導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產規劃設計，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

前言：房地產設計管理直接關系著房地產項目的成敗。房地產市場需求的變化導致了不同時期開發商對規劃設計內涵的不同理解。在房地產發展初期，房建單位在設計上主要關注的是房型，考慮如何改變過去住宅設計上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動靜分區，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關注的重點又在環境方面，于是出現了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項目都是這樣的。因此說，規劃設計始終是在圍繞市場需求而發展的。隨著房地產市場的成熟和規范，開發商越來越重視前期的規劃設計，作為管理規劃部門，要有明晰的設計程序，應重點圍繞以下三個要點進行控制。

1規劃的調查和研究

一個地產項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結果，而市場需求的發展和變化在很大程度上是由發展商的引導和媒體的渲染促成的。其中，前期規劃設計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關系的深入研究，項目產品將來的顧客對象的特征，地區、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀情況以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規劃設計也就如無源之水。作為房建設計者，要做好當地房地產市場的調查、基礎資料的收集工作，建立起動態的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產市場的變化趨勢和發展特點，并能及時反映到項目的規劃設計中，在實施前或實施中能快速適應市場的細微變化。

1.1規劃要具備專業知識土地開發和建設總是城市規劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規劃和詳細規劃情況，要與當地城市的規劃設計院和管理者保持親密的關系，對城市的現狀、規劃結構和發展計劃以及城市的戰略要有深入的研究，要結合土地儲備和規劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區選址，最好選擇城市新開發密集區或中心商業區，因為是城市鼓勵優先發展的地段，而且可能較多的地產公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區進行開發，也未必不可，只要踏準了市場的節奏，有鮮明的主題和優秀的規劃設計，再加上優質的施工建設必會贏得消費者的青睞。項目的實施要與城市近期建設和中遠期發展保持同步，期待政府大規模開發帶來的商機。

1.2規劃必須符合項目定位規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規劃時，要避開規劃的細節和爭議地，從規劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規劃價值和市場潛力的地段進行周密的調查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預測情況，要從規劃的戰略發展中，而不是從規劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產單位在戰略布局時一定要結合城市的總體規劃和發展戰略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規劃設計，必須在深入細致的市場調查后，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。

2房地產項目規劃應具備的標準

一個項目的成功標準應該包括以下幾個方面：

2.1首先要滿足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規劃等方面；其次是便利性。配套設施的實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經濟的問題。配套設施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區居民的生活需要，這些都是開發商應該重點考慮的問題。房建設計過程中，對比較復雜的問題要與設計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，房建單位要派駐工程師與設計人員一起參與設計，對設計中出現的問題，房建工程師可及時向領導匯報尋求解決方案或意見，就設計規劃中的關鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設計的繼續。在中標設計方案調整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設等。項目的商業設施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區居民在購物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國外有些小區做的就比較好，綠地可以隨便進入，參與性強。第四，配套設施的經濟性，實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經濟的問題。配套設施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區居民的生活需要，這些規劃都是房建單位應該重點考慮的。

2.2高水平、善溝通的設計規劃對于規劃設計，房建單位從市場的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會、生態、經濟、環境等因素來考慮。在雙方關系的協調上，政府部門應明確哪些是應該管的，而且必須要管好。而房建單位在規劃設計上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個什么樣的范圍內對規劃設計可以做出調整。同時，要相信市場力量會促使開發商拿出更好的產品來。開發商在追求利潤的同時，必須符合市場的要求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。

篇2

1 引言

最近幾年，我國的房地產行業迅速的發展，同時人們對房地產的設計和質量都非常的重視，所以在近期的房地產開發中，人們對房地產對項目本身的規劃和設計也越來越重視，因為只有提高了房地產項目的規劃設計和管理們才能更好的保證我國的房地產行業得以健康平穩的發展。

2 房地產項目規劃設計管理的目標及任務

2.1 設計流程管理

設計流程管理通常就是指在已經確定了開發計劃之后對每個環節的具體工作進行更加有效的管理，這樣做的一個最為主要的目的就是對各個環節的具體工作流程和相關人員的安排進行調整和確認，這樣才能保證每一個數額及管理人員都能了解自己在工作中的職責，同時還要做好相應的協調和分配工作，同時也將設計的具體思想灌輸給設計管理人員，也在這一過程中將各個環節的工作都進行嚴格的規定和規范，這種管理方式和傳統的方式相比更加的系統和科學，按照設計過程中總體目標的要求，將每一個環節應該完成的工作都逐一落實到個人，這樣也便于對各個環節的管理職責進行進一步的劃定和確認，同時也可以根據實際的情況來對每個過程中需要的資源進行合理的分配。因此設計流程的管理是對項目開發的整個過程都進行嚴格的監管，這樣才能更好的保證施工電費合理性，設計的過程中也不只是就有一套模式，因為每一個房地產的具體情況都是不一樣的，所以不能全部使用一種設計方法，但是這些方法中有一點是相同的，就是在設計的過程中都會將整個流程細分成幾個部分，只有做好這項工作，才能為提高管理的整體質量提供更好的條件。

2.2 設計進度管理

對整個房地產行業而言，占領優勢的地位是非常關鍵的，所以工程設計的進度對企業的經濟效益會產生十分重大的影響。此外，因為在項目的開發和設計的初期階段并沒有一個專門的監管部門，所以企業要靠自身的力量去實行計劃管理，按照項目設計的總體目標來對各個部門進行組織和管理，同時研究出一個最為合理科學的管理和設計方案，按照既定的規劃區展開工作是工作的一項重要的前提和基礎，但是之后的過程也是十分重要的，而設計后期的具體情況，應該指派專業性非常強的管理人員進行審核，將實際的施工情況和計劃進行詳細的對比和分析，提出切實可行的解決方案，這樣才能切實的保障設計按時完成。

2.3 設計質量管理

項目設計的水平和質量基本就決定了工程施工的質量，但是當前很多房地產商都對這一點沒有非常深刻的認識，而對工程的施工階段非常的重視，在當今這樣的社會，這種觀念是需要轉變的，這是由于施工階段就是將之前所有的計劃都付諸實踐的階段，工程的施工是按照之前的設計和規劃進行的，所以如果沒有非常完備的設計方案就不要輕易的進行施工，所以對設計進行嚴格的管理和監督也是十分重要的，在這一過程中，只有不斷將的加強質量方面的管理，才能更好的保證設計的品質，在這一過程中要加強監督機制的建設，同時還要在施工之前做好施工圖紙的會審工作，防止因為施工圖紙設計的問題給后期的施工造成一些不必要的困擾，同時還要在修改方案的過程中將成本控制在一個合理的范圍內。

3 規劃設計管理組織結構注意要素

3.1 統一安排

對于一些實力相對比較弱的企業來說，因為其自身缺乏管理能力，技術方面也存在著非常明顯的不足，所以在實際的工作中也無法安排更多高水平的人員加入到設計工作中，這個時候就需要聘請一些經驗豐富，專業技能非常好的監管人員對設計質量進行有效的監督，同時監督的內容也應該更加的全面，主要包括景觀、裝修和通信等同時還要對項目設計過程中的質量因素和成本因素以及進度因素都要進行嚴格的控制，對所有的設計部門都應該加強管理。

3.2 分工明確

由于房地產涉及的部門眾多，通常是許多部門共同參與一個項目，而因為這些部門的職能不同，所以對于項目的要求標準也不一樣，因此應該從各部門的要求出發，將各個部門的需求條件進行整合，事先做好項目的統一規劃，避免工程建設之后因為無法滿足部門要求而重新建設造成的資源浪費。所以設計管理組織結構組合性質的確立要按照以上所說，滿足各部門的需求，并且有能力進行統一的管理。可以依照職能式的組織結構，在各部門上設立總經理，對以下會計部、市場部、設計部等部門進行統一管理，總經理負責協調各部門之間的矛盾，確保建設工作的順利開展。

3.3 調動積極性

房地產綜合眾多的工程建設領域，給排水、幕墻、景觀園林等，這些項目的承包商有豐富的施工經驗，并且參與眾多的施工過程，因此在設計工作中取得他們的幫助不僅可以提高設計的質量，也可以增加設計的實用性，確保設計與施工沒有偏差太多。

4 房地產項目設計階段的成本控制要求

4.1 重要環節階段

建設工程造價管理涉及到建設項目的各個階段和環節，建筑項目設計分成三個階段：方案階段、擴初階段和施工圖階段，在每個階段形成文件時應及時由造價控制部門編制相應的概算、預算，供設計管理部門及時地進行細化并分散到各專業分項中。要研究材料和施工條件等進行多方案經濟比較，尤其是外立面材料與造型的選擇，從而降低每個構件的造價。而在機電系統選型時不僅要考慮到初期投資，還要考慮運行成本和設備維護費用，因此需要進行綜合技術經濟評估，一定要正確處理好建筑藝術、技術先進與經濟合理之間的對立統一關系。

4.2 注重風險的把控

在房地產開發項目方案設計階段同時要對項目風險進行管理和控制。有的房地產開發公司對項目制定的績效目標不現實，在實施過程中會帶來進度風險。委托或篩選設計公司過程也隱含著風險，對設計公司的了解及分析不夠深入，不能取長補短的話往往會造成結果與期望值相差甚大，或者是最初成果無法深化等。在方案決策過程中對技術的選用也存在諸多的風險。只要項目公司有項目風險意識，對項目作風險定性分析，就可以做到預防在先。從而使設計階段和后續施工工作進行順利。

結束語

房地產規劃設計涉及面廣，開展起來有一定的難度，但由于其對整個房地產業的重要性，因此需要不斷的完善相關管理，結合項目施工的實際情況進行規劃設計，在遵循法律法規的前提下，為業主提供更優質的服務。

參考文獻

[1]滕永紅.房地產項目規劃設計管理措施的若干研究[J].黑龍江科技信息，2010（26）：33-34.

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中圖分類號：K928.73 文獻標識碼：A

前言

房地產開發，特別是商業住宅的開發，已經成為我國目前經濟發展中及至今后的一大熱點。商業住宅開發對于社會和人民來說，具有積極的意義。中國的住宅開發經歷了幾個截然不同的發展階段，從早期的福利住房到目前的商品住房，這個經歷與西方國家的住宅發展相比，具有很大的差異，真正的商業住宅區的開發，是在改革開放之后，住宅進入商品化階段的產物，因此時間相當短暫，在發展水平上與西方國家，特別是房地產業已經發展到高度成熟階段的美國這類國家之間存在著一定的差距。

根據對景觀設計的界定，居住區景觀設計可分成二種:一種在建筑設計之前直接參與居住區的景觀規劃設計，以景觀的方式對居住區規劃起到一定的限定，為之后的建筑設計，具體的景觀設計起到統一協調的作用;另一種，也是當前比較普遍的一種，景觀設計師進行居住區景觀設計時，規劃與建筑已經定稿，可改變的東西已經很少，景觀設計只是在限定的空間中發揮。

1 居住區規劃設計的重要技術經濟指標

解讀居住區規劃設計一般需掌控以下幾項技術經濟指標:小區總規劃用地面積；居住戶數；居住人口；戶均人口；總建筑面積:住宅建筑面積(高層、小高層、多層、排屋、別墅)、商業用房建筑面積、幼兒園建筑面積、會所、居委會及物業管理用房；住宅層數；容積率:也稱建筑面積毛密度是每公頃居住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積(/ha)或以總建筑面積(萬)與居住區用地(萬)的比值表示；建筑總占地面積:各類建筑的基底總面積；建筑密度:居住區用地內，各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率；綠地面積:公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內的綠地)，不應包括屋頂、曬臺的人工綠地；綠地率:居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率(%)；汽車泊位數:室內、室外；戶均汽車泊位數；自行車停車位；日照間距系數:根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。

2 整體景觀的布局問題

園林設計的創意在房地產項目的開發過程中是至關重要的，一個好的創意能夠使園林景觀有持久的使用壽命和藝術壽命。因此，我們在房地產項目中做園林設計方案時，要注重園林景觀整體布局，注意功能分區明確，根據項目的市場定位、業主的需求取向進行布局規劃。把外部空間環境劃分成不同的區域，分別有所歸屬。按其功用可分為社區領域空間、鄰里領域空間、小組人群領域空間、家庭領域空間、個人領域空間等，由此呈現出公共的、半公共的；半私有的、私有的空間序列，形成一種由外向內、由表及里、由動到靜、由公共性質向私有性質漸進的過程：其次，要考慮小區整體地形地貌，包括建筑物的造型及高低起伏狀況，通過園林植物配置，因地制宜，以景觀控制正負零，弱化通路。步道宜窄，線形宛轉曲勝直，以及廣場易小等，建立起一系列的戶外空間，在住宅邊上形成半公共的、令人倍感親密的空間，使小區居民們能更好地享受環境帶來的舒適與悠閑，不受外界的干擾，同時可以制約外界的穿越性活動，保證小區住戶生活環境的安全。

3 公共建筑

3.1 居住區的規劃布局，應綜合考慮路網結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統及空間環境的內在聯系，構成一個完善的相對獨立的有機整體。方便居民生活，有利組織管理，組織與居民人口規模相對應的公共活動中心，方便經營、使用和社會化服務，合理組織人流、車流，有利安全防衛，構思新穎，體現地方特色。

3.2 幼兒園及中小學校布置應保證學生就近上學，不應穿越鐵路于線、廠礦生產區、城市干道和市中心，避開噪聲干擾大的地方，同時減少學校本身對居民的影響。托幼一般宜獨立設置在靠近綠地，環境安靜，接送方便。

3.3 空間環境中建筑應體現地方風格，突出個性，群體建筑與空間層次應在協調中求變化。合理設置公共服務設施，避免煙、氣(味)、塵及噪聲對居民的污染和干擾，精心設置建筑小品，豐富與美化環境，注重景觀和空間的完整性，市政公用站點、停車庫等小建筑宜與住宅或公建結合安排，公共活動空間的環境設計，應處理好建筑道路、廣場院落、綠地和建筑小品之間及其與人的活動之間的相互關系。

4 園林植物景觀配置問題

目前可供選擇的綠化植物種類非常豐富，為創造風格各異的園林景觀提供了十分便利的條件。園林作品必須有鮮明的主題和個性才能活起來。單純的種花種草、雕山塑石充其量只能給人視覺的愉悅，不能達到讓人遐想的境界。因此，多樣性、差異性景觀的展示并不等同于一盤大雜燴，而應該凸顯出其中蘊藏的具有統一主題的深刻的文化內涵。我國園林植物品種較為豐富，其中有很多種類具有鮮明的地方特色。例如：在北方地區，以國槐、白蠟等為代表的行道樹類喬木；以油松、白皮松等為代表的常綠大喬木；以合歡、泡桐為代表的大花喬木；以柿樹為代表的果樹類喬木；以銀杏、元寶楓為代表的彩葉類喬木等。因此，在植物配置上，私以為，首先要盡量采用當地鄉土樹種，突出當地特有的植物景觀，夏有蔭、秋有果，做到意境深遠，野趣天成，才能給人留下極具地方特色的深刻印象。而且利用當地樹種，適應性強，便于后期管理，減少維護成本。

5 住宅景觀的未來發展

人類的需求是多方面和復雜的.根據社會發展的不同水平，人類需求的重點也有所差異。在保持人與自然間的平衡中，人們開始注意周圍環境的返樸歸真，先前刻意追求的人工環境加重了人們生理和心理上的負擔，以自然美為主要的塑造對象的園林藝術，也自然地順應了這一潮流。這種情況造成了發達國家和發展中國家在住宅區的開發需求上的差異，根據瑪斯洛需求模型，人類的需求先后層次從最基本的生理、安全需求到交往需求，然后向高級的自尊需求和自我需求發展，發達國家地區人口的需求已經完成了基本的需求，在住宅方面轉為注重交往，自尊和自我實現層面，而大部分的發展中國家需求層次還停留在基本的生理需求、安全要求的滿足上，中國作為一個經濟高速發展的發展中國家，住宅規劃的需求開始從發展中國家的模型開始向發達國家的模型轉化。

結束語

園林的欣賞要力求給人造成輕松隨意的氣氛，而園林的設計則必須一絲不茍、有條有理地進行。對于住戶，住宅區景觀環境首先是一處可供使用的公共場所。這種公共場所既可向住戶提供開放的公共活動場地，也可滿足住戶個人的私密空間需求。住區公共場所不僅可以通過綠化的環境、美化小品設施吸引住戶走出居室，為住戶提供與自然界萬物的交往空問，還可以就近為住戶提供面積充足、設施齊備的軟質和硬質活動場地，使之加入公共活動的行列，提供住戶之間人與人的交往場所，進而從精神上創造和諧融洽的社區氛圍。

參考文獻

篇4

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

前言

房地產項目規劃主要針對人們對住房舒適度需求而進行的科學、合理的住房規劃設計，而房地產項目管理最初用于建筑業發展,是一種用于控制進度、成本和規范的計劃管理方法。項目管理是一種組合的藝術,在規范的管理流程下,它有效結合各種系統、資源和人員,在規定的時間、預算和質量目標下完成相應的項目。目前,在房地產市場激烈競爭中,如何使房地產企業求得生存、求得發展是當前房地產企業一個急需解決的重要問題，隨著房地產企業加強自身市場競爭能力的需要,集團管控模式、組織結構、業務流程體系、工程項目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經被提上日程。

2、規劃設計的要點

2.1、規劃設計需以人為本

很多的規劃設計如果是在簡單和沒有精心規劃的基礎上就進行啟動，這將給業主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小區在規劃設計過程中，調查研究不夠細致，高檔社區戶型雖然越造越大，而小區休閑、健身設施都跟不上，而很多小戶型，更是打著經濟適用的旗號，壓根不重視公共設施的配置。甚至還有些小區在設計時雖然考慮公共建筑如小學，而實施時卻因為利潤驅使將原有的公建變成住宅，造成很多小區品質提升不上去，出現很多實際問題，如“買菜難”、“停車難”的問題。 因此在項目的規劃設計應處處體現人性化的理念，使建筑能夠滿足人們更好生活的目的。

2.2、設計符合項目定位

項目定位的問題關系著一個項目的成敗，對規劃設計方向進行了規定，如果不按照定位規則設計可能會設計出完全無用的方案。例如，我們最開始的定位為中小戶型白領住宅區，但是如果最后制定出了一個中型的園林景觀設計方案，設計了幾千甚至上萬平方米的中庭，在里面設計了噴泉、水幕墻和疊水等完整的水系體系，這就不符合一個中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設計方案。

2.3、充分考慮開發商和建筑師的關系問題

開發商和建筑師即是“對頭”又是合作伙伴，是一種很矛盾的合作關系。因為一個建設項目從開始運作、構思到最終的建成、交付使用，往往要經過一個非常艱難和充滿各種挑戰的過程，在這個過程中，業主的要求和建筑師的工作之間肯定會遇到各種問題和矛盾，因此雙方不斷的溝通和相互諒解尤為重要。一方面，多數開發商專業化程度并不高，對建筑功能、產品形態，以及新技術新材料的了解和把握不夠準確；另一方面，富有專業經驗的建筑師對項目運作、產品策劃、市場營銷等又很陌生，對項目建設過程的關注和參與也不夠。容易形成開發商自己管兩頭（前期策劃和后期施工配合），建筑師只管中段的脫節現象，優秀的建筑師應該將自己的知識面兩頭延伸，更多關注一些建筑設計以外的事情，才能和開發商有更多的共同語言，才能以更好的溝通達成合作上的默契。而開發商作為全過程的統籌策劃方，一定要清楚應該讓建筑師在哪一個環節發揮作用，決不能將所有問題都交給建筑師來解決。

2.4、規劃設計中體現“三節”要求

房地產業帶動了水泥、鋼材等一系列建筑材料的發展，建筑耗材、耗能在整個能源消耗中占了很大比重。由于土地資源的有限，今后房地產業的發展方向就是體現“三節”要求。規劃設計階段是整個項目由計劃到實施的首要階段，此階段對整個工程效益的影響最大，在規劃中要體現節能、節地、節材的要求。在居住建筑單體設計和公共建筑單體設計中重視建筑造型、外墻外邊線長度、建筑材料使用、建筑群體組合方面，考慮節約土地的要求。實施中要充分利用新技術、新結構、新材料、新能源的“四新”體系。

3、房地產項目規劃管理的對策

房地產開發項目是一個復雜多樣,并隨著國家各種相關政策、國際國內經濟形勢及國民的各種需求不斷變化的一個整體性工程。房地產項目規劃設計管理,就是對房地產項目規劃的全過程進行有效管理。

3.1、房地產項目規劃需要全面的調查研究

一個房地產項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結果，而市場需求的發展和變化在很大程度上是由發展商的引導和媒體的渲染促成的。房地產項目的實現通常需要三個特定階段：前期規劃設計、施工建設、銷售和經營。其中，前期規劃設計階段是項目運作的龍頭和開端，他包含了發展商最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關系的深入研究，以及項目產品將來的顧客對象的特征：地區、年齡、收入、工作、性別等。而銷售是實現投資贏利目標和商品價值的重要階段。這兩方面都需要對市場進行深入細致的調查研究。房地產項目的成功策劃以及規劃設計，離不開全面細致、深入的市場調查和分析研究。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀情況以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，房地產項目規劃設計也就如無源之水。所以成功的項目來自于詳實的調查研究，這是項目運作的出發點和根本點。

3.2、建立合適的項目管理組織結構體系

在房地產項目規劃過程中，企業需要配備合適的項目管理組織結構體系。結合全過程項目規劃管理理論，在整個企業管理結構中，合適的項目管理需要二個體系的支撐，即組織體系、保障體系和監控體系。組織缽系應該覆蓋調研、勘察、設計、修正等方面；保障體系包括過程支持的技術、設備、人力資源；后勤部分監控體系主要是協調、反饋工程項目規劃過程。在項目領導的帶領下，確保對企業內外部各類信息收集、整理，確保各類知識在項目內外部的有效運用、整合和創造。這些組織體系不僅可以在一個項目規劃中發揮作用，還可以同時用于多個項目開發工作。因此，建立合適的項目管理組織結構體系，能夠幫助房地產企業提高企業運作效率。

3.3、房地產項目規劃設計進度管理

目前，我國的房地產項目在開發時，開發企業為了規劃設計的進度不至于延后，現在已經將設計的計劃管理擺在了關鍵位置。在實施的過程中，最開始需要依據地產項目的總體規劃，在各個專業技術部門的協商以及共同的探討下制定總進度計劃，然后根據項目的特點，將總進度計劃分解成子進度計劃。在項目的實施過程中，設計部門的負責人應該根據需要定期地對各階段工作實際完成情況進行檢查，并且和項目設計最開始的進度計劃認真的比較并進行詳細的分析，如果發現錯誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

3.4 確保房地產項目規劃設計質量

房地產商在開發的過程中往往會忽略設計過程的質量問題，相反，他們會把幾乎所有的精力都集中在施工的過程中。如果開發的項目已經到施工這一階段，而在這個時候才發覺設計方案有問題，就必然會損害項目的整體投資效益。因此要對項目規劃質量進行全方位把控，其控制措施主要有(1)在設計任務書明確設計企業的質量監控措施,確保規劃設計質量監督評測體系正常運轉；(2) 房地產企業必須建立自己的內部審核制度，所有的施工圖紙在交付施工單位之前，必須經過各個專業的內部審核，從而保證施工圖紙的錯誤率發生在最小范圍之內；(3)嚴格執行工程圖紙審查制度，施工圖紙未經審查合格之前，嚴禁用于施工。

3.5、房地產項目規劃設計成本控制

據統計，房地產項目規劃設計階段所涉及到的成本約占整個項目成本的80%，因此房地產項目開發工程項目造價控制與項目全過程管理中必須重點突出規劃設計階段的投資控制與管理，規劃設計階段才是房地產開發項目投資控制的關鍵環節。做好規劃設計階段的成本控制其控制措施主要有(1)各個專業必須制定限額設計標準，設計成本須控制在限額范圍內；(2)嚴格控制設計變更的數量，設計變更必須經過各個部門的審核方可實行，避免不必要的設計變更的發生。

3.6、人力資源管理

現代管理學認為，市場生產經營中所要處理的各項工作最終都是要由人來完成，人力資源是完成各項工作的基礎和保證，對于項目規劃來說更是如此，越是大型的房地產項目就越需要一個強有力的團隊來組織領導和推動，通過合理的調動人力資源，可以確定項目規劃管理目標，充分利用人才資源主導規劃管理進程，調動工程項目設計管理人員的智慧和積極性，達到預期的建設目標，實現項目的預期效益。

4、結束語

房地產項目規劃設計是一項專業性很強的技術工作，不僅需要明確房地產規劃設計的著重點，按照規劃設計的相關法律、法規進行設計，還需要與本地方的特色進行結合，呈現最佳方案，針對房地產項目規劃管理中存在的問題，要及時制定科學合理的政策方針并切實有效的實行。

篇5

房地產設計管理直接關系著房地產項目的成敗，由于設計管理的疏忽會導致建設項目進度緩慢、工程停滯、成本盲目增加甚至產品質量嚴重受損。當這些事發生時開發商往往把責任全部推到設計公司的頭上，認為設計公司配合不積極，方案總不能達到甲方滿意，施工圖設計不負責任，二次設計多，造成設計變更、工程洽商頻繁出現增加無法控制的成本漏洞。其實房地產項目的設計工作的混亂責任完全在開發商自身的管理。但這其中有很少一部分是開發商自己項目管理團隊成員，大多工作都是通過承包和采購的形式完成的，而設計工作是貫穿項目始終的，對設計公司合理準確的采購，對設計工作進行精確規劃、嚴格管理對房地產項目的順利進行至關重要。

一、規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。

這應該是最高原則。樓盤建成是讓人住的，要住七十年，業主花幾十萬買一套住房，你必須對住戶的七十年(幾乎是一輩子!)負責。許多規劃設計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。如小區主入口在主干道上，人車混流；而主入口旁邊不遠又是一個紅綠燈十字路口，一旦紅燈亮起，排隊的車輛即可一直排到小區主入口，假若旁邊還有公交車輛的車站，可以想象將來小區業主的車輛出入會遇到多少麻煩!把車輛入口改為另一個地方，做到人車分流。這些細節看起來是小事，其實有大隱患，萬萬不可等閑視之。“規劃方案無小事”，一個細節留下麻煩，住戶會抱怨一輩子。這種細節就顯示出設計師有沒有從用戶的方便舒適角度考慮問題，只是簡單地從平面布局的美學效果出發做設計，犯了一條大忌。

二、設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。

項目定位是一個項目的根本大綱，框定了規劃設計的方向，背離定位就會做出完全不能用的方案。如定位是中小戶型的白領社區，價位適中，檔次中等，但如做出了一個出人意料的中庭園林景觀設計，作出幾千上萬平方米的中庭，在里面布置什么“地中海”、“愛琴海”、“波羅的海”，連成一個完整的水系，加上噴泉、疊水、幾個水幕墻，這就完全是頂級豪宅的景觀設計!我們粗略計算一下，每平方米的造價要幾百元，而物業的運轉費用更高得可怕，這樣一個中檔小區，向業主收取的物業費是很有限的，而單只是水景的運轉費用，一年就需付出幾十萬元!誰來承擔這筆費用?這就是設計師背離項目定位的情形。

現在物業已經成為樓盤項目成敗的一個重要方面，“買不買房看環境，掏不掏錢看戶型，滿不滿意看。”以前設計方案是不考慮物業的，而現在策劃項目時就必須提前考慮物業的各種問題。如以一個湖為中心，湖周圍一圈是獨棟別墅，別墅是多層住宅，再是小高層住宅。設計師的想法很簡單：讓別墅的業主最接近湖景，可以從客廳、臥室的落地玻璃窗內直接欣賞湖光水色。他沒有考慮到：這個湖不是別墅業主獨享的，而是小區全體業主共享的，那些住在多層、小高層的業主要去湖邊散步游玩時，都要從別墅的花園、門前甚至窗前走過才能到達湖邊，別墅的業主經常受到這種門前屋后紛紛來去的干擾，個人隱私無法得到有效保護。

四、計在條件許可的前提下，應該盡量考慮項目的方便。

在規劃設計上有兩個基本要求，一個是賣點，一個是賣相。賣點要實在，如最大的賣點是戶型設計，所有的戶型都必須精心推銷，戶型面積必須趨向于實用化，中戶型基本上以大廳小房為主，大戶型通過增加房間數目、強化功能空間的手段達到效果；戶內公共走道、室內走道、樓宇邊角等公共空間減少，比以前更講究如何充分利用每一寸空間；功能設計更趨完善。

五，劃設計除了遵循專業規范以及技術要點之外，還應盡量考慮中國傳統建筑景觀學說的基本禁忌。

一般來講，容積率、建筑密度、綠化率等技術要點都是規定死的，只能在這些前提下做規劃設計。但傳統建筑景觀學說，很多設計師都不大了解，所以經常在這方面出問題。另外，在樓盤規劃和戶型設計方面，關于路沖、角沖、門沖等等基本禁忌，都是只要稍加注意，就可以完全避免的，關鍵在于設計師必須懂得這些基本禁忌。

一般來說：“一個項目成敗的70％在于前期策劃。”這個前期策劃中，所有關于項目定位，目標消費群定位、價格定位、概念定位等等重要的理念，其實全都在規劃設計方案里體現出來。開發商的投資，策劃公司的心血，也都凝聚在規劃設計方案中。所以在規劃設計方面精益求精，是保證項目成功的必備前提。許多項目在規劃設計上費了兩三年的功夫，最后一舉成功，絕對不是偶然的。

六、發展商與建筑商的關系

在市場經濟環境下，發展商面對的是使用者市場，發展商要迎合使用者的口味；建筑師面對的是開發商的市場，建筑師自然要迎合開發商的口味。建筑師是開發商的設計顧問，在均衡開發項目與社會、經濟、城市、技術、環境等各方面為開發商定位平衡點；開發商也是建筑師市場顧問，在提供精確的市場化對建筑設計的要求后，使建筑師的創作最終切合使用者需求的脈搏。

七，選好建筑師的技巧

建筑是缺陷的藝術，大樓建好，交工驗收后，總留下不少的缺陷和不足。有的設計不當，影響使用；有的設計考慮不周，使發展商的良苦策劃難以實現。發展商以贏利為目的，設計水平的好壞，直接影響商品房的銷售及經濟利益的實現。因此，從一開始就應該選好建筑師。選建筑師的原則：不重關系重能力；不重價錢重質量；不單看單位，還要看個人(業績、經驗、當面交談)

八，發展商與建筑師的交流

發展商與建筑師在相互信任、彼此依賴的基礎上著重注意如下：建筑師必須加強口頭表達能力，增強理論；建筑師必須有組織協調能力，并在設計過程中記錄下所有重要的談話內容、方能明確發展商的觀點和意圖；開發商應當給予相應寬松的創作環境，應尊重設計的專業性，不要盲目加以意見，左右設計師。

前期工作是創作的源泉，交流與溝通的多少在一定程度上決定設計成功與否，也關系到項目建設的是否順利。因此，設計的前期階段，建筑師應主動和開發商聯系溝通，盡量去挖他們的想法，把零散、混亂的思路變成條理清晰的構思，從專業技術的角度給予轉化和升華。

建筑師還必須協調和和統領各個工種的關系，加強相互的溝通和協調，使建筑設計在建設工程中不斷完善和落實。為減少建成與原設計的差距，建筑師必須始終不懈貫徹設計意圖，了解不同工種的配合。這也是一個建筑師綜合能力的體現。

篇6

近年來，房地產項目在發展過程中，取得了一定的進步，但依然存在很多問題，導致項目產品銷售額下降，給房地產帶來了經濟損失。本文圍繞營銷策劃和小區規劃設計進行闡述，分析了其在房地產項目中的應用。

1、房地產項目存在的問題

當今社會，由于某些房地產項目的營銷策劃與小區規劃設計等方面脫節，嚴重阻礙了房地產項目的作業進程。在實際生活中，開發商不重視對某些小區的科學規劃設計，導致項目出現缺陷戶型的情況；某些小戶型住宅被開發成大戶型住宅，導致硬件設施無法滿足大戶型住宅，使房地產項目出現滯銷情況。因此，房地產在營銷策劃項目的過程中，必須提前進行規劃謝十工作，保障項目銷售的質量，從而提高經濟利益與社會效益。

2、“前營銷”策劃的重要性

“前營銷”對小區規劃設計工作具有重要意義。因此，當項目具有良好的影響基礎時，房地產才能開發出科學地房地產產品，提高經濟利潤。“前營銷”策劃工作能夠清晰定義住宅小區的檔次定位，利于小區后期的產品開發。在“前營銷”的策劃環節中，設計師必須保障小區規劃設計的合理性、規范性、科學性，必須堅持“以人為本”的設計理念。由于住宅小區的定位不同，因此高端型小區與經濟型小區在規劃設計中，存在很多不同點，主要體現為內涵、品質、建筑風格等。同時，個性化住宅小區規劃與中端型住宅小區規劃必須具有不同點，設計師在設計之前必須充分調查目標客戶的生活習慣，不斷滿足客戶的消費需求。當小區的檔次定位清晰后，利于后期的產品營銷策劃工作。“前營銷”策劃通過工作人員具體分析目標客戶的生活品質，提供給設計師詳細的市場依據，使設計師能夠根據小區的實際情況，不斷提煉出產品亮點，從而提高開發商的市場競爭力。因此，“前營銷”策劃對小區規劃設計工作具有重要意義。開發商在對小區進行營銷策劃的過程中，必須充分考慮目標客戶的消費需求。通過邀請專業的策劃公司參與項目開發環節，避免出現決策失誤的情況，提品的質量。

3、營銷策劃和小區規劃設計在房地產項目中的應用

成功的營銷策劃，利于房地產項目的后期運營，是開發商獲得經濟利潤的重要表現。由于小區規劃設計的質量直接決定了住宅產品的性能，對房地產項目的銷售具有重要影響。因此，設計師在對小區規劃進行設計的過程中，必須重視以下幾個方面。

3.1小區主題設計

設計師在對小區進行規劃設計的過程中，首先重視的內容應為小區主題。小區主題的理念直接關系到設計師對整個小區的規劃設計，體現了小區的特色風貌。小區規劃設計不僅僅是房地產在銷售產品過程中對產品的宣傳，而且是產品與服務的實質體現，對房地產項目的銷售具有重要意義。在設計過程中，小區理念是由設計師根據小區的實際情況，進行提煉得出的。由此可見，設計師在對小區進行規劃設計之前，必須充分了解市場信息，不斷提高小區主題設計的規范性、合理性、科學性。當住宅小區缺乏鮮明主題時，不利于開發商的市場競爭優勢。在對某些項目的景觀工作進行設計時，一旦缺乏主題化設計，常常導致產品中出現較多的景觀元素，不利于開發商的市場銷售。當設計師沒有設計出鮮明的小區主題時，營銷策劃師難以對房地產的主題進行營銷推廣工作，導致營銷質量不斷下降，對房地產造成了經濟損失。

3.2風格差異化設計

近年來，房地產市場產品出現了同質化傾向。在很多住宅產品中，風格相同的戶型設計、歐式建筑、園林景觀、坡屋頂等，同時，房地產不斷展示重復的理念、相同的設計，降低了客戶的購買欲望。根據相關數據顯示，成功的房地產項目具有獨特的風格，例如：楓林綠洲的陽光花房設計，設計師通過創新住宅，提高了房地產的營銷額，因此，差異化的產品具有重要意義。如今，很多產品的同質化傾向日益明顯，為了提高房地產的市場競爭力，房地產必須重視產品的差異化，突出自身項目的個性，不斷提高其競爭優勢。同時，房地產還應重視環境質量、住宅地段、實力等客觀因素。對于產品的差異化個性，是競爭對手不容易模仿的，屬于營銷策略的重要武器。如今，房地產市場的趨勢為差異化營銷。因此，設計師在對小區進行規劃設計的過程中，必須改變傳統的落后理念，建立創新理念，不斷提高產品的市場競爭力，從而為房地產帶來經濟利益與社會效益。

3.3小區前瞻性設計

隨著科技的發展，我國綜合國力不斷提高。人們越來越重視生活質量，對住宅小區規劃提出了更高的要求。在日常生活中，很多小區常常面臨這樣的問題：住宅小區的業主們總購車輛不斷提高，但是車位有限，導致后期車位出現供求失衡的狀態，無法滿足業主的生活需求。由于某些小區的智能化程度低，導致后期的運行過程中，小區無法滿足業主對小區智能化的需求與安全指數的需求等。因此，設計師在對小區進行規劃設計的過程中，必須具備前瞻性，充分考慮小區后期運行過程中可能會出現的變化。越來越多的開發商重視前瞻性理念，設計師在對小區的進行規劃設計的過程中，充分體現了前瞻性的設計理念。從房地產項目的開工到銷售結束這一過程中，為了提高市場競爭力，必須保持合適的超前性，不斷吸引客戶的注意力，充分滿足客戶的需求。根據數據調查顯示，具有前瞻性的房地產項目越來越多，具有較強的市場競爭力。某些房地產產品，雖然當前銷售業績良好，產品質量優良，但缺乏超前性，隨著時間的推移，將逐漸降低市場銷售量。因此，房地產必須重視小區規劃設計的前瞻性。因此，房地產必須重視設計師的設計理念，通過定期對設計師進行培訓，不斷增加設計師的建筑理論知識，同時提高設計師的專業水平。設計師還應建立前瞻性理念，不斷提高房地產產品的質量，從而提高開發商的經濟利益與社會效益。

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前言：隨著信息時代的到來，我國市場經濟已經邁入信息化發展階段，這就要求企業建立起適應信息社會競爭需要的發展模式。實施戰略知識管理不僅是房地產開發企業現階段適應社會發展的需要，同時也是實現企業信息化建設的重要途徑，因此基于戰略知識管理對信息系統進行規劃設計具有一定的現實意義。

一、房地產開發企業信息系統規劃設計的理論框架

（一）戰略知識管理理論。所謂戰略知識管理，主要指的是將企業內部與外部具有價值的知識體系作為最重要的戰略資源，并通過相應的策略與方法對戰略知識進行有效管理，從而提高企業的知識創新能力與核心競爭能力，知識管理戰略的最終目的就是幫助企業獲得持續性的競爭優勢[1]。現階段國際管理學家對戰略知識管理理論一般存在兩種理解，一部分學者認為知識管理戰略是為了兼顧企業及其全體員工的利益，實現組織的總體戰略以及員工的個人目標戰略相匹配；另一部分學者則認為戰略知識管理是一種促進企業革新的戰略，主要通過對新知識的傳播與應用實現。

（二）信息構建理論。隨著近年來企業信息資源迅速增長，用戶對信息的需求向個性化方向發展，因此對企業信息系統各層面資源進行整合具有一定的必要性。戰略知識管理的核心內容在于對戰略知識的創造與應用，主要是通過一定的管理手段以及信息技術營造良性的知識共享環境。信息構建理論主要在于對組織內外信息空間的數字化信息的利用與管理，對于構建基于戰略知識管理企業信息系統的體系結構具有必要性。

（三）資源基礎理論。資源基礎理論認為，組織的資源差異會直接導致綜合競爭能力的差異性，換言之企業的競爭優勢取決于其擁有價值資源的質量。資源是企業向社會提供相應服務或產品的過程中，實現戰略目標的各種要素的集合，同時也是企業創造自身利益的基礎，為了提高自身的績效水平，企業應當對資源進行有效的鑒別與保護，并實現資源優化配置[2]。

（四）核心競爭理論。企業的核心競爭力并不是單一資源的表現，而是知識、技術、管理文化等綜合能力的組合。核心競爭力在企業競爭中處于領先地位，可以有效地對企業其他資源進行支撐，并具有長期性的演化能力。現階段戰略知識作為企業發展的重要資源，在很大程度上影響著企業的核心競爭能力。

二、基于戰略知識管理的房地產開發企業信息系統規劃設計

戰略知識管理信息系統本質上講是一個以人的智能為主導，再輔以信息技術為手段的人機結合管理系統，是輔助房地產開發企業實現戰略資源管理的信息平臺[3]。

（一）明確管理信息系統的功能定位。基于戰略知識管理的房地產開發企業信息系統規劃設計，首先應當明確戰略知識管理信息系統的管理目標以及實際功能定位。在對信息系統進行規劃設計的過程中應當對房地產開發企業內部的知識進行科學創建以及合理配置。在建立戰略知識管理系統的過程中應當兼顧顯性知識與隱性知識，不僅應當注重對顯性知識的整合以及共享，還應當重視對隱性知識的交流與呈現，注重顯性知識與隱性知識間的潛在聯系，進而實現隱性知識與顯性知識間的轉換。

（二）建立良性的激勵機制。為了保證戰略知識關系系統運行的持續性與穩定性，應當建立良性的激勵機制，并優化企業管理層的管理理念[4]。有效性的戰略知識管理與企業管理層的合理化管理是密不可分的，因此基于戰略知識管理的企業信息系統的規劃設計應當采取適當的激勵政策，激勵員工接受并適應企業知識管理文化。可以積極開辦培訓講座與員工培訓，并將員工的薪資與戰略知識管理相掛鉤，提升房地產企業員工對戰略知識管理的熱情，從而有效地推進企業隱性知識向顯性知識轉化。通過建立良性的激勵機制，可以對戰略知識信息管理過程不斷進行優化，并加強房地產開發企業各部門間的溝通與協作，不斷對信息管理文件進行修訂與改善。

（三）構建相應的戰略知識信息庫。為了保證戰略知識管理系統規劃設計的合理性，在規劃設計過程中應當對戰略知識管理系統的主要管理對象進行深入分析，并積極構建相應的規劃交流平臺與戰略知識信息庫。戰略知識信息庫中主要對顯性知識進行儲存，在構建戰略知識信息庫的過程中應當注意對戰略知識的遴選進行嚴格把關，應當定期對知識信息庫內的知識進行清理，對陳舊性的內容應當及時進行更新，保障企業戰略知識的有效性，對戰略知識規劃交流平臺的構建，應當基于現代化互聯網信息技術，在構建規劃交流平臺的過程中設置合理的知識庫檢索與連接功能，為顯性知識與隱性知識間的交流與轉換提供便捷的交流平臺。

（四）優化戰略知識管理團隊。戰略知識管理系統從構建環節、運行環節到維護環節都需要一個專業性高素質的管理團隊進行管理，因此基于知識管理對信息系統進行規劃設計，應當對戰略知識管理團隊進行優化，全面分析戰略知識管理團隊的結構構成，并對相關戰略知識管理人員進行培訓與審核，加強各部門間的溝通與協作[5]。

首先，應當設置協調管理小組。協調管理者不歸屬于某一特定部門，在戰略知識管理過程中他們可以與不同部門的工作人員進行交流，并為各部門的溝通與協作搭建橋梁。通常來講，協調管理小組的學習能力較之一般戰略知識管理人員更強，可以有效地對戰略知識進行理解與補充，并對信息系統的規劃與設計提出創造性意見。因此房地產開發企業應當設置協調管理小組，并積極安排協調管理小組出外學習，從而培養其專業素養，推動企業戰略知識管理系統工作的開展。

其次，應當聘請相應的技術權威。為了有效地優化戰略知識管理團隊，房地產開發企業可以聘請相應的技術權威，利用其豐富的專業知識，對戰略知識管理系統進行優化，并對房地產開發決策進行專業性的審核。同時，可以加強各個項目公司間相應技術權威的溝通與交流，實現集團專家資源的共享，從而彌補房地產開發企業子公司人才匱乏的狀況。

最后，應當加強信息技術部門建設。戰略信息管理系統是基于互聯網信息技術構建的，因此為了對戰略知識管理團隊進行優化，應當重視信息技術在戰略知識管理系統中的基礎地位。在實際管理過程中，應當加強信息技術部門的建設，不僅應當要求其掌握相關信息技術知識，還應當要求其深入理解各部門用戶的需求，在對房地產開發企業客戶需求進行正確表達的基礎上，對戰略知識管理系統進行改進。

結論：

總而言之，房地產開發企業信息系統的規劃是對信息系統建設的戰略目標、戰略部署進行全局規劃的戰略指導，與房地產開發企業的總體戰略規劃存在緊密聯系。現階段我國很大一部分房地產開發企業處于快速擴展的發展時期，為了有效地防范管理風險，構建戰略知識管理信息系統具有一定的必要性。（作者單位：貴州財經大學MBA中心2014秋集中A班學員）

參考文獻：

[1] 查國平.基于隱性知識管理的房地產開發企業信息系統規劃設計研究[D].華東理工大學，2010.

[2] 吳世豹.SGT集團信息系統規劃研究[D].西南交通大學，2012.

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Abstract: the real estate developers to take before the concept planning scheme design in the real estate development process appear extremely important, it can be for developers to provide more professional advice, that it was well enough before project the cornerstone of the anticipation. This article through the case that from the project analysis, planning concept design, design difficulties and suggestion and so on aspects elaborated how to begin the real estate development planning scheme design concept, and put forward the corresponding professional advice and Suggestions.

Keywords: real estate development to take before; Planning concept plan; design

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

1. 前言

房地產開發前期拿地階段，規劃設計人員根據當地規劃局出具的規劃條件，初排設計方案，同時給予專業的意見和建議，讓開發商拿來作為參考，甚至可以結合成本專業給方案做個經濟測算，讓開發商對項目有個預先較為準確的判斷，這在現如今房地產形勢越來越嚴峻的非常時期，顯得尤為重要。

2.項目分析—洛陽某項目

2.1項目簡述

項目位于洛陽市，地塊東側道路紅線寬30米，南側道路紅線寬95米，西側道路紅線寬30米，北側道路紅線寬65米，中間有一條洛宜路穿過。地塊共分為三個小地塊，各項指標如圖所示，其中1地塊和2地塊指標可以平衡。

2.2項目現場考察

項目地塊南側是城市主干道；西側是在建樓盤，為80-100米高層住宅，從規劃圖紙上看，該樓盤東側沿街設了商鋪；地塊東側為某科研樓，據當地人反饋，私密性要求較高；地塊北側是洛陽的母親河洛河，將來會改造成濕地公園。

2.3項目制約因素

規劃條件制約

1地塊和2地塊：用地面積（1地塊66274m2，2地塊40335m2），用地性質R2/C2（二類居住用地兼容商業服務業用地），容積率3.0～3.5，建筑密度15%～25%，綠地率不小于35%，建筑限高100米，日照要求滿足大寒日3小時；

3地塊：用地面積33252m2，用地性質：C6（科研用地），容積率3.5～4.0，建筑密度25%～35%，綠地率不小于35%，不限高。

3.規劃概念方案設計

3.1 總平面設計

規劃布局注重中軸對稱和空間圍合，體現較強的儀式感和層次感。

地塊容積率較高，考慮純高層系列，間距需滿足當地城市規劃技術管理規定以及日照要求。洛宜路將地塊分割成南北兩個組團，為提高項目品質，兩個組團分別考慮較大的中心景觀區域，可結合會所、泳池等設計。

交通組織上考慮完全的人車分流，車行從小區直接進入地下車庫，不進入地面園區，人行主入口考慮在洛宜路中間位置設置，南北兩個地塊形成呼應與貫通，同時結合小區入口設置大堂，讓業主步行通過大堂進入園區，提升園區整體品質，創造一種歸屬感和尊貴感。

根據前期市場調研，該片區的商業比重偏低，因此該地塊應適當多的布置商鋪，一方面可以提升片區配套，另一方面從房地產銷售角度考慮，商鋪去化率會相對較高。沿街商鋪考慮在地塊西側、北側以及洛宜路兩側布置，西側商業可以跟現已在建的其他樓盤形成商業氛圍，北側商業可以吸引洛河濕地公園的人流，中間道路兩側營造內街氛圍，東側由于相鄰的科研樓私密性要求較高，不適宜布置商業。

3.2空間設計

建筑點板結合，組團考慮較大的中心景觀區域；整個地塊沿中間道路兩側建筑較低，營造較為舒適的內街氛圍，然后往南往北分別逐步遞升，整體空間高低錯落，通過起伏變化，達到較好的天際線效果。

整個園區建筑底層架空，可將景觀延伸進來，避免高層建筑給人帶來的壓迫感，同步提升項目品質。

4.設計難點及建議

4.1 難點

項目規劃條件中對容積率的要求較高，特別是1地塊和2地塊要求3.0～3.5，經過初步測算，在保證較好項目品質的前提下，要做到容積率下限3.0有一定難度；日照要求滿足大寒日滿床日照3小時以上，對南北間距要求較高，從側面限制了容積率；項目地處相對較為偏僻，設計時要考慮與周邊道路的關系，創造宜人的街景效果。

4.2 建議

針對1地塊和2地塊容積率做不足的情況，建議房地產開發前期人員與當地規劃局進行溝通與協商，是否可變更規劃條件，不然建議開發商慎重拍地；建議開發商成本專業人員對該項目進行經濟測算，為公司提供較為全面的參考，拍地時有個心里有底；建議營銷公司等介入，做充足的市場調研，以明確定位，如：住宅地塊戶型配比、客戶群體、科研地塊定位等，對項目有個更為完整的預判；建議配合園區服務體系，做適當面積的配套設施，以提升園區整體價值。

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Abstract: With the further advance of China City, city planning and highlights the growing importance of. City planning as a discipline, but also more and more attention by the society; real estate development as one of the most important industry in the national economy, and more than 50 industry high correlation, can promote the construction, building materials, metallurgy, machinery, chemical industry and other relevant departments of the production, development of home appliance, furniture, influence, decoration transportation, architecture and commercial and financial industries, and can produce chain growth effect, stimulating economic growth. The rapid development of the real estate makes city planning has been greatly used in real life, the rational allocation of city planning is to lay a solid foundation for the further development of the real estate. As two important factors in city construction, will their coordinative development makes the city construction towards the ideal direction.

Key words: city planning; design; real estate development; mechanism

中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：

1城市規劃與房地產開發

1.1城市規劃與房地產開發的基本內涵及特征。城市規劃是為實現一定時期內城市發展的目標和各項建設而預先進行的綜合部署和具體安排行動步驟,并不斷付諸實施的過程。它是建設城市和管理城市的基本依據,是保證城市進行合理的建設和城市土地合理的開發利用及正常經營活動的前提和基礎,實現城市社會經濟發展目標的綜合性手段。城市規劃是一種政府行為,要求反映城市全體公眾的意志,維護公共利益,保障公民的合法權利,創造優美的城市環境。與房地產開發關系密切的是城市總體規劃和詳細規劃(包括控制性詳細規劃和修建性詳細規劃).城市總體規劃是從宏觀上明確城市的性質、規模和發展方向,從空間上確定城市布局結構和土地使用功能以及道路交通和市政基礎設施網絡,是城市發展的總框架、總藍圖。詳細規劃是總體規劃的深入,是對各項建設的綜合部署和具體安排,是指導城市中某一區域進行當前開發建設的依據和藍圖。

1.2房地產開發是指房地產公司根據市場對商品房產的需求和城市規劃的要求及近期建設需要選擇一定規模的用地,有步驟的進行征地和搬遷,對基礎設施、主要用地功能項目及配套項目,進行開發建設和經營管理的一項綜合性的社會經濟活動。它包括立項、規劃設計、征地搬遷、土地開發、房屋建設、工程竣工驗收、經營銷售、交付使用直至物業管理的全過程.房地產開發大多由企業操作, 是一種投資性經濟活動。它的目標主要是追求利潤最大化,即盡可能的克服房地產開發項目周期長、投資大、風險高的不利因素,以期獲得最大的經濟收益,并求得自身的生存和發展。

1.3由于城市規劃與房地產開發的內涵及性質的不同,在編制城市規劃和進行房地產項目開發的過程中,各自考慮問題的側重點也相應的有所不同：從發展戰略方面看,城市規劃側重于從宏觀的角度分析城市的發展條件,確定城市的反戰方向,而房地產開發則多從表面上看微觀的角度考慮企業的發展；從時間上看,城市規劃側重考慮長遠的和遠景的效果,并兼顧近期的發展建設,而房地產開發更注重近期的效果；從空間上看,城市規劃注重整體的空間結構組織和各類用地功能的配置,而房地產開發則多從局部考慮項目的區位選擇；從效益上看,城市規劃注重研究經濟效益、社會效益和環境生態效益的相互統一,側重研究降低社會編輯成本,提高整體綜合效益,而房地產開發更關心開發項目、開發宗地或企業的經濟效益；從信息反饋角度看,城市規劃側重聽取市民的反饋意見或建議,滿足大多數市民需要,而房地產開發側重搜集市場信息,適應市場的需要。

2城市規劃視角的高層建筑形態設計要素

隨著經濟的發展與建筑技術的提高，我國城市高層建筑從土木結構到磚木結構、磚混結構，直到鋼結構、鋼筋混凝土和現代大跨度空間結構，建筑思潮相應地經歷了古典主義、現代主義、新現代主義等幾個階段。建筑技術的進步帶動了建筑思潮的發展，建筑技術的局限性則導致建筑思潮的滯后與手法上的停滯不前。可以說，建筑技術水平的相對落后是我們在建筑創作上所持折衷主義觀點的根本原因之一。在新時期，基于城市規劃視角的高層建筑形態設計要素包括如下：

2.1 建筑立面的設計

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一、前言

北京工業大學校本部位于北京市朝陽區，東臨東四環南路，南抵左安東路，西鄰西大望路，北望平樂園小區；另有3處分校區。截至2010年底，學校占地面積為80余萬平方米，建筑面積近70萬平方米。北京工業大學創建于1960年，是一所以工為主，理工、經管、文法相結合的多科性市屬重點大學。目前在校生29 418人，教職工3 370人。

二、建設目標

隨著我國高等教育事業的迅猛發展，我校占有和使用的房地產規模急劇膨脹，其構成也日趨復雜，管理難度越來越大。尤其是隨著校際間的合并與調整以及學校內部推行的后勤、財務、人事、分配等各項改革的深化，對我校的房地產管理工作不斷提出新的要求。為了加強我校房地產的綜合管理，推進房地產管理工作的科學化、規范化，促進我校各類房地產的優化配置和有效使用，全面實現我校房地產管理的計算機網絡化已是刻不容緩的首要大事。

房地產綜合管理信息系統旨在通過網絡和軟件為校內外交流提供一個強大的、暢通的信息共享平臺，以便科學、規范、靈活、快捷地開展監督管理工作。

該系統應該適應本校的實際機構設置情況和現有流程，提供豐富而實用的系統功能。系統采用b／s結構，提供良好的維護性和可擴充性。系統應具有高度的靈活性、開放性、兼容性、安全性、高效性、維護性以及穩定性。系統應采用我校統一的管理信息標準格式，并與原系統良好兼容，實現校內外各部門機構間的信息順暢流轉。系統還需提供完善的身份驗證和靈活細致的權限控制，保證信息的完整性，不被無權限用戶獲取、修改，并能夠高效穩定地運行。系統要與我校數據中心實現無縫鏈接。

三、建設原則

房地產綜合管理信息平臺建成后將成為一個高度集成化的綜合業務管理系統，通過該系統可以方便、快捷、靈活地查閱學校內房地產的基本信息，可以形成監管統計，同時可根據實際需要生成打印相應報表，在考慮整體設計過程中應遵循以下原則：

1． 實用性和可行性

主要技術和產品必須具有成熟、穩定、實用的特點，實用性放在首位，既要便于用戶使用，又要便于系統管理。

2． 先進性和成熟性

系統設計既要采用超前思維、先進技術和系統工程方法，又要注意思維的合理性、技術的可行性、方法的正確性。不但能反映當今的先進技術和理念，而且具有發展潛力，能保證未來若干年內占主導地位。先進性與成熟性并重，并考慮到近年來的應用發展特點，把先進性放在重要位置。

3． 開放性與標準化原則

應用平臺應是一個開放的且符合業界主流技術標準的系統平臺，并使網絡的硬件環境、通信環境、軟件環境、操作平臺之間的相互依賴小。嚴格執行我校有關信息系統的編碼規則。

4． 可靠性和穩定性

在考慮技術先進性和開放性的同時，還應從系統結構、技術措施、系統管理等方面著手，確保系統運行的可靠性和穩定性，達到最大的平均無故障時間。

5． 可擴充性及易升級性

為適應應用不斷拓展的需要，應用平臺的軟硬件環境必須有良好的平滑可擴充性。

6． 安全性和保密性

在應用平臺設計中，既要充分考慮信息資源的共享，更要注意信息資源的保護和隔離，應分別針對不同的應用和不同的網絡通信環境，采取不同的措施，包括系統安全機制、數據存取的權限控制等。

7． 可管理性和可維護性

整個應用平臺是由多個部分組成的較為復雜的系統，為了便于系統的日常運行維護和管理，要求所選產品具有良好的可管理性、可定制性和可維護性。另外還包括平臺自身的可管理性和可維護性。

四、技術要求

房地產綜合管理信息系統采用面向對象的b／s結構，適合unix、linux、windows操作系統。

（1） 開發語言：java。開發技術采用j2ee （java 2 enterprise edition） 標準、組件技術及在數據交換上對xml的支持，使系統功能最優化，同時將整體系統內部在技術上的相互依賴性降至最低。

（2） 數據庫：采用oracle或sql server數據庫。

（3） 中間件：適應weblogic、websphere、jboss等主流中間件產品。

（4） 服務器端：linux或windows。

（5） 客戶端：安裝windows 98以上，ie 5．0以上版本瀏覽器。

（6） 平臺接口：能夠為第三方軟件提供相關接口、開發規范等，特別應提供與門戶平臺、統一身份認證平臺等對接開發。

（7） 擴展性要求：應用建設的長期性和內容的廣泛性決定了系統在構建和使用過程中，必然面臨著各類擴展性需求，例如業務規模的擴展、業務類型的擴展、集成范圍的擴展等。本項目建成的應用平臺模塊間應相對獨立，接口清晰，內部的業務流程升級和改造與其他模塊無關，并為將來學校二次開發提供api等，因而應用需極具擴展性。

五、業務模塊

房地產綜合管理信息平臺（以下簡稱平臺）內容主要包括：

1． 校區管理

校區總體概況、植物綠化情況、車庫車位（地上、地下）的整體情況。

2． 房產管理

包括分棟房屋、辦公用房、教學用房、已售住宅、租賃住宅、職工宿舍、學生公寓、附屬用房、空置房屋、職工信息、住戶變更、住戶遷出、租金收繳、交易信息、歷史住戶、綜合查詢等，可以讓管理者實現全方位的、分類的精細管理。

要重點實現：

（1） 全面了解并掌握房產的“家底”：房屋總面積、總套數和間數等。

（2） 按照“房屋用途、房屋類型、建筑結構、坐落、區縣”分類統計。

（3） 按照“使用單位（學院、科室、外單位等）或個人”分類統計。

（4） 按照“自有、外租”的情況分類統計。

（5） 動態顯示“空置房屋和床位”情況，及時掌握房源和床位變動。

（6） 可從“單套房屋角度”查目前誰在用或住，以前誰曾用過或住過。

（7） 可從“住戶或使用者角度”查詢目前住在哪里，以前曾在哪里住過或用過。

（8） 自動匯總“一人或一戶多套用房”情況（優惠房、商品房等）。

（9） 自動動態提醒“租房合同快到期、已過期”情況。

（10） 任選項目生成“房產清單和卡片”，并保存到excel表和網頁中。

（11） 多媒體同步顯示功能可以在數據采集和查詢時，有針對性地加入“房產證、住戶身份證、協議合同原件的掃描照片”等多媒體信息，真正做到數據與證件同步，不用再翻找原始紙質資料。

3． 土地管理

包括土地等級、坐落、使用性質、面積、獲得土地證情況等。

4． 供暖管理

管理單位“應收、實收、應付、實付、報銷”的供暖明細賬。

5． 修繕管理

通過建立報修和修繕流水賬明細，嚴格控制維修成本，并可以深入進行“維修部位、維修單位、維修情況”的分類統計分析，從中發現問題并為輔助決策提供依據。同時，多媒體照片和視頻的引入，滿足了“現場看得見”的管理需求。

6． 綜合查詢

包括房產查詢、其他查詢。主要是滿足用戶（領導、查詢人員）對房產情況的綜合查詢，可以快速利用系統自由靈活的查詢、排序、打印、統計功能，查詢到“每棟樓的情況、每個樓層的情況、每套房的情況、每間房屋的情況（用途、面積、朝向、裝修、設備、住戶等）”，不僅可以大大提高信息的反饋度，而且還可以為深入挖掘數據中隱藏的信息提供極大幫助，在減少平時大量煩瑣重復性的工作同時，也為應對隨時發生的房地產數據提取匯總需求提供了有力的支持和保障。

7． 電子地圖

實現對掃描圖形（校區概貌圖、樓層平面圖、房屋平面圖等）的無限級鏈接管理，用戶可十分方便地在掃描圖形上加注多種形式的信息點，并可以連接數據和圖層。

（1） 可以實現“在校區概貌圖上點擊任何一棟樓，即可鏈接到其內部任何一個樓層平面圖，然后點擊任何一個樓層即可看到該樓層的任何一個房間的布局、房屋情況、住戶情況、設備情況等”，實現由圖形到數據的查詢。

（2） 可以在圖形上任意拉一個矩形框，系統會把所有框內的信息點鏈接的數據全部顯示出來，并可以進行深入的分類統計和任意選項的打印輸出。

（3） 系統要做到由數據到圖形的查詢（即看到數據記錄的同時，通過“連接電子地圖”的功能，可以自動找到該數據所在圖層的信息點上，真正實現圖形和數據的雙向連接功能，便于領導使用，解決數據“不直觀、不透明”的問題，使信息一目了然。

8． 系統管理

包括編碼管理、權限管理、人員管理、角色分配、操作日志等。充分考慮到網絡系統的使用安全，可以針對操作者做出十分細致的權限分配，確保數據安全、分級查看、流程控制，并記錄下所有數據操作過程生成日志，便于責任劃分。

9． 數據分析

由于經常需要一些特殊數據，所以要求系統具備任意組合條件查詢功能，同時具備任選項目的排序、分類統計和打印輸出功能，輸出的結果可以直接發送到打印機或保存成網頁和excel電子表格的形式。

六、應用要求