導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產技術創新，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

將現代信息技術應用于房地產文書檔案管理工作，不僅能夠為原有管理帶來技術創新，還能對管理理念的轉變、管理水平的提高以及人員素質的提升起到助推作用，體現出相當的科學技術優勢。

（一）有利于提高房地產文書檔案管理的效率

房地產文書檔案管理工作內容瑣屑、龐雜，工作環節多，工作過程長，操作規程細，要求程度高，稍有疏忽就會出現問題，甚至會造成更大的差錯。隨著現代信息技術的引入，各種數據信息從輸入到歸類再到檢索等等，各個環節均采用智能化操作，不僅節省了大量的人力與體力，也使同一工作量的完成時間大為縮短，管理效率也就大大提高。

（二）有利于提高房地產文書檔案管理的質量

管理質量是衡量管理水平的重要指標，管理質量整體的高低涉及到諸多相關因素，針對文書檔案管理中的收集、整編、目錄、歸檔、查尋、利用、統計、鑒定等環節，數據化與智能化的操作方式不僅使管理工作的效率大大提高，也減少了人工操作中很容易出現的一些偏差與錯誤，使整個檔案管理工作水平有一個質的提升。

（三）有利于提高檔案管理人員的業務素質能力

以現代信息技術作為房地產文書檔案管理的技術支，勢必需要一批專業的文書檔案管理人才，勢必要以先進的檔案管理理念、專業化的檔案管理意識以及高效的檔案管理模式來實現高效率、高質量、高水平的文書檔案目標，也勢必有利于檔案管理人員的業務素質能力的提高。

2 現代信息技術下房地產文書檔案管理工作的創新與發展

房地產文書檔案的管理工作必須適應現代化發展的要求，必須以現代化信息技術的運用為基礎，大膽創新檔案管理工作，使檔案管理工作的管理理念、管理體系及管理模式都有新的發展與提升，以更好服務房地產、科研及教學工作。

（一）管理理念的創新

房地產文書檔案管理工作的創新首先需要管理理念的創新，而管理理念的創新又與社會的變化與發展密切相關。

首先，隨著科技的進步，現代信息技術被運用到各種領域，促使各行各業的工作方式與工作效率發生較大改變，勢必要轉變理念、更新觀念、增強現代化檔案管理意識。

其次，房地產文書檔案作為房地產過程技術運用的記載，必將為房地產的教學、科研工作帶來幫助，房地產檔案的信息化管理無疑能夠提供全新的檢索、對比、歸納與交流方式，檔案管理人員必須將工作理念由"看守式管理"轉變為"服務式管理"。

再次，隨著我國改革的深入及經濟的進一步發展，尤其是房地產保險制度的改革與實施，使廣大民眾對房地產系統寄予了更高的期望，提出了更高的要求，這就要求檔案管理人員必須增強現代觀念，以適應新形勢下的檔案管理工作。

（二）管理體系的創新

房地產文書檔案管理是一個系統性的工作，房地產應在建立現代信息技術網絡平臺的基礎上，加強管理人員的配備與培訓工作，建立新的檔案管理體制。

首先，應把房地產文書檔案管理建設成為服務型的現代信息技術平臺，這是創新管理體系的第一要素。其中，"服務"是檔案管理的宗旨，"服務型"是檔案管理的模式，"平臺"是檔案管理的服務窗口，"現代信息技術"則是實現檔案管理目標的技術支撐與操作方法。

其次，應提高管理人員的專業能力素質，這是創新管理體系的第三要素。現代信息技術下的房地產文書管理需要具有良好職業道德、具有深厚的專業理論知識以及較強的信息技術應用能力的專門人才，要創新管理體系，就要使管理者在這幾個方面都達到新型管理的要求。

最后，應建立適宜現代化檔案管理工作的制度機制，這是創新管理體系的第三要素。沒有相關制度機制的跟進，沒有和現代化信息技術相匹配的管理制度與運行機制，就談不上真正的管理創新。

（三）管理模式的創新

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當前在房地產權屬檔案的管理工作中存在著較多主觀和客觀的原因，嚴重影響了權屬檔案的管理質量，也損害了公眾的切身利益，具體存在的問題如下所示：

1.1 房地產權屬檔案的服務觀念缺乏主動性

在當前的房地產權屬檔案管理工作中，其服務的主要部門是房地產管理部門和司法部門，從而造成了其服務范圍較小，也只能為用戶提供房地產檔案的查詢服務，而民眾需對產權問題進行查詢，管理部門一般會以保護產權人隱私等為由，不能提供相關的信息查詢，這樣的服務觀念不能適應房地產信息的應用需求。

1.2 房地產權屬檔案的管理方式落后

隨著我國房地產行業的發展，也提升了房地產權屬檔案的管理水平和管理模式，但是房地產行政部門在權屬檔案的管理工作中依然存在滯后性，再加上房地產權屬檔案數量的增加，更容易造成其管理工作的混亂。當前房地產權屬檔案管理的信息化水平不高，在數字化管理方面也較為落后，嚴重影響了房地產權屬檔案管理的有效性，甚至會出現檔案的積壓或者管理混亂。此外計算機技術的發展為房地產權屬檔案的管理帶來了便利，但是一些房地產行政部門由于受到設備升級、系統軟件錯誤等原因的影響，造成了檔案信息的遺失。

1.3 房地產權屬檔案的管理質量不高

我國房地產行業的發展，勢必會出現海量的房地產權屬檔案數據，但是如果檔案管理工作的質量不高，就會直接影響了檔案信息的準確性，從而造成諸多的工作不便。例如有些管理部門對于房地產的信息等級不全面，對于拆除的房屋并沒有進行及時的注銷，而新建房屋沒有進行及時有效的等級，久而久之就會造成數據的混亂。再者部分房地產行政部門對于房地產的信息登記不準確、不全面，甚至出現了登記者姓名錯誤的低級失誤，嚴重影響了檔案信息的準確性。

1.4 房地產權屬檔案管理人員水平不足

房地產權屬檔案的管理是一項繁雜的工作，需要管理人員對于檔案信息有良好的處理能力，但是部分檔案管理工作人員缺乏相應的管理能力，甚至存在工作人員對于計算機使用不當的現象，從而影響了檔案管理工作的有效性。此外房地產權屬檔案涉及到房地產交易和權屬登記工作，對于每一個環節都有相應的業務要求，這就需要管理人員有較強的檔案管理知識，同時也要兼備測量、法律等知識，這也給管理人員的工作水平提出了較高的要求。

2 加強房地產權屬檔案管理的措施

房地產權屬檔案是房地產的身份證，其規范、科學、全面的管理工作至關重要，也直接影響到居民的切身利益，隨著我國房地產業的迅速發展，創新相關權屬檔案管理策略勢在必行，下面結合實際的工作經驗提出幾條相關的加強措施：

2.1 提升服務項目，提高服務水平

房地產權屬檔案直接關系到民生，因此管理工作創新要以服務大眾為目的，提升服務項目，在嚴格執行保密的前提下，提高服務水平，實現房地產權屬檔案的價值。首先要提升公眾對于房地產權屬檔案的認知度，通過開展各項宣傳活動，讓公眾更加了解房地產權屬檔案的作用，并開設各種查詢、咨詢渠道，為公眾提供直接、準確的服務工作；再者要促進信息的開發，對于檔案信息進行分析加工，進行深層次的數據挖掘工作，實現信息的系統性、準確性的同時，尋找權屬檔案信息背后隱藏的市場信息，充分了解房地產市場的走向；最后要建立完善的信息網絡，實現房地產權屬檔案的網絡同步和共享，并向社會提供相應的查詢服務，同時要充分利用網絡的靈活性，建立多元化、全方位的網絡服務模式。

2.2 升級房地產權屬檔案的管理模式

房地產權屬檔案的管理升級離不開信息化和數字化的管理模式，這也是當前檔案管理的趨勢，房地產權屬檔案的數量浩大，同時其包含的數據信息較多，需要采用先進快捷的管理模式。因此房地產權屬檔案管理部門應當完善管理軟件，根據工作量和工作性質，研發專門的工作軟件，加強對于數據、聲音、圖像信息的處理和保管工作，此外管理軟件要實現系統內同一卷檔案內包含信息材料的統一性，并實現數據的可查性，滿足專用軟件中的數據與紙質檔案內容完全統一的要求。

2.3 完善權屬檔案的管理規范

規范化的管理方式是提高管理工作有效性的保障，因此房地產權屬檔案的管理人員在工作中，要嚴格執行檔案管理規范，并結合工作現狀進行工作流程的完善。再者相關的房地產行政管理部門要出臺相關的管理規范流程，針對管理文件的規格、大小、期限、鑒定銷毀等內容進行詳細的規定，為工作人員的實際工作提供清晰明確的參考，保證檔案信息的齊全規范。

2.4 創新工作從管理人員入手

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高校在知識產權方面面臨如下問題：國家科技創新主體是企業，高校尚未能充分發揮其在培養創新型人才、科學研究和服務行業科技進步中的作用;地方高校在科技創新成果轉化為知識產權方面缺乏理論的指導，以及國家對高校的科技經費也投入不足;地方高校缺乏整合科技隊伍有效的凝聚機制，使得高校的人才、科研基地、實驗院所等良好的創新優勢也沒能得到充分的發揮，直接轉化為知識產權數量較少;我國高校專利轉化研究起步較晚，發展較為緩慢，沒有深度且多數研究聚焦在我國的高校專利轉化的現狀;國內學界對于高校轉化研究的針對性不強，對績效等經濟方面的機制探討較少。

二、收益研究方法及技術路線

通過調研與文獻研究，系統掌握當前我國高校知識產權工作現狀及知識產權與技術創新的基本特征，針對各區域高校生存環境的不同展開對比分析，總結共性特征、比對區域差異。深入地方高校實地的調研，組織相關高校代表座談，深入探討高校專利轉化中存在的問題及對策。以形成的階段性研究結論依托，運用綜合分析法，對國外高校知識產權管理政策與現狀分析，總結我國高校知識產權與技術創新方面存在的問題。

三、地方高校知識產權運用、保護與技術創新面臨的問題

我國目前關于知識產權的法律體系已基本形成并逐步完善。但由于我國知識產權方面的建設歷程較短，知識產權機制體制與國外發達國家存在一定的差距;另一方面，受傳統文化的影響，高校的產權意識普遍比較薄弱，造成無形資產的流失;地方高校科研成果重復研究多，成果轉化率低，知識產權的運用、保護、技術創新機制相互分割，各自聯系不夠緊密沒有形成一定的體制。存在以下幾個方面問題：

（一） 知識產權流失嚴重

市場經濟的條件，知識產權作為一種商品，具有價值和使用價值兩種屬性，高校與企業的合作中，企業追求利益的最大化，從而忽視了知識產權的保護，造成高校知識產權的流失。主要表現在：將職務發明成果變為個人發明成果，顛倒了科技成果的所屬權，私自做以轉讓;借退休、調動之際擅自將學校的科技成果據為己有或轉讓給外單位以獲取個人利益;

（二） 校企合作機制不夠健全

長期以來，科技創新忽視了地方高校在科技創新領域的主體作用。作為高校，擁有大量的科研團隊及各領域的專業人才，在科研成果申請知識產權專利方面擁有優勢頗多，但存在資金短缺、市場動態獲取延遲等缺陷。而對企業來說，具有資金優勢、市場資源、產品質量監督、營銷團隊等優勢。在一定程度上將科技成果轉化成為產品或者服務，從而產生經濟增長。

（三） 專利申請少、與科技成果重復率高

高校知識產權專利的國內外申請量與批準量是衡量科技生產和知識創新的一項重要的指標，目前，專利申請數量少、專利申請積極性不高現象遍存在。高校并未認識到利用專利保護知識產權的重要性，已致科研成果、論文與專利的比例很不平衡。高校技術開發成果急于而不是首先考慮申請專利，從而使其中的屬于發明創造的專利技術成果因喪失新穎性而失去法律保護。

四、應對措施及解決對策

地方高校擁有科技成果如何轉化為知識產權專利，并在其自身發展的過程中合理利用、充分保護的成熟經驗。歐美發達國家對在大學的知識產權保護、技術轉移等方面形成了一套完善科學的法律體系。以國外的知識產權制度發展為啟示，結合地方高校知識產權運用、保護和技術創新激勵機制的現狀，探索建立一種適合中國國情的對策尤為重要。

（一） 增強知識產權意識

在地方高校的發展過程中，普遍存在知識產權意識薄弱的現象，如學校校名、標識是高校知識產權的重要組成部分。以 “清華”商標成為全國高校首個被認定的馳名商標的反侵權斗爭為例，可見地方高校的發展也應積極申請知識產權專利，保護高校自身的科研成果，防止產權流失。同時，高校的科技工作者也應增強產權意識，積極維護自身及所在高校的利益。

（二） 重視校企合作，發展產學研相結合的知識產權運營構架

在中國的地方高校發展過程中，以其在知識產權方面的強大優勢，涌現出一批由學校智力產生的科研結果為支撐的企業，如清華同方、北大方正、北大青鳥等。要將產學研相結合，以市場為導向，利用企業為中樞，將科研成果轉化為市場上高新技術產品或者全新的服務模式。

（三） 地方高校聯合建立知識聯盟

對于地方高校知識產權的運用、保護、和創新激勵機制而言，最重要的是建立起知識聯盟。高校知識聯盟是指在市場經濟條件下，高校、企業和其他組織間以協議的方式組成的一種使雙方獲得新知識和創新能力的致死集約關系。地方高校知識聯盟的建立，增加了區域內每所高校的知識容納水平，使得行業或科研領域的知識得到共享，從而使各個高校的的研究朝著更深的廣度和寬度來發展。

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中圖分類號：C29 文獻標識碼：A

1 引言

經濟信息化和全球化的浪潮徹底掀開了知識經濟時代的序幕，隨之帶來的就是對房地產企業的影響，即挑戰與機遇并存。21世紀對于房地產企業而言，已經不是單純的以自然資源和金融資本來維持發展的傳統發展模式，而需要以知識貫穿整個管理，把知識作為新的競爭資源。因此，只有不斷地創新管理理念和模式，及時應變市場的需求，把知識管理作為房地產企業管理的核心，才能將企業發展的主動權牢牢的掌握在自己手中，為房地產企業管理開創一片新天地。

2 新時期企業管理創新的主要內容及意義

2.1 新時期企業管理創新的主要內容

為適應社會的進步和經濟的發展，就必須對企業實行管理的改革和創新，使整個管理模式處于動態發展的狀態。在知識經濟水平不斷進步的條件下，企業管理的創新已經成為企業的主要觀念，其內容主要包括技術、組織和制度等。

2.1.1 觀念創新。為了實現企業的整體優化效益，就必須打破陳規，沖出舊思想的牢籠，樹立全新的理念。管理觀念創新是一種創造性的思維活動，是企業管理創新的靈魂，對企業的行為和效益有著直接的影響；同時，管理創新要求的是企業經營理念和價值觀念的同步創新。

2.1.2 技術創新。在時代信息化的今天，企業分工的主導因素就是技術，并非資源或者資金問題。新技術的開發可以引導市場的需求，技術更新決定企業的發展方向，可以為企業贏得更大的市場份額，并且已經成了現代化企業競爭的根本途徑。

2.1.3 組織創新。實行企業組織創新的根本目的就是為了實現企業管理和長遠發展目標。運用新的管理方法，對企業進行重組與重置，形成新的比例關系和組織結構，可以讓企業的效益得到更大的發揮；同時，企業的觀念創新和技術創新，必須以組織創新作為依托。

2.1.4 制度創新。制度創新指的就是把觀念創新、技術創新、組織創新等一系列創新活動規范化、制度化，與此同時，還要引導觀念創新、技術創新和技術創新有序進行。企業制度的創新是實現管理創新的基本保證，同時也是管理創新的最高層次。企業制度創新就是為了能夠建立一支更有效的團隊，使企業在未來的發展中能有更好的效率和成績。

2.2 新時期企業管理創新的重要意義

我國在工業經濟向知識經濟轉型的特殊時期，發展管理創新是知識經濟發展的客觀要求，推行企業的管理創新不僅有利于企業科技的進步和創新，還有利于社會生產力的發展。在社會主義條件下，企業的管理創新是必然的，作為房地產企業，其管理創新、技術創新、組織創新和制度創新是固定的，但是這一系列的創新，還是得經過企業的有力執行方能奏效，如：培養具備各專業知識的復合型人才，協調企業各部門之間的配合，強化企業能力等，進而使企業處于統籌兼顧、指揮協調的重要地位。

管理創新是時展和經濟一體化的要求，改革開放在我國的廣泛推行，使得我國的經濟發展已經開始與國際貿易接軌，而目前我國房地產企業的管理現狀基本上還是屬于松散型和粗放型的管理模式，其管理水平相對比較低下。因此，我國的地產企業應該通過管理創新來完善管理體制、提高專業素養和經營管理水平，為企業日后的發展謀求更大的空間和利益。

3 房地產企業管理現狀及存在的主要問題

房地產業在近幾年的發展速度相當快，整體管理水平也有了較大的提高，但是房地產企業在管理上還是存在很多問題的：

3.1 過分依賴經驗、缺乏科學的經營理念

部分企業過分依賴自身的經驗、缺乏經營理念，而一些自身素質不高的企業家曾因為“別致”手段取得了輝煌的成績，于是就對房地產的經營理念和操作技能失去了興趣，不對開發項目做長遠規劃。然而，房地產項目本身就具有經營周期長和報酬高特點，一些小企業或家族性企業卻都是短期行為，無法擴大經營規模，也無法整合建筑產品特色和品牌優勢。有些企業雖然已經開始意識到了知識的重要性，但對于項目的開發和銷售還是沒能做深層次的科學論證，盲目復制他人的案例和經驗，缺乏獨立思考和分析能力，以致其在市場競爭中處于劣勢。

3.2 財務失控隨意大、成本控制意識薄弱

目前，房地產企業的利潤相對是比較高的，這就在一定程度上削弱和降低了部分房地產業加強自身管理并獲取合理收益的積極性。我國現在還存在著一些扶持房地產產業的特殊政策，如施工單位的墊資施工等，這就減少了房地產企業前期的投入，降低了其開發的門檻，同時又提高了房地產開發的實際效益。許多房地產企業沒有成本控制意識，資金管理缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政、自成體系，母公司無法有效地進行管理……以上種種因素都給房地產企業管理和風險控制帶來了很大難度

3.3 企業存在結構性缺陷、不利于制度創新

國內很多房地產都從事項目開發，從事資產經營的企業相當少，從事項目開發的企業，要么只經營商業房產，要么只經營住宅房產。這種經營結構單—的資產結構經營模式使得企業普遍拒絕制度創新，無法實現人才資源機制的建立和運行模式，就算是曾經輝煌過的企業，也往往處在于制度創新的盲區，致使人才大量流失，最終降低企業的競爭力。

4 新時期推進房地產企業管理創新的主要措施

4.1 不斷地探索和借鑒新的管理模式

企業的知識管理是一個運用信息創造某種行為對象的過程，只有把信息與人充分結合起來，才能求得企業的長期生存與發展。首先，管理者要開拓視野，認清當前形勢，拋棄舊理念，樹立新的管理思路和預測意識；其次，企業應該加強人文建設，重視人才、尊重員工、敢于創新，協調好企業內部的人際關系，提高員工的主人翁意識。以這些先進的理念作為基礎，企業的管理人員才能明白管理創新的必要性，進而適應市場的需求，加快企業的創新和發展；另外，建立學習型組織也是管理模式的一種創新方法。長久的競爭戰需要具備更多更快的應對能力，建立學習型組織，可以把信息技術和互聯網技術廣泛運用到企業管理中，更有利的實現企業管理模式的創新。

4.2 加強投資決策管理, 提高資產使用效益

為適應市場的需求，房地產企業必須調整投資結構，徹底改變片面追求產值和規模的生產經營方式，減少呆滯資產以提高企業投資效益。一方面，可以借鑒國家的宏觀調整政策調整企業投資方向，優化生產投資結構，明確投資重點，加大住宅及基礎設施建設，使自身的產品更具有競爭力，并且能夠在市場中處于領先地位；另一方面，房地產企業應該搞清楚市場各類建設的建規模和要求進度，在此基礎上調整生產計劃，確保項目前景好、見效快，爭取做到在同一年開工、竣工并獲得良好收益，改變目前老項目無法竣工，新項目資金不足的局面；另外，可以通過控制商品庫存量來確定在建規模。對于新項目的施工，要遵循“三不開”原則，即無明確銷售前景的高檔商住樓和別墅不開，已出現商品房滯銷地段的工程不開，不急需的公建及市政配套工程不開。最后，對于那些半截子工程，應該具體情況具體對待，而對于因前期投入資金過大，前景不明朗的熟地，要果斷地將土地轉讓，以加快資金周轉，提高經濟效益。

4.3 進行制度創新、建立適應市場經濟的企業制度體系

制度創新與管理創新是息息相關的，制度是一個企業實行管理的根本，而制度創新則是房地產企業管理整體創新的有力保障。房地產企業制度的創新應該立足于我國的基本國情，通過改革企業制度、人才、經營者和股東的共同利益，來改革其經營機制和市場；與此同時，還應該健全公司制的法人治理結構，使各權力機構，如：決策機構、執行機構、監督機構，能夠積極配合并且互相監督。所以說，要想適應市場經濟的需求，就必須建立有助于企業自主經營、自負盈虧的企業制度，同時完善公司制的法人治理結構，建立面向現代化市場的經營機構，使企業能早日適應市場變化并與國際接軌。

4.4 加強人才資源的開發管理

當今世界是知識經濟的時代，房地產企業為了能夠在競爭激烈的市場中站穩腳跟，就必須大力加強人力資源的開發和管理。人是觀念創新、技術創新、組織創新和制度創新的主題，是企業發展的重要元素，房地產企業的管理創新需要依靠大量善于經營管理又懂技術的復合型人才，因此，為日后能更好的迎接知識經濟的挑戰，房地產企業必須加強對人才資源的開發管理，把人力資源作為企業管理的核心，重視企業高科技人才的培養，加大智力投資的比重，尤其是對復合型人才的培養力度，為企業培養出一直既有技術經驗，又有組織能力和創新能力的團隊；同時還要建立一套健全的人力資源開發管理的激勵制度，包括社會保障制度、薪酬制度、精神激勵制度等，真正的既要留住人才，又要培養人才。

5 結語

總而言之，面對日益激烈的市場競爭，我國房地產企業要想占有一席之地，就必須對企業實行管理創新，從轉變觀念到加快制度創新再到注重管理方法的創新，使企業能夠合理的配置資源，并且轉變企業的組織方式和運營方式。同時，保證在技術、經濟和產品領域的創新與經濟發展形勢相適應，客觀分析內部環境，完善管理制度，形成合理的管理模式，走適合企業自身發展的創新之路。

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1.引言

20世紀90年代以來，企業核心競爭力開始成為企業管理尤其是戰略管理研究和實踐的新視角，日益受到國內外企業管理理論界和實踐界的關注。隨著國際經濟一體化和中國加入WTO，我國房地產企業不僅面臨著市場消費主體、市場供求關系、消費者需求等方面的不斷變化，而且將面臨國內其他企業和國外大型房地產企業進入我國房地產市場的競爭威脅。市場競爭日趨激烈，要想從根本上提升我國房地產企業的市場競爭力，在激烈的市場競爭中保持長期的競爭優勢，就要打造和提高企業核心競爭力，這是我國房地產企業生存、發展的必由之路。

2.房地產企業核心競爭力及其構成要素

2.1房地產企業核心競爭力。

核心競爭力是企業文化、質量意識、設計水平、新產品開發能力、品牌運作、營銷及廣告等一系列專長的有機整合；是指一種能將企業競爭力諸要素有機組合起來，并使企業獲得持續競爭優勢的力量和能力［1］。

對房地產企業而言，房地產核心競爭力應該是房地產企業技術創新能力、人力資源能力、資源整合與開發能力、管理能力和土地儲備能力等為基本內核的某些關鍵資源或關鍵能力與企業運行機制的有機整合，使房地產企業在一定時期內在房地產行業中保持穩定的競爭優勢的合力。

2.2房地產企業核心競爭力的構成要素。

房地產開發企業的核心競爭力將最終表現為出色的土地資源、人力資源、創新能力、資源整合和開發能力、企業品牌效應、客戶服務及管理能力。

3.提升房地產企業核心競爭力的策略

3.1完善管理體制，實施國際管理標準。

我國房地產企業經過了二十幾年的發展，在管理體制、理念、方法和手段上已經漸漸趨于成熟，但和西方企業，尤其是大型的跨國房地產公司相比還相差甚遠。加入世WTO后，中國的經濟結構的調整和發展面臨很大的沖擊和挑戰：我國房地產企業如何在國內和國際兩個市場上應對國際市場競爭的挑戰；如何進一步加大其國際化力度，參與國際競爭；如何面對國外的一些大型的房地產企業的入侵？［2］這就需要我國房地產企業在管理制度、管理體制上進行完善，實施國際管理標準，提升核心競爭力。

3.2提升市場價值理念，創造市場競爭優勢。

房地產企業是高投入、高風險的行業，只有確立價值在市場的地位和作用，樹立責任意識，通過建造高質量、高信譽，市場認可、消費者滿意的樓盤，才能打造出企業品牌，真正實現產品的最大價值，在市場競爭中不斷優化價值理念，為提高企業核心競爭力奠定經濟價值基礎。要提升核心競爭力，企業就必須建立和完善市場調研、營銷體系，認真研究市場經濟發展規律，善于掌握瞬息萬變的市場和需求，把握行業的市場發展趨勢，了解競爭對手的市場變化，根據市場的需求，科學合理地制定企業發展戰略，確定產品定位和營銷策略，為提高企業核心競爭力創造市場競爭優勢。

3.3開發人力資源，加強人文管理。

房地產企業要把人力資源的開發擺到戰略高度去認識、去實施。企業發展依靠技術進步、科技創新，更要強化人力資源的合理整合和有效開發，重視人才的培育和引進，選好人才、用好人才，留住人才。要建立以企業經營人才為核心，專業技術人才為主體，優秀員工為骨干的最佳人力資源整合機制，充分發揮經營者謀略和決策作用，充分調動廣大員工的積極性和創造性，為提高企業核心競爭力奠定人才優勢。對于房地產企業來說，如果能以較少的人才所積聚的價值為企業創造較大的價值的話，就可以說該企業具有人才競爭優勢。

3.4加快技術創新，創造技術優勢。

目前我國房地產業如不采用新材料、新工藝，產品成本就降不下來，在市場競爭中就沒有優勢可言。創新始終是房地產企業發展的主題。房地產業是知識密集型行業，具有技術含量高、技術標準高和技術要求高的特點，隨著城市化的不斷推進和發展，開發商要不斷滿足消費者的多元需求，不斷提高新產品研究開發能力，提高建筑產品的科技含量，在住宅的戶型設計、功能設置、區域劃分等方面充分體現“以人為本”，在規劃、設計和實施過程中高度重視消費者的健康、安全、環保、綠化、節能、便捷，以及個人生活的私密性，等等，注重新技術、新材料的應用，不懈追求科學合理，充分彰顯產品個性，提升技術創新理念，為提高企業核心競爭力創造技術優勢。

3.5提升產品質量，強化客戶服務，增強品牌核心競爭力。

樓盤開發的質量和客戶服務尤為重要。品牌競爭力是房地產企業最為重要的核心競爭力，而產品質量又是品牌的生命。因此，提升產品質量是增強品牌競爭力的前提條件之一。強化客戶服務也是增強品牌核心競爭力不可缺少的條件之一，Pulte Homes的成功一部分要歸功于它能確保客戶滿意度，該公司建立了一套客戶滿意度監測系統，通過這一系統與每一個購買住房的客戶進行溝通以確保滿足他們的需要，成為唯一一個全美客戶滿意度連續四年排名第一的房地產公司［3］。公司將質量和客戶滿意度作為企業的品牌競爭優勢進行精心維護，不僅樹立起了品牌核心競爭力，還贏得了客戶的青睞。

3.6加強信息化管理。

以經濟全球化、信息網絡化與創新精神為特征的三股時代力量，正深刻地影響并改變著當前的房地產企業。房地產行業信息化管理是動態的、全面的集成管理，以個性化、靈活的、隨需應變的產品模式，所以，信息化管理是房地產企業發展的必然趨勢。

4.結語

如何提升核心競爭力對房地產企業來講具有重大意義，為此還需要進一步研究核心競爭力的評價指標和體系，使其進一步完善和趨于合理。

參考文獻：

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一、房地產行業轉型升級的動因

一是房價上漲相對較快。以江蘇為例，2009年、2010年江蘇省轄市市區商品住宅成交均價分別同比上漲了18.27%、23.09%，少數重點城市市區商品住宅成交均價同比上漲幅度更大，上漲了四成多。盡管國家在本年度內展開了多輪次房地產市場調控，市場投機投資性需求有所遏制，但房價上漲較快、市場階段性過熱的特征較為明顯，矛盾較為突出，對房地產業穩定健康發展不利。

二是住房供應體系和供應結構不盡合理。住房供應仍然是以商品住宅供應為主體，保障性住房和政策性住房供應占比依然相對較小，中低價位、中小套型普通商品住房供應相對不足，沒有達到保障性住房供應總量與商品房供應總量合理匹配、兩個供應體系相協調的較為理想的住房供應均衡狀態，要實現未來5年20%住房保障覆蓋面的目標還有比較大的困難。

三是房地產市場監管體系有待完善。房地產市場的管理涉及多個環節、多個部門，需要部門間加強協調配合，從土地出讓、規劃審批、開發建設、上市銷售、價格控制、稅收征管等多個環節的聯合監管體系還有待完善，開發經營過程中的預售制度、質量保證制度、物業管理制度以及房地產中介服務領域的監管制度等還有進一步的改善和提升的空間。

四是房地產企業的經營管理及品牌創新能力的培養滯后。以江蘇省為例，雖然近年來房地產投資規模、銷售總量都位居全國第一，但全國百強企業少，且排名靠后。在2011年中國房地產百強企業中，江蘇僅有6個，排在第一的常州新城控股集團僅列第20位，其他5個均在75位以后。預計未來幾年內是房地產行業的重組洗牌期，應抓住這個機遇，積極推進房地產企業結構調整，鼓勵優質、誠信、品牌企業做大做強。

五是住宅產業化進程有待加快。盡管近年來的住宅產業化推進工作有了較大發展，但傳統的粗放式住宅生產方式仍未實現根本性轉變，勞動生產率低、技術創新和集成能力弱、資源和能源消耗大、環境污染嚴重、可再生能源利用率低、住宅使用壽命短等問題仍較突出，制約了住宅產業總體水平的提升。成品住宅、節能省地環保型住宅、綠色住宅等產業化推進工作依舊任重而道遠。

二、房地產行業轉型升級的目標——實現包容性增長

房地產業包容性增長，尋求的應是在房地產業增長與經濟增長中保持協調、平衡發展，與單純追求房地產業規模增長相對立。

首先，房地產業包容性增長包括三大支柱：一是確保房地產業增長的同時最大限度地創造就業與發展機會；二是確保個人和企業能夠平等地獲得機會，提倡公平參與；三是確保人們能得到最低限度的住房權益。

其次，在三大支柱下房地產業包容性增長又包括以下五個要素：一是強調房地產投資和建設的多元化；二是保證房地產業可持續發展；三是保持房地產發展過程中的社會的穩定；

四是保持房地產行業的合理競爭，保護中小型房地產企業的健康發展；五是讓支付能力不足的群體的住房權益得到保護，實現“住有所居”。

房地產業包容性增長主要目的是讓住房分配更加合理，房地產業增長與經濟增長發展更加協調，社會更加和諧穩定，社會成員在房地產業發展中擁有公平的發展機會，所有居民能夠共享房地產業發展的成果。

三、房地產行業轉型升級的路徑

（一）企業管理層面的創新驅動

市場的主體是企業，轉變經濟增長方式、轉型升級首先是事關企業生存與發展的大事。企業要增加研發投入、增強自主創新能力、增加核心競爭力產品，成為轉變經濟發展方式的主要動力。房地產企業管理層面的創新要實現“精益化、標準化、聯盟化、品牌化”的管理目標。

精益化是指在房地產產品的開發過程中進行精益化建設，降低產品成本，優化建設進度，向管理要效益，提升開發項目的工程管理水平；標準化是指開發企業在圍繞產品的客戶服務上向標準化發展，標準化經營是現代服務業的主要標志，房地產開發產品不僅在質量、交付標準上要符合高標準，在服務上應同樣如此，通過高標準的服務來提升全行業的服務水平；聯盟化是指開發企業與材料供應商、部品集成商、市場研究機構、服務外包企業等組成企業戰略聯盟，共同實現企業決策機制和產品開發的創新，提升企業尤其是中小企業的經營水平，加強產學研合作載體建設，鼓勵房地產企業與高校和科研院所共同形成技術創新、管理創新、產品創新的產業發展戰略聯盟；品牌化是指企業應著力建設企業和產品品牌，通過品牌資產建設、信息化建設、渠道建設、客戶拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市場活動管理、口碑管理、品牌虛擬體驗管理提高客戶美譽度，增強企業的吸引力與輻射力，推動企業發展和服務升級。

（二）產業層面的創新驅動

1、大力發展住宅產業化

大力推進住宅產業化是建筑領域節能減排的重要途徑，是建設資源節約型、環境友好型社會的緊迫要求。要以國家住宅產業化基地為龍頭，整合資源優勢，完善產業鏈，打造大規模產業集群，培育一批主業突出、核心能力強的大公司和企業集團，成為產業化推進的“火車頭”。通過發展全裝修成品住房、綠色住宅、節能省地環保型住宅等，保證房地產業可持續發展。

2、變革人才培養機制

采用市場化運作模式，深入開展職業經理人任職資格培訓與認證工作，加快培養造就一批具有創新意識的房地產開發企業職業經理人。推進“企業家素質提升計劃”，在國內外知名高校建立培訓基地，開展思維創新、管理創新等培訓，培養一批具有全球戰略眼光、市場開拓精神和持續創新能力的領軍型戰略企業家。全面推行產學研聯合培養的人才培養模式；依托開發企業建設研究生工作站、產學研中心等創新平臺，吸引更多的高端產業人才到企業創新創業。

（三）空間層面的創新驅動

在房地產開發領域應強調房地產投資和建設的多元化，努力拓展新的服務空間，從原有的商品房尤其是商品住宅開發領域向商業地產、旅游地產、工業地產、養老地產、文化地產、物流地產等復合地產的領域發展；從以銷售型的盈利模式向持有經營型盈利模式轉變；從東部地區一二線熱點城市向三四線城市和中西部城市化水平較低的區域拓展。

通過不斷拓展房地產行業的服務空間，逐步形成符合時展需要的新的產業定位，更好地發揮房地產行業對其他相關產業的關聯與帶動作用，從而推動建筑業、制造業等其他相關產業的轉型升級。

（四）制度層面的創新驅動

技術和制度的關系在不同的時空場景中發揮的作用是不同的，從長期和宏觀的視角上看，技術創新可能決定了制度創新和經濟增長（例如馬克思的生產力決定生產關系論）；從短期和微觀的視角上看，制度創新可能決定了技術創新和經濟增長（例如企業激勵機制變革帶來的技術進步和產業發展）。

因此，在房地產行業的轉型升級中，地方政府應加大對房地產企業創新的支持力度，積極引導房地產企業在管理層面實現“精益化、標準化、聯盟化、品牌化”的轉型目標，引導企業在產業層面實現住宅產業化的目標；采取制度保障、財政激勵、稅收優惠、信貸傾斜等措施，積極引導土地、資金、人才等創新要素向企業集聚；在保障房建設的過程中，創新項目融資模式，引入民間資本參與建設和經營、管理，強調保障房投資和建設主體的多元化；健全創新激勵機制，幫助企業拓寬在創新過程中的融資渠道，并建立起科學的轉型升級企業評價體系，發揮在制度層面的創新驅動力，從而構建起完整的“以創新、促轉型”的系統。

參考文獻：

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②陳淮.地產·中國：引導我國房地產業健康發展研究[M].北京：企業管理出版社，2008

③黃順英. 我國居民住房支付能力與住房問題研究[J]. 建筑經濟，2009（10）：739—41

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

隨著新世紀的到來，科學技術的不斷發展，帶來了經濟的加速增長，使居民的收入在一定程度上不斷增加，從而使人們的生活水平大幅度提高。各個行業的理念不斷更新，房地產行業也不例外。傳統的房地產行業之間的競爭是資源性的競爭模式，隨著科學技術和人們理念的不斷創新，房地產行業面臨著新的競爭模式——那就是能力競爭。所以在現代社會中房地產的規劃和設計在整個房地產企業中起著關鍵作用，是現代房地產開發行業的靈魂。

1 產品定位的步驟

在現代房地產開發過程中，房地產產品的定位主要分為三個步驟：一、市場定位；二、設計定位；三、營銷定位。市場定位工作指的是將產品定位在最具有需求的目標市場。設計定位指的是根據客戶對產品外觀及其他功能的要求進行精心的設計，以達到客戶的審美需求和居住需要。營銷定位指的是在銷售環節中怎樣將產品進行推廣，是使產品得到廣大消費者的支持。

1.1房地產行業產品定位的步驟

在整個房地產公司的運行過程中，在公司產品定位工作的實施過程中主要有地產的策劃部門、項目部、銷售部以及管理項目部參與。地產策劃部門針對公司的運營狀況及市場調研資料對項目進行策劃和分析；銷售部門就公司的各種銷售計劃做出詳細的方案，同時將計劃方案交給項目部處理，項目部進行定位和確定；項目部對基礎資料進一步完善和補充之后，銷售部在完善資料的基礎上明確市場定位，積極的了解客戶需求，制定出明確的市場定位建議書，并與最初的成本相結合之后，同時將自有或公建的經營策劃方案考慮進去，這些資料和研究將與設計部的理念之間形成互動和交流。銷售部結合設計部門的設計理念和結論，將產品定位建議書編制好。

1.2流程設計最優化

（1）產品定位組織結構的創新化。在現代房地產行業的管理中采用矩陣式管理模式，在現有人員中抽出人員組成新的項目小組，在規定的時間要求之內做好該項目工作。在該項目工作結束之后，將小組成員調回原來的部門。采用矩陣結構管理模式能夠改善房地產行業人員緊缺的情況，并能形成新的管理思路和模式，強化各個部門之間的交流和討論，提高房地產企業的工作效率。（2）市場調研方式創新化。在現代房地產企業的市場調研工作的進行中，為了使顧客能真實的反應對房地產的需求，必須采用新的調研方式改進現代房地產行業中的問卷調查和訪問調查模式。比如由房地產行業的設計部門設計出不同模式的房屋，并制作出不同的房屋模型，在人群流動量較大的市區進行宣傳活動，請顧客選出自己最想要的房屋模型并說出自己選擇的理由，同時贈送小禮品。采用這種模式能夠掌握客戶的真實需求。（3）形成閉環結果，及時反饋信息。在房地產企業的工作中，項目策劃工作的主要目標之一是對產品進行準確的定位并達到客戶的要求，所以必須強化對市場的分析，將客戶群進行細化分類，針對不同的客戶定位不同的產品，最后形成產品定位的詳細策劃書，并請相關的專業人員對策劃書進行評定，形成一個閉環結果，同時對設計中的變更是否按照具體情況變更進行及時的跟蹤，使變更得到有效的監控。

2創新產品

在現代房地產企業工作的進行過程中，要將市場空白點和需求結合在一起，分析和提煉國內某些項目產品及市場，采用差異化競爭策略，創新各類新產品。

2.1規劃與戶型創新化

在現代房地產工作的進行過程中必須要對地形以及周圍環境做到詳細的了解，尋找出項目的最優建設地理優勢，建設出最合理適宜的總體分布格局。比如有一個被山水所環繞的小鎮，在關于該小鎮的開發和建設過程中就要突出小鎮的山水特色，使住戶感受到美妙的山水美景。房地產企業中戶型的競爭是其中最為激烈的競爭之一，所以要針對不同的戶型提供不同的創新點。如在某住宅小區中花園洋房的設計中，改變了傳統別墅建設中多層的概念，引入空中院落的設計理念，取得較好的效果。

2.2立面與景觀的創新化

傳統的建筑設計強調立面的設計主題，在立面外面標注特殊符號，如古典、西式等。在現代房屋的規劃設計中，主要從外觀上進行塑造和刻畫，從而制定出統一風格、鮮明特色的品牌形象。如在某小區房屋的建設中，采用清新典雅的古典風，形成各種獨特風韻的建筑群體，在面料的設計中采用花崗巖和清水面磚作為裝飾面，從而給人以古典、沉穩和端莊的形象，從某種程度上達到了品牌效應。

在現代建筑中所追求的創新主要指的是在景觀設計上的創新，建設不同格局風味的景觀。在園林景觀的設計中可以采用不同的建設風格如北歐、英倫、東南亞、日本、意大利風情等，這些不同風情的創造和設計均是房地產企業在園林景觀設計中獨具匠心的設計。此外，在建筑的設計過程中必須針對不同的地理環境設計不同風格的建筑。如某房地產商在關于一個蘆葦叢生、水鳥出入的濕地的開發過程中，就將原來的池塘留存，整個小區的景觀圍繞著池塘展開，設計者在對原始池塘進行專業化的設計和改造之后，將它建設成一個原生態的水域，其主題以原生態水景為最佳創意點，形成了具有大型池塘水景的建筑群，該觀點的提出在某種程度上達到了一些客戶的需求。

2.3技術創新化

在房地產行業中技術創新是各種新東西的使用和開發，比如開發新產品、新技術等。隨著現代社會的不斷發展以及人們生活水平的提高，我國房地產必須面向節能、環保以及可持續方向發展。在項目的工作過程中要引進國外先進技術和成果，在材料使用過程中，采用各種環保性能較好的材料。在現代房地產中技術創新主要表現在兩個方面：一、科學技術的創新；二新材料、產品升級以及新設備的改良等方面。如太陽能新技術的使用等，在無錫某小區的建設過程中，采用新型建筑磚塊解決了建筑體系中出現裂縫的毛病。在南京某小區的建設中，建成中國第一例零耗能住宅，這是通過引進國外成熟的技術即采用樓板的采暖和制冷技術，最終取得良好的銷售效果。

3設計過程中成本控制化

在現代建筑的設計過程中，必須要對各種資源進行合理利用，對材料效果、施工技術、產品性能以及客戶敏感度等各個方面進行綜合控制，使設計過程的成本得到控制。

3.1 設計準備工作控制化

設計師在準備設計工作的過程中必須按照設計說明書及限額進行設計，在設計環節中注意成本控制意識的培養。如關于室內的設計必須規定限額，對軟硬件的造價進行控制；在建筑設計施工合同中要確定一些比較硬的經濟指標，避免在建筑過程中過分強調安全性而忽略經濟性。如在現代的許多高層建筑中鋼筋含量不足50kg/m2，有的甚至低于40kg/m2，就這一項的計算，按照合肥修改市場的價格計算，就節約60-100元/m2。在項目的建設中按一定數目如5萬m2計算，就鋼筋這一項的成本節約達到了300萬元以上500萬元以下。

3.2 設計階段的優化

在現代建筑的設計施工過程中，必須優化整個設計施工方案，尤其是對方案的中的技術必須進行一定程度的優化。設計施工的主要方面在基礎、結構、節能設計、人防方案以及對飾面材料的優化。如在某一個住宅區中人防方案的設計中，丟棄機械停車方案。不但節約初期關于車庫投資的90萬元，而且減少了后期環節中的銷售和運營成本。同時在施工設計過程中對基礎形式進行進一步的論證，是在施工設計過程中對成本和工期進行控制的另一種方法。比如在某一項目的施工過程中選擇更加經濟實惠的GFC樁，能夠最大程度節省資源，加快工期。在節能環節使用動態權衡法代替七項指標法，綜合使用多項節能措施，確定最佳的經濟方案。

3.3 施工過程中成本的控制

在現代房地產的建設過程中，縮短工期和降低造價是施工階段的重點工作。在設計中進行優化工作，精心選擇材料，并使施工單位不隨意改變設計方案，此外還要考慮客戶的敏感度，這些均是施工過程中成本控制的重點。在客戶敏感的部位如外墻的立面等必須將品質和成本結合在一起。如在選擇外墻的裝飾材料以及室內和景觀所用的材料時必須綜合權衡，選擇最佳方案。

4結語

總之，產品設計管理是房地產企業的核心之一，是房地產開發的靈魂。因此，房地產開發過程中必須對成本、工期、質量等各個方面進行考慮和綜合評價，使整個房地產的規劃設計管理方案更加全面化，從根本上提高房地產開發管理中的各項措施，從而加強產品的核心競爭力，打造房地產開發項目的品牌質量。

參考文獻：

[1]張穎,沈杰.關于房地產創新問題的探討[J].山西建筑,2004,（4）：67.

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我國的房地產行業的發展越來越快，國家的宏觀調控政策也越來越嚴格，房地產行業的市場競爭壓力越來越大，企業的利潤也不斷減少。在這種局勢下，房地產企業應該進一步提高管理水平，使成本費用降低，提高品牌的知名度。在當前如此嚴峻的形勢下，只有那些管理嚴格、知名度高的企業才可以緊跟時代的潮流，不斷發展。而企業制定良好的發展策略，財務會計在這方面的作用很大，財務會計可以將企業的各個方面的情況進行具體的結合，綜合分析，以此來提供發展的依據，目前的財務會計不僅要提供資金的流動情況，對于市場的需求和行業的發展以及其他公司的資源變動等相關信息都會準確地提供出來，可以促進企業提高管理的能力，制定出更加有效的發展戰略。

二、財務會計可以有效地應對經營風險

無論是哪種形式的公司，在運營的具體過程中都會面對風險，如果公司在發展的過程中沒有很好的規避風險，對于預期的目標沒有實現，就會導致企業的運營管理失敗，造成很大的損失。房地產企業相比其他的企業來說，需要面對更大的風險。目前的會計報告主要以資產負債表為主要的內容，這也就是代表著資產至上，資產負債表主要表示的就是企業未來的經濟利益。當代主要采用“資產負債法”，這樣一來，企業的資產和負債都是比較真實，可以通過以量化計算的，這也是財務會計不斷發展的后盾力量，也可以使房地產企業更好地應對危機，對存在的危機可以做到及時發現，可以盡早采取措施，使經營管理不斷得到改善。

三、財務會計有利于企業稅務籌劃工作順利進行

在遵守國家相關法律的條件下，對企業的經營和投資以及理財等事項進行事先的籌劃，可以減少繳稅的數額，這就是稅務籌劃。在房地產企業的一系列具體的經營活動當中，有關納稅的義務具有很強的滯后性，這就需要企業具備事先做出籌劃的需要，納稅人和納稅對象的性質是大不一樣的，所以其稅收待遇也是大不相同的，那么納稅人就會選擇較低的稅負決策。稅務會計的基本前提就是年度會計，換一種說法就是，以年度會計為主要的基礎，建立稅制。稅務會計和財務會計之間的聯系非常密切，財務會計所采用的核算原則適用于提取準備金，而企業的所得稅則是另外一種表達方式。目前各個國家開始將技術成果進行轉化，加大了在創業風險投資等相關領域的投資，用這樣的方式來進行鼓勵。

四、創新我國企業稅收政策的具體措施

1.對于相關稅收政策的創新需求要給予滿足

激勵創新需求的稅收政策要不斷增加：以企業的技術為基礎，將激勵稅收政策不斷進行創新，要以創新的具體需求為重心，將市場的推動力量進行充分的利用，使相關的政策規定可以很好地實施，促進企業重視創新投入。對于分線投資稅收激勵機制要不斷完善：企業總是出納一部分股權投資去購買創新技術，對于這種情況要進行改變，要嘗試進行自身的研發，并且給予一定的稅收進行激勵。

2.建立間接優惠為主體，直接優惠為輔助的體系

現階段我國的經濟著重開始整體全面地進行發展，對于企業的技術創新稅收支持政策要做出具體的調整，將傳統的自由直接的方式不斷向間接的方式進行轉變。可以將優惠支持的力度適度加大，使所得稅始終占據主體地位，將各種優惠方式靈活運用，使科學合理的稅收體系不斷得到完善。使企業的基礎研究領域的相關技術不斷得到創新，那么個人所得稅就要不斷得到減免，這樣科研人員才會更加具有積極性。在企業的應用技術領域的相關技術創新方面，稅收政策在整個技術創新的過程中始終存在，在任何一個具體的步驟當中，都會得到稅收的支持，對于流轉稅的減免要特別注意。

3.對于技術創新的稅收法律要不斷完善

我國直到現在依舊缺乏對企業技術創新有關的法律法規，但是對比一些發達國家，有關于企業技術創新已經具備完善的法律保護體系，而且也取得比較明顯的積極效果。滿足我國法制化的具體需求的角度出發，我國企業的技術創新稅收優惠政策要不斷向法制化的方向發展。我國應該針對企業的發展，制定出優惠法案，對于目前存在的稅收政策和規定進行整合和創新，進行統一的頒布，然后統一執行。綜上所述，主要針對財務會計在公司運營中的價值進行具體的解讀與分析，主要以房地產企業為典型，進行深入的研究，并對企業的稅收政策不斷進行完善的需要，提出了具體的措施，希望可以起到一定的指導和參考的意義。

作者:秦珊珊 單位:陜西財經職業技術學院

參考文獻：

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1.前言

隨著社會的發展和科學技術的不斷更新換代，房地產且企業要生存和發展，抓好管理是根本。經濟管理是構成企業生產力的重要因素，是現代房地產企業經營活動和進行生產的主要基礎，具有非常重要的作用。經濟管理作為房地產企業管理系統中的一個重要體系，是房地產企業技術創新的一項重要內容。大力發展煤炭行業高新技術，提高行業技術，促進房地產企業的改革與發展，其關鍵經濟環節及其管理，是目前需要加深認識[1]的一個重要問題。因此，房地產開發企業內部對某一具體開發項目實施經營及管理的一整套相關的措施、制度、方法的統稱，為創造更大的經濟效益，以維持盈利目標和保證企業生產經濟活動順利進行，進行項目經濟管理的根本目的是為了確定公司與項目管理部門之間的經濟關系，實行目標管理等具體的改進措施。

2.我國房地產企業發展面臨的問題

在我國現階段，房地產企業總體趨勢較為落后，由于企業規模、技術和外部環境等原因，發展速度與發達國家的差距較大，所以房地產企業在市場競爭中面臨一些難以逾越的障礙，致使企業發展陷入困境。

2.1 內部組織結構不科學

房地產企業在創業初期，由于人員數量少，監管體制不規范不完善，往往會以一種簡單的結構方式進行管理。由于房地產企業管理和監督機制不健全，過于簡單化的組織結構，常常會出現成員之間分工不明確、組織結構分化不明顯（利、責、權）不清，吸引不到關鍵人才。一般來講房地產企業的穩定性與其他企業管理模式不同，經營與管理規模上有所不同，財務由公司統一核算和管理，項目人員只分工負責具體的前期開發、設計委托、工程管理、廣告銷售等工作、制度上進程受阻和難以流動，管理上面臨規模極限，尤其表現為科技人才和管理人才匱乏，經過培訓上崗的技術人員，文化知識和科技知識水平偏低，技術創新能力不足，所以房地產企業對人才的需求更具多樣性和復雜性，嚴重阻礙企業的生存和發展。

2.2 外部組織結構不完善、不健全

無論是經營者，還是每一個職工，對企業穩定地進行生產經營活動都很重要外部治理結構存在缺陷。外部機構又稱為市場控制機制，包括產品市場、股票市場和社會服務體系。對于大多數中小型企業而言，建立符合市場經濟的發展機制。現在我國大多數房地產企業在項目開發責，權，利脫節；公司內部各項目部之間互相攀比現象嚴重，沒有具體點的業績衡量指標，長期下去就會渙散斗志，影響效率；在開發項目成本不易控[2]制，由于項目管理部門本身利益和節約費用開支沒有直接關系，在遇到困難和矛盾的時候不能千方百計去多做工作，造成費用成本增加和擴大；風險利益機制不完善，項目經理及每個項目崗位，則是管理的藝術所在。在市場競爭中，不具備競爭實力與優勢， 往往沒有一個系統的、完善的管理制度體系和人力資源管理體系，難以形成真正行之有效的激勵與約束機制，有時容易形成排外的企業氛圍，不利于企業引進新的人才。

3.現房地產開發企業經濟管理的基本做法.

3.1 準確定位是促進房地產企業發展的關鍵。21世紀由于科學技術的不斷發展，進一步提高專業化分工和協作，加強外部組織結構的完善發展。當前我國房地產企業管理正處于多元化和全球化趨勢發展，房地產企業經濟管理面臨著前所未有的機遇和挑戰。經濟管理是房地產企業的重頭戲，提高整體隊伍素質，明確工作指導思想，實現房地產企業管理的技術方法和經濟方法。因此，加強提高房地產企業自身現有的基礎和原有的優勢，積極的加大對房地產企業的從組力度，不斷的改善和加強自己競爭力。在經濟細胞的互補性和多樣性，從根本上優化房地產型企業的需求生存需求結構與發展結構，從而使房地產企業能夠更健康快速的發展。

3.2 加強建設文化，為房地產企業提供保障。在市場經濟條件下，促使我國競爭與和合作的加劇，使我們能更清楚的認識到房地產企業發展存在的問題。優勢的產品、良好的信譽、人才結構管理是房地產企業發展的關鍵。各級政府都要加強對房地產企業的指導和[3]協調，提高房地產企業素質和管理創新等方面增強實力，及時調整和完善相關政策，準確定位是房地產企業發展的關鍵，使我國房地產企業走出困境，促進我國房地產企業的健康發展。通過不斷的深化改革，無論是內部組織結構還是外部組織結構，有力地推動了房地產企業的發展。企業大型化和小型化既有密切相連的社會化生產體系。

4.結尾

隨著房地產企業發展日趨激烈，為了及時把握邁向經濟社會時展的新趨勢，進一步推進房地產企業機制創新、準確定位和良好的信譽一體化發展，促進我國房地產企業的發展具有十分重要的意義

參考文獻：

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房地產業經過幾年的高速發展，已經走出了暴利的時代。這也使得房地產開發企業真正認識到以極高的財務杠桿進行高風險、粗放式的開發已成過去，房地產開發企業開始逐步走上了集約化經營管理的發展道路，房地產企業對成本的管理控制的關注將越來越重視。

一、房地產企業實施戰略成本動因分析方法的適用性

傳統的國內房地產成本管理著眼于基于房地產項目的全生命周期、以過程管控、聚焦合同、全員參與主旨的成本管理理念，以此來減少建筑材料和人工成本等各類成本浪費，高效實現成本管理的充分“節流”。而房地產戰略成本管理是成本管理與戰略管理有機結合的產物，是傳統成本管理對競爭環境變化所做出的一種適應性變革，它更多是立足企業戰略高度、審視所有成本產生原因，力圖站在房地產整個產業鏈條之上跳出成本看成本，以此在更高視野和戰略高度優化企業的成本管理模式。而為了保證成本管理戰略的有效性，需要找出成本的驅動因素供決策者參考，戰略成本動因分析因此產生。它又可以分為結構性成本動因（structural cost driver）與執行性成本動因（executional cost driver）。通過戰略成本動因分析可以對房地產企業成本進行有效控制，并可以獲得長久的競爭優勢。

二、房地產企業結構性成本動因分析

結構性成本動因是指決定企業基礎經濟結構如長期投資等相關的成本動因。其形成常需要較長時間；而且一經確定往往很難變動；同時，這些因素往往發生在生產開始之前。因此必須慎重行事站，在支出前進行充分評估與分析。另外，這些因素既決定了企業的產品成本，也會對企業的產品質量、人力資源、財務、生產經營等方面產生極其重要的影響。因此，對結構性成本動因的選擇可以決定企業的成本態勢。房地產企業的結構性成本動因主要有：

1、規模經濟：所謂規模經濟是指在價值鏈活動規模較大時，活動的效率提高或活動成本因可分攤于較大規模的業務量而使單位成本降低。對于不同的企業，對其最有利的規模類型是不同的。企業應該選擇敏感性最強的規模類型充分發揮其規模優勢。

房地產業進行開發可以通過多重渠道實現規模經濟：比如房地產企業購并，通過低價收購資產，實現低成本擴張。使購并企業獲得的資產大大超過購并成本和購并價格，或超過新建企業的投資。這在一定程度上刺激了企業實施購并的積極性和主動性。實現優勢互補、提高企業國際競爭力的動機。獲取土地等生產要素的動機。企業購并可能以直接實現規模經濟；另外房地產規模經濟也可以在政府統一運作下完成。各級地方政府通過統一規劃、合理布局，完成前期土地的規模開發。然后通過土地招投標市場，按照規劃片區由各開發企業在競標所得的地塊上進行組團式或居住小區式開發；還可以通過企業戰略同盟。戰略同盟可以克服較大型房地產開發企業雙方招投標大型土地項目資金不足的劣勢，在大型國有土地招投標中避免殘酷競爭，哄抬地價，提高土地投資成本，達到規模經濟，戰略同盟各方共盈的目的。

2、整合程度：上述規模經濟與水平一體化相關聯，而整合程度指的是垂直一體化程度。整合（integrate）是指企業為了為自己所負責的業務領域更廣泛更直接，在本企業業務流中向兩端延伸至直接銷售、零部件內制和原材料提供等。

房地產開發企業可以利用自己在房地產主業開發過程中形成的晶牌、管理經驗、人才儲備、技術水平、企業形象及其良好的公共關系等資源，把與房地產業密切相關的、與房地產經營活動呈縱向社會分工關系的行業或部門(如建筑材料的生產、流通；裝修材料的生產或流通；裝潢設計與施工；利用自營房地產進入商業、旅游、餐飲、信息服務等領域)納入其生產經營范圍，分散單一產品生產經營的風險，擴展利潤生長點的經濟效果。

3、學習（learning）與溢出：企業價值鏈活動可以經過學習的過程提高作業效率從而使成本下降。為了適應入世后國際大型房地產企業的競爭，剛剛成長的房地產開發企業可以采取積極的應對措施通過不斷學習來增強競爭力，主要應體現以下特點： （1）企業員工都是為各種“不同目標”走到一起來的，企業必須創造一個大多數員工都贊同的核心價值，激發其共同愿望； （2）房地產開發本身的特點決定了開發過程必須是一個系統過程，各部門人員不能再通過“契約”方式聯合，而是通過“心靈”的結合組成一個整體； （3）房地產業是一個各類科學交叉的綜合體，全體員工要善于不斷學習，在定性學習基礎上向定量學習轉變； （4）房地產業又貴在創新站，通過學習，擯棄傳統的思維方式和常規的開發程序，創造有自身特色的開發模式。 總之，房地產企業學習型組織能充分發揮員工的創造力，個人價值得到充分體現，企業效益得以提高。房地產企業可以能保持較快的學習速度或保持專業的學習，就能獲得相應的成本優勢。

4、技術。技術在企業價值鏈的各項活動（作業）中應用水平是決定其成本高低的關鍵因素之一。在科技創新日益頻繁與快速發展的大環境下，房地產企業建立健全技術創新機制是房地產開發企業建立現代企業制度的重點，提高技術創新能力和經營管理水平是企業發展壯大的關鍵措施，這樣的企業才會擁有技術創新的主體。房地產企業可以圍繞以下方面展開：（1）推廣信息技術；（2）開發新品精品；（3）應用科技成果。總之，只有那些房地產企業才能保持其成本領先地位的技術變革能為企業帶來持久的成本優勢。

5、多樣性。國內的房地產開發企業由于我們處于“賣方市場”，房地產市場競爭同質化現象嚴重，產品同質化、價格同質化，推廣方式同質化。在此情況下，房地產商應利用建筑業"建材業"設計業的技術應用，不斷推出對消費者更具吸引力的新產品。這就要求房地產企業以市場為導向，貼近市場，充分了解客戶的需求，不斷滿足廣大消費者對房地產這一特殊商品的需求。房地產企業可以從多方面努力：首先，追求設計的獨特性。其次，注重功能的前瞻性。房地產是城市建設的重要組成部分，要緊跟現代城市的發展趨勢。要滿足細分群體的多元化的需求，房地產的功能設計既要體現前瞻性，又要保持后延性。總之，房地產企業實現產品的多樣性這樣不僅能夠滿足客戶的要求，還能有效地降低成本。

三、房地產企業執行性成本動因分析

執行性成本動因是指決定企業作業程序的成本動因。它是在結構性成本動因決定以后才成立的。而且這些成本動因多屬非量化的成本動因，其它成本的影響因企業而異。執行性成本動因主要有：

1、生產能力運用模式：生產能力運用模式主要通過固定成本影響企業的成本水平。

由于固定成本在相關的范圍內不隨產量的增加而改變，當企業的生產能力利用率提高，產量上升時站，單位產品所分擔的固定成本相對較少，從而引起企業單位成本的降低。

房地產業的經營成本也和其他的商品經營成本一樣，按成本額的大小與經營工程量的關系分為固定成本和變動成本兩類。房地產企業的固定成本是相對穩定的，每年不會有較大的變動。這其中包括如土地成本、房地產開發中的管理費、配套設施費、固定資產折舊費等都屬固定成本。對于房地產企業來說，為了應對企業的持續發展，公司都保持著一定的規模，而維持這個規模的沉沒成本即固定成本是十分巨大的。在后金融危機時代，房地產企業可以考慮通過承擔保障性住房建設來分擔和消化固定成本，從而更好地維持企業的生存。

2、聯系：所謂聯系，是指各種價值活動之間彼此的相互關聯。這種關聯可分為兩類：一類是企業內部聯系；另一類是企業與供應商（上游）、客戶（下游）間的垂直聯系。

在縱向的價值鏈上，房地產企業可以通過在房地產市場中的優勢資源積累，通過業務整合和良好的資金鏈，逐步向復合性地產企業發展。以房地產開發為核心，業務范圍逐漸向房地產產業鏈的相關行業延伸，成為集開發、建材、裝飾、銷售、物業管理、資產管理等為一體的新型復合地產公司。與此同時，在橫向上，房地產企業發展到一定程度應通過與其他房地產企業在戰略性資源與核心競爭力上的整合,以謀求更長遠的發展，走戰略聯盟之路是房地產企業發展的必然趨勢。

3、全面質量管理：與傳統質量管理不同的是，全面質量管理強調質量管理的范圍應是全過程的質量控制，企業的每一名員工都要承擔質量責任。全面質量管理的宗旨是以最少的質量成本獲得最優的產品質量。由于房地產行業的特殊性,房地產企業的全面質量管理也必定具有的一般特點，即全面性、全過程性、全員性。

（1）內容與方法的全面性。也就是要強化工作質量對產品質量重要性的認識，在緊抓開發項目質量的同時，還要注意和不斷提高房地產開發環節中各項工作的質量。

（2）全過程性。房地產企業而言，也就是不僅要抓好建筑施工階段含房屋的預售工作的質量管理工作，還要做好前期準備階段包括項目決策與策劃、各種行政申請和審批、設計和施工的招標等、房屋銷售階段以及售后服務階段等影響房地產項目開發整體質量的各階段的質量管理工作。

（3）全員性。對于房地產企業而言，就是要求通過加強教育和培訓培養全體職員從高層決策人員到一線售樓人員的質量主體意識，謀取全體員工對質量的承諾，與此同時還要將質量目標層層分解到個人，從而形成質量管理人人關心、人人有責、共同努力、全員參與的局面。

4、員工對企業的向心力：房地產企業各部門的每一名員工都與成本直接相關站，只有依靠全體員工的互相配合，共同努力，房地產企業才能將成本置于真正的控制中，才能實現成本管理目標。

從以上分析可以看出，執行性成本動因與結構性成本動因有著不同性質：結構性成本動因分析主要是解決決策層問題，因而，其所要求的戰略性選擇是怎樣才是“最優”問題；而執行性成本動因分析是在企業基礎經濟結構既定的情況下，提高各種生產執行性因素的能動性及優化它們之間的組合，從而降低價值鏈總成本，因而，其所要求的戰略性強化是“最佳”的效果目標。前者解決資源優化問題，是前提；而后者解決績效提高問題，是其持續。二者缺一不可。戰略成本動因分析為房地產企業改變成本地位，增強競爭力提供了契機。房地產企業的成本是由一組獨特的成本動因來控制，而每一個成本動因都可能成為企業獨特的競爭優勢來源，選擇于已有利的成本動因作為成本競爭的突破口是房地產企業競爭的一項策略，應引起管理者的足夠重視。

參考文獻

[1]王光生.淺議戰略成本管理中的成本動因分析[J].江蘇商論,2003(1)