導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產公司財務預算，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、房地產公司中財務管理的問題

（1）隨意增減和調整財務預算現象嚴重，缺乏財務預算執行監督機制。一些房地產公司由于缺乏財務預算執行監督機制或者財務預算編制時的不嚴謹，在具體的預算執行中隨意增減和調整財務預算現象嚴重，從而使得年初部門預算和年終部門決算存在很大的差異，嚴重影響到了部門財務管理的嚴肅性。（2）缺乏有效的財務績效考核機制。房地產公司通過財務績效考評有層次地、分門別類地將單位的戰略目標分解到各職能部門，并將其細化、延伸到每一個職工，使房地產公司所有職工都明確本單位戰略目標的主要意圖和設想，了解自己在單位中所處的作用和地位，從各自的角度想方設法地來為實現這個目標而努力工作，這樣一來，使得房地產公司的凝聚力大大增加，有助于促使房地產公司決策科學化。但是在實際中，由于沒有充分重視有無超預算支出、資金使用效益如何、資金投向是否正確等問題，使得績效考核體系嚴重不完善，大多只是走走形式，缺少可操作性、規范性和科學性，不能有效地起到約束的作用。

二、如何加強房地產公司中財務管理

（1）樹立新的財務管理觀念。第一，應該著眼于外部環境，重視與建筑商、客戶、建材供應商之間的有效溝通和聯系，應對房屋售后服務、銷售、生產、設計、開發等環節實行財務管理責任制度。第二，應該以房地產公司全局為對象，樹立全局意識，洞察全局，知彼知己，對各種因素的價值鏈進行綜合分析。第三，房地產公司不要過于追求短期效果，應該注重長遠的成本節約，以便取得可持續性發展的能力。（2）加強房地產公司財務支出績效考評工作。一是強化組織領導。及時成立房地產公司支出績效考評工作領導小組，落實日常工作機構，負責績效考評具體協調管理工作。按照職能分工要求，密切協調配合，實行分管領導分片負責制及相關科室分工責任制。二是明確考評要求。制定相應的政策和規則制度來確定績效考評的范圍、工作程序和時間安排。采取項目單位自評、主管部門考評和財務部門考評相結合的考評機制。三是細化工作措施。選取房地產公司的幾個項目部進行項目支出績效考評試點，精心選取試點項目，力求項目具有代表性。建立業務指標、財務指標、效益指標三大考核體系，細化指標分數權數，實現三級目標管理。四是注重工作結合。將財務監督和財務投資評審工作貫穿房地產公司支出績效考評全過程，增強工作實效，實行項目前期設計概算管理、財務全程介入監督、事后針對考評情況開展延伸檢查。應以定性的指標為輔，定量的指標為主，從而增強房地產公司績效考評結果的利用價值和績效考評的實際可操作性，五是是認真對待績效評價結果，強化評價結果運用，對績效評價中發現的問題及時整改，將其作為加強制度建設、完善體制機制、改進工作方法、提升管理績效的重要參考，不斷推進房地產公司財務管理科學化精細化。（3）強化監控，建立內部約束機制。一方面加強日常跟蹤管理。通過日常的跟蹤管理維護其嚴肅性，嚴格規范地執行財務經費預算，對于當期超支的可控費用要提前預警，并堅決杜絕在當期支出，做到按月及時檢查、考核。另一方面建立內部約束機制。財務對下級部門的日常財務監督，重點是對資金支出的合法性、真實性；房地產公司財務部門要對財務收支程序、效能、過程、結果的懲防監督，實施多層次的監督，重點是財務收支程序的合法性，以及對違紀者的及時查處，防微杜漸。（4）提高決策者的財務管理意識。房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業管理的中心位置。

參 考 文 獻

[1]王冰.提高房地產企業核心競爭力的途徑[J].經營管理者.2010（10）：112～115

[2]張國志.也論房地產企業的財務管理[J].民營科技.2010（11）：134～137

篇2

一、房地產公司財務風險的表現形式及成因分析

財務風險有廣義和狹義之分，廣義上的財務風險是指企業在財務活動中因各種內外部因素而引起的導致投資者預期收益下降，對企業的生存、盈利和發展產生一定的影響的風險；狹義上的財務風險是指公司利用財務杠桿導致企業普通股收益產生大幅度變懂甚至破產的風險。以下是對房地產公司財務風險的表現形式及成因分析。

(一)房地產公司財務風險的表現形式

1、籌資風險

籌資風險指的是由于資金供需市場、宏觀經濟環境的變化，企業籌集資金給財務成果帶來的不確定性?；I資風險主要包括再融資風險、財務杠桿效應、匯率風險、購買力風險等。由于金融市場金融資產的波動、貨幣政策緊縮以及房地產公司自身籌資結構的不合理等諸多因素都有可能導致房地產公司籌資困難，財務狀況惡化，難以保證項目的順利實施或者無法償還到期的債務，從而影響房地產公司預期投資回報。例如，歐債危機造成的金融市場波動，一些房地產公司采用采用擔保形式獲取項目貸款，資金鏈中段，造成公司的財務面臨風險，甚至導致公司的生存危機。

2、投資風險

投資風險指企業投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預期收益偏離的風險。投資風險主要包括再投資風險、匯率風險、通貨膨脹風險、金融衍生工具風險、道德風險、違約風險等。房地產投資具有金額大，時間長的特點，近幾年來，由于房地產市場的持續升溫，投資房地產開發的規模急劇擴大，若房地產公司不能正確的衡量項目的期望報酬率和期望值標準差而盲目開發，而項目的利潤率小于負債率，則會造成財務風險。

3、利率風險

近年來，國家加強了對房地產行業的政策調控，從2010年開始明確了首次購房標準，2012年1月和2月，央行連續兩次上調了存款準備金率，將首套房的優惠利率由7折升至8.5折，同時加強房貸風險防控，對違規房企停止新增貸款等一些列政策給房地產行業帶來了行政降溫，利率的上調對房地產企業的影響較大，增加了房地產公司的資金成本，預期收益也就相對減小，加上人們對房地產的投資回歸理性，必然導致房地產公司資金不能良性循環，產生財務風險。

(二)房地產公司財務風險的成因

財務風險是由多種原因造成的，分為外部原因和內部原因，因此要客觀地分析和認識財務風險，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經濟全球化的市場經濟環境下，企業所處的環境復雜，宏觀的經濟環境以及國家的經濟政策，都會給企業帶來一定的影響，例如全球經濟危機，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業的成本壓力，造成房地產公司的財務風險。

2、資本結構不合理

在目前經濟形勢下，大多數房地產公司存在著資產負債率較高，資本結構不合理的狀況，企業過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產公司缺乏低于市場風險的能力，在國家實施貨幣緊縮政策時，就會導致資金鏈緊張，造成財務風險。

3、缺乏財務預算管理

預算管理在企業的財務管理中處于中心地位，很多房地產公司對全面預算管理的認識不足，比較注重預算管理對成本費用的節約，缺乏系統管理和價值管理的觀念，甚至將預算與計劃相混淆，對預算管理的重要性認識不夠，預算執行和監控的力度也不夠，也就降低了房地產公司抵御市場風險的能力。

4、缺乏現金流量管理

房地產現金流就是通過融資和銷售房地產產品而取得的現金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費用、償還借款等款項后的差價。房地產現金流量管理就是企業通過對外融資、存貨及應收款項管理等手段，使企業保證正向現金流滿足企業正常經營及發展需要，避免現金囤積造成浪費。我國房地產企業的對于現金流量的管理的關注較晚，目前還普遍存在著現金流量管理沒有與企業戰略相吻合，現金流管理缺少全程控制等問題。

二.完善房地產公司財務風險的防范措施

關于房地產財務風險的防范措施，已經有較多文獻進行了研究闡述，本文在此基礎上，結合目前我國房地產企業面臨的內外部環境及存在的問題，對如何完善房地產公司財務風險防范措施進行了分析。

(一)對籌資風險的防范

1、優化資本結構

企業的負債經營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會加大企業的財務風險。對于房地產企業，必須要嚴格控制負債經營規模，合理安排產權資本和債務資本的比例關系，優化資本結構，才能充分發揮財務杠桿的作用，降低籌資風險。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國的房地產公司要改變傳統的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經驗，推動房地產融資的證券化，一方面可以讓金融機構將房地產抵押債權分割為小面值的有價證券，面向公眾發售，用籌得的資金再發放住房抵押貸款；另一方面房地產開發企業可以上市發行股票或是根據開發項目委托銀行發行住房建設債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產信托籌集資金，房地產企業基金融資等方式來拓展融資渠道。

(二)對投資風險的防范

1、加強投資項目的可行性分析

房地產項目的種類很多，風險程度也不相同。房地產公司要建立高水平、多學科的開發隊伍，對房地產市場加強調研，在項目開發之前進行可行性研究，選擇適宜的投資項目類型，避免盲目開發。

2、制定投資組合戰略

由于房地產投資具有資金大，收益時間長的特點，為了降低風險，房地產公司可以采用投資組合戰略，例如在一項目中開發出不同面積比例的各類型物業以及同一類型物業的不同檔次的組合，也可以采取不同區域不同類型房產的投資組合，來分散投資風險。

3、加強全面預算管理

在市場經濟條件下，企業財務管理的的目標就是追求資本利潤的最大化，房地產公司具有投資大，建設周期長，投資風險大的特點，因此完善資本運營機制，加強全面預算管理具有重要的意義。編制科學的預算不僅是籌集建設資金和金融部門批準貸款的依據，也是確定設計任務書以及可行性研究和項目評估中技術經濟分析的依據。房地產公司要要編制科學合理的預算計劃，建立完整的資本預算程序，同時加大固定資產循環中的內部控制以及預算的執行和監控力度，從而降低風險。

4、加強現金流量管理

現金流量管理是資金的流向、流量、流程、結構及效益等過程的管理，分為戰略性的管理和戰術性的管理。房地產公司要在分析企業戰略及環境因素的基礎上，根據自身的經濟實力制度切實可行的企業發展戰略，做到企業戰略與現金流管理想吻合，切忌盲目擴張。同時，房地產公司的現金流管理還要與企業的生命周期相結合，滿足企業不同發展階段，突出重點。另外，房地產公司的現金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態平衡。現金流的戰術性管理就要從現金流預算、現金收入管理、現金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業戰略目標的實現。

三、總結

房地產企業在國民經濟的發展中，發揮著重要的作用。目前我國房地產企業面臨著經濟危機和政策調控的雙重壓力，完善公司的財務風險防范措施，是房地產公司面臨激烈競爭求得長遠發展的關鍵。完善財務風險防范措施，要求房地產公司優化資本結構，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風險，同時還要加強投資項目的可行性分析，制定投資組合戰略，另外，房地產公司還要加強全面預算管理和現金流管理，來降低企業的財務風險，提高經濟效益。

參考文獻:

[1]嚴紅.國有房地產企業財務風險及防范措施[J].中國房地產業，2011（2）

[2]董純波.房地產企業財務風險防范措施探討[J].中國科技博覽，2011（25）

[3]關濤.國內房地產企業財務風險及防范措施[J].經濟研究導報，2008（18）

[4]陳兵.淺析當前房地產企業的財務風險及防范措施[J].中國外資，2010（8）

篇3

房地產公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產公司中，基本的管理制度不夠規范，在財務管理環節尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產公司規模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰略規劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰略發展的考量。

（二）部分房地產公司的財務管理體系十分復雜，管理起來比較繁瑣

房地產的開發建設，涉及項目繁多，各級管理單位在財務管理體系中對接標準不一致，導致最終的管理模式效率不高，而且管理起來也比較繁瑣。在房地產開發前期，由于所需要繳納的稅費繁多，給公司的財務管理帶來很重的任務。明目繁多的費用如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業費、安裝費用等。這些費用的管理均需要財務管理部門投入很大的精力，財務部門內部牽涉到很多崗位的參與，財務會計、管理會計等部門分工沒有明確清晰的界限，在發生一些問題時找不到具體責任承擔者。

（三）成本管理和財務預算的意識有待加強

一般來說，房地產公司在開發項目之前要對項目的營利性做一定的評估調查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現實中一些房地產公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發前期做得財務預算工作不到位，沒有深入詳細的可行性調查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現較大偏差，影響了公司的現金流。

（四）財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低

現階段，一些中小型的房地產公司財務管理人員的專業水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經驗不足。還有就是諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現管理的漏洞。財務管理水平不高，已經是影響房地產公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據公司的現金流情況、償債能力、公司發展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優劣。

二、房地產公司財務管理工作的對策

（一）創造良好的發展環境

任何企業要想取得良好的發展業績，離不開一個健康、良好的行業環境。房地產公司的發展同樣不例外，需要有支持公司發展的內部環境和外部環境。內部環境的建設要體現出公司的宏觀發展理念，公司高層要有高瞻遠矚的戰略眼光，制定公司中長期的發展戰略，并將公司的發展目標具體落實到每一個會計期限內，從公司的企業文化、人力資源管理、后勤保障、市場營銷等多個部門同時入手，健全部門之間的信息交流溝通機制，減少公司內部行政阻礙，優化公司的內部環境。對于外部環境，要嚴格遵守行業發展規律，規避可能的重大風險，公司的發展切不可冒險激進，要立足長遠，實現穩定增長。遵守國家的相關法律法規，落實企業的社會責任，打造精品優質工程，樹立企業的品牌形象，為公司的發展創造良好的外部環境。

（二）提高決策者的財務管理意識

房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。企業領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。

（三）提高財務人員的綜合素質

房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業道德和專業勝任能力，要求員工不僅要具備優秀的專業勝任能力，而且還要有良好的職業道德修養。

（四）加大評審力度

篇4

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01

自從我國的住房體制改革以來，迅速隆起了房地產企業的發展，而且它目前的社會經濟生產中占有十分重要的地位，成為推動我國經濟發展的增長點。房地產公司也從單一的地區發展到多個地區，從單一的產業發展到多產業的集團公司[1]。然而，一個公司管理的好與壞，直接可以從財務管理方面反映出來。

一、當前房地產公司財務管理工作的現狀

(1)管理制度不夠健全?，F如今，首先，有很多的房地產公司的財務管理缺乏嚴重的科學性。即使是有的公司有制度，也只是流于形式，根本沒有具體的實施。其次，制度不夠規范使工作人員執行起來也不夠主動，總體的經營戰略不清晰，公司缺乏長期性的戰略目標，從而導致員工缺乏長遠的發展；管理制度缺乏可操作性，導致財務工作的盲目，使財務分析不能夠得到有效的應用；缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經營和效益；理論要求和具體的實際工作脫節，導致項目實施之前缺乏可行性的分析。

(2)財務體系復雜，管理難度大。在房地產進行開發的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業費、安裝費用等等。因此，所反映出來的財務關系也比較復雜，這不僅表現在公司和員工、投資者、被投資單位、債權人以及集團內部管理部門和集團內部各個單位之間的經濟關系，也表現在房地產開發過程中和設計單位、供應商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結算關系，這無疑給如此繁雜的財務管理關系里面又增加了難度[2]。所以，這要求財務人員必須要加強債務債權的管理，協調好各個方面的關系。

(3)成本管理和財務預算的意識有待加強。在一個房地產項目進行投資前沒有對其進行可行性研究，以及對可行性研究不夠重視，且隨意性較大，對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等沒有做細致全面的分析，導致項目的投資成本加大，從而影響項目預期的利潤實現。忽視企業內部各個職能部門執行全面成本核算的重要作用，導致財務人員沒有辦法及時的收集第一線的資料，使實際生產的費用和預算的偏差較大；房地產公司項目開發對全面預算管理執行得不夠到位，沒有積極地調動公司職員和各個本門的管理人員來參加成本的管理，使預算管理只是一種形式；沒有及時地分析各個開發項目的成本情況，導致成本的不利和滯后。

(4)財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低。目前，我國一部分房地產企業中的職員和財務管理人員，他們之前都是從事不同的職業。因此，對待經營管理都沒有很好的認識，且文化程度還不高。這種現象尤其在民營企業的房地產公司尤為顯著。有相當多的一部分房地產公司的員工和管理者他們都是從以前的包工頭和技術員發展起來的所以說他們缺少現代化的管理經營理念，在具體的管理中只是憑著感覺來進行管理，認為財務只是簡單的算賬、記賬以及對賬等等。諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來擔當，尤其是在財務的出納方面一定是自己的親戚。所以，出納人員就成了公司的領導者，由于親戚不是財務方面的專業人員，沒有專業的會計素養，更沒有較高的管理水平，就不可能有較高的管理水平，更不可能有新穎的管理財務的理念。又由于房地產行業的風險很高，所以這樣不專業的財務管理隊伍肯定會對公司的可持續發展產生不良影響，甚至還有導致公司資金的運轉困難而產生倒閉的可能。

二、房地產公司財務管理工作的對策

(1)創造良好的發展環境。創造良好的企業發展環境，尤其是在房地產企業的發展內部和外部環境上。眾所周知，一個企業的企業會計和財務管理以及財務會計的發展是密切相關的。因此，不斷的優化財務管理的環境時房地產公司企業財務管理的客觀條件。針對這些問題，一些相關的會計管理部門要注重各個環節的完善和改良，進而來促進企業的財務機制和全面發展的創新以及改革。

(2)提高決策者的財務管理意識。俗話說得好：“火車跑得快，全靠車頭帶”，在房地產公司也是一樣，決策者的財務意識直接決定一個企業的財務管理水平。因此，房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。認清楚實施財務管理的必要性以及重要性，把財務管理樹立在企業管理的中心位置。企業領導可以通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。

(3)提高財務人員的綜合素質。房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員[3]。還要對在職的會計人員進行定期或者不定期的會計專業知識培訓，及時更新專業會計人員的知識，提高專業水平。

(4)加大評審力度。公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發現的任何問題都要及時的向相關部門反應和及時的整改，并對整改后的情況進行切實的落實[4]。對房地產公司建立完工項目的評價制度，組織各個業務部門對項目完成以后取得的經濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結出經驗和教訓，為日后的順利工作和項目開發提供可行性的建議。

三、總結

房地產企業的發展在不斷地持續，處理好財務方面的相關問題，科學合理的管理方式、減少債務支出、降低房地產業的成本，提高企業的競爭力是房地產企業現在和以后要實現的目標。

參考文獻：

[1]張月,王靜.我國中小企業財務理存在的問題及對策探討[J].會計之友(下財旬刊),2009(1):152-154.

篇5

 

【關鍵詞】 政策調控 房地產公司 財務風險 應對策略

房地產業是我國一個非常有代表性的資金密集型的行業，房地產公司具有資金投入大、回收期長、變現能力弱等明顯特點。就當下而言受全球經濟變動以及我國政策調控的影響，暗藏在房地產業的財務風險隱患已經成為很多房地產公司穩定發展乃至生存首要解決的大問題。

 

一、近年來房價持續走高及社會資源過度集中于房產的成因

1、目前我國房產市場需求占主導地位

在十六大關于建設小康社會的目標當中提出：城鎮人均住房由19平米升至30平米、城鎮化由百分之三十漲到百分之五十。在實現這兩個目標的框架內，截止到2020年，我國城鎮居民需要增加住房面積50億平米。由此可見，在相當長的時期，房產市場的主流是需求占主導地位。而根據我國國情，由于人多地少的條件限制，能作為房地產開發的土地就相對太少，而且我國提出13億耕地的紅線，各種因素導致住房供應無法滿足人們預想的住房需求。

 

2、人均收入的增加

我國近年來經濟發展迅速，國民經濟水平得到很大提高，從而人們開始注重生活質量的改善和提高，對住房條件提高的需求只是人們改善生活水平的其中一個方式。

3、不正確的住房消費理念促使房價一路走高

很多購房者不客觀不理性的購房理念也推動了我國房價的暴漲局面，互相攀比、買了房以后倒賣等現象使許多購房者成為不理性消費大軍中的一員，這些不正確的消費觀念催動了房價持續上漲而不下跌的局面。

 

4、地價上漲與房價上漲相輔相成

地價是房價的根源，我國房產市場一度出現地價漲高房價也隨著漲高，再出現地價跟著房價繼續漲高的惡性循環，凡樹必有根，主要原因就是地方政府的高地價以及開發商囤積土地所造成的。

 

5、開發商的哄抬炒作促使房價居高不下

房產開發商抓住了百姓買漲不買跌的心理，去散布一些信息，用坐地起價等方式哄抬房價。這是房產商追求高暴利的一種投機行為。 

二、我國房地產在宏觀調控下的環境分析

在房價上漲過快、房產泡沫日漸增加的背景下，政府為保證房地產行業和經濟的健康發展，出臺了一系列宏觀調控政策，包括上調存款準備金率、上浮利息率、緊縮信貸、限購、稅收調節和土地供應調整等。2010年4月27日史上最嚴厲的“國十條”出臺，但由于政策實施的時滯性和房地產行業的復雜性，房地產調控的威力直到2010年底才開始釋放，在開發停貸、銷售觀望的大背景下，開發商資金回籠變慢，融資無渠道，而很多開發項目是箭在弦上不得不發，如果不加強風險應對，很多房地產企業一旦資金鏈斷裂，項目就會形成爛尾樓，企業會有倒閉或被兼并的危險。

 

三、政策調控期房地產公司財務風險以及風險出現的原因

1、資金結構失衡，負債比率過高，資金鏈斷裂的風險

近年全國規模以上房地產開發企業平均資產負債率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年報的上市房企有七成資產負債率上升，遠高于其他行業平均負債水平，對信貸資金的依賴性超強。房地產開發企業一般是以土地或是在建工程抵押獲取銀行信貸資金。而隨著國家調控政策的出臺，存款準備金率的提高和利息率的上浮，使信貸成本不斷增高，而住宅開發的限貸又使到期的信貸資金很難再次流入住宅開發項目。另外調控政策的出臺，使購房者觀望情緒日漸增加，使銷售資金回籠變慢。以上因素致使房地產企業面臨大的資金壓力，甚至有資金鏈斷裂的危險。

 

2、財務人員素質參差不齊，風險意識淡薄，財務制度不健全

部分企業財務主管人員觀念老化，知識陳舊，認為財務管理只是簡單的記賬、報賬，認為房地產開發就是人力、物力、財力的簡單組合，根本沒有意識到財務預算管理、監督管理的重要性。如果沒有對人力、物力、財力的事前詳細預算，就不能進行開發中的成本控制，起不到有效的監督功能，會造成成本增加，更難預測日后的償債能力，容易造成高層管理者決策失誤，以至于誘發財務風險。

 

3、房地產企業稅收成本的提高

提高房地產企業的土地增值稅和企業所得稅預征率是國家房地產調控政策之一，預征率的提高導致企業提前多交稅款，使企業流動資金雪上加霜；另外國家對房地產企業的調控致使稅務部門更加關注房地產企業財務，稅務管理部門依據當地平均水平制定出建安成本線，加大了企業的財務管理成本。

 

四、房地產企業財務風險防范及控制措施

1、改變經營策略，多渠道融資，增強企業抗風險能力

房地產開發企業的行業特點決定了短期內無法脫離對信貸資金的依賴，在住宅開發資金限貸的嚴峻形勢下，有條件的房地產企業，或說是有商業用地儲備的房地產企業，適時開發商業地產，以商業地產融資，同時將商業地產進行出售或出租，盡最大可能回收資金。2013年土地、金融政策繼續向保障房傾斜，房地產企業應充分把握保障房政策的契機，通過積極創新保障房融資形式，來補充企業現金流。房地產企業還應降低收益預期，改變公司經營策略，適應調控大環境下住宅剛需的要求，適時調整戶型結構，推出小戶型，適當降低售價，以價換量，快速回籠資金，堅持“高周轉”的銷售策略，保持快速的市場應變能力，以增強企業抗風險能力，化解企業資金鏈斷裂的危險。

2、執行嚴格的財務預決算制度，嚴格資金管理，嚴控成本

很多房地產企業往往注重工程工期和質量，而忽略財務管理的重要性，致使很多項目達不到預期盈利要求。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為大的框架，對公司資金的收入、支出及分配做出一系列的安排。對項目建設的可行性做出科學的分析，合理測算開發成本，開發費用，經營效益等，從而提高開發投資的準確性，減少投資方案的錯誤。同時對資金需求和運用計劃進行安排，確保按年度投資計劃及時間節點執行，杜絕資金使用的隨意性。一些費用的支出要有嚴格的管理控制，杜絕費用超出預算的情況發生，一定要安全、合理地去運用資金，注重資金的管理，最大限度發揮財務的監督功能。

 

3、加強稅收籌劃，減少企業稅收負擔

房地產開發企業主要涉及營業稅、土地增值稅和企業所得稅三大稅種，在實際開發建設中財務部門應在

不觸及稅務紅線的前提下合理籌劃，以減輕企業的稅收負擔。比如土地增值稅，在房地產開發項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關規定和優惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，具體可以進行如下籌劃：合理定價，以20%的增值額臨界點進行籌劃；分散收入，將可以單獨分開處理的部分單獨簽訂合同；銷售籌劃，通過獨立核算的銷售公司將銷售與裝修分開核算，或是先將房地產銷售給子公司，子公司再將其對外銷售；制定合理的利息扣除方式，如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用；代收費用籌劃，將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產的增值額是沒有影響的，但會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。以此類推房地產企業營業稅也可通過分散收入、捆綁銷售、合作建房等進行籌劃。企業所得稅也可從稅基、稅率、優惠政策利用等各個方面進行籌劃，在此不再一一列舉。

 

4、提高財務人員的責任意識和業務水平，完善內部審計

財務人員的綜合素質決定了企業的財務管理水平，現階段高素質財務人員應具備以下職業能力：一定的政策理論水平，會計政策的職業判斷能力，實施內部控制的能力，綜合運用財務會計信息為管理決策提供意見和建議的能力。這就要求房地產企業要充分認識人才的重要性，在引進高素質、高層次人才的同時，加強內部財務人員的培訓，將繼續教育工作做到經常化、制度化，切實幫助會計人員提升業務素質、積累經驗、更新知識；同時加強內部審計，強調過程控制和主動控制，最大限度發揮內部審計的風險估算以及防范作用，盡早消除隱患，保護公司的權益，發揮經營效益。

 

五、結論

我國正處于城鎮化快速發展時期，短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。房地產企業必須清醒認識到調控大環境下自身存在的問題、面臨的風險，并積極應對，以使我國的房地產業步入健康、良性的發展軌道，保持經濟的可持續發展。

 

【參考文獻】

[1] 王希迎：房地產企業融資新解[m].中國經濟出版社，2005.

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縱觀全球房地產業的發展現狀來看，由于該行業具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現能力薄弱等特點，導致其在發展過程中普遍存在著財務管理的風險隱患。尤其是我國房地產行業，因為受到既定的政策干預，所以風險因素更多。若想讓房地產企業能夠在風云變幻的國內市場獲得穩定長足的發展，關鍵就是要尋找最有效的風險應對策略。

一、政策干預下國內房地產行業的發展現狀

目前，由于國內房地產市場需求的不斷增加，導致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產市場的泡沫經濟現象，給行業發展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產開發商為了迎合房產市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產開發中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續的市場運作。為了規范房地產市場的發展，國家先后出臺了很多干預政策進行宏觀調控，結果致使房地產開發商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現實問題，必然的制約了自身的良性發展，最主要的就是給財務管理帶來大量諸多意想不到的風險。這是因為，在利用政策干預進行市場調控的大環境下，某些房地產公司由于缺乏風險應對策略，無法按照計劃實現資金的后續運作，導致了在發展過程中出現資金斷鏈現象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業倒閉或是被兼并的危險。

二、政策干預下房地產財務風險的成因分析

由于國內房地產企業在發展過程中面臨著愈發激烈的競爭，所以在變化多端的房地產市場上，很多難以預測和不可控制的因素都有可能導致企業出現財務風險，甚至會最終破產倒閉。具體說來，造成房地產財務風險的原因有如下幾點：

(一)財務管理人員素質低下帶來的風險

由于國內的房地產行業在發展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產企業自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業務素質。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業人員因為自身行業知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產企業的高層管理決策造成了困難，更為企業的財務管理帶來了諸多風險。

(二)新信貸政策造成的風險

為了進一步規范國內房地產的市場行為，國家對房地產市場的發展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現對房地產行業的干預，這也同時給房地產行業的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產企業不得不面臨著資金結構失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環境下，必然地會影響到房地產交易市場的產品成交率，給房地產行業帶來了意想不到的財務管理風險。

(三)新的稅收政策帶來的風險

另外，隨著國家相關房地產政策的進一步出臺，房地產企業的土地增值稅和企業所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業因為必須要提前多交稅款而牽制了企業資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產市場調控的政策措施后，對于房地產行業的市場調控更為明顯，最主要的就是表現在大力推廣房地產的稅收工作試點，對于開發商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉嫁給購房者。這樣的稅收調控政策無形中便是增加了開發商的交易成本，同時也就導致了開發商的財務風險。同時，由于稅務部門根據相關政策為房地產企業制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產企業自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產行業不得不面臨的財務管理的風險之一。

(四)新的土地政策帶來的風險

當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發商擴張開發，隨意濫用國有土地資源的不良現象，相繼出臺了很多控制開發建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產企業擅自改變土地的使用性質。特別是對于那些非法轉讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產開發企業必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉不順暢而影響了工期，造成二度的經濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。

三、降低房地產財務風險的有效策略

為了保證房地產企業能夠更穩步發展，有必要在進行企業管理過程中，有針對性地采取相應的策略來有效降低房地產的財務風險。

(一)創新融資形式，提高應對風險能力

由于房地產開發企業對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產市場競爭形勢下，注定了房地產企業在發展過程中需要利用商業地產融資并同時將商業地產進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續出臺，房地產企業必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調整戶型結構的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經濟不是特別充足的無房者；或根據市場實際適當降低產品的銷售價格，盡早地順利地推出產品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發，不斷創新融資形式，才有可能不斷提高企業應對風險的能力。

(二)完善管理制度，有效發揮財務監督職能

很多房地產企業在進行財務管理的過程中表現出比較明顯的意識淡薄現象，常常因為過于關注工程的工期和質量而忽視了對財務規范化操作的監督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現極大反差的現象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產企業必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發展狀況與房地產市場的不斷變化緊密結合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發投資的準確性。同時，還要最大限度發揮財務的監督職能，對施工過程中每一個環節的資金使用情況做到跟蹤調查分析，在做好過程性財務監管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內。

(三)加強內部審計，提高財務人員的綜合素質

根據相關要求，作為房地產企業的財務管理人員，既要具備必要的房地產政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產企業的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產企業財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業并未充分做好對其內部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業經濟效益的最大化。為此而，房地產企業有必要從提高財務人員的綜合素質入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規范化和科學化對于企業發展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續培訓，特別是要強化其對于房地產企業財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發揮應有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產企業，如果能夠在不違背國家政策法規的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產增值率的控制來實現降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產商在制定房地產的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協調關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業增加不必要的稅收。另外，房地產企業還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現降低企業營業稅的目的。

四、結束語

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中圖分類號：F275文獻標志碼：A文章編號：1673-291X(2008)18-0110-02

隨著我國經濟的高速發展，全國各地出現了“房地產熱”。與國外房地產業相比，我國的房地產企業起步晚、基礎差、規模小，遠未實現規范化。加之目前受國內宏觀政策調控和國際經濟變動的影響，房地產企業承受著巨大的財務風險，已成為很多房地產企業生存發展迫切需要解決的現實問題。

一、房地產開發企業財務風險概論及表現形式

財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當而使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險，財務風險有廣義和狹義之分。狹義的財務風險，是指由于利用財務杠桿給企業帶來的破產風險或普通股收益產生大幅度變動的風險。廣義的財務風險，是企業在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務活動中因各種因素而導致的對企業的生存、盈利及發展等方面的重大影響。房地產企業的財務風險具體表現為：

1.償債具有很大的風險

目前，中國房地產企業的資金大部分來源于銀行貸款，自有資金很少。據調查，我國房地產企業的資產負債率平均高達75.7以上遠高于60的警戒水準，大部分開發企業在初期階段以負債開發為主，自有資本比例相當低。這使得國內房地產企業過分依賴于貸款，利息負擔沉重，資金周轉余地比較小。同時，房地產企業銷售利潤的實現具有很大的不確定性，因此，房地產企業發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業面臨極大的財務風險。

2.利率波動的風險

利率波動對負債經營的房地產企業影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為了抑制通貨膨脹和經濟泡沫的出現，共進行了六次加息，這不僅增加了房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制了投資者的購房欲，這無疑給房地產企業帶來極大的損失，成為當前房地產企業的重大財務風險之一。

3.籌資的風險

房地產企業對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地產開發投資資金約有45%來自銀行貸款。由于負債經營使公司負債比率加大，相應地降低了對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。并且由于國內房地產市場不完善，房地產企業對國際規則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少。

二、房地產企業財務風險的成因

1.缺乏財務預算管理

房地產企業是典型的資金密集型行業，房地產企業投資金額大，高額的地價和房屋工程造價需要大量的資金參與投入運作，開發周期較長，占用資金時間長，而且項目調整能力差。有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率對要開發的項目作細致的財務預算分析，并且房地產項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產企業的財務風險。

2.缺乏現金流量管理觀念

房地產企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。據調查，我國房地產企業多屬民營經濟成分，缺乏現金流量管理觀念，在經濟效益良好的情況下，盲目擴大生產規模，加大了企業風險控制的難度。很多企業難以持續發展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。

3.資本結構不當

企業資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產生負面影響而形成財務風險。房地產企業進行項目運作必須具備一定數量的資金，能否及時足額地籌集到所需資金，直接關系到企業的開發活動能否順利進行并進而影響到企業的生存。房地產企業的自有資金往往不能滿足企業運作項目的需要，企業一般用自有資金征地，用土地向銀行抵押借入資金進行房地產產品的生產，借入資本比例越大，資產負債率越高，財務杠桿利益越大，伴隨其產生的財務風險也越大。

4.成本費用控制不嚴

房地產企業成本管理工作繁雜，由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等一系列成本費用構成項目成本；項目完工時，需要對成本費用進行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象，這一系列的工作需根據開發產品的具體情況分別處理。有些房地產企業只注重工程進度和質量，忽視了成本管理，導致財務部無法收集第一線成本管理的基礎資料，成本管理工作與財務預算偏差大，影響了企業效益。

三、房地產企業財務風險的防范措施

1.實現財務管理預算化

房地產企業開發經營周期中，在財務預算方面存在著許多不確定的因素，對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為基礎，對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。在項目預算方面，企業財務部門要對項目建設的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算，認真執行財務預算，以提高項目開發投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業造成的損失。在資金預算方面，企業財務部門應按照企業的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進行規劃，構建企業財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核，對經濟行為進行定量約束，發揮預算監督的財務預警作用。

2.加強資金管理

房地產企業的開發項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉不暢，嚴重的會把企業拖垮，因此，要注重資金的管理，制定合理的資金使用計劃，保證企業日益經營對資金的需要。在財務收支上要實施嚴格的財務監控，合理安排資金調度，確保建設項目施工和營銷資金需求；加速應收賬款的收回，調整庫存結構，壓縮存貨資金占用，增強企業支付能力，提高企業信譽；嚴格控制費用的支出，防止鋪張浪費，杜絕費用超支現象，以提高所投資金的安全性和合理性，加強資金運用管理。

3.優化資本結構

房地產企業必須保持合理的資金結構，適度負債經營，在充分考慮企業償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產負債率，控制企業資本成本，改善資本結構減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金，使企業逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展，還可以優化公司結構。

4.加強成本管理

企業應根據管理控制的要求，在開發產品科目中盡可能細化核算對象，在開發成本和銷售科目中，根據產品設置相關成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監督上，企業應對開發設計階段、產品建設階段發生的成本進行預先規劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監督機構，在各個重要環節，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監督管理。

5.完善內部審計

房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。

參考文獻：

[1]姚杰.淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005，（14）.

[2]沈曉晴.現階段我國房地產企業財務風險管理研究[J].財經縱橫，2006，（2）.

篇8

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）03-0100-04

引言

隨著經濟全球化的發展，國內房地產企業在市場競爭中面臨各種各樣的風險，如何辨識、評估、監測、控制風險已成為我國房地產企業發展道路上必須面對的問題。而在我國房地產企業風險意識不強，風險管理工作薄弱，是企業發生重大風險問題的重要原因。

一、文獻綜述

國內外對企業財務風險識別的研究主要集中在識別方法和識別變量的選擇方面，而且這些研究成果主要是用于企業財務危機預警模型的構建。

Beaver[1]（1968）率先提出單變量分析法。選擇79家公司，通過6組30個變量來反映公司破產前一至五年的財務能力，研究發現最好的判別變量是營運資本與負債之比和凈利潤與總資產之比。Altman[2]（1968）首次運用多變量分析模型對企業財務危機進行判別分析。從流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和活動性五個方面選用22個變量作為預測備選變量，通過對1946―1965年間破產制造企業和33家非破產配對企業的研究分析，構建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）構建 Logistic預測模型，研究發現，影響公司破產概率的變量，即公司規模、資本結構、業績和當前的變現能力。

周首華等[4]（1996）運用1977―1990年的62家公司，即31家破產公司和相對應的同一年度、同一行業及相近凈銷售額的31家非破產公司，建立了F分數模型，并以ComPustat PC Plus 會計資料庫中1990年以來的4 160家公司數據作為檢驗樣本進行了驗證，其F模型的準確率高達近70%。生育新、顧壽儀[5]（1998年）通過流動比率、速動比率、資產負債率、存貨周轉率、應收賬款周轉率和利息倍數對財務風險的預警指示，研究宏觀回避和微觀回避對財務風險的回避。楊淑娥和徐偉剛[6]（2003）在Z分數模式的基礎上，運用統計學中的主成分分析方法，提出了Y分數模型，并用建立模型的134個原始樣本進行回代，在預測值Y=0.5時，模型的回判準確率為80%左右。王芳云[7] （2005）在系統闡述奧特曼Z計分法的基礎上，有針對性地選取了2003年滬、深上市公司的財務風險進行實證研究。實證表明，Z-score模型、模型對某個行業或某類企業的財務風險整體性分析的指導作用較強，可有效的評價企業財務風險。邢姝媛[8]（2011）結合了王偉、趙占軍認為的房地產企業財務風險的三種表現形式，從內部控制體系、財務管理體系、資金管理體系和加強財務管理意識等方面提出防范措施。趙春[9]（2012）應用于企業財務風險分析與危機預警的研究，提出了企業財務風險概念層次樹模型和時間序列動態維護的財務危機預警模型。通過基于Hash 結構的關聯規則交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度樹的關聯規則增量式更新算法 IUPS_Miner和關聯規則的動態維護算法ARDM方法，構建償債能力、盈利能力、現金流量指標、運營能力、成長能力和指標相關性分析幾項財務指標。杜俊娟[10]（2013）從系統風險，非系統風險兩方面分析房地產企業財務風險的類型及產生原因，提出將財務指標與非財務指標結合進行預警分析的新思路。杜運潮、徐鳳菊[11]（2013）以我國房地產上市公司為研究對象，選取8家財務狀況異常的公司，按照4倍比例選取了32家財務狀況正常的配對公司，采用反映企業償債能力、資產運營能力、盈利能力、成長能力、現金流量能力五個方面能力的30個財務風險評價指標，構成Logistic財務風險識別模型。代岑穎[12]（2014年）將財務風險劃分為籌資風險、投資風險、流動資產風險三類，針對每一類風險選取相關財務指標，共27個量化指標構成財務風險分析指標體系，對該房地產企業的財務風險進行識別與防范。王惠聰[13]（2014）運用財務比率分析法，單變量分析模型、Z3計分模型、F分數模型，對房地產公司的財務風險水平進行了分析，研究發現房地產公司的財務風險水平正在逐漸升高。向曉露[14]（2014）、劉砂砂[15] （2014）研究結果表明，對房地產行業的財務風險影響最大的為償債能力因子和成長能力因子，盈利能力因子對強勢公司影響最大，而償債能力因子對弱勢公司的影響最大。龐明和吳紅梅[16]采用多元回歸分析法，利用現金流視角研究財務風險。研究結果表明，經營活動現金流增長率、投資活動總流入結構比率與財務風險的變化趨勢反比凈利潤現金比率、全部現金流量比率、籌集活動總流入結構比率顯著影響財務風險。

二、研究設計與指標構建

Vasicek 于2002 年首先提出來的財務風險，并在財務預警體系研究中得到應用。該模型假設財務運行狀況主要取決于兩個變量ZA和ZB為正的概率，用公式表示為：

財務預算的名義杠桿率？漬可以表述為：

鑒于最大概率為1，現金流運行狀況的概率可以表述為：

當概率為1 時表示現金流的約束較松，可以降低風險標準提高高風險項目的投資，如果把剩余資金用于項目A，則B+A項目的收益情況W可以表示為：

根據上述公式可以得出以下公式：

上述公式表明，在約束條件下，公司現金流的最優財務狀況和公司項目收益E 呈正向關系，與置信度系數α 也呈正向關系，和違約率PA和PB呈反向關系，即風險的存在將提高公司財務危機發生的概率。

企業收益情況可以表示為：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc

其中，Pi 表示企業利潤，如果i為0，表示企業完全使用自有資金，i 等于C，表示完全使用外部資金。

只有在E>0，即企業利潤為正時才會繼續擴大投資規模，意味著企業現金流的財務狀況良好，對E 求導可得如下形式：

上述公式意味著房地產企業所處外部環境越復雜，房地產企業資金不足時，進行外部融資的成本越大，將會影響企房地產企業正常運轉。財務預警指標從經營效率、償債能力、盈利能力和資本收益四個方面對財務狀況進行分析，其中經營效率包括企業內部現金充足率、經營現金比率、自由現金比率和資金周轉率4個子指標，償債能力包括企業現金比率、資本負債率和現金債務比率3個子指標，盈利能力包括盈利現金比率、經營現金比率和凈資產利潤3個子指標，資本收益用每股的現金流量表示。隨機抽取2015滬深兩市54家房地產上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司設定為1，非ST公司設定為0，在分析時把94個樣本公司分成兩組，分別為估計組和檢驗組，計量分析使用SPSS軟件，數據的描述性統計（見表1）。

三、實證檢驗

根據財務風險的數理模型，企業財務狀況主要取決于企業收益情況和現金流項目特質性。

由于企業財務風險（CF）和企業收益和現金流存在密切關系，基于上述變量選取，本文設定經營效率（JY）、償債能力（CZ）、盈利能力（YL）和資本收益（ZB）四大影響因素構建計量模型：

為了對公司的財務風險進行定量分析，首先使用上述風險計量模型進行回歸分析，回歸結果（見表2）。

從模型回歸結果可以看出，所有變量都通過了顯著性檢驗，伴隨概率較小，從標準差和t值可以看出回歸結果較為理想。在市場經濟的環境下，目前還存在很多不合理的地方，而且上市公司融資壓力是制約企業財務狀況的重要因素。合理規劃、制定行業標準是國家經濟健康發展的重要保障。

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篇9

1.房地產企業財務現狀分析

房地產企業在我國剛剛起步，但是屬于朝陽產業，發展潛力巨大，然而房地產業自身具有投資量大，投資時間長等特點。所以，房地產開發企業一般需要通過貸款融資用于項目開發和建設，而運用貸款融資就會帶來一系列的財務問題。隨著市場經濟的深入發展，房地產業整體規模也越來越大，房地產企業之間的競爭也日趨激烈。而財務問題是影響房地產企業經濟效益的重要因素，如果房地產企業不能很好處理財務問題，很難在激烈的市場競爭中獲取成功。我國房地產企業，首先從財務資源的來源上看，財務資源來源較少，主要表現在融資難，周轉資金少。其次，我國房地產企業財務管理和監督體系的不完善是影響企業財務正常運行的重要問題，很多房地產企業沒有建立與自身企業發展相適應的財務運行體系。最后，從房地產企業的管理意識來看，房地產企業財務管理問題的意識不是很強，很多企業只是注重貸款和拿地，而忽視了企業財務的管理和監督。因此，在進行房地產開發投資決策前一定要在考慮自有資金和可貸資金的基礎上，同時加強和完善房地產企業的財務管理和監督體系，并增強企業財務管理的意識，最終實現降低企業成本、增加企業利潤，提高企業經濟效益的目的。

2.房地產企業財務問題分析

2.1 財務資源較少

我國房地產企業開發建設的主要動力因素是資金驅動型。在現行條件下，房地產企業自身所有的資金相對較低，主要用于解決前期的拿地問題，而對于后期的房地產開發和建設，則更多的是依賴各種融資途徑和銷售所得的資金回籠予以解決。因此，銀行貸款是房地產企業資金正常運行的重要組成部分。很多房地產企業不顧銀行借貸的高額成本以及如期不能償還的風險，大量的借貸銀行資金帶來了很大的財務問題[1]。

房地產企業資金來源較少還表現在借貸資金困難，資金周轉不通暢。房地產企業受自有資金和實力的限制，償款付息的能力相對比較差，銀行為了避免企業貸款可能帶來的風險，通常會對投向房地產行業的貸款設定較高的門檻，造成房地產企業貸款特別難，成本特別高。很多房地產企業轉而向擔保機構貸款，目前，從全國各個地方的擔保機構的的擔保數據來看，很多擔保公司的擔保能力還非常有限，擔保費用比銀行貸款相對偏高，出借能力明顯不足且擔保機構自有擔保資金十分有限，抵抗市場風險能力較差，難以滿足廣大房地產企業龐大的資金需求量。

2.2 財務管理和監督體系的不完善

（一）資金管理體系比較混亂。一是很多企業雖然制定了比較詳細的投資和開發建設計劃，卻沒有把相應的計劃目標進行層層分解，制定出更加詳細的實施步驟加以有效地實施。二是公司對開發建設項目投入的成本過高，無法對企業資金進行集中合理的分配和控制，資金運行效率相對比較低下。

（二）貸款途徑單一，由于房地產企業屬于資金密集型企業，其資金來源主要依靠銀行貸款。隨著國務院陸續加緊對房地產行業的調控、多次上調銀行借貸資金比率等一系列政策，銀行系統貸款監管越來越緊，房地產行業從銀行獲得信貸資金的門檻會越來越高，同時可以獲得的信貸資金總量也會越來越少。

（三）審計監督不規范。雖然很多房地產企業設置了內部財務監管部門，制定了財務監督制度，但由于各種原因財務監管部門難以準確有效的發揮相應作用，監管不力[2]。

2.3財務管理問題意識不強

一是房地產開發企業沒能對開發建設項目進行合理科學的規劃，一旦項目開始開發建設，資金不能如期到位，企業就面臨這兩難的境況，直接造成巨大的財務損失。二是房地產企業負債過高。很多房地產企業不考慮自身的償債能力，從銀行借貸大量資金用于開發建設。部分房地產企業在從銀行貸款無望時，為了解決自身資金問題，將融資的希望轉向了民間資本，很多企業的股東向自己的親戚朋友借貸，在以上途徑均不能獲得貸款的情況下，不得不向高利貸私人或地下錢莊借貸，這些貸款資金不但來源不合法，而且利息率普遍比銀行高，償還風險大。

3.房地產企業財務問題對策

3.1合理拓寬融資途徑

在各地房地產企業財務資金匱乏的前提下，應該盡量聘請具有一定資質的財務專員，發揮這些人員的作用，讓他們為企業尋找財務資金。由于企業的財務資金對企業的生存起著核心的作用，所以房地產企業應根據自身條件，利用社會內部的廣大有利條件，對企業自身有限的財務資源進行合理整合搭配。

3.2完善企業財務管理和監督體系

3.2.1改善企業的內部資產結構，建立合理的董事會管理制度

房地產公司要對企業進行有效的掌控和管理，確保財務政策與財務計劃的有效實施，就必須對公司進行有效地掌控和管理。要真正確立房地產企業財務管理的核心地位，有效的實現對企業財務的管理和運行，房地產企業必須從制度上、責任上、權限上及監管過程等方面，建立合理的董事會治理管理制度，針對不同的開發建設項目制定相應的計劃，采取不同的財務監管模式[3]。

3.2.2財務預算制度化

房地產企業開發建設過程中，財務預算存在很多的突發因素，這些都對房地產企業開發建設項目的經濟效益起著重要的作用。房地產企業財務部門應以開發建設項目的整體預算為基礎，對企業資金的整個的運行過程以及最后的分配結算等做出具體安排。在項目預算方面，企業財務部門要對項目建設的整個投入進行精確地研究部署、從項目的開發，設計、施工、結算等內容進行整體預算，嚴格執行財務預算編制，從而提高開發建設項目在決策階段的精確性，盡可能地減少決策失誤帶來的財務損失。

3.2.3加強資金監管

房地產企業的開發建設項目往往不能如期完工，大量借貸資金閑置，資金利用率低下，資金運行不暢。因此，要加強資金的流動管理，制定合理的資金流動監管制度，確保企業日常運營對資金的需求。在財務收支上要實施嚴格的財務監管，合理安排資金流向，確保開發建設項目建設和施工的資金需求；同時增強企業貸款償還能力，提高企業信用。

3.2.4房地產企業要進行資金成本監控

對項目開發建設的整個過程都實行成本監控。房地產開發項目成本監控是房地產開發建設項目財務管理的重要組成部分，是整個財務管理的核心。對從開發建設到最后的結算都要實行嚴格的成本計算和控制，確保資金得到最有效的利用[4]。

3.2.5加強外部審計監督

企業通過內部審計，可以通過內部的監督審計及時發現和解決企業的財務問題，同時也能起到加強內部審計對公司的監督作用。但是僅僅只靠內部的審計監督還是遠遠不夠的，必須加強社會外部對企業的審計監督，社會外部的監督相對比較公開，也比較公平，公正。因此，企業還應通過社會外部的審計機構對其公司進行外部審計。

4.結語

總而言之，在當今市場經濟的條件下，財務問題已成為我國房地產企業迫切需要解決的現實問題。因此，通過對房地產企業財務狀況存在的基本問題進行分析，并通過對房地產企業財務資源的相對匱乏，財務管理和監督體系不健全，加上財務問題意思的淡薄等各個方面的問題進行具體分析。同時提出解決困擾房地產企業財務問題的策略，最終保證房地產企業獲得長期的經濟效益以及得到穩定的發展。

參考文獻：

[1]王海濤.試論公司財務管理問題[J].公用事業財會，2010（2）.

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一、財務管理的概念與特點

財務管理指的是在整體目標一定的情況下，對購置、投資資產，融通、籌資資本以及在經營過程中現金的流量即營運的資金，以及利潤分配的管理。財務管理是依據財經法規的制度，根據財務管理原則，來進行企業財務的組織活動，并對財務關系進行處理的一項經濟管理工作，是企業管理的核心。概括的說，財務管理是一項對企業的財務活動進行組織，對企業的財務關系實施處理經濟管理工作。

企業的生產經營活動具有一定的復雜性，因而企業的管理內容也十分豐富，且存在相互作用，相互影響的現象，自身特點明顯。財務管理的特點有如下幾個方面：第一，財務管理作為一項管理工作具有很強的綜合性；第二，財務管理涉及資金面廣，與企業的各方面都有著緊密聯系；第三，財務管理狀況良好與否是企業是否合理經營、技術應用是否先進，是否運用了得當的決策等等這些企業管理狀況的直接體現。

二、宏觀調控政策

房地產行業是我國目前最重要的投資領域之一，對我國經濟的發展有著重大的影響，但也會帶來一定的危機?；诂F狀，我國對房地產業采取了一定的措施，實施宏觀調控，且收效明顯。我國對房地產業的宏觀調控政策，主要考慮以下幾方面內容：第一，抑制投機行為、保護合理需求。抑制投機行為是當前最緊急的任務，而長期的任務便是保護合理的需求。國務院有關部委對房地產業進行宏觀調控，在保證執行歸檔措施的同時，要做到根據不同的地域，不同的需求，具體進行調控，做到供求結構合理，保障中低檔房源的供給，防止房地產泡沫的產生，從而保證我國經濟的良好發展；第二，不同地區不同對待，防止一刀切。房地產業具有一定的區域性以及非流動性，因而不同的城市間存在的差異也很大。實施宏觀調控的時候，對房產發展過熱的地區應重點對待，防止畸形的發展。對房產發展一般地區，就不能應用一樣的措施了，否則容易抑制到當地房產的發展。應當采用合理的措施，避免抑制合理需求。第三，房地產行業存在的問題，不是單獨的現象，也不是簡單房地產自身的問題。這些問題是宏觀經濟運行以及經濟體制中很多問題的綜合反映，因而需要綜合的治理。

三、財務管理面臨的問題

我國近年來的宏觀調控政策，包括有國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知以及新國八條，主要都是為了抑制房價上漲，對貸款利率進行了調整，以及近期推出的限購政策，加強保障性住房等等。這些政策的出臺說明了當前國內房地產市場面臨的問題非常嚴重，也說明了政府對這些問題有清醒的頭腦，并有決心來調整。而要化解當前房地產問題，重點就在對住房“去投資化”、“去賺錢效應”，并采取嚴厲的住房信貸政策及房地產稅政策，達到擠出房地產泡沫、改善居民基本居住條件的目的。而這些政策措施的出臺，也使我國的房地產企業遇到了挑戰，很多問題也應運而生。

1.在外，財務管理面臨著以下一些問題：

(1)融資難

房地產企業拿地沒有以前方便了，一些資金充裕的企業根本拿不到地或者開發不起來。還有因為銀行的利率上調，企業的融資成本增加，融資也越來越困難，很容易造成資金鏈的斷裂，這對房地產公司財務管理來說是一個大的挑戰。

(2)利潤空間縮減

目前房產的開發，需要配套建設保障性的住房，這些現實的問題都對房地產企業的存在空間有著嚴重的威脅和影響。房地產企業利潤空間縮減，前期投入不變，如何協調好資金的運用，保障房地產企業的發展，是財務管理的任務之一。

(3)銀行放款條件嚴苛

隨著融資越來越困難，房地產企業資金運行的不易，目前銀行的放款條件也十分的嚴苛，因而對企業自身信用的標準越來越高。如何提高房地產企業自身信用，加強同銀行的關系合作，最終獲得銀行的放款，這些，都考驗著房地產企業自身的財務管理。

2.在內，財務管理也存在一些問題：

(1)長期以來，我國的房地產企業存在“財務”與“會計”不分這一現象，財務管理被包含在會計工作中，管理內容也被局限在營運的資金管理這一方面，且沒有得到足夠的重視。財務管理人員素質沒有嚴格的標準，水平參差不齊。

(2)財務管理制度不嚴，管理沒有適應的標準和措施。沒有相應的監督檢查部門和機構。

(3)房地產發展速度快，其財務活動也越來越復雜，沒有配套的信息系統對其實施信息管理和控制。

四、財務管理的對策

1.財務管理的意識要加強

財務管理是企業管理的核心，對財務預算、營運資金的管理以及財務控制這些工作應當予以重視，企業財務管理的層次要得以提升，對財務管理的重要性和必要性必須在思想上提高認識，在企業管理中財務管理的中心地位應得到確定。與此同時，財務管理水平的提高，以及對財務管理人員的素質要求必須嚴格，明確這些財務人員的工作責任，其工作的主要內容包括控制資金、管理各項資產、合理管理企業的投資與籌資，理論知識豐富，有能力根據數字來分析經濟活動和關系，對企業經營活動能夠提出合理、科學的建議和意見。

2.信用的建設，實現融資

房地產企業融資十分重要，要想擺脫目前融資難的困境，必須加強信用這一觀念，做到誠實守信、規范經營，從而能將自身的信用等級提高。在融資方面，做到與大企業加強合作，爭取利用大企業的高等級信用為自身進行擔保，最終獲得銀行的貸款，實現融資。還應同金融機構加強聯系，經常將自身企業經營的狀況向銀行進行通報，使銀行對企業資金流向以及經濟狀況能有所把握和知曉，得到銀行的信用評定，最終獲得資金，開展經營運作。

3.財務管理日常預算及經營工作要加強

企業的財務部門，應當認真的編制和執行好財務預算，實現企業的目標利潤。根據制訂的預算，為實現這一目標，企業財務部門應一定程度上約束企業的經濟行為，實施加強管理，定期檢查，嚴格考核，落實責任以及兌現獎懲等這些措施。

對日常的現金流量做到合理的估計、保證?，F金管理工作的內容主要是對資金的收入與支出進行估算，對現金流入與流出的時間進行確定，對未來需要的資金能夠有良好的預測，且對資金需要能夠切實及時的保證。嚴格把關好公司款項，規定清楚付款的條件，且及時收回款項，完成交易。

4.財務管理制度與體系的建立

房地產企業應遵循針對性、操作性以及強制性原則來制定財務的會計制度，其制訂的財務管理體系必須符合企業的實際需要：首先財務管理機構要專門的設立，對企業資金的融通、現金出納、財會管理、工資核算、固定資產以及對預算編制和決算等等實施工作進行統一的管理；其次要實現財務管理規范化與制度化，因而要制定起相應的如現金、采購、報銷、稽核等財務管理制度；最后，強化監督的機制，制定起相應的考核制度。規范程序，對工作人員責任進行明確，保證財務行為的規范、合法，保證企業的生產經營運行正常。