導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇新的拆遷法規，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

野蠻拆遷是群眾反映比較強烈的問題，容易引發社會沖突，近年來雖然有所減少，但一直屢禁不止。野蠻拆遷主要有三類情況：一是拆遷工作人員工作方法簡單粗暴。某些拆遷工作人員對待被拆遷人態度惡劣、言行粗暴，引起群眾的不滿。有不少拆遷片區都有居民投訴拆遷工作人員方法簡單，態度粗暴，動不動就說“你去告我嘛”，拆遷工作人員的不當言行容易引起被拆遷人的反感。

2、過度拆遷，勞民傷財

就全國范圍來看，建筑物的平均使用壽命越來越短，反復拆遷、隨意拆遷的現象比比皆是。在許多大城市，不僅一二層的老房子拆了，上世紀五十年代至六、七十年代蓋的五六層在拆，以至八、九十年代建的九層十層的房子都要拆，搞所謂的“再開發”，謀取其中的土地利益，由此產生巨大浪費和社會矛盾。

3、破壞周邊環境，影響群眾生活

城市居住密度大，房屋拆遷不僅影響被拆遷人，也干擾了附近不拆遷居民的生活。道路的損壞、治安的惡化、噪聲和粉塵等等，在拆遷過程中，有的拆遷公司只關心盡快完成騰房交地，忽略了因拆遷對未搬遷居民帶來的影響。如某地區800多戶未納入拆遷范圍的居民反映拆遷給他們的居住、購物、出行帶來嚴重影響，導致周邊環境臟亂差、社會治安明顯惡化。有居民反映2002年建設恒茂時時對其居住片區實施拆遷，周邊環境嚴重惡化至今仍影響部分沒有拆遷的住戶的居住質量。有的居民反映拆遷工地的噪聲和粉塵影響居民正常生活沒有引起足夠重視。

二、原因分析

產生上述問題的原因是多方面的，既有法律法規、相關政策方面的原因，也有規劃管理方面的原因；既有拆遷機構、工作人員方面的因素，也有被拆遷人方面的原因。加之當前拆遷工作要求的時間緊、任務重，工作壓力太大，容易產生各種問題。

1、法律滯后

首先是相關法律法規的滯后帶來困擾。我國2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱《條例》）與物權法的有關規定不一致，已于2007年10月停止執行。舊的《條例》失效了，新的《條例》遲遲沒有出臺，城鎮國有土地上單位和個人房屋的征收與拆遷的權限和程序處于“法律真空”的狀態。

其次是法律解釋的滯后。《物權法》規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”但對“公共利益”沒有明確界定，致使遷拆中公共利益與商業利益的混同。

第三是某些法律內容需要補充完善。拆遷中不可避免地存在許多“歷史遺留問題”，如多個產權人共用一個產權證等等。“歷史遺留問題”應該用歷史的態度去對待，不應一概照搬現行法律法規去簡單地判斷和處理“歷史遺留問題”。這方面的法律法規或者沒有，或者非常籠統，缺乏應有的可操作性。

2、規劃不合理

多年來，由于我們的城市規劃缺乏前瞻性，規劃設計不科學、不合理，導致才修幾年的路就要擴建，剛建十年的樓又要拆。再加上一些領導不尊重、不遵守規劃，隨意修改規劃，城市建設浪費嚴重，過度拆遷、反復拆遷問題日益嚴重。

3、補償安置政策實施前后不一，老實人吃虧

拆遷是一項政策性、社會性很強的工作，必須依法行政、規范運作。無論是計算被拆遷房屋面積。還是確定貨幣補償標準。都應該堅持依法、公平、公正、公開的原則，嚴格遵守相關法律法規，充分維護被拆遷群眾權益。目前在拆遷工作實際運作中，往往不能做到前后一致，導致“先簽協議吃虧，后簽協議得利”，老實守規矩的人吃虧，刁民“釘子戶”得利，結果是越來越多的人爭當“釘子戶”，良民變刁民。

三、對策建議

拆遷是為了建設，為了發展。拆遷在改善城市環境，提高群眾生活質量的同時，也會給一些被拆遷人的生活、工作帶來不同程度的影響。客觀上講，被拆遷人從一個長期穩定的居住環境被重新安置到其它地區，甚至相對較為偏遠的地區，不僅生活習慣上會產生不適應，而且除了要購買新房、重新裝修外，有的謀生手段往往也要從頭再來，還有交通、購物、就醫、子女上學等都將成為他們不得不面對的實際問題。所以，要實現和諧拆遷，拆遷工作一定要充分考慮群眾的實際困難，盡最大可能保障群眾的利益，否則拆了“窮”窩，就等于捅了“馬蜂窩”，不但社會不穩定，發展也會受到影響，構建和諧社會就更談不上。

（一）政府要做好角色定位，帶頭遵守法律

房屋拆遷關系到各方利益，作為公共權力的代表，政府一方面要帶頭遵守法律，限制公共權力隨意介入拆遷領域；另一方面在拆遷過程中要始終保持中立，圍繞規范拆遷行為和保障居民權益兩個重點，做好管理者和服務者的工作。在拆遷中不偏袒任何一方，維護公平正義，只有這樣，才能樹立政府的權威，政府在人們心中才有公信力。

（二）完善城鎮房屋拆遷法律法規和相關政策

城市房屋拆遷已經成為社會矛盾最易激化的重要領域，盡快完善城鎮房屋拆遷法律法規和相關政策非常必要。

⒈盡快出臺新的“房屋拆遷管理條例”

《物權法》頒布后國務院《城市房屋拆遷管理條例》遲遲沒有修改出臺的情況不能曠日持久地繼續下去了。或者盡快修改《條例》，或者出臺新的法規，這一“法律真空”填補得越早，帶來的損失就會越小。

⒉在新的《條例》中增加“嚴厲追究野蠻拆遷指揮人、參與人以及相關領導的法律責任”的條文，從源頭上震懾野蠻拆遷行為。要針對所謂“誤拆”這一違法拆遷新動向制定限制性措施。

⒊明確拆遷中“公共利益”的法律解釋，規范政府和開發商的拆遷行為，保障和諧拆遷得以順利進行。

篇2

中圖分類號：D91文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)02-018-01

近年來，隨著我國經濟建設的不斷發展，我國城市發展也在快步前進，在城鎮化的發展過程中及房地產市場的迅猛擴張中，城市房屋在拆遷中出現的前置拆遷問題也越來越成為社會關注的熱點問題。由此，法學界也希望通過對強制拆遷有關問題的思考和討論，從而有助于逐步完善我國的城市房屋拆遷制度，促進我國的城市化發展和社會主義和諧社會的建設。

一、強制拆遷的概念

遷是指拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人不能達成拆遷補償協議的，經房屋拆遷管理部門或同級人民政府裁決后，被拆遷人或者房屋承租人在裁決書所規定的期限內，無正當理由拒絕拆遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制執行。豍

二、國現行強制拆遷制度的現狀

我國最早規范城市房屋拆遷的法規是國務院1991年3月22日頒布的《城市房屋拆遷管理條例》。歷經10年城市經濟的飛速發展，當年的《城市房屋拆遷管理條例》賴以存在的社會條件已經發生了很大的變化，于是國務院于2001年6月6日對舊的《城市房屋拆遷管理條例》進行了修訂。目前規范房屋拆遷的主要立法就是國務院的2001年《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)以及建設部2003年12月30日頒布的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(以下簡稱《裁決規程》)。也就是說，我國現行的規范強制拆遷的法律制度主要是《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》。強制拆遷制度是我國拆遷管理法規中一項重要制度。該項制度的施行一直倍受爭議，因此這項制度被認為是一柄“雙刃劍”。強制拆遷制度在實施中出現了被濫用的情況。一些地政府不依法辦事，肆意侵害被拆遷人利益，甚至因強制拆遷出現了人命案件。法律也有所不能承受之重，強制拆遷制度已經到了進退維谷的地步。2007年4月11日，上海浦瑞律師事務所王克健等二十余名律師上書總理，建議國務院立即修改或廢止2001年頒布現仍施行的《城市屋拆遷管理條例》并取消強制拆遷制度。強制拆遷制度在我國拆遷法律實踐中出現的問題給我國的立法機關提出了新的課題。強制拆遷所引發的社會矛盾，并非嚴懲幾個非法之徒或提高補償標準等所能奏效，這樣解決的只是腠理之疾。要徹底解決強制拆遷帶來的一系列社會問題，必須從制度上尋找問題的根源，對強制拆遷的制度從程序到實體上厘清其不合理的地方，并在法治的框架內構建一個科學、公正、規范的制度體系。

三、我國現有強制拆遷法律制度的缺陷

（一）程序方面的缺陷

（1）《拆遷條例》中關于強制拆遷的規定與上位法和其它法律、法規的規定沖突和越位；（2）從立法技術層面看，《拆遷條例》本身也存在著邏輯上的矛盾和立法技術的不足；（3）行政程序不利于保護被拆遷人的利益。

（二）實體方面的缺陷

（1）憲法和法律與條例之間在主體等方面的規定存在沖突；（2）對政府的角色定位不準確；（3）沒有進行公共利益與非公共利益的區分；（4）執行手段沒有法律依據,野蠻執法、暴力執法現象屢見不鮮。

四、對我國強制拆遷制度的完善建議

首先，協調被拆遷人利益和拆遷人利益、政府利益。在不妨害社會利益的前提下,被拆遷人的利益應當在“不低于拆遷前居住條件”的基準上得到實現。當然，這也符合“縮小差距原則”和“保護較大利益原則”是正義的。

其次，協調被拆遷人利益和社會利益。由于拆遷人和被拆遷人之間是平等民事主體的關系,補償協議應在兩者平等協商的基礎上簽訂。并使其二者之間的利益達到平衡。

第三，協調拆遷人利益和社會利益。這二者之間的沖突主要是拆遷人拆遷的房屋有文物價值，或者是該地段有其他與公共利益相關的價值。這種情況需要政府部門嚴格把關,堅持經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則,絕對禁止這類破壞性拆遷行為的發生。

總的來說，平衡各主體之間的利益的核心就是使各方利益均衡，底線是通過對我國城市強制拆遷相關法律、法規的修改和完善，使我國確立強制拆遷的程序機制、確立公共利益的聽證機制，從而在程序合法、理由正當的基礎上，保證個案當事人能充分、合理的參與。我們還要建立公正、充分的補償機制，制定完善、透明的評估制度使其在社會中至少能過上一個符合一般公平與正義的，合理的人類生活。與此同時，我們還要正確定位政府在拆遷中的角色，使政府真正的以裁判員的身份進入市場，在拆遷中做好相關宏觀調控工作,規范拆遷行為,監督雙方當事人遵守法律、法規。做好行政指導作用,保證政策穩定,有計劃有步驟完成整個城市拆遷工作，從而促進我國的城市化發展和社會主義和諧社會的建設。

注釋：

豍金偉峰.中國行政強制法律制度[M].北京:法律出版社,2003:364.

參考文獻：

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[2]王宏.中國城市房屋拆遷程序研究[M].濟南:山東人民出版社,2008.

[3]傅士成.行政強制研究[M].北京:法律出版社,2001.

[4]張文顯.法理學[M].北京:法律出版社,2004.

篇3

一、關于有權實施行政處罰權的機關。根據政府機關設置和權限的有關規定，我局系統依法具有實施行政處罰職權的機關，應是市房地產管理局和各區、縣房地產管理局。市局有關處室和區縣局的科室、房管所、交易所等在行政執法過程中，發現應給予執法相對人以行政處罰的，都應以市房地局或區、縣房地局名義進行，不得越權行使行政處罰權，其具體行政行為（包括行政處罰）也均應是代表市房地局或區、縣房地局行使職權。

二、關于行政處罰的權限問題，仍按1990年市政管委批復施行的《北京市執行城鎮房地產法規行政處罰程序若干規定》辦理。由于近幾年來，又有一些新的法規、規章出臺，增加了新的處罰內容，例如，對倒賣公房使用權的，可以責令限期騰退、查封、沒收房屋；對違反土地管理法規、規章的，可以責令退還非法占用的土地、限期拆除或者沒收在非法占用土地上新建的房屋、建筑物和其他設施、停止施工、查封設備、建筑材料等；對違反拆遷法規、規章的，可以責令停止拆遷、吊銷證書、責令退還周轉房等。為此，對處罰權限暫作如下規定：（1）對違反城鎮房地產法規、規章的行政案件，一般均由房地產所轄的區、縣房地局進行查處；市局直接經辦的案件，由市局查處（必要時也可由房地產所在地區、縣房地局名義處罰）。（2）罰款或沒收非法所得不滿5萬元的（包括兩項處罰同時執行時相加的數額，下同），由區、縣房地局查處，在作出處罰決定前，應報市局審批。（3）對拆除、收回、強制收購、查封、沒收房屋或沒收非法占用的土地以及吊銷拆遷許可證的案件，由區、縣房地局查處，在作出處罰決定前，應報市局審批。其他行政處罰（包括警告、限期騰退、責令修繕房屋、停止拆遷、停止施工等），由區、縣房地局決定。

對應報市局審批的行政處罰案件，仍使用市局統一印制的“北京市房地產行政執法處罰報告”、并附全部案件材料。

三、關于行政復議案件的管轄。行政復議案件的管轄仍應按市市政管委1992年批復施行的《北京市房地產管理局行政復議規定》執行。由于目前區、縣房地局受理行政復議案件，尚無規章可循，同時各區、縣局下屬房管所等部門進行執法活動，也是以區、縣局的名義行使，因此，對區、縣局所作具體行政行為申請復議的，除按規定應由區、縣政府受理的以外，均由市房地局受理。

篇4

城市房屋拆遷是一項破舊立新的工作，對于改善城市居民的生產、生活環境，推動城市建設以及區域經濟的發展，具有重要意義。同時，城市房屋拆遷工作直接關系到被拆遷人的切身利益，稍有不慎，極有可能引發尖銳的矛盾沖突，影響社會穩定。如何防范、化解矛盾，一直是困擾拆遷實務部門的難題。

一、城市房屋拆遷矛盾糾紛的焦點

現實中所有的矛盾和糾紛，無不源于利益的對立和沖突。在城市房屋拆遷中，拆遷人和被拆遷人是利益對立的矛盾著的雙方，拆遷人拆除被拆遷人的房屋，對價是補償被拆遷人。無論是拆遷人，還是被拆遷人，作為理性的市場主體，均有尋求自身利益最大化的動機，拆遷人追求“拆”得又快又省，被拆遷人追求“補”得及時合理。在“拆”與“補”這一對矛盾中，“補”是矛盾的主要方面，直接決定“拆”能否順利展開，補償的合理與否與及時與否常常成為糾紛的焦點。

（一）補償不合理

補償不合理，通常表現為補償數額偏低，不能完全填補被拆遷人因拆遷而遭受的損失。這也就是說，在政府、拆遷人和被拆遷人三方共同參與的拆遷活動中，政府、拆遷人均各取所需，只有被拆遷人遭受了凈虧損，糾紛也就在所難免。這既有立法上的原因，也有執法上的原因。

長期以來的“效率優先、兼顧公平”的指導思想，使立法者往往過于關注“多快好省”推進拆遷工作，忽視了對被拆遷人利益的保護。如， 1991 年 3 月 22 日 公布的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱舊《條例》）第二十條規定：“作價補償的金額按照所拆房屋建筑面積的重置價格結合成新結算”。這種計算補償金額的方式，雖節省了拆遷成本，但被拆遷人只能得到房屋殘存價值的補償。

不過，這種狀況近年有所改善。 2001 年 11 月 1 日 實施的《城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱新《條例》）第二十四條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定”。顯然，新《條例》將被拆遷房屋作為房和地的統一體即完整的房地產來看待，不僅僅考慮房屋的殘值，還要考慮區位、用途等因素。與舊《條例》相比，這種補償金額計算方式對被拆遷人更為有利，也更為合理，我們稱之為合理補償金額。

然而，作為人類建造物的房屋，只有相對于人才有存在的意義。對于被拆遷人而言，被拆遷房屋絕不僅僅是遮風避雨的場所，更是各種人情交往、便利生活（如就醫、購物等）得以開展的依托，拆遷即意味著生活環境的變化，這會給被拆遷人原有的便利生活、社會交往等造成不利影響，并且，對新環境的適應也需要一個身心備受煎熬的磨合期。從經濟學的角度看，這些都屬于被拆遷人因拆遷而支付的成本，理應得到補償，我們稱之為充分補償金額。不過，無論新、舊條例，均未涉及這方面的補償。

新《條例》雖然規定了“以房地產市場評估價格”來確定補償金額，卻沒有規定明確、具體、公正的操作程序來予以保障。實踐中，拆遷人往往采取先入為主的辦法，先委托房地產估價機構對拆遷范圍內的所有房屋分戶評估，分戶出具評估報告，以此為依據，使用各種手段要求被拆遷人接受。有的地方性法規甚至規定補償金額由拆遷人與被拆遷人協商確定，這無異于要被拆遷人與虎謀皮，結果可想而知。

因此，現實中被拆遷人所得到的補償不僅低于前述分析所揭示的理應得到的充分補償金額，也往往低于現行法律法規規定的合理補償金額。

（二）補償不及時

補償不及時就是拆遷人不能按照承諾將補償款及時支付予被拆遷人。與補償不合理主要發生于拆遷補償安置協議磋商談判過程中不同，補償不及時主要發生于協議簽訂后，是履行合同的問題。現實中，補償不及時的情況比較常見，幾乎所有的“爛尾地”、“爛尾樓”都存在著長期拖欠補償款的問題。補償不及時的危害巨大，常常使被拆遷人面臨“房、錢兩空”的困境，甚至引起災難性后果，群體性上訪也常常因此而起。

二、現行管理體制在一定程度上助長了拆遷糾紛的發生

無論是補償不合理，還是補償不及時，均是拆遷人對被拆遷人民事權利的侵害。侵權行為如果能及時得到糾正，糾紛不致產生。可見，化解矛盾、調解糾紛的機制健全與否，在一定條件下是糾紛產生或激化與否的關鍵所在。與理想狀態相反，現行建設項目管理體制并未在緩和矛盾、化解糾紛方面起到充分的積極作用。新的建設項目往往在實際獲得所占用土地前就已經辦妥了從立項、選址、規劃、用地直到施工許可等的行政審批手續，“立新”工作已基本完成，拆除新項目占地范圍內的房屋等“破舊”工作只是“立新”工作的附屬。政府的精力主要用于“立新”，既未將“立新”與“破舊”統籌考慮，也未對“破舊”給予足夠的重視。于是，實際工作中政府管理不到位的情況時有發生。

政府管理不到位有多種表現，首先是具體行政行為有瑕疵，或各管理部門之間協調銜接不夠順暢，或群眾參與不充分，直接或間接損害了拆遷人或被拆遷人的權益。這種情形往往直接導致政府管理部門與拆遷人或被拆遷人之間的糾紛，行政復議、行政訴訟是其常見的表現形式。實踐中，這種管理不到位引發的拆遷糾紛存在嚴重的“錯位”現象：決定拆遷范圍內的房屋拆遷與否的是城市規劃，拆遷許可管理只是站在被拆遷人的立場上，對符合城市規劃的拆遷申請進行審查，禁止那些未能充分考慮被拆遷人利益的拆遷活動。但在被拆遷人看來，拆遷活動得以實施的直接根據是拆遷許可。所有的拆遷矛盾和糾紛都涌向拆遷管理部門，要求予以解決。由于超出了職能范圍，拆遷管理部門問題不可能解決所有問題，更為嚴重的是，由于前置審批部門沒有動力吸收利害關系人參與具體行政行為，前置審批行為大都不能取得群眾的理解支持，糾紛的根源還在不斷產生。

政府管理不到位更常見的表現是推委，不積極、不主動。這種情況主要發生于法律法規的模糊地帶，其特點是廣泛存在、不易規范、危害巨大。將凡與“拆”字有關的矛盾糾紛不分青紅皂白地推向拆遷管理部門，對于拆遷人與被拆遷人的談判磋商指導不力，甚至以民事關系為由而置之不理，缺乏主動化解矛盾的積極性等，就是這種情況表現。出現這種情況的根源是管理部門自身定位不準確，將自己僅僅定位于管理者，缺少服務意識，結果就是前期“立新”時就積極行使行政權力，為拆遷人辦理立項、規劃、用地等一系列行政手續，而后期“破舊”時對于拆遷人與被拆遷人之間的補償關系消極處之。這種“前期積極蠻干、后期消極不干”的做法不僅在理論上站不住腳，實踐中危害也非常大。

首先，在城市房屋拆遷中，拆遷人是經濟實力強大的單位，被拆遷人則是經濟實力相對較弱的分散個體；拆遷人是有計劃、有準備的參與拆遷活動的，是拆遷程序的啟動者，被拆遷人是被動的加入到拆遷活動中來的。依據現行的法律法規，一旦拆遷人啟動拆遷程序，不論被拆遷人與拆遷人是否達成補償協議，拆遷都會進行下去，被拆遷人的房屋都會被拆除。可見，這是一個力量不對稱的博弈，經濟學的研究表明，在此場合，政府的職責是直接或間接扶持弱勢一方，使其強大起來，達到或基本達到與對手一樣的重量級別。否則，任由不對稱博弈發展下去，必將是一場災難。

其次，從民事法律的角度看，政府拆遷管理工作是公權力干預私權利的過程，集中表現為對被拆遷人合同自由的剝奪或限制。合同自由是合同法最基本的原則，是市場經濟的基石之一，包括訂立或不訂立合同的自由、選擇與誰訂立合同的自由，以什么條件訂立合同的自由。在城市規劃確定下來那一刻起，被拆遷人就被剝奪了不訂立合同的自由；在土地權屬證明文件發出那一刻起，被拆遷人又被剝奪了選擇與誰訂立合同的自由。被拆遷人唯一能做的就是爭取比較有利的合同內容，但囿于手段有限，常常無可奈何。從糾正市場“失靈”的角度看，這種剝奪或限制是可以理解的。不過，這種剝奪和限制也使本來就處于弱勢地位的被拆遷人更加“弱不禁風”。就維護市場公平的需要而言，由于政府在前期管理中依法限制被拆遷人的權利，在后期管理中理應加強監管，加強對被拆遷人利益的保護，加強對雙方談判磋商補償協議的行政指導。

前一種政府管理不到位以積極作為的方式損害了被拆遷人的利益，而后一種政府管理不到位以消極不作為的方式置需要得到幫助的被拆遷人于孤苦無依的境地。前者直接制造了糾紛，后者往往激化原有糾紛，甚至造成悲劇事件。

 

三、建立健全拆遷矛盾糾紛防范和化解機制的構想

防范與化解拆遷糾紛是建設和諧社會的重要組成部分，是順利開展城市房屋拆遷工作的重要保障。建立防范和化解拆遷矛盾糾紛的長效機制是一項系統工程，需要從多方面著手。

（一）加強拆遷立法，建立健全科學的拆遷制度

利益是矛盾與糾紛的根源，對利益的歸屬和“界址”進行清晰、明確的界定，是定紛止爭的有效手段，這就是產權制度得以產生和存在的根本原因。產權是一束權利義務的集合，規定產權人及相關利害關系人行為的范圍。就城市房屋拆遷而言，制定一套科學、嚴密、明確、具體的權利義務體系即行為規范體系，是化解矛盾、防范糾紛的前提和依據。目前，拆遷方面的立法最大的問題是沒有一部法律來統一規范拆遷活動，僅有國務院《城市房屋拆遷管理條例》，這是一部行政法規，效力層級低，過于簡單，有的內容自相矛盾，還有的內容有違反《憲法》之嫌。

（二）加強拆遷法律法規的宣傳教育

糾紛的發生與當事人的法治意識和法律素養也有密切關系。法治意識強和法律素養高的人，不但通曉自己在拆遷活動中的權利和義務，還熟悉維護自身合法權益的手段，遇事理智，沿法治軌道行為。加強拆遷法律法規的宣傳教育的目的，就是加強拆遷當事人的法治意識，提高法律素養，使當事各方自覺遵循法治軌道參與拆遷，以及解決可能發生的糾紛。加強拆遷法律法規教育的方式，既可以是常規的，即通過廣播電視、報刊等媒體舉辦專題知識講座，或以張貼宣傳畫、散發宣傳單冊等行使開展，也可以是有針對性的，針對某一拆遷項目被拆遷人、拆遷人、拆遷實施單位等集中上課。

（三）保障被拆遷人的參與權

至少從理論上說，作為被拆遷房屋的所有人或使用人，被拆遷人有權參與將對其房屋財產造成重大影響的一切活動或決定。被拆遷人通過參與從規劃到用地直到拆遷許可等行政管理活動，能更深入了解政府決策為民的本質，在政府與被拆遷人之間建立起良性互動，爭取被拆遷人的理解與支持，改變或緩解被拆遷人由于不理解而導致的敵視態度。被拆遷人參與最常用的形式是聽證，通過開聽證會，被拆遷人及拆遷人反映問題和困難，管理部門在決策時才能更符合實際。必須明確的是，舉行聽證絕不僅僅是核發拆遷許可或行政裁決環節才需要做的事情，在從規劃開始的各個環節均應舉行聽證，聽取有關當事人的意見。

被拆遷人參與拆遷決策的形式還有很多，在有的城市，為解決被拆遷人對拆遷補償評估金額的可接受性，采取由被拆遷人集體投票選舉評估機構、拆遷人支付評估費用的辦法。此舉大大降低了因補償不合理所致的糾紛。

（四）信息公開要充分，保障各方的知情權

拆遷活動中的信息公開，不僅包括政府管理部門政務信息的公開，也包括拆遷當事人之間有關補償的具體信息的公開。信息公開越充分，越能取信于人，杜絕一切猜疑，以及不必要的盲目攀比，推進拆遷工作的順利開展。

（五）以積極的態度處理糾紛

現實中，有些政府管理部門常常以拆遷人與被拆遷人之間的補償糾紛系民事法律關系為由，要求當事人走訴訟程序處理。不能說這種做法不合法或不合理，但這種一推了之的做法，也反映出政府管理部門對人民內部矛盾的漠不關心及懶惰。事實上，作為項目建設的行政管理部門，對有關的民事糾紛更知情，協調處理起來有其獨到的優勢。因此，政府部門應當本著“執政為民”理念，對于與本部門職責有關的民事糾紛，大膽地居中調解，以盡快化解矛盾，維護社會的安定團結。

篇5

城市房屋拆遷涉及被拆遷人的切身利益，但我國有關拆遷的法律至今沒有，法規只有一個條例，有關拆遷的理論極度匱乏，有關拆遷的實踐各地很亂。目前，因拆遷而引發訴訟案件則越來越多，訴訟到人民法院，法院也很棘手，最高人民法院司法解釋《關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》也不能讓人信服。筆者拙見：折遷補償安置引發的訴訟實質上是行政訴訟，除強制拆遷外，拆遷補償安置協議實質上是行政合同。

一、拆遷補償安置協議實質上是行政合同。

拆遷補償安置協議是指拆遷人與被拆遷人就被拆遷人的房屋及其附屬物的拆除而形成的相互間權利義務關系的協議。根據該協議，被拆遷人騰讓房屋使其被拆除、滅失，拆遷人給予相應的作價補償或實行產權調換予以安置。拆遷人享有將房屋拆遷付諸實施的權利同時承擔給被拆遷人以補償和安置的義務；被拆遷人享有取得補償和安置的權利，同時負有在公告規定期內騰房讓地的義務。

國務院行政法規規定了拆遷補償安置協議的主要內容。2001年新的《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規定：拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。建設部建房387號文件《關于加強城市房屋拆遷管理工作的通知》中指出：“在房屋拆遷前，拆遷人與被拆遷人一定要先簽協議后拆遷，不能先拆后簽或者不簽就拆。” 可見，在房屋拆遷糾紛中，簽訂拆遷補償安置協議是法的強制性規定。

我國《合同法》沒有規定拆遷補償安置合同，對城市房屋的拆遷補償安置沒有涉及。眾所周知，合同自由原則是合同法的基本原則，被稱為合同法的精髓和靈魂，合同當事人可以自由的決定是否締結合同。顯而易見，拆遷補償安置協議的簽訂與合同法的締約自由原則相悖，合同法不予規定，是有一定的道理的。“在合同法領域，存在著只有平等主體的民事關系，國家公權力不予介入，國家公權力的介入和干預，會改變合同的性質，使主體之間的關系發生變化”。[1] 房屋拆遷補償安置協議究竟有無國家公權力？國家公權力介入何等程度？學者們看法不一。

傳統理論認為，拆遷人與被拆遷人是平等的民事主體。拆遷雙方的地位是平等的，不存在被拆遷人要服從拆遷人的問題，雙方的合法權益都受到法律的平等保護。拆遷人在取得拆遷范圍內的土地使用權時，就應該對房屋所有權人給予經濟賠償，這實際上是一種損失賠償的財產關系。被拆遷人取得的拆遷補償和安置。不是來源于房屋拆遷主管部門的行政決定，也不是拆遷人的恩賜，而是根據民法通則的公平、等價、有償原則和依據《城市房屋拆遷管理條例》取得的民事權益。[2] 補償安置不存在國家公權力的介入，補償安置是民事法律關系。或者認為，我國市場經濟脫胎于高度集權、集中管理的計劃經濟體制，難免出現公權力適度調控和管理，但不能否認拆遷補償安置協議是民事合同。筆者不敢茍同，而認為拆遷補償安置協議實質上是行政合同。

合同的目的是為了社會公共利益。

拆遷補償安置協議之目的從根本上講是為了城市建設的需要、為了社會公共利益。拆遷補償安置協議可以分為市政建設拆遷補償安置協議和非市政建設拆遷補償安置協議。市政建設拆遷補償安置協議顧名思義是為了城市道路、公路、園林綠化、消防設施等城市基礎設施建設而由拆遷人與被拆遷人簽訂協議，拆遷人除了公共利益，沒有任何私利可言。被拆遷人為了顧全大局，為了公共利益，必須作出犧牲。非市政建設拆遷補償安置協議多是由房地產開發商與被拆遷人簽訂，房地產開發商除了本身經濟利益如考慮營利、節約開發成本之外，也必須考慮公共利益，如城市規劃、舊城改造、現代化都市建設等；被拆遷人雖然可選擇補償或安置的具體地點，但不能借助拆遷機會謀利，滿足自身的私欲，只能利用協議使自己的應得權益固定化、法律化。公共利益是不可代替的，必須獲得實現，拆遷雙方的意思表示具有不可推卸性，但雙方均不能以命令、脅迫、欺騙等不正當的手段使對方服從自己的意志。意見未達到一致，合同便不能成立。合同成立表明雙方協商一致，拆遷人通過契約的形式將城市建設、公共利益維護之目標固定化并力爭達到，較單方的命令、強制行為更有效，更能充分發揮相對人的積極性與創造性，也易于被拆遷人理解與接受。

合同中拆遷人是行使職權或法規授權的行政主體。

傳統理論認為，拆遷人與被拆遷人是平等的民事主體，依據是原《城市房屋拆遷管理條例》第三條規定“本條例所稱拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的建設單位或者個人。”筆者則認為，同樣是依據此條款，拆遷人與被拆遷人不是平等的民事主體，這里的建設單位是法規對拆遷工作的部分授權。建設單位在這里實際上是得到法律法規授權的組織，成為行政主體，具有了行政權能，在拆遷時履行行政職權，負責處理拆遷安置補償事宜。建設單位在拆遷中以自己的名義實施拆遷行為，并能獨立承擔由此所產生的法律責任，實際上是授權性行政主體。

這種被授權組織的活動具有雙重性，在拆遷任務完成之前，行使拆遷補償安置權利。此時，建設單位的民事權利行使受到限制。比如不得擅自提高或者降低補償、安置標準，擴大或縮小補償、安置范圍。否則將受到房屋拆遷主管部門的處罰。在拆遷任務完成之后，就是完全的民事主體，負責房地產開發建設，并以營利為目的。

拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷，委托拆遷必須委托給拆遷單位。依據委托原理，拆遷單位只能以拆遷人的名義實施拆遷行為并由拆遷人對外承擔責任。此外，還有一種統一拆遷，拆遷人是當地人民政府，當地人民政府是職權性行政主體。法規授權拆遷人-----建設單位時比較慎重，比如要求拆遷公告由房屋拆遷主管部門公布，拆遷許可證由房屋拆遷主管部門審查發放，強制拆遷要求當地人民政府組成有關部門執行等，可見當地人民政府或拆遷主管行政機關也應是拆遷執法主體。

實際操作中，當地人民政府可能委托給拆遷單位或者成立的各種舊城改造指揮部等組織，依據委托原理，對外只能以當地人民政府的名義并由當地人民政府承擔責任。

拆遷權本質上是公權力，拆遷人具有特權。

拆遷人與當地房屋拆遷主管部門共同行使拆遷權，拆遷權是一種行政權，是國家公權力之一，它可以管理、命令、甚至強制、處罰被管理者，拆遷權必須由行政主體來行使。補償安置權從被拆遷人角度是一種民事權利，被拆遷人可以放棄；但從拆遷人角度，則是一種行政權。補償安置的標準，拆遷人無權改變，囿于當地的經濟發展水平 ，受制于拆遷政策。拆遷補償安置權對拆遷人來講是權利也是職責，不能放棄，也不能擅自提高或降低標準。拆遷與補償安置存在內在聯系，拆遷必然導致補償安置，補償安置是由拆遷而引起的。

拆遷人的特權。在民事合同中，一方對另一方的給付，只有按合同接受或拒絕接受的權利，而不具備經常性的監督、指揮權。而在拆遷合同中，拆遷人不僅對結果進行受領，而且對整個拆遷過程進行監督、指揮。拆遷人因相對人不履行、不完全履行以及毀約行為，有制裁權。拖延日期拒不拆遷，有強制執行權，并不停止拆遷行為的執行。對提前拆遷的被拆遷人有獎勵權。有單方面變更合同權，因國家公共利益需要或政策的變化，可以變更合同，甚至可解除合同，如拆遷范圍縮小不再拆遷，可以解除已簽訂的合同。

需要說明，拆遷人的特權是權利也是職責，不能放棄權利，行政合同的內容必須嚴格符合法律、法規及政策的規定，雙方都無自由處分權。

合同標的物所有權與土地使用權之關系。

合同的標的物是被拆遷的房屋及其附屬物，其所有權主體是特定的公民、法人或其他組織，其所占有的土地使用權也與房屋不可分離，共同屬于被拆遷人。而其所占有的土地所有權一般屬于國家，我國沒有土地所有權市場，只有土地使用權市場，建設單位用地可以劃撥方式取得，也可以出讓方式取得，一般多以出讓方式取得，建設單位向國家交納一定數量的土地出讓金，才能取得某一地塊的土地使用權，有關拆遷法規政策要求，拆遷前必須取得土地使用權。 這樣就存在一個問題，在房屋將拆遷而未拆遷之前，該房屋的土地使用權已被國家轉移或出賣給了他人，無意中早就剝奪了被拆遷人房屋的土地使用權，房屋的土地使用權應該與房屋所有權一并轉移。“國有土地使用權的轉讓，讓受雙方是土地使用者之間的關系，土地使用權連同附屬建筑物的轉讓一并進行。”[3] 國家在簽訂被拆遷地塊的土地使用權轉讓合同時，無意中已經“侵犯”了一個個被拆遷人的合法權益。當然國家是可以尋找一定的理由來“侵犯”的，私有或公有財產還沒有神圣到國家不能侵犯的程度。但公共權力對私有財產所有權的任何限制，包括剝奪私有財產和限制權利人的權利行使，都只能為了公共利益的目的。公共權力支持下的商業行為。甚至公共權力參與的商業行為，都不可以成為剝奪和限制私有財產所有權的根據。比如，政府為進行商業性開發所進行的拆遷行為，就不能形成對私有財產所有權進行剝奪和限制根據。這種行為應該按照購買或其他合同方式。[4]

二、未能簽訂拆遷補償安置協議的強制拆遷問題。

拆遷補償安置協議是行政合同，但現實生活中，多被從民事合同來理解。這樣，在拆遷過程及糾紛當中，許多心有不平的被拆遷人就當起了“釘子戶”，但對于所謂的“釘子戶”，法規規定了強制拆遷來解決。強制拆遷，也稱強行拆除。一般指拆遷人與被拆遷人就補償、安置達不成協議，而由有關部門對被拆遷人的房屋及其附屬物強行予以拆除的執法行為。

強制拆遷的執法主體。

其次，建設單位得到法律法規的特別授權可以作為拆遷人，但建設單位的身份是雙重的，既是民事主體又是行政主體。建設單位一般是經過批準的建設工程的法人，其主要任務是負責拆遷地塊的開發建設。作為民事權利義務主體，其還有盈利之目的。建設單位在這里實際上是得到法律法規授權的組織，成為行政主體。具有了行政權能，在拆遷時履行行政職權，負責處理拆遷安置補償事宜。此時，建設單位的民事權利行使受到限制。比如1991年《城市房屋拆遷管理條例》第三十五條之規定。不得擅自提高或者降低補償、安置標準，擴大或縮小補償、安置范圍。否則將受到房屋拆遷主管部門的處罰。

最后，拆遷人理應包括各級房屋拆遷主管部門。法規對拆遷工作的授權是不放心并有所保留的。房屋及其附屬物是公民 、組織居住、生活、生產、辦公、營業之地方，房屋及其附屬物所有權非依法不得變更、侵犯，強制拆遷涉及標的物的滅失，所有權的變更，事關當事人的切身利益，事關社會的穩定，法規授權時比較慎重，當地人民政府或拆遷主管行政機關理應是拆遷主體。第一，房屋拆遷公告由房屋拆遷主管部門公布。房屋拆遷主管部門應當將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布。此外，還要做好向被拆遷人的宣傳、解釋工作，通知公安部門暫停辦理向拆遷范圍內遷入居民戶口和居民分戶等工作。第二，拆遷許可證由各地拆遷主管部門統一發放。第三，各地人民政府的統一拆遷。1991年《城市房屋拆遷管理條例》第 九條規定當地人民政府可以組織統一拆遷。有條件的城市和城市中實際綜合開發的地區，應當實施統一拆遷。統一拆遷的拆遷人只有當地人民政府或房屋拆遷主管部門。特別是有關城市道路、公路、橋梁、供排水、供電、郵電通訊、燃氣、集中供熱、公共交通、公共停車場、環境衛生、園林綠化和消防設施等城市基礎設施建設的市政拆遷，拆遷人一般是當地人民政府。

綜上，房屋拆遷主管部門與法規授權的組織共同構成拆遷行政執法主體，二者對外共同行使拆遷權。

強制拆遷的程序---訴訟前是否必經房屋拆遷主管部門的裁決。

此突破在于：一是可以不經裁決，直接向人民法院。二是由人民法院作為民事案件受理。如果司法解釋的突破符合法理，有利于案件的審理和拆遷雙方當事人權義的保護，則可另當別論，然而事實則不是這樣，司法解釋的突破帶來了理論與實踐的困惑：第一、大量的拆遷糾紛涌進人民法院，人民法院不堪重負。可人民法院作出的實體判決，補償、安置標準又囿于當地的拆遷政策，無法另辟新徑。第二、審判實踐中，行政庭與民事庭互踢皮球，同一拆遷糾紛既打民事官司又打行政官司，拆遷雙方疲于奔波。

筆者認為，最高人民法院有關拆遷安置補償的司法解釋的突破是畫蛇添足，新舊拆遷條例規定的房屋拆遷主管部門的裁決實質上是行政復議，對拆遷案件，復議前置是必要的，理由：第一、特別在建設單位作為拆遷人的情況下，被授權的組織畢竟不是專門的拆遷機構，其作出的處理決定難免有不完善的地方。第二、房屋拆遷主管部門作為拆遷主體之一有責任對拆遷行為進行監督檢查與審查，二者共同對拆遷事務負責。第三、可減輕被拆遷人負擔，行政程序比司法程序簡便，拆遷人更熟悉拆遷業務，便于拆遷安置補償的具體處理。第四、可減輕人民法院的負擔，并且司法的最終裁決仍然存在，以后仍能給被拆遷人以救濟、保護。第五、符合我國的歷史傳統，人們習慣于找政府解決糾紛且不愿告官。同時也符合改革的需要，主管機關利用系統優勢加強協調監督，盡早化解社會矛盾。

房屋拆遷主管部門的裁決是行政復議，那么復議之前的一個行政處理決定在哪里呢？拆遷條例中是看不出那個具體處理決定的，這也正是舊、新拆遷條例不完善之處。實踐中這個處理決定是存在的，只不過有些模糊。比如，拆遷雙方最終沒能達成協議，但也說明雙方接觸、交談過一次或多次；拆遷人可能已把已方簽字的拆遷安置補償協議給了對方；也可能口頭或書面通知了對方安置補償方案；其它同地塊被拆遷人已簽的協議如何安置補償也是一種預期的方案。

筆者意見，作為法規授權的拆遷人應該明確作出對被拆遷人的房屋及附屬物拆遷補償安置的行政處理決定。拆遷人是法規授權的行政主體，作出的決定是具體行政行為之一。但因法規授權有所保留，在被拆遷人有異議拆遷協議沒能達成時，拆遷人應主動向當地拆遷主管部門或當地人民政府申請復核終局裁決鑒于拆遷任務的緊迫與時限要求，預防糾紛的擴大，完善拆遷管理，提高行政效能與社會效益，法律法規應明確告知拆遷人應向當地負責拆遷的行政主管部門書面提請復查，由其作出行政終局裁決。這些過程中的行為都是行政行為，達不成協議強制拆遷行為更是具體行政行為之一種，對此為行為不服，可提起行政訴訟。

三、拆遷補償安置是行政補償。

拆遷補償安置實質上是行政補償，城市房屋拆遷與公共工程、城區改造密切相關。“我國正處于經濟轉型和發展時期，南水北調、城區改造、公共工程以及道路交通建設所引發的征收、征用、對不動產和其他財產在法律上和事實上的使用收益限制比比皆是，行政補償行為在我國也大量存在……”。[7]拆遷人與被拆遷人如果能簽訂安置補償協議，這種協議實質上也是行政合同的一種，拆遷關系實質上是行政法律關系。拆遷主體是行政主體與行政相對人，即拆遷人與被拆遷人。拆遷人是房屋拆遷主管行政機關及法規授權的組織。拆遷的客體是拆遷行為：對房屋的強行拆除行為、回遷或異地安置行為、差價補償行為、對拆遷的獎勵與制裁行為及其他有關拆遷的行為。拆遷行為因行政主體的單方意思表示而發生，因城市建設的需要而決定拆遷，無需行政相對人的同意。行政主體依法拆遷既是權利又是義務，拆遷人不能放棄拆遷，也不能隨意擴大或縮小拆遷范圍，擅自提高或降低補償標準。

拆遷人在拆遷過程中，由于執法行為，給被拆遷人造成或將要造成經濟上的損失而給予一定的經濟補償，這是一種行政補償。拆遷人主觀上無過錯，也不存在違法行為，并可以先行補償。拆遷人為了公共利益的需要，實施拆遷，拆遷人的行為是執行職務的行為，無過錯也要承擔補償責任，一般以現實直接損失為限，并不完全適用民法的公平等價原則。特別是市政道路拆遷，被拆遷人為了公共利益，為了城市道路建設，為了更多的綠地環境，為了公共服務設施暢通，必須騰讓房屋，為國家利益作出一定的犧牲。

拆遷補償類似于國家征用土地補償。國家依法征用土地時，為了不使被征用人的生產和生活受到較大的影響，國家公平合理的給予補償。我國土地管理法第46條、第47條等條款規定了國家征用補償，日本《土地征用法》對因公征收而簽訂的合同作出了詳細規定。根據該法的規定，凡因國防、公益、公立學校、鐵路、電信、水利、災害防治等可征收之，其征收程序為先由內閣認定該土地為公共利益所必需，再由內務大臣向內閣會議提出認定案，經二次認定后，簽訂征收合同，合同包括土地所在地、地號、地目、面積，土地所有人及關系人的姓名、住址，依據合同取得的種類與內容，取得權利的時間與附屬物之交付或遷移期限，補償事項等。[8]我國不存在土地私有，但房屋存在私有，房屋拆遷補償實質上國家補償。被拆遷人針對國家“特權”行為只能尋求經濟利益平衡，尋求合理適當的補償。不論合同有無規定。實際存在的拆遷滅損、不可預見的過渡意外情況，皆可要求合理補償。縱使雙方達不成協議，沒有形成行政合同關系。但針對拆遷人的特權，被拆遷人的經濟利益平衡原則在強制拆遷后仍然存在。

傳統理論認為補償是民法上的損害賠償關系。但此理論解決不了新舊房的差價問題，解決不了原產權人不接受補償金額情況下，仍然要強制原拆遷人搬遷問題。新舊拆遷條例雖然沒有明確規定以社會公共利益作為政府征收私有房產并適當補償的情形，但實踐中，只要有房地產開發商看中某地并愿意投資建設，有關政府部門就利用政府公共權力，以拆遷形式，對私有房產進行實質性政府征收，并只適當補償。這種情況已見怪不怪了。

四、折遷補償安置引發的訴訟實質上是行政訴訟。

拆遷引起的訴訟實質上是行政訴訟，拆遷關系實質上是行政法律關系。拆遷主體是行政主體與行政相對人，即拆遷人與被拆遷人，如前所述，拆遷人是房屋拆遷主管行政機關及法規授權的組織。拆遷的客體是拆遷行為：對房屋的強行拆除行為、回遷或異地安置行為、差價補償行為、對拆遷的獎勵與制裁行為及其他有關拆遷的行為。城市房屋拆遷安置補償案件應是行政案件。

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中圖分類號：D632 文獻標識碼：A

一、房產中介公司購買面積的對象

市場經濟離不開中介服務。隨著我國房地產業的發展，房地產中介咨詢服務機構正在蓬勃發展，房地產開發和市場消費的橋梁紐帶作用通過中介得以發揮。房地產中介為消費市場提供了房地產評估、經紀、咨詢等服務。這對活躍房地產市場，促進房地產業的健康發展，具有現實意義。中介服務已成為房地產業不可缺少的部分。但近年來，隨著城市化進程的加快，房產中介為追求利潤的最大化，將眼光瞄向了農村拆遷這塊市場。

在實踐中，房產中介公司常會采取以下做法，首先中介公司相關人員到列入政府拆遷規劃范圍的村民家里，挨家挨戶詢問村民是否有房屋出售，從而要求村民提前拆遷。提前拆遷是指，村民的房屋在拆遷的整體規劃范圍內，但不在本期的拆遷中，中介為了做倒賣房屋生意，要求村民把房屋面積出售給中介而進行提前拆遷。在實踐中，房產中介公司主要從以下兩類人群下手：

一是城市買房或急需用錢。隨著生活水平的提高，村民在城市買房已司空見慣。而城市商品房均價在每平方米7000元左右，急需用錢的村民會考慮將年老父母接到自己家中住，將父母的房屋面積買掉。一般而言，農村一戶人家面積在60平方左右。而中介公司出價在每平方米4000元左右，所以農村一套60平方左右的房子能賣到24萬左右人民幣，而且一旦達成協議，中介公司會在一個星期內將現金匯入村民賬戶。這對村民無疑是個巨大的誘惑。

二是父母留下的遺產房。在農村，父母過世后，子女一般將父母留下的房屋進行修葺，在里面堆放柴木、農具或飼養家禽等。中介公司一方面利用村民不懂拆遷政策，通過欺騙村民，鼓吹拆遷政策時常變換，以后遺產房政府不再補償的說法。另一方面裝好人給村民支招，即使遺產房給拆掉了，等拆遷隊撤退之后，依然可以重建，政府不會管這些瑣事，而且下次正常拆遷時，仍然可以得到一定補償。實踐中，提前拆遷的村民幾乎無一例外的在原址上重新修建了房屋，而且房屋修建的相比以前的還要好。

三是利益驅使。中介和村民簽訂的協議中含貨幣置價、建安價、區位價、附屬設施價、宅基地補差價及各種獎勵等所含政府貨幣安置的各種項目，并將政府貨幣置價標準進行提高，村民見有利可圖，就愿意提前拆遷了。

二、房產中介公司購買拆遷面積的程序

房產中介公司和村民談妥之后，和村民會簽訂一份協議，內容主要是，甲方（村民）自愿將位于某地多少面積的房屋出售給乙方（中介中某人），選定的安置房全部由乙方出資，以甲方名義辦理拆遷補償安置協議并進行選房、出售。也就是說這份協議簽訂好之后，名義上手續全部是由甲方去辦，但實際上所有的權益全部由乙方享受。在實踐操作中，甲方只需向村里提出提前拆遷申請，村里審核通過之后，甲方只需等著拿錢即可，一切手續都由乙方去操作。中介通過和城建指揮部售房部人員打交道，很快可以拿到現房，拿到現房后，就將該套房子掛牌在自己中介進行銷售，等有人愿意購買該套房屋后，房產中介就把甲方辦產權證和土地證，拿到產權證和土地證后立即幫購買戶辦理過戶手續。

三、房產中介購買拆遷面積的原因

一方面，中介購買拆遷戶面積后，雖然村民實際上拿到了錢，但村民和中介公司協議上村民是產權置換，而且也是以村民名義辦理拆遷補償安置協議并進行選房，有較多優惠政策，如房屋征收補償安置政策匯編中對遺產房的規定：有單獨產權證的遺產房，可按一戶補償和安置。產權調換面積原則上不大于合法建筑面積加32平方（高層和小高層不大于合法建筑面積加48平方）。另外對非遺產房的規定：被補償人選購安置房總面積一般不得大于被征收合法建筑面積或人口安置面積加32平方，（高層或小高層為48平方）；如被征收合法建筑面積或人口安置面積小于50平方米，可以選擇一套多層面積不大于82平方米或高層、小高層面積不大于98平方米的安置房；在上述規定的安置面積內，安置房結算價格按原規定執行。確因套型限制需突破上述標準的，超面積部分按市場價計算，市場價由市物價局參照市場價格水平合理確定。另外，選擇高層（小高層）安置的，安置房面積超合法產權面積部分享受18平方米優惠商品價及30平方米的商品價等。這樣，政府拆遷中本該村民享受的優惠政策轉為由中介公司享受，給中介公司帶來了巨額利益。

另一方面，中介通過關系，不僅能夠拿到現房，而且拿到的現房層次、面積都比較好，這樣有利于中介公司將該房子出售。

綜合上面兩方面的因素，實踐中，中介收購村民一套50平方的面積，經過產權置換，將安置房進行倒賣后，去除給村民的成本，所賺頗豐。

四、房產中介公司是否構成行賄犯罪

提前拆遷需要經過村干部主要是村支部書記的同意，所以房產中介在收購拆遷面積時，一般先和村支部書記打好關系，等得到村支部書記允諾后，他們才向村民去收購，收購過程中，有時還會請村干部出來和村民進行協調等。在收購到的拆遷面積進行產權置換后，等挑選好的安置房出售之后，再給村支部書記巨額回扣。村支部書記在協助政府拆遷過程中，利用職務便利，為他人謀取利益，收受他人賄賂，涉嫌受賄犯罪毫無疑問。那么房產中介公司行為是否構成行賄犯罪，關鍵在于房產中介公司謀取的利益是否屬于不正當利益？

2008年11月20日“兩高”《關于辦理商業賄賂刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》）第九條規定：“在行賄犯罪中，‘謀取不正當利益’，是指行賄人謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益，或者要求對方違反法律、法規、規章、政策、行業規范的規定提供幫助或者方便條件。在招投標、政府采購等商業活動中，違背公平原則，給予相關人員財物以謀取競爭優勢的，屬于‘謀取不正當利益’。此規定將‘謀取不正當利益’的行為界定為兩類：一是行賄人謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益；二是行賄人要求對方違反法律、法規、規章、政策、行業規范的規定提供幫助或者方便條件。

在上述案列中，村民申請提前拆遷，村干部進行審核，因為法律、法規、規章等對提前拆遷沒有相關規定，政府拆遷政策中也沒有涉及提前拆遷這個概念。因此從‘行賄人要求對方違反法律、法規、規章、政策、行業規范的規定提供幫助或者方便條件。’這條規定無從下手；如果要認定為‘謀取不正當利益’只能從‘行賄人謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益’這一規定下手。

那么房產中介有無謀取違反法律、法規、規章或者政策規定的利益呢？筆者認為房產中介謀取的是不正當利益。

首先，2011年4月1日起施行的《房地產經紀管理辦法》第三條規定：本辦法所稱房地產經紀，是指房地產經紀機構和房地產經紀人員為促成房地產交易，向委托人提供房地產居間、等服務并收取傭金的行為。因此，我國對房產中介主要角色的定義為“居間人”，指促成合約成立之后即視為居間服務完成。在本案例中，房產中介人員出售的房屋名義上是拆遷村民和購買人簽訂的合同，但實際上是房產中介出售的房子是自己作為自己的委托人，這是法律所禁止的。

其次，《房地產經紀管理辦法》第十四條第二款規定，房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。在實踐中，從房產中介和拆遷戶簽訂的協議來看，都是以個人名義簽訂的，這也是違反管理辦法的。

篇7

中圖分類號：F299.21 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）22-0124-03

一、舊城更新的定義討論

舊區改造、動拆遷在國外稱之為舊城改造或舊城更新。國外關于舊城改造和舊城更新的理論研究很多以英、德、美等西方發達國家為典型。正如國家城市的發展規律一般，發達國家的城市比發展中國家在舊城更新上的發展同樣更早。譬如，英國的城市化發展始于工業革命時期，美國開始于19世紀30年代的經濟危機時期（Eisner S，1993）。而絕大多數第三世界國家城市化進程是從19世紀50年代開始才有較快發展（McAuslan P.，1985）。

“舊城更新”一詞最早由美國Eisenhower的顧問委員會在1954年的時候首先提出，同年，“舊城更新”這一概念被正式列入美國住房法規之中（Bussink，1985）。

城市更新的內涵分為廣義和狹義兩種，廣義的舊城更新是為了改善諸如衛生設施缺乏、公共交通不足、城主居住房屋破舊、基礎設施不完善，城市用地規劃不合理等復雜的城市問題，從社會、文化、經濟、衛生及物質空間等方面進行干預（Britannica E Ed，1994）。

由于舊城更新涉及范圍相對較廣，所以依然沒有一個世界公認的標準定義。而是出于因地制宜、因人而異的原因各有各的理解。不過，隨著時間的推移和社會的發展，它還是逐步經歷了從狹義到廣義的過程。

最初的狹義理解僅僅是將舊城更新放置入在物質空間規劃和住房政策的領域。舊城更新只是為了修復破舊衰敗的城市物質構件，使它們依然符合現代城市的居住功能（Buissink）。相關研究通過把舊城更新所包含的一系列建造行為羅列出來并加以解釋。可以將城市更新狹義地理解為一系列建造行為，這些建造行為具體包括拆除重建、調整建筑內部結構、大面積修繕和小塊修復。

為了重建、改善、修復、維護或拆除已有建筑，政府采取一系列用于社會、經濟、文化、規劃建設等領域的系統性的干預，使人們的居住標準達到政府的規定（Metselaar，1992）。這個理解不僅把舊城更新定義為傳統的物質空間規劃、住房政策以及建設領域的一部分，并將舊城更新歸到一個更大的社會、經濟、文化等多領域背景。與Couch之前提出的定義相比，這個定義具有更大的廣泛性，它表現為其所針對的研究對象不單單是傳統理解上的大城市、大城鎮，同時也包括了鄉村、小鎮和集鎮。

中國人口多，土地廣，因國土性質不同，各地區的舊改也有城鄉差異。上海的城市發展節奏領先于全國其他省份地區，其舊改形式主要分為“拆除”“改造”“保留”三種。“拆除”就是將建筑物全部拆除，不再保留原有的居住街區等；“改造”主要是指舊住房綜合改造，如成套改造、平改坡、三統一等；“保留”則是將歷史保護建筑進行重點保留，并且展開保護性的修繕改造。

二、舊城改造的模式研究

城市更新是西方發達國家舊住宅區改造工程的首要工作，其基本形式為：維護性開發、整治性開發和重建性開發，這三種基本模式與上海的“拆除”“改造”“保留”有異曲同工之處。

在西方，在不同的時期發展背景下，面對不同的城市問題，就采用了不同的應對手段來解決舊城更新問題，并且這些方法和手段都對應各個時期，呈現多樣化的特征。貧民窟清理、大范圍地推倒拆除、城市土地互相置換不同于開發新區、內城更新；地區更新、區域轉型不同于文化復興和經濟復興。它們的特點有的大相徑庭，有的大體相似，效果顯著的值得研究與借鑒。

不同階段的改造政策有不同的針對性和偏向性。世界上普遍出現的舊住房改造政策主要有以下三方面：

一是結合城市住房、經濟布局的總體規劃。在舊區改造的規劃中，結合地區的總體規劃和用途，重視功能性的建設，注重住宅和地區的產業轉型互相照應。英、美、德等發達國家，都十分注重這方面的研究和探索。

二是重視法律法規的制定與完善。西方國家和地區的政府將舊區改造、舊城更新列入立法范圍，以法律的形式規范舊城更新工作，在不同的時期，住房法律法規都有所不同，不斷完善，與時俱進。并且，這些法律法規也體現在城市發展規劃中。

三是明確舊城更新的執行標準。對舊城更新中的新舊界定、面積認定和改造方案等，都有十分明確的參考標準，這些標準體系十分完善，從國家層面到地區部門層面都十分清晰。

“十一五”之后，中國城市代表上海，開始呈現以下特點：改造速度由趨緩到加速、改造水平有低級到成熟、矛盾化解由依靠人到依靠體制機制、政策支持由窘境到優境。

三、舊城更新的焦點研究

每個國家的城市化進程都大多相似，但是，中國舊城更新出現的原因不同于其他發展中國家。例如，Leaf談到“如果說人們對第三世界國家的傳統理念是：到處充斥著尖銳的社會經濟矛盾以及由低收入人群和大量居住在貧民窟或棚戶區的貧民所引起的空間的分化。那么中國城市絕對不屬于這類情況，雖然中國城市人均居住空間和質量較低，但是直到現在，由市場經濟所引起的空間不均衡性以及差異程度也要遠低于其他發展中國家（Leaf M，1995）。

中國由于國家發展戰略的原因，經濟、文化、社會發展都比較晚，舊城更新的發展亦然。改革開放初期，舊區改造的研究主要集中在保護歷史遺留文化古城上，直到20世紀80年代末，舊城更新才成為沿海地區城市建設的經濟手段，學術界也才開始研究這一課題。而當時的研究主要都是針對舊城更新本身的技術操作細節和項目實施方式，重點集中在資金來源、安置方式、土地規劃、實現再生產等問題上（Wang Y.1994）。直到1989年的《中國城市規劃法》頒布，舊城更新才作為規劃術語正式出現在官方文件中。中國的舊城更新經歷了從一味的全拆重建到局部拆建和有系統的逐步修復相結合的過渡。之后，北京、上海等大城市開始對舊區改造進行研究并實施項目。

關于舊區改造的形勢分析主要圍繞經濟和房地產市場形勢、社會形勢和政策環境展開。房價對舊改的影響十分明顯。從社會形勢分析，舊區改造存在兩重性（徐勇民，2010）。首先，舊改是為了改善人民居住條件、構建和諧社會的民生工程。為了老百姓的安居工程，必須加快推進舊區改造，使更多的群眾從中獲益。其次，在全面推進舊改的同時，也要重視拆遷問題引發的矛盾和糾紛，認真做好等社會維穩工作。從政策角度分析，在推進舊區改造的過程中，要不斷完善各項機制，做好征詢工作，嚴格落實房屋拆遷補償安置方式，進一步規范房屋拆遷征收行為，注重專業隊伍和工作人員的培養。

民生問題已經成為現代社會建設的一個核心問題，城市改造是推動城市發展的重要途徑，改造中的民生問題也日益凸顯。大拆大建，盲目追求“經濟效益”和“形象工程”，使一些歷史文化區域迅速消失，同時，也引發了拆遷矛盾，社會網絡割裂等大量社會問題（李強，2012）。

現有的文獻研究總結了一些舊區改造中的主要問題，突出問題包括：首先是拆遷推進的工作難度大，供地計劃難以落實，推進基地不能按時收尾，甚至中途停滯；一些地方舊改的資金、房源壓力大，特別是房源地配套設施建設資金不足。其次是動遷工作中的交流溝通障礙，雙方獲得信息的渠道不同，造成彼此信息不對稱。最后是監督機制不完善，依法行政不嚴格，既無法保證質量，又做不到公平公正，侵害了被拆遷人的根本權益和基本利益。

也有觀點認為，上海針對舊區改造工作還有一些難點和問題還沒有妥善解決，主要表現在：舊區改造資金壓力巨大，舊區改造方式單一，拆遷安置房源緊缺且安置基地配套不夠完善（徐勇民，2010）。房價的快速上漲導致了拆遷成本的不斷提升（徐勇民，2010）。

綜合一些國內的現有研究，城市發展有一個巨大的瓶頸：一方面，舊城拆遷改造速度快、規模大、范圍廣，取得了顯著的社會經濟效益，提升和改善了城市功能，推動了城市建設的步伐，居民迫切期待舊改，要求加快舊區改造的節奏，從而使更多的人享受舊改的成果；另一方面，卻是拆遷成本的不斷提高所導致的入不敷出，難以維系。被拆遷地區對舊區改造的呼聲和要求都越來越高，對城市發展的關注度也越來越高，動遷矛盾頻頻發生嚴重威脅到了社會的和諧穩定，也對政府的公信力提出了巨大的挑戰（畢士杰，2009）。針對舊改過程中出現的問題，現有學者探索了有效的舊城更新方式。該留的留，該拆的拆；拆留合并的，制定最佳方案。

四、小結

通過對舊城改造的定義討論、模式研究及焦點研究，結合本文的主旨，可以得到以下幾點啟示：

第一，舊區改造是全世界為了改善復雜城市問題普遍面臨的發展課題。由于西方發達國家發展和研究起步較早，在操作模式上可以使我們有所借鑒。但由于國情、地情的不同，也不可照搬照抄，應當結合自身特點，分析自身矛盾，取其精華、去其糟粕。

第二，舊城更新所包含的物質空間行為是普遍相似地。國外的“維修”“改進”“小塊修復”“大面積修繕”“調整建筑內部結構”“全部拆除”與我國的“拆”“改”“留”大致異曲同工，體現在“舊區改造動拆遷”“舊小區成套改造”上非常明顯。故而，其技術和政策層面的研究值得借鑒。

第三，舊區改造的研究模式還是要以人為本，因地制宜。國外模式主要基于法律法規的完善，我們的舊改工作主要靠政策支持，從行政手段到法治手段需要一個過程，雖然是終極目標，但不可一蹴而就，要充分考慮到改造水平的局限性和矛盾化解的困難性與復雜性。

第四，當前的舊城更新研究除了技術和物質空間上的進展，同時還將研究目光投射在了社會、經濟、政策等領域。上述研究，對整個舊城更新、舊區改造進行了一定程度的概要，在速度和水平上，舊改都在飛速、穩步發展，但是在矛盾分析、問題研究、長效管理上，仍然研究不足，且確實存在。

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[3] 出國近看英國城市改造：倫敦眼與大本鐘的對話[N].北京青年報，2004-11-15.

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[7] 施金亮，凌云.國外主要城市舊區改造對上海的啟示[J].上海房地，2009，（3）.

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[10] 邊經衛.英國的舊區改造與建設[J].城市發展研究，1997，（6）.

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一個拆字上墻，各種難題出現。為此，在實際工作中，我們本著“替政府分憂解決、為群眾解難”的原則，站在“講政治、講大局”的高度來認識拆遷實施工作的重要意義，在工作中切實貫徹“平安拆遷”的精神，強化三個意識：強化公仆意識、強化服務意識、強化法制意識，做好以下幾個方面工作：

、依法拆遷。（）認真執行國務院、省、市城市房屋拆遷管理法規政策和配套文件，堅持依法拆遷，認真貫徹“六項制度”，確保平安拆遷，全年無違法和嚴重違紀案件及違規行為：嚴格按照《漣水縣城市房屋拆遷管理實施辦法》等有關法律法規規定，堅持依法拆遷，認真貫徹“六項制度”，全年無違法和嚴重違紀案件及違規行為發生；（）協助拆遷人依法申領拆遷許可證、辦理拆遷許可延期、項目驗收、進行拆遷補償安置，確保相關資料真實完備，相關操作合法規范：制訂了《拆遷指南》和《拆遷行政許可一次告知制》等，為合法拆遷打好基礎；（）做到先協議后搬遷，先騰空后拆除，無未經同意而拆除他人房屋現象：我們都是實行簽完協議、搬走物品、拿走補償款后，才開始進行房屋拆除施工，沒有一起無未經同意而拆除他人房屋現象。

、文明服務。（）認真落實目標責任承諾制度。在辦理拆遷許可證前，拆遷實施單位應就依法拆遷、規范行為、合理補償、文明服務等目標責任進行承諾：每個拆遷項目工程，都簽定、落實目標責任承諾制度；（）不采取停電、停水、停氣和阻斷交通等粗暴野蠻手段迫使被拆遷人搬遷：堅持實行簽完協議、搬走物品、拿走補償款后，才開始進行房屋拆除施工，沒有一起無未經同意而拆除他人房屋現象；（）積極協助被拆遷人解決因拆遷而產生的實際困難：幫助解決水電戶頭等移戶問題；（）幫助被拆遷困難家庭進行搬遷和購買、申購用于拆遷安置的房屋：積極聯系二手房屋，相關費用減免；（）全年無與被拆遷人爭吵、打斗等過激行為發生：做到“打不還手、罵不還口”，耐心細致的做好拆遷協調工作。

、規范運作。（）認真履行拆遷委托合同：協議兌付率達。（）認真進行拆遷計劃和方案的內部會審，確保符合政策規定，操作性、可行性強：每個拆遷項目工程，都并經過專會討論，研究制定可行的拆遷計劃，派設拆遷專組下現場；（）動遷人員持證動遷，入戶調查時切實尊重被拆遷人的生活方式，入戶必須經被拆遷戶同意，且行為文明禮貌、注重保持潔凈，無群眾有效投訴：堅持佩證上崗，文明用語，沒有收到一起對工作人員的舉報投訴。

、陽光操作。根據“六項制度”，拆遷實施單位要在拆遷現場設立公示欄，公布（）該項目的拆遷許可證及相關內容。（）拆遷政策法規及相關文件。（）拆遷補償補助標準及拆遷安置房源。（）拆遷工作流程。（）房屋拆遷實施單位名稱、地址及電話和拆遷組織。（）估價機構名稱和估價人員名單及拆遷估價結果等：堅持“透明辦公”，在每個拆遷現場都樹立“公示欄”，做到公開、公平、公正。

、控制裁決。（）合理控制拆遷裁決和強制拆遷總量；強制拆遷的不超過拆遷總戶數：今年只有一戶裁決，無強制拆遷。（）做好拆遷裁決申請前的準備工作，保證相關資料真實準確：嚴格依法做好拆遷裁決的各項材料準備工作。（）積極配合做好裁決調解工作：以協調為主，主動送達裁決調解通知書，加強思想工作，動之以情、曉之以理。

、確保安全。拆遷實施單位有義務協助房屋拆除隊伍做好房屋拆除安全與環保工作，落實安全防護和環保措施；做到文明施工，無違章作業現象：通過嚴格管理，實行市場準入制，今年全縣沒發生一起拆房安全事故。

、落實責任。（）建立拆遷接待制度：今年縣政府和拆遷辦分別成立了“縣拆遷領導小組”，層層落實，起到了良好效果；（）在拆遷現場設立咨詢室，受理投訴咨詢并建立臺帳：在現場設立辦公室，認真做好政策宣傳和解釋等工作；（）積極協助和配合拆遷主管部門解決拆遷上訪和處理遺留問題：目前，拆遷很穩定，全縣沒有發生一起發生大規模集體上訪或超級上訪，以及阻塞交通等造成惡劣影響的群訪事件。

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二、房屋拆遷和拖欠工程款所存在的問題

總的來看，由于中央11號文件的貫徹落實，國務院頒發的《城市房屋拆遷管理條例》及解決拖欠農民工的有關文件的要求，關于房屋拆遷和拖欠工程款的執行案件難度有一定程度的緩解。但問題并沒有得到徹底解決，有時表現得更為尖銳、復雜。

（一）法律法規不完善。在新的動遷法規實施之前，拆遷人（開發商）與被拆遷人為了各自利益在房屋補償款方面很難達成協議。由動遷辦作出行政裁決，申請法院強制拆遷，然后進行行政訴訟。在訴訟過程中法院側重程序審查，忽略對被動遷房屋價格高低的審查，而房屋拆遷管理條例側重有利于城市的開發建設，沒有充分考慮被拆遷戶的利益，特別城市中部分被拆遷弱勢群體。若房屋不被拆扒還能維持其基本生存，被拆扒補償的貨幣根本不能夠買得起新的住房，更談不上產權調換、結清差價款。另外依據條例，由拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋進行估價，并沒有告知被拆遷人對價格不服申請復議的權利，勢必造成價格傾向性。由于當事人未達成協議，也不可能服從動遷辦的行政裁決，這時法院強行拆扒，導致當事人對法院不滿。一度出現開發商賺錢，老百姓無家可歸、法院落罵名的現象。2002年4月，市東北亞商廈在開發商品樓，被動遷人對動遷辦作出的裁決不服，法院依當事人的申請將4名被動遷人的房屋強行拆遷，案件雖經一、二審法院判決，但被動遷人仍對判決不服，對價格鑒定部門作出的價格不服，認為原房屋是由法院強遷所造成的。

（二）建設部門管理混亂，導致工程多次轉包。

在執行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及時執結的主要原因，工程多次轉包分包。一些有建筑資質的單位早已名存實亡，無力建設工程，而一些個人開發商以這些有資質單位的名義承包工程。承包后或轉包他人或到處賒欠原料。2003年王某以建筑公司名義開發商品樓，中途資金不足，又將余下工程轉包給哈市董某，董某賒欠原料時用一室樓房向多人進行抵押，約定到期不還款，債權人有權占有抵押房屋。董某將其余房屋賣掉后攜款外逃，民工工資更無法兌現。后來抵押權人訴到法院，才知道董某將房屋“一姑娘許幾家婆”，判決建筑公司和開發商共同承擔責任。結果無履行能力或下落不明。民工終日持判決到法院要錢。

（三）地方保護主義的干擾。

由于法院機構設置、經費來源、人員編制等都屬于地方直管，在一些領導心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的錯誤認識。加上為了地方經濟的發展，政府出面保護外來投資的利益，在執行涉及通過招商開發房地產的案件時，規定這是一條高壓線，不能輕舉妄動，人為地造成案件久拖不結。

（四）執行標的大，一次執結困難。

就法院而言，在涉及群體性訴訟案件時，必須做好財產保全工作，市法院在執結5件拖欠民工工資和拖欠工程款的案件中，有3件是當事人申請保全的財產，有1件是執行第三人，只有一件因當事人未保全只部分執行。這些案件最小標的是7、09萬元，最大標的是22、6萬元。若在訴訟階段不能及時進行保全或申請先予執行，待判決后基本上無法一次性兌現判決內容。

（五）人多示眾，無理纏訪多，上級批示多。

在執行群體性糾紛案件時，一些當事人特別是工人工程款、工資款案件的當事人，他們認為法院判完之后就必須執行，差一分錢也不行，不去積極舉證，天天在法院，要求拘留包工頭，要求法院拿錢。而那些房屋產權調換應向開發商結清房屋差價款的當事人，他們聯合起來強行入戶，拒不給付差價款。這些人以人多示眾、法不擇眾，他們精心選擇在全國性會議、重大活動期間到各級黨政機關上訪。認為此時能引起黨政機關高度重視，而黨政機關為了穩定，一方面向法院批示加大執行力度或暫緩執行，另一方面通知法院匯報，提出要求建議，導致法院左右為難。許多執行人員感嘆寧辦10件普通案件，也不辦1件群體性糾紛案件。一些群體性案件執行難度大、耗費法院大量人力、物力，結果仍不能達到他們滿意。2002年在執行黑河地區農機公司與謝曉霞等28名被告房屋糾紛一案，兩名執行員歷經兩年零2個月的工作，最后在農機公司放棄部分債權的前提下，方予結案。

三、解決執行房屋拆遷和拖欠工程款群體性糾紛案件的對策

從去年開展清理拖欠工程款和民工工資案件專項執行活動以來，筆者認為除用好用足法定強制措施之外，在執行環節應突出工作力度和協調溝通，建立健全處理機制。

（一）應不辭勞苦深入執行。法院執行涉及群體性糾紛案件難度大，涉及人員多，社會影響面大。因此對此類案件，執行局長必須選擇特定人員執行。執行人員不僅要熟知法律法規，能隨答當事人所提出問題，而且要有一定的耐性，能夠經得起群體人員的詢問，甚至忍受個別人員的奚落，一方面耐心做好當事人思想工作，另一方面要不辭勞苦、敢于執行，講究執行方法和策略。特別是一個案件中涉及多名被執行人的，執行人員必須做通幾名被執行人的思想工作，以督促他人自動履行。欲強制執行時，必須針對首要頑固的被執行人，否則他人會共同對抗，使執行工作一度陷入困境。

（二）做好財產保全、先予執行工作。對于一些拖欠工程款的群體性糾紛案件，法院受案后必須采取財產保全措施，能保全的必須予以保全，符合先予執行條件的案件，堅持先予執行。絕不能審執分離，在保全過程中，執行人員提前介入為案件進行強制執行做好基礎。

（三）各部門應相互協調，齊抓共管。建設部門對原來拖欠工程款，建設單位在沒有還清陳欠前，不許承包工程。開發單位在沒有還清陳欠前，不許進行再建工程，建設部門、電力部門、消防部門等職能部門對拖欠工程款的施工單位不予供電、驗收等，以督促其付清工程款及民工工資。

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二、房屋拆遷和拖欠工程款所存在的問題

總的來看，由于中央11號文件的貫徹落實，國務院頒發的《城市房屋拆遷管理條例》及解決拖欠農民工的有關文件的要求，關于房屋拆遷和拖欠工程款的執行案件難度有一定程度的緩解。但問題并沒有得到徹底解決，有時表現得更為尖銳、復雜。

（一）法律法規不完善。在新的動遷法規實施之前，拆遷人（開發商）與被拆遷人為了各自利益在房屋補償款方面很難達成協議。由動遷辦作出行政裁決，申請法院強制拆遷，然后進行行政訴訟。在訴訟過程中法院側重程序審查，忽略對被動遷房屋價格高低的審查，而房屋拆遷管理條例側重有利于城市的開發建設，沒有充分考慮被拆遷戶的利益，特別城市中部分被拆遷弱勢群體。若房屋不被拆扒還能維持其基本生存，被拆扒補償的貨幣根本不能夠買得起新的住房，更談不上產權調換、結清差價款。另外依據條例，由拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋進行估價，并沒有告知被拆遷人對價格不服申請復議的權利，勢必造成價格傾向性。由于當事人未達成協議，也不可能服從動遷辦的行政裁決，這時法院強行拆扒，導致當事人對法院不滿。一度出現開發商賺錢，老百姓無家可歸、法院落罵名的現象。2002年4月，北安市東北亞商廈在北安開發商品樓，被動遷人對動遷辦作出的裁決不服，法院依當事人的申請將4名被動遷人的房屋強行拆遷，案件雖經一、二審法院判決，但被動遷人仍對判決不服，對價格鑒定部門作出的價格不服，認為原房屋是由法院強遷所造成的。

（二）建設部門管理混亂，導致工程多次轉包。

在執行拖欠工程款案件中，有一些案件不能及時執結的主要原因，工程多次轉包分包。一些有建筑資質的單位早已名存實亡，無力建設工程，而一些個人開發商以這些有資質單位的名義承包工程。承包后或轉包他人或到處賒欠原料。2003年王某以建筑公司名義開發商品樓，中途資金不足，又將余下工程轉包給哈市董某，董某賒欠原料時用一室樓房向多人進行抵押，約定到期不還款，債權人有權占有抵押房屋。董某將其余房屋賣掉后攜款外逃，民工工資更無法兌現。后來抵押權人訴到法院，才知道董某將房屋“一姑娘許幾家婆”，判決建筑公司和開發商共同承擔責任。結果無履行能力或下落不明。民工終日持判決到法院要錢。

（三）地方保護主義的干擾。

由于法院機構設置、經費來源、人員編制等都屬于地方直管，在一些領導心目中形成了“地方法院”等于“地方的法院”的錯誤認識。加上為了地方經濟的發展，政府出面保護外來投資的利益，在執行涉及通過招商開發房地產的案件時，規定這是一條高壓線，不能輕舉妄動，人為地造成案件久拖不結。

（四）執行標的大，一次執結困難。

就法院而言，在涉及群體性訴訟案件時，必須做好財產保全工作，北安市法院在執結5件拖欠民工工資和拖欠工程款的案件中，有3件是當事人申請保全的財產，有1件是執行第三人，只有一件因當事人未保全只部分執行。這些案件最小標的是7、09萬元，最大標的是22、6萬元。若在訴訟階段不能及時進行保全或申請先予執行，待判決后基本上無法一次性兌現判決內容。

（五）人多示眾，無理纏訪多，上級批示多。

在執行群體性糾紛案件時，一些當事人特別是工人工程款、工資款案件的當事人，他們認為法院判完之后就必須執行，差一分錢也不行，不去積極舉證，天天在法院，要求拘留包工頭，要求法院拿錢。而那些房屋產權調換應向開發商結清房屋差價款的當事人，他們聯合起來強行入戶，拒不給付差價款。這些人以人多示眾、法不擇眾，他們精心選擇在全國性會議、重大活動期間到各級黨政機關上訪。認為此時能引起黨政機關高度重視，而黨政機關為了穩定，一方面向法院批示加大執行力度或暫緩執行，另一方面通知法院匯報，提出要求建議，導致法院左右為難。許多執行人員感嘆寧辦10件普通案件，也不辦1件群體性糾紛案件。一些群體性案件執行難度大、耗費法院大量人力、物力，結果仍不能達到他們滿意。2002年在執行黑河地區農機公司與謝曉霞等28名被告房屋糾紛一案，兩名執行員歷經兩年零2個月的工作，最后在農機公司放棄部分債權的前提下，方予結案。

三、解決執行房屋拆遷和拖欠工程款群體性糾紛案件的對策

從去年開展清理拖欠工程款和民工工資案件專項執行活動以來，筆者認為除用好用足法定強制措施之外，在執行環節應突出工作力度和協調溝通，建立健全處理機制。

（一）應不辭勞苦深入執行。法院執行涉及群體性糾紛案件難度大，涉及人員多，社會影響面大。因此對此類案件，執行局長必須選擇特定人員執行。執行人員不僅要熟知法律法規，能隨答當事人所提出問題，而且要有一定的耐性，能夠經得起群體人員的詢問，甚至忍受個別人員的奚落，一方面耐心做好當事人思想工作，另一方面要不辭勞苦、敢于執行，講究執行方法和策略。特別是一個案件中涉及多名被執行人的，執行人員必須做通幾名被執行人的思想工作，以督促他人自動履行。欲強制執行時，必須針對首要頑固的被執行人，否則他人會共同對抗，使執行工作一度陷入困境。

（二）做好財產保全、先予執行工作。對于一些拖欠工程款的群體性糾紛案件，法院受案后必須采取財產保全措施，能保全的必須予以保全，符合先予執行條件的案件，堅持先予執行。絕不能審執分離，在保全過程中，執行人員提前介入為案件進行強制執行做好基礎。

（三）各部門應相互協調，齊抓共管。建設部門對原來拖欠工程款，建設單位在沒有還清陳欠前，不許承包工程。開發單位在沒有還清陳欠前，不許進行再建工程，建設部門、電力部門、消防部門等職能部門對拖欠工程款的施工單位不予供電、驗收等，以督促其付清工程款及民工工資。