導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產開發項目的工程管理，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

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中圖分類號：O213.1 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產行業作為國民經濟的支柱產業，為我國經濟飛速發展做出了不可磨滅的貢獻。如何更好的管理好房地產開發項目建設是房地產開發企業最為重要的工作，不但關系到房地產開發企業的經濟效益、社會效益，同時決定著房地產開發企業的業內影響力及發展前景。

一、結合“通服大廈”項目上，分別談談項目建設中建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、監理單位的重要性，建議及措施。

房地產開發項目的主體，建設單位的重要性、建議及措施。

作為房地產開發項目的主體，建設單位工程管理的任務實際是將土地資源結合使用功能及營銷理念進行轉化，將使用功能及營銷理念轉化為設計文件及工程技術指標。再根據設計文件及工程技術指標進行招標。在定標后對設計產品、施工產品進行確定。這樣才能保證最終施工出來的產品符合我的使用功能及營銷意圖，同時控制其施工質量及工程成本。我們常講，同樣的地塊，同樣的設計施工單位，不同的建設單位會產出兩個完全不同的項目，這中間包含了太多建設單位的企業文化，技術水平，甚至于對于美學、環保的理念。所以說，建設單位是一個項目的靈魂所在，作為建設單位的管理者提高自己的業務水平是重中之重。建設單位前期要進行細致的可行性研究， 否則對項目定位不準確，導致決策混亂，為產品的可行性和科學性帶了隱患。設計單位在沒有明確設計要求的情況下提交的設計方案，隨后極易發生改變結構和使用功能，導致產生質量隱患。要提高質量意識，不能過分追求市場效益和滿足客房需求，較為隨意的改變主體結構和使用功能。

以“通服大廈”為例，在項目建設初期，作為建設單位我們做了大量的調研工作，進行項目定位，功能定位，經濟指標測算，制定完善詳細的項目設計任務書，為建設優質項目做好準備。

房地產開發項目中勘察單位、設計單位的重要性，建議及措施。

房地產開發項目中勘察單位、設計單位對工程管理和質量控制起到先決作用。勘察單位、設計單位作為建設單位工程技術的主要支持單位，不僅要熟悉國家相關規范還必須具備一定的綜合實力。設計單位的核心手段是技術，項目的設計工作絕大部分是由設計單位完成，首先作為建設單位選定到優秀的勘察單位、設計單位進行合作，充分體現建設單位的管理水平及智慧所在。在此仍需特別強調的一點是，設計水平的體現往往是具體設計師個人水平的體現，能夠有一個高水平的設計負責人非常重要。因為受管理模式的影響，再有名的設計院設計師的水平也有高低，在這方面建設單位因在簽訂設計合同時充分細致的表述自己的要求。其次現在許多設計人員長期坐辦公室，對當今市場上的新材料、新技術以及現場地的實際情況，并不是非常了解，不可能根據不同的樓盤定位選擇最為恰當的工程技術，所以，作為房是產開發項目的主體，建設單位的必須將所需要設計的檔次、樓盤的定位，技術的定位，成本上的要求等信息全部詳細的告知設計單位及具體的設計人員，并經過充分的細致的溝通，才能提交出優秀的設計文件，這是一個優良工程的精髓所在。由于前期定位不細，與設計單位協調交流的不足，這些設計上的缺陷必將注定了后期項目建設過程中工程管理和質量控制出現問題。

以“通服大廈”為例，在項目設計初期，經過認識的比對，及細致的方案評審會，最終選定一個對地塊利用最為合理，核心筒位置最穩定，造價成本最低的方案，后期經過進一步優化，將普通梁變更成寬扁梁節約層高，便于高層建筑管線排布，這是項目最終能獲魯班獎的前提。

房地產開發項目中施工單位的重要性，建議及措施。

房地產開發項目中施工單位肩負的任務是把設計文件及工程技術指標轉化成現實的產品，確定一個好的施工企業也是房地產建設單位的水平所在，因為施工單位關系著是否能夠有效的實現項目的建設目標。目前確定施工企業多以招標形式確定，制定招標文件就顯得非常重要，在此不展開談，只談個人體會，不能簡單的以最低價中標，我想質優價高的道理大家都明白，應綜合評定，尤其是結合施工企業的資質，業績，具體的項目負責人工作經歷等綜合評定。我國目前建筑施工仍是人工完成，施工單位普遍存在人員層次及管理水平偏低的現象，造成施工企業工程技術水平處于較低的狀態，但是由于這些單位本身從市場中來，市場觀念性很強，對于建筑材料的價格變動、設備價格定位以及勞動力資源的尋找和定位都非常熟悉，如果建設單位對市場不是非常了解，加上不能選擇到一個好的施工企業，在建設過程中以次充好，以假亂真的現象就會經常發生。建設單位自己要懂技術，才不會處于被動的地步。同時選擇到一個優秀施工企業之后確定一個優秀的項目經理同樣非常重要，一個長期在工地一線工作的管理者，具備的實踐經驗是筆巨大的財富。施工中的分工協調，不同的工序之間、工種之間的配合，都決定著施工進度和質量。

以“通服大廈”為例，經過對施工單位的嚴格考察，投標文件的認真評定，最終確定由南通新華建筑集團有限公司為施工單位，特別要求項目經理由徐宏均擔當。在項目建筑過程中，項目經理長期進住工地，始終在一線進行現場管理，加上項目經理具有已建設過多個國家優質工程經驗，使得該項目能獲魯班獎的成為可能。

房地產開發項目中監理單位的重要性，建議及措施。

房地產開發項目中的監理單位，在此主要講施工階段的監理，指監理單位對工程建設各個階段進行“五控制、兩管理、一監督、一協調”即質量、安全、進度、投資、環保控制，合同、信息管理，文明施工達標監督，以及各方關系協調，協助建設單位進行相關工作。在項目建設過程中建設單位良好地發揮監理單位的第三方責任對項目管理大有幫助。目前很多情況是監理執行形式化,沒有確實履行好監理的職責。監理項目部整體專業水平還不如開發商項目部自身配備人員的專業能力強。導致沒有充分認識到監理的重要性，沒有使監理的作用的到很好地發揮，有時會過多地干預監理工作，甚至認為監理的作用就是簽字，為了應付政府相關部門地檢查。這樣控制環節減少，為后續的竣工驗收及交付使用留下質量問題。很多情況下工程質量延伸到使用階段，甚至會演變成社會矛盾。

以“通服大廈”為例，監理單位就發揮出了重要的作用，監理單位在工程施工過程中以它的技能、經驗、管理與檢測手段為基礎，由監理工程師在投資、進度、質量三個方面進行管控，保證工程建設的各項目標得到最佳實現，最終建設成為一個優質工程。

二、重點談談作為房地產開發企業項目管理者的一些經驗及建議。

房地產開發企業在項目發開過程中扮演著社會資源的組織者、調動者、管理者、整合者的角色。作為一位開發企業的工程管理者就努力做到：

加強項目前期決策階段的市場可行性研究工作并給予高度重視。是項目的靈魂所在，是項目設計、項目建設的龍頭，“有魂的龍頭”才能讓工程建設有章可循。

對項目決策階段的設計及前期工程管理費用的計劃工作要重視加強。招標、整合有類似業績、有資質且與項目相互匹配的專業設計團隊，對各階段設計文件進行評價及審核。對工程變更嚴格管控，對涉及建筑的功能性或原則性的變更，必定經過慎重考慮和規定的決策程序方可進行。

要能從項目整體運作的角度上，全面考慮。俗話說，開工容易，收工難就是這個道理。真正重視項目管理上的收尾階段。能夠整合工程管理、技術支持、材料供應，銷售租賃、物業管理等各方面的關系，由我們作為建設單位牽頭，與施工團隊、監理團隊分工合作，完成項目最終的竣工驗收及交付使用。

房地產開發是一項大規模的生產活動，資金非常重要，成本管控，資金調試也是房地產項目管理的重中之重。

三、結束語

總而言之，房地產開發項目工程管理和質量控制過程中，一定要嚴格按照已成熟的體系，按照開發流程進行規范動作，進行全過程的質量管理，特別是建設單位一定要與對各合作單位建立符合工程實際的各項制度，在執行過程中協調一致，規避風險，減少項目的管理難度，提高項目的管理質量。

參考文獻：

[1] 呂萍.房地產開發與經營。人民大學出版社2002

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1背景

房地產行業的迅猛發展，連續多年來，已經成為了國民經濟的重要支柱產業。房地產開發經營中的工程項目管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中。房地產的工程管理也正逐步走向完善化、成熟化，其主要內容按過程順序可分為設計管理、開發管理、施工管理和物業管理四個部分。對房地產開發企業而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析和闡述房地產開發與工程項目實施過程各個重要內容的管理。

2開發商內部的管理

房地產開發企業開發管理是指對公司的財務、工程項目、人力資源、綜合營銷及辦公室幾個部門進行的組織和管理，使其能順利完成工程項目的開發，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的重要方法。

財務部負責企業的資金管理，并提供能夠顯示企業財務狀況及經營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的財務計劃、施工單位的工程款的發放以及開發企業自身營業費用的處理。

工程項目部是代表開發商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業的確定與協調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

人力資源部的工作是對項目開發相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。

綜合營銷部門就是要把樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。

辦公室是就是對項目建設提供企業正常運營必要的辦公和后勤的保障。

開發過程的目標及原則就是要把企業的人力、物力和財力有機融合起來，建立一套完整的科學的和規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。

3開發前期的管理

開發前期管理就是對項目規劃設計過程的管理，房地產開發企業在拿到建設用地后將要開發樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成，必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。

規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。

3.1工程項目的規劃設計要點：原則在開發企業確定后，作為管理系統中輸入要點，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反饋及修正的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。

3.2注意事項：開發商應盡量減少對規劃設計人員工作習慣的改變。為了可以在計算機中提出標準要求自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖，要求規劃設計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3開發商提出合理的規劃設計分層編碼標準。按國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的分層標準，向有關的規劃設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。

3.4進行規劃設計成果審查。如果規劃設計單位報送上來的設計方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示。

4項目施工過程的探討

開發商管理建設工程，應該管些什么?哪些是必須由開發商來管理的，哪些又可以通過監理、甚至施工單位自身來實現管理的?細分各方的管理權限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進行“大爺”式的甲方管理。“大爺”式的管理是施工單位極為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質量達到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內，使施工單位獲得了合理的經濟效益。這樣開發商和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。

施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程部具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。國際上對建設項目承發包有以下方式：平行承發包方式、施工總承包方式（GC）、施工總承包管理方式（MC）、（設計加施工）承包方式、項目總承包方式、CM（Construction Management）承發包方式等。目前，房地產的施工建設一般采用前兩種方式來進行，即要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業主（開發商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。這樣有利于設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。

對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查、監理單位的監管、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。

對施工項目實施過程中主要進行以下管理：

4.1項目工程質量要嚴把關

在實施過程中，要嚴把工程質量關，充分認識到“細節決定成敗”的含義，各方質量管理人員要把加強施工工序的質量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費而加大工程投資。總之，要加強質量管理，控制返工率。

4.1.1按圖施工是管理好施工質量的首要任務

開發商工程部代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，造成建設工程質量不符合規定的質量標準的，施工方應負責返工、修理，并賠償因此造成的損失，構成犯罪的，應依法追究刑事責任。

4.1.2隱蔽和中間部位工程也要認真檢查和驗收

房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位，施工單位要進行自檢，并在48小時前通知監理單位和業主代表。通知內容包括隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點，并且請求開發商進行驗收。若驗收合格，業主代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工，倘若業主代表查驗不合格，施工方要在限定的時間內整改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，業主代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。施工單位要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，業主代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。

4.2確保工程按期完成

在施工進度方面，業主代表要注意查看施工單位是否按合同工期進行施工。是否按施工組織設計進行，發現問題要及時提出來。對于按照施工組織設計進行的，發現在合同約定的工期內確實完不成的，要適當延長工期或者督促施工單位加人加班。

4.3對施工單位獎懲分明

在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”，同時也達到了工程管理的理想境界。

4.4充分認識協調工作的重要性

工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決，容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成經濟損失。 轉貼4.5加強管理建立科學的管理模式

這里所強調的加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環節，不走過場，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。

4.6發揮監理單位的技術協調作用

4.6.1明確監理權力

開發商書面授權給監理單位進行監理，監理在委托的范圍內，有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監理方是業主重要的技術協調和行使權力代表。

4.6.2監督監理方是否真正履行其職責

這就要求業主代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后，對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，業主代表要實測一下，發現問題，業主代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。

5房地產開發商與設計、施工、監理等單位間的管理是相互協調的

開發經營中的工程管理包括上述的設計規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。所以，協調這幾個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要內容。

房地產開發中的設計與施工的分離有利于各自專業化水平的提高，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現場操作中，以實現項目的總體目標”。在房地產開發中，即建筑設計師、工程師根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案；項目的開發管理人員依據該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據自身的施工經驗對該方案采用適當的材料和工法，在規劃設計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設計方案，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性強調工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計的內容進行探討分析與改進。

還有，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1作為投資者，房地產開發企業應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。

5.2合理安排實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而其中開發商更加要做好前期的項目決策。

5.3發展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用的發展。

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近幾年以來，我國房地產行業得到了快速發展，房價也在不斷地攀升。與此同時，建筑原材料鋼筋水泥價格也在水漲船高，身為房地產企業，對項目工程開發的成本和質量管理是當前工作的重點。在項目工程開發過程中，如何運用科學的方法來融入到房地產開發工程中去，在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質量。不斷創新思想，針對市場的把握和房地產需求及相應理念，運用現代房地產開發管理體系進行房地產開發項目的成本控制及管理，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業經濟效益，保證企業經濟效益不受損害。

1、房地產項目工程成本管理的現狀

首先，當前房地產項目工程缺乏一定的市場風險意識。由于房地產市場的供求關系不斷發生變化，以及相關設備資源的短缺，企業實際購買力缺乏，這些都會給房企帶來一定的風險。涉及到開發商和承包商，就是信用風險。信用風險是項目工程最為關注的風險，這也是影響房地產開發企業信譽的重要因素。很多房地產企業對市場研究不夠熟悉，工程項目成本控制的手段比較落后，很容易造成經營風險。房地產開發企業對風險意識不夠重視，也缺乏規避風險的能力，導致項目工程質量得不到保證，工程造價卻過高。

其次，在成本控制方面，有些房地產開發企業由于錯誤的決策，使得工程投資成本上升。例如，在剛開始招投標的過程中，房地產開發企業只追求造價，嚴重忽視實際工程開發中問題，最終是的施工進程無法按正常時間進行，導致成本的不斷增加，房地產企業的經營效益就會下降。

2、房地產開發項目工程的成本控制

房地產開發企業要根據實時的市場物價信息，及時關注同類建筑的成本波段情況，選擇那些成本低且易實施的方案來進行。房地產企業是追求利益最大化，用最小的成本去獲得最大的價值。房地產項目開發工程要控制好成本，使得成本保持不變而提升價值。比例，在某個開發項目工程，本來這棟房屋原本打算做住宅用，然而通過市場人員的分析，這個地方具備商業潛力。因此，房地產開發企業可以相應地增加幾套商業辦公寫字樓，減少一些住宅。這樣一來，房地產開發企業在成本保持不變的情況下，就擴大了項目工程的價值。還有一種方法提升價值，那就是不斷降低成本。例如，在一棟多層房屋中，原本使用短螺桿樁基，但是開發人員對當地地質實際情況進行了勘探，發現這種樁基不適合，使用了天然深基樁，這能滿足其要求。這樣一來，成本降低了，但是價值沒有變化。但是這棟房屋的相對價值提升了。房地產開發企業可以對成本的預算，能提升項目工程的價值。我們要對每一個工程項目進行認真的市場調查研究，仔細的分析而做出正確的選擇，這樣可以降低成本和提升價值。要針對本地區同類型房屋進行調查，以便論證，找出其中一些影響成本以及利潤的因素，制定應對方案，克服盲目性。

房地產開發企業先要進行施工圖預算，制作出項目計劃期內的施工費用及成本水平，根據相應的實際情況，通過計劃改變措施，做出降低成本的實施書面規劃方案。這就要求項目管理員要熟悉圖紙，運用科學的施工方法和工藝流程，從而使該計劃成為降低成本的指導文件。

一旦圖紙規劃做好之后，施工管理人員要嚴格按照成本計劃來開展工作，對影響成本的種種因素要認真管理，合理控制成本。要積極采取有效的措施，把施工過程中各種消耗的支出納入成本計劃之中，并及時反饋，對比實際成本和計劃成本的差異，及時采取糾偏措施，在實行成本控制時要建立項目成本管理責任制，增強管理人員的責任心意識。

3、如何進行項目工程的質量管理

項目工程的質量控制是質量管理的一個重要部分。質量管理要求在降低項目成本的前提下，滿足工程質量要求的一系列活動。其中包括作業活動和管理活動，項目工程管理人員要樹立明確的質量目標，來制定出行動方案，積極合理資源配置，按照規定的計劃進行實施，實現質量目標。

項目管理人員要市場制度入手，堅持持證上崗的制度，積極把關管控，禁止一切無序設計和施工，禁止越級和掛靠、轉包等現象的發生，提高項目經理和施工管理人員的質量意識，樹立責任心。此外，還要對項目施工中的施工技術、工藝、方法和機械設備等施工手段的配置、施工順序和程序都要做出相應的安排，加強審查力度，不斷提出修改建議，使得施工進度能夠正常合理進行。

其次，在施工作業過程的質量控制中剛開始要進行技術和圖紙審查，認真檢查每一個施工工序的合理性和科學性，檢查工序施工條件是不是滿足相應的要求，進行分批和分項工程實測，對中間產品進行隱蔽工程驗收和工序驗收，一旦合格后，才允許進入下一道工序施工。這里有很多注意事項：第一，要以預防為主；第二積極落實工序操作之間的抽查，對容易抽查的部位進行跟蹤；第三，要對項目工程進行目測、實測和驗收等程序。認真做好相應的記錄，看它是不是滿足要求；第四，要完善資料，為未來工程質量驗收以及質量分析提高相應的依據。

結束語

綜上所述，我們要不斷增強責任意識，合理把控房地產開發項目的工程成本和質量，嚴格按照相關規定進行辦事和監督，檢查容易發生質量問題的環節，提高試驗和抽查等監督力度，及時完成相應的進度。在不斷降低工程成本的同時，逐步提高工程質量。不斷創新思想，針對市場的把握和房地產需求及相應理念，運用現代房地產開發管理體系進行房地產開發項目的成本控制及管理，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業經濟效益，保證企業經濟效益不受損害

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中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

在房地產投資中要實現預期收益，就必須做好資金項目的落實和管理。房地產資金項目管理指的是用現代科學的管理手段和管理理念，結合房地產投資項目的特點，有針對性地對房地產投資項目進行管理。從房地產工程項目開始到結束的全過程來看，指的就是通過對技術資源、物質資源、人力資源的整合與統籌，從而實現投資者的收益目標。

在房地產投資項目管理的實施過程當中，主要會經過房地產投資項目決策、項目總體規劃、房地產工程設計、房地產項目行政審批和許可申報、房地產招標、房地產工程施工、房地產銷售、房地產交付使用以及房地產保修幾個主要的環節。加強房地產投資項目管理，最大程度保證實現房地產投資項目最佳效益，應該從以下方面入手。

做好房地產投資項目決策工作

房地產投資項目決策水平的高低，房地產投資項目決策是不是合理科學是一個房地產投資項目是否能取得成功的前提條件。針對房地產行業說來，房地產投資項目決策應該從房地產投資項目所在地的周邊環境，城市規劃中對房地產開發所在地的規劃要求，房地產商業需求、房屋消費群體以及國家相關政策法規等因素進行詳盡的市場分析和市場調查，找到房地產投資項目的不利因素和有利因素，分析并開始初步定位房地產投資項目的規模、性質、形式。對房地產投資項目進行經濟技術指標論證和分析，對房地產投資項目進行成本預測，如果必要，可以同時提出幾個不同的項目定位方案，選出最優方案。

做好房地產投資項目規劃設計

根據房地產投資項目的前期決策方案，通過招投標的方式，選擇房地產規劃設計單位，對房地產進行規劃設計。房地產投資項目規劃設計包括總體平面設計和建筑功能設計，這是決定房地產投資項目的具體模式和房地產投資項目總體造價的關鍵階段。首先，房地產投資項目要負荷政府規劃部門的建筑指標，符合規劃部門的規劃要求。比如綠化率，建筑高度和間距比值，容積率，建筑密度，建筑退縮距離等都必須達標。再者房地產投資項目規劃設計還要滿足度工程的環保、人防、市政、采光、通風以及消防等各方面的功能要求。最終房地產投資項目規劃設計還要盡量滿足投資者對項目的期望。通過對房地產投資項目園林景觀、豎向和平面組合搭配、管線布置、交通組織、使用功能設計、外立面以及造型設計、建筑物布局等各個方面進行詳細籌劃，盡力反復完善修改房地產投資項目設計方案，最終得到滿足人們對建筑使用功能和整體美感的求安、求變、求新的最佳規劃設計效果。

在房地產投資項目設計階段，規劃設計單位、房地產投資人、建設單位應當和政府規劃部門緊密配合、加強溝通，做到信息互通和問題的及時反饋，這樣才能真正意義上做好房地產投資項目規劃設計，加快房地產投資項目規劃設計進度。

做好施工圖紙指導施工的過程監督

房地產投資項目施工設計圖紙是把規劃部門批復的規劃設計意圖做了實物化具體化的表達，是用作房地產投資項目施工指導的標準。在施工圖紙設計過程中，各專業設計部門應進行有機結合，避免矛盾沖突，要做好合作工作，開發商也應對一些產生的矛盾進行從中調解。在房地產工程設計總體使用功能完備的條件下，還要特別注意房地產建筑工程的細部的功能處理和考慮，追求實現房地產建筑功能的人性化和最優化，最終達到消費者滿意，開發商盈利的目的。

在工程建設方面，開發商也要督促建設方面的相關負責人和設計單位的設計人員取得良好的交流和溝通，確保建筑商了解設計單位的工程設計的意圖和具體細節，及時糾正房地產工程建設的設計誤差，調整工程建設過程中的施工誤差，讓房地產投資項目設計能落實和體現建設方對房地產工程建筑的功能要求，房地產投資項目造價控制指標，實現最大程度地減少設計的錯誤和遺漏，從而起到投資成本的控制，避免出現投資的重復和浪費。

一個房地產投資項目是否能達到最好地實現盈利，就要看這個房地產投資項目的設計和規劃以及施工圖紙設計規劃是否科學詳盡。所以說房地產投資項目規劃設計和施工圖紙的設計階段是抓好房地產投資項目管理的重要階段，是提高房地產投資項目性價比關鍵環節。因此，房地產開發商一定要引起重視，同時也要提醒設計單位和建設單位引起足夠的重視。

抓好房地產投資項目行政審批和許可申報

房地產投資項目的行政審批和許可申報手續辦理工作可以說是貫穿了整個房地產項目投資開發建設的全過程。開發商在這個階段要發揮好自身的能力，對該辦理、該審批的項目進行一一審批和申報，工作應有專門的辦事人員來辦，在各種審批之前要做好各項資料的準備和整理，盡快辦好房地產投資項目的行政審批和許可申報工作，才能保證房地產投資項目得以順利實施，減少房地產工程項目的利益損失。

項目審批的主要階段如下，開發商要避免遺漏。首先，對擬開發的地塊要取得國家和政府部門的《土地使用證》以及《建設用地批準證書》；再向規劃部門申請《建設用地規劃許可證》、報批《項目總平面規劃方案》、《項目建設詳細規劃（四圖一書）》，對房地產投資項目向政府發展計劃委員會申請辦理投資項目審批（預備項目）審批；請專業公司對房地產投資工程項目進行環境影響評價，向政府環保部門報批；房地產投資項目工程建筑設計完成之后，要想政府規劃部門申請建筑設計方案審查，繳納城市建設配套費，隨之完善其他相關的手續之后，領取《建設工程規劃許可證》；然后向建設主管部門報送房地產投資工程項目施工圖，由建設主管部門對房地產投資工程項目施工圖進行審查（包括抗震、安全等各項專項審查）、取得建設主管部門審查通過意見書，向衛生防疫部門、公安消防部門、人防部門等相關部門申請對房地產投資項目施工圖的專項審查，取得各個專項審查的通過意見書；通過招投標的方式選定建立房地產投資項目施工的監理承包單位，向質監局、安監部門辦理工程安全、質量保監手續，完善其他相關手續之后，再向建設主管部門申請《施工許可證》。之后上述行政許可審批工作完成會后，才能進行房地產投資項目工程施工。在具備房屋銷售條件后，可以向房管部門申請領取《商品房預售許可證》。

做好房地產工程項目施工階段項目的管理

房地產工程項目施工階段的項目管理應該從管理制度、管理的外部協調、管理的動作程序以及管理的組織結構抓起，開發商應對房地產工程項目的質量、進度和投資進行有效控制，把整個房地產工程項目施工過程掌握在有序可控的狀態之下。要做到這些，首先必須要建立一個健全的工程管理組織結構。開發商應根據房地產工程項目的復雜程度、規模以及特點建立一個與之相適應的組織管理機構。設立項目總經理，負責整個房地產工程項目的管理和規劃，總經理以下則設立副總經理、工程技術總負責人。下面再設立行政部門、銷售部門、財務部門、工程技術部門、工程報建部門、材料部門、合同預算部門等。這個組織構架各異根據房地產工程項目和公司具體的靈活情況進行相應調整。房地產工程項目組織設計的原則是，必須在房地產工程項目管理工作的每個部門都要有人管，但不能出現智能重疊。因此，房地產工程項目管理必須要做好度的掌握。只要實現對工程項目施工過程合理有序地管理，杜絕出現工程進度款亂支付和多支付，工程材料采購價過高，設計不合理造成的施工反工等情況，就能保證房地產投資的可控性，使投資收益實現最大化。

房地產的投資成本影響和制約著房屋銷售的價格，而房屋銷售的價格又與老百姓的生活息息相關。而且投資管理的效果又直接關系到企業的經濟效益，通過投資控制可以減少和杜絕企業的浪費現象，節約有限的社會和經濟資源。只有在項目投資管理中，綜合考慮多方面的因素，控制開發成本，平抑房價，這對國民經濟保持健康和可持續發展都具有現實意義，所以說在房地產項目中投資管理的控制對于國家還是企業都是雙贏，這樣企業才能永遠立于不敗之地。

參考資料：

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給排水工程在房地產項目建設中控制管理的好壞直接影響給排水工程的質量，影響到整個房地產項目的驗收及使用功能，關系到工程項目的質量、工期、投資和預期效果，要實現房地產項目投入和產出的良性循環，房地產開發企業的高效管理和具備應對措施的能力是十分必要的。

1、工程施工管理人員的總體素質決定工程質量

房地產項目工程建設是通過人將材料組織而形成，應重視提高工程施工管理人員的總體素質。從事給排水工程管理人員應不斷提高業務能力和綜合素質，掌握給排水和消防分部工程各系統的內容及設計、施工規范、有關主管部門正式及 “非正式”規定，熟悉建安相關各專業的設計、施工規范，努力提高建筑、結構、電氣、給排水相關專業的知識，積累相關施工工藝和施工方法等現場經驗，了解本專業不斷進步的創新技術，并具綜合業務水平和工作能力，如工程預決算、工序銜接及工種配合、各種關系的協調等，熟悉給排水分部工程質量通病，在技術上、組織上提早做好預防措施，預見性地解決施工中存在的問題，提高建筑、管道、設備等交叉施工及各種管道綜合布置避讓能力，提高發現問題、分析問題和解決問題的能力，深入、細致地搞好給排水工程前期管理，促進房地產開發項目順利開展。

2、做好工程決策、設計及施工事前的質量控制

重視前期管理，做好項目給排水工程決策、設計及施工事前質量控制，把握重點和難點，實現房地產項目投入和產出良性循環。房地產項目開發是一個動態的過程，一般可分為前期管理(包括立項、規劃、設計及圖紙會審等)、工程建設(包括施工、竣工驗收及資料歸檔管理等)和銷售管理(包括銷售和物業管理等)等階段，不同的階段具有不同的風險特征，任何一個環節的疏忽都可能導致投資的失敗，房企必須對各個環節的不確定因素進行識別并加以防范。工程建設不同于科學實驗，不能有失敗，不允許有不合格品。工程質量控制的目的不是事后發現問題，而是事前避免質量問題的發生，或者事前識別質量隱患，重視工程形成的每一個環節，不局限于傳統施工過程的質量管理，重視事前控制，真正做到“防患于未然，實現質量管理零缺陷。

2.1 項目建設前期基礎性工作的重要性。

未雨綢繆，重視項目建設前期準備工作。首先，全面掌握工程建設第一手資料，如工程建設有關工程地質、水文地質、氣象等自然情況;其次，重視測繪工作，確保項目總體規劃、單體建設與周邊室外給排水管網等市政基礎設施協調。

2.2 重視項目圖紙會審事前控制工作。

設計圖紙是質量控制的重要依據。圖紙設計的好壞直接關系到工程質量的優劣，圖紙會審又關系到各專業的協調，應組織好建設、監理、設計、施工和監督等單位、部門參加的設計交底和圖紙會審會議。會審不是簡單地審查圖紙差錯，還要考慮是否有利于施工，有些場合，雖設計符合規范，但現場實際施工困難，為保證施工質量，需對設計進行適當的修改優化，將理論和實際結合，以保證工程質量符合規范的要求，多方應共同斟酌把關，全面熟悉設計圖紙，努力并善于發現圖紙中的不足和差錯，把影響工程質量、使用功能等方面的問題盡量在會審時提出，以便設計對審圖時所提問題及時做出補充修改完善，并協調解決會審中提出的技術問題，形成會議紀要，防患于未然，事先將圖紙中的質量隱患消滅在萌芽之中。

2.2.1 注意審查給排水設計說明。

檢查設計是否符合相關規范或有關技術質量標準，是否符合消防、環保等當地主管部門的正式及“非正式”的規定。

2.2.2 注意審查給水、排水、消防平面圖和系統圖。

首先，檢查設計是否合理和優化，土建圖與給排水施工圖是否配合，各專業圖紙之間是否“打架”，管道設置是否合理，給排水、消防管線(線槽)穿梁時，是否影響結構安全，樓面凈空是否影響結構、使用和消防要求;其次，檢查圖紙是否符合規范，例如重點檢查水表、閥門的設置情況，建議突破相關規范合理增設小區室外給水、消防系統閥門、水表，表面上增加建設成本，但實際上合理增設閥門、水表可形成多個獨立小網絡式防火墻，設置多個水表便于通過消防、給水水表進行水量平衡分析檢查漏水隱患，設置多個閥門猶如設置防火墻有利于檢查漏水隱患、 物業管理及拯救系統質量缺陷 ，經驗和教訓是寶貴的。再次，檢查供水網絡是否遵循規范、合理分區。

2.2.3 注意審查給排水等綜合管網圖。

檢查項目綜合管線圖，是否統籌整個項目，室外上水管網、市政排水管網是否配套協調。檢查管道施工規范要求，管道坡度是否注明，雨污水管設置檢查井距離是否過長，管道埋設深度是否足夠。

2.2.4 注意審查設計所選用的給排水管道、材料及設備質量。

對所用材料的利弊提出問題或建議，供設計或建設單位參考，要求設計、施工和監理等單位共同把關，采用合格、合理的管材、管件、閥門和設備。材料質量直接關系工程質量，其質量的低劣直接關系建筑物使用功能和使用價值。如上海某高層小區，室外地下給水管道系統建成后，還未竣工，水壓偏低，泄漏嚴重，無法使用，經檢查發現選用管道材料部分不合格，無奈重新建設造成嚴重經濟損失。

2.2.5 注意審查管徑大小是否合適、合理。

如一些公共衛生間由于目前使用條件及人員的復雜，其污水總立管管徑不能按通常幾個蹲位來計算，有時設計 DN 100的管徑，往往要加大到DN 150，才不易堵塞。還有南方雨季雨量偏大，雨水管徑設置應因地制宜。

3、做好施工前質量控制其他準備工作

3.1 做好施工前工程概預算。

根據施工圖紙進行工程概預算，掌握工程施工有關工程量第一手資料，結合合同、圖紙以及土建的總體進度做好給排水工程前期施工準備，做好工程項目投資、質量和進度事前控制。

3.2 提前參與工程所需的原材料、構配件和設備等選型與定貨。

根據圖紙，結合規范、標準和工程實際， 注重其功能性價比，貨比三家，提出合理化建議，確保工程投資、質量、進度優化。

3.3 施工方案、方法、工藝控制以及施工機械、設備等事前控制。

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1投資雛形階段

這個階段造價動態管理的目的是根據業主的開發意圖，粗略估算各個開發方案的工程造價，協助業主作出決策和投資資金準備。這個階段依據的資料不多，主要有：

工地的位置、占地面積、陳述；

項目詳情，如總建筑面積、建筑樓棟數、建筑高度、用途；

項目質量等級，如甲級寫字樓、五星級公寓；

已完工相似項目的資料。

這個階段對積累的經驗數據、指標的準確性要求比較高，可采用每平方米和每功能的成本價進行估算，并根據業主的反饋意見修改方案對估算價進行調整，控制造價于造價計劃之內。粗略估算方法：

總建筑成本=總建筑面積×單方單價；或總建筑成本=∑（功能筑面積×功能單價）。

在本階段，為了更好地估算工程造價，造價咨詢單位平時必須多做到對已完工相似項目資料的分析和對經驗數據、指標的積累。

2 設計階段

設計是建設項目進行全面規劃和具體安排實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵環節。設計是否合理對控制工程造價具有重要影響。運用全過程工程造價理論及結合技術經濟分析方法分析，初步設計、技術設計、施工圖設計對工程投資影響分別為75％一95％、35％一75％、25％一35％。由此可見：設計階段是影響工程投資的最主要階段，是建設項目付諸實施的龍頭。

正因為如此，很多有能力的房地產公司都成立自己的審圖中心，以貫徹業主自己的開發意圖和開發功能。初步設計階段主要側重技術功能要求，其重要特征是：以提高價值目標和業主要求為重點，以功能分析為核心，以集體智慧為依托，以創造精神為支柱，以系統觀點為指針，技術分析與經濟分析相結合。施工圖設計階段主要側重于造價控制，按照批準的初步設計的總概算嚴格控制施工圖設計。

設計階段造價動態管理的目的是根據業主的開發意圖，利用價值工程進行技術經濟分析，協助業主對設計方案進行優化決策，并及時調整設計概算，控制在設計限額指標之內，最終形成工程項目造價運行指導書。設計階段的造價控制并不一定意味要降低工程成本。如有一個靠近江邊的住宅小區，業主對景觀園林設計審核后還認為檔次不夠，又調整景觀設計增加了約十萬元的投資，使小區提高了一個檔次，后來準備買樓的人看了都贊不絕口，賣樓價調升后還銷售火爆，比原來的方案多獲利潤近百萬元。這可用價值工程的原理進行解釋：

“成本小幅度增加，引起功能的大幅度增加”

而功能的大幅度增加，正是利潤增加的主要原因。

設計階段的造價概算編制的主要依據：

建筑平面圖、立面圖和剖面圖；

結構布置平面圖；

地基資料；

裝修準則；

機電設備數據。

設計階段的造價概算編制方法：

總建筑成本=∑（概算數量×概算單價）

其中概算單價的確定參考最近類似項目的單價、最近完成的造價估算、供應商和分包商的報價。

隨著設計的變更、深入和完善，根據更新的資料對概算數量和單價進行調整，最后匯總為詳細預算造價，作為工程項目造價運行指導書。

詳細預算造價的編制方法：

總建筑成本=∑（概算修正數量×概算修正單價）

修正后的詳細預算造價，包含各分部分項工程的造價指標。詳細預算造價經業主審核批準后，作為指導工程造價管理的文件。工程項目造價運行指導書實際就是將按項目的分項分部工程分解，列出各分部分項工程的造價控制指標，以指導后期工程的運作，作為后期各分部分項工程的造價控制的依據。這一點非常重要，實際上是把造價的控制指標分解到各個分項分部工程當中，使造價的動態控制更加具有操作性。后期工程造價的每一個動態節點，都必須與工程項目造價運行指導書的限額指標進行比較，將動態造價控制在限額指標之內。工程項目造價運行指導書也作為業主的資金準備和支付的依據。造價運行指導書指標的修改也須經業主同意。

如某房地產開發工程項目的室外電纜項目中，由于本次供電所的供電點比較遠（約200米，比以往經驗值30米多），按用電負荷計算的指標明顯超標。我方發現后及時通知業主，說明造價增加的原因并修正指標，讓業主作好增加資金的準備。

在本階段，為了更好地確定工程造價，造價咨詢單位要做到以下幾點：

利用價值工程進行技術經濟分析，協助業主對設計方案進行優化決策；

及時調整設計概算，控制在設計限額指標之內；

最后形成具有指導意義的工程項目造價運行指導書。

3 招標階段

招標是業主引入競爭機制、合理控制工程成本的一種手段。招標分為工程招標和設備材料招標。通過招標，可以充分發揮承包方的管理優勢和積極性，為業主找到合適的承包商。通過招標一般可以為業主節約工程成本5%-10%。

招標階段所需的資料有：整套施工圖設計圖紙、工程規范、工程量清單。

造價咨詢單位在本階段承擔重要的任務。造價咨詢單位根據整套施工圖設計圖紙、工程規范，對工程量清單進行編制。工程量清單編制的質量不但直接影響招標的質量，而且影響工程造價的確定，因為工程量清單將作為合同的附件、作為結算的重要依據，它的偏差會引起承包方的索賠。工程量清單編制后，造價咨詢單位根據施工工藝、當地現時人材機的市場價編制標底。標底同樣會直接影響招標的結果和工程中標價的確定。

招標工作完成后，業主和承包商簽訂合同，合同價即為工程的現階段造價：

總建筑成本=∑合同價==∑（清單工程量×合同單價）

招標階段造價的態管理的目的是根據造價咨詢單位編制的標底或中標價，與工程項目造價運行指導書的指標進行比較，對超標的項目進行仔細的分析，找出超標的原因（工藝復雜、物價上漲、現場環境或其他不可控因素等），通過計價計算超標量的多少，及早對業主發出警報，使業主及早作出決策。

如在去年年底某項目的電纜招標采購中，由于銅價一路飆升，超出了造價運行指導書的指標，我方及時通知業主作好增加資金的準備，以免由于資金缺乏造成材料的供應不足，影響后期工程的正常施工。

在本階段，為了更好地確定工程造價，作為造價咨詢單位必須做到以下幾點：

1）進行市場調查，編制標底；2）協助業主進行招標確定施工單位；3）協助業主和施工單位簽訂合同；4）及時匯總工程造價，并不斷與項目造價運行指導書比較確定是否超標。發現問題及時反饋調整。

4 施工階段

施工階段是項目從施工圖設想到實際實施的階段，也是業主資金大量投入的階段，本階段造價的動態控制更為重要。本階段造價動態控制的目的是合理處理設計變更、索賠或現場簽證引起的造價變化，及時準確為業主提供每月的進度支付款和預付款的計價依據。

施工階段的造價動態編制的主要依據：

1)合同；2）整套施工圖設計圖紙；3）設計變更、索賠或現場簽證；4)工程進度計劃；5）已完工程量；6）當時當地人材機的市場價；7）工程施工驗收規范；8）工程項目造價運行指導書。

施工階段的造價動態編制的方法（按月或累計）：

當月建筑成本 =∑（當月已完工程量×合同單價）+當月簽證

已完累計建筑成本=∑（以前每月建筑成本）

或已完累計建筑成本=∑（已完累計工程量×合同單價）+已累計簽證

在本階段，為了更好地確定工程造價，作為造價咨詢單位必須做到以下幾點：

1)熟悉合同條款，嚴格按合同辦事；2)公平公正地處理設計變更、索賠或現場簽證；3)準確核對每月和累計工程量；4)及時了解人材機的市場價變化并對工程進行計價；5)為業主提供每月的進度支付款和預付款的計價依據。6)及時對隱蔽工程和已完工的分項工程進行結算；7)配合業主的分部驗收，及時對已完工的分部工程進行結算；8)及時匯總分部分項工程造價，并不斷與項目造價運行指導書比較確定是否超標。發現問題及時反饋調整。

5 竣工驗收結算階段

竣工結算存在的問題：施工單位編制工程結算書普遍存在冒算多算、高套定額單價、高套取費標準等提高工程造價的現象，通過調核算對比資料顯示，對施工單位的結算審查核減率一般在15%～25％。竣工結算是工程造價控制的最后一關，若不能嚴格把關將會造成不可挽回的損失，它也是維護業主經濟權益的重要環節,也是核算一個工程成本和利潤的重要依據，因此，一定認真、合理、嚴謹、公平公正的態度做好結算工作。

竣工驗收階段的造價動態編制的主要依據：

合同；

竣工圖；

工程驗收證明；

設計變更、索賠或現場簽證；

工程項目造價運行指導書。

竣工驗收階段的造價動態編制的方法：

總建筑成本 =∑（總工程量×合同單價）+總簽證

結算造價是檢驗造價控制效果的標準，也是業主和施工單位對我們造價咨詢單位工作的肯定，結算數據也作為下一個開發項目參考的重要數據。

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中圖分類號：TU71

文獻標識碼：B

文章編號：1008-0422(2008)05-0149-02

1前言

近年來，房地產業在國民經濟中的地位日趨重要，它的迅猛發展已使其成為了國民經濟的支柱產業。從產業的發展史來看，我國的房地產業仍然處于成長期，仍然處于以市場化、產業化、專業化的房地產生產和供應機制取代傳統的、自給自足的生產方式的轉軌期。房地產的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產開發經營中的工程管理貫穿于項目的整個開發運營周期之中，其主要內容按過程順序可分為規劃設計管理、開發管理、施工管理和物業管理四個部分。對房地產開發企業而言，做好工程全過程的決策、組織、領導、控制和創新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產工程管理之間的協調平衡銜接問題。

2開發管理

開發管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，也是企業為成功實現規劃管理、施工管理及物業管理所采取的經營模式。

工程部門代表開發商對工程項目的建設進行管理，其主要內容包括物料的采購及庫存、施工企業的確定與協調、施工質量及進度的控制、相關合同的管理、必要的細部結構設計的變更、報建等。

財務部門負責企業的資金管理，并提供能夠顯示企業財務狀況及經營成果的定期報表，其主要內容有三塊：建立工程項目的融資（財務）計劃、施工單位的工程款的發放以及開發企業自身營業費用的處理。

銷售部門就是要把企業開發的產品――樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業人事部門的管理工作是：對項目開發相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設提供生活上的保障。

開發管理其目標及原則就是要整合企業的人力、物力和財力，建立一系列科學、規范的運作流程，以現代化的信息管理為依托，不斷開發出適銷對路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發管理的重點在企業內部的經營，核心在于工程項目的開發過程，而控制成本、保證質量、縮短工期及市場創新是開發運營過程中的具體要求。

3規劃管理的重要涵義

規劃管理就是對規劃設計過程的管理，房地產開發企業將建筑樓盤的規劃設計委托給相應設計單位來完成就必然要對規劃設計的成本、進度及目標進行控制和管理。房地產企業可建立或采用規劃管理系統來對規劃設計進行管理。即規劃管理應用軟件與規劃設計軟件是相對獨立的“兩套”專業化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設計”。

規劃管理和規劃設計關系非常密切，規劃管理系統建設的重要目標之一就是提高規劃設計成果審查和管理水平。規劃管理信息系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：

3.1開發商對于工程項目的規劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統中輸入要件，在規劃完成后要對規劃方案進行檢驗與評估，適當地采取反饋及修正的控制方式進行調整，并最終選擇設計方案。

3.2規劃管理應盡量減少對規劃設計工作習慣的改變。為了可以在計算機中自動計算、查詢、分析各種規劃指標，需要將以前面向制圖的規劃圖，改成面向GIS空間分析的數字化規劃圖。但是，應該盡量減少對規劃設計人員原有工作習慣的改變，可以只對需要計算的要素提出標準要求，要求規劃設計人員在制作這些圖層時，按照一定的圖層分層和編碼進行設計，其他要素包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

3.3提出合理的規劃設計分層編碼標準。由于目前許多規劃設計單位都使用AutoCAD進行規劃設計，因此需要根據上述原則，在已有國家標準、部門標準、地方標準的基礎上建立一套完整的《規劃圖AutoCAD分層標準》，向有關的規劃設計單位發放。同時，制定相應措施，保證房地產開發企業及規劃管理部門可以使用規劃管理信息系統對設計單位提交的規劃設計方案進行審查。

3.4通過計算機進行規劃設計成果審查。如果規劃設計單位報送上來的設計方案符合系統規定的一定的格式標準，規劃管理系統可以將規劃圖導入系統，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規劃設計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統計、分析等。

3.5將規劃設計成果轉成基礎資料。審批通過的規劃圖（如控制性詳規等），可以成為規劃管理信息系統的參考資料，為審批、方案研究及后續分析等工作服務工程流程可由圖1表示：

4施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發包模式有：平行承發包模式（分別發包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發包模式等。在我國，房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發企業應該考慮采用MC模式或CM承發包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業主（開發商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯合體簽訂施工總承包管理協議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM承包模式是由開發企業委托CM單位，以一個承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM企業承擔相應風險。

對房地產開發企業而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發企業必然在施工質量控制、進度控制以及成本控制上發揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現場施工檢查（包括材料質量、施工技術及程序、精確與安全等）、監理單位的督察、工程款的有序發放等等措施，開發商能夠對工程項目建設的質量、進度及成本進行掌控。當然施工管理也包括與供貨商關系的協調。

5建筑工程開發管理、規劃設計管理與施工管理之間的相互協調與促進

房地產開發經營中的工程管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發企業的重要內容（部分地體現在開發管理工作中）。

房地產開發中的建筑設計與施工的分離有利于各自專業化水平的提高；但是設計與施工的分離也帶來了很多問題。比如，設計者不了解施工工藝，從而使設計方案施工困難，影響項目建設的成本和進度；或者施工單位經驗不足，不太懂建筑設計，未能“按圖施工”。為了解決這類問題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實用的管理方法。可施工性（Constructability）是指“將施工知識和經驗最佳地應用到項目的策劃、設計、采購和現場操作中，以實現項目的總體目標”。在房地產開發中，也即建筑師、工程師根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的、最經濟、最容易施工的方案；項目的開發管理人員依據該方案，考慮各種人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員或承包商根據自身的施工（管理）經驗對該方案采用適當的材料和工法，在規劃設計階段對建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設計方案，從而避免浪費及施工上的困難。可施工性強調工程建設施工的可行性和容易性，比如場地大小、施工設備、時間氣候以及勞動成本等方面的限制在設計中未能加以考慮，可施工性研究就是對有關的設計的內容進行討論、分析和改進。

另一方面，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協調，不少建筑竣工后和規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

5.1房地產開發企業的強力支持。作為投資者，開發商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規劃設計之初、規劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業的組織者、協調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統化、專業化地完成工程項目的目標。

5.2盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規劃階段、設計階段到施工階段、物業管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發企業和施工單位應該盡早參與到規劃設計的可施工性研究中去，而其中開發商更加要做好前期的項目決策。

5.3持續開展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統的研究，充分發揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業務流程中無序的知識進行系統化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現知識共享和再利用。

6結語

綜上所述，企業都以獲取持續的競爭優勢為目標的，房地產開發企業也不例外。這就需要房產商以優秀的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為依托、以專業化的管理模式為核心在房地產開發經營的全過程中實施顧客滿意管理，即在規劃設計、開發運營、施工建設及物業管理階段以控制成本、進度、質量為原則持續改善經營，加強管理，并不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產公司、項目開發、成本管理、全過程控制

中圖分類號: F293.3文獻標識碼：A

近幾年，我國房地產行業經歷了嚴厲的調控政策，嚴峻的市場形勢使眾多的房地產企業加倍關注房地產項目開發的成本管理。

做好項目成本管理的全過程控制已成為房地產公司責任管理者工作的重中之重。

一、房地產項目成本管理全過程控制的概述

房地產項目的成本控制是一個動態投資控制概念，需要經歷以下幾個過程或者說階段：

1、可行性研究分析；

2、設計；

3、開發報建；

4、招標采購；

5、招標建設；

6、營銷；

7、竣工交付使用。

經歷了上述七個階段后就進入了物業管理維護階段。

在項目開發的全部過程中，任何階段、任何環節的成本失控都將導致項目成本超出目標成本，從而降低了目標收益或利潤率。

項目成本管理的全過程控制，就是要在項目的全生命周期貫徹目標成本，根據過程中的各個階段不同的特點和內容建立目標成本體系，進行動態執行和控制。

實施項目全生命周期目標成本管理，重點在于執行和控制，隨著項目的推進，成本的影響將會逐漸減小。

在我國，房地產行業已經經歷了多年的發展，各房地產企業發展的過程，正是一個不斷加強成本控制意識的過程。我們應該借鑒同行的經驗，總結和把握本企業的特點，把成本管理從以往的粗放式轉移到精細化、標準化上來。

二、項目開發論證階段的成本分析

項目開發論證是評估項目可行性的重要過程，其中產品定位是決定項目成本的最重要因素。

項目論證階段的成本管理主要是做好項目的可行性研究分析。重點是根據項目所在地的房地產市場狀況作出準確的項目定位、項目成本構成分析和項目運作計劃。要在成本調研的基礎上把握好當地的成本情況。

1、項目定位分析

項目定位分析包括城市發展狀況分析、當地房地產狀況分析和項目分析三個方面。其中項目分析是可行性研究分析中的核心。

2、項目成本估計

⑴、項目成本調研。其內容包括簡要的調研目的、時間、人員、對象、大致的過程和內容；管理方面的招投標，造價管理，政府壟斷的情況及相關收費；成本水平及其價格構成；典型樓盤資料列此，主要資源狀況的收集以及實例測算。

⑵、項目開發的節奏模擬

⑶、項目開發中目標的構成：由于土地成本在很大程度上占項目成本的構成比例不可控，所以在未來的工作中應給出除土地成本之外，其他費用的構成及適宜的比例。

三、項目開發設計階段的目標成本

設計階段是項目成本控制的最重要階段。

設計階段，承上，是將項目論證的成果通過施工圖來表現，從而實現項目意圖；下，則將指導合同的訂立和現場施工。所以圖紙的效率和質量直接關系到合同和工程進度。

設計階段的成本控制包括了以下的內容：

1、方案設計階段的目標成本控制。主要是在可行性研究的基礎上進行深化，將項目實際構成的成本分解到各個專業；強化專業間的平衡搭配；加強各專業間的溝通和協同，避免后期的方案變更。

2、項目開發施工圖設計階段的限額設計。

施工圖限額設計即指在設計限額的控制下，開展設計工作，以保證目標成本的可控。

限額設計可以注意從控制外墻面積，控制窗地比，控制單價較高的材料用量；合理搭配各種材料；合理對待新工藝等方面著手。

3、設計費用構成的管理。

4、設計變更管理。應規范設計變更管理，最大限度避免已施工或正在施工的部位發生變更，造成返工；要審慎的處理材料的變更。

四、項目開發中招標采購階段的合約規劃

招標采購包含了兩方面的內容。一是合作伙伴的采購以及材料供應商的采購；二是尋找和確立項目合作方的過程。

不同的合作方在報價和合作質量上是有一定區別的。優秀的企業在取費以及付款方式方面會有更高的要求，但是在產品質量方面更有保障，有利于降低后期維護費用和保證時間節點、進度目標的實現。

合約規劃簡言之即做好事前的計劃，養成按計劃辦事的習慣。合理的合約規劃對項目成本的控制有舉足輕重的作用。

合約規劃大致包括三方面：

1、項目合同分判：即把管理分解到分項工程和材料上，努力控制全過程的細節和材料，以期達到降低造價、保證質量、控制成本的目的。

合同分判的主要內容包括：合理界定土建單位的施工范圍；界定項目總合同數量要適應自身的管理能力；盡可能約定簽證以及設計變更的執行流程。

2、合作單位規劃：應明確對所確定的合作單位的要求，并明確付款節點。

3、材料供應規劃：明確甲供材、甲指乙供材、甲限乙供材清單。

五、項目開發施工過程的動態成本控制

對房地產公司而言，項目施工的過程持續時間最長。整個工程成本約占項目總成本的35%~40%，和土地成本并列項目總成本的前兩位。但工程施工階段并非影響項目總成本的最重要階段。經驗告訴我們，除非發生特別重大的變化，工程施工對整個項目總成本的影響都在5%以內。盡管工程施工過程對項目總成本的影響在比例上來看較小，但我們依然要足夠重視施工過程的動態成本控制。

施工過程的動態成本控制應從以下幾方面著手：

1、施工計劃的編制

施工計劃的編制是可行性研究的深化，從時間關系上保證可行性研究中時間節點的實現。施工計劃中的里程碑節點計劃，直接關系到企業資金的周轉速度。

施工計劃的編制還應包括對設計、合同的時間要求以及工程進度款支付的管理。

2、簽證的管理。要明晰簽證范圍。一家公司代另一家公司施工的簽證必須有足夠的證據。

3、設計變更施工管理。控制好設計變更對成本的影響，應及時掌握相應部位施工的情況，做好信息收集記錄，要盡量將變更在未施工階段處理掉。

4、動態成本的管理。簽證和變更發生后形成的項目實際發生的成本就是項目的動態成本。所以及時的將簽證和變更形成的成本進行動態管理是成本管理部門的重要職責之一，同時也是過程管理的重要手段和方法。現在ERP系統的建立和執行更有利于相關部門進行動態成本的監控和管理了。

ERP系統以集信息技術與先進管理思想于一身的優勢，已成為現代企業的運行模式。它以系統化的管理思想為企業決策層及員工提供決策運行手段的管理平臺，成為企業在信息時代生存、發展的基石，對于改善企業業務流程，提高企業核心競爭力具有顯著作用。

通過ERP系統，我們可以及時了解已經發生的成本和剩余成本的數量，同時成本警戒線在關鍵時刻會提醒相關人員，避免成本失控。

動態成本管理應以成本管理中心為主導，并在其它部門的大力配合下才能有效的實施。

六、項目開發結算階段，合同價調整的成本管理。

項目開發的結算是成本控制的最后一個工作環節。結算階段的合同價調整，直接影響項目的成本控制和結果。

1、工程結算辦理。包括核實工程結算的條件和執行工程結算程序。工程結算必須具備以下的基本條件：

⑴、應符合合同或是協議有關結算條款的規定；

⑵、要具備完整有效的質量評定結果以及符合規范要求的竣工驗收資料；

⑶、做到工程竣工圖、設計變更、現場簽證及其它有關結算的原始資料齊備；

⑷、已將工程遺留問題處理完畢并驗收合格。

⑸、施工單位結算書是按要求編制的，所附的資料齊全。

2、簽證結算管理，要著重做好下列兩點：

⑴、要剔除包含在合同范圍內的簽證。在結算工作中經常會遇到包含在合同范圍內的簽證。有時工程管理部門在某種情況下為了保證進度，遷就施工單位，明知不應簽的卻簽給了施工單位。這部分簽證在結算階段必須堅決扣除。

⑵、要剔除包含在措施費中的簽證。所謂包含在措施費中的簽證，通常是在合同約定不清晰或經辦人員對定額計價辦法不熟悉的情況下造成的。這部分費用可在結算階段作為措施費支付，不再作簽證結算。

3、成本指標的累積

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中圖分類號：F293 文獻標識碼： A

成本控制是房地產開發管理中的一項重要內容，貫穿于房地產項目運作的整個過程。房地產企業要想在目前的經濟市場中獲得較強的競爭力，降低成本、控制費用支出必然成為關注的焦點。房地產項目的成本目標管理是全員的、全過程的管理。企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程中的成本監督和分析，及時反饋成本信息，從而使企業獲取更大的經濟效益。

一、房地產企業加強成本控制的重要性

房地產企業需要在管理和銷售兩個方面進行提高，以求更大的經營利潤的獲得。而提高利潤，還需要節省成本。在當前市場的環境下，需要重視成本控制，它也成為了企業進一步發展的重要因素之一：

1.房地產行業有自身的特點，這也是與其他行業不同的地方，即房地產行業的成本是事先預估的，不是事后統計的。因此在成本沒有完全確定的情況下就進行銷售工作的開展，對企業利潤的保證十分不利。而且只有將成本預估準確，才能進一步地提高企業的經營利潤和效益。

2.隨著社會經濟發展和技術條件的進步，市場競爭越來越激烈，因此導致了市場的利潤獲得難度也在不斷的提高。消費者的行為也越來越趨向理性，因此成本控制一旦發生問題，就容易造成利潤的損失。因此成本控制是十分重要的。

3.近年來，房地產開發企業拿地成本呈逐漸上升趨勢，土地市場普遍采用招拍掛形式出讓國有土地，只有出價最高的才能拿到國有土地的使用權，房地產開發企業想低價拿地從而達到獲取超額利潤的運作模式，在實際開發過程中操作起來越來越難。因此，成本控制是實現利潤的前提條件，成本控制工作的開展對企業進一步發展，乃至在市場上得到更大的份額都有著重要作用。

綜上所述，根據我國經濟發展的實際，房地產企業的成本控制工作開展應該從提高管理意識入手，并在企業內部樹立一種節約成本，取得更多效益的經營文化氛圍，并使其成為企業從上到下的共識，并樹立相應的成本管理的經營戰略。而且要進一步建立健全相關機制，提高科學性和穩定性，進而在實踐中更好地落實成本控制戰略，達到更大的利潤和市場地位。

二、房地產開發企業工程項目管理中成本控制的具體方法

1. 土地使用權的取得，主要是在項目策劃決策階段。作為房地產企業開發成本的重要組成部分，房地產企業在購買地塊時所支付的國有土地使用權出讓金在其開發總成本中所占的比重愈來愈大，這主要是來源于宏觀大環境的影響，是房地產企業自身所無法控制的。因此，房地產企業首先需對政府招拍掛的地塊進行縝密的考察，包括對該地塊的商業價值、周邊環境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進行實地勘察，以形成對該地塊實際開發價值或成本的較為客觀、準確的評估，為招拍掛時的競標打下良好的基礎。此外，還要對所招拍掛地塊現有建筑物的拆遷進度、周邊競標對手情況、有無歷史遺留問題等進行考察，以對該地塊的開發風險能有一個較為準確判斷。最終目的在于，做好項目總體投資及效益估算，力爭估算的價格與實際工程價格更接近，為工程建設的必要性提供依據。進而提出成本費用控制目標，成為提交設計院的嚴格控制標準，且不得隨意更改，需要制定審批權限加以控制。

2. 開發項目設計。在初步設計階段，影響項目投資的可能性為為75%～95%；在技術設計階段，影響項目投資的可能性為35%～75%；在施工圖設計階段，影響項目投資的可能性為為5%～35%。顯然，設計階段是工程項目管理中成本控制最關鍵的重點之一。

2.1 開發項目方案設計。從房地產開發的歷史經驗來看，開發項目設計方案的優劣性對整個項目開發的成敗有著極為重要的影響。因此，在確定工程的設計方案時，一定要堅持對方案的嚴格評審，擇優確定項目的設計或規劃方案，并以土地的綜合使用率為核心。一般來說，優秀的項目設計方案不一定是最為美觀或漂亮的，但肯定是最為實用或經濟的，其對平面的布局較為合理，長寬比例比較恰當，戶型和面積、層數和層高的搭配也是比較合理的。從方案設計的重要性來看，方案設計的成本實質上是次要的，而且往往成本越高的設計方案其技術指標越高、方案越為合理、投資效益也越好，因此在選擇開發項目的設計方案時，要進行投資收益與方案成本的綜合考慮，使單位方案成本的投資收益最大化。

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中圖分類號：F293文獻標識碼： A

在房地產項目中，開發項目的管理是具有關鍵地位的。它之所以如此重要是因為它可以降低工程成本，縮小工程的施工風險。但是，在目前來看，工程管理還是一項十分復雜的系統性管理工作，工程的管理存在建設的每一個部分。若房地產開發項目工程管理所收到的成效較好，有利于提高整個房地產工程的質量。

一、房地產開發項目工程管理概述

（1）房地產開發項目工程管理的重要意義

①由于房地產開發項目工程的建設內容較為廣泛，其工程管理在項目的建設過程屬于一線的基礎性綜合管理工作，同工程建設的每一環節都有著直接聯系，只有條理性和系統性較強的管理才能夠確保工程保質保量的按時完成。②房地產開發項目工程管理有利于疏通房地產建設項目過程的社會關系。在房地產開發項目建設的過程中，要與社會各個部門、企業之間產生聯系，而這些聯系大多由開發項目的工程管理員進行，只有管理恰當才能確保房地產開發項目的完整性。③房地產開發項目工程管理是工作量較多且最為主要的一項職能工作，它貫穿在整個投資建設過程。從前期的決策階段到后期的交付使用階段，甚至是實施過程的其他職能活動，所有的工作都在工程管理范圍之內，全都離不開工程管理工作。

（2）房地產開發項目工程管理的具體內容

房地產開發項目工程管理的內容繁多，以蒙山新聯標準工業廠房工程、興隆佳苑、興隆花園等開發建設項目為例，具體的工程管理內容主要有房地產開發項目的整體規劃與管理、房地產開發項目的質量監理、房地產開發項目的配合協調管理工作、工程驗收的管理幾個方面:

1）房地產開發項目的整體規劃與管理。此項管理內容是房地產開發項目進行施工之前不可缺少的重要步驟，主要是制定出切實可行的工程方案。嚴禁將規劃時間縮短來加快工程的開工，以免后期工作無法正常的進行，使得建設成本額外的增加。

2）房地產開發項目的質量監理。房地產建筑物自身質量的好壞對于其競爭有著重要影響，想要獲得更多的社會效益和經濟效益，首要任務是確保建筑物的質量。所以在建設過程要對現場施工做到嚴格的監理，一旦發現存有質量問題要及時的嚴查落實。

3）房地產開發項目的配合協調管理工作。由于房地產開發項目涉及因素較多，建設的范圍較廣，在建設過程中免不了出現矛盾。工程管理有利于協調所出現的各種矛盾，配合好建設單位，使工程建設順利的進行。

4）工程驗收的管理。只有符合合同有關竣工相關標準的工程才算是竣工完成，因此，在工程竣工前應兩格參照國家相關的質量審核標準，開展驗收工作。驗收工作開展得好有利于縮短竣工的時間，順利進行竣工結算。

二、房地產開發項目工程管理的現狀

目前部分房地產開發項目工程管理存在的現狀有:房地產開發項目工程管理的體制尚未健全、房地產開發項目工程管理前期的準備工作不足、房地產開發項目工程管理沒有明確的獎懲制和責任制，如圖1所示。

圖1 房地產開發項目工程管理存在的現狀

（1）房地產開發項目工程管理的體制尚未健全

作為房地產開發項目工程管理中較為重要的一個方面，管理體制對于工程管理具有重要影響，若管理體制欠缺，不但會阻礙開發項目工程的實施，還會影響到房地產開發商的發展。當前形勢下，大多數的房地產開發項目都普遍存在削減管理人數來節約開支和成本，致使出現工程管理人員空缺的現象。

（2）房地產開發項目工程管理前期的準備工作不足

許多的房地產開發公司通常情況下都將關注的焦點過多集中在所開發的地塊位置、周邊配套設施以及商業環境上面，缺乏工程前期調研準備工作，對技術資料掌握也不是很充足。另外，開發商對工程管理工作了解的不多，導致開發商草率的進行開工，由于對工程管理缺乏足夠的掌握，在進行設計時沒有充分的依據，也無法進行項目管理的預測以及控制團。同時也致使開發單位不能很好的了解和掌握城市相關信息，在一定程度上給業主帶來許多困擾和不便。

（3）房地產開發項目工程管理沒有明確的獎懲制和責任制

在房地產開發項目的工程管理中，質量管理是較為關鍵的一個環節，但是通常會存在工作人員責任不明確，無法將責任與質量相掛鉤的問題，一旦出現質量問題無法及時找出具體的責任人，久而久之導致工作人員的責任感逐漸淡薄，影響總體的工程質量。另外，在工程管理中欠缺獎懲制度，在管理方面成績突出的人員沒有得到相應的獎勵，嚴重的降低工作人員的工作積極性，從而導致工作人員在工作上敷衍了事。

三、加強房地產開發項目工程管理的措施

基于以上大部分房地產開發項目工程管理中目前的現狀，并結合我們具體的房地產開發項目，如:梧州市大型高尚低層住宅小區“歐洲花園”商品房開發項目、銀湖碧苑商品房開發項目等具體的實例，采取合理有效的措施在今后的工作中加強房地產開發項目工程管理將顯得很有必要。

（1）健全房地產開發項目工程管理的體制

房地產開發企業要穩步的生存發展下去，就必須以健全的工程管理體制作為前提。如:“歐洲花園”雖有一套完整的工程管理體系，但在實際執行的過程中，因為管理體制尚有欠缺的部分，使得管理不夠充分。建立健全的房地產開發項目管理體制，首要任務是優化配置房地產項目管理機構以及管理部門，同時根據房地產開發項目工程管理實際的工作需求進行人員的適當分配，滿足房地產開發項目工程管理過程中的具體工作，并將這些工作具體落實到位。

（2）加強房地產開發項目工程管理前期的準備工作

要優化房地產開發項目工程管理工作就要加強工程管理前期的準備工作，其中包括設計階段與規劃階段的準備工作，在設計階段應該充分重視并規劃設計，將市場的需求作為出發點，綜合考慮生態、經濟、性能等多個方面的設計，全方位協調與平衡利益，避免不停變更所致的浪費習。除此之外，同設計單位加強聯系，做到全面的管理，使前期管理、過程管理、事后管理一致，使項目管理成為動態管理系統。同時也要結合具

體實際情況，遵循預算的施工圖。

（3）建立并完善工程管理的責任和獎懲機制

房地產開發項目工程管理體系要長期的維持下去首先必須要有相應有效的工程管理責任制，將具體責任落實到負責人。其次建立工程績效管理，建立起確實可行的工程管理績效考核標準以及明了的獎懲機制，做到準確、客觀的將責任制的工程管理推行到底，強化責任和明確分工，并使工作人員得到相應的獎勵和懲罰。最后，加強建設項目的施工管理，充分的調動工程管理人員的工作主動性一、積極性和創造性。

結語

綜上所述，作為工程建設中較為重要的職能性工作，房地產開發項目工程管理是一項系統性的復雜工作。房地產開發企業應將當代房地產的開發管理的理念、房地產市場需求以及對市場的準確把握作為基礎，以最新施工技術作為依托，并將專業化管理當作核心，投入大量優秀人力資源進行全面管理。并健全開發項目工程管理體制，加強房地產開發項目工程的管理，推動房地產開發企業蓬勃向上的發展。

參考文獻