導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產的開發策略，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

1.前言

房地產產業的健康有序發展對我國的社會穩定和國家的經濟發展有著重要的作用，是我國的重要產業。隨著經濟和社會的不斷發展，我國房地產產業面臨自身和外部兩種環境的挑戰和壓力。從外部來說，我國房地產市場競爭日益激烈，各項管理也逐漸的完善；從自身產業特點來說，房地產開發項目投資較大、地域特點較強，開發周期也較長。這些挑戰和壓力都給房地產開發項目帶來較大的風險，為了保證企業的利益，積極開展相應的風險管理有著重要的意義。

2. 房地產開發的特點

房地產開發一般指按照國家相關的法律，在獲取土地使用權的地塊上根據相應的規劃要求進行房屋、基礎設施建設的行為。在我國，房地產開發項目一般具有以下幾個特點[1]：

2.1房地產開發投入大、時間長

要開發一個房地產項目需要較多的流動資金，尤其是近幾年國家關于房地產產業的宏觀調控政策的不斷出臺，資金在房地產中的地位逐漸的上升，直接影響到項目的成敗。另外，一般房地產項目建設需要較多的時間，也給管理上帶來了較多的風險。

2.2房地產開發項目在管理上較難

房地產項目的開發不僅時間較長，幾年到十幾年，而且還要和眾多的部門進行交流和溝通。在項目開發時，需要對多個指標進行管理，如銷售利稅率、投資回報率等；還要項目投資限額、建設的工期和相應的質量標準進行管理；合作方、監管方的諸多要求等。這些限制條件都要求在進行項目管理時要建立一套規范、完善、科學的管理體系。

2.3涉及的稅較多

在房地產開發的項目中，有很多相關的稅目如房產稅、土地增值稅、營業稅、附加稅、土地使用稅、企業所得稅等，土地增值稅是其中房地產獨有的稅目。有資料表明，在房地產行業中，一般的稅負為13%左右，相對較多，并且政府部門對房地產項目也一直進行嚴格的監管工作。

2.4房地產開發的政策性很強

尤其是近幾年來，房地產的開發受到了各界的重視，政府的相關部門也出臺了一系列的政策來指導房地產的開發工作。房地產的開發受到政策的影響較大，和國家對土地供應的政策和國家關于貨幣的政策都有緊密的關系。另外在進行房地產項目開發時要滿足當地對環保和規劃的要求。

3. 房地產開發主要面臨的風險

房地產項目的風險一般指在項目的投資分析階段、建設階段、前期階段、租售階段和使用階段中，由于一些不確定的因素而造成經濟損失的可能性。這種風險具有客觀存在性，但是發生的風險和結果有著不確定性。

3.1資金上存在的風險

房地產的開發需要大量的資金，從項目的一開始到結束的全過程都需要大量資金的投入。地價在房地產產業中是一項主要的投資之一，尤其是近幾年低價的不斷攀升，產生了很多的“地王”，企業需要在地價中投入巨大的資金。一般企業的融資都是在立項之后，所以購買土地的資金一般是企業本身的資金，由于國家宏觀調控的不斷實施，使市場上的不確定增加，也就使整個項目的風險增加[2]。

在項目的實施階段，一般企業都本身的資金都不能滿足施工的需要，都要通過籌資活動來籌集資金，這也就造成了我國房地產開發的項目負債率較高，這也就帶來了較大的償債風險。另外，由于投資資金較多、工期較長，可能會造成資金周轉的困難和流動性差的風險。同時，國家對銀行政策的調整使銀行的放貸條件愈加嚴格，增加了企業獲得貸款的風險，如果資金鏈出現斷裂，很可能造成“爛尾樓”的情況出現。

3.2房地產項目的管理風險

房地產項目在管理的風險主要存在于項目開發的前期的決策和項目實施階段成本管理上的風險。房地產項目決策階段的風險可能是由于對信息掌握的不夠充分，而導致對項目的投資分析有偏差或是能沒覺察到項目的某些風險。由于項目都是不可重復和一次性的，所以如果在決策問題上出現錯誤，可能導致很難彌補的損失。

在房地產項目開發過程中的管理風險主要是對項目的成本進行管理的風險。建設項目一般工期較長，在施工時可能會發生設計變更、材料價格變動等情況，都可能會造成成本超預算的情況，給資金的管理帶來風險。

3.3在納稅中的風險

在進行房地產項目時遇到的稅收風險是指相關負責人在納稅時沒有利用相關的法規而導致損失的可能性。產生這種風險的原因可能是由于經濟環境的多樣性、復雜性和納稅人對相關法律法規理解有偏差造成的。在房地產建設的各個階段涉及較多的資金，繳費方式也不盡相同，這就造成了較大的稅務風險：

4.房地產開發項目風險的管理措施

4.1完善項目的事前規劃和可行性分析

做好房地產投資項目的可行性分析能夠減少或規避前期資金風險，要根據當前的市場環境和現行的政策對項目的各個情況進行詳細的分析，并提前做好相關的資金準備工作，包括購買地價的資金和后面的籌資計劃，對可能遇到的資金不足情況進行預案分析，這樣決策層就能根據相應的情況來決定是否拿地，減少了資金短缺的風險。另外，應該提前做好圖紙設計和項目策劃等工作，這樣就能在拿到土地后盡快的開始施工，也就縮短了項目的工期，提高資金的利用率和周轉率。

4.2努力擴展企業的融資渠道

在中國目前的經濟環境下，想通過某一種資金來源來保證企業的資金安全風險較大，應當努力擴展企業的融資渠道，提高資金的運作能力，這樣才能減少資金的風險[3]。房地產企業可以充分利用市場規律，積極在項目開發前獲得市場準入口，出售商品房換取資金，這樣就減少了資金的投入，又能是企業的負債率降低。積極尋求股權投資、銀行貸款、委托貸款等方式獲得資金，保證項目的資金的充足。

4.3做好預算控制工作

應控制和防范預算的風險，預算之外的資金使用要嚴格的按照相應的規章制度。對于預算內的資金使用要在保證企業信譽的前提下，利用相關的策略盡量延長付款時間，這樣就能使資金的使用最大化。對于那些收入的資金要及時入賬，加速資金的周轉。還應建立科學合理的預算控制體系，做好事前的規劃、事中的控制和事后的評價工作，要重視整體規劃，在進行預算編制時要做好各個部門、各個層次的協調工作，保證預算控制工作的正常實施。

4.4熟悉稅收政策，完善財務核算工作

在房地產項目開發時，要及時關注稅收相關的政策變化，根據政策的變化及時學習最新的政策和動向。在進行納稅籌劃工作時，要考慮到相應的風險，做出合理的決策。關于核算工作的風險，要嚴格規范會計核算的基本工作，晚上相應的規章制度，提高財務人員的綜合素質和業務水平，避免因核算問題，而造成的多繳稅情況。

5.結語

隨著社會的不斷進步和經濟的快速發展，我國房地產開發產業面對著越來越大的競爭壓力，這些競爭和壓力都會給房地產項目帶來較多的風險。由以上分析可知，這些風險種類各異，表現的形式也各有不同，給風險管理工作帶來一定的困難。但是房地產企業應正視風險問題，積極應對這些風險，科學合理的對存在的風險進行管理，建立相應的風險管理體系，保證企業健康穩定的發展。

【參考文獻】

篇2

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2016）12-00-02

0 引 言

我國經濟在高速發展的過程中，給予了房地產領域極大的發展空間，經營者在過去很長一段時間里，為了追求經濟利益，不斷地進行土地的開發，卻嚴重忽視了土地資源的節省及充分利用。從長遠的角度來看，不僅不利于房地產領域的發展，還將給我國未來的發展造成嚴重的影響。在這種情況下，新時期我國房地產企業在積極進行土地開發和經營的過程中，應注重轉變傳統的土地資源利用策略，實施土地集約利用方式，為實現我國的長期可持續發展奠定良好的基礎。

1 房地產開發與經營策略向土地集約利用方向轉變的原因

1.1 房地產業實現土地集約利用是城市化發展的關鍵

空間集聚是城市發展過程中的本質，也就是說城市在建設過程中，需要對各種生產要素進行有效的集聚，包括技術、資源及人口等，而這一過程實際上也是土地集約利用的關鍵。房地產領域是我國基本的產業部門之一，開發、建設以及銷售的主體是土地和建筑物。在城市當中，構成國民經濟的各個機構在運行過程中，需要對相關的物質載體進行利用才能夠從事社會以及經濟活動，這一物質載體就是房地產，它對城市的功能以及景觀等具有決定影響，現階段，幾乎可以成為衡量城市經濟發展及建設水平的關鍵因素。在投資領域當中，房地產是一個關鍵的組成部分，決定著城市各項資源是否能夠充分發揮功能。現階段，我國的城市是房地產業快速發展的關鍵地區，產生這種現象最主要的原因是城市土地價格較高，房地產市場需求量大。因此，房地產業的土地集約化直接影響著城市化建設水平。

1.2 我國未來的發展要求實現土地集約化利用

我國人口眾多，然而土地資源有限，在實現可持續發展的過程中，節約土地資源勢在必行。房地產是對土地資源利用相對較多的領域，因此，房地產開發與經營策略向土地集約方式轉變至關重要。例如：在進行舊城改造的過程中，提升單位面積土地中的建筑容量，能夠有效節約城市規劃中的土地資源，提升城市規劃的科學性。在城市規模擴大的過程中，節約土地最主要的方式就是土地的集約利用，促使城市建設過程中對土地資源利用的擴張速度得以減緩，并對耕地進行有力保護，從而促使動態平衡在耕地總量中得以實現。在城市中實施土地集約利用，能夠有效控制房地產業的發展，在利用行政管理方式限制房地產用地的過程中，政府可以對房地產的發展提供政策支持，對提升企業綜合競爭力具有重要意義。在實施土地集約利用的過程中，能使城市進步、農業發展等因素之間的沖突減少，實現我國的協調發展。

2 房地產開發與經營中的土地利用問題

首先，房地產投資不合理。現階段，我國房地產領域呈現出嚴重的滯銷現象，商品房空置面積越來越大。多數人認為產生這一現象最主要的原因是房價過高造成的，同時現階段的高檔住宅、辦公樓及商場建筑逐漸增多，形成嚴重不合理的房地產開發結構。而從房地產投資的角度來看，產生這一現象最主要的原因就是投資過量。其次，土地利用效益較低。近年來，我國在進行房地產開發的過程中，一種重要的方式就是土地成片開發，房地產領域在開發區廣泛建設的過程中迎來了更加廣闊的發展空間。與此同時，由于現階段我國的務農收入遠遠低于非農勞動收入，人們在利用土地的過程中，非農經濟產出相對較高。在這種情況下，將部分土地資源規劃到工業建設所用，在有效提升農民生活質量的過程中，還能夠為我國經濟的發展貢獻一份力量，與此同時，這也是我國適應經濟全球化的關鍵措施之一。在利用這部分土地資源的過程中，通過招商引資、引進先進技術等方式，可以開拓國際市場，這也是城市化建設的關鍵措施之一。然而，由于過多地設置開發區，導致經濟規模嚴重不合理，失去了集聚效應，投資環境應由的作用及吸引力消失。由于這部分土地沒有得到充分利用，土地資源的功能無法得到充分的發揮。

3 新時期房地產開發與經營中土地集約利用的策略

3.1 有效結合土地資源管理和資產管理

新時期，我國必須制定相關措施，保證房地產領域在利用土地資源的過程中，能夠提升土地資源的利用率，最大限度地節約土地資源。這就需要應用有限、有償土地使用方式替代無償、無限期使用方式。這一轉變需要傳統的土地資源管理與資產管理充分結合。我國房地產企業在開發和經營的過程中，充分證明其要想實現長期可持續發展，必須在優化配置土地資源的過程中，充分利用市場機制，而政府在這一過程中也必須充分發揮宏觀調控的能力，提升土地利用模式的科學性。

從房地產領域來看，政策的導向作用得到充分發揮是得到理想投資環境的關鍵，健全的法制能夠促使城市和土地利用效率的提升。在這種情況下，投資環境應有較強的透明度，才能使房地產企業經營過程中面對的不確定因素和風險都能夠有效降低。在投資過程中加強針對性，就能夠實現對土地資源的合理規劃和利用，這也是房地產領域提升市場競爭力的關鍵。

3.2 提升房地產企業市場競爭力

在房地產行業發展過程中，各企業之間的有效競爭是實現土地集約利用的關鍵。房地產企業在經營過程中，應首先進行詳細地分析投資環，并提升投資項目管理能力。企業在運行過程中，還應當詳細了解國家政策以及經濟發展政策，及時掌握市場經濟發生波動的過程中所帶來的發展機遇，并采取有效措施規避風險，提升自身競爭力。房地產企業還應當科學地預測該領域的需求及變化，科學地把握企業未來的發展方向。當房地產供大于求時，應詳細分析結構動態變化在房地產供求中的體現，并及時找到相關供不應求的因素，充分調動企業運行過程中的人力、物力和財力等資源，及時開辟并占領全新的市場，將自身的優勢進行充分發揮的同時，創造更多的經濟效益，實現可持續發展。此外，還要應用創新性思維，科學地設計和規劃房地產，積極引進并應用先進的工藝和材料，努力提升建筑物質量及工程實施速度，促進房地產行業的發展。

4 結 語

近年來，在科學和信息技術不斷發展的情況下，我國各行各業都迎來了廣闊的發展空間，房地產作為我國獨立的經濟實體，在長期的經營過程中，以追求經濟效益最大化為目標，一定程度上忽視了對土地資源的合理利用。然而，我國是人口大國，在發展過程中，必須注重對各項資源的節約利用，在這種情況下，我國房地產企業必須轉變開發與經營策略，應用土地集約利用策略提升自身的競爭力。

主要參考文獻

[1]劉衛東，袁華寶.城市土地集約利用――房地產開發與經營策略的轉變[J]. 同濟大學學報：社會科學版，1999（2）.

[2]李麗欽.調控形勢下房地產開發企業的經營策略分析[J].中國科技信息，2011（12）.

[3]施蕓卿.增長與道義：城市開發的雙重邏輯――以B市C城區“開發帶危改”階段為例[J].社會學研究，2014（6）.

篇3

一、房地產企業實施品牌發展策略的必要性

現在的市場競爭其實已經發展為到了“品牌的戰爭”的階段，沒有品牌的競爭是無力的競爭。由于房地產銷售一般是商家（開發商或商）直接針對消費者，且房地產具有四大特點：（1）房地產不是大眾產品，不宜進行大眾媒體傳播；（2）產品個體獨立性強，差異性大，不宜復制；（3）地域文化、人文風情存在較大差異；（4）越域拓展，難以實現資源共享等。正是因為房地產企業具有這些特點，因此在越域拓展的過程中，品牌無疑是房地產企業最為有效共享資源和競爭優勢。

二、房地產企業營銷品牌現狀

1．現狀。當前，品牌早已成為參與市場競爭點石成金的利器，近些年來房地產界“打造品牌”的呼聲也風起云涌。然而，我國今天的房地產業品牌現狀卻不容樂觀。我國房地產業經歷了地段競爭的初級階段，現階段是規劃競爭、概念競爭、品牌競爭并存。目前，大部分房地產公司都屬于以規劃競爭、概念競爭為主導戰略的企業，而真正的品牌驅動型企業鳳毛麟角。2004年，由世界品牌價值權威評估機構“世界品牌實驗室（wbl）”的《中國500最具價值品牌》，海爾以612.37億元名列榜首，而房地產業“第一品牌”的萬科僅以173.56億元排在第30位。前200位排名中，也只有萬科等三家地產品牌入圍。對于動輒大手筆的房地產業來說，這樣的結果確實令人汗顏。忽視品牌建設的結果是，大多數房地產企業難以積累和借助品牌的信譽資源，迅速提升產品價值銷量，實現企業規模的擴張。美國最大的房地產公司pultehomes占美國國內房地產市場份額達4%左右，而我國房地產老大萬科占我國房地產市場份額不足1%。

2．導致房地產營銷品牌現狀的原因。（1）缺乏對品牌管理精髓的深入理解。很少有中國房地產企業的高層與品牌負責人理解品牌管理的精髓，他們基本上不明白“品牌價值的源泉來自消費者大腦中對品牌的獨特聯想，品牌管理的本質是在消費者大腦中留下個性化的聯想”。因此，具體的營銷傳播沒有圍繞品牌管理的終極目標而展開也就再正常不過了。（2）沒有確定品牌的核心價值。品牌是企業的最重要的財富，在房地產市場激烈的競爭中，確定自身品牌的價值對在企業發展和市場占有率上所起到的作用是不可估量的。

三、房地產業品牌策略的制定

1．品牌準確的市場定位。準確的市場定位必須遵循如下原則：一是目標市場足夠大，并有較大的發展空間；二是目標市場未被競爭者完全壟斷，或競爭尚不十分激烈；三是企業有條件和有能力進入新選定的目標市場。只有定位準確后，采取尋求空隙市場的策略，尋找為客戶所重視的，但尚未被開發的市場空間，以利于房地產企業樹立好自身的品牌形象。首先，應做好市場調查，掌握市場信息，這是營銷策劃的基礎工作。并關注國內外投資流向和國家有關金融、稅收等政策的調整，以便對房地產企業的經營策略作出適時的調整。其次，應加強對市場的系統全面的調查和細致的分析。根據目前我國房地產市場現狀和未來的發展趨勢，房地產企業應將目標市場主要定位在中低收入者。在確定目標后，在保證品質的同時，采取各種手段降低成本，做到品質與價格的最優組合。

2．加強品牌意識，增強企業競爭優勢。房地產企業應樹立和強化品牌意識，并把這種品牌意識貫徹到每個員工的行動上，貫穿于企業的生產、經營和管理的每個環節中，落實在每個項目、每棟房屋的決策、設汁、施工、營銷和物業管理之中，使企業的品牌經營理念成為消費者能感知到的服務、信譽和品質。可以說樹立和加強品牌意識，可降低消費者對房地產的價格的敏感程度，有利于提高產品的附加值，為房地產企業創造可觀的商業利潤；可形成強有力的競爭防線，使企業長期保持市場競爭的優勢；有助于企業實現永續銷售；加快消費者的購買決策速度等；有助于房地產企業實施擴張戰略。

3．建立品牌模式，制定企業品牌策略。房地產市場的競爭日趨激烈，競爭的最后必然是品牌的競爭。而房地產企業在實施品牌戰略中，不是片面強調技術、新材料、新設備等物質因素的運用，也不是人云亦云的強調時髦的市場概念，而是通過整合來贏得消費者對品牌的認同。目前，我國房地產品牌發展呈現以下三種特色模式：一是單一品牌模式。所開發的所有項目都與企業使用同一個品牌名稱的品牌模式。采用該品牌模式，有利于企業形象的統一和樹立產品的專業化形象；二是多品牌模式。同時開發兩個以上相互獨立且市場定位明確的品牌。采用該品牌模式的優點在于各品牌有明確的市場定位，可以發揮多品牌整體優勢；三是主副品牌模式。一種介于多品牌與單一品牌之間的一種品牌發展模式。如萬科――金色花園、萬科――四季花城等。

4．以質量為中心，提高房地產商品的內在價值。房地產企業實施名牌策略過程中，在商品質量管理上應重點把握以下內容：一是房地產商品在規劃設計、功能配置、環境美化等方面上應具有一定的超前性，應將消費者的需求體現到規劃設計上，保證房地產商品功能適用，保證房地產功能的長久性和超前性。二是房地產在建造過程中，應建立嚴格的質量管理體系。從圖紙審查、工程招標、建筑材料、施工流程到竣工驗收等每個環節都以質量為中心嚴格把關，切實保證工程質量，同時在保證工程質量的前提下，應積極采用新工藝、新技術，以不斷提高房地產商品的技術含量，從而造就名牌的卓越品質。

5．開展品牌化的物業服務，提高全面周到的服務水平。服務是商品品質的重要組成部分，開展品牌化的物業服務，是強化品牌，使品牌形象深入人心的重要保證。因此，實施品牌營銷策略，則須提高售后的物業管理水平。首先，物業服務應以尊重客戶和理解客戶為前提，加強與客戶的溝通，從客戶的角度和觀點來分析考慮客戶的需求，以更好地滿足客戶的需求，最終達到客戶滿意，從而建立良好的客戶關系。其次，物業公司應要求服務員工不斷地學習，可通過內部經驗交流和引進外部知識等，不斷提高員工的業務水平，從而更好地提高其服務水平。

6．以企業文化為核心,塑造名牌企業形象。一是應建立符合企業自身的經營理念，這是創名牌企業形象的基礎和核心；二是應在企業范圍內培育屬于企業自身的價值理念，即可通過員工職業道德培訓、民主管理、經驗交流、社會公益服務、企業發展研討等活動來規范企業行為，以構成完整的企業形象；三是應設計企業標志，其應形象新穎明快、簡潔易記、富有特色、具有吸引力等，并將其廣泛使用在企業招牌、產品、辦公用品、往來函件和紀念品等一切可以使用的地方，以起到在塑造形象方面的宣傳作用。

綜上所述，隨著房地產市場的發展和完善，新一輪競爭將是品牌競爭。因此，在房地產企業開發營銷中，應注重品牌策略營銷手段，即應品牌準確的市場定位，加強品牌意識，建立品牌模式，以質量為中心，提高房地產商品的內在價值，開展品牌化的物業服務，及以企業文化為核心,塑造名牌企業形象等，從而以增強其自身競爭優勢和提高行業競爭門檻。

參考文獻

篇4

1、引言

工程造價是指完成某項工程建設所需要的全部費用,包括該工程項目有計劃地進行固定資產再生產和形成相應無形資產,以及鋪底流動資金一次性費用的總計。隨著我國房地產市場的升溫，開發項目的造價控制，成為各房地產商十分關注的課題，本文就建設過程的五階段，對房地產開發項目的造價控制作一闡述。

2、項目決策階段的造價控制

一般地，房地產開發項目的成本主要由以下內容組成：土地征用費、拆遷安置費、前期工程費（包括勘察設計費、建設場地的三通一平費等）、房屋建筑安裝工程費、基礎設施建設費、配套設施建設費、管理費（包括論證會費用、資料費、差旅費等）以及其他必要的成本支出。以上成本指出中，除了房屋建筑安裝工程費的彈性比較大外，其他成本費用的變化幅度通常較小；但是房屋建筑安裝工程費可以參考本地區的同類工程造價。因此，開發項目的成本完全能夠估算出來。如果估算的每平方米造價高于相同地段房屋二手交易市場的價格，則不值得投資開發，否則，應進行進一步的研究、分析。當然，對未來的開發項目，也可以考慮時間上和空間上的升值可能。

3、設計階段的造價控制

3.1 推行設計監理制度，加強對設計優化工作的監控。目前對設計階段的質量監督較為缺乏，雖然《建筑工程施工圖設計文件審查暫行辦法》已頒布實施，但《辦法》規定的審查主要集中于對設計單位的收費、資質等級、規范的執行情況、四新技術的應用等方面，而對設計文件的經濟合理性、科學性等缺乏審查。因此這種審查不能從根本上提高設計文件的質量，提高投資效益。

3.2 新技術和科技成果的推廣應用。新技術和科技成果，作為一種技術創新，肯定有它的生命力。設計師在進行建筑設計時，既要采用成熟的習慣做法，又要突破傳統，適當地采用一些新技術和科技成果，以降低工程造價。如在沿海軟土地區，采用預應力混凝土管樁作為建筑物的基礎，比采用傳統的混凝土鉆孔灌注樁作基礎，其基礎造價約低30%～50%，因而預應力混凝土管樁在沿海地區得到推廣應用。再如某工程的樁基礎，原設計采用傳統的鉆孔灌注樁，要求樁身進入卵石層9.0米，造成施工困難且造價高，后來采用孔底后壓漿的新技術，樁身只要進入卵石層1.5米，這樣不但減少了施工難度，而且節約基礎造價約45萬元。

4、招投標階段的造價控制

4.1 認真細致地編制好招標文件，明確評標辦法

招標文件是參與投標單位編制投標文件的依據，是合同的要約，對招、投標單位具有同等的約束力。在招標文件中，應提供招標項目的地理資料、地質資料、氣象資料、地下管網資料、施工用水用電情況以及政府對該項目的要求等，同時還應重點明確以下的合同主要條款：（1）工程的承包范圍；（2）開工、竣工日期，保證材料采購和銷售；（3）工程進度款的支付方式，便于公司財務部門安排資金；（4）材料、設備的采購或供應方式；（5）工程變更的計量、計價依據；（6）索賠的權利和義務。

在招標文件中，還應明確本工程招標的評標辦法，以便于投標單位編制合理的投標文件。評標辦法宜采用兩階段評標的辦法，即先對投標單位的技術方案進行評價，在技術方案科學可行的前提下，再以投標單位的最終報價作為評標決標的唯一標準。采用這種評標辦法，既可以保證工程建設的質量，又有利于選擇一個報價較低的施工單位。

4.2 認真細致地編制好工程量清單

目前，工程量清單報價的招標方式在我國已經推廣實施，因此工程量清單的編制質量直接關系到造價的高低。由于現在的咨詢公司水平參差不齊，工程量清單的質量也不盡如人意。如果工程量清單的編制質量不好，明細工程量誤差較大，甚至漏項，而施工單位在施工過程中核算是比較嚴密細致的，肯定會對漏項和實際工程量比工程量清單多的提出調整，這樣勢必影響造價。因此，應建立行之有效的工程量清單復核制度，對咨詢公司提供的工程量清單的質量進行控制，對重點項目、綜合單價高的項目進行重點抽查，以保證工程量的真實、可靠。

4.3 加強合同簽訂的嚴密性，嚴格執行合同條款

施工合同是明確甲、乙雙方權利和義務的法律文件。但是有些施工合同條款簡單、不嚴密，不能完全表達清楚甲、乙雙方的權利和義務。有些施工單位為了能拿到施工業務，對合同條款不假思索地承諾、簽訂，到事后有困難就向業主索賠，甚至偷工減料，影響工程質量和施工進度。因此，在投標單位資格預審階段，應考察施工單位的信譽、法律意識、合同觀念和資金周轉情況，把法律意識差、合同觀念淡薄的企業拒絕于投標大門之外。

篇5

一 房地產企業開發成本的組成

1 土地征用以及拆遷補償費用

土地征用以及拆遷補償費用主要由城鎮土地的出讓金、土地征用費用以及拆遷安置補償費構成。房地產企業主要通過三種方式來獲取土地：（1）協議出讓，（2）招標出讓，（3）拍賣出讓，通常后兩種方式更為常見。隨著我國對于土地所進行的宏觀管理政策的趨緊，拍賣方式已經成為多數開發商獲得土地的主要手段。

2 前期工程費用

前期工程費用指的是前期規劃及設計費用、可行性研究費用以及地質勘查等費用。此外，另一部分為行政性相關費用，是地方政府及其行政主管部門等對房地產企業所收取的費用，主要由征地管理費用、商品房交易管理費用以及人防費用等構成。

3 基礎設施費用

基礎設施費用主要指的是開發區內的道路、水電氣的供應、排污排洪、通訊、保安以及綠化等工程的支出。

4 建筑安裝工程費用

建筑安裝工程費用主要指的是房屋建造時，建筑工程、設備以及安裝工程所需支出的費用，包括了發包方式對承包方所支出的建筑安裝工程費用以及通過自營方式所產生的建筑安裝工程費用等。

5 公共配套設施費用

公共配套設施費用主要指的是建設用地內所設置的配套服務相關的各種非營利性公用設施以及多種營利性配套設施等所支出的費用。此外，還包括了煤氣調壓站、變電室等室外工程以及大市政配套費用等。

6 開發間接費用

開發間接費用則是指企業的直接組織以及管理開發項目等所支出的各項費用，主要包括了工資、職工的福利費用、折舊費用、修理費用、辦公費用、水電費用、勞動保護費用以及周轉房攤銷等等。房地產由于其開發周期相對較長，因此需要較大的投資數額，所以，必須通過銀行的信貸資金的借助，但其大小同所開發項目的規模，融資額度多少等息息相關。

二 房地產開發的成本控制

由于房地產開發成本的控制及其管理分為四個階段，即項目決策、規劃設計、施工以及竣工結算四個階段。因此，對此四個階段的成本進行控制即能達到對整個房地產開發成本的控制目標。

1 首先，決策工作作為控制整個房地產開發成本的關健，其對錯對對整個項目的成本造成直接的影響。

1.1 決策前應進行前期的調查及論證

進行投資之前，都應當對相關行情進行調查和研究，同樣，進行房地產開發項目的決策之前，進行新項目的立項過程中應當對立項請示以及可行性研究報告等進行提交，且需立項聽證會的討論方可通過。重視項目的前期調查及其論證等相關工作，確保為決策者提供詳細正確的相關資料以便其做出正確的決策。

1.2 項目決策階段應當具備理性投資決策的心態

當決策者接到項目前期的調查論證報告時，要求其具有一個理性的心態，不可浮躁急進。當前市場經濟畢竟還不太成熟，多種違背市場經濟規律的事情仍可能出現。例如進行土地拍賣時，地方政府為獲取更大的出讓金，自然希望土地可以拍個好價錢。此時，企業決策者認準了當前的火爆房市，無論地皮的價格有多高，都急進地冒險將地皮拍下，導致了各地不斷地出現地王。

2 規劃設計階段之前應做好成本控制的準備工作

規劃設計階段也是開發成本控制的一個相當重要的階段，此階段直接關系著整個項目開發成本的控制。成本控制相關人員應配合相關部門做好此階段的準備工作。例如：根據項目的具體定位對合理容積率進行確定；對方案的平面布置、結構體系以及基礎造型等應進行相應的成本論證，以確保方案能夠不斷進行優化；對限額施工圖進行設計；對監督設計質量等事前相關的成本控制工作進行檢查。

3 施工階段關鍵應做好工程造價的控制

由于施工階段需進行大量人力物力的投入，因此，做好此階段的成本控制意義重大，重點工作如下：

3.1 做好項目的招投標工作。由于此環節的工作相當多，因此對招投標進行有效地控制可以防止決策失誤以及成本失控的情況出現。選擇施工企業時應遵循信譽好、工藝先進、技術強、報價合理的原則。

3.2 做好現場簽證的管理、監督以及審核工作，杜絕行賄、收賄、違規及重復簽證、不及時簽證等現象。

3.3 確保對合同管理體系進行成本控制。合同的嚴密程度以及可操作性都是合同成本控制的關鍵，應對合同相關條款進行明確，以了解各方的責任及其風險。

4 竣工結算階段應重點加強對工程造價的控制工作

竣工結算階段的工作量相當大、且較集中和復雜，因此，為實現對此階段的成本控制，應避免結算過程中出現主觀的失誤以及客觀的大意，且注意以下方面的工作：

4.1 應嚴格根據合同條款進行辦事，杜絕重復計算及其收費現象，以合同為依據并結合會議對結算的原則進行確定。

4.2 對施工日記及其驗收記錄進行檢查，對施工企業進行核查，看其是否嚴格根據合同進行施工，對驗收的相關手續進行檢查，看其是否齊全。

4.3 對設計的變更及其簽證同程序是否符合進行核查，避免未經批準的設計變更的情況出現。

4.4 對工程量是否根據圖紙要求進行嚴格執行等情況進行核查，避免企業虛假報告的情況出現。

4.5 對投標價格是否根據合同進行嚴格執行的情況進行核查，避免高套單價的情況出現。

4.6 對計費程序以及相關的計費是否根據合同及其相關規定進行執行的情況進行檢查。

4.7 進行二次復核以及審計工作機制的構建，對監督結算工作進行嚴格的管理，以減少工作的失誤以及計算的誤差。

5 加強對房地產開發成本的管理

5.1 增強全員的經濟觀念。由于房地產開發的涉及面相當廣，部門人多員雜，因此，應加強全員的經濟意識，確保各部門間能夠協調工作。

5.2 強化組織機構。組織機構及人員的配置應遵循高效運轉、德才兼備、權責統一的原則，方可實現成本低且效率高的目的。

5.3 優化成本的管理體系。對開發項目進行成本管理時，應對成本費用管理的相關環節進行建立，同時，還應根據可預控程度進行多級成本控制點的設立。

篇6

Abstract: in real estate development throughout the process of there is a lot of risk factors, such as industry policy adjustment, the housing market fluctuations, building materials price change, labor, the change of policy, foreign exchange rates and interest rates rise or fall risk, etc, they are directly affect the performance of real estate development project, for real estate development activities if can't fully consider these risks, and take effective strategies for the whole project will produce immeasurable heavy losses.

Keywords: real estate development; Risk; Deal with

中圖分類號： F235 文獻標識碼：A 文章編號：

引言

房地產開發風險，是指在房地產開發活動過程中存在影響開發利潤的多種因素，而這些因素的作用是難以避免或無法預料、控制，使得企業實際開發利潤可能與預計利潤發生較大背離，因而使企業有蒙受經濟損失的風險。

一、房地產開發存在風險

在房地產開發過程中存在諸多因素影響著開發最終結果，改善經營管理、增強競爭能力、強調風險管理有的放矢，是提高企業經濟效益的關鍵。

1.1 政策風險

毋庸置疑，國家政策對產業發展的影響是全面的，行業政策的變化可以給房地產項目開發帶來有利影響，也可以造成嚴重的經濟損失。尤其在市場經濟環境尚未完善的情況下政策風險對房地產市場的影響更加顯著，其影響最為直接的是金融政策和財政政策。

由于房地產市場狀況關乎民生，其發展的波動不可避免吸引輿論的關注推動政策按照中央和諧發展的要求不斷進行宏觀調控。其手段必然遵過金融財政和土地政策的變動來落實。

1.2 經營風險

眾所周知房地產項目基本依靠銀行貸款進行開發，國家金融政策的調整使依靠銀行貸款進行投資的企業面臨著經營風險。銀根緊縮使開發企業融資困難經營壓力增大，房價波動導致市場觀望程度增加。銀行利率的波動也影響著房地產市場變化。當利率上升時房地產開發的資金成本增加消費者的購買欲望降低，生產成本增加市場需求降低開發利潤風險增加。

1.3 技術風險

項目建設施工階段設計理念落后導致的商品房實用性差、承包商技術和施工管理落后、偷工減料以及項目監管責任心不強、監督不夠、失職瀆職、濫用權力等導致建筑物存在質量和安全隱患也是伴隨房地產開發過程的風險。管理不完善造成工期拖延，不僅房地產市場狀況與項目策劃時相比可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售會承擔逾期交付的違約損失信譽損失，還會加大資金成本增加管理費。在建設期間隨著建筑科學的進步，消防標準提高和節能環保要求的深化，國家和項目當地政府調整產業政策，會要求未竣工項目采用新的或更高的技術標準、施工方法，如禁止施工現場攬拌砂漿、強制推行商品預拌砂漿、提高節能環保要求、強制實行外墻外保溫系統和采用太陽能供熱水，提升消防設計和材料防火等級等都會使項目開發成本增加。除此之外建設過程中人工費上漲建材價格上漲和施工中意外事故等都是速一階段將要面臨的風險。

當然，影響房地產開發風險的因素還有市場風險、財務風險等，在這里由于篇幅有限作者就不一一具體介紹。

二、房地產開發項目風險產生的原因

房地產開發項目風險應對策略應該首先分析其產生風險的原因，從而制定恰當的策略。房地產開發項目風險產生的客觀原因主要有：競爭對手搶先進入市場，推出產品，市場競爭加劇；銀行貸款利率升高，投資風險增大等。

主觀的原因有：企業信息不靈，開發出來的產品不夠好，或只是本地區先進，這樣就失去了設計上的優勢。有的企業在開發上由于設計障礙產品遲遲研制不出，造成開發時機過遲，市場已被競爭者占領；過分重設計輕市場。既過分重視設計的先進性而忽視對市場需求的分析，結果開發出來的項目產品盡管設計水平和性能均比較高，但因不符合當地居民的需求或超過消費者承受能力而缺乏市場需求。集中表現在售價太高。產品投放市場后，企業沒能熟練運用促銷手段進行宣傳，價格過高或過低。缺少配件，售后服務跟不上，沒能掌握好產品推出的時機等。

另外，房地產銷售階段也容易產生法律風險。第一，與銷售中介公司相關的風險，因銷售合同簽訂及履行產生的法律風險或因銷售公司及其員工虛假承諾及不當行為引起的法律風險；第二，與廣告策劃相關的法律風險，因廣告策劃合同簽訂及履行產生的法律風險；因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產權的法律風險；因虛假廣告帶來的法律風險；因廣告內容不當的法律風險。第三，與銷售行為相關的法律風險，違規銷售產生的法律風險；取得商品房預售證書的相關法律風險；預售房款的收取和使用的相關法律風險；促銷方案的相關法律風險；銷售現場布置和樣版房相關的法律風險；銷售人員違規操作、擅自修改認購書、購房合同產生的法律風險；認購書、購房合同書相關的法律風險。第四，與購房者相關的法律風險，因房屋質量問題產生的法律風險；因延期交房、延期辦理房地產證產生的法律風險；因設計方案變更產生的法律風險；因公共設施使用等相關問題的法律風險；因按揭貸款合同產生的風險。在房地產市場低迷、經濟衰退的時候，這類風險特別突出。

三、加強風險管理的必要性分析

房地產開發風險管理是房地產開發企業采用科學的方法，對開發過程中存在的風險進行預測、識別、分析、評價，選擇最佳風險管理措施，保證以較低的耗費最大限度地降低風險損失，獲得安全保障的過程。加強房地產開發風險管理對房地產開發企業而言，意義重大：風險管理為全面、合理地處置風險提供了可能性，風險管理既能夠為風險損失的出現與衡量提供科學、準確的計算基礎，又能夠用科學、系統的方法，對各種風險對策的成本及效益加以比較，從而得到各種對策的最佳組合；風險管理能夠促進房地產投資主體決策的科學化、合理化，減少決策的風險性；風險管理有利于房地產開發商增強風險意識，從被動成為主動管理型，為項目開發提供安全的生產經營環境。

四、加強房地產開發風險管理的對策

房地產開發企業要加強風險的防范，強化風險管理，可以從以下幾方面進行風險管理：

4．1正確對待開發風險

風險是一種客觀存在，是不可避免的，只要房地產開發商開展業務，就必然伴隨著風險。對待風險，不能過于保守，要合理承擔，不能為了回避風險，而降低工作效率，從而失去競爭力；但也不能盲目樂觀，有的風險雖然較少發生，但它一旦發生，帶來的后果較為嚴重，損失巨大，甚至有可能“拖垮”一個企業，所以要正確衡量風險的發生概率及其后果，使“風險與收益對等”。

4．2主動進行風險識別

風險識別是風險管理的首要內容和基礎工作，任何風險，尤其是重大風險，如被忽略都可能導致風險管理的失誤和失敗。房地產開發企業應周密分析企業所處的社會經濟環境，剖析企業在房地產開發活動中客觀存在的種種不利因素和弱點，以及對企業利益可能造成的威脅。

4．3科學進行風險評估

對房地產開發風險進行量化和測定，確定開發活動中各種風險發生的概率及確定風險可能給開發活動帶來的損失程度。

4．4強化風險防范與控制

在市場經濟下，房地產市場是瞬息萬變的，風險無處不在，制訂一系統的防范風險措施有利于開發商管理業務、優化資源。重視前期可行性研究工作。可行性研究是開發建設項目投資決策的基礎，是防范開發風險的保證，因此必須重視加強項目的可行性研究工作，加大可行性研究的人力、物力、財力和時間投入；科學、全面而不失重點地開展可行性研究工作，在進行可行性研究時，尤其要注重對市場需求預測和競爭情況分析；同時要保證可行性研究工作的獨立性。研究小組按科學的路子，獨立、客觀地去調查、分析和研究，從而保證項目決策的科學化。

合理安排項目資金。根據可能的建設進度和將會發生的實際付款時間和金額，同時考慮各種投資款項的付款特點，編制資金使用計劃；實施建設項目全過程投資控制，這是實現項目投資管理目標和企業投資效益的有力保證，要重視多方案

的設計和選擇，尋求一次性投入少而全壽命經濟好的設計方案，嚴格控制施工階段的費用；協調好投資控制與進度控制和質量控制的關系，做到三者的有機配合和相互平衡。加強投資動態管理，及時發現可能導致未完工程投資增加的現實問題和潛在因素，盡早采取措施加以防范和控制。

加強合同管理。嚴格執行建設工程合同管理法律法規；普及相關法律知識，培訓合同管理人才；設立合同管理機構，配備合同管理人員；建立合同管理目標制度；推行合同示范文本制度；重視合同分析；建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理。

加強與相關部門的協調溝通。在內部關系的協調中，要按照職能分工和需求設置部門和人員，明確每個部門的目標，職責和權限，事先約定各個部門在工作中的相互關系，建立信息溝通制度，使局部了解全局，服從并適應全局需要。在外部關系協調中，開發商需要整合自身資源，建立一個由主管工程領導牽頭并整合工程管理、開發、銷售、物業管理等內部人員組成的工程項目臨時機構，與工程項目現場人員分工。

4．5靈活進行風險分散與轉移

房地產開發企業可通過調整開發結構，實行開發類型多元化、開發區域多元化、開發時間差異化來分散風險。如通過投資建造不同檔次的住宅；或者是把資金分散投資在不同類型的房地產，如住宅房地產、商業房地產等。用個別房地產開發的高收益去彌補個別低收益的房地產損失，以減少未來收益的不確定性，從而降低整體開發風險，最終獲取平均的投資收益。

房地產開發企業可以采用以下形式進行風險轉移：①通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉移給非保險業的其他人，達到降低風險發生頻率和縮小其損失程度的目的；②用外部資金來支付可能發生的損失，將損失的財務負擔轉移給其他人；⑦通過購買保險，業主作為投保人將應由自己承擔的工程風險(包括第三方責任)轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。

參考文獻

篇7

一、概述

當前,許多房地產只重視建筑產品的成本控制而不考慮市場需要以及建筑產品的投入產出比。另外,許多房地產企業的事前成本管理薄弱,成本預測、成本決策缺乏規范性、制度性,成本計劃缺乏科學性、嚴肅性,成本管理存在一定的盲目性。同時許多房地產企業的成本管理缺乏現代化的管理手段,成本信息不能反映企業成本的真實情況:由于成本核算不規范造成成本信息嚴重扭曲,成本信息傳遞渠道不暢造成成本信息丟失,從而導致成本管理偏離了方向。

二、制定項目成本和期間費用計劃

房地產開發的成本管理為項目開發成本和期間費用兩部分,成本計劃應分為項目成本計劃和期間費用計劃。

(1)制定項目成本計劃。成本計劃通常經過確定總成本目標、成本逐層分解、成本估算,再由下而上對成本進行逐層匯集以及成本計劃對比分析與處理等過程。①通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標,項目批準立項后,該項目總投資目標可確定為項目總成本計劃目標,這種計劃總成本對以后每一步設計與計劃起著總控制作用。②逐層分解總成本計劃目標。通常按項目結構對項目總成本計劃目標進行分解,將總成本拆分到各個成本對象,作為項目單元設計的依據或限制,對項目單元的功能、質量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中,應注意各成本限額之間的平衡,以保證項目成本在項目內的合理配置。這種合理配置是項目系統協調與均衡的保證,是實現項目總體功能目標、質量目標和工期目標之間均衡的保證。③成本估算。隨著項目的深入、技術方案和實施方案的細化,可以按結構圖對各個成本對象進行成本估算,并以此估計值和限額值相比,結合具體情況對項目進行優化組合。④調整成本計劃。通常按結構圖由下而上對成本估算進行逐層匯總,并與原成本計劃目標對比,衡量每一層單元計劃的符合程度,以此決定對設計與計劃的修改與補充,形成由下而上的反饋與調整過程。

(2)項目前期策劃的估算。在這一階段計劃成本的估算方法:①歷史數據法是采用特定部門(學會、政府機關)公布的有代表性的項目成本資料進行同類項目的成本估算;②定額資料法是按相應設計方案的圖紙計算工作量,套用相應定額單價,結合規定的收費標準和規定的計劃利潤,計算各種費用;③合同價法是開發商在分析許多投標書的基礎上,選擇報價合理的投標人中標,雙方有可能再度商討(標后談判),修改雙方價格后形成統一的項目成本,作為合同價格在雙方簽訂的合同文件中加以確認,并作為項目結算的依據;④詢價法是通過對項目的主要工程進行詢價,或由承包商或供應商對項目提出報價,然后在此基礎上進行綜合調整而估算的項目成本,并以此作為成本計劃的依據。

(3)確定項目的目標成本和責任成本。經過不斷調整的成本計劃,在不同階段均可作為確定項目目標成本的依據。可在此基礎上經過適當調整,確定目標成本。或者將這種成本計劃作為目標成本,成為成本控制的依據。

(4)制定期間費用計劃。在制定期間費用計劃時要注意以下3點:①期間費用計劃與可行性研究中估算項目開發總成本有重復的地方,但這并不矛盾。②期間費用計劃要與開發企業的規模、項目銷售完成的進度相結合。③要按企業經營管理的實際情況,確定恰當的營業費用計劃和管理費用計劃項目,并將確定的營業費用、管理費用總額在各項目內進行有效的分解,以提供各項管理活動詳盡的費用控制目標。

篇8

一、概述價值工程與房地產項目開發全程的成本控制

所謂價值工程，就是將產品的功能分析作為核心，將產品價值的提高作為目的，盡可能的靠最低壽命周期成本達到產品使用的全部功能的具有組織創造性的活動。應用價值工程于房地產項目開發全程成本控制中，既能優化工程設計方案而將工程成本降低，又能在對房地產產品相關功能深入分析的前提下探究如何提高房地產產品的增值服務，助推我國房地產事業的可持續發展。但需要注意的是，價值工程并不是適用于房地產項目各階段的成本控制，必須結合實際，有時需要借助常規控制策略進行成本控制，才能實現成本控制的最優化和企業經濟效益的最大化。

二、淺談房地產項目開發全程的成本控制策略

1.房地產項目投資決策階段的成本控制策略

投資決策階段包括選擇投資機會和決策分析以及獲取土地三方面的工作。企業應充分考慮全部因素分析項目可行性，在此基礎上獲得土地開發權，并結合土地自身因素利用價值工程進行成本控制，但企業要想改變土地自身因素受諸多限制，因而在此階段的應用價值工程控制成本的空間較小，這就需要企業采取常規手段進行成本控制。首先是加強市場調查與預測分析，對當前市場銷售現狀進行分析，就未來的銷售趨勢進行判斷，針對性的確定適銷房產項目，實現項目定位；然后是加大調查力度，尤其是同類房產項目的功能和方案的調查分析和比較，加上可靠的技術論證與經濟評價，從而確定最佳的項目投資建設方案，為確定設計階段的成本奠定基礎；最后結合項目實際及相關研究編制科學的建設項目方案設計書。

3.房地產項目產品策劃階段的成本控制策略

產品策劃階段不僅是整個房地產項目開發的核心階段，而且是應用價值工程控制成本的主要階段，因而在這一階段應優先采用價值工程進行成本的控制。根據已經得出的可行性研究報告，對調查研究進行深化，準確把握目標市場及其需求，在此基礎上應用價值工程控制成本：首先是注重市場資料的搜集與整理，并應用科學方法開展市場調查和研究，并將其作為應用價值工程進行分析和比較的根據；然后就是價值工程核心，即對功能進行分析，確定產品必要功能；最后是按照公式就產品價值進行計算，并在此基礎上對價值工程活動方向及目標進行確定。

3.房地產項目招投標階段的成本控制策略

價值工程的實施主體應變成投標人，投標人會盡最大努力滿足招標人的要求。將價值工程引入評標機制中，使經濟標和技術標評審有機地結合，有效地防止評標過程規范性不強，隨意性較大以及人為因素干擾較多，缺乏客觀公正等弊端。

4.房地產項目設計階段的成本控制策略

（1）根據中標方案精心確定設計單位，并對中標方案進行優化，確保功能滿足、使用安全、技術先進、經濟合理；（2）通過對工程量和投資的分解實行限額設計，在確保功能的原則下嚴防“三超”現象的出現，不僅技術先進和合理，又不超過投資限額，并盡可能的減少由于設計變更導致的工程造價的變動；（3）加強施工設計圖紙的審核與管理，并盡可能的確保設計質量的提高，預防因設計導致施工階段的浪費；（4）利用價值工程優化項目設計方案，采取是方式是首先對每種方案中的每種功能的達標成不進行打分，再對每種方案功能的評價分進行計算，最后對各種方案的價值系數進行計算，且將價值系數最大的方案作為最佳方案；（5）利用價值工程對這一階段的造價進行控制，且通常將對造價影響最大的項目作為研究對象，首先對設計的各項功能和現實成本進行分析和評價，其次是將得出的功能評價系數作為依據，在各項功能中分攤項目成本，并與其現實成本相對比，最后確定改進成本的期望值，且對期望值大的改進成本著重改進，引導設計人員和投資方充分發揮潛能，采取新工藝技術和材料進行創新設計，并對資源配置進行優化，但這一切的前提就是確保項目功能不被降低的情況下節省成本。

5.房地產項目施工階段的成本控制策略

應用價值工程控制施工階段成本的工作內容有優化施工組織設計、優選項目工程材料和機械設備、控制物流成本、合理配置資源等方面，以較低的成本可靠地實現該項目所需要的功能。并應注重工程承包企業和監理單位的選擇，明確承包合同內容、控制工程變更簽證、材料設備價格的控制。例如在原材料和設備方面，不僅要貨比三家，還要確保原材料的質量；承包企業方面，應選擇技術實力雄厚、社會信譽高和價格合理的企業等等。

6.房地產項目結算階段成本控制策略

（1）按照設計圖紙及合同規定全部完成且驗收合格，如有撤銷或甩項應有手續，并在結算中予以扣除。（2）準確計量工程量的增減，嚴格執行投標單價或簽證的價格，并注意與合同文件的對照。（3）嚴格按合同及相關協議的規定，合理確定工期獎、優質獎等相關費用。（4）認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算的質量。（5）正確處理索賠費用。

三、結語

總之，在房地產項目開發全程中，采取價值工程與一般常規成本控制策略是企業實現經濟效益最大化的主要路徑。作為新時期背景下的房地產企業應緊跟時展的需要，在項目開發全程采取針對性的成本控制措施，并加強風險的規避和防范，以實現企業的完美轉型和升級。

參考文獻：

篇9

1引言

我國是人口大國，土地面積不變的情況一，人口數量在不斷地增加，此時對于城市發展而言就會出現住房緊張等問題，此時對于房地產企業就是一次機會，同時也是一次挑戰。因為，任何一個企業在進行房地產開發的過程，都是為了能夠為企業獲得一定的經濟效益，但是房地產開發市場競爭日益激烈，如何才能夠讓企業在競爭激烈的市場環境中站穩腳跟，同時獲得最大利益，此時房地產開發的項目管理工作就顯得尤為重要。因此，我們必須針對房地產開放項目管理中存在的問題進行改正，還要運用先進的管理理念，提高房地產開發管理的水平，這樣才能提高企業的經濟效益，才能提高房屋建筑居住的舒適性以及安全性。

2房地產開發管理的重要性探討

隨著社會的不斷發展，房地產開發項目的種類以及數量越來越多，提高房地產開發項目的管理水平，可以避免開發項目工作混亂的情況發生，還可以有效提高企業的工作效率以及競爭力。房地產開放管理工作包括多項內容，比如施工進度、施工質量以及施工成本控制等等。加強房地產開發管理，可以保證建筑工程順利完工，還可以降低施工成本，提高建筑工程的經濟效益。在建筑施工的過程中，有時會出現資源浪費或者偷工減料問題，這也說明工程監理工作不到位，嚴重影響著房屋建設的質量以及安全性，可能會威脅業主的生命財產安全，而加強房地產開發管理，可以防止此類問題的發生，有助于提高建筑工程施工的質量，還可以延長建筑的使用壽命，所以，相關工作人員一定要采用有效的方式提高房地產開發管理的水平。

3房地產開發管理中存在的難點問題探討

房地產行業雖然發展比較快，但是相關制度并不完善，很多開放項目管理制度存在較大的漏洞，這也使得房地產開發管理水平很難提升，而且增加了管理的難度。下面筆者對房地產開發管理中存在的難點問題進行簡單的介紹。

3.1城市規劃不夠合理

有的房地產企業，為了追求利益最大化，忽視了施工質量以及安全性，選擇成本比較低廉的土地，這可以節約成本，但是卻影響了城市規劃的整體性以及合理性。很多開發商盲目的囤積土地，但是卻沒有提高土地的利用率，阻礙了社會的發展，造成了土地粗放利用的發展形勢。在開發土地項目時，不能投機取巧，也不能一味的追求經濟利益，這樣會出現適得其反的現象。

3.2舊城改造緩慢

在房地產開發的過程中，舊城的改造工作往往速度比較慢，這主要是因為很多居民守舊思想比較嚴重，不愿意搬離舊宅，對多年居住的環境有著深厚的感情，所以，一些舊城改造計劃一再出現延緩。有的開發商為了讓居民盡快搬離住所，還采取了斷電斷水的措施，這引起了很多居民的抗議，激發了住戶與開發商之間的矛盾。還有的住戶不愿搬離住所的原因是對搬遷費不滿意，種種原因導致了舊城改造緩慢問題的出現。

3.3基礎設施無法滿足住戶的要求

社會在不斷的發展，人們的生活水平也在不斷提高，很多住戶對建筑工程提出了更高的要求，開發商除了需要保證住宅房屋的質量，還需要加強基礎設施的建設，為住戶提供免費健身的場所，營造出良好的小區環境氛圍。這也可以提高房地產企業的競爭力，現代社會，人們的生活壓力以及工作壓力比較大，提高小區的環境質量，可以達到釋放壓力的效果，還可以提高業主的滿意度。但是我國很多房地產開發管理工作都存在基礎設施建設無法滿足業主要求的問題。

4提高房地產開發管理水平的策略探討

4.1根據市場需求制定房地產規劃設計

現代社會，人們的物質生活得到了極大滿足，對住房的質量也提出了更高的要求，所以，房地產開發商一定要針對業主提出的要求，對開發項目管理制度進行改進與優化，解決當前管理工作中存在的問題。在制定開發項目時，要從實際出發，不能盲足的追求經濟利益，一定要提高開發的質量，為業主營造出舒適的居住環境，還要加強對周圍環境的改善，增加植物的數量，這也可以凈化周圍的空氣。在對開發項目進行設計時，要嚴格按照國家相關規定進行設計，避免出現違法行為，這樣才不會使開發項目出現不必要的經濟損失。所以，房地產開發設計人員，一定要做好知識儲備工作，提高開發設計的質量，這樣才能吸引更多的購買者，才能有效提高企業的競爭力以及經營利潤。

4.2加強質量管理，加快舊城改造速度

針對我國房地產開發管理中，舊城改造進度緩慢的現狀，開發商必須采取有效的措施改善這一問題，要緩和與業主的關系，為業主謀取更多的福利，使其可以自覺自愿的搬離舊宅。在開發項目的過程中，要做好住房保障工作，住房如果無法得到保障，業主肯定不會搬離舊宅。開發商在管理時，抓好監督工作，處于整個工程的最高層，非常容易出現民情體察不真實的情況，猶如古代的皇帝，如果不微服出訪，根本得不到準確的消息，因此作為管理人員，更加應該抓好各項工作，監督施工過程中的材料、技術是否符合標準，檢查施工現場的設備安全、工藝、賬本記錄等，時刻注意施工現場的動態，保證質量，這樣才能夠得到好的收益。

4.3增加資金投入，加強基礎設施建設

資金是工程發展建設的首要條件，沒有資金作為保障，基礎設施的建設則無法順利展開。房地產比較特殊，如果出現任何變動，相應的合作單位就會采取中斷措施，投資資金以及受益則會大大減少。因此，房地產行業必須加強資金管理，防止資金利用不當或者流失給企業帶來致命傷害。在施工中仔細記錄資金去向，合理安排資金用處，統籌資金，只有建立嚴格的資金監督和管理體系，才能使企業獲得更大的收益。房地產開發企業加強財務人員與技術人員的配合，對造價預算、合同談判、工程招標、進度款、造價分析和竣工結算等進行監督和管理，使得資金有保障。

5總結

總的來說，本文著重對房地產開發管理中存在的難點問題進行了介紹，還提出了改進的措施，希望可以對房地產企業的管理者制定發展戰略提供重要的參考依據。我國人口數量比較多，近年來也出現了買房熱的現象，這對房地產開發單位來說，是一次重要的發展機遇，所以，房地產企業在房地產開發中建設工程項目的管理，對于工程質量而，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強和完善管理制度，這不僅僅關乎一個企業的發展，同樣也在為我國的房地產行業的發展保駕護航，我們一定要嚴肅的對待。

篇10

一、商業房地產的概念與投資風險

（一）商業房地產概念

根據房地產的用途劃分，房地產分為工業、住宅、商業房地產。商業房地產主要是用于一些商業經營使用，其中有貨物的銷售、休閑、娛樂、餐飲等多種。商業房地產存在的形式也很多，例如購物市場、零售中心、娛樂場所、酒店等商鋪形式，但一般不會將工業園區的房地產歸為商業房地產。（二）商業房地產投資風險的概念與其他房地產投資一樣，商業房地產的投資也是以取得投資收益為目的，將一定的資金投入房地產的開發與建設。商業房地產的開發與經營必須要以投資為基礎，其投資的結果是可以建立新的房地產或者將已有的房地產進行改裝，使其商業性質更高，更能滿足商業經營的要求。相對于其他流動性的投資來說，商業房地產的投資較為穩定，但是其在通貨膨脹及市場經濟的影響下，投資風險也是會升高。商業房地產風險從投資者的角度來說，就是其投資的預期收益率的高低變化。

二、商業房地產投資存在的風險類別

（一）國家政治變化的風險

國家政治變化的風險分為政策風險與對城市房地產開發的規劃風險。其中，政策風險是由于國家政府部門采取一些政策性的手段使得商業房地產的投資者的預期經濟收益率下降。房地產行業的發展與投資是國家基礎的固定資產投資，且與國家宏觀經濟的運行情況有著密切的關系，為了防止房地產經濟的過度增長或者維護一些對住房有需求的群眾的利益，國家采取一定的宏觀經濟調控手段。例如我國調控房地產經濟變化的有稅收、產業和土地政策。例如，我國推行的保障房建設政策，將會影響房地產開發商對于房地產開發的方向，并吸引較多的投資資金向國家支持的房屋建設方向轉移，給商業房地產投資帶來一定的影響。國家對于城市的規劃政策也會造成商業房地產投資風險，這是因為國內較多的城市的規劃并不完善，而有些地方政府為了拔高自己的政績，在城市的規劃上沒有較為實際可行的辦法，存在較多的形象工程。例如近年來部分城市出現了商業房地產建設與分布不合理的情況，使得某些局部的商業房地產經濟過熱。

（二）經濟變化風險

經濟變化風險主要表現在市場的供求量關系風險以及融資風險兩方面。而市場供求量關系的風險是由于供求關系不平衡所存在的風險。一點為商業房地產的建設過多，供給過剩，從而出現較多的控制建筑。造成這種現象的原因是我國近幾年房地產經濟的發展迅速，大量的資金投向了房地產的開發，商業房地產的建設量也加大，居民的消費水平以及市場經濟的發展水平均難以跟上商業房地產經濟的發展水平。另一點是商業房地產的供給量較少，不能達到市場對其的需求，使得商業房地產市場出現了結構性的矛盾。導致這種風險的原因是房地產開發商沒有正確地認識一個城市對于商業房地產的需求量，沒有科學地分布商業房地產的建設量。商業房地產投資存在的融資風險是指投資的利率風險，是由于銀行貸款利率的變化而給房地產經濟帶來的影響。在我國資本市場不完善與傳統投資思想的影響下，房地產采取債券、股票等融資方式進行直接融資的行為受到了限制，所以更多的只能向銀行貸款開發，所以商業房地產投資極易受到銀行貸款利率變化的影響。

（三）商業房地產開發商的經營能力風險

商業房地產的開發需要同時結合商業行業與房地產業的經營情況，不僅是在建設完成后要采取有效的招商方式以及管理，還需要在開發前期以及開發階段進行系統的分析，規劃好商業房地產的建設區域。國內的多數商業房地產的開發與經營管理模式均是套用住宅房地產的經營方式，沒有獨立且豐富的商業房地產經營管理經驗，且商業房地產的開發以及招商沒有進行科學的規劃，只是等到房地產建設完成后再采取產權的出售或者招租的形式。出售產權能夠較快的回籠資金，但是其資金鏈的流動性會出現中斷的情況，與商業房地產的開發本意相違背。

三、商業房地產投資風險的防范策略探討

對于房地產經濟未來走向的判斷是商業房地產投資回報率估算的基礎，但是這種判斷存在較大的風險性，只有預判正確的情況下，商業房地產的投資收益率才有所保障。只是，這種預判會受到較多不確定因素的干擾，導致出現實際的回報率與預期出現較大的差距，因此降低預判失誤是防范商業房地產出現較大風險的根本策略。而降低預判失誤的最佳方式就是通過大量的市場調查，再結合城市的實際經濟發展情況以及其他產業經濟的流動方向，進行系統且詳細的統籌分析，找到最合理的投資依據。而想要做到較好的數據統籌分析，必須要對市場經濟具有較深入的了解，且能夠正確認識市場經濟的走向趨勢，然后是對所投資的商業房地產未來的發展方向以及經濟發展趨勢具有十分客觀的認識。防范商業房地產的投資風險可分為三種措施：（1）規避風險。是指根據實際的統籌分析結果，選擇風險性較小的商業房地產進行投資，而規避一些較大的投資風險，從而降低商業房地產的投資風險。（2）轉移風險。意思是將存在的風險全部或部分轉移到其他項目投資上，例如購買保險等來轉移風險。（3）控制損失。是指采取一些有效的管理與經營方式，將商業房地產的投資風險控制在一定范圍內，從而降低風險帶來的經濟損失。

參考文獻：

[1]程益棟.房地產開發投資風險分析及防范策略[J].科技視界,2016,12:273+278.

[2]丘貴輝.房地產項目投資風險簡析[J].價值工程,2016,27:3-5.