導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇地產開發稅收籌劃，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

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0.概述

房地產行業目前發展勢頭，由于受到國家調控政策的影響，用目前的話來說，較為糾結，作為房地產的投資者，怎樣才能讓房地產有較多的利潤呢？

房地產業開發周期長，業務復雜而且要占用大量的資金。而房地產的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環節，其銷售狀況好壞直接關系到房地產投資回報率的高低。因此，在目前形勢較為艱難的情況下，運用稅收籌劃的原理，正確處理房地產銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業稅收成本，對于房地產企業而言具有重要意義。

1.房地產開發企業的稅收種類

當前房地產企業所涉及到的稅種較多，除了包括營業稅按5%的稅率、企業所得稅按25%的稅率征收等一般行業適用的稅種外，還有房地產企業自身特殊適用的稅種——土地增值稅，土地增值稅的稅率最高達60%。因此，當前房地產企業稅收負擔偏重，稅務籌劃能有效降低稅收負擔。

2.房地產開發企業稅收策劃的目標

對企業開展稅收籌劃的目標究竟應當如何確定，我個人認為企業稅收籌劃本身的目標應當定義為：最合理納稅或最優納稅。

3.國際稅收籌劃的主要方法

3.1選擇合適的投資地點進行國際稅收籌劃

我國目前整體的稅收負擔是比較重的，可以考慮跨國投資，不同的國家和地區稅收的負擔水平也有較大的差別，并且每一個國家也都有規定各種稅收優惠政策，我國的房地產開發企業如果能選擇有較多稅收優惠的國家和地區進行投資的話，必能長期受益，獲得較好的投資效益，從而提高其在國際市場上的競爭力。

3.2選擇恰當的企業組織方式進行國際稅收籌劃

房地產開發企業在國外進行投資，都會涉及企業組織方式的選擇問題，不同的企業組織方式在稅收待遇上有也是不同的。例如：就分公司和子公司而言，子公司的是以獨立的法人身份出現，因而就可以享受所在國提供的新成立公司的優惠待遇，而分公司由于是作為企業的組成部分之一，本質上沒有獨立，因而就不能享受稅收優惠。當然，子公司也有不利的地方，那就是子公司的虧損不能合并到國內總公司，而分公司經營過程中發生的虧損卻可匯入總公司賬上，減少了公司的利潤，起到抵稅的作用。因此，房地產開發公司投資的時候，在海外公司剛成立的時候，由于出現虧損的可能性較大，就可以采用分公司的組織形式。而后期就可以轉為子公司形勢，享受到新創立企業的稅收優惠。

3.3選擇關聯企業交易中的轉移價格進行國際稅收籌劃

在房地產開發公司投資過程中，可能內部交易占有比較大的比例，這時就可通過利用其在不同情況下的稅收差異，借助轉移價格的方法來實現利潤的轉移，從而減輕公司的總體稅負，保證整個公司利潤最大化。

3.4選擇設置常設機構來進行籌劃

常設機構是已成為許多國家判定對區分居民企業和非居民企業的標準。對于房地產開發企業而言，如果設置了常設機構，就有可能成為居民納稅人，從而適用于他國的相關法律規定，如果沒有設置常設機構，則適用于本國的相關稅法規定，企業可以視他國的法律規定，決定是否設置常設機構來避稅。

3.5選擇對企業較為有利的會計處理方法進行籌劃

會計里面，會計的處理方法是比較多的，這樣就為稅收籌劃提供了保障。例如，相同的企業，在采用存貨不同的計價方法，所得到的利潤是不一樣的，在這種情況下，企業可以選擇對企業較為有利的方法，都是在稅法的允許范圍內的。當讓企業可以選擇的方法不但是存貨，包括固定資產的折舊方法，壞賬的計提等等，企業可以視不同國家的法律規定，決定采用比較適合企業自己的方法，這樣既不違法，又復合企業的管理特點。

4.我國房地產業稅收籌劃的主要方法

總體來說，我國目前進行稅收策劃的房地產公司不少，所采用的稅收策劃方法大體上可以分為這幾種：

4.1合理利用稅法規定的臨界點進行稅收籌劃

具體來說，所謂的臨界點就是稅法上所說的起征點和免征額。

（1）合理利用起征點，所謂起征點就是，在該點以下可以不征稅，超過該點，則全額征稅。

（2）合理利用免征額，所謂免征額就是，在該點以下可以免征稅，超過該點，僅僅就超過部分征稅。

例如：房地產開發企業當中的土地增值稅，就可以利用利用20%這個臨界點，這是一個起征點的概念，也就是說只要房地產開發企業的增值額沒有超過扣除項目的20%，就可以免征土地增值稅，而增值額如果超過20%，就需要全額征稅。房地產開發企業可以從收入和成本兩個方面控制增值額，從而起到避稅的作用。

4．2充分利用轉讓方式的不同進行稅收籌劃

房地產開發企業對于房地產有兩種不同的處置方式，一是轉讓使用權，像寫字樓一樣，即通過出租取得租金；二是以房地產出售，取得出售收入，像目前的商品房轉讓，即轉讓所有權方式。稅法對于出租和出售，所規定的稅種和稅率是不相同的，房地產開發企業可以在出租和出售方面進行籌劃，使稅收最優。

例如房地產出租，主要涉及到的稅種是營業稅（服務業）、房產稅、印花稅、城建稅、所得稅等，而房地產出售，主要涉及到的稅種是營業稅（銷售不動產）、土地增值稅、印花稅、城建稅、所得稅等，由于計稅方式的不同，稅前扣除的各種費用金額也不相同，所以計算出來的稅收會有很大的差別。

4．3利用不同的資金籌措方式進行稅收籌劃

房地產開發企業對資金的需求一般是比較大的，從稅收的角度來看，不同的籌資方式，公司所承擔的稅收負擔是不同的。例如，企業需要一筆資金，融資的方式有兩種，通過負債融資或者向投資者獲取資金，這兩種方式都可以獲得企業所需要的資金，除了成本不一樣以外，稅收籌劃也是企業要考慮的一個很重要的因素。如果通過負債融資，則所發生的利息費用是作為財務費用處理的，在計算所得稅的時候允許在稅前扣除，從而起到抵稅的作用。如果企業是通過自有資金融資，則由于支付給股東的報酬是從稅后利潤中支付的，在稅前并沒有扣除，因而沒有起到抵稅的作用。

所以，企業可以在融資的時候，考慮到籌資方式的不同對稅收的影響，采用不同的方式，幫助企業避稅。

4．4利用收入確認方式的不同進行稅收籌劃

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[論文摘要]企業稅收籌劃是指納稅人根據稅法中的相關規定對企業涉稅事項進行的旨在減輕稅負、有利于實現企業財務目標的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業的一項重要財務管理活動。本文根據房地產行業的特點，分別從房地產項目立項、建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現實意義。

稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。

一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃

房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

1選擇合適的建房方式

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。

(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。

2開發多處房地產

房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。

例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。

二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃

1通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。

2相關借款利息的籌劃實務

由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。

(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。

(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。

3銷售與裝修分開，分散經營收入

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃

房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。

1針對納稅主體的新設分立

這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。

例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。

2減少賬面收入或遞延納稅時間

(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。

(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。

參考文獻

[1]蓋地，企業稅務籌劃理論與實務[M]，大連：東北財經大學出版社，2005。

[2]蘇強，房地產企業如何進行稅收籌劃[J]，市場論壇，2006(2)。

[3]國家稅務總局房地產開發有關企業所得稅問題的規定[s]，國稅發[2003]83號，財會月刊，2003，(21)：61-62。

篇3

 

稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。

 

一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃

 

房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

 

1　選擇合適的建房方式

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。 

(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。 

 

2　開發多處房地產 

房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。 

例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。 

 

二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃 

 

1　通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃 

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。 

例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。 

2　相關借款利息的籌劃實務 

由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。 

(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。 

(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。 

 

3　銷售與裝修分開，分散經營收入 

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。 

三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃 

 

房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。 

 

1　針對納稅主體的新設分立 

這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。 

例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。 

2　減少賬面收入或遞延納稅時間 

(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。 

(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。 

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。 

 

參考文獻 

 

[1]蓋地，企業稅務籌劃理論與實務[m]，大連：東北財經大學出版社，2005。 

[2]蘇強，房地產企業如何進行稅收籌劃[j]，市場論壇，2006(2)。 

[3]國家稅務總局房地產開發有關企業所得稅問題的規定[s]，國稅發[2003]83號，財會月刊，2003，(21)：61-62。 

篇4

稅收籌劃的基礎是生產經營活動，依據是現行法律法規，通過合理實施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達到防范涉稅風險的目的，進而實現納稅人權益最大化。房地產業作為資金密集型行業之一，具有供應鏈長、風險高、地域性強、投資大、周期長等特點，在整個生命周期內涉及了諸多稅種，為房地產業的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產開發企業稅收籌劃策略

對于房地產開發企業的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時還需要結合房地產行業的特點開展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點籌劃法

納稅臨界點籌劃法即在經營中遇到稅收臨界點時，納稅人通過減少收入或增大支出，避免承擔較重的稅收。納稅臨界點籌劃法適用于房地產開發企業在普通住宅土地增值稅具有稅收優惠政策的情況下。我國稅法規定指出，房地產開發企業建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。

基于以上規定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產開發企業可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優惠政策籌劃法

稅收優惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優惠政策，房地產開發企業要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉讓，則需要按規定征收土地增值稅。此外，房地產開發企業在滿足以下條件時，繳納營業稅的稅目為“服務業-業”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產開發初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產開發企業不符合代建房條件，則應按“銷售不動產”全額繳納營業稅。因此，房地產開發企業可充分利用我國的各項稅收優惠政策，實現稅收的最優籌劃，提高企業在行業內的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產籌劃法

房地產銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產籌劃法，通過分解房地產銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產增值率，從而大大降低房地產銷售所需繳納的土地增值稅。房地產企業在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業務進行核算，借助兩次銷售房地產籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權融資和債權融資是房地產開發企業融資的兩種主要方式。這兩種方式的區別在于：股權融資不允許稅前扣除股息，而債權融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產開發企業通常優先選擇債權融資的方式。對于房地產開發企業的債權融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發成本。如果房地產開發企業有以往年度的虧損可予以抵扣或企業在本年度處于虧損狀態時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業在規定的時間內盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業稅兩大流轉稅和企業所得稅組成。其中，流轉稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產開發企業可通過合理安排經濟業務，將納稅期限向后推遲，實現資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。

6.會計政策選擇籌劃法

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我國稅法規定指出，房地產開發企業建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。基于以上規定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產開發企業可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優惠政策籌劃法

稅收優惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優惠政策，房地產開發企業要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉讓，則需要按規定征收土地增值稅。此外，房地產開發企業在滿足以下條件時，繳納營業稅的稅目為“服務業-業”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產開發初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產開發企業不符合代建房條件，則應按“銷售不動產”全額繳納營業稅。因此，房地產開發企業可充分利用我國的各項稅收優惠政策，實現稅收的最優籌劃，提高企業在行業內的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產籌劃法

房地產銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產籌劃法，通過分解房地產銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產增值率，從而大大降低房地產銷售所需繳納的土地增值稅。房地產企業在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業務進行核算，借助兩次銷售房地產籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權融資和債權融資是房地產開發企業融資的兩種主要方式。這兩種方式的區別在于：股權融資不允許稅前扣除股息，而債權融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產開發企業通常優先選擇債權融資的方式。對于房地產開發企業的債權融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發成本。如果房地產開發企業有以往年度的虧損可予以抵扣或企業在本年度處于虧損狀態時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業在規定的時間內盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業稅兩大流轉稅和企業所得稅組成。其中，流轉稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產開發企業可通過合理安排經濟業務，將納稅期限向后推遲，實現資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。

6.會計政策選擇籌劃法

我國會計準則規定，經濟業務的會計處理具有可選擇性，選擇的會計政策不同，形成的財務結果也不同。對于固定資產和無形資產，其折舊和攤銷方法是采用直線折舊法還是加速折舊法，存貨計價方法是采用先進先出法還是加權平均法，均會影響房地產開發企業的損益，進而影響其應繳納稅額。通過合理計提固定資產和無形資產的減值和壞賬準備，企業可以合理控制損益項目的列支和扣除。

篇6

房地產業是國民經濟的支柱產業，也是中央和地方政府財政收入的重要來源。隨著房地產市場的升溫，房地產交易日益頻繁，房地產交易過程的稅收問題也越來越引起有關方面的關注。其中，大宗房地產交易因涉稅金額多，稅收負擔重，令許多房地產企業都對此感到頭疼，因此通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負顯得非常重要。同時，部分地區當前存在的房地產市場過熱現象，也促使政府對房地產行業宏觀調控力度進一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導致市場成交量的減少，意味著房地產企業的利潤空間將進一步縮小，在這種情況下，通過合法合理的方式進行稅收籌劃來達到減輕稅負就顯得更為重要。

一、土地增值稅的籌劃

我國土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算征收：增值額未超過扣除項目金額（基本等于項目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應的稅收優惠政策，納稅人如果能充分運用有關政策規定，利用好這些優惠政策進行合理籌劃，還是可以達到降低土地增值稅稅收成本、進一步提高投資效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初開發的某某雅苑三期項目，取得的土地使用權所支付的金額為1955萬元，房地產開發成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉讓房地產有關的稅金為510.6萬元，公司為開發該項目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據212.4萬元，另公司通過往來從其它相關企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。

籌劃方案1：

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

如果按提供金融機構證明據實扣除，則開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元

扣除項目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元

土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元

籌劃方案2：

如果不提供金融機構利息證明，則開發費用=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元

扣除項目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元

土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元

籌劃方案3：

公司通過往來從其關聯企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。如果公司與關聯企業補簽協議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關聯企業利息159.3萬元，關聯企業需到稅務局開具發票，交納營業稅、城建稅、教育費附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關聯企業也是公司老板所開的另一家房地產公司，這樣做對公司老板而言只是關聯企業多交了些營業稅。這時公司的開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元

扣除項目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元

土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元

從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節省了37.79萬元。

由于本公司某某雅苑項目開發得較早，當時稅務局對普通標準住宅尚未給出明確的介定，公司充分運用了土地增值稅對建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優惠政策進行合理籌劃，通過籌劃方案3達到了免征土地增值稅稅，進一步提高了企業的投資效益的目的。

二、營業稅的籌劃

營業稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮建設綜合開發公司簽訂了某商品房住宅項目轉讓協議，需支付出1823.22萬元給該開發公司，同時約定將此小高層的一樓計612.33平米作為安置面積交給該開發公司，該開發公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計85.73萬元，我公司實際支付項目轉讓費用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時就應將返還的這部分房產的銷售款視為銷售，交納營業稅42865元，城建稅3000.55元，教育費附加1714.6元，合計47580.15元的稅款。但如果進行營業稅的籌劃，能與該開發公司協商修改合同，直接簽訂總價為1737.49萬元的項目轉讓協議，不提及安置面積這一塊，而實際運作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經過多次協調、洽商，該開發公司同意修改協議，我公司通過對營業稅的籌劃節稅4.758萬元。

三、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實際工作中所涉及的案例進行分析比較。

由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。

案例1：本公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。

案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收帳款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。

實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。

結論：總之，稅收籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，通過不違法的方式對經營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。

參考文獻：

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[3]洪日鋒.財務管理中的稅務籌劃研究.財會通訊（理財版）.2007年第4期.

篇7

隨著社會經濟的不斷發展，我國的稅收制度也得到了進一步的完善。目前，我國稅收的法制化進程已越來越快，稅收的征管效率也得到了很大程度的提高，再加上各種管理手段及信息傳播效率的大大提高，人們對稅收籌劃及財務管理也有了更加全面的認識。另外，由于全球金融風暴的影響，我國的地產置業也不可避免地受到了一定的影響，對房地產開發企業而言，市場的萎縮、投資速度的回落及相關的銷售情況不佳等情況，都使得其現金流出現比較不樂觀的現象。對相關房地產開發企業的稅收進行合理的籌劃，對其財務進行合理的管理，不但有助于房地產開發企業的發展，而且還有助于國家經濟的發展。

一、稅收籌劃與財務管理的內涵

通常來說，稅收籌劃是一種合法的節稅籌劃活動，換一種說法，就是納稅人在國家相關法律政策允許的前提下，合法開展的一項活動，其主要目的是通過對企業相關生產經營活動進行安排與調整，達到合理稅負、找到最優的節稅生產經營方案。因此，就本質上而言，稅收籌劃不等同于逃稅、偷稅，它是一種正當合法的行為，也是當今社會企業節稅的重要選擇。

財務管理指的是在一定的目標下，對資產的投資或購置、資本的融通、生產經營活動中的現金流量及利潤的分配等開展的管理活動。在企業的管理中，財務管理占據著較為重要的地位，是企業管理的重要組成部分。財務管理是在財經法規的制度上建立的，它把財務管理的原則作為基礎，對企業生產經營中的相關財務活動及相關的經濟管理工作進行合理的組織與處理，因此也可以說，財務管理就是處理企業所有經濟關系，組織所有財務活動的一種行為。

二、房地產開發企業稅收籌劃與財務管理的意義

對于房地產開發企業來說，其生產經營往往具有資金投入量較大、銷售周期較長以及經營風險較高等特點。也正因為這些特點的存在，對房地產開發企業進行合理的稅收籌劃與財務管理便具有較為重大的意義。房地產開發企業稅收籌劃與財務管理的意義主要有以下幾個方面：

（一）有助于企業實現利潤最大化

就房地產開發企業而言，其開發及交易的環節較為復雜，所涉及到的稅收種類也比較復雜，比如，土地增值稅、營業稅、城市建設維護稅等，繁雜的稅種為企業的負稅增加了不少的負擔，而根據相關法律法規的規定，在不違法的情況下對稅收進行合理的籌劃，不但能夠在一定程度上減小企業的負擔，還有助于企業利潤最大化目標的實現，有助于提升企業的市場競爭力。

（二）有助于提高企業的會計核算水平

稅收籌劃是企業的一種財務手段，合理有效的稅收籌劃能夠有效減少相關企業的稅收支出，在一定程度上提高資金的利用率，使企業的資金流得到有效的改善。此外，由于企業的稅收籌劃及財務管理工作的開展都與會計工作有關，完善有效的會計核算是稅收籌劃及相關財務管理工作高效開展的前提，因此，相關業務的開展可以在一定層面上提高企業會計核算的水平，對企業的會計工作可以起到一定的促進作用，有利于企業經濟管理活動的順利開展。

（三）有利于樹立良好的企業形象

就平常的納稅活動中，尤其是在納稅申報的時候，對稅額進行及時準確的申報，不但可以有效降低企業涉稅的風險，還能樹立良好的信譽，有助于企業形象的樹立。另外，合理有效的開展財務管理活動，也能夠在一定程度上保證企業經濟業務的順利開展，尤其對于房地產開發企業來說，有序的資金流動是保證其經營活動順利開展的重要保證，這對企業的發展來說是極為重要的。

三、房地產開發企業的稅收籌劃策略

由于其自身的特殊性，房地產開發企業涉及到的稅收種類相對較多，其所繳納的稅金的核算也較為復雜。稅收籌劃能夠在一定程度上減小企業的負稅負擔，但不是一切稅種都可以進行稅收籌劃。就目前的情況，對房地產開發企業而言，可以開展稅收籌劃的稅種主要包括：土地增值稅、營業稅以及企業所得稅。根據不同稅種的不同性質，企業稅收籌劃的方式與收益也有所不同。下面分別對幾種稅收的籌劃策略進行相關的分析：

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅指的是對國有的土地使用權、地上的建筑物以及建筑附屬物進行轉讓，并從中取得收入的個人或單位，根據其轉讓的收入所得的增值額進行征收的稅種。增值稅的籌劃主要有以下三種：

首先是對成本核算對象進行籌劃。對房地產開發企業來說，其可以單獨設立一家裝飾公司，由其來完成相應房戶的裝修工作。就具體的操作來說，房地產企業可以與購買房屋的客戶簽訂兩份不同的合同：一是房地產銷售合同，是房地產開發企業與房屋購買者之間簽訂的；二是裝修合同，這是裝飾公司與房屋購買者之間簽訂的。這時，房地產開發企業在銷售合同上面所標注的房款的增值額，進行土地增值稅的繳納；而在裝修合同上面所標注的金額就屬于企業的勞務收入，應繳納相應的營業稅，而不再進行土地增值稅的繳納。企業可以通過這樣的方式分散企業的經營收入，進而減少相關的稅基，以達到降低稅率、節省稅款的目的。

其次是對利息的扣除方式進行的籌劃。根據國家相關的規定，房地產開發企業的相關利息支出，只要能夠可以按照房地產項目轉讓計算分攤，并且能夠得到相關金融機構提供的證明的，便允許得到扣除，但扣除的部分最高不能超過商業銀行當期同類貸款利率的計算金額。而對于房地產開發所耗費的其它費用，則根據土地的使用所支付的資金與房地產的開發成本這兩個項目之和且低于其和的5%進行計算扣除；對于不能根據房地產開發項目的轉讓對利息支出進行計算分攤或者是不能取得相關金融機構提供的相關證明的，則不可以對其利息進行單獨的計算，而是將其并入到開發成本中進行統一的計算扣除。房地產開發所耗費的費用則根據土地使用所支付的資金與開發成本這兩個項目之和且低于其和的10%進行相應的計算扣除。根據這樣的規定，房地產開發企業就可以根據實際的情況選擇合適的籌劃方法，當房地產企業所開發項目主要有賴于負債籌資，其利息費用所占的比例較高時，就可以選擇計算分攤利息同時提供相關金融機構的證明，進行對相關的費用進行合理的扣除；相反的，當開發的項目主要是依靠權益資本進行的，其預計的相關利息小隊較少，則可以不對分攤利息進行計算，這樣便可以對相關的開發費用進行一定的扣除，有利于企業相關利潤的實現。

另外是對增值額開展籌劃。根據我國相關條例，納稅人自己建造普通住宅并出售的，若增值額未達到扣除項目金額的20%，則可以免繳增值稅；若超過20%，則要按照相關規定對全部增值額進行相應的納稅活動。另外，如果納稅人既建造普通住宅，又進行其它房地產開發，則應該對其獲得的增值額進行分別的核算，對于不能準確核算增值額的，其所建造的普通住房則不能夠運用相應的免稅規定。土地增值稅的適用稅率為30%到60%之間，并且是超率累進稅率，在相同的條件下，價格越高，增值額就越大，其所適用的稅率也就越高。因此，開發企業在對產品定價時，要對全部情況進行充分的考慮，既要考慮收益，又要考慮相應的支出，最大限度保證企業的利潤。

（二）營業稅的籌劃

營業稅是以在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產所取得的營業額為課稅對象所征收的一種商品勞務稅。對房地產開發企業來說，其營業稅的籌劃策略主要有以下三個方面：

首先是合作建房的籌劃方法。合作建房指的是兩個合作者，一方出資，一方出土地的使用權，雙方以合作的方式進行的房屋建造行為。合作建房主要包括兩種方式：以物易物和合營企業，這兩種方式的納稅義務存在一定的差別，納稅人可以對兩種方式之間的差別進行充分的利用，進而進行合理的收稅籌劃，最大限度保證企業的利潤。例如，甲乙兩方進行合作建房，甲方提供土地，乙方出資。房屋建好后，經相關評估得到該建筑物的價值為6000萬，甲乙兩方各自分得3000萬的房屋。這時，甲方通過土地使用權的轉讓，獲得了部分建筑物的所有權，就應根據相關稅率進行繳納營業稅，而乙方則無需進行營業稅的繳納。

其次是承包合同的籌劃方法。承包建筑工程的公司有沒有與建設單位進行相關承包合同的簽訂，將會影響企業的稅率。承包建筑的公司在和建設單位進行合同的簽訂時，所建造的房屋就歸屬于建筑業，其所使用的稅率為3%，而在不簽訂合同的情況下，該建筑就應該歸屬于服務業，這時所適用的稅率就為5%。據此，納稅人在對相應的工程進行承包時，應該與相應的建設單位簽訂相關的合同，這樣就可以只按3%的稅率繳納稅金。有效降低了企業的負稅負擔。

最后是通過減少應稅項目的流轉次數進行稅收的籌劃。按照國家稅法的規定，不動產的轉讓應該歸屬于營業稅的征收范圍，營業稅是根據流轉的次數重復征收的，流轉的次數增多會導致相應的稅金增加。所以在實際的經營過程中，房地產開發企業就可以根據相應的情況，合理地減少相關應稅項目的流轉次數，進而最大限度地減少相關稅金的繳納。

（三）企業所得稅的籌劃

企業所得稅，是對我國境內的企業和其他取得收入的組織的生產經營所得和其他的所得征收的所得稅。與營業稅的籌劃相比，企業所得稅的籌劃的效益更大同時也更為直接。房地產開發企業的所得稅籌劃主要可以從以下幾個方面進行：

首先是選擇投資地區進行籌劃。選擇投資地區進行相關的稅收籌劃工作，是在國家對相關地區進行的稅收優惠政策的基礎上出臺的，與國家的經濟政策相符合，所以能夠得到政府部門的支持。通過成本與收益的核算，納稅人可以在相關的稅收優惠的地區進行相應的注冊，而如果企業在沒有相關優惠政策的地區進行了注冊，則可以經過相關的策劃，然后再與一些可以享受優惠政策的企業進行掛靠，進而使自己也可以享受一定的優惠。

其次，選擇從屬的機構進行籌劃。就一個企業而言，其從屬機構包括分公司、子公司及辦事處。對與從屬機構來說，由于其形式不同，使得其核算、納稅形式以及其所享受的稅收優惠政策都有所不同。公司是獨立的法人，其設立的手續也相對較為復雜，公司所得稅的核算與繳納都是獨立進行的，并可以享受相應的稅收優惠；而分公司與辦事處則不同，其設立的手續相對較為簡單，相關的核算也不是獨立進行的，所得稅是交由總公司匯總后進行繳納，稅負較輕，但不享受相關的稅收優惠。因此，房地產開發企業在對相關的稅收進行籌劃時，應該對實際的情況進行合理的分析，并制定出相應的稅收籌劃計劃，最終選擇可以讓企業負稅最輕、獲得的利潤最大的方案。

此外是利用稅前扣除項目進行籌劃。根據我國稅法的相關規定，企業所得稅的稅率為25%，在每一個納稅年度，納稅人的總收入額減去準予扣除的項目之后所剩的余額即為應繳納的所得稅的金額。其中，準予扣除的項目指的是納稅人在該納稅年度里所發生的，并與納稅人取得應該繳納稅金的收入相關的全部必要的費用、成本、稅金及損失。因此，房地產開發企業可以根據實際的情況，對相關稅目進行合理的籌劃，進而有效減少稅額。

四、結束語

對房地產開發企業而言，合理的稅收籌劃不但可以降低其生產經營成本，還在一定程度上關系到企業的存亡，與企業的發展密切相關。隨著經濟改革的不斷深入，國家對房地產及其相關行業的調控能力不斷的加強，使得房地產開發企業的利潤空間也在不斷地縮小，面對這樣的情況，房地產企業進行合理合法的稅收籌劃是非常有必要的。因此，房地產開發企業應根據相關的稅收政策，結合自身的實際情況，進行合理的稅收籌劃，并做好企業內部的財務管理，在不違反法律法規的條件下，對企業的資金以及財產進行合理的控制，進而實現利潤最大化的目標。

參考文獻：

[1]楊煥玲.企業稅收籌劃與財務管理的相關性分析[J].中國管理信息化，2009；06：40-41

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一、土地增值稅的含義

主要由國家征收，以個人和單位為征收對象，以轉讓國有土地使用權的以及地上建筑物及附著物等的行為所收到的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅基礎，收入既包括現金、存款等貨幣收入，也包括以實物性質收入的各項其他收入。對于部分行為不屬于征收范圍，如通過繼承、贈予等途徑無償轉讓房地產。營改增施行后，房地產企業不再上繳營業稅，主要稅種為企業所得稅、土地增值稅、教育費附加、房產稅、耕地占用稅等。土地增值稅的基本要素是納稅人、稅率及應納稅額，應納稅額的計算主要以增值額為依據，乘以相應的稅率，同時扣除法定允許的金額后即為應納稅額。

房地產行業競爭力較強，普遍方便價格過高，上漲過快的問題，我們國家實施了一些策略，并且提到了土地增值稅的重要性。這些表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態回歸的態度，但是如果從宏觀調控的政策方面來看，這將會對房地產行業很不利。仔細分析房地產價格上升的原因，其一便是房地產行業的稅負很重，還有一個原因便是有人喜歡炒房，而對于這些人，他們持有房子并不是為了住宅，而是為了盈利，政府應該對這些人加以管理，這會讓房地產的價格飛速上升。政府應該對這些方面進行調控，嚴格控制房價高的根源。我們可以靈活的利用銷售策略，提升銷售量加快資金的回收。

二、土地增值稅稅收籌劃的方式

1.利用征稅的范圍進行稅收籌劃

房地產企業所應繳納的增值額由相關法律規定計算，是由轉讓國有土地使用權及建筑物、附著物等的個人及單位上繳，按照實際的收入金額扣除抵減金額而得。房地產若想達到節稅的目的，首先要改變企業房產的銷售方式，以經營租賃為基礎的租出行為，只繳納較低數額的房產稅，按照實際收取的租金計算。通過這種方式，企業可以降低所需繳納的稅額，保證企業的切實利益。另外，企業還可以與其他企業共同籌劃建房，通過多個企業合作的方式共同出資，建成后按比例分成；還可以利用代建房來進行減稅，房地產企業可以與其他企業訂立合同，以委托人的名義請其他企業進行房屋建設，待房屋建設完成后，進行相應的結算費用。

2.利用增加扣除的項目來進行納稅

在稅法中有明確的法律條文，針對土地增值稅的稅收管理提出一定的標準，在法律允許的范圍內，企業在計算應納稅的時，可以扣除相應的項目金額，主要包括納稅人取得土地使用權時所支付的費用、在對房屋進行構建時支出的成本和相關費用以及其他法律允許扣除的稅金等。房地產企業在對期間費用進行管理時，應采用合理的措施，對利息費用等財務費用、業務招待費、廣告費等銷售費用以及其他的管理費用等進行規劃，避免加重企業的稅負。第一，企業應科學合理的設定折舊方法，對不同的廠房、設備等資產，結合實際情況選擇折舊方法，按照相應的年限進行折舊，在優惠政策的標準下，盡量保證企業的利益，減少資產減值及市場價格波動對企業產生的影響，同時，按照合理的依據繳納稅額。第二，對稅前扣除項目應嚴格進行管理，在計算稅費時，對于能夠按轉讓房產項目計算并提供金融機構證明的財務費用，在商業銀行同類同期貸款利率以下，可以據實扣除。對企業發生的廣告費、業務招待費等，在規定范圍內可以扣除，企業發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費以及基礎設施費等，均可以劃分為可扣除項目，因此，企業應對相關費用進行合理的計算，并提供相應的證明。在經營過程中，應盡量控制費用在允許扣除的范圍內，以減少企業的稅負壓力。通過企業經營決策的改變，打破借款費用的限制，成功的節稅納稅。除此以外，房地產企業可按規定計算的金額之和，加計扣除20%，這會使企業大大的增加扣除項目，減輕稅負，增加企業的利潤。

3.適用稅率的降低

通常土地增值稅是按照四級超額率累進稅率實施征收的，按照建立方式分別核算納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的應就其全部增值額按規定計稅。對于那些既建立普通標準住房又搞其他房地產開發的納稅人來說，應該分別核算增值額。

三、納稅籌劃的意義

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土地增值稅自1994年開征以來，一直在規范我國房地產市場平穩發展方面，規范國家參與國有土地增值收益分配、增加國家財政方面，抑制房價過快上漲方面，提高國有土地利用率方面發揮著重要的作用。

見于部分大中城市房價過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。”為配合國務院對房地產的調控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機構上調存款類人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產行業來說是很不利的。然而，房價過高的原因是錯綜復雜的，其中一個最根本的原因就是房地產行業的稅負很重。在房地產應征的各項稅費中，營業稅、城建稅、教育費附加均是依據商品房銷售收入為繳納依據，然而土地增值稅則不然，它是以地產項目增值額的高低實行四級差別累進稅率來征的，最高稅率可高達為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負是房地產行業每一個財務人員應認真研究的問題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產實行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實行差別累進稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應在項目未辦理竣工結算前按照項目所實現的商品房銷售收入及稅務部門所規定的土地增值稅預征稅率，先預繳土地增值稅，待項目全部竣工結算、且完成銷售再做整個項目土地增值稅的清算。但對于某些房地產企業雖設置賬簿，但財務核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據不完整、費用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項目具體金額的，主管稅務機關可直接對其采用核定征收。

3.土地增值額的計算

土地增值額=轉讓商品房銷售收入-（建造成本-已計入開發成本的借款利息）*1.3-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費；或還可表述為：土地增值額=轉讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實際支付的能提供金融機構證明的貸款利息-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費

計算土地增值額中所扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費、房屋主體建筑的各項建造成本、開發過程中所發生的各項間接費用支出、稅金（營業稅、城建稅、教育費附加等）、其他。

4.土地增值稅額計算方法

先計算出增值額和扣除項目金額，然后再根據兩者之比的比率按下列具體公式計算：

（1）增值額/扣除項目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

（4）增值額/扣除項目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數。

5.土地增值稅稅收優惠

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征。

普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。

（2）投資聯營一方以土地（房地產項目）作價入股，轉讓到被投資聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。

（3）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國家建設需要依法征用、回收的房產，免征土地增值稅。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數房地產企業的項目開發資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產項目建筑施工期間所發生的利息支出，應資本化計入相關開發成本。但實際工作中在做土地增值稅項目清算時，大多會將已經資本化的利息調出作為費用簡化處理。當然實操中，并不用通過具體的賬務處理將已資本化的利息調至財務費用中去，而只是在計算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=實際支付利息+（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*10%。

這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產項目開發主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機構出具的利息證明，利息費用較高，且高于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則應盡可能提供銀行機構的利息證明，并按項目分攤貸款利息，以求能按實扣減利息，從而降低稅負；反之，項目開發籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則可不計算應資本化的利息或不提供銀行機構的利息證明，從而達到合理避稅 ，以求項目利潤最大化。

2.合理提高能成本化的管理費用

房地產企業的管理費用可以通過企業管理的人事編制的調整而合理降低土地增值稅。例如某房地產開發企業管理人員30人，每年開支的管理費用約為300萬。其中，25人參于了項目開發管理，經總經理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調整到項目部，以求加強項目開發進程管理，如此一來增大了項目成本費用支出約計250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車庫的合理策劃

商業地產的高層項目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據車庫性質大致分為三類：有產權車庫、利用人防工程建造的車庫、無產權的車庫。很多開發企業為了促進銷售額，通常希望建有產權車庫，但實際上從稅收來說，他們是大大的失策了。

如果所開發項目的物業公司是開發商自己所成立的獨立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業公司和車主簽訂《車位使用協議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權”，物業公司收取“車位維護管理費”，彌補物業收費不足，繳納營業稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎數據。

如果開發企業想盡快資金回籠，實現車庫銷售，也可建造無產權的車庫。無產權的車庫如何核算處理，會計制度、稅法均無具體規定。開發企業可以將其作為獨立的成本核算對象――車庫進行核算處理，建成之后，可轉做“投資性房地產”或“固定資產”，可以出租。若作為“投資性房地產”轉讓若干年的使用權，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，仍應按照”服務業――租賃業”征營業稅及按租賃收入的12%征收房產稅（房產稅應按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產與開發產品的籌劃

房地產開發企業將待售開發產品先轉為固定資產出租，租賃3年后再出售，也可規避土地增值稅。但是租賃期所得租金應確認收入，出售時按銷售企業不動產處理。在整個租賃期間不僅應確認固定資產的租賃收入，還應該每月提取該固定資產的累計折舊計入租賃成本。出售時，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，固定資產處置一般通過”固定資產清理”科目進行核算，固定資產清理完成后的凈收益，借記”固定資產清理”科目，貸記”營業外收入”科目。固定資產處置時，應交納營業稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優惠：

普通標準商品房實現銷售，增值額與扣除項目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產開發企業銷售已精裝修的商品房，其裝修費用可以計入房地產開發成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項目的增加，從某種意義上給了房產開發企業在開發成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實現避稅。

隨著國家對房地產調控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈，加之國家稅務總局對房地產各項稅收政策的逐步細化，如何合理避稅成為每一個房地產行業財務管理人員理應認真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財務工作者熟悉房產企業的運營流程，更重要的是能熟悉房產企業的會計核算和相關稅收法規。房地產企業財務人員應該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業稅負，增強企業的市場競爭力。

參考文獻：

[1]王炳榮，李開永. 房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃案例分析[J]. 會計師. 2011（03）.

[2]王艷東. 淺議房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃[J]. 企業研究， 2012（22）.

篇10

稅收是影響企業發展的重要因素之一，進行稅收籌劃不但能夠有效減少企業的稅收支出，為企業帶來更大的經濟效益，而且對于企業財務管理水平的提高和保障企業的市場競爭力具有重要意義。作為我國國民經濟的重要支柱產業，房地產企業需要解決的稅問題也有很多，比如增值稅、企業所得稅、土地使用稅、土地增值稅等，其中土地增值稅是房地產企業眾多稅收問題中的重點，對于企業的經濟效益的提高、企業發展以及提高房地產企業的核心競爭力具有重要意義［1］。2019年我國土地增值稅新管理規程的提出對房地產企業的稅收提出了新的挑戰，因此房地產企業必須要提高財政管理水平，加強對土地增值稅的稅收清算才能夠實現可持續發展［2］。

一、房地產開發企業的土地增值稅稅收清算中存在的問題

(一)土地增值稅清算機制不完善，稅收清算意識不夠強就目前而言，很多房地產企業的管理對于土地增值稅的清算都沒有深刻的認識，也沒有意識到對土地增值稅進行清算的重要性，對于企業土地增值稅的清算工作也不夠重視，因此也沒有具備完善的土地增值稅清算機制。每提到對于土地增值稅的清算籌劃通常都會想到財務部門，覺得這應該是財務部門負責的工作，但土地增值稅的籌劃是涉及企業各個部門的。如果沒有健全的土地增值稅清算機制，房地產企業的清算工作也很難展開。因此未來確保房地產企業的土地增值稅稅收清算工作的順利展開以及未來能夠達到理想的清算結果，建立起健全完善的土地增值稅清算機制是非常有必要的。很多企業內部各個部門之間沒有進行合理協作和實現信息共享，這也很大程度上為企業土地增值稅的清算增加了難度。目前我國土地增值稅的稅收發展研究現狀還處在初探階段，很多企業對于稅收籌劃的意識都比較弱，在很大一部分企業的觀念中，進行土地增值稅稅收籌劃反而還要花費更多的成本，而偷稅、漏稅則會更加方便，受到的懲罰程度也比較輕，這也是很多企業對稅收籌劃不夠重視的主要原因之一。另外還有很多企業在進行清算時并未對整個開發流程進行考慮，沒有全局意識，為了實現土地增值稅的融資功能以及降低土地增值稅稅額，對土地增值稅的清算工作進行混淆，對管理費用和開發費用以及虛增開發成本等進行干預。

(二)會計核算不符合土增稅清算要求很多房地產企業的管理者因為缺乏財務管理意識和對國家政策的理解不夠透徹，目前仍然使用傳統的財務管理方式，沒有做到與時俱進，也沒有利用企業的其他項目合理的進行土增稅稅收清算。我國在實行營改增政策后，很多房地產企業對企業相關新產品的利用沒有及時進行合理調整，對于企業產品的利用意識也有很大的欠缺。會計科目設置也不合理，對于成本費用的收集也不科學。

(三)未能準確把握土增稅清算的時間要求企業在進行土地增值稅的繳納過程中會對各個項目進行清算，部分公司在進行清算的過程中會把竣工結算工作進行推遲，實例中經常可見，銷售發票開具、房款支付、銷售合同和裝修合同簽訂等時間節點把握不準，會影響土增稅清算結果。因此要把握好清算時間點，對相關數據進行仔細核對。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收清算對策

(一)合理利用公司組織形式目前我國采用的土地增值稅的計算方法是四級超率累進稅率，一些增值率沒有達到20%的普通住宅就可以不用進行土地增值稅的征收。所以納稅人可以在不動產的銷售中或者是土地使用權的轉讓中增加銷售環節，這樣實現高增值額到低增值額的分解，從而達到降低增值率和土地增值稅的適用稅率的目的。增值額被分解的次數越多，能夠節省的稅收也更多。在房地產企業的支出中，開發成本的支出是必需的，而開發成本的支出多少是和企業增值額的高低有直接關系的。房地產項目在對土地增值稅進行清算時，可以通過分開簽訂裝修合同、或通過關聯交易在規定扣除額度內列支有關費用來進行土增稅的核算。比如將房地產的建筑裝修交給建筑裝修公司來承辦;比如在與客戶進行合同鑒定的時候可以將毛坯房的裝修和精裝修合同分開簽訂，雖然合同總收入沒有變，但單個合同的銷售收入卻減低了，土地增值額也降低了。另外房地產企業在進行經營的過程中，可以建立起有法人地位的銷售公司來完成房地產的銷售，通過銷售公司來完成房地產項目的銷售，通過人為來對房地產企業和銷售公司的增值率進行有效的調節，從而減少企業土地增值稅的繳納。

(二)對項目進行合理定價在普通的房地產項目中，利用好土增稅超率累進各段的空間進行數據精確測算和籌劃，不但可以提高企業利潤，而且可以享受免稅優惠。例如某房地產企業的開發成本和銷售總價分別為X和Y，假如該企業要享受起征點的稅收優惠，在稅收起征點為20%時，那該企業的銷售總價Y只能等于1．6X，這樣不但獲得稅收優惠而且還能夠得到較高的利潤。如果企業想要將售價提高來提高利潤，那要確保稅后利潤籌劃后大于籌劃前。假如企業增值率低于50%，也就是土地增值稅的繳納稅率為30%時，企業銷售總額提價要小于0．46X，才能達到提高利潤的目的，如果超過反而會減低利潤和增加稅收。

(三)合理利用特殊項目扣除規定《中華人民共和國企業所得稅法》規定“企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失及其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除”。其中的費用支出包括企業計入“財務費用”的利息凈支出。利息支出在土增稅扣除中根據具體情況有著不同的扣除標準，應加以區分。稅務機構對于資本化利息和費用化利息的扣除也作出了如下規定:如果納稅人可以給主管納稅機構提供在銀行借款利息的原始憑證(前提符合稅法規定扣除標準要求)，使主管稅務機構能夠將企業的資本化利息和費用化利息區分開來，那可扣除費用的費用計算為支付了土地使用權地價費用以及相關的稅費和項目開發成本相加后乘以5%再加上實際支付的利息。但如果房地產開發企業無法給主管稅務機構提供原始借款利息憑證，那么主管稅務機構也無法區分資本化利息和費用化利息，這時候可以扣除的開發費用是支付了土地使用權地價費用以及相關的稅費和項目開發成本相加后乘以10%。因此為了更好的對利息支出費用進行扣除，房地產企業在進行土地增值稅清算時應該分別測算上述兩種利息扣除方式引起的稅款變化，以選用最合適的籌劃方法。

(四)合理利用核定征收辦法土地增值稅的征收是按照增值額的超率累進稅率進行計算，最低稅率為30%，按照具體的增值額來進行實際征收計算。對于無法提供相關費用證明的，那么稅務機關的稅費則按照預征額來進行征收。就以普通居民住宅為例，如果房地產開發企業的房產銷售收入是X，扣除項目費用為Y，預征率為Z，增值率為W，那么土地增值稅的計算分為兩種情況:(1)在W低于20%，這時土地增值稅是免征的，直接使用清算來進行計算;(2)當W大于20%小于50%時，稅率為30%，在(X－Y)/X×Z的計算結果小于或者等于30%時，土地增值稅的清算使用清算方式，大于30%時，繳納的稅費則按照核定征收方式計算。土地增值稅按照核定征收方式清算是很多企業會選擇的方式。