導(dǎo)言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)法律法規(guī)，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、小產(chǎn)權(quán)房案例分析

深圳是我國的中心城市，該地區(qū)一直在不斷改革，力爭走在其他城市前端。深圳小產(chǎn)權(quán)房問題也一直存在，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量占城市住房總量的55%，該地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房問題也是多種多樣，很具有代表性。深圳小產(chǎn)權(quán)房亂建的現(xiàn)象數(shù)不勝數(shù)，問題日益突顯，打亂了市場秩序，阻礙了城市經(jīng)濟的發(fā)展。要想實現(xiàn)該地區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展，就必須在公民權(quán)利保障視角下合理的解決小產(chǎn)權(quán)房問題，提高房屋的利用率。

二、小產(chǎn)權(quán)房的類型

（1）農(nóng)村集體用地上修建的小產(chǎn)權(quán)房。這種類型的小產(chǎn)權(quán)房具有以下特點：一是農(nóng)民會選擇在道路兩旁修建房屋，交通便利，這種小產(chǎn)權(quán)房屋是比較多見的。（2）政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房。目前，政府出讓的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量也不斷增多，這部分小產(chǎn)權(quán)房在修建的過程中沒有按照相關(guān)規(guī)定進行，房屋不具備任何產(chǎn)權(quán)證明。在這樣的情況下，政府依舊對外銷售此類房屋，導(dǎo)致房屋存在糾紛隱患。

三、公民權(quán)利保障視角下解決小產(chǎn)權(quán)房問題的必要性

（1）社會發(fā)展的需求。事實證明，社會公平公正，人民才能幸福生活，國家才能穩(wěn)步發(fā)展。但是，從人們生活現(xiàn)狀來看，很多人根本無力購買房屋。（2）人們生活的需求。對于城市中收入較低的人群來說，因為收入較低，根本無法購買城市住房，只能購買小產(chǎn)權(quán)房，如果小產(chǎn)權(quán)房可以被法律所認可，這在一定程度維護了購買者的合法權(quán)益。

四、公民權(quán)利保障視角下小產(chǎn)權(quán)房問題解決對策

（1）完善小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)。目前，我國住房產(chǎn)權(quán)相關(guān)的法律法規(guī)非常少，即便是國家下發(fā)相關(guān)文件，當(dāng)?shù)卣矔愿鞣N理由拖延時間。《住宅法》是一部專門解決小產(chǎn)權(quán)房問題的法律，1984年，該法律就被歸納到立法部署中，但是該法律至今也沒有建立。《住宅法》的核心內(nèi)容是幫助人們解決小產(chǎn)權(quán)房問題，保障人們的合法權(quán)利。該法律是從公民權(quán)利出發(fā)，緩解人們的住房壓力，讓人們擁有自己的房屋產(chǎn)權(quán)。保障公民權(quán)利是政府應(yīng)盡的義務(wù)，也是政府必須履行的職責(zé)。世界其他國家也在結(jié)合實際情況完善本國的法律法規(guī)，以保障人們的基本權(quán)利。案例：美國是一個民主性國家，美國《住宅法》的核心內(nèi)容是讓所有人都能買得起房子。從1949年至今，美國陸續(xù)頒布了以下法律：一是《可承受住宅法》，二是《公平住宅法》，三是《城市住宅重建法》，四是《公民住宅法》，其中《公民住宅法》中就提出了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的對策，更好的保障了人們的住房權(quán)。（2）建立并完善小產(chǎn)權(quán)房保障體系。社會保障體系也是法律保障的形式之一，只有保障體系不斷完善，人們的保障意識才能不斷增強。要想完善我國社會保障體系，國家必須結(jié)合本國小產(chǎn)權(quán)房實際情況合理的制定《保障法》，并認識到加強農(nóng)村保障體系建設(shè)的重要性，把農(nóng)村保障體系建設(shè)和城市保障體系建設(shè)結(jié)合在一起，推動農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。（3）發(fā)揮政府職能。在解決小產(chǎn)權(quán)房問題的過程中，政府必須發(fā)揮職能，起到一定的引導(dǎo)作用，降低房產(chǎn)糾紛發(fā)生的概率。政府應(yīng)該從公民權(quán)利保障視角下來分析問題，解決問題，以更好的保障人民的權(quán)利。

篇2

（一）加大相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大人民群眾的法律意識。

筆者認為，加大法律宣傳力度，增強群眾的法律意識應(yīng)當(dāng)做好以下兩個方面的工作：一方面，政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)針對城市建筑管理相關(guān)部門的管理人員定期開展法律法規(guī)方面的培訓(xùn)工作，使城市建筑管理工作者充分意識到法律法規(guī)在城市建筑管理中的重要性，從而確保其在處理城市建筑管理相關(guān)問題時能夠堅持依法辦事的原則，有效避免違法違規(guī)現(xiàn)象的出現(xiàn)。另一方面，應(yīng)當(dāng)積極拓展多個渠道對廣大人民群眾進行城市建筑相關(guān)法律法規(guī)的宣傳，增強社會公眾的法律意識，使其能夠運用法律武器維護自身的合法權(quán)益，通過法律途徑解決城市建筑過程中的侵權(quán)問題。

（二）進一步規(guī)范城市建筑許可審批程序及管理體制。

要使我們城市建筑管理工作符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律，首先應(yīng)當(dāng)具備一整套規(guī)范性的審批程序。完善城市建筑行政許可聽證制度，才能有效防止決策的片面性，降低審批過程中的隨意性。除此之外，還應(yīng)當(dāng)加快管理體制改革，有效發(fā)揮城市建筑管理的重要作用。要改革規(guī)劃行政管理體制，對于城市建筑區(qū)的土地利用和各項建設(shè)活動也要以有關(guān)的城市建筑管理法規(guī)為依據(jù)，使城市建筑管理的各項工作任務(wù)都有明確具體的責(zé)任主體，對違背城市建筑管理法規(guī)的行為要追究當(dāng)事人法律責(zé)任。

（三）城市建筑管理必須具有科學(xué)性與前瞻性。

城市規(guī)劃管理直接影響著城市的長遠發(fā)展。要堅持生態(tài)的、可持續(xù)發(fā)展、以人為本的理念。城市建筑管理應(yīng)該充分考慮城市發(fā)展所面臨的不確定性因素，統(tǒng)籌考慮全市的職能分工、功能布局，城市建筑管理不但要處理好自己后續(xù)發(fā)展的問題，還應(yīng)該注意處理好與周邊城市及農(nóng)村的相互發(fā)展關(guān)系，使城市經(jīng)濟、社會、人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、結(jié)語

篇3

《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2013]35號）中明確提出了各地可開展“以房養(yǎng)老”試點，正式從政策層面鼓勵進行“以房養(yǎng)老”的探索。實際上，我國的“以房養(yǎng)老”相關(guān)政策和實踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發(fā)出臺過“以房養(yǎng)老”的相關(guān)措施。但是，我國的“以房養(yǎng)老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無論從中央到地方都還沒有出臺相關(guān)的法律法規(guī)。事實上，目前國內(nèi)各地方鮮有以房養(yǎng)老的實際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養(yǎng)老”在我國的實施與推廣？本文將在明晰“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵與特點的基礎(chǔ)上，對我國各地主要的“以房養(yǎng)老”模式進行剖析，以明確其面臨的主要風(fēng)險和挑戰(zhàn)，并結(jié)合國外“以房養(yǎng)老”實踐的經(jīng)驗提出相應(yīng)的政策建議。

“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵及特點

（一）“以房養(yǎng)老”的內(nèi)涵

以房養(yǎng)老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房抵押給銀行或保險公司等金融機構(gòu)，然后定期從銀行或保險公司等金融機構(gòu)取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者享有老年寓所服務(wù)的一種養(yǎng)老模式，當(dāng)老年人去世時，銀行或保險公司等金融機構(gòu)將收回其住房使用權(quán)。這種養(yǎng)老模式是完善養(yǎng)老保障體系的一項重要補充措施。“以房養(yǎng)老”是通過銀行或保險公司等金融中介機構(gòu)，將個人住房與個人養(yǎng)老結(jié)合在一起的產(chǎn)物。“以房養(yǎng)老”通過明晰的房屋產(chǎn)權(quán)界定，將“人養(yǎng)房”與“房養(yǎng)人”兩個階段進行有機銜接，一方面使得房屋產(chǎn)權(quán)價值得到極大發(fā)揮；另一方面，使得家庭資源得到優(yōu)化配置，實現(xiàn)效用最大化。因此，“以房養(yǎng)老”將金融保險產(chǎn)品與個人住房、養(yǎng)老問題相結(jié)合，不僅是一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新，更是個人住房發(fā)揮養(yǎng)老保障功能的新拓展，為我國解決養(yǎng)老問題提供了新思路。

（二）“以房養(yǎng)老”的基本特點

住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人將該住房產(chǎn)權(quán)抵押給銀行或保險公司等金融機構(gòu)，然后銀行或保險公司等金融機構(gòu)根據(jù)該老年借款人的年齡、預(yù)期壽命、住房現(xiàn)值及其未來增值空間和折損情況等對該老年借款人去世時房屋的價值進行綜合評估，用住房的評估價值減去住房預(yù)期折損、借款人預(yù)支利息，并按當(dāng)前人們的預(yù)期平均壽命計算，將其住房的殘值分攤到預(yù)期壽命年限中去，按月或按年支付現(xiàn)金給老年借款人，也即“抵押房產(chǎn)，領(lǐng)取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續(xù)在已抵押給銀行或保險公司等金融機構(gòu)的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當(dāng)老年借款人去世時，相應(yīng)的銀行或保險公司等金融機構(gòu)取得該住房產(chǎn)權(quán)，并將該住房進行銷售、出租或者拍賣，以彌補貸款本息；此外，銀行或保險公司等金融機構(gòu)還享有該住房的升值部分價值。由于這種個人住房反向抵押貸款模式的現(xiàn)金流向與普通住房按揭貸款的現(xiàn)金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。

我國“以房養(yǎng)老”實踐及面臨的風(fēng)險與挑戰(zhàn)

（一）我國各地的“以房養(yǎng)老”模式

1.南京的“租售換養(yǎng)”。這種模式規(guī)定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產(chǎn)權(quán)，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請將其現(xiàn)有住房進行抵押，經(jīng)公證機關(guān)公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費用的待遇，最終該住房產(chǎn)權(quán)在孤寡老人去世時歸養(yǎng)老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養(yǎng)”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無需子女繼承或無子女繼承的中低收入老年人。但這種模式有兩個限制性條件：擁有本市60平方米及以上產(chǎn)權(quán)房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個很小的范圍內(nèi)。覆蓋范圍過于狹窄，這可能也是導(dǎo)致該模式失敗的原因之一。

2.上海的“以房自助養(yǎng)老”。2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產(chǎn)權(quán)交易市場以及相應(yīng)的房屋租賃機制，具體實施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房通過房屋產(chǎn)權(quán)交易市場出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應(yīng)的房屋租賃機制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產(chǎn)權(quán)的老年人，

其租金與房屋租賃市場價格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實是售后返租，主要是利用房子的價格與租金的差額來獲得養(yǎng)老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產(chǎn)且無需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產(chǎn)過戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

3.北京的“養(yǎng)老房屋銀行”。2007年10月，北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司聯(lián)合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向養(yǎng)老服務(wù)中心提出該種需求，并把擁有產(chǎn)權(quán)的住房交付給中大恒基，然后由中大恒基免費代替該老年人將已交付的住房對外出租，以賺取租金。取得的租金用來抵免養(yǎng)老院的費用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。這種模式也屬于租售換養(yǎng)，只不過老人可始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業(yè)公司運作，商業(yè)公司以盈利為目的，難免會使人產(chǎn)生顧慮，老年人的權(quán)益也難以得到保障。

（二）我國“以房養(yǎng)老”面臨的風(fēng)險與挑戰(zhàn)

1.政策風(fēng)險：地權(quán)制度的限制。國外的住房反向抵押貸款產(chǎn)品之所以發(fā)展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點就是在國外土地使用權(quán)沒有年限限制，也不會隨著年限的增長而發(fā)生變化，但在我國情況則大不相同。我國城市住宅用地使用權(quán)限為70年；據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地統(tǒng)一歸集體所有，農(nóng)民只有使用權(quán)沒有所有權(quán)，不能將宅基地作為私有財產(chǎn)進行抵押，從而無權(quán)處置房產(chǎn)。正是由于我國城市住宅用地使用年限的限制以及農(nóng)村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養(yǎng)老”模式在我國很難推行。

2.系統(tǒng)性風(fēng)險：房價波動。房地產(chǎn)價格的波動或不穩(wěn)定性會造成系統(tǒng)性風(fēng)險，而在我國這種因房價波動造成的系統(tǒng)性風(fēng)險是現(xiàn)實存在的，尤其是房價波動會給以房產(chǎn)為抵押物的借貸雙方利益帶來諸多影響。近些年來，盡管我國房地產(chǎn)價格上漲未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，但政府對房價采取了信貸、稅收、限購等綜合性的調(diào)控措施，未來房地產(chǎn)市場的走勢并不明朗，甚至局部地區(qū)存在著房地產(chǎn)泡沫破滅的潛在風(fēng)險。因此，受房地產(chǎn)市場走勢的不確定性、預(yù)期壽命的估算差異、利率水平的波動以及逆向選擇等因素的影響，在我國推行“以房養(yǎng)老”模式的系統(tǒng)性風(fēng)險仍然存在，尤其是房價波動的不確定性勢必影響“以房養(yǎng)老”模式的推行、發(fā)展。

3.技術(shù)性風(fēng)險：市場環(huán)境不成熟。住房反向抵押貸款通常需要經(jīng)歷較長的時間周期，而銀行或保險公司等金融機構(gòu)又以短期逐利作為其經(jīng)營目標(biāo)，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時間差異。因此，“以房養(yǎng)老”模式的推行需要一個成熟的金融市場為支撐，而目前我國金融市場環(huán)境尚不完善。同時，目前我國的社會信用體系、專業(yè)的評估機構(gòu)以及寬口徑的數(shù)據(jù)庫等發(fā)展也不完善，有的甚至處于起步建設(shè)階段。此外，就解決實施“以房養(yǎng)老”可能引致的經(jīng)濟沖突和社會糾紛來看，目前我國缺乏專門的應(yīng)對機構(gòu)，而既有機構(gòu)的職能覆蓋也不完全。

4.法律風(fēng)險：有關(guān)法律缺失。“以房養(yǎng)老模式”在國外成功發(fā)展的一個重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護航。而“以房養(yǎng)老”模式的引入與我國有關(guān)法律法規(guī)存在著矛盾：一方面目前國內(nèi)尚未制定專門針對住房反向抵押貸款的法律法規(guī)，存在法律空白；另一方面該種養(yǎng)老模式的運作與國內(nèi)現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)存在沖突。例如，我國金融機構(gòu)的分業(yè)經(jīng)營管制阻礙了保險等機構(gòu)為住房反向抵押貸款提供擔(dān)保；而對于居民購買的經(jīng)濟適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒有明確的政策規(guī)定。

結(jié)論和建議

“以房養(yǎng)老”的實施需要一系列條件，其實施效果也取決于一系列的經(jīng)濟條件和制度保障；這種新型養(yǎng)老保障模式需要與中國具體國情實現(xiàn)良性耦合，才能得以推廣。當(dāng)前部分地區(qū)正在推行的“以房養(yǎng)老”改革試點，具有顯著意義并值得肯定。在一些經(jīng)濟相對發(fā)達、市場化程度較高、服務(wù)機構(gòu)相對豐富的地區(qū)，先行先試的積極探索，有助于揭示現(xiàn)有政策設(shè)計中存在的主要問題，明晰政策實施的主要障礙，可以對現(xiàn)有“以房養(yǎng)老”制度的完善起到促進作用。本文基于國內(nèi)外“以房養(yǎng)老”實踐經(jīng)驗提出以下建議：

第一，加強住房反向抵押貸款的關(guān)聯(lián)性研究，以此推進該項改革的頂層設(shè)計和制度準備。這就需要在制度層面確立基本養(yǎng)老保險與“以房養(yǎng)老”的關(guān)系：政府應(yīng)承擔(dān)起社會基本養(yǎng)老的主體責(zé)任；“以房養(yǎng)老”應(yīng)遵從自愿原則，讓位于市場，政府不能主導(dǎo)甚至是引導(dǎo)；同時“以房養(yǎng)老”應(yīng)定位于個人養(yǎng)老儲蓄，只能是一種險種或是理財產(chǎn)品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養(yǎng)老需求的補充。同時，房屋產(chǎn)權(quán)制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養(yǎng)老”的實施。

第二，完善系統(tǒng)性風(fēng)險控制機制。由于預(yù)期壽命、房產(chǎn)價格難以預(yù)測，使得“以房養(yǎng)老”的系統(tǒng)性風(fēng)險加大。若房價上升，則對于選擇“以房養(yǎng)老”的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的；若房價下跌，則對養(yǎng)老者來說是有利的，可以將這部分風(fēng)險轉(zhuǎn)移給銀行或保險機構(gòu)。因此，可適時推出以房養(yǎng)老保險，以平緩這方面的風(fēng)險。

第三，加強“以房養(yǎng)老”市場環(huán)境的建設(shè)，從產(chǎn)業(yè)政策、市場監(jiān)管等方面促進貸款機構(gòu)、保險機構(gòu)、評估機構(gòu)、仲裁機構(gòu)的良性發(fā)展。目前，老年人對市場風(fēng)險、金融產(chǎn)品的認知度還不高，對金融機構(gòu)也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導(dǎo)相關(guān)機構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的市場建設(shè)，同時從準入、自律、監(jiān)管等方面入手來健全市場機制。

第四，推動相關(guān)法律法規(guī)的探索與完善，使相關(guān)法律與“以房養(yǎng)老”的具體細節(jié)相結(jié)合，以彌補法律監(jiān)管事實上存在的疏漏和盲區(qū)。“以房養(yǎng)老”的特殊性在于對老年人的保護，涵蓋了老年人的住房保障權(quán)、知情權(quán)、處置權(quán)等。因此，相關(guān)各方（如民政局、房產(chǎn)管理局、人社局、銀行、保險公司等）應(yīng)一同制定“以房養(yǎng)老”的相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)行為規(guī)范，同時也能夠起到加強對計劃提供方監(jiān)管的作用。

第五，積極探索有針對性的“以房養(yǎng)老”試點。鑒于目前推廣實施“以房養(yǎng)老”的條件還不成熟，短期內(nèi)可將其視作我國養(yǎng)老保障體系的一個補充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產(chǎn)權(quán)的失獨家庭、孤寡老人，是潛在“以房養(yǎng)老”需求群體，因此可以此為切入點展開“以房養(yǎng)老”試點。

1.范君暉.我國提高養(yǎng)老保險統(tǒng)籌層次的阻力與策略[J].西部論壇，2010（5）

2.歐陽淵.以房養(yǎng)老在我國試水艱難的原因分析[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2008（15）

3.沈曉凱.以房養(yǎng)老模式在中國的可行性研究[D].山西財經(jīng)大學(xué)，2010

篇4

近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出迅速繁榮發(fā)展的趨勢，商品房的價格持續(xù)攀升，居高不下。介于此，單位集資建房的政策對改善部分行業(yè)職工住房緊張的狀況起到了一定的緩解作用，但是由于單位集資房權(quán)屬不明而產(chǎn)生的法律糾紛也日益增多。2007年我國頒布并實施了《中華人民共和國物權(quán)法》，進一步確保了公民的不動產(chǎn)合法權(quán)益。

一、單位集資房的權(quán)屬

（一）興建單位集資房的主要土地來源

國有土地使用權(quán)的設(shè)立包括出讓和劃撥兩種方式。單位集資房的興建，在建設(shè)用地的取得上，采取劃撥方式，建房用地主要為單位申請的劃撥土地中的自用存量用地。

通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，沒有明確的使用期限，無須支付土地使用權(quán)出讓金，同時，除符合法律規(guī)定外，也不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。

（二）單位集資房的房屋所有權(quán)歸屬

單位集資房是在特定的歷史下產(chǎn)生的特定的產(chǎn)權(quán)形式，我國傳統(tǒng)的民法理論并沒有包含這種形式。由于單位集資房的特殊性，集資職工究竟對集資房享有什么樣的權(quán)利？筆者認為，參與集資建房的職工，對集資所建房屋，享有部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)。所謂部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)是與所有權(quán)相對而言的，它是指參與集資建房的職工對所建房屋享有占有、使用、有限的收益和處分權(quán)。有限的收益和處分權(quán)主要表現(xiàn)為對集資房屋除享有占有、使用權(quán)外，還可以繼承，也可以出租和出售，如果出租或者出售，該職工所在單位享有有限承租或購買權(quán)，出租和出售所得的收益，由單位和集資職工按出資比例進行分配。

職工以市場價購買的單位集資房，產(chǎn)權(quán)完全歸個人所有。這與一般的商品房買賣類似，職工付足了價款取得住房的完全產(chǎn)權(quán)。對這類住房可以依法進入市場流通，在按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。

職工以成本價購買的住房，職工一方面支付了成本價格，另一方面又享受了一定的優(yōu)惠，因此產(chǎn)權(quán)歸個人所有，但受到一定的限制。這類住房一般在住用5年后可以依法進入市場。職工出售房屋所得，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。

職工以標(biāo)準價購買的住房，只能享受部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)。產(chǎn)權(quán)比例按照售房當(dāng)年標(biāo)準價占成本價的比重確定。職工以標(biāo)準價購買的住房，一般住用5年后方可進入市場，在同等條件下，原單位有優(yōu)先購買、租用權(quán)，原售房單位已撤銷的，當(dāng)?shù)厝嗣裾慨a(chǎn)管理部門有優(yōu)先購買、租用權(quán)。售、租房收入在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，單位和個人按各自的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。

二、單位集資房在建設(shè)和交易過程中產(chǎn)生的糾紛類型

（一）單位與單位之間的糾紛

單位集資建房本是為困難單位的困難職工解決住房問題的。但是在實際操作過程中，如果仔細審視單位自建房的主體，就會發(fā)現(xiàn)能夠輕松自建房的“單位”，基本上是清一色的壟斷企業(yè)或國有企業(yè)，而“其他單位”雖然有優(yōu)惠政策，卻面臨著程序、資金、信貸等諸多困難。有的單位也通過“定向開發(fā)”、“委托代建”、“團購”等形式，變相搞集資建房。這些不良行為導(dǎo)致了單位與單位之間公平競爭機會的淪喪，不僅引發(fā)單位與單位之間的糾紛，更甚至成了滋生腐敗的溫床。

（二）單位與職工之間的糾紛

在實踐過程中，常存在有的單位集資房行為不規(guī)范，大多未經(jīng)過政府房改辦批準，即將職工集資款自行購地建房的現(xiàn)象，然而實質(zhì)上卻是變相進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。其所購的土地因未取得使用權(quán)就用于建房，致使土地權(quán)屬有爭議，建房用地不能落實，從而引起糾紛；有的單位購買集資建房的土地遠離市區(qū)，不具備開發(fā)建設(shè)條件，集資款已用于購地，土地卻不能規(guī)劃分割給集資人進行開發(fā)建設(shè)，集資人由于交了款長期得不到土地及房屋，紛紛要求退地還款而發(fā)生糾紛；有的集資單位將集資款挪作他用導(dǎo)致中途停工，建房逾期太長，集資人起訴要求還款。這些都使得參與單位集資建房職工的權(quán)益無法得到切實有效的保障，從而糾紛不斷。

（三）職工與職工之間的糾紛

按照國家的政策原意，單位集資房屬于經(jīng)濟適用房范疇，應(yīng)該是面向中低收入的職工，建筑標(biāo)準較低，但是單位集資房的建筑標(biāo)準往往很高，有的甚至可以和高檔商品房相媲美。而且單位集資房往往根據(jù)職務(wù)級別等來進行分配，職務(wù)高者可以享受建更大房子的特權(quán)，這樣一來，集資房也成為了領(lǐng)導(dǎo)者為個人謀利的工具。能爭取到集資建房政策的單位，房子還沒有開建，只要把房號一轉(zhuǎn)手，就可獲利幾萬元，然而真正需要住房的困難職工家庭的住房問題得不到解決。

（四）職工與單位外部第三方之間的糾紛

房屋價格不斷上漲的今天，多少人望著商品房價興嘆，然而單位集資房的價格較于商品房價格則優(yōu)惠甚多，于是這一因素成為了單位集資房指標(biāo)買賣的市場需求，在利益的驅(qū)使下，擁有購買單位集資房資格的單位職工大多是將集資房指標(biāo)在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證的集資房對外進行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定。協(xié)議書里多約定了附條的權(quán)利義務(wù)，一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務(wù)。但因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制，職工從出賣房屋到取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過一段過渡時期，有的長達數(shù)年，這就導(dǎo)致了職工購房權(quán)益保障的不穩(wěn)定性。再加上房價持續(xù)飛漲，出賣房屋時的價格與取得產(chǎn)權(quán)時的房屋價值往往產(chǎn)生較大的落差，出于利益驅(qū)使，參與購買單位集資房的職工反悔，以不具備相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應(yīng)原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)單位同意（集資建房的單位往往與購房職工作出限制性約定，要求不得轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)讓、出租集資房）、未征求集資房的共有權(quán)人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等理由主張合同無效，要求實際購房人退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)。由于實際購房人不能接受房屋轉(zhuǎn)讓方退房或是拒不履行合同約定的義務(wù)的主張，特別是當(dāng)房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是在親友之間簽訂、投資機會稍縱即逝時便更是如此，實際購房人一般都會要求繼續(xù)履行合同，從而產(chǎn)生職工與第三方的買賣糾紛.

三、單位集資房產(chǎn)生糾紛的原因分析

（一）單位集資房產(chǎn)權(quán)是有缺陷的物權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)從其法律性質(zhì)來看是物權(quán)，即民事主體依法對特定的物進行管領(lǐng)、支配并享受物之利益的排他性權(quán)利。因此，首先，房屋產(chǎn)權(quán)是一種絕對權(quán)或?qū)κ罊?quán)，即以不特定的任何人為義務(wù)主體的民事權(quán)利；其次，房屋產(chǎn)權(quán)以特定的、獨立的、有形的物為客體；再次，房屋產(chǎn)權(quán)以對物進行支配并享受其利益為內(nèi)容；最后，房屋產(chǎn)權(quán)具有排他性等物權(quán)的基本特征。但是單位集資房的產(chǎn)權(quán)在房改的過程中基于歷史和現(xiàn)實的因由，不是完全的物權(quán)，存在著顯在和潛在的缺陷。

（二）單位集資房的產(chǎn)權(quán)主體多元化

按民法經(jīng)典理論，一般來說，物權(quán)包含的所有權(quán)、債權(quán)講求一物一權(quán)，產(chǎn)權(quán)人的確定應(yīng)該是十分明晰的。要么就是一人獨享的排他性的獨占，要么就是一人以上的多人共同共有或是按份共有。一人或數(shù)人因買賣、轉(zhuǎn)讓或贈與等方式通過登記交付明示取得產(chǎn)權(quán)，不會出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人難以確定或有爭議的例外情形。然而單位自建房則是單位與個人各享有部分產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)帶有極大的不確定性，使得產(chǎn)權(quán)人缺乏統(tǒng)一的意志、利益和行為，物權(quán)的獨立性、完整性和支配性難以實現(xiàn)。

（三）單位集資房在產(chǎn)權(quán)的處分和交易方面?zhèn)涫芟拗?/p>

這主要是指產(chǎn)權(quán)在交換過程中受到的不同于一般房屋產(chǎn)權(quán)交易的限制。房改房產(chǎn)權(quán)交易的限制主要是由政策加以規(guī)定的， 例如售房價格遠低于普通商品房，享受多種優(yōu)惠和折扣；交易對象也由各種地方政策、單位制度加以嚴格的限制等。并且，單位集資房產(chǎn)權(quán)在享有所有權(quán)的出售、轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承、贈予權(quán)益時附加了許多限制條件， 在上市時間、交易對象和合理收益等方面嚴格限制產(chǎn)權(quán)人自由處分的權(quán)利。例如， 單位集資房出售單位具有優(yōu)先購買權(quán)等。  

（四）單位集資房購房對象的特殊性導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生

與現(xiàn)行有關(guān)貨幣分房的政策接軌，參與單位集資建房的對象應(yīng)為：該單位中住房面積尚未達到職工購房補貼面積標(biāo)準的中低收入職工家庭。在這些對象中的無房戶、危房戶、住房困難戶應(yīng)予優(yōu)先照顧。就參與單位集資建房的項目而言，所有人是參與單位集資建房的全體職工，而實施單位集資建房項目的單位則應(yīng)切實做好相關(guān)的組織工作，并代辦立項、規(guī)劃、土地劃撥審批和方案申報等項手續(xù)，以保證其順利實施。

但是在實踐中，由于房價持續(xù)飛漲，單位集資建房的價格相較于商品房的價格較低，大有優(yōu)惠的差價存在，所以部分單位的某些職工在利益的驅(qū)使下，將購買單位集資房的指標(biāo)在建集資房或是已竣工但未辦理房產(chǎn)證時對外進行轉(zhuǎn)讓，并與買受人簽署所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，然而這《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》的效力如何法律并未作出明確規(guī)定，此時在客觀事實上便產(chǎn)生了“潛在的單位集資房購房人”。也可以認為擁有購買單位集資房特定資格的該單位職工僅僅為“名義上的購房人”，而實際出資購買該集資房的購房者，即“實際的購房人”，并不具備參與集資建房資格。名義購房人在與實際購房人簽訂看所謂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》之后，約定待此單位集資住房5年后可依法進入市場交易之時，再進行過戶。然而，這種交易行為在我國現(xiàn)行法律法規(guī)中仍屬于灰色地帶，各項法律法規(guī)對此類行為是否合法并未作出明確規(guī)定。

四、如何有效地保障購房者權(quán)益

（一）明晰單位集資房購房者所購房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬

為了切實保障單位在集資房購房者的利益，應(yīng)清理“部分產(chǎn)權(quán)”的遺留問題，清理辦法有二：第一，對已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的住房，本著自愿的原則，按成本價補足房價款及利息后轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)，購房者愿意將“部分產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)按當(dāng)時的成本價應(yīng)補價款，同時還須加上補足的利息部分，一并交給原補貼單位，由該單位出具證明并經(jīng)有關(guān)房改部門批準，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。如果購房者在購房時，已按成本價交足房款，仍按“部分產(chǎn)權(quán)”或“有限產(chǎn)權(quán)”登記的，亦應(yīng)經(jīng)原售房單位出具有關(guān)證明，經(jīng)有關(guān)房改部門批準，統(tǒng)一到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。第二，對已登記為“有限產(chǎn)權(quán)”或“部分產(chǎn)權(quán)”的，購房者不愿補足價款及利息轉(zhuǎn)化為完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)對已登記的內(nèi)容進行清理，由售房單位出具相關(guān)證明，按當(dāng)時成本價確定購房者交納價款在房價中所占的比例和售房單位應(yīng)占的比例部分，并經(jīng)有關(guān)房改部門批準，統(tǒng)一到房管部門辦理確定部分產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

（二）單位集資房的購房“指標(biāo)”不能隨意買賣

買賣雙方在取得房屋產(chǎn)權(quán)前所簽的雖是《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但買賣的卻是集資房“指標(biāo)”，當(dāng)然這并不是買賣雙方在簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時的初衷，買受人希望購買的是將來竣工驗收的集資房，但因為在訂立協(xié)議時集資房仍在建甚至有可能還停留于圖紙上，轉(zhuǎn)讓方尚未實際取得房屋所有權(quán)，所以該協(xié)議轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的實質(zhì)上是單位集資建房的資格權(quán)利或為單位集資房的請求權(quán)，是一種債權(quán)。同時因為單位建造集資房的目的在于解決本單位職工的住房問題，致使這種帶有身份關(guān)系依附性的資格是無法通過合同來隨意轉(zhuǎn)讓的。因此，若雙方發(fā)生糾紛訴至法院，該糾紛就不是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，而是集資建房資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議糾紛。協(xié)議有可能會被以違反《合同法》第九十七條第一款第（一）項“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而判定無效。這對單位集資房的實際購房人是非常不利的，所以，應(yīng)當(dāng)嚴格限制單位集資房購房“指標(biāo)”的買賣。與此同時，作為購房者有必要隨時關(guān)注關(guān)于單位集資房政策的變化。

（三）盡快制定相關(guān)法律、法規(guī)對單位集資建房予以規(guī)制

篇5

乙方:

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定,甲乙雙方在平等,互利,自愿,誠實信用的的基礎(chǔ)上,經(jīng)協(xié)商一致,訂立本合同,承諾共同遵守.

甲乙雙方已互盡說明義務(wù),充分注意到合同各項條款,明確各自的合同權(quán)利與義務(wù),且合同已真實反映雙方意思表示.

1、總則

1.1,本合同的簽署僅為雙方就有關(guān)房屋租賃提供依據(jù),甲乙雙方除遵守本合同的約定外,均可繼續(xù)在法律法規(guī)授權(quán)經(jīng)營范圍內(nèi)獨立開展經(jīng)營活動.甲乙雙方并未通過本合同的簽訂而在相互間建立任何方面的合伙,聯(lián)營,委托,信托等關(guān)系.

1.2,除本合同明確約定外,乙方不作任何未明示的承諾,擔(dān)保或保證.乙方不承擔(dān)任何偶然的,間接的,附帶的或未明確約定的違約或賠償責(zé)任(包括但不限于利益損失,場地費用,廣告費用及其他任何乙方所能預(yù)見范圍外的損失).

1.3,甲方必須保證所出租的場所符合國家法律法規(guī)的規(guī)定,甲方針對乙方對該場所的的出租行為完全合法有效,且不會損害乙方及任何第三的合法權(quán)益.

1.4,除乙方外,甲方不得將附近的,可能對乙方經(jīng)營造成竟?fàn)幍膱鏊僮赓U給任何與乙方經(jīng)營項目相同或類似的單位或個人.

2、雙方簽約主體的確認

2.1,甲方確認其簽訂本合同的名稱 ,授權(quán)簽約代表姓名 ,性別 ,身份證號碼 ,授權(quán)范圍

2.2,乙方確認其簽訂本合同的名稱 ,授權(quán)簽約代表姓名 性別 ,身份證號碼 ,授權(quán)范圍

2.3,甲方變更包括但不限于其名稱,法定代表人,住所地等,必須在變更后 日內(nèi)書面通知乙方,本合同對甲方變更后的主體依然具備法律效力.

2.4,甲方應(yīng)提供房產(chǎn)證(或具有出租權(quán)的有效證明),身份證明(營業(yè)執(zhí)照,稅務(wù)登記證,法人身份證)等文件.如房屋抵押給第三人,應(yīng)由第三人提供允許甲方出租的證明文件,乙方應(yīng)提供身份證明文件,營業(yè)執(zhí)照,雙方驗證后可復(fù)印對方文件備存,所有復(fù)印件僅供本次租賃使用,任何一方不當(dāng)使用上述文件,對不當(dāng)使用所引起的后果承擔(dān)法律責(zé)任.

3、出租房屋坐落地點及設(shè)施情況:

3.1,甲方將其擁有的位于 市 區(qū) 號 棟 的房屋(以下簡稱"該房屋")租給乙方使用,用途為 ,房屋面積為 平方米.

3.2,該房屋現(xiàn)有裝修及設(shè)施情況見附件.除雙方另有約定外,該附件做為甲方按照本合同約定交付乙方使用和乙方在本合同租賃期滿交還該房屋的驗證依據(jù).

4、房屋產(chǎn)權(quán)狀況:

4. 1,房屋所有權(quán)證書登記人:

4. 2,法人代碼(身份證號碼):

4. 3,房屋所有權(quán)證書編號:

4. 4,土地使用權(quán)證書編號:

4. 5,房屋所有權(quán)證書上登記的房屋建筑面積:

4. 6,房屋的使用面積:

4. 7,房屋的附屬建筑物和歸房屋所有權(quán)人使用的設(shè)施:

4. 8,出租房屋其他概況:

5、房屋用途:

該項房屋用途為 ,乙方保證在租賃期間內(nèi)未征得甲方同意以及按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門審核批準前,不擅自改變該房屋的用途.

6、房屋改善:

6.1,甲方應(yīng)在本合同簽訂后 日內(nèi)對該房屋做如下改善:

費用由(甲方/乙方)負擔(dān).

6.2,甲方允許乙方對該房屋進行裝修,裝飾或者添置新物.裝修,裝飾或者添置新物的范圍是; 雙方也可另行約定.

篇6

隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進程不斷加快，大量農(nóng)村土地被占用，大批的農(nóng)民私有住房被夷為平地，拆遷量連年上升，由此引發(fā)的矛盾也日趨突出，農(nóng)民反映拆遷的上訪有增無減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時有發(fā)生。在推進城市化進程中征地拆遷是一項十分重要的前期工作，直接關(guān)系到國家、集體、個人三者利益，關(guān)系到社會穩(wěn)定和政治安定的大局，征地拆遷矛盾已危及農(nóng)村社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展，是當(dāng)前社會的熱點和政府工作的難點。據(jù)國家權(quán)威部門估算，改革開放以后，通過低價征用農(nóng)民土地最少使農(nóng)民蒙受了20000億元的損失。利益分配的巨大失衡，很容易引發(fā)失地農(nóng)民的不滿，政府公信力也因此受到影響。

征地拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別

征地拆遷是指集體土地征收或征用中的房屋拆遷，適用《土地管理法》有關(guān)征地補償安置的規(guī)定。《土地管理法》第四十七條規(guī)定“被征收土地上的附著物和青苗的補償標(biāo)準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定”，《征用土地公告辦法》第八條規(guī)定“征地補償安置、方案公告應(yīng)當(dāng)包括地上附著物和青苗的補償標(biāo)準和支付方式”。這里所指的地上附著物就包括房屋等建筑物。城市房屋拆遷是國有土地地上建筑物的拆遷，指因城市建設(shè)項目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位(拆遷人)與被拆遷房屋的所有人(被拆遷人)訂立拆遷補償安置協(xié)議，按照協(xié)議實施房屋拆遷的行為，適用國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定。城市房屋拆遷活動主要是一種民事行為，同時也有一定的行政性質(zhì)。

征地拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動，各自遵循不同的程序和規(guī)則來實施。土地行政主管部門是征地拆遷主管機關(guān)，而房屋拆遷管理部門是城市房屋拆遷的主管機關(guān)。

征地拆遷中存在的問題

1、法律法規(guī)的缺失

長期以來，農(nóng)村房屋拆遷處于無法可依的狀態(tài)，對農(nóng)民房屋的私有財產(chǎn)權(quán)，一直采取忽略或放任態(tài)度，在可見的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附著物”之中，嚴重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補償事宜時主要參照國有土地上的城市房屋拆遷補償辦法進行，有的甚至連參照的資格都沒有，農(nóng)民公平受償權(quán)利在法律上受到了不當(dāng)?shù)南拗疲驯驹撚缮衔环ūＷo的農(nóng)民的合法財產(chǎn)權(quán)，移位于下位法，由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財產(chǎn)。這種法律的移位，不能不說是我國法律的一大缺憾。

2、政府行為和職能出現(xiàn)偏差

征地拆遷與城市房屋拆遷有很多不一致，不能按照城市房屋拆遷的規(guī)定來實施，更不能由土地行政主管部門以外的其他部門按照城市房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定來實施征地拆遷。征地拆遷存在的問題與政府工作的職能和方式有著密切關(guān)聯(lián)。征地拆遷中的權(quán)力約束機制和利益平衡機制的缺乏使政府行為失范和政府自利性膨脹。由于拆遷情況紛繁復(fù)雜，政府及其受托人在集體土地房屋拆遷過程存在著許多非規(guī)范的行為。(1)拆遷許可證頒發(fā)程序不規(guī)范；(2)私定房屋評估機構(gòu)；(3)擅用自由裁量權(quán)，使農(nóng)戶間補償不平衡；(4)強行拆遷時有發(fā)生。不管農(nóng)民對拆遷補償是否滿意，有些地方對不愿拆遷的農(nóng)民采取強制拆遷。

3、行政補償?shù)娜笔?/p>

現(xiàn)行的征地補償額度是與市場無關(guān)的政策性價格，過于偏離土地的市場價值和農(nóng)民的經(jīng)濟預(yù)期。《土地管理法》規(guī)定征地款含安置補償、土地補償和青苗補償三部分。前兩項的補償標(biāo)準為該耕地前3年平均產(chǎn)值的6至10倍和4至6倍，兩項之和最低為lO倍最高為16倍，特殊情況也不得超過30倍。按此規(guī)定計算，每畝土地補償費也就是5萬左右，僅僅相當(dāng)于一個公務(wù)員一兩年的工資收入。雖然國土資源部于2004年11月出臺的《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導(dǎo)意見》規(guī)定，各省可根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況來確定征地補償標(biāo)準。但由于我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，沒有明確農(nóng)民集體和農(nóng)民個人在處理土地時，執(zhí)行主體的界限和地位，從而使征用土地后補償分配存在弊端，往往大頭的土地補償由集體占有，由集體統(tǒng)一支配；小頭的其它補償，歸農(nóng)民個人。而集體在分配土地補償?shù)倪^程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組又層層截流，結(jié)果到最后大部分農(nóng)民得到的只是有限的利益，遠遠不能彌補失地損失。

4、補償安置的標(biāo)準不夠完善

由于拆遷時間、區(qū)域的不同，特別是隨著城市建設(shè)，開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)和社會各項事業(yè)的發(fā)展需要，地方政府對農(nóng)民建房先后分批進行了控制，造成了農(nóng)民建房的占地面積、建筑面積相差懸殊，同時造成鄉(xiāng)與鄉(xiāng)、村與村、戶與戶的農(nóng)民得到補償價格、安置房面積相差懸殊，貧富差別越來越大。搭建違章建筑、拖延拆遷時間等情況比較突出。目前拆遷中普遍存在農(nóng)民一旦得知要拆遷消息，第一件事就是突擊裝修和突擊搭建，不僅在室內(nèi)室外的墻面和墻壁上動腦筋裝修，有院子的更把院子搭建成房子，房屋能夠向空中發(fā)展的，就想盡一切方法抬樓，還有部分拆遷戶甚至采取改變原房屋用途，臨時用作店面、廠房等非住宅，他們的目的就是希望在補償安置中得到更多的優(yōu)惠，當(dāng)愿望不能滿足時，就有人與拆遷人打持久戰(zhàn)拖延時間，討價還價迫使拆遷人做出讓步，這些因素的存在，均使拆遷補償難以平衡。

征地拆遷問題的解決對策

1、制定法律法規(guī)，確保拆遷農(nóng)房有法可依

農(nóng)房拆遷相關(guān)法律缺失，政策供給又落伍是造成農(nóng)房拆遷矛盾突出的重要根源。目前所見的行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是國有土地上的城市房屋拆遷補償規(guī)定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規(guī)定，致使農(nóng)村集體房屋拆遷在現(xiàn)實中遇到許多難以解決的問題。因此，規(guī)范征收土地行為，保護當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補償安置法律十分必要。我們要根據(jù)憲法的原則精神，對涉及農(nóng)房拆遷的一些具體政策和實際問題進行分析和研究，把成熟的經(jīng)驗和做法，用立法的形式固定下來，制定出合乎民意的法律法規(guī)，規(guī)范農(nóng)房拆遷行為。

2、深入宣傳政策，規(guī)范拆遷行為

實踐證明，只要及時做好政策宣傳工作，就能得到廣大群眾的理解和支持，許多矛盾都可以得到預(yù)防和解決。一是應(yīng)及時向被拆遷人宣傳相關(guān)法律法規(guī)及政策，告知他們享有的權(quán)利及如何維護自己的合法權(quán)益不受損害。同時，告知他們應(yīng)盡的義務(wù)，引導(dǎo)農(nóng)民依法辦事，重德為人，服從國家建設(shè)需要，配合拆遷，是拆遷工作順利進行。二是要建立透明的拆遷工作制度。怎樣拆遷、如何安置補償和依據(jù)的相關(guān)法律法規(guī)政策都應(yīng)該向被拆遷戶公示，主動接受公眾監(jiān)督，給被拆遷人一個平等的權(quán)利。三是完善拆遷程序，規(guī)范拆遷具體操作行為。在拆遷安置具體操作中要堅持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩(wěn)定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。

3、拆遷房屋權(quán)屬的確定

對拆遷房屋的權(quán)屬的確定要嚴格依照國家有關(guān)規(guī)定。被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證載明的建筑面積，是確定拆遷安置補償面積的法定證據(jù)。被拆遷房屋有合法權(quán)屬證書的，按證書上記載的建筑面積簽訂補償安置協(xié)議，被拆遷房屋沒有合法的產(chǎn)權(quán)證，但持有合法的批準文件，如規(guī)劃許可證等，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)政策，可以補辦產(chǎn)權(quán)證的予以補辦，不能夠補辦產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)有區(qū)別與違章建筑予以處理。對于農(nóng)民擅自搭建的違法住宅，沒有任何合法證明，則應(yīng)送規(guī)劃部門進行年限查證，待查證結(jié)果出來后，如符合規(guī)劃且在宅基地指標(biāo)范圍內(nèi)的，可考慮依法補辦有關(guān)土地審批和規(guī)劃審批手續(xù)。對不符合規(guī)劃要求或沒有宅基地指標(biāo)的違法建筑，應(yīng)依法予以拆除，也可以適當(dāng)給予人性化的補償，保障城市規(guī)劃的順利實施。

4、安置政策的合理進行

篇7

問：五個月前，我和房主張彥簽訂了《定金協(xié)議》，約定張彥將其名下110平方米的房屋，以64萬元的價格賣給我。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款45萬元(含定金)，余款待我取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入張彥賬戶。如我反悔則不返還定金，若張彥反悔則雙倍返還定金。當(dāng)天，張彥把房及有關(guān)資料給我，我也將45萬元支付給張彥。

可是現(xiàn)在張彥書面通知中介公司轉(zhuǎn)告我，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。后張彥又以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》。我該如何維護自身權(quán)益？是履行《定金協(xié)議》，還是繼續(xù)簽訂并履行《房屋買賣合同》？

答：該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當(dāng)屬有效。

在實際生活中，看待合同的性質(zhì)不僅看合同的名稱，還應(yīng)根據(jù)合同的具體內(nèi)容，并結(jié)合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。此外，《定金協(xié)議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責(zé)任條款，但在合同能夠繼續(xù)履行的情況下，賣方作為違約方無權(quán)主動要求適用該條款，來承擔(dān)較低違約責(zé)任，達到毀約的目的。法律規(guī)定了買賣合同雙方，應(yīng)本著誠實信用原則來履行合同。

究竟由誰掌握生育的權(quán)利？

問：我今年25歲，去年年初結(jié)婚了。婚后，公公婆婆經(jīng)常催促我們早點生小孩。可我覺得自己還年輕，加上工作還不太穩(wěn)定，就勸父母不要心急。老公當(dāng)時也很支持我。

一個多月前，我發(fā)現(xiàn)自己意外懷孕了。如果現(xiàn)在生小孩，就等于我主動放棄工作，老公一個人的收入根本不夠養(yǎng)活一家?guī)卓冢晕蚁胱鋈斯ち鳟a(chǎn)。可這時候老公突然不同意了，很嚴肅地跟我提出“生育權(quán)”，說男方也有這個權(quán)利。我想知道生育權(quán)到底掌握在誰手里？

篇8

（一）非法占用基本農(nóng)田、集體土地、林地、河道和海域以及未批先用、批少占多、擅自改變土地用途的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。

（二）符合城市土地利用規(guī)劃但未取得合法建設(shè)用地手續(xù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證或未按照相關(guān)許可證核準內(nèi)容進行建設(shè)的在建工程和已建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。

（三）超過批準使用期限的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。

（四）其他未按有關(guān)規(guī)定辦理備案、批準、審批手續(xù)或違反法律法規(guī)建設(shè)的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施。

二、責(zé)任分工

各區(qū)政府（管委）：負責(zé)組織實施轄區(qū)內(nèi)違法違章建筑查處

工作；負責(zé)及時恢復(fù)轄區(qū)內(nèi)違法違章建筑整治后的市政園林設(shè)施；負責(zé)做好轄區(qū)內(nèi)群眾的疏導(dǎo)和矛盾化解工作。

市城鄉(xiāng)建設(shè)委：負責(zé)對市級管理范圍內(nèi)符合土地利用總體規(guī)劃但未辦理建筑施工許可證、工程質(zhì)量安全報監(jiān)手續(xù)的在建工程和已建建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施的查處工作；負責(zé)及時恢復(fù)市級管理范圍內(nèi)違法違章建筑整治后的市政園林設(shè)施；負責(zé)督導(dǎo)檢查各區(qū)政府（管委）相關(guān)工作。

市規(guī)劃局：負責(zé)對違法違章建筑的違法違章性質(zhì)進行認定，并對合法取得土地所有權(quán)但未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的建設(shè)行為進行查處。

市國土資源局：負責(zé)對不符合土地利用總體規(guī)劃的違法違規(guī)用地情況進行核查、認定和查處。

市林業(yè)局：負責(zé)對違法違章建筑違法占用林地情況進行核查、認定和查處。

市水利局：負責(zé)對違法違章建筑違法占用河道管理用地情況進行核查、認定和查處。

市海洋與漁業(yè)局：負責(zé)對違法違章建筑占用線以下海域情況進行核查、認定和查處。

市住房保障房產(chǎn)管理局：負責(zé)配合有關(guān)部門對整治范圍內(nèi)既有建筑的權(quán)屬登記情況進行核實；負責(zé)規(guī)范房屋產(chǎn)權(quán)登記管理。

市城管執(zhí)法局：負責(zé)對合法取得土地所有權(quán)但未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定進行建設(shè)，并經(jīng)規(guī)劃部門認定屬于無法采取改正措施消除影響的違法違規(guī)建筑，依法進行拆除；對未經(jīng)批準或未按照批準內(nèi)容進行的臨時建設(shè)和超過批準時限未拆除的臨時建設(shè)，限期進行拆除。

市公安局：負責(zé)查處阻礙國家機關(guān)工作人員依法執(zhí)行拆除違法違章建筑職務(wù)的行為，依法對涉嫌犯罪的追究刑事責(zé)任。

市法院：負責(zé)指導(dǎo)協(xié)調(diào)基層法院根據(jù)行政機關(guān)的申請，依法對違法違章建筑非訴執(zhí)行案件進行合法性審查，對查處工作中作出的沒收實物和違法所得、罰款、拆除（行政機關(guān)具有強制執(zhí)行權(quán)的除外）等行政處罰進行強制執(zhí)行。

市財政局：負責(zé)協(xié)調(diào)落實市級管理范圍內(nèi)違法違章建筑整治所需資金及市區(qū)房屋建筑工程信息平臺建設(shè)費用，并進行監(jiān)督管理。

市監(jiān)察局：負責(zé)對違法違章建筑整治進行監(jiān)督，對涉及違法違章建筑的黨政機關(guān)和干部，嚴格按有關(guān)規(guī)定進行處理。

市局：負責(zé)做好違法違章建筑當(dāng)事人的來信、來訪和疏導(dǎo)化解工作。

日報社和市廣播電視臺：負責(zé)對違法違章建筑整治活動進行宣傳報道，切實做好輿論宣傳、引導(dǎo)工作。

三、實施步驟

（一）排查摸底階段。按照屬地管理原則，由各區(qū)政府（管委）牽頭，市城管執(zhí)法局配合，組織國土資源、規(guī)劃、水利、林業(yè)、海洋與漁業(yè)、住房保障房產(chǎn)管理等部門、單位進行調(diào)查摸底；市級管理范圍內(nèi)，由市城鄉(xiāng)建設(shè)委牽頭，組織相關(guān)部門、單位進行調(diào)查摸底。相關(guān)調(diào)查摸底情況于前報市城管辦，由市城管辦統(tǒng)一進行媒體公示，接受群眾監(jiān)督。結(jié)合違法違章建筑調(diào)查摸底情況，由市城管辦牽頭，整合國土資源、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、住房保障房產(chǎn)管理等部門的信息資源，加快建立市區(qū)房屋建筑工程信息平臺，有效實現(xiàn)違法違章建筑的快速查詢、及時處置。

（二）集中整治階段。在全面調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，相關(guān)部門、單位要研究制定具體的工作方案。對確因政策調(diào)整造成的違法違章建筑，要按照尊重歷史、兼顧現(xiàn)實的原則進行處理；對部分手續(xù)不全且政府承諾給予解決的重點招商引資項目，要從維護我市良好投資環(huán)境和招商大局的高度出發(fā)，積極督促協(xié)調(diào)完善相關(guān)手續(xù)；對其他違法違章建筑，要堅決按照有關(guān)法律法規(guī)予以查處。

1.自行整改。相關(guān)部門、單位研究下達《違法違章建設(shè)責(zé)令整改通知書》、《違法違章建筑限期拆除通知書》，明確告知需整改和拆除的內(nèi)容、標(biāo)準和要求，確定整改和拆除時限，對及時自行糾正的業(yè)主按規(guī)定從輕或免于處罰。

2.依法處置。對在規(guī)定期限內(nèi)拒不整改、整改不達標(biāo)或拒不按要求拆除的違法違章建筑，相關(guān)部門、單位按照責(zé)任分工，依法實施強制措施。

（三）鞏固提高階段。對前階段整治工作進行梳理、總結(jié)，對遺漏或整治活動結(jié)束后接到群眾舉報的違法違章建筑及時進行追補處理。相關(guān)部門、單位進一步完善管理制度，加大監(jiān)管力度，防止違法違章建筑死灰復(fù)燃、出現(xiàn)反彈。

四、工作要求

（一）高度重視，加強領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)違法違章建筑專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負責(zé)整治活動的組織領(lǐng)導(dǎo)工作；領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市城管辦，具體負責(zé)整治活動的組織實施、協(xié)調(diào)調(diào)度和督導(dǎo)檢查工作。

篇9

現(xiàn)住址：

乙方(購買方):身份證號:

現(xiàn)住址：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)，甲乙雙方及家庭所有人在平等、自愿、協(xié)商的基礎(chǔ)上就房屋買賣事宜達成如下協(xié)議供互相遵守:

一、甲方將位于**2號樓3單元501號室房屋和地下停車位( 地下停車位A-2 )、庫房出賣給乙方,其中房屋總面積153.22平方米。

二、房屋價格:雙方約定該房的總價為大寫人民幣陸拾壹萬伍仟元整（￥615000.00）。乙方已付清了定金貳萬元（￥20000.00），乙方將剩余伍拾玖萬伍仟元整（￥595000.00）夫妻雙方將房屋網(wǎng)簽合同簽字后一次性付給甲方。

三、此房屋為裝修房屋拎包入住室，房屋內(nèi)現(xiàn)有電視柜、滾筒洗衣機、茶幾等設(shè)施設(shè)備一并賣與乙方。

四、付款方式:一次性全額付清房款（定金20000元），以收據(jù)為證。

五、其他約定：

1、甲方應(yīng)于合同簽訂之日起將房屋鑰匙(把),購房協(xié)議,購房及入網(wǎng)繳費的所有原始票據(jù),預(yù)繳費卡(水、電、天然氣、有線電視、供暖)等全部交付乙方。房屋在簽合同之日前的所有產(chǎn)生的費用甲方一次性繳清（其中物業(yè)費截止2020年 3月，水、電、天然氣、有線電視、供暖等以本協(xié)議簽訂時實際余額為準。）

2、乙方在辦理產(chǎn)權(quán)過戶或登記時甲方必須積極配合,無任何條件給乙方提供身份證、戶口證明及婚姻證明等,并簽字、壓印。如不配合或提出其他要求,則視為違約,承擔(dān)違約責(zé)任。以后辦理產(chǎn)權(quán)過戶所需費用由乙方承擔(dān)。如因甲方的延誤，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負賠償責(zé)任。

3、甲方保證其出賣給乙方的房屋,產(chǎn)權(quán)清楚，絕無債權(quán)抵押和他項權(quán)利設(shè)定或其它糾紛,房屋產(chǎn)權(quán)永久性歸乙方所有。

4、乙方應(yīng)在雙方辦理房屋網(wǎng)簽變更手續(xù)完畢當(dāng)日一次性向甲方支付剩余房款595000.00元整。如乙方延誤支付剩余房款，致影響過戶登記，因而遭受的損失，由乙方依法負賠償責(zé)任。

六、甲方同意配合乙方提供辦理房屋所需要的材料及手續(xù)，簽訂購房合同，過戶手續(xù)過程中的所有費用均由乙方承擔(dān)。甲方隨時配合乙方辦理房屋網(wǎng)簽變更手續(xù)。

七、本協(xié)議在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，可由有關(guān)部門調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，依法向房屋所在地的人民法院提起訴訟。

八、本合同一式三份,甲、乙雙方各執(zhí)一份。

九、合同附件：

1、甲、乙雙方夫妻的身份證、結(jié)婚證、戶口本復(fù)印件；

2、甲方的購房協(xié)議書原件(如房產(chǎn)證、不動產(chǎn)登記證和國有土地使用證辦齊應(yīng)全部交付給乙方)。

3、甲方提供所有原始購房票據(jù)原件。

（以下無正文）

篇10

中圖分類號：D9

文獻標(biāo)識碼：A

1“以房養(yǎng)老”涵義及特點

1.1“以房養(yǎng)老”的涵義

“以房養(yǎng)老”的概念從上世紀90年代從國外引進，即反向住房抵押貸款，就是指通過抵押自有產(chǎn)權(quán)房屋的方式以獲得收入的補充養(yǎng)老。其主要對象通常為擁有完全房屋產(chǎn)權(quán)的退休老人，實行方案是老年人把房屋抵押給開展業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，如銀行、保險公司等。金融機構(gòu)會根據(jù)老年人的年齡、健康狀況、房產(chǎn)現(xiàn)值等等因素，對其進行綜合評估以后。以年月為單位，或者可以將房產(chǎn)價值以現(xiàn)金形式一次性支付給老人。在契約執(zhí)行過程中，金融機構(gòu)只有在老人去世之后才能獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，在此之前老人依舊保留房屋的使用權(quán)。待老人去世后，金融機構(gòu)可通過市場途徑將產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)獲得抵押房產(chǎn)完全的增值部分。

1.2“以房養(yǎng)老”的基本特點

“以房養(yǎng)老”模式具有以下幾個特點：（1）首先，要求房屋產(chǎn)權(quán)明確。借款人在進行住房反向抵押貸款期間仍然完全擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。實施的首要條件是具備房屋產(chǎn)權(quán)的完備性，同時借款人在抵押房屋期間也必須擔(dān)負房產(chǎn)所有者依法納稅以及修繕房屋等基本義務(wù)。在借款人離世后其子女在歸還清貸款本金和利息后可繼承房產(chǎn)。（2）其次，貸款金額取決于多種因素。老年借款人能夠獲得多少抵押貸款金額因房產(chǎn)所有者的基本情況不同而存在較大差異，差異產(chǎn)生的主要原因主要取決于房產(chǎn)的價值、借款人年齡和當(dāng)前利率水平這三個基本因素。（3）最后，貸款的領(lǐng)取存在多種方式。借款人可根據(jù)自己的實際情況選擇領(lǐng)取不同方式，主要包括一次性領(lǐng)取方式，即借款人在完成合約后可將貸款一次性領(lǐng)取；信用限額方式，這種領(lǐng)取方法容許借款人控制貸款領(lǐng)取的時間和金額，并只需支付已領(lǐng)取部分的利息即可；三是按月領(lǐng)取方式，借款人可以在規(guī)定的貸款期限按月固定領(lǐng)取貸款金額，在其他時間不得領(lǐng)取；四是終身年金方式，即借款人可以按月I取一定金額抵押貸款，前提是借款人始終居住在被抵押的住房內(nèi)，如果該住房被借款人出售或者借款人已不住在該住房，則應(yīng)當(dāng)立即停止領(lǐng)取貸款。

2我國目前存在的“以房養(yǎng)老”模式

2.1北京的“養(yǎng)老房屋銀行模式”

北京市壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心與中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司在2007年10月共同推出了一款新型住房養(yǎng)老模式――“養(yǎng)老房屋銀行”。老年人只要年滿60歲便可以向養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)提出養(yǎng)老需求，把房屋交付給中大恒基，其代替老人將房屋出租，以獲得的租金抵扣養(yǎng)老院的費用，老年人可任意支配余下的租金。這種模式能夠開展最重要的一條就是強調(diào)老人始終擁有房屋的產(chǎn)權(quán)。該模式實施的主體是保險公司，相比民營機構(gòu)，保險公司具有相對強大的資金實力和抗風(fēng)險能力，對老年人來說更有保障。但是這種模式由商業(yè)公司運行，商業(yè)公司都是以營利為目地的，老年人的權(quán)益得不到維護。

2.2南京的“租售換養(yǎng)”模式

南京的“租售換養(yǎng)”模式規(guī)定，凡是年滿60的孤寡老人，并且在本市擁有60平方米以上產(chǎn)權(quán)，本著自愿原則將其房屋進行抵押，在經(jīng)過公證之后可終身免費入住老年公寓直至老人去世，養(yǎng)老院在老人去世之后可擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)。這種模式就是“租售換養(yǎng)”，比較適合在城市擁有一套及以上住房且無子女繼承的中低收入老年人群體。但是這種模式無法廣泛推行最終失敗的根本原因在于限定了產(chǎn)權(quán)房的面積及孤寡老人的年齡，使得能夠適用于此政策的人數(shù)很少，范圍過于狹窄。

2.3上海的“以房自助養(yǎng)老”模式

2007年6月，上海公積金管理中心提出一種新型的養(yǎng)老模式――“以房自助養(yǎng)老”模式。該模式規(guī)定，年滿65歲的老人，可以將自己名下的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進行交易，在交易達成之后公積金中心可向老人一次性付清房款，公積金管理中心再以符合市場價格的租金額度將房屋返租給老人。老年人可以根據(jù)的租賃期限一次性將錢付款給市公積金管理中心，在這期間產(chǎn)生的其他費用全部由市公積金管理中心承擔(dān)。這種“售后返祖”的模式使老年人可以通過房屋價格和租金價格兩者之間的差額來獲得足夠的養(yǎng)老金進行養(yǎng)老。但是這種形式也存在明顯的弊端，因為要求房屋先過戶給市公積金管理中心，所以房屋升值而產(chǎn)生的利潤老年人無法獲得，老年人的利益無法得到保障。因此，該種模式也很難推行成功。

2.4“倒按揭”模式

2007年10月，我國幸福人壽保險公司推出了“以房養(yǎng)老”倒按揭業(yè)務(wù)。規(guī)定年滿62歲的老人，可將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險公司，保險公司根據(jù)借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)值以及預(yù)期值等多方面因素按月支付給老人一定金額的養(yǎng)老金直至老人去世。保險公司可在老人去世之后將房屋回收并擁有房屋的完全產(chǎn)權(quán)，保險公司可對房屋進行銷售、出租處理。在此期間，保險公司每月給付老人的養(yǎng)老金額等于房屋的評估價格減去預(yù)期折舊和利息，再除以老人的平均預(yù)期壽命。這種倒按揭模式，屬于典型的住房反向抵押貸款模式。“倒按揭”模式出現(xiàn)在20世紀80年代中期，最早在美國創(chuàng)立，在目前在發(fā)達國家很普遍。但是在我國并未發(fā)展成熟。

3“以房養(yǎng)老”模式在中國難以開展的原因

3.1傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的束縛

中國有著5000多年的文化傳統(tǒng)，“養(yǎng)兒防老”是大部分中國老年人的思想，父母在老年的時候，由子女贍養(yǎng)是天經(jīng)地義的事情。并且將房屋以財產(chǎn)的形式留給下一代也是中國傳統(tǒng)文化的體現(xiàn)，幾百年來都是如此。“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老模式的出現(xiàn)，有悖于我國的傳統(tǒng)思想，常常被人誤解為是一種“不孝”的思想，使老年人難以接受，遭到大部分老年人的抵制。另一方面，以上所提到的幾種“以房養(yǎng)老”模式均以老年人移居到養(yǎng)老院或其他地方和改變房屋產(chǎn)權(quán)為條件，會對老年人生活習(xí)慣和心理上造成許多的不便和負擔(dān)，這對老年人來說是一項巨大的挑戰(zhàn)，因此導(dǎo)致了“以房養(yǎng)老”模式在國內(nèi)難以推行。

3.2缺少政府政策性支持

“以房養(yǎng)老”缺少政府政策性支持。在我國，大部分民眾對“以房養(yǎng)老”還比較陌生，不像許多發(fā)達國家發(fā)展已經(jīng)比較成熟。對于作為參與主體的老年人來說，他們對于處于房屋方面的問題相較于年輕人更加謹慎。“以房養(yǎng)老”是一個預(yù)期的風(fēng)險相對較大的業(yè)務(wù)，老年人對金融機構(gòu)的信任度很低。然而我國大部分試點城市的“以房養(yǎng)老”模式并沒有政府機構(gòu)參與其中，我國政府在整個過程當(dāng)中的作用指停留在呼吁和支持方面，并未出臺相應(yīng)的法律法規(guī)來保障該制度更加規(guī)范和有保障的運行，這從很大的程度上打擊了老年人嘗試“以房養(yǎng)老”模式的積極性。

3.3房地產(chǎn)市場發(fā)展和評估存在問題

由以上介紹的各種模式可以看出，“以房養(yǎng)老”模式的運行是以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的，這一點無論是在國內(nèi)還是國外都是一樣的。雖然較之80年代之前，我國房地產(chǎn)改革已經(jīng)取得了很大的成就，但仍然存在許多問題，例如房地產(chǎn)發(fā)展存在盲目性、滯后性、不規(guī)范性和政府缺乏宏觀調(diào)控等。首先，房產(chǎn)未來價值存在較大的不確定性，直接導(dǎo)致了依靠未來房產(chǎn)價值變現(xiàn)收取資金的“以房養(yǎng)老”模式存在巨大的風(fēng)險；其次，目前我國房地產(chǎn)租賃市場并未發(fā)展完善，不規(guī)范的房地產(chǎn)市場使得老年人對評估機構(gòu)、金融機構(gòu)的不信任。

“以房養(yǎng)老”模式還涉及到了房屋價值評估，為了保證其公平性與準確性，就必須需要有專業(yè)的評估機構(gòu)進行評估，在評估的過程中需要有專業(yè)的機構(gòu)和人才，這正是我國目前所缺乏的。評估公司水平低下，各公司間結(jié)果參差不齊，必然會導(dǎo)致老人對評估結(jié)果的不信任，不利于以房養(yǎng)老模式的推行。

3.4金融保險市場發(fā)展不完善

“以房養(yǎng)老”還牽扯到金融業(yè)、保險業(yè)等多個領(lǐng)域，需要這些領(lǐng)域共同有效運作才能保證其高質(zhì)量的運行。從國外成功的“以房養(yǎng)老”案例來分析，房屋的倒按揭抵押業(yè)務(wù)主要還是由銀行、保險公司這些金融機構(gòu)來負責(zé)完成的。大多數(shù)的金融機構(gòu)都是以營利為目地的，而倒按揭屬于隨時間增加風(fēng)險也成正比增加的模式，這種情況使得老年人對金融機構(gòu)的信任度大打折扣。另外還存在金融機構(gòu)得到這些房子以后后期的管理和維護問題。目前我國保險行業(yè)雖然有了一定程度的發(fā)展，其發(fā)展速度也是十分的迅速，但從總體上來說，我國保險業(yè)發(fā)展仍處于初級階段，保險公司在開發(fā)產(chǎn)品、業(yè)務(wù)運作、風(fēng)險管理等過程中仍存在許多的不足之處。“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)更是一項比較新型的保險，在普及程度和產(chǎn)品設(shè)計上存在很多的問題，這在一定程度上更加制約了“以房養(yǎng)老”的大力推行。

4促進“以房養(yǎng)老”模式在我國推行的幾點建議

4.1加強對“以房養(yǎng)老”模式的宣傳力度

我國已步入老齡化社會，我國養(yǎng)老事業(yè)面臨養(yǎng)老金短缺、獨居老人數(shù)量龐大、機構(gòu)養(yǎng)老供給不足等各個方面的問題。而“以房養(yǎng)老”模式的提出可以運用房產(chǎn)解決老年人的養(yǎng)老問題，對老人而言自己不再會成為子女的負擔(dān)，子女也更加放心父母養(yǎng)老的保障問題。因此，加大對以房養(yǎng)老模式的宣傳力度，普及以房養(yǎng)老模式的相關(guān)程序顯得刻不容緩。政府在這里應(yīng)該發(fā)揮其主導(dǎo)作用，政府可以通過舉行講座、發(fā)放宣傳手冊以及干告的方式Α耙苑墾老”進行推廣和宣傳，逐步改變?nèi)嗣窀畹俟痰膫鹘y(tǒng)“養(yǎng)兒防老”思想，培養(yǎng)人民“以房養(yǎng)老”的意識。

其次，由于絕大多數(shù)的老人缺乏基本的金融知識，因此對“以房養(yǎng)老”的產(chǎn)品缺乏興趣。金融機構(gòu)應(yīng)該利用新型的傳播手段，舉辦相關(guān)的金融知識講座，利用社交媒體進行“以房養(yǎng)老”的宣傳，提高老年人基本金融知識。使老年人能夠充分了解“以房養(yǎng)老”方式的優(yōu)勢和不足之處，使其充分結(jié)合自身實際選擇適當(dāng)?shù)摹耙苑筐B(yǎng)老”方式。

4.2政府頒布相關(guān)法律法規(guī)，加大扶持力度

一項新興的制度要想在短時間內(nèi)被群眾所接受，離不開國家政府的大力支持，需要充分發(fā)揮政府在政策推行和承擔(dān)風(fēng)險方面的作用。“以房養(yǎng)老”政策之所以在國外發(fā)展的比較成功，離不開其規(guī)范的法律法規(guī)的制定。我國政府為了完善“以房養(yǎng)老”政策體系，應(yīng)該及時出臺更具體、可操作性更強的法律法規(guī)，以更好地維護老年人和參與相關(guān)金融機構(gòu)的合法權(quán)益。以房屋產(chǎn)權(quán)問題為例，2007年，我國修訂的《物權(quán)法》規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間70年屆滿的可自動續(xù)期”，這“以房養(yǎng)老”的政策的推行無疑是有利的，政策的出臺在一定程度上打消了人們對于未來土地使用年限到期之后的顧慮。但是此項規(guī)定并沒有明確表明有償自動續(xù)期所要繳納的費用相關(guān)的問題。根據(jù)其他國家的經(jīng)驗，“以房養(yǎng)老”政策的實施還需要充分依靠政府和市場相互間的配合，發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用。政府應(yīng)給予金融機構(gòu)和保險公司相應(yīng)地的獎勵措施，鼓勵其推出更多更好的適合老年人的金融產(chǎn)品，供老年人自主選擇；同時還應(yīng)對中介服務(wù)進行規(guī)范整合，來完善租賃市場，使老年人在出租房屋時受到更加人性化、定制化的服務(wù)。只有相關(guān)法律法規(guī)出臺，才能使老百姓感到安心，以房養(yǎng)老制度才能夠得到大力的推干和普及。

4.3規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)市場、金融保險行業(yè)

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，呈現(xiàn)不斷上漲的趨勢。像上海、北京等地高額的房價使得普通老百姓難以接受。然而導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因是中國房地產(chǎn)市場的投資過熱。對于這樣的現(xiàn)象，國家政府如何采取相應(yīng)的措施？如何來規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展？這些問題是目前迫切需要解決的。例如，對擁有兩套及以上房產(chǎn)的人國家可以實行購房累進稅，購買的房產(chǎn)越多所需繳納的房產(chǎn)稅越高，從而起到抑制投資過熱作用；其次，規(guī)范房地產(chǎn)評估程序，為使業(yè)務(wù)辦理程序更加方便快捷，應(yīng)對房地產(chǎn)評估程序?qū)嵭薪y(tǒng)一的管理并制定統(tǒng)一的評估和收費標(biāo)準；最后，要增強對評估機構(gòu)評估職員的教育培訓(xùn)工作，提高評估人員專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)能力，培養(yǎng)出一批優(yōu)秀的評估人員。

“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品設(shè)計對銀行、保險公司來說為何如此困難？這不僅僅是因為“以房養(yǎng)老”模式實施過程中存在著復(fù)雜性以及多變性，更多的是因為其面臨著如利率、平均人口預(yù)期壽命、房產(chǎn)價值折損等各種各樣的風(fēng)險。因此我們可以采取以下的方式保障金融行業(yè)、保險公司推廣“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品：首先，采取浮動利率以確定住房反向抵押貸款的給付金。這便可以憑借前段時間的利率水平、通貨膨脹率等因素來確定下期的給付金額。既可以保證養(yǎng)老金額的準確，又能降低保險公司的風(fēng)險；其次，根據(jù)投保人的預(yù)期壽命確定最高給付金額，對超過最高給付期限的部分可采取收取附加保費的方式分散金融機構(gòu)的風(fēng)險；最后，對老人收取過戶后的反租房屋的附加險，使老人加強對房屋的維護和修繕，加強老人的責(zé)任意識，以免保險公司的給付金受到損失。

4.4推出合理的、多層次的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，加大試點工作

不同的群體由于在年齡、健康狀況、經(jīng)濟條件等等各個方面存在著明顯的差異，因此而導(dǎo)致的對“以房養(yǎng)老”的需求不同。所以，應(yīng)當(dāng)針對不同的群體設(shè)計不同的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品以滿足其需求顯得至關(guān)重要。其次，由于我國目前實施“以房養(yǎng)老”政策的條件還不夠成熟，在短期內(nèi)還無法實現(xiàn)在全國范圍內(nèi)大范圍的推廣。因此，目前可將“以房養(yǎng)老”政策在小范圍內(nèi)，在滿足基本條件的地方進行試點，隨后進行逐步推廣，以此作為我國養(yǎng)老保障體系的補充和豐富。可將擁有多處住房產(chǎn)權(quán)的失獨家庭、孤寡老人這類“以房養(yǎng)老”的需求群體作為切入點展開試點工作。

5結(jié)語

面對我國“未富先老”的社會形勢，我國現(xiàn)存的社會養(yǎng)老保障體系存在著各種各樣的問題。“以房養(yǎng)老”模式作為一種新型的養(yǎng)老形式，不但能夠緩解我國家庭養(yǎng)老面對的的龐大壓力，也可以作為當(dāng)前解決我國老齡化問題的較好選擇，推行“以房養(yǎng)老”對于整個國家來說一定程度上緩解了社會保障體系養(yǎng)老的壓力。雖然在其推廣和試點過程中遇到了各種問題與困難，但是卻也已具備了其現(xiàn)實可行的各方面條件，這需要我國政府和相關(guān)的經(jīng)營管理機構(gòu)、金融保險機構(gòu)以及老百姓共同努力，協(xié)調(diào)配合，學(xué)習(xí)國外成功的經(jīng)驗，不斷總結(jié)改進，使之成為契合我國國情的“以房養(yǎng)老”模式。

參考文獻

[1]劉楠楠.“以房養(yǎng)老”模式在中國受挫的原因及其政策建議研究[J].勞動保障世界（理論版）2013，（6）：185186.

[2]蔡尚坤.“以房養(yǎng)老”的本質(zhì)及其運行機制研究[D].蘇州：蘇州大學(xué)，2012.