導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇投資分析方法，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

在我國證券投資理財業務中，存在著收益高和風險大的特點。人們要成功投資證券需要對其進行科學的分析，其中一項重要的分析方法就是區間值的模糊評判方法。這種分析方法主要吸收了模糊理論對主觀性因素的處理方式，在分析過程中可以充分發揮自身的優勢。同時工作人員能對證券投資的各種因素進行綜合考慮，再對其做出整體性的評價，這樣可以解決傳統評估中存在的片面性問題，有助于大大提升證券投資分析的科學性，可以為相關人員的投資決策提供必要的參考依據。

一、證券投資中的基本分析法

證券投資中的一項重要的分析方法就是基本分析法。這種分析方法主要是對上市公司的經營業績和財務狀況進行分析。同時工作人員也需要分析上市公司經營的客觀政治經濟環境，這樣可以對證券的內在投資價值做出準確的判斷，對價值的合理性可以進行有效的衡量，投資者可以根據這些情況選擇適合的證券進行投資。業內人士可以按照金融學，經濟學和會計學等原理，做出準確的分析，從而決定證券價值的基本要素，這樣就可以對證券的投資價值和合理價位進行判斷，從而提出合理的投資建議，主要可以從宏觀和微觀兩個方面著手分析。宏觀因素主要包括市場利率分析，經濟周期分析和證券市場調控政策分析等。微觀因素主要包括公司素質分析，公司所屬行業性質分析和財務分析等。這種分析方法有自身的優勢和劣勢，工作人員可以根據實際需要決定是否選擇這種分析方法。具體來說，基本分析法可以對證券價格的走勢進行全面的分析，這種方法對周期較長的證券價格預測是非常適用的。但是對于短線投資者來說缺乏較強的指導作用，預測精度也無法達到標準要求。如果人們能夠預測出這些基本走勢，就不能隨意改變商品市場的走勢，基于以上這些分析，我們可以總結出基本分析方法適用于長線投資。

二、證券投資中的行為金融分析法

20世紀80年代就出現了金融分析法，這一理論主要針對的是與經典理論相悖的“異象問題”，包括“假日現象”等。有的投資者對這些異象加以利用，經過投資之后獲得的收益非常大。所以這種分析方法主要針對的是“異象”問題。業內人士對標準金融理論持質疑態度，將行為科學作為基礎，對投資者的心理行為進行研究，這是一種科學的投資決策方法。這種分析方法主要利用的是現實市場和古典金融理論的相悖性，投資者處于完全理性的狀態中。在證券市場中，不是所有投資者都會利用均衡價格指導自己的投資行為，投資者有時會實行噪音交易。這種投資分析方法的優勢是在證券投資中，投資者可以站在更加科學的視角進行觀察，尤其是在分析市場重大轉折點方面，其效果是非常顯著的。由于人們的心理假設和理存在差異，因此在分析過程中缺乏統一的結論，無法對投資者的行為進行有效的指導。

三、證券投資的組合分析方法

投資組合分析方法是證券投資的重要分析方法之一，主要利用的是不同證券的不同風險收益原理。業內人士可以構建多種證券的組合投資方式，這樣可以促使投資風險和投資收益達到平衡的狀態，可以促使特定風險條件下，實現最大化的收益，同時也能將投資帶來的風險降到最低程度。證券投資的組合分析方法主要包括現代和傳統證券組合分析方法。傳統分析方法主要是以降低非系統風險為目的?，F代組合方法主要采用的數量化的組合管理方法，這樣可以達到證券投資風險和投資收益的最佳平衡狀態，投資組合具有定量分析投資風險的優勢，可以促使投資收益和風險的制衡達到最佳的平衡狀態。

這種分析方法從理論上證明了組合投資對非系統風險的降低作用，能夠利用定量化的分析方法，求出證券組合的最佳比例關系，有助于降低各組合證券比例的盲目性，投資風險和收益的平衡性也會大大增強，但是也存在一些缺點，對于證券市場假定條件有著苛刻的要求，這些條件和實際市場差距較大。這就需要相對成熟的證券市場。業內專業人士在組合比例計算方面需要掌握準確的數據。在市場經濟條件的限制下，投資者無法在短時間內透徹了解多個證券，所以這種投資分析方法主要適用于機構投資者，并且在具體實施過程中要以基本面的分析作為輔助條件。由于業內人士在具體工作中，充分考慮了市場的風險和收益的制衡情況，雖然證券組合的收益處于比較低的狀態，但是收益的穩定性較強，主要適用于社保公司和基金公司的運作。

四、總結

綜上所述，現代社會人們的理財觀念越來越強，很多人會利用節余的資金進行證券投資，希望獲得一定的經濟收益。在證券投資過程中，需要按照科學的方法進行證券投資分析。業內人士可以根據具體情況和需要選擇合理的分析方法，從而做出最佳的投資決策。文章主要分析“證券投資中的基本分析法，證券投資中的行為金融分析法、證券投資的組合分析方法”等方面探析證券投資分析方法。希望通過本文的研究對證券投資水平的提高有所幫助。

參考文獻：

[1]李慶東，李穎.證券投資分析方法新探索――聚類分析方法應用[J].現代情報，2005，11：225-227.

[2]薛磊.證券投資分析方法綜述及股票實戰操作探析[J].中國證券期貨，2012，05：9-10.

篇2

二、項目投資及現金流量

（一）項目投資。項目投資屬于資本性支出，是企業對廠房、機器設備等固定資產進行新建、擴建或者購置的一種長期投資行為。一般來說，項目投資決策程序包括：選擇投資項目――進行投資方案的財務審核――做出投資決策――執行投資方案――投資的控制。而現金流量則是評價投資項目是否可行時必須事先計算的一個基礎性數據?，F金流量估計的準確程度直接決定項目投資決策的結果。

（二）現金流量的構成。（1）初始現金流量。初始現金流量是指開始投資時發生的現金流量，主要包括固定資產的投資、流動資產的投資、其他投資費用以及原有固定資產的變價收入。初始現金流量可理解為項目的初始投資支出。（2）營業現金流量。營業現金流量是指投資項目投入使用后，在其壽命周期內由于生產經營所帶來的現金流人和流出的數量。這種現金流量一般以年為單位進行計算。這里現金流入一般是指營業現金收入?，F金流出是指營業現金支出和交納的稅金。如果一個投資項目的每年銷售收入等于營業現金收入，付現成本（指不包括折舊的成本）等于營業現金支出，那么，年營業現金凈流量可用下列公式計算：每年凈現金流量（NCF）=每年營業收入-付現成本一所得稅?；颍?每年凈現金流量（NCF）=凈利潤+折舊。

（三）終結現金流量。終結現金流量是指投資項目完結時所發生的現金流量，主要包括：固定資產的殘值收入或變價收入、原有墊支在各種流動資產上的資金的收回、停止使用的土地的變價收入等。

三、項目投資決策方法

隨著投資項目評價理論的發展和逐步完善，以及資金時間價值理論的提出，各行業對具體財務評價指標的使用偏好也發生了明顯的變化。20世紀50年代以前，90%以上的公司采用非貼現的現金流量指標，但是，后來人們日益發現其局限性，于是，建立在資金時間價值基礎上的貼現現金流量指標逐漸得到了廣泛的應用。因此，本文主要分析在項目評價指標中占主導地位之一的凈現值指標及其相關指標。

（一）凈現值指標（NPV）。凈現值是將投資項目投產后的現金流量，按照固定的貼現率折算到項目建設的當年，以確定折現后的現金流入和現金流出，然后相減得到該項目的凈現值。根據凈現值的正負，來確定該項目是否可行。

凈現值指標具有廣泛的適用性，在理論上也比其他方法更完善。凈現值指標用來衡量項目的投資效益，能直接揭示投資項目對財富絕對額的增加，使投資決策分析與價值最大化的經營目標相一致，因此視為最重要的一項指標。

盡管凈現值指標應用廣泛，但是該指標反映一個項目按現金流量計量的凈收益現值，它是個金額的絕對值，只能反映單獨的投資方案是否可行，如果在比較投資額不同的多項方案時，則有一定的局限性，無法比較。

（二）凈現值率指標（NPVR）。凈現值率（NPVR）又稱凈現值比、凈現值指數，是指項目凈現值與原始投資現值的比率，也可理解為單位原始投資的現值所創造的凈現值。

如果凈現值率>0，表明投資方案的凈現值>0，方案予以采納；如果凈現值率

在對獨立方案進行評價時，使用凈現值指標與使用凈現值率指標得出的結論是一致的。當NPV>0時NPVR >0；NPV

四、實踐應用中決策指標的運用

假設，某公司有甲、乙兩個投資方案，現需要判斷這兩個方案的優劣。項目折現率為10%。

甲方案：購置一批運輸車輛，需投資50萬元，馬上可投入生產，該車輛可用5年，期滿無凈殘值，投產后每年可獲凈利潤分別為： 14萬元、12萬元、11萬元、9萬元、6萬元。

篇3

一、創業板的發展概況與問題

（一）創業板的發展狀況

為向中小企業提供更方便的融資渠道，為VC/PE營造良好退出機制。創業板于2009年10月開閘，對中小企業融資和風險投資的促進起到了非常積極的作用。大量的PE/VC機構建立，并參與其中。自2009年7月IPO重啟至2012年7月，先后有292家具有PE背景的公司成功上市，觸及283家PE機構，累計投資160.2億元，PE的持股市值尚有約1233.5億元，兩項相加，PE的全體報答為1377.7億元，浮盈高達760%。截至2012年12月，創業板已經上市355家，總市值8712億元，限售股占總股本的57.1%，2010和2011年的股息率僅為0.48%和1.06%。

（二）創業板發展中遇到的問題

經過3年多的發展，創業板在發展中遇到了眾多問題：

1.“高估值”。數據顯示，首批上市的28家創業板公司，平均市盈率為56.7倍，而市盈率最高的寶德股份達到81.67倍，遠高于全部A股市盈率以及中小板的市盈率。截止2012年12月23日，創業板PE（TTM）為32.29，中小板PE為26.70，滬深300PE為10.44。創業板仍然是滬深300的3倍多PE。

2.“業績下滑”。截至2012年10月31日，創業板355家公布2012年三季度財報顯示，創業板單季凈利潤延續了二季度的下降態勢，同比增長-11.16%，低于二季度的-5.79%，環比增長-14.7%，這表明創業板的盈利在繼續惡化。

3.“造福潮”。清科研究中心2012年11月9日數據顯示，創業板成立三周年來，VC/PE（風險投資/私募股權投資）機構在創業板累計套現37.03億元，平均賬面投資回報7.65倍，截至10月30日平均實際投資回報4.93倍，平均年化收益率42.4%。

4.“高管離職潮”。創業板上市僅一年，28家創業板公司竟然有40多位高管辭職，其中不乏企業創始人，究其原因大部分是由于“紙面財富”后著急套現引起的。

5.“解禁潮”。隨著第一批創業板公司滿3年，原始大股東都將解禁?？傊?，究其創業板的目前所遇到的問題，可以看出發行制度的改革是問題的關鍵。目前還沿用了主板的“審批制”，與國際通行的“注冊制”還未接軌，導致了上市公司資源稀缺，小盤股高估值的炒作熱潮，而創始人股東缺乏長期經營的信心和壓力也導致經營業績不盡如人意，更有甚者做財務造假、突擊業績等行為，使創業板缺乏長期良性的生態機制。

二、創業板的主要投資分析方法

（一）證券投資分析的概述

證券投資分析是投資者在進行證券投資時，對在資產組合中的證券進行的研究與價值評估。自從1934年格雷厄姆編寫了《證券分析》一書，它為投資者樹立了“價值投資”的理念；直至今日，國內的基金、證券業發展成熟，各類專業、科學的預測模型與投資評級機制引入，證券投資分析成為了一門比較系統的學科。

證券投資分析的常用步驟：宏觀分析、行業分析、公司基本面分析、技術分析、金融工程分析等；但各個步驟不一定按順序串行。

證券分析從方法論上可以分為四個主要流派：（1）基本分析流派：是目前西方的主要派別。體現了以價值分析理論為基礎、以統計方法和現值計算方法為主要分析手段的基本特征。（2）技術分析流派：指以證券的市場價格、成交量、價和量的變化以及完成這些變化所經歷的時間等行為，作為投資分析對象與投資決策基礎的投資分析流派。（3）心理分析流派：其分析有兩個方向：個體心理分析和群體心理分析。（4）學術分析流派：重點是選擇價值被低估的股票并長期持有，其代表人物是格雷厄姆和沃侖巴菲特。

（二）行業分析方法

對于創業板而言，目前最重要的是行業分析和基本面研究。行業分析主要的方法理論包括：（1）需求與供給分析；（2）行業成長階段分析；（3）行業周期性分析；（4）市場結構分析；（5）市場行為分析。

由于創業板的企業主要都是細分行業的小企業，主要應用以下理論：

1.行業成長階段理論

按成長階段可以劃分為包括新興行業（導入，成長）、成熟行業、衰退行業；主要根據需求量的變化及未來趨勢來判斷、行業結構的演變與行業發展的生命周期密切相關。例如信息技術行業是成長階段，新材料等行業屬于導入階段。

2.市場結構分析理論

根據市場規模經濟性與市場集中度，可以分為以下幾種市場結構：完全競爭，壟斷競爭，寡頭壟斷，完全壟斷（案例：有色金屬，移動通信）。在不同市場結構下，企業行為產生的績效不同、政府管制。主要關注以下幾方面：

（1）進入壁壘與推出壁壘。

（2）行業的區域分布與區域評價。

（3）行業的特性分析，主要采用的方法包括：行業能力分析；潛在優勢矩陣；成功關鍵因素分析；波士頓矩陣；SWOT分析；價值鏈。

3.市場行為分析理論

按照波特5力競爭理論，可以對行業競爭與企業戰略之間進行詳細具體的分析研究。本文列舉了某通信行業公司的波特競爭力分析案例。

公司在行業競爭中，根據企業的定位和行業市場分析，會結合自身情況采取主要三種競爭戰略：成本領先戰略、差異化戰略、聚焦戰略。

（三）基本面分析

基于行業分析，公司的基本面分析的主要方面包括：（1）市場競爭環境；（2）公司戰略；（3）管理層評估；（4）核心競爭優勢；（5）潛在發展空間；（6）面臨風險；（7）財務狀況（杜邦分析法）。

三、創業板公司的行業研究具體實踐舉例

本文以創業板的計算機軟件行業為例，運用具體分析方法來舉例行業研究。

（一）行業成長性

軟件行業規模和成長速度：2011年約1.8萬億，未來3-5年復合增速約25%?？傮w來看，中國軟件最近十年持續高增長。

軟件行業結構性的特點：服務收入增速較快；驅動因素：行業驅動因素豐富：云計算、智慧城市、安防天下、智能手機、移動支付、移動互聯網等。

（二）行業產業鏈關系

按照軟件行業內部細分：可分為4類軟件公司。

（三）行業內公司的成長邏輯

軟件公司的價值有四大驅動核心：客戶、ARPU、通用性、粘性。如下表2：

（四）行業動態數據跟蹤

舉例說明如下表3：

四、創業板投資分析的趨勢與創新方向

（一）并購化

創業板公司大多處于成長期、景氣度高、盈利好、增速較快的行業。企業普遍規模較小，擴張愿望強烈，且同質性比較高、門檻不太低準入有一定難度，如傳媒，地產，電子，生物醫藥等。從并購的規模排名來看也顯示出這種特征，并購的熱門行業始終是礦產、房地產、生物、電子等。目前主要有兩種并購模式：

藍色光標的“現金+股權式”并購

博盈投資的“并購基金”模式

（二）價值判斷和預測

由于并購公司、業務類型等的數量增多和多元化，利用傳統的現金流折現、相對估值等方法來進行價值判斷，會容易出現較大的偏差。因此，拆分價值評估、風險預測成為公司價值判斷的新方向。

參考文獻

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[2]鄭方鑣.中國證券分析師行業研究：效率、行為與治理[D].廈門：廈門大學， 2009.

[3]戈登·J·亞厲山大，威廉·F·夏普，等.投資學基礎[M].北京：電子工業出版社，2003.

[4]王嘯.證券分析師選股的投資價值研究[D].上海：復旦大學， 2008 .

[5]徐躍.關于我國證券分析師盈利預測的實證研究[D].廈門：廈門大學， 2007 .

篇4

聚類分析建立在基礎分析之上，基于各類股票的行業因素、公司因素、收益性、成長性等基本層面的考察，然后利用綜合評價指標體系來衡量樣本股票的“相似程度”，立足于對股票基本層面的量化分析，運用聚類分析模型能幫助投資者準確地了解和把握股票的總體特征，確定投資范圍，并通過類的總體價格水平來預測股票價格的變動趨勢，選擇有利的投資時機。

一、聚類分析在證券投資中的應用

把聚類分析和判別分析應用于金融投資分析中，不僅可以彌補金融投資定性分析的不足，也可以使金融投資分析更精確。

（一）如何運用聚類分析模型進行證券投資分析

聚類結果對投資者的指導作用表現在以下幾個方面：

1.了解各類股票群的基本特征及總體狀況，從一定程度上區分出業績優良和業績一般板塊，初步劃分選擇范圍。

2.根據類的業績狀況、成長性、平均股價水平等，可以幫助投資者判斷股票應具有的內在投資價值。

3.在同一類別中，可找出其均衡價格，由于一些市場因素往往使股票的價格發生偏離，或高于或低于這一水平，低于平均股價水平的存在上升趨勢，可看作是較好的投資時機，潛在的投資風險也較小。

（二）聚類分析指標體系的選取

基于上市公司基本面情況，企業的經營盈利能力主要反映企業經營業務創造利潤的能力，盈利能力和成長能力是支持股價的長期因素，也是判別公司是否具備投資價值的根本所在，而經營業績良好的公司其股市的擴張能力也應較強。

1.盈利能力的大小決定了股票價值的高低

總資產利潤率直接反映公司的整體獲利能力，凈資產利潤率反映股東投資報酬的大小。

主營業務是上市公司重點發展方向和利潤的來源，主營業務收益率越大，上市公司在市場競爭中就更具有優勢，每股收益越高，反映行業的投資收益越高，每股的獲利能力越強。

2.成長能力的指標

成長性好的上市公司在總資產擴張能力，股本擴張能力，資產重組方面都比較強，盈利增長速度也相應較快。主營業務收入增長率反映了公司擴大市場規模的能力，表明公司重點發展方向的成長性；上市公司的積累，發展以及給投資者的回報主要取決于凈利潤的增加，所以凈利潤增長率也是一個重要指標。

3.股本擴張能力指標

股本擴張能力經營業績良好的公司其股本的擴張能力也應較強，流通股本是一項逆指標，股本規模較小的上市公司往往具有較強的擴張能力和較大的成長空間。每股凈資產值越高，公司股本擴張余地也越大，公司提供回報的潛在能力也越強。

二、應用實例

從滬深股市2000多只A股中隨機抽取鋼鐵行業分類下33只股票，樣本數據均來自Wind資訊中國上市公司財務指標數據庫。

（一）原始數據標準化

為了消除原始數據量綱和數量級的差異所帶來的影響，以便進行聚類分析，我們采用對指標值標準化的處理方法[1]。

（二）聚類分析結果

第1類：攀鋼釩鈦，本鋼板材，包鋼股份，濟南鋼鐵，撫順特鋼，方大特鋼，方大炭素，廣鋼股份，重慶鋼鐵。

第2類：大冶特鋼，新興鑄管，凌鋼股份，酒鋼宏興。

第3類：河北鋼鐵，韶鋼松山，太鋼不銹，鞍鋼股份，華菱鋼鐵，首鋼股份，三鋼閩光，武鋼股份，寶鋼股份，萊鋼股份，西寧特鋼，杭鋼股份，南鋼股份，安陽鋼鐵，八一鋼鐵，新鋼股份，馬鋼股份，柳鋼股份。

第4類：久立特材，鄂爾多斯。

此分類是否正確還需要判別分析對其結果進行校驗和完善。

（三）判別分析

分別以1，2，3，4代表1到4類，判別函數中的自變量取原表中的自變量，對其用SPSS中的Discriminant過程進行判別分析，分析結果如（表2-2）：

（四）實證總結

實證結果分析：

在分析各類樣本時，我采用指標的平均值，即：

公司利潤的高低、利潤額的增長速度是其有無活力、管理效能優劣的標志。作為投資者，購買股票時，當然首先是考慮選擇利潤豐厚的公司進行投資。所以，分析財務報表，先要著重分析公司當期投入資本的收益性，凈資產收益率高表明公司盈利能力強，將本期經營活動現金凈流量與上期比較，增長率越高，說明企業成長性越好。

分析現金流量及其結構，可以了解企業現金的來龍去脈和現金收支構成，評價企業經營狀況、創現能力、籌資能力和資金實力。

每股經營現金流凈值是每股股利的最基本保證，這個指標說明的是經營活動能帶來的現金流凈值，是反應經營狀況好壞的指標之一，也是每股收益的最基本保證。大多公司如上面所述，但也有特殊情況。如果公司產品的生產周期較長，同時公司正處于擴張期，它的經營活動現金流量凈額就有可能是負值，每股經營現金流凈值當然也是負值，此時是不能說明公司的經營狀況是不好的。

由以上分類結果可知：第1類股票屬于明顯的低收益，低成長性的績差股。每股收益，每股凈資產都相對較低，特別是較低的每股現金流量凈額，說明股本擴張能力相對較低，由此說明第一類上市公司的經營穩定性差，發展不暢而負的營業總收入同比增長率和經營活動產生的現金流量凈額同比增長率說明公司已不具有成長性。所以該類公司呈衰退趨勢，投資價值不大。

第3類股票的收益性和成長性表現一般，這類上市公司的股票對于短線介入的投資者來說尚具較高的投資價值，但不宜長期持有。

第2類和第4類股票凈資產收益率和投資回報率都很高，說明2類和4類公司收益好，盈利能力好，這些公司大都在行業中處于領先地位，經營狀況良好。2類經營活動產生的現金流量凈額（同比增長率）和歸屬母公司股東的凈利潤（同比增長率）較高，說明成長性高，4類公司在成長性方面不如2類高。

每股凈資產值越高，公司股本擴張余地也越大，公司提供回報的潛在能力也越強，4類比2類公司具有樂觀的發展前景和較強的擴張趨勢，屬于一批成長型較好的股票，是板塊中的潛力股。

2類公司在投資方面穩定性優于4類，各項指標的實際情況，可以由股民們自己選擇，看股民是注重公司哪方面的情況。2類和4類應屬于投資者進行長期投資的首選投資對象。

通過以上分析，可以指導我們的投資：一方面，分析股票的業績指標可以判斷出績優的類和績差的類，高成長的類和低成長的類，由此投資者可在某一類或幾類中確定投資范圍，提高投資決策的效率和準確性；另一方面，從聚類的結果中得出類的均衡價格水平，預測股票的價格趨勢，低于這一價格水平的，其當期市價與均衡價格的差距就是該股票價格可能的上漲空間，投資者若把握時機對這類股票進行長期投資則承擔的風險較小，獲利的可能性較大。

三、結論

聚類分析法是一種應用極為廣泛的多元統計分析方法，將聚類分析模型應用于證券投資中做了拓展性的研究和探討。聚類分析采用綜合指標來反映上市公司的成長性，對聚類結果進行定量分析得出各類公司的實力強弱情況。立足于基本面的定量分析，研究股票的內在價值，有利于投資者縮小投資選擇范圍，確定投資價值，降低投資風險，有利于為經營管理者提供借鑒。

參考文獻：

[1]王冬梅.建立我國上市公司業績綜合評價指標體系[J].證券與投資，2001（1）：84-87.

[2]李慶東，李穎.證券投資分析方法新探索——聚類分析方法應用[J].現代情報，2005（11）：

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[3]Jiawei Han Micheline Kamber.數據挖掘概念與技術[M].范明，譯.北京：機械工業出版社，2007.

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Abstract: the investment estimate is investment decisions and to make project financing options basis, is the foundation of the assessment project on the economy. This article from the structure of the construction of the total investment in the project construction project, the requirements of the investment estimate and basis and the estimation method, and many other aspects are discussed, and through the actual case is estimated analysis.

Keywords: construction project investment estimation method case analysis

中圖分類號： F830.59文獻標識碼：A 文章編號：

投資估算是在對項目的建設規模、產品技術方案、選址方案、工程建設方案及項目進度計劃等深入研究并基本確定的基礎上，對建設項目總投資數額及分年資金需要量進行的估算。投資估算是進行投資決策和制定項目融資方案的依據，是進行項目經濟評價的基礎。一個項目需要投資多少錢？是業主最關心的事。因此，如何正確估算建設項目的各項投資，是項目業主和項目管理人員應掌握的重要內容。

1建設項目總投資的構成

項目總投資由建設投資、建設期利息和流動資金構成。

1.1建設投資：

建設投資是指在項目籌建與建設期間所花費的全部建設費用。建設投資包括：工程費用、工程建設其他費用和預備費用。

1.1.1工程費用：

工程費用包括：建筑工程費、設備購置費、安裝工程費。

1.1.2工程建設其他費用：

工程建設其他費用包括：建設用地費用、與項目建設有關的費用、與項目運營有關的費用。

1.1.3預備費用：

預備費用包括：基本預備費、漲價預備費。

1.2建設期利息

1.3流動資金

2建設項目投資估算的要求與依據

2.1、投資估算應達到以下要求：

2.1.1估算的范圍應與項目建設方案所涉及的范圍及確定的各項工程建設內容相一致。

2.1.2估算的工程內容和費用構成齊全，計算合理，實事求是，數字真實。

2.1.3估算應做到方法科學、基礎資料完整、依據充分。

2.1.4估算的準確度應能滿足建設項目決策不同階段的要求。投資機會研究階段誤差率應在±30%以內；初步可行性研究階段誤差率應在±20%以內；可行性研究階段和項目評估階段誤差率應在±10%以內。

2.2投資估算的依據

2.2.1 專門機構的建設工程造價費用構成、估算指標、計算方法，以及其他有關工程造價的文件。

2.2.2專門機構的工程建設其他費用估算辦法和費用標準，以及有關機構的物價指數。

2.2.3 部門或行業制定的投資估算辦法和估算指標。

2.2.4擬建項目所需設備、材料的市場價格。

2.2.5擬建項目建設方案確定的各項工程建設內容及工程量。

2.3投資估算的作用

2.3.1投資估算是投資決策的依據；

2.3.2投資估算是制定項目融資方案的依據；

2.3.3投資估算是進行項目經濟評價的基礎；

2.3.4投資估算是編制初步設計概算的依據。

3建設投資的具體估算方法

具體估算方法是運用建設投資分類估算法對構成建設投資的六類投資進行估算：即建筑工程費、設備購置費、安裝工程費、工程建設其他費用、基本預備費、漲價預備費，分類進行估算。

3.1.建筑工程費估算

建筑工程費估算一般采用單位建筑工程投資估算法和單位實物工程量投資估算法，在缺乏可參考的估算指標，或者建筑工程費占建設投資比例較大的項目，可采用概算指標投資估算法。上述三種估算方法的特點：前兩種方法比較簡單，后一種方法要以較為詳細的工程資料為基礎，工作量較大。實際工作中可根據具體條件和要求選用。本文重點介紹單位建筑工程投資估算法，一般工業與民用建筑以單位建筑面積（平方米）投資，乘以相應的建筑工程總量計算建筑工程費。

3.2設備購置費估算

3.2.1.國內設備購置費=設備原價+運雜費；

3.2.2.進口設備購置費=設備貨價+從屬費用+運雜費；

3.2.3.工器具及生產家具購置費=第一套工卡模具、器具費用+生產用家具購置費。

3.3安裝工程費估算

安裝工程費一般包括：各種需要安裝的機電設備、專用設備、儀器儀表等設備的安裝費用，各專業工程的管道、管線、電纜等以及設備和管道的保溫、絕緣、防腐的材料費和安裝費。安裝工程費估算通常是根據行業或專門機構的安裝工程定額取費標準進行估算，具體計算公式為：

3.3.1安裝工程費=設備原價×安裝費費率；

3.3.2安裝工程費=設備噸位×每噸設備安裝費指標；

3.3.3安裝工程費=安裝實物工程量總量×每單位安裝實物工程量費用指標。

根據以上分項估算，可匯總形成項目的工程費用：

即：工程費用=建筑工程費+設備購置費+安裝工程費

3.4工程建設其他費用估算

在工程費的基礎上估算工程建設其他費用。

3.4.1建設用地費用（按照地價和國家有關規定估算）：

包括： 建設用地購置費、土地契稅、土地管理費。

3.4.2與項目建設有關的費用

包括：建設管理費（含項目管理費）、可行性研究費、工程監理費、勘察設計費、造價咨詢費、環境影響評價費、城市建設配套費、場地準備及臨時設施費、其他各項工程交費（招標、面積測繪、測量放線、勞保統籌、質檢手續、圖紙審查、規劃定點等項費用）、市政公用設施建設及綠化補償費。

3.4.3與項目運營有關的費用

銷售費用（按照項目的具置和銷售時間、參考同類樓盤的銷售費用確定）。

4建設期利息估算

4.1進行建設期利息估算必須先完成以下工作：

根據建設投資估算及其項目的總進度計劃分析，制訂分年投資計劃；

確定項目資本金（注冊資本）數額及分年投入計劃；

確定項目債務資金的籌資方式及 債務資金成本率（銀行、債卷利率及發行手續費率等）。

4.2建設期利息的估算方法

估算建設期利息應按有效利率計息。在建設期內如能按期支付利息，應按單利計算；在建設期內如不支付利息，應按復利計息。估算時分年計算、累計求和；本案例按照借款額在建設期各年年內均衡發生計算，其計算公式為：

式中 Q――建設期利息；

Pt-i ―― 按單利計息，建設期第t-i年末借款累計；按復利計息，建設期第t-i年末借款本息累計；

At――建設期第t年借款額；

i――借款年利率

t――年份

5流動資金估算

項目的的流動資金是指項目運營期內長期占用并周轉使用的營運資金，包括生產原料、燃料、動力費用等；做為房地產投資項目的主要經營形式是銷售、出租管理等費用，銷售費用已經在工程建設其他費用中進行估算，因此不再計算流動資金。

6建設項目投資估算案例分析

例：濟南市西部某房地產開發項目，規劃總用地面積12萬，規劃總建筑面積16萬，其中：住宅面積12萬（帶電梯小高層5萬，多層7萬），配套用房0.2萬；地下建筑面積3.8萬（儲藏室面積1萬，車庫面積2.6萬，其他配套0.2萬）；地上可銷售面積11.9萬，地下可銷售面積3.6萬。已知土地價格70萬元/畝（人民幣），預計項目建設期為3年，分年的工程費用比例為第一年30%；第二年40%，第三年30%，預計建設期內材料、設備、人工等上漲價格指數為4%；本項目開發商計劃貸款30000萬元人民幣（貸款利率5%），建設期每年分別貸款10000萬元，其余投資為自籌，按照借款額在建設期各年年內均衡發生計算建設期利息。

7建設期貸款利息估算

第一年貸款利息==（10000÷2）*5%=250萬元

第二年貸款利息==（10000+250+10000÷2）*5%=762.5萬元

第三年貸款利息==（10000+250+10000+762.5+10000÷2）*5%=1300.6萬元

建設期貸款利息總值=250+762.5+1300.6=2313.1萬元

8編制項目總投資分年度使用計劃表，進行投資分析

根據估算：項目總投資費用為：54638萬元。按照項目總投資分年度使用計劃表，開發商第一年投資18615萬元（貸款10000萬元，需自籌8615萬元）；第二年投資19602萬元（貸款10000萬元，需自籌9602萬元）；第一年投資16420萬元（貸款10000萬元，需自籌6420萬元）。

參考文獻：

篇6

中圖分類號：F253文獻標識碼： A

前言

監理工作的重要內容之一是工程投資控制。隨著我國市場經濟的發展和改革開放的不斷深入，工程投資從最初的粗放式逐漸向集約型發展，如今大部分的工程投資方式都是集約型，為了應對企業發展中的新情況，適應經濟高速發展的新環境，企業需要面臨很多新問題。如何能夠建立并完善一套行之有效的工程投資控制系統是制約企業發展的關鍵，亦成為企業的當務之急。實際工作中，可以借鑒國外相關經驗，從設計、招標、施工、竣工驗收等各個環節加以分析，實行全方位的監理控制。

一 監理在工程投資控制過程中的工作現狀分析

據權威部門統計，我國境內進行的建立工程中，很少有按照規定進行相關投資控制的，這也是投資控制沒有取得明顯進步的顯著原因。這從一個側面揭示了我國工程中監理工作的失位，監理人員只在以下幾項工作中發揮了作用：

1、對項目的數據進行收集與整理

監理人員每月或是每個分項工程結束后，要對工程的成本、工期以及其他情況進行結算，進而計算和統計出相關數據，這些數據有利于工程下一步施工計劃的制定，也有利于進行施工企業的成本核算，并可以以此為依據要求甲方進行施工款的結算，做好調解工作。

2、對圖紙進行審核

監理工程師在對工程進行監理的過程中，要以施工圖為重要依據進行成本風險分析，提供科學、有效的防范風險意見。這樣可以有效防止出現安全問題或是質量問題時的追責，使施工方盡量減少資金損失，可以轉嫁風險，降低成本。

3、對造價給出意見

監理工程師在對工程造價方面會給出意見和建議，并根據工程的實際情況調整造價和功能要求。對于工程質量和工程進度等，也都會在合理的區間內進行把控。此外，還可以與工程施工人員進行交流和溝通，合理確定工程變更價款，并對工程在變更價款后的投資額度進行控制。

二 、設計階段合理把握投資控制

在設計階段進行具體情況的分析，并給出較為合理的方案，盡可能不在施工的過程中調整方案，避免發生由于方案變更而使資金周轉不到位而影響工期的時間。根據相關資料統計，工程前期進行工程的施工設計，會占施工總體設計的80%以上，起到了舉足輕重的作用。因此，工程前期的設計階段，設計人員必須具有很強的責任心與敬業精神，認真合理計算和分析每一項數據，盡最大可能避免出現投資失控的發生。

我國目前的監理工作都是依據監理規范進行操作，但是在監理規范中并無涉及到工程造價相關問題，所以在我國監理工作對投資的控制一直處于初級階段，沒有大幅度的發展和進步。一些業內專家對此的評價是：工程如果從設計階段就開始進行成本的考慮和投資的控制，可以排除八成的錯誤概率，而如果從施工后才開始重視管理成本和控制投資，有效程度就要降低到20%。加強事前管理，集中監理人員的智慧，可以極大程度地提高工程投資的科學性。因此，設計階段投資的方法是：首先，進行招標方案的設計，在成本方面通過采取現金工藝的方式來創新；其次，對于設計總體方案進行技術指標和設計方案的評估，選擇合理的方案；最后，推行限額設計。在設計造價要求范圍內，提出對建筑工程的要求，這回使一些工程的造價明顯下降，凈化房地產市場以及其輔料市場。

三 、工程招標階段的監理投資控制

在我國目前的施工過程中，施工單位在早期就將合同擬定，并且將報價做出，這樣做是為了節省前期的監理費用。在中標進入施工現場后，才與建立公司進行合作，而在監理公司進入之后，會將原來的計劃進行調整，一般調整的幅度會很大，結果會使原本簽訂的施工合同成了一紙空文。行業內部以及國家針對此種情況，降低合同中的風險，根據實際需要，保證監理人員在施工方案初步擬定的過程中進行跟蹤監測，并參與到投標的過程中。實踐證明，這種做法大大的節約了時間成本，并且使建設單位與中標單位的合同簽署更有效力。

四、項目工程變更監理投資控制

在工程的前期設計中，由于一些具體條件還不是十分明確，因此在實際施工中會出現局部與設計文件不符的情況，這些情況要求設計部門以及監理部門及時進行溝通并對相關參數進行修改，以達到設計要求水平，這樣就產生了工藝或是流程上的變更，繼而會導致造價變更，造成一部分投資失效。為了解決此問題，需要監理部門與設計部門在施工前對施工區域進行嚴格細致的分析，再由設計部門出具設計方案，監理部門以及施工部門進行審核，最終得到合格設計方案。此外，一些工程有著極大的不可預見性，項目前期設計也不會投入很長時間，這就使一部分投資失效成為必然，針對這種投資失效現象，對后期造價的變更需嚴格審核，規模較大的公司可以成立造價變更小組，對于每次造價的變更都要進行嚴格審核，以確定其合理性。同時要求監理部門對造價變更進行備案，歸入工程信息檔案。

五、嚴格把控施工過程中的投資控制

在施工階段的工程造價，可以達到工程總體造價的80%左右，對工程的成本控制以及投資控制有著很大的影響。為了避免浪費、保證工期并保證質量，施工人員、監理人員和設計人員在工程進行中需要做到以下幾點：

第一，完善投資控制系統。在進行投資控制操作時，需要工作人員各盡其職，明確管理制度，并且在施工中嚴格用制度來管事管人，做到制度高于一切。只有這樣，工作才能夠有條不紊的展開。

第二，注重計量工作。在工程施工中，計量工作主要任務是審計工程的完成程度以及審計付款清單。工程需要嚴格按照計量要求進行，這樣才能夠保證質量合格并且不誤工期。需要著重注意，在計量的過程中避免重復計量。

第三，重視現場變更簽證。在工程產生變更項目時，要對變更項目進行嚴格檢驗，并且必須經過監理部門統一方可進行方案變更。引起變更的因素很多，一般會出現以下一些情況：工程設計出現問題，實際施工情況與原設計圖紙存在較大差距；工程業主提出了更高的要求或是改變建筑物的性能；購進材料與圖紙的規格不符且材料不能夠更換；工程設備不適合圖紙要求的施工方式等。遇到上述情況，工作人員可以要求進行造價變更，但是需要嚴格審查、嚴格把關。需要經過監理工程師、施工代表等多方簽字確認，明確增減的額度，并在結算時提供給造價審查人員，防止只計算費用增加，不計算減少的情況發生。了變更一旦發生就及時簽證，及時確認，及時計算因工作量變更而發生增減的費用，隨時掌握項目費用額度，避免事情積壓成堆，對工程造價心中無數。簽證的內容必須詳細說明簽證原因、工程數量變化，必要時應配備詳圖說明。在簽證時，對于預算定額中已含有的項目不能重復簽證。

（4）處理好工程費用的索賠。在索賠環節，監理工程師要從實際出發，以數據作為依據是基本原則，并且在監理日志重要說明該項變更。一旦發生了索賠事件，監理部門需要將材料進行備案，并且將甲方和乙方的意見匯總，制作合同，請兩方面簽字確認。在合同中，需要夾帶具有法律效力的文件，如初始合同、中標書等。

（5）做好投資分析。工程在進行的過程中，監理人員需要不斷對新情況進行分析，以保證對工程的造價心中有數，并且對每個分項目的造價都要進行審核，對一些不合理的投資需要及時糾正，在發現問題后要及時上報，并在監理日志中標明情況和問題，使監理工作成為投資質量控制的防火墻。

六、竣工階段嚴格審核工程結算

工程在核算階段通常會由總工程師以及監理工程師認真核對數據，進行質量的檢驗，并且對于一些必要項目要進行實驗室檢測，這是十分重要的環節，也是工程質量的最后一關，所以一切程序必須嚴格執行。在竣工檢驗結束后，要有施工方、監理方以及設計方在工程驗收單上進行簽字確認，并將工藝變更所涉及到的成本變更進行說明，同時也要簽字確認，以便日后出現問題進行追責。

小結

投資控制是關系到工程能夠盈利的關鍵，做好投資控制是建設單位、中標單位和建立單位共同努力而達成的，必須在保證工程質量的前提下對工程的成本進行嚴格控制，并要求工程在規定的期限內完工。這就要求建設單位做好設計檢驗關，中標單位做好成本核算關、監理部門做好檢查驗收和質量工作。各部門加強配合，這樣才能夠有效控制投資成本，使工程更好的為企業盈利，為社會服務。

參考文獻

篇7

關鍵詞：多元統計分析 Spss 股票價值

中圖分類號：F832.51 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）07（a）-0076-02

證券投資是狹義概念上的投資，是投資者通過購買有價的證券，以獲得收益的行為，從中獲取利息或差價，是一種直接形式的投資行為。多元統計分析所研究的內容和方法主要包括數據化簡、分類和分組、研究變量間的依賴關系和多元數據的統計推斷。隨著電子計算機的出現和發展，多元統計分析便開始在醫學、經濟學、文學、氣象等方面得到廣泛的應用。

選取安徽省上市公司進行分析，原有89只股票，剔除了數據不可得和特殊處理的股票，最后得到有效股票70只分別用 ，來代替。首先，經過主成分分析篩選最終確定凈資產收益率、每股收益、每股主營業務收入、應收賬款周轉率、存貨周轉率、流動資產周轉率、主營業務收入增長率、凈利潤增長率、凈資產增長率、速動比率、利息支付倍數、資產負債率、現金流量比率。用，表示。

70家上市公司13個財務指標組成的矩陣的特征值以及累積貢獻率情況參見表1。通過觀察表，人們發現一共有5個特征值大于1。它們共同解釋了安徽省上市公司綜合業績標準差的77.66%（累計貢獻率）。說明這5個公共因子基本上能夠代表原始數據包含的大部分信息。

由于因子載荷矩陣得到的未旋轉的公共因子的實際意義不好解釋，因此，對公共因子進行方差最大化正交旋轉（Varimax），得到旋轉后的因子載荷矩陣。令成長因子為，營運因子為，盈利因子為，償債因子為，現金因子為，原變量可由各因子表示為：

其余變量依次類推。計算各因子的方差貢獻率占5個因子總方差貢獻率的比重，5個因子的比重分別為：29.33%、20.567%、20.13%、17.80%、12.17%。由此可以看出，成長能力因子的比重最大，現金能力因子的比重最小。最后，以各因子的方差貢獻率占5個因子總方差貢獻率的比重作為權重進行加權匯總，得出綜合得分F，即

在財務績效的得分中，因子得分的正、負代表該公司的財務績效與新疆地區平均水平的位置關系，把安徽的平均水平算作零點，這是數據標準化處理后的結果，不會影響可比性。

綜合排名表明了其財務的整體績效，整體財務績效好的公司并不是其財務績效的各個方面都表現較好。如排在首位的三七互娛，發展能力排名第一；營運能力排名靠前，盈利能力、償債能力和現金能力排名卻是排在后面。說明三七互娛目前發展良好，企業擴大規模；壯大實力的潛力強勁，但資產管理效率低下，企業應加強各項資產的管理和提高經濟效益。通過上面分析可以全面反映上市公司的成長性和盈利能力，有利于縮小投資范圍，確定投資價值，降低投資風險。文章的分析方法對指導證券投資提供了一條有效的途徑。

參考文獻

[1] 丁浩.數據挖掘技術在證券分析中的應用研究[D].武漢理工大學，2008.

篇8

中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0174-03

一､房地產投資風險的類型

房地產投資風險涉及政策風險､社會風險､技術風險､自然風險和國際風險等,而這其中對房地產投資影響較大,同時又是可以預測､規避的主要是經濟風險｡經濟風險主要包含市場風險､經營風險和財務風險等｡

1.市場風險,指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產投資者帶來的風險｡其中主要有:

(1)流動性和變現力風險

由于房地產是低流動性資產,這就決定了投資在房地產上的資金流動性差､變現能力弱｡也就是說,當房地產投資者在急需資金時,無法將其手中的房地產很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產交易,也很難以合理的價格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產不能流動及其變現上的困難,給房地產投資者帶來了變現及收益上的風險｡

(2)購買力風險

指由于物價水平上升而使投資者出售或出租房地產獲得的現金的購買力下降的風險｡這里的風險主要出在投資者提價的“時滯”上,特別是在高通貨膨脹時期｡購買力風險也會影響消費者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會把有限的購買力用到最急需的消費上,從而影響了對房地產的消費購買,這樣即使房地產本身能夠保值,由于人們降低了對它的需求,也會導致房地產投資者遭受一定的損失｡

(3)利率風險

指由于利率的變動給投資者帶來損失的可能性｡利率變動對房地產投資者主要有兩方面的影響:第一,對房地產實際價值的影響｡一般使用高利率折現,會降低投資者的凈現值收益;第二,對房地產債務資金成本的影響｡貸款利率上升,會直接增加投資者的開發成本,加重其債務負擔｡

2.經營性風險,指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望偏離的可能性｡這種風險即與企業內在因素有關(由于投資者得不到準確充分的市場信息,而可能導致經濟決策的失誤),也與經濟環境因素的影響有關(如房地產市場､房地產價格､國家政策等)｡

3.財務風險,指由于房地產投資者運用財務杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務的可能性｡另外,違約風險也是財務風險的一種,違約風險指由于投資者財務狀況惡化而使房地產投資及其報酬無法全部收回的可能性,或者是房地產購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴重,使投資者入不敷出所造成的一種風險｡

二､房地產風險分析方法

經濟的不穩定和市場的不完善,使風險總是客觀存在的,因此,在進行投資決策時必須給以充分的重視｡房地產投資風險分析常用的方法是風險調整貼現率法和肯定當量法｡

(一)風險調整貼現率法

這種方法的基本思想是對于高風險的項目,采用較高的貼現率去計算凈現值,然后根據凈現值法的規則來選擇方案｡問題的關鍵是根據風險的大小確定風險因素的貼現率即風險調整貼現率｡

1.計算公式

風險調整貼現率的計算公式為:K=i+b×Q

式中:K――風險調整貼現率

i――無風險貼現率

b――風險報酬斜率

Q――風險程度

2.風險調整貼現率法的計算步驟:

(1)風險程度的計算

首先,計算方案各年的現金流入的期望值(E);

其次,計算方案各年的現金流入的標準差(d);

再次,計算方案現金流入總的離散程度,即綜合標準差(D);

最后,計算方案各年的綜合風險程度,即綜合變化系數(Q)｡

(2)確定風險報酬斜率

首先,計算風險報酬斜率(b);

其次,根據公式:K=i+b×Q確定項目的風險調整貼現率;

最后,以“風險調整貼現率”為貼現率計算方案的凈現值,并根據凈現值法的規則來選擇方案｡

例如,假設有兩個房地產項目方案A､B,兩方案的風險和期望的現金流相同,只考慮一年的現金流情況,兩方案的資本支出即初始現金流相同,無風險報酬率為6%,投資方案A､B的現金流量如表1:

計算為:

E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21

K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%

NPV(A)=1775

NPV(B)=1375

(注:計算過程略｡K代表風險報酬率,I代表無風險報酬率,B代表風險報酬斜率,Q代表風險程度｡B假定為0.1｡)

(二)肯定當量法

這種方法的基本思路是先用一個系數把有風險的現金收支調整為無風險的現金收支,然后用無風險的貼現率去計算凈現值,以便用凈現值法的規則判斷投資機會的可取程度｡

其計算公式為:

式中:at――t年現金流量的肯定當量系數,它在0-1之間

i――無風險的貼現率

CFAT――稅后現金流量

在運用肯定當量法時,關鍵是確定肯定當量系數｡肯定當量系數是指肯定的現金流對與之相當的不肯定的期望現金流的比值,它代表了投資者對風險的態度｡此系數的確定有幾種方式,如根據歷史資料進行推斷､由經驗豐富的分析人員進行主觀判斷､根據變異系數與其之間的關系來確定,在此我們不做詳細討論｡

由上面的計算可知變異系數為0.21,根據變異系數和肯定當量系數的關系,肯定當量系數為0.8(經驗數據)｡

因為E(A)=E(B)=3000,所以,兩個方案的肯定當量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡

(三)風險調整貼現率法和肯定當量法的比較分析

從上表可知,運用風險調整貼現率法計算的兩方案凈現值的差額為400,肯定當量法差額為249｡可見,在房地產投資方案的評價中,風險調整貼現率法比肯定當量法產生的偏差大｡考慮到風險因素,風險調整貼現率有以下兩點不足:

第一,此方法把時間價值和風險價值混在一起,并據此對現金流量進行貼現,意味著風險隨著時間的推移而加大,這種情況往往與實際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因為,在實際中的很多投資在投資初期風險比較大,而隨著時間的推移,由于投資者對市場變化的趨勢有了清晰的認識及內部管理方式的改進,現金流會逐漸趨向穩定,風險也隨之減少｡

對資金投放戰略來說,投資項目的現金流入一般發生的時間比較晚､持續時期較長｡所以,在運用風險調整貼現率時偏差更大｡

第二,此方法在計算凈現值時,在方案持續時期內運用統一的貼現率｡而我們知道,在項目持續期間內,其風險可能會隨著認識的不斷加深和環境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們在進行貼現求凈現值時,不能每一個期間都采用同一個貼現率｡尤其對于戰略方案來說,在較長的時期內風險波動會更激烈,相同的貼現率會嚴重失實｡

這樣,與風險調整貼現率法相比,肯定當量法主要表現出以下兩個優點:

第一,此方法充分考慮了時間因素｡風險的不同會體現在不同的變異系數上,從而表現出不同的肯定當量系數,這比較符合現實情況｡當然,為每一年準確確定肯定當量系數,在實踐中是很難的｡對此,我們可以將戰略項目分為戰略引進階段､戰略發展階段､戰略成熟階段和戰略衰退階段｡在每一個階段,風險的特征和大小是相似的,具有一定的統一性｡這樣就可以為每個時期確定一個肯定當量系數,既保證了效率又保證了效果｡

第二,運用肯定的現金流易被接受｡風險管理思想認為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價值是不同的”｡肯定當量法先將不肯定的一元錢轉化為肯定的一元錢,將有風險的現金流轉化為無風險的現金流｡在現實中,作為風險厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡

從以上的分析可以看出,肯定當量法克服了風險調整貼現率法夸大遠期風險的缺點,可以根據各年不同的風險程度,分別采用不同的肯定當量系數｡這樣,在對投資項目的評價就相當準確,因此,在實際中應對其進行推廣｡

三､房地產投資風險的規避與控制

高風險高收益､低風險低收益的關系決定房地產投資既是一種高收益的投資項目,同時也是一種高風險的投資項目｡對于風險,很多人傾向于盡量回避,以最少的風險獲得更高的收益｡但是在房地產投資過程中,風險是客觀存在的,對風險的認識在于能及時地發現或預測到并能及時地采取有效的措施對其進行化解､減輕和控制,降低投資者預期收益損失的可能性,并減少風險的危害性｡

規避和控制風險的基本思路是對于某種損失出現的可能性大小及其程度高低做出判斷并進行調整,進而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:

1.風險規避｡規避風險方法的原理非常簡單,即在預期收益相同的情況下,投資于風險小的房地產投資項目｡房地產投資項目種類較多,它們的風險度大小不一,有的風險度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險度小的投資項目,可以使投資收益得到有效的保證｡

2.風險轉移｡指房地產投資者以某種合理､合法的方式將風險損失轉給他人承擔｡如:在租賃房地產業務中,租約規定承租人負擔所有的經營費用､維修､保養費用甚至稅收,就能將經營風險轉移給承租人;在長期租約中,規定租金隨著物價指數上升而相應地變動,就能把購買力風險轉移給承租者｡在開發商與建筑商的施工合同中,規定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡

篇9

Abstract: in this paper, the traditional net present value method and real options method analysis analyzed, for real estate investment provides certain decision-making method.

Keywords: real estate; Investment decision; Real option

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產業是一種典型的高風險、高收益的風險投資行業，因為其高風險、高收益的特性,就決定了房地產投資決策必須占有與項目相關的較為完備的信息，采用科學合理的投資決策方法，以達到規避風險，獲取效益的目的[1]。本文通過對傳統凈現值方法與實物期權分析方法進行對比分析得出兩者的優越性與缺陷，使得其在房地產項目投資決策上更為合理。

1凈現值方法的基本理論

傳統的凈現值法（）評估房地產投資時，假定：(1)對于一個投資項目，決策者只有兩種選擇，一種是立即投資，一種是拒絕投資并且永遠拒絕投資。投資者只是采用剛性的投資策略，而不考慮延期投資策略對項目預期收益的影響。(2)一旦投資后，項目在可預期的壽命中將一直經營下去，投資外部環境不會發生預期外的改變，忽略將可能出現的各種情況的可能性。(3)投資成本是可撤回的。在市場不利的情況下，可以收回投資。(4)未來的收益可以預測，可以確定。投資者能夠準確的估計出項目壽命周期內各年所產生的凈現金流量，并且能夠確定風險調整值和風險之后的收益率。

凈現值是利用項目方案所期望的基準收益率，將各年的凈現金量折算到建設初期（即現值），從而得到歷年現值的代數和。其表達式為

(1)

其中，為第年的現金流入量；為第年的現金流出量；為第年的凈現金流量；為項目的壽命期；為項目的基準收益率。

當時，表示該項目在經濟上是可行的；當時，表示該投資項目不可行。

2實物期權方法的基本理論

實物期權[2]是金融期權理論對實物（非金融）資產期權的延伸，標的資產為非金融資產的期權被稱為實物期權。一個房地產項目的價值可以被視為其用傳統方法計算的凈現值與一些期權的價值之和，即項目價值=凈現值（NPV）+期權價值。實物期權方法主要采取Black-Scholes期權模型，該模型可簡單表述為：

(2)

(3)

(4)

式中：C為期權價格；S為標的股票現行價格；X為執行價格；T為到期時間；r為無風險收益率；σ2為標的股票價格的波動性；N(d)為標準正態分布函數N(x)當x=d的值。

實物期權的輸入變量與金融期權輸入變量的對應關系如表1所示。

3對比分析

從理論上分析，凈現值法和實物期權法兩者的主要區別有以下三點：

(1)不確定性與投資價值之間的關系。當房地產投資者面臨未來市場條件的不確定性時，法則仍然是先算出新投資將產生的預期利潤流的現值；再算出新投資所需的支出流的現值；最后算出兩者之間的差是否大于零。若大于零，則認為可以進行投資。法則有一個假定：可以預測到未來以現金流度量的收益，即未來收益是確定的。如果出現不確定性，則會降低這項投資的價值。因此，不確定性越大，投資的價值越小。

(2)投資的可逆性與靈活性、新信息的價值。規則的另一個假設是：如果認為投資是可逆的，即無論何種原因，如果市場結果比預期條件差，就可撤消投資且收回支出；如果認為投資是不可延遲的，它是一種勿失良機的建議，即如果企業現在不進行投資，將來也不會投資。顯然，法對投資既可逆又不可延遲的假設否認了“靈活性”的價值。而且，按照規則，無論是“現在就投資”還是“永遠不投資”的決策，都是一種當期的決策，而與決策后可能出現的新信息無關。實物期權法認為，盡管一些決策符合這些條件，但大多數房地產投資并不符合。實物期權法假設大多數投資是不可逆轉的。一旦投資，便會有部分投資轉化為沉沒成本；但是，一旦接受某些投資項目后，這些項目也不一定非要固定下來。投資人員能夠經常做出一些改變來影響后面的現金流量和項目壽命。原因在于擁有投資機會的投資者持有一種類似于金融看漲期權的“選擇權”。當投資者做出不可逆投資支出時，它就執行或者“消滅”了投資的期權，放棄了等待以獲得可能會影響到支出意愿或時機的新信息的可能。一旦市場條件逆轉，它不能停止投資。失去的期權價值是一種機會成本，它必須包括在投資成本中。 (3)折現率的主觀性與客觀性。法則一直假定一個資本預算項目的現金流量在某種可以預見的范圍內發生，然后被貼現成它們的價值。問題是，如何確定合理的貼現率。法則用加權平均資本成本或由資本資產定價模型計算出風險報酬率，而且會隨著不確定性增加而調整貼現水平，具有一定的主觀性。

4結論

本文對傳統凈現值方法與實物期權分析兩種方法進行對比分析得出兩者的優點與缺陷，為房地產項目投資方面提供更為合理的決策，使得房地產項目投資評估更趨于實際。

參考文獻

篇10

一、前言

對于我國的經濟發展狀況，可以從股票市場的發展中得到體現，在短短十幾年的時間里，就實現了資本主義國家百年的發展成果。由此也能夠體現出我國經濟迅猛的發展態勢。而在近幾年當中，隨著股票市場的不斷發展，也逐漸暴露出了很多問題，對于經濟市場、股票市場的發展，產生了很大的威脅。因此，基于多元統計分析方法，對股票投資狀況進行綜合評價，更加充分的理解和認識其中存在的問題，從而更好的存進股票投資市場的發展。

二、多元統計分析方法的基本概述

在經典統計學當中，多元統計是一個重要的發展分支，作為一種分析方法來說，多元統計分析具有很強的綜合性。應用該方法，能夠在相互關聯的多個指標、對象之間，對其統計規律進行分析，在數理統計學當中，也是一個非常重要的分支學科。在多元統計分析方法中，包括了很多不同的統計方法，例如多重回歸分析、多元方差分析、判別分析、典型相關分析、聚類分析、因子分析、對應分析、主成分分析等方法。在實際應用中，多元統計分析方法主要是在一個客觀事物當中，研究多個不同變量之間相互依賴的統計性規律。基于費希爾等統計學專家的研究，得到了十分良好的進展。隨著計算機技術的發展和應用，也隨之出現了很多統計軟件，因而在醫學、生物、氣象、地質、圖形處理、經濟分析等諸多領域當中，多元統計分析方法都得到了廣泛的應用。而隨著應用領域的不斷拓寬，多元統計方法的理論也得到了進一步的發展，因而為人們的實際應用提供了更大的便利。

三、多元統計分析方法在股票投資狀況綜合評價中的應用

1.因子分析法的應用

因子分析法指的是將共性因子從變量群當中進行提取，從而進行相應的統計。這種方法最早是由英國心理學家斯皮爾曼所提出。在多個變量當中，可以利用因子分析法，對隱藏的具有代表性的因子進行找出，并且在一個因子當中，對本質相同的變量進行納入，從而使變量的數目得以減少，此外，對于變量之間關系的假設，也能夠進行有效的檢驗。在股票投資方面，因子分析法主要是用于對股票投資組合模型進行確定。在分析當中，利用不同的變量來替代對股票價格產生影響的因素，從而對股價因子模型進行建立。通過確定各個因子的不相關性，對股票進行分類，然后基于對股票發展潛力的研究，對最為適當的股票投資模型進行確定。

2.聚類分析法的應用

在聚類分析法當中，主要是對研究對象的特征進行分析，從而進行分類和數目的減少，是統計分析技術中的集中。在股票投資狀況的綜合評價當中，聚類分析法能夠對股票投資的特種特點加以利用。由于在股票投資當中，具有很多動態變化因素。因此，對于這些因素應當進行恰當的分析，從而尋找有效的方法，來規范治理這種動態情況，從而更加精確和準確的進行投資分析。在實際應用中，由于股票價格會受到很多因素的影響，因而具有不穩定性和波動性的特點，進而也引發了股票投資不理想的情況。而應用聚類分析法，能夠對這種不確定性進行有效的彌補。作為一種專業的投資分析方法，聚類分析法能夠對與股票市場相關聯的企業、行業等進行深層次的分析，從而對具有潛力的股票進行正確的預測。此外，在實際應用中，聚類分析法的實用性和直觀性更強，因而具有很廣泛的適用范圍。

3.主成分分析法的應用

主成分分析法是多元統計分析方法中一種對數據集進行簡化和分析的方法，該方法在20世紀初由皮爾遜所發明，在數理模型的建立、以及數據分析當中，能夠發揮良好的作用。在實際應用中，通過分解協方差矩陣的特征，對數據的特征矢量和權值進行獲取。在實際應用中，主成分分析具有十分廣泛的應用，通過研究各種分類數據，對自變量各組之間的差異進行分析和總結，從而對組件差異中不同自變量的完全貢獻進行判斷，最終利用這些數據，樣本歸類自變量的轉變方法。在股票投資狀況的綜合評價當中，對于各種對股票市場產生影響因素來說，相互之間往往存在著較大的關聯和影響，同時影響因素也非常復雜。利用主成分分析法，能夠將這些因素之間的影響進行降低。通過對各種因素和數據的總結分析，得出不同因素的影響程度，從而對指標選擇的工作量進行降低。此外，相比于傳統的構造回歸模型方法，利用主成分分析法，能夠更有效的節約時間，同時提高分析的精確度，為股票投資提供更加良好的依據和參考。

四、結論

隨著我國經濟的快速發展，作為一種重要的經濟形式，股票市場也得到了極大的進步。而由于股票市場的發展時間較短，各方面都還不夠成熟，因此在股票投資中難免會出現一些問題。對此，應用多元統計分析方法，能夠對股票投資狀況進行綜合評價，從而為更加理性、科學地進行股票投資提供依據。

參考文獻：

[1]李銀，黃惠娟，梁瑞時. 基于多元統計分析的股票最優投資模型[J]. 韶關學院學報，2014，12：10-14.