒有銀行項目貸款“專款專用”的嚴格要求，適于企業靈活運用資金。其四，信托行業發展環境不斷完善，保障行業的安全發展。近幾年來行業快速發展所暴露出的發展方式粗放，風險監管缺陷等問題引起了監管部門的重視，銀監會于2010年推出《信托公司凈資本管理辦法》以及近兩年來的一系列提醒房地產信托兌付風險的文件不斷規范著房地產信托的運行。信托行業監管的不斷完善有利于信托業本身的良好發展，也為房地產開發企業融資提供了一個安全可行的渠道。

3.上市融資局限性突出

企業的上市子公司在運用發股發債方面并無太多舉措，這一點似乎與“調控形勢下的上市熱”的觀點有所不符，但經一定分析不難發現，通過上市發股發債的方法解決房地產開發企業項目資金缺乏的問題，這種觀點本身不盡合理。

其一，上市融資是以公司名義進行的，大部分發行證券的行為是以調整報表結構為目的，與項目融資性質不同。其二，房地產屬資金密集型行業，財務杠桿率較高，一般房地產開發企業籌齊土地出讓金后，后續資金即可通過銀行與信托貸款、預收樓花等方式籌集，發股發債期限較長，讓渡股權成本也較高，以上市方式為某一項目融資無必要性。其三，公司上市要求企業信息公開，重要決策需經股東的大會同意，每一次股票增發或發債對其股價也有一定影響，一次行為牽扯多方利益，較為繁瑣。其四，目前房地產行業處于調控期，證監會對房地產開發企業在證券市場上的融資行為早已進行限制，而之前所謂“上市與增發熱”更多是相關企業在調控政策出現前，基于自身發展水平而做出的決定與準備，并非受到調控限制后的選擇。

因此，盡管上市融資這一方法能取得必要資金并能提高企業聲譽，但對于房地產開發企業的項目融資，尤其處在調控大背景下，這種方式有一定局限性。

4.金融創新手段融資：差別化政策的作用

集團融資結構的一大特別之處，在于其通過一些金融創新的手段為保障性住房開發進行融資。據了解，集團計劃推行的創新型融資方式包括私募基金（PE），定向發行工具（PPN），信托投資基金（REIT）以及資產支持票據（ABN）。其中，成功推行的有PE和ABN，PPN的發行條件成熟且獲得交易商協會的認可，但由于目前暫無合適的項目，故而暫未發行，REIT由于稅收方面優惠政策不足等原因未能成功推行。

目前金融創新手段應用于房地產項目的情況并不多見。近幾年的公募金融產品中，房地產行業的產品寥寥，公司債、中期票據等鮮見；國內的幾處優質地產打包為REITs，但發行主體多非內地企業，上市也是在香港、新加坡等海外市場。內地房地產開發企業亟需資金，卻并未通過以上方式融資，反而收益有限的保障性住房可以通過多種金融手段融資，顯然，企業自身出于成本收益的考慮并非主要原因——恰恰政府的融資“差別化”政策起到了較大作用：近幾年，財政部、央行、銀監會⑥及發改委⑦等部門紛紛發文，嚴格控制商業性房地產項目貸款申請的同時，鼓勵各金融機構和房地產開發企業采取多樣化融資方式為保障性住房融資；央行⑧、銀監會和交易商協會也對一些用于保障性住房開發建設的金融工具采取較為積極的態度。這種差別化對待的政策堅持調控房地產市場的同時，幫助開發、承建保障性住房的企業減輕一定負擔。天房集團的幾種創新性融資渠道依靠一定程度的政策支持得以推出，但運行時間較短，是否為可以推廣的方式需要看長期發展效果，目前暫不具備借鑒性。

（四）企業現行融資方式的影響分析

1.多樣化融資方式有效緩解企業融資壓力

根據上表數據可以發現，集團近三年融資活動產生的現金流入逐年增長，2010年、2011年較上一年的增長幅度分別為34.3%、32.6%。由此可見，集團近三年仍處于業務擴張階段。其中，取得借款占融資活動現金流入的比重最高，三年分別為84.50%、84.01%、96.79%。集團同時運用吸收投資等多種方式為集團融通資金，緩解融資困難帶來的壓力。雖然房地產行業本身為高負債行業，但借款占融資活動的比例過高，會產生資金償付風險，這一風險在2011年表現尤為嚴重。

集團分配股利、利潤或償付利息占融資活動的現金流出近三年比重分別為9.15%、12.72、9.07%，這在一定程度上反應了集團的融資成本。

為研究企業的主要財務指標，研究選取了房地產開發企業B公司的財務指標作為比較基準。B公司與調研企業均為天津市企業，所有權性質基本相同。

與同業相比，案例集團的速動比率和資產負債率均較高，說明集團償還短期債務和長期債務的能力均較強。房地產行業現金流量比率普遍偏低，集團在2009年和2011年均能保證現金流量比率為正。由此說明，集團的償債能力在同業中處于較高水平，資信水平較高。

近三年，集團的存貨周轉率呈上升趨勢，且近兩年均高于同業，說明集團存貨管理水平和資金利用效率較高；總資產周轉率也呈上升趨勢，且高于同業，這歸因于存貨周轉率的上升。

根據以上分析可以發現，集團運用多種融資方式，有效緩解資金壓力，使其多項指標優于同業。

2.企業現行融資方式可持續性低

目前企業所采取的融資方式對緩解其資金缺口確有幫助，從粗估的融資成本來看，企業近三年的貸款成本呈下降趨勢，但這并不能說明目前的融資方式是長期可持續的，而且企業選擇目前的集中融資方式基于企業自身的資質實力，并不完全適合所有企業借鑒。

首先，信托貸款存在問題。目前該企業所采取的信托融資方式絕大多數為信托貸款，而目前信托貸款的審核條件與銀行類似，且成本較銀行更高。這類融資可緩解短期資金困難，但作為中長期融資來源，成本過高，對企業而言可謂“治標不治本”。另外，近兩年監管部門對信托業監管加強也將使信托貸款的獲取變得更為困難。

其次，股權信托使用的必要性值得思考。股權信托對融資方要求條件低，但要以讓渡部分股權為代價，因此該方法一般為資質有限的中小型房地產開發企業所偏好。集團目前的采用的股權信托融資對象是保障房。由于房地產開發企業自身的資金杠桿性以及企業的資質實力，該信托融資成本可以負擔，但用保障性住房的利潤承擔與一般商品房信托相同的融資成本會使企業負擔一定的利潤損失。這種融資手段的選擇，更多應出于吸引投資者與資金需求的時間匹配兩個角度考慮，對于企業利潤是較為不利的。

總之，目前這種多樣化的融資方式基于目前特定的市場環境，實際上加重了企業的負擔，長此以往并不利于企業發展；通過限制開發貸款來限制房地產行業的過度開發，也并未阻止資金繼續流向房地產開發企業；于企業、開發對象和行業三者而言，目前的狀態都是不可持續的。

3.運用金融創新手段為保障房融資的必要性探討

企業采取PE、ABN等方式為保障性住房的建設融資，付出成本較大，且牽涉更多主體。為保障房融資采取這樣高成本的方式，其必要性值得思考。

企業采取金融創新方式為保障房融資不無原因。政府采取“建設—移交”模式將工程外包企業，從而解決了房屋開發時，財政資金短期支付困難的問題。然而，籌建保障房所需的貸款將占用貸款份額，如果能通過其他方式進行保障房項目融資，而將銀行貸款的額度留給利潤更高的項目，有利于企業獲利。這樣一來，保障房承擔較高的融資成本，而成本的負擔者為政府；同時為保證支付收益，所融資對象一般為商品房加保障房，以商品房的利潤負擔保障房的部分，因而這種融資方式也并非完全用于支持保障性住房建設。

調控過程中對金融創新手段服務保障房所持的積極態度，的確體現了政策對保障房建設的支持，也為企業為保障房建設融資提供了便利。但這種方法推高保障房的建設成本，也為一些企業借保障房名頭為普通商品房融資提供了空隙；政策的這一態度從側面也體現了目前保障房融資制度的不足。若能為保障房設立專門的低息融資方式，同時減少企業將該筆資金挪作他用的可能性，可以降低融資成本，為財政節省資金，同時不影響企業的利益。

（五）總結

本文所研究的企業通過多樣化融資方式，緩解了其資金鏈的壓力，使企業逆勢而上，在房地產市場蕭條的大環境下仍能有所突破；但信托、基金等融資方式的成本過高，若大量使用會加重企業的經營負擔；采用金融創新的方式為保障房融資，其必要性值得商榷；另外，差別化的融資待遇是否真正實現了從開發角度正確引導房地產市場向積極方面發展的目的，有待進行更深入的探討。

在目前融資渠道受限的情況下，房地產開發企業選擇多樣化融資方式是保證其資金流有效運行的必然選擇；然而選擇哪些融資方式則必須根據企業自身的資質、長期的融資能力及融資項目的特性而定。站在房地產市場角度看待這一問題時，則目前地產企業的融資選擇問題，實際上是暫時、特殊的：限制政策意圖使企業降價售房并打擊囤地，因而企業融資困難也并非最終目的；供給方面如果土地壟斷制度改變，保障房切實及時竣工，并能及時為百姓所用，需球方面住房與戶籍、資源分配等脫離關系，住房不再成為一種投機品，地產市場必然會逐漸恢復正常，所謂“融資荒”也一定會得以解決。但如果政策“堵而不疏”的方式一直延續，諸多企業“飲鴆止渴”的融資方式還將持續。

注釋：

①其他資金包括定金與預付款，個人按揭貸款等

②由于集團為非上市公司，文中涉及有關集團財務數據均做一定修改，一切以公開信息為準。

③銀發（2007）359號

④銀發〔2007〕452號

⑤津銀監發〔2011〕116號

⑥銀發〔2008〕13號，銀發〔2010〕275號，銀發〔2011〕193號等

⑦發改辦財金[2011]1388號

⑧銀辦函[2009]625號

參考文獻：

[1]央行，銀監會.關于加強商業性房地產信貸管理的通知（銀發〔2007〕359號）[J/OL]. ，2007.

[2]央行，銀監會.關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知（銀發〔2007〕452號）[J/OL]. 2007.

[3]天津市銀監局.天津市銀監局關于進一步加強房地產貸款業務管理風險提示的通知（津銀監發〔2011〕116號）[J/OL]. 2011.

[4]銀監會.經濟適用住房開發貸款管理辦法（銀發〔2008〕13號）[ J/OL]. ，2008.

[5]銀監會.關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知（銀發[2010]275號）[ J/OL]. ，2010.

[6]銀監會.關于認真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務工作的通知（銀發〔2011）193號）[J/OL]. ，2011.

[7]發改委辦公廳.關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知（發改辦財金[2011]1388號）[J/OL]. http：//sd /zcfb/zcfbtz/2011tz/t20110627_4197 70.htm，2011.

作者簡介：

篇10

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

受到多方面因素影響，建設總量持續提升的房地產開發項目工程并不具備系統且規范的施工現場管理標準，施工現場管理工作的開展在設計管理、進度管理、質量管理以及成本管理等各個方面呈現出了較為明顯的不足與缺失，以上問題不僅導致房地產開發項目工程建設困難重重，最終也使得整個房地產市場發展受到不利影響。基于此，如何對房地產開發項目工程施工現場管理工作存在的問題進行分析，探求與之相對應的解決方案，才是引導并規范房地產開發項目工程發展方向的核心所在。本文試對做詳細分析與說明。

一、現階段房地產開發項目工程施工現場管理存在的問題分析

1.設計管理存在的問題分析：在房地產開發項目工程日益向著系統化、集成化以及規模化方向發展的過程當中，房地產開發項目設計單位所承接的設計任務也更為復雜與集中。與此同時，受到房地產開發商對于整個房地產項目建設周期的迫切性要求，設計趕工的情況屢屢發生。房地產開發項目設計人員未能夠深入到施工現場對項目建設方案進行設計規劃，所提交的設計方案與項目建設現場實際情況之間存在較為明顯的差異，進而導致后期實際施工中有關設計方案的糾正問題過于頻繁，最終無法確保項目建設周期與建設質量的可控性。

2.進度管理存在的問題分析：現階段房地產開發項目工程現場進度管理工作面臨的最突出矛盾在于：項目實際施工進度與開發計劃進度之間的不協調性，實際施工進度嚴重滯后于計劃進度，由此勢必會造成房地產開發項目建設周期出現不必要的延長。與此同時，存在于房地產項目各開發商部門機構之間的協調性不強問題始終比較嚴重，導致大量在施工現場進度管理過程中出現的問題無法得到及時且有效的溝通，從而致使整個工程施工現場管理流于形式。

3.質量管理存在的問題分析：現階段存在于房地產開發項目工程現場質量管理過程中的問題主要可以歸納為以下幾個方面：首先，項目施工作業人員為圖一時的方便，在實際施工過程中未能夠以具體的施工方案圖紙為依據，嚴格遵照各環節施工標準及規范進行施工作業，為項目工程后期運行埋下嚴重的質量隱患；其次，房地產開發項目施工監理單位作業人員自身的監督管理職能無法得到有效發揮，現場施工環節中進場材料主觀性的偷工減料問題仍然普遍存在，對整個項目工程經濟效益的實現造成了極為不利的影響；最后，現場施工作業人員自身安全意識及施工技能水平層次不齊，施工單位未執行“一人一崗、一人一證”上崗制度，并且未針對現場施工作業人員，特別是關鍵施工環節作業人員及基層員工進行定期且系統的在崗培訓工作，從而導致項目工程施工工藝及工序混亂。

4.成本管理存在的問題分析：不健全的成本管理措施及實施體系是現階段房地產開發項目工程現場成本管理所面臨的最典型問題。此問題集中表現在以下兩個方面：一方面，不健全的成本管理措施及實施體系會導致房地產開發項目建設單位在建設施工合同的談判及簽訂環節不夠嚴謹，成本管理環節相關條款存在較多不利的漏洞，從而導致后期項目工程建設階段的工程變更難度加大，項目索賠執行困難，最終致使整個房地產開發項目工程成本盲目擴大；另一方面，不健全的成本管理措施及實施體系導致房地產開發項目成本核算缺乏系統化的監督制度提供保障，由此引發項目成本管理可控性下降，最終致使浪費嚴重。

二、房地產開發項目工程施工現場管理及組織協調問題的解決方案

1.設計管理存在問題的解決方案分析：我們知道，設計管理階段的方案設計規劃、施工圖紙設計制定可以說是整個項目工程施工現場管理的前提所在。一般情況下，房地產開發項目所涉及到的設計工作并非由一個設計單位獨立完成的，整體設計方案的確定往往需要各設計單位之間高效的溝通與聯合實現。從這一角度上來說，房地產開發項目工程設計管理應當在設計單位之間構建良好的溝通體系，協調各個設計單位在房地產開發項目工程建設整體方案設計中的位置與智能，確保設計工作的內在關系，確定設計方案的提交時間，確保項目工程能夠有效開展。與此同時，房地產開發項目工程設計單位應當進行系統化的跟蹤服務，對項目建設現場實際情況進行勘察與分析，確保出圖質量，確保內審有效，從而確保設計管理整體質量的穩定性。

2.進度管理存在問題的解決方案分析：進度管理工作是房地產開發項目工程施工現場管理的基礎所在，針對項目建設進度進行合理的控制與管理是進度管理的主要工作內容，通過對項目建設進度的合理控制確保實際施工進度與計劃進度之間的協調性，在確保進度可控與合理的基礎之上兼顧工程質量的穩定提升。與此同時，進度管理還應當關注施工現場所涉及材料、人力以及物質的高效整合與組織。從這一角度上來說，現場作業人員應當制定結合工程實際的進度計劃，以合同管理相關條款為切入點對施工單位計劃進度的執行力度作出合理控制，從而不斷提高進度管理的整體水平。

3.質量管理存在問題的解決方案分析：質量管理工作是房地產開發項目施工現場管理的重點所在。可通過以下幾方面措施提高質量管理綜合水平：①.強化施工施工現場管理力度，對各工序施工標準進行系統歸納，以此為依據規范施工行為；②.在發現監理單位監督管理職能履行存在缺失的情況下，應以經濟處罰為手段對其進行改進與完善；③.特別關注施工單位現場作業人員的崗前培訓與在崗培訓作業，重視技術交底工作的開展，確保施工工藝及施工工序的有效性與規范性。

4.成本管理存在問題的解決方案分析：成本管理工作是房地產開發施工現場管理的保障所在。建設單位應當組建一批高素質高技能的成本管理工作人員，確保成本核算工作開展的規范性，并且深入施工環節各階段各工序，以健全的成本控制制度為手段確保成本管理的有效性與靈活性，在確保項目施工質量一定的基礎之上，對總成本開支進行合理的控制。

結束語

城市化建設規模的逐步發展與擴大帶動著房地產開發項目走向嶄新的發展階段。房地產開發項目工程建設質量的保障關系到社會大眾物質與精神生活需求的滿足，關系到國民經濟的穩定發展，關系到現代經濟社會的優化與完善。施工現場管理工作的有效開展是提高房地產開發項目工程建設質量與建設效率的最直接也是最有效途徑。本文通過對房地產開發項目工程施工現場管理存在問題的分析以及解決方案的探究，論證了施工現場管理的必要性與重要性，希望引起各方關注與重視。

參考文獻：

[1]丁烈云.李斌.房地產市場預警調控系統的構筑技術要點及流程設計.施工現場管理[J].系統工程理論與實踐.2002.22.（04）.58-62.68.