導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房產投資技巧，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

近年來，各種原因使剖宮產率逐年上升：其中胎兒宮內缺氧占相當大比例；巨大兒的發生率升高，較大胎頭無法入盆；第一產程中出現頭盆不稱，胎頭不下降致產程延長，以上這些因素均需剖宮產。剖宮產術中胎頭較大、胎頭位置較低、子宮下段形成差、子宮切口過小、麻醉效果較差導致取胎頭較困難，易出現子宮切口延裂導致產后出血。產后出血是產科嚴重的并發癥，也是產婦死亡的重要原因之一。所以有效的預防產后出血，是降低產婦死亡的關鍵。現對4年來剖宮產術中手取胎頭技巧預防子宮切口延裂進行回顧性分析，共觀察產婦323例，效果良好，現報告如下。

1 資料與方法

1.1  一般資料：我科于2001年3月開始實行新式剖宮產術。選取2006年1月～2009年12月在我科住院手術分娩產婦共753例，其中初產婦473例，經產婦197例，二次剖宮產83例。孕周35～43周，平均39+5周；年齡21～39歲，平均30歲。其中有娩頭困難的頭位剖宮產323例，如：胎頭高浮，且胎頭雙頂徑≥9.7 cm；胎頭先露較低，低于棘下2 cm；估計胎兒體重≥3 750 g等，均采用徒手娩頭法。

1.2  方法：采用回顧性資料分析方法。手術方式均參照北京大學第一臨床醫院報道的方法，麻醉均采用連續性硬膜外麻醉[1]。娩頭技巧：①腹壁切口根據胎頭雙頂徑，估計可娩出胎頭即可，切口無需太大（因為皮膚有彈性），子宮下段弧形切口10～12 cm；②破膜后先吸羊水，在羊水逐漸減少的過程中，盡量使胎頭抵達子宮切口：胎頭高浮時，助手在宮底加壓；胎頭位置較低時，上提胎肩或自陰道上推胎頭；③娩胎頭時，術者的手不進入宮腔，先用四指將子宮切口下緣向胎頭下方頂、推，助手在宮底加壓，讓胎頭自然滑出子宮切口進入術者掌心，然后輕托胎頭帶出腹腔，完成娩頭動作；④娩胎頭時，子宮縱軸要直，助手壓宮底部位很關鍵，要使胎頭自行滑出子宮切口，再手托胎頭娩出；⑤無論胎頭是何種胎方位，都不用旋轉胎頭，均可徒手娩出胎兒。

2 結果

本組323例頭位剖宮產，術中均采用徒手娩胎頭法。娩頭時間最長不超過90 s，均娩頭成功，無一例子宮切口延裂致產后出血。無論胎兒是枕前位、枕后位、枕橫位，均無需轉動胎頭。新生兒評分≤6分共8例，評分≤4分共2例，均復蘇成功，無一例新生兒產傷或死亡。

本組323例剖宮產手術，手取胎頭困難的主要因素分析如下：其中胎頭高浮102例；胎頭雙頂徑≥9.7 cm 97例，胎先露位于棘下2 cm 46例（包括宮口開全改剖宮產）；胎兒體重≥4 000 g 31例；其他因素如：子宮下段形成差、麻醉效果差等47例。均徒手娩胎頭成功。

娩頭困難原因所占比例：①胎頭高浮102例占31.5%；②胎頭較大97例占30%；③巨大胎兒31例占9.5%；④胎先露位置低于棘下2 cm 46例占14%；⑤麻醉效果欠佳23例占7.1%；⑥子宮下段形成差19例占5.9%；其他如子宮切口過小5例占2%。

3 討論

剖宮產是解決難產的有效手段之一，取出健康無損傷的活嬰是手術的目的，成功娩出胎頭是手術最關鍵的步驟，若處理不當，則可導致子宮切口延裂，周圍臟器損傷，新生兒窒息甚至新生兒損傷，嚴重者可引起新生兒死亡[2]。近年來，剖宮產率上升，巨大兒等因素導致娩頭困難的發生率亦增多，為避免子宮切口延裂的發生，術前應對孕產婦進行詳細的資料分析，包括病史、查體、胎兒大小估計、胎頭雙頂徑、胎頭位置高低、臨產時間的長短等全面了解，做到術前心中有數。

在娩頭困難的原因中，胎頭高浮102例占31.5%，是主要因素，其次是胎頭較大97例占30%。在娩胎頭時，無論胎頭是哪種情況，都不要急于托頭，首先盡量使胎頭貼近子宮切口后方，再用頂、推子宮切口下緣的方法娩出胎頭。胎頭位置較低者，術者和助手要相互配合，首先提、拉胎肩，使胎頭脫出盆底，然后術者左手固定胎頭，右手采用推、頂子宮切口下緣的方法娩出胎頭。對于子宮下段形成較差者，可于子宮切口上、下緣行2～3處縱型小切口，長1～1.5 cm，胎兒娩出后，子宮收縮，小切口不需單獨縫合。巨大兒，必須在術前充分估計胎兒大小，腹壁切口與子宮切口必須足夠大，僅3例子宮切口向倆側延裂1.5 cm，未傷及子宮血管，所以無大出血發生。麻醉效果不理想，導致腹壁橫切口梗阻，可于腹直肌處注入局部麻醉藥，使肌肉松弛，情況危急時可離斷一側腹直肌。原因不明的娩頭困難，可能為助手與術者的熟練操作和默契配合，二者應充分溝通和協作，使剖宮產娩頭困難系數降低，避免人為的娩頭困難。

總之，通過這種手取胎頭技巧觀察，剖宮產術中利用推、頂子宮切口下緣、滑出胎頭法手取胎兒，可以有效防止子宮切口延裂導致的產后出血。

篇2

購房置業對于一般的家庭來說，是一筆最為重大的投資，因此了解市場尤為重要。有經驗的投資者都知道，如果對市場了如指掌，往往能做到應對自如。

那么，如何才能做到真正了解市場呢?經驗豐富的“揀房大師”們一般這樣做：

經常關注市場仔細了解與樓市相關的宏觀經濟政策，尤其是對市場產生直接作用的政策，如財稅、金融信貸等政策，要作充分剖析。

鎖定目標一個人的精力畢竟有限，因此有經驗的投資者一般會重點關注一些目標板塊。在這里還需強調的是，對于自住型購房者而言，購房之前必須根據自己的實際需求先確定相應的區域，而不是簡單地根據房價這個單一因素來決定購房區域。

研究目標與市場保持緊密接觸，最好做到對市場的每一個變化都有所了解，如價格的變化、放盤量的變化、成交量的變化等等。

成功撿漏要懂行

撿漏最為關鍵的是要能夠得到相關信息。如果有賣家低價售出房源，而購房者根本就不了解這些信息，那么撿漏便無從談起了。

要達到撿漏目的，有經驗的“揀房大師”們又會采用哪些技巧呢?

盡量與中介搞好關系只有借助房產中介，一些有用的信息才會源源不斷地傳來。當然，前提是自己對市場有很透徹的了解，這樣才能甄別信息的真偽。

了解賣家信息“揀房大師”們會了解賣家的信息，諸如賣家是做什么的?低價售房的目的是什么?這么做主要是判斷撿漏成功的可能性有多大。

要快速出手因為這樣的信息往往會被中介當成最好的賣點，并向眾多買家兜售，如果猶豫會被別人搶先。

升值潛力看規劃

購買具有升值潛力的房產當然是最為合適的做法。那么房產的升值潛力主要表現在哪些方面呢?

要關注區域的發展前景區域的升值潛力在很大程度上與規劃有關，如果政府準備大力投資，那么該區域的升值潛力相應會增大，反之減小。

要注意開發商是否透支了升值空間比如相同區域內，有些知名開發商的定價往往較高，這會透支樓盤的升值潛力，因此購房者選擇那些品質相差不大的樓盤，會得到更大的實惠。因為隨著時間的推移，區域內價差會逐漸抹平，這意味著低價吃進的物業更有賺頭。

當然，不妨相信知名開發商的判斷，也是一種發現價值的辦法。對于知名開發商而言，他們做出來的決策是在經過充分市場調研之后而形成的，因此對于市場的發展前景有著比較清晰的認識。“借力”知名開發商，往往能達到事半功倍的效果，如杭州人喜歡跟著綠城集團后面買房，就是這個道理。

抗跌性能也重要

俗話說，便宜沒好貨。這句話對房產投資來說非常適用，投資者如果僅僅將眼睛盯住“便宜”二字上，則很難獲得理想的投資回報。對于有經驗的投資者來說，以下幾種類型的“便宜房”一般是不適合投資的。

不碰“雞頭雞腳”有些位置不佳，或者房型、朝向等都有缺陷的房子，即被稱之為“雞頭雞腳”型房源，其價格上漲速度明顯要慢于同小區內精品房源。

地段欠佳不考慮有些板塊地段一般，諸如交通、商業、醫療、教育等配套設施都欠佳，其上漲潛力也不大。

關注附近的設施如果附近有令人嫌棄的設施，也應該當心，如變電站、垃圾回收站等等。

規避風險勿輕視

篇3

家住上海市金山區楓涇鎮的夏喜環在澳洲投資了兩套房產，都是在國內完成的。他告訴記者：“我在投資澳洲房產過程中并沒有直接到澳洲去，所有手續都是在國內辦的，比如簽買賣合同，直接委托澳洲的律師跟對方開發商簽的。”這些手續包括選房、支付定金、簽訂合同、支付首筆款項、申請貸款、支付尾款以及收房等，都在國內完成。

考慮到日后管理自己無法親歷親為，夏喜環在選擇合作機構的時候非常小心，最后他選擇了在國內一直從事澳洲房產銷售的公司。目前，他投資在墨爾本的那套房產已經交付，也已經委托這家公司成功租出。

當然，投資澳洲房產同樣也要面臨投資成本問題，因此夏喜環建議提前準備一些資金，以應付稅費開支。他繳納的費用主要包括印花稅、律師費等，其中印花稅支出金額較大，總數加起來約占房價的4%左右。如果把其他稅費如律師費、市容建設費用等全都加上，接近總房價的4.8%。不過他提醒說，因為有些州的印花稅最高征收標準可達到5.5%，因此這會直接導致投資成本上升，超過6%。

利用銀行資金輕松投資

篇4

近些年來，房地產成為了人們生活中關注的主要熱點之一。由于房地產正在如火如荼的建設當中，房地產的銷售管理問題因而也得到了全社會的普遍關注。房產銷售隊伍的管理問題直接關系到房產企業的利潤和信譽，針對目前房地產銷售隊伍管理中普遍存在的不足之處，房產企業應該采取積極有效的措施，進而能夠促進房地產銷售額的提高，增大企業效益。

1 房地產銷售隊伍管理存在的問題

1.1 銷售人員專業知識不強

很多房產公司的銷售人員都是直接源自于一些院校市場營銷專業的學生，對具體的房地產知識沒有一個深入的研究和了解，這樣就造成了銷售人員專業知識不夠全面的現狀。這種情況下，銷售人員在銷售過程中面對客戶很難對房地產產品有一個系統的介紹和展示，沒法讓客戶掌握產品的信息。銷售人員專業知識不強可能會直接導致整個房產企業的形象下降，對于房產企業的聲譽也會造成一定程度上的消極影響。

1.2 銷售過程中服務態度不好

房產銷售過程中，很多企業的銷售人員服務態度不好，缺乏足夠的耐心和親和力，這樣讓很多的看房和買房者極度反感，對銷售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產企業在銷售人員的培訓過程中，缺乏相關的心理素質培訓。由于銷售人員沒有意識到房地產銷售的特殊性，因此他們在銷售過程中沒有形成一個良好的銷售理念和銷售態度，使得銷售過程中他們的心理狀態表現的不夠成熟，進而會出現一些服務耐心度不夠甚至與客戶產生矛盾之類的現象。

1.3 營銷方面技巧單薄

營銷技巧是任何銷售隊伍都必須掌握和研究的。然而，很多的房地產銷售人員對于相應的房地產營銷技巧都略顯單薄。在銷售過程中，很多銷售人員沒有針對在營銷方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進行具體的分析，去研究消費者的消費心理以及了解他們在買房時所具體看中的信息，這樣對他們營銷技巧的提升沒有起到任何作用。此外，房產企業沒有在銷售培訓中針對營銷技巧進行專業的培訓和考核工作，無法引起銷售人員對營銷技巧的重視。

1.4 銷售管理制度混亂

第一，資料管理混亂。有些知名項目的樣板間，堆著認購書和客戶簽署的購房合同，雜亂無章，根本無法準時查閱客戶的履約情況。實際上這種常規的資料管理很容易做到。

第二，員工管理混亂。在有些房地產公司，不同的銷售小組由于和總監的關系有遠有近，折扣也有大有小，容易造成壓低折扣搶客戶的現象，這嚴重損害了公司的利益。當公司面對員工投訴時，沒有任何相應管理措施，導致銷售工作混亂無序，銷售人員亂給折扣，讓客戶對項目失去信心不敢下訂單。 轉貼于

第三，銷售部和其他部門溝通無序。許多項目的銷售部門與工程、財務等其他部門的溝通不足，某公司因此出現過嚴重違約事件。國內某知名房地產公司在其深圳某著名樓盤第七期開盤的當天，發現9套房屋與樓書說明不一致。負責銷售的副總經理當時驚出一身冷汗。事后經查明，原來工程部因設計變更直接取消了原有陽臺，而銷售部竟然沒有接到任何變更的通知，依然給客戶簽署了有陽臺的平面圖的預售契約，幾乎造成公司無法履約的嚴重后果。

2 加強房地產銷售隊伍管理的具體措施

2.1 加強銷售隊伍的專業知識培訓

針對目前很多房地產企業的銷售隊伍專業知識不強的現狀，為了提升房產企業的銷售份額，加強銷售隊伍的專業知識培訓顯得尤為必要。首先，應該加強銷售人員對具體的房地產產品的知識的了解。比如說，銷售人員對商品房的戶型特點、房產合同的具體注意事項、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識。這樣銷售人員在銷售過程中才能針對消費者的具體情況作出一系列的房產介紹，提升銷售環節的效率，使消費者在選購過程中能夠更加全面的了解買房的信息。其次，銷售人員還應該掌握一些樓盤的大致銷售規律。數據顯示，新盤開市后，許多的消費者因為地理位置、升值空間和投資效益等問題，會購買40%到60%的商品房，這段時期也是房地產銷售的高速增長階段，此后房產企業會進入一個較為平穩的銷售階段。房產銷售人員掌握了大致的銷售規律，就能在銷售過程中，針對不同的銷售時期做好相應的銷售安排，避免銷售進程顯得盲目的情況，最大程度的保障商品房的銷售份額。最后，房產企業還應該提高銷售人員的具體的內部裝修知識，這樣就能夠在很大程度上幫助消費者在選房購房中提供一些更加人性化的意見和建議。總而言之，在房產銷售過程中，房產企業應該加強相關的房產專業知識培訓，才能形成一個具有專業知識和專業素養的銷售隊伍。

2.2 積極樹立良好的房地產銷售服務態度

一個良好的銷售服務態度是房產企業高信譽高水平的體現，但是很多房產企業的銷售隊伍對于銷售人員的工作服務態度沒有給予足夠的重視。為了讓消費者在選房和買房過程中能夠擁有一個良好的服務環境，房產企業應該積極樹立良好的房地產銷售服務態度。培養銷售人員的耐心和親和力，是為消費者提供貼心服務的一個重要途徑。銷售人員在銷售過程中應該保持良好的工作形象，微笑待人，這樣就能讓消費者在選房買房過程中感覺親切。同時，銷售人員對于一些房產的細節應該進行耐心的講解，不能夠因為一些消費者的繁瑣問題而不耐煩，進而出現反感等問題。此外，對于一些在銷售環節中銷售人員與消費者產生的矛盾，銷售管理部門應該要找出來進行相關的心理指導，對于情節惡劣的人員，企業應該采取一定的懲罰措施。在銷售過程中，銷售人員應該時刻謹記消費者就是上帝的原則，通過成熟的心理狀態和良好的服務態度為銷售工作作出更多的努力和貢獻，提升房產企業的銷售水平和實力。

2.3 提高房產銷售的營銷策略和技巧

提高房產銷售的營銷策略和技巧是保障銷售效益的另一個重要手段。目前，很多房產銷售人員的營銷技巧都略顯單薄，這樣對房產企業的銷售競爭力產生了不利的影響。針對房地產客戶的一些購買心理，銷售人員應該作出具體的營銷策略，采用一定的營銷技巧來成功推銷自己的商品。比如說，一些消費者會專門打電話來詢問相關的房產信息，這個時候銷售人員要關注消費者具體重視的房產信息，揚長避短，作出自己的房產商品相關優點的具體介紹， 巧妙地引導消費者去關注商品房的巨大投資優勢等問題。當然最好的推銷途徑就是能夠邀請客戶來親自看房，這樣就能在具體的看房過程中進行相關的介紹了。在銷售過程中，銷售人員一方面要引導消費者去積極了解房產信息，另一方面要配合消費者去發現相關的房產細節問題，并作出具體的解說，這樣既能體現了銷售人員的真誠態度，又能不斷滿足消費者的購房需求。只有銷售人員具備隨機應變的能力，通過銷售過程中的不斷摸索，逐漸提高房產銷售的營銷策略和技巧，才能夠提升整個銷售隊伍的水平。

3 總結

總之，目前房地產的銷售隊伍管理中還是存在很多的不足之處，房產企業應該努力提高銷售人員的相關專業知識，樹立一個良好的服務態度，不斷提升銷售人員的營銷技巧，才能形成一個高水平的房地產銷售管理隊伍，為企業帶來更多的效益。

篇5

1999年至2000年底，16個月，短線投機香港股票和指數期貨，收益率150％。年收益率約lOO％。

2001年，投資25萬元給父母購房。

2001年至2004年期間，投資上海房產，共l套別墅、2套住房，收益200余萬元(具體金額由于別墅的出售價格不清楚，所以不確定)。

2005年初，合作伙伴盜竊250萬元。凈損失250萬元。

2001年至2005年上半年在上海經營房產公司。前期10個月，投入25萬元，賺得80萬元。后期投入200萬元左右(兩套公寓房出售款)，收益約100萬元(月利潤3萬元)。

總計房產公司將其在香港股市投資所得的75萬元(另25萬元給了父母)和上海房產投資所得的200余萬元收益全部損失(只有18萬元幸免)。總體分析其房產公司的經營狀況，除了被同伴盜竊的250萬元以外，其公司本身后來兩年的經營，也并不是那么稱心如意的，甚至可以計算出來是虧損的，最終沒有收回成本。所以房產公司的總體投資是失敗的。

2005年秋天至2007年5月，打工，除了基本工資外還有70萬元的收入(獎金和干股)。

2006年11月至2007年5月，投資A股，收益60萬元，半年收益率300％。

2007年5月，進入大陸期貨市場投機，投入80萬元，不到一個月收益60萬元。

2007年6月至7月，繼續在大陸期貨市場投機，損失215萬元。

看完了周立誠先生的故事，雖然我非常不認同他的投資方式，但我非常認同他的為人處事和做人的態度。特別是他對待家人的態度和方式。我們看到盡管過去的9年中周先生兩起兩落，但從沒有給他的家人帶來任何負擔。不僅如此，還給爺爺賺了40萬元，給父母送了一套房。特別需要注意的一個細節是，他兩次失敗，但最后都留下了一點點錢(一次18萬元，一次5萬元)。這其實就是給自己留下未來一段時間的生活費用，這樣就可以不打擾家人。所以，我不認為周先生是一個失敗者，甚至說他絕對不窮，還很富有。一個28歲的年輕人暫時沒有物質資產絕對不能夠算失敗，比起很多其他在這個年齡段還沒有斷奶的城市年輕人來說，他可以說是相當成功了。

一個二十幾歲的年輕人已經有了9年的國際國內的投資經驗，有了幾年經營企業(多到7家門店的房產公司)的經驗，有了多年房產投資經驗和成功案例，有了僅僅打工一年多收入就達到近百萬元(基本工資加70萬元紅利和干股收入)的職場成功經驗。他還不富有嗎?他還不成功嗎?

但，他是否能夠真正意識到失敗的根源，并總結過去9年積累的經驗，然后將這些經驗沉淀下來成為自己人生的財富，那就要看他的悟性了。

下面我們以一個旁觀者的身份，從投資理財的角度對周先生過去的經歷作一個總結：

1、周先生過去在投資上其實只失敗了兩次，一次是做公司，另一次是做期貨。其他方面都相當成功，包括香港和滬深A股的短線操作、國內房產投資以及在職場的經歷，但這些都是表面的現象。真正的失敗恰恰是蘊含在成功之中的。

2、其失敗的教訓。我覺得主要一點是公司經營的失敗要好好總結(這一點從記者的介紹中我們感到周先生本人似乎沒有意識到)。公司經營最后失敗表面上主要是合伙人的人品出現了問題，以及2005年3月以后上海房產市場的調整。但本質上還是其自身在經營中的問題。比如合伙人特別是管財務的合伙人出現惡性賭博現象這是非常危險的信號，一定要注意防范了。而且一個人就能夠將一個公司的全部流動資金卷走也說明公司管理上的漏洞。在經營上問題也很明顯。2001年至2002年經營一家店的時候，月利潤達到8萬元；2003年至2004年在上海房地產市場更加火爆的時候有了7家店，結果月利潤反而降到了3萬元。而這個時候恰恰也正是他的合伙人加入的時候，這里面的問題已經很明顯了。當然，這既有人的問題，盲目擴張(這和其投資的急功近利有相似之處，本質都是太急了)，沒有很好的控制成本和加強管理也是很重要的因素。

3、至于說到其第二次失敗――炒期貨――倒沒有什么可總結的。既然做了炒期貨這件事，出現這樣的結果并不讓人吃驚，是完全可以預期的結果之一，甚至是順理成章的。

所以，我們要總結的應該是他為什么要炒期貨。其炒期貨的原因無非兩條：其一是缺少財務知識。我們看到周先生有一個目標(這是一個非常棒的目標)――希望在45歲以前金融資產能達到600萬美元。看起來從當時的120萬元人民幣到600萬美元差距太大了，留給他的時間，也就是17年左右的時間。因此要加快投資收益的速度，選擇期貨這類含有杠桿因素的交易品種，似乎更適合他實現迅速積累財富的夢想。其實如果他有一點基本的理財知識的話，他會發現不要說達到他隨便玩玩半年就有300％的水平。他只要在未來的17年中平均年度收益率達到20％就可以實現其目標了(假設17年后美元兌人民幣是1:4)。完全不要去做期貨來放大其財富增值的速度。

其二，是對自己過去炒作股票期貨的成功經驗過于自信。這是最糟糕的事情。甚至我們說他過去短期炒作成功的經驗是他失敗的最大原因。事實上他過去短炒股票的成功就埋下了后來失敗的種子，這一失敗的種子遲早會發芽結果的，這次不敗，今后總有失敗的一天。更重要的是他似乎對此也沒有意識到。

他后來也有反思：“自己本是一個比較理性的投資者，慢慢變成了一個很盲目的投機者。”事實上，他在金融市場上從來就不是一個理性的投資者，他一直就是在投機。也許他是一個聰明的也比較專業的投機者，但只要是投機者最終總難免失敗。就像在賭場上有一句名言：久賭必輸。這是精確的數學原理告訴我們的結果。投機者要成功只有一種情況，就是能夠見好就收，及時退出。但要做到這一點非有大智慧者不可為。因為投機者的本性(或者說投機成功的基本心理要求)就是貪婪，而貪婪又決定了投機者無法自己離開投機場。

最后，我想給周先生幾點建議：

篇6

中圖分類號：FS10.423

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198(2009)08-0171-02

1　房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧

1.1　籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

1.2　籌劃案例

案例一：丙企業通過參與土地拍賣競得一塊地價6億元的土地。由于丙的技術水平有限，采用合作建房方式與丁企業聯合開發此房產。由丙提供土地使用權，丁提供資金。丙、丁兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業”方式。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：(1)“以物易物”方式。丙企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，丙應納的營業稅為3000萬元。(2)“合營企業”方式，丙企業以土地使用權、丁企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于丙企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。

2　房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧

2.1　籌劃思路

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法；對于只用的房屋，按房產計稅余值征收，稱為從價計征，房產稅依照房產原值一次減除10％～30％后的余值作為計稅依據，按1.2％的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計征，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，按12％的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產稅的籌劃思路就是想方設法將“出租”房屋行為轉變為“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。

2.2　籌劃案例

案例二：A公司開發了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發成本為1500萬元，市場價值6000萬元，如果出租，預計年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經股東會決議決定將該商場自留用于出租。H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。

方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應繳納房產稅：500X12％=60(萬元)。

方案2：A公司將該商場轉為固定資產，并到工商行政管理部門去變更營業執照，增加附營業務餐飲業，然后與H先生簽訂承包經營合同，年承包費500萬元。此時，該房產屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據《固定資產》會計準則，自建自用的房屋的入賬價值為實際的建造成本加相關稅費。為簡單起見，我們不考慮將開發產品結轉為固定資產的有關稅費問題，則應繳房產稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)。

可見：方案2巧妙地將出租行為轉變為承包經營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價計征房產稅，比方案1少繳納房產稅47.40萬元。

3　房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧

3.1　籌劃思路

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據。增值額是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入。可以將裝修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當降低商品房的售價。(2)增加扣除項目金額。可以加大對園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。

3.2　籌劃案例

案例三：Y公司開發一住宅小區，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價3500元／m2，預計總收入35000萬元，預繳營業稅及附加1960萬元，總開發成本20800萬元(不含銀行費用)。

方案1：直接按現狀進行開發與銷售，則；

①可扣除項目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)

②增值額=35000－29000=6000(萬元)

③增值率=6000÷29000×100％=20.69％

④應繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)

方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：

①可扣除項目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)

②增值額=35000－29260=5740(萬元)

③增值率=5740÷29260×100％=19.62％

④因為增值率

篇7

房產投資規劃的正確與否將對家庭資產負債狀況與現金流量產生重要影響。因此，在進行房產投資規劃過程中，購房者需要在詳細分析自身的家庭狀況、財務狀態和職業生涯目標等信息的基礎上，明確自身的房產投資目標和風險屬性，分析和評估自身的財務狀態，最終確定合適的房產投資策略，以實現財務上的自由。

首次置業：先考慮承受能力

剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財務狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲蓄也將隨之而下降。此外，由于職業生涯處于起步及成長階段，也能承受較高的投資風險。

因此，此類購房者的房產投資目標首先需要考慮財務上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質等問題。

首先，在購房之前將更多的資金投資于股票或成長型的股票型基金，以期獲得較高的預期收益，從而使你的凈資產盡快增長。

其次，在計劃購房到交首付款期間需要逐漸提高資產的流動性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國債上面，從而降低流動性風險、利率風險和再投資風險；同時，需要選擇合適的市場時機，尤其是當房地產價格面臨拐點的時候。

再次，選擇能夠節省上下班時間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面，小戶型的房產現在夠用；另一方面，將來再次購房時能更容易的租售出去。

此外，首次購房貸款的月還款額不宜超過30%。因為，除了每月的還款額外，還需要支付物業費、采暖費、車位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現金支付能力。同時，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。

最后，通過購買適當的債券投資組合實現對月還款額的免疫，并在此基礎上保持適當的現金和一定的貨幣型基金份額，以滿足流動性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產。

中年人置業升級：便利最重要

中年人由于家庭已處于成長階段，子女已出生但還沒有就業，而且支出隨著家庭成員數的固定趨于穩定，可積累的凈資產也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大學，學雜費用負擔便會加重，因此儲蓄在子女上大學前是逐漸增加的。另外，此時，購房者的職業生涯正處于穩定階段，更需要適當控制風險。

建議此類購房者進行置業升級首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質，最后才考慮財務上的承受能力。

首先，根據轉讓所有權一次性獲得買賣價差和通過出租使用權分期獲得租金收益的投資收益率來確定應該選用哪一種方式。假如你預測長期房地產的價格將下跌，則你應該選擇盡早出手轉讓多余的房產，以節省其他房產的融資成本，防止房產交易損失；如果你預測房地產價格始終看漲或短期看跌、中長期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產，以租金收入償還另一套房產的月分期還款，即所謂的“以房養房”、“以租抵貸”。

其次，充分考慮利率變動的影響，規避利率風險。例如，中國這兩年的存款準備金率持續上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購房者的收益水平，抑制房產投資行為；在房產租售決策中，利率調高的趨勢將進一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據利率變動對房地產投資市場的負面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預期的房租收入在還款來源中的地位；在沒有高于銀行房屋貸款利率的投資回報項目和沒有大額開支計劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。

再次，通過將一部分資金用于子女的教育年金計劃的方式來減輕后期子女的大學學雜費用等大額支出導致的負擔。

最后，這個階段的剩余資金投資于股票或成長型股票基金的比例應該適當減小，以控制風險。

老年人置業升級：首選房屋品質

為追求更高居住與生活質量而準備再次置業的老年人具有以下特點：家庭處于成熟階段，子女已經就業；財務狀況最好，可積累的凈資產將達到最高點，而且支出隨著家庭成員數的減少而下降，此時是儲蓄準備退休金的黃金時期；此外，由于拿退休工資，收入穩定不變，此時需要更多的控制來降低風險。

建議此類購房者進行置業升級首先需要考慮房屋的自身品質，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財務上的承受能力。

第一，通過將多余的住房在適當的時候套現，然后將套現的錢用于一次性支付購房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。

第二，將一部分資金適當的投資于收益型股票基金上，以期獲得穩定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據每一個時間段的財務支出情況來適當的選擇短期債券、中期債券和長期債券，從而獲得既定風險情況下的最大收益。

房產投資技巧知多少

（1）銀行貸款利率執行的是一年調整一次的政策，如果預期存貸款利率將上調，應該提早辦理貸款手續，從而貸款利率相應較低；

篇8

股市下跌、樓市調整、消費低迷，這是一個寒冷的冬天，各個投資市場一片蕭條，許多人把它形容為一個“失望之冬”。但你有沒有想過，冬天的背后卻孕育著春天的希望。就有這樣一群人，他們敢于在逆勢之中捕捉機會，最終成為了投資的大贏家，獲得了令人羨慕的超額回報。

這些投資者的戰績是讓人心動的，于是許多讀者也想了解，他們究竟是怎樣一個群體?又有些什么投資訣竅?要真正近距離地靠近這些投資者還真不容易，這次我們終于逮到機會，采訪到了其中的三位來自民間的“揀房大師”。他們都曾經在房地產市場的低迷盤整期逆勢而上，運用自己獨特的投資技巧，最終獲得了驕人的回報，故事讀來也讓人感慨萬千。

老田，一位普通的打工老頭，他用自己打工得來的收入，在樓市的低迷期果斷入市。正因為那時大多數購房者都不敢輕易入市，使他有機會淘到了許多超低價位的房產。這些房子后來給他帶來的回報是驚人的，500萬元的身價也讓他擁有了“滬上最牛打工老頭”的稱號。

周君誠的故事也同樣讓人感嘆，他更像是一位技術型的選手，在揀房的功夫上自有一套。揀房除了要敢于在逆勢中有所作為外，撿漏的技巧同樣不可或缺，它可以讓你獲得意想不到的回報。

而要采訪到托馬斯?格斯(ThomasGuss)這位“老外”還真費了不少勁，但其實海外的房地產市場同樣也是起起落落，市場的盤整期往往也是樓市的機會期。“老外”們揀房更注重細節，也讓我們可以從中受到不少啟發。

與其追漲不如買跌

這幾位“揀房大師”各有各的特點，但概括起來可以用一句話來形容，那就是“抓住機會，逆勢而上”。其實所謂揀房，首先要把握的是介入的時機，有道是：“與其追漲不如買跌。”

現在剛剛步入2009年，朋友之間都免不了互道新年的祝福，大家也在考慮著在新的一年里的打算。張輝是一位在房地產市場跌打滾爬的多年的“老法師”，對于2009年投資計劃，他的觀點也是頗為出人意料：“今年我有購房的打算，現在樓市低迷調整，正好是‘買跌’的好機會。”

在剛剛過去的2008年，商品房銷售量出現了明顯下降，根據中房指數系統的統計，銷售面積同比跌幅由2008年上半年的7.2％，擴大到1～11月的18.3％。與此同時，房屋銷售價格實際上已經從去年8月份開始下降，連續4個月房屋銷售價格環比指數持續低于100。國家統計局新近的數據也顯示去年11月全國70個大中城市房屋銷售價格同比僅上漲0.2％，漲幅比10月份低1.4個百分點，環比下降0.5％。另外有一個數據頗為有意思，據統計，去年中國部分大中城市自住型購房比例平均達到81.3％，2008年投資投機型購房套數比2007年下降超過四成。這些數據反過來也在告訴我們，樓市觀望氣氛日漸濃厚，“買跌”的機會正在逐漸逼近。

不少人在市場調整期不敢輕易購房，根本原因是受從眾心理影響。其實，對于理性的購房者來說，調整期不但可以購房，而且是一個值得入市的好時機。任何市場都會有火爆和冷清的輪換，在市場火熱期購房的人，很多都有過起早貪黑排長龍隊伍“搶”房子的經歷，而在樓市步入低迷盤整期后，供大于求的市場關系也讓購房者的選擇余地大了很多。在大多數投資者都不愿意入市的情況下，開發商和業主為了盡早把手中的房產變現，往往會出現壓低價格出售的情況。所以說樓市處于困境時，或許就是揀房入市的好時機，這時購房者關鍵是要相信自己的判斷。

利率成本已至最低

其實仔細分析老田的成功秘訣，可以發現他恰到好處地利用了政策環境，其成功揀房的時期，也是政策面鼓勵買房的階段，這是他獲得驚人回報的重要原因。而從目前政策面的變化情況看，針對房地產市場的調控政策已經發生了根本轉向，這使得那些技高一籌的“揀房大師”又有了用武之地。

在當前必須確保經濟增長的大背景下，房地產無疑再次被賦予了拉動內需的重任。中央和地方采取了降低稅費和購房首付、購房財政補貼等積極的財稅政策穩定市場，而對房地產市場影響頗大的二套房貸政策也終于有了松動。去年12月17日，國務院召開國務院常務會議決定，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。之后，上海出臺了有效期為一年的“新八條”松綁二套房貸，對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

除了這些之外，對于購房者來說最為重要的是，目前的利率成本已經降至最低。雖然當前的市場仍然處在調整態勢，但我們購房不能僅僅關注房價，更要關注利率的變動，這是影響購房成本的最為關鍵的因素。根據央行的有關政策，現在首次購買普通自住房，貸款利率可執行基準利率的0.7倍。在央行去年12月23日再次降息后，目前5年以上房貸利率水平為5.94％，7折則為4.16％，這樣的低利率對購房者可以用“歷史機遇”來形容。很簡單的道理，將來如果市場轉好甚至再次火熱，到那時貸款基準利率的7折優惠還可能存在嗎?

揀房也要講究技巧

當然，在市場低迷期揀房也絕對不能盲目，這里面有兩方面的含義：一是要在充分考慮房產各方面要素的基礎上，再選擇正確的目標對象；二是揀房一定要樹立長線思維，根據實際情況因人而異，量力而行地做出選擇。

篇9

律師提示：購房合同簽夫妻名字

去年底《婚姻法司法解釋三》(征求意見稿)一經，就引來了社會上的廣泛熱議，甚至出現“老公變房東”的聲音。按照中國人的傳統觀念，結婚前男方準備房子，女方準備嫁妝，比如家電、裝修、汽車等。對于婚前以按揭方式購買的住房，且婚后取得產權證的，夫妻如果離婚，按照新的司法解釋精神來看，房產證上簽誰的名字，房子就歸誰。

男方婚前通過按揭形式購買房子，并只寫上了他自己的名字，婚后有兩種情況：一種是男方婚前已經還完貸款，與女方沒有任何關系，那么離婚時房子理應算男方的婚前財產；另一種是婚后女方和老公共同還貸，那么離婚時女方可以得到還貸款部分的一半，按照新的司法解釋，不但可以歸還女方本金，房產增值利益也會考慮在內。

律師建議：

1　購房合同上寫夫妻雙方的名字。新婚戀人，如果婚前通過按揭方式購買房子，婚后約定在還貸上都有貢獻的話，那么不管是誰出的首付款或家電等其他款項，最好都要在購房合同上簽上夫妻兩個人的名字。這么做的好處是，結婚后當你拿到房產證時，理所當然這套房子就是夫妻共有的財產。

2　約定房屋產權比例。可以在簽訂購房合同的時候，約定房屋產權比例，假如男方婚前出40萬元，女方出10萬元，那么可以約定這套房產，男方占75％產權，女方占25％產權。

在《婚姻法司法解釋三》正式出臺前，對于已經通過按揭方式購買房屋的夫妻，也可以做一些補救措施。既可以在產權證上增加共有人的名字，也可以簽訂夫妻財產約定，把房產的歸屬進行約定。

2　借名買房，風險有多大?

房產“限購令”出臺后，Alisa和老公動起了歪腦筋，為了規避政策，他們決定借好友Tom的名字買房。誰知，半年后Tom后院起火，準備離婚，其名下由Alisa和老公購買的這套房子，被Tom的老婆認定為夫妻共有財產，這套房到底算誰的?

律師提示：房產所有權與誰出錢無關

“限購令”出臺后，我經常接到如何“借名買房”的詢問電話，詢問者大都表示：看上一套房子想要投資，但家里已經沒有名額了。

實際上，借助第三人買房，風險來自很多方面，試想一下，如果第三人突然出現交通事故，你買的這套房子就會變成他的遺產；如果第三人投資股票賠本，為了賭一把將你的房子抵押出去；也可能像上面提到的案例，第三人鬧離婚，離婚時便認為這是夫妻共同財產。

律師建議：

按照我國法律規定，房產的所有權以登記為準，登記在誰的名下，就是誰的房子，和是否出錢沒有關系。

你可能會問：借名買房時，如果進行約定，一旦出現問題是不是有效?

借名買房有多種情況，比如有人沒有按揭還貸資質，有人因為公務員身份不便在自己名下買房，有人想要買經濟適用房或限價房……但請記住，這種為了規避國家政策而進行的借名買房，即使雙方有約定，在法律效力上也會打問號，無法完全保護你的利益。

當然，也有比較特殊的情況，比如有些退休的老夫妻，想在北京買房照顧女兒，銀行考慮到他們已經退休，不具備還款能力，因此沒有放貸。于是，老兩口借助女兒的名字購買了房產，相當于女兒同意以自己的名義向銀行申請按揭貸款，這種情況下建議在購買房產前，簽訂一份委托女兒購房的協議，并且約定房產所有權。這樣，一旦女兒離婚，最起碼老兩口還可以通過確權訴訟主張房屋產權。

3　為“愛”送房，能不能反悔?

一年前，Tina發現老公經常很晚回家，一打聽才知道，老公和新來的女職員打得火熱，但又沒有真憑實據。一次吵架中，老公為了表示真心，許諾將他名下的一套婚前房產送給Tina，并寫了一張贈送房產的約定書。現在，夫妻倆打算離婚，法院卻沒有把這套房子判給女方。

律師提示：不過戶“約定”等于無效

案例中的故事，帶有普遍性，夫妻倆吵架時，經常會出現這樣的場景：老公為了表達忠誠、驗明真心，拍著胸脯說：“我跟誰誰準沒有關系，你要是不相信，我把婚前名下的一套房子送給你，你總該相信我了吧!”于是，老公寫下“約定書”，承諾將房子送給女方。

一個人將結婚前的個人財產贈送給對方，在不動產也就是房子的贈送方面，法律認為：只有過戶才算真的有效，否則贈送人可以反悔，也就是撤銷贈予。

在《婚姻法司法解釋三》(征求意見稿)中有一條解釋，雖然“約定書”不被法律支持，但如果雙方對“約定書”做過公證，即使房子沒有過戶，法律也是承認的。這條解釋的潛臺詞是說，婚姻中贈送房產非同兒戲，需要深思熟慮。夫妻吵架時，一方為了哄騙另一方，隨隨便便寫個“約定”是非常不嚴肅的事情，所以無法得到法律的保護。

律師建議：

要再婚的人，有些女性為了增加安全感，要求男方再婚前把其名下的房產贈送給女方，如果僅僅是書面協議，結婚后男方反悔，你照樣拿不到房產。

當然，我也遇到過比較極端的再婚案例，男方和女方再婚后沒有共同房產，一次吵架中，女方要求男方將婚前的兩套房產過戶給自己。男方因為對再婚非常自信，所以很快就找律師簽訂了協議。盡管律師一再提醒男方要給自己留條后路，建議只送給女方一套房產，但男方堅決不肯，結果簽了協議也過了戶。一年后，女方主動要求離婚，法院將兩套房子都判給了女方，男方被掃地出門。所以，在房產贈予這個問題上，不能僅憑感情沖動，還是謹慎為妙吧。

4　給子女買房，出錢如何講技巧?

家境殷宴的Sophia，愛上了一個“窮小子”。為了讓女兒幸福，Sophia的父母出資300萬元，打算讓他們先買房再結婚。由于Sophia工作忙沒空處理，丈母娘就將錢打給了準女婿，“窮小子”毫不猶豫地在購房合同上寫上了自己的名字。婚后半年兩人離婚，法院認定這是男方的婚前財產，判給了男方，此時房產已經增值到600萬元。

律師提示：父母贈房最好在婚前

中國父母為女兒出資買房時，大都是這樣的心理：如果小兩口過得幸福，還不還這筆錢都無所謂；但如果小兩口過不下去，鬧到要離婚的地步，肯定不能把這筆錢送給那小子。

對此，法律是這樣規定的：父母是在子女結婚前出資購買房產，屬于贈送行為，視為自己一方子女的婚前財產；父母若在子女結婚后出資購買房產，如果當時沒有打“借條”，這筆錢視為父母優先推定為贈送給小兩口的財產，離婚時配偶也要分走一半。

在上面這個案例中，Sophia的父母屬于贈予行為，不僅將錢打到了女婿的賬戶上，同時也沒有保留任何憑證，因為是婚前購買的房屋，房產證上又寫著女婿的名字，離婚時Sophia只

有吃啞巴虧的份兒。

父母出錢，也要講究技巧，應對這種情況，有兩種方法：第一，父母最好在Sophia結婚前就購買房產，并辦好房產證，寫上女兒的名字，這屬于贈送給女兒的婚前財產。第二，如果婚后購房，父母可將錢直接匯款給Sophia，同時與女兒簽訂一份贈予合同，聲明這筆錢只贈予女兒一個人，然后去辦一份公證。

律師建議：

那些經濟條件不算富裕的父母，如果你借錢給子女，希望他們買房后慢慢償還這筆錢，一定要讓子女寫借條，而且要夫妻共同簽字。

5　離婚前轉移房產，如何自救?

Wanda生完寶寶后，一直當全職太太。老公喜歡投資房產，總會興致盎然地叫著她一起去看樓盤，選戶型。不過，Wanda忙著照顧寶寶沒時間跟他去，老公從此不再跟她說投資的事情。沒想到三年后，老公提出離婚，竟然將他名下的房產變賣，進行了財產轉移。面對法官，Wanda根本說不出老公投資房產的具置，法院也無從查起，最后只分到了部分存款。

律師提示：簽購房合同一定要在場

對于有些全職太太來說，她們因為不工作沒有經濟來源，所以夫妻買房時就會有些“心虛”，老公也會很自然地在購房合同上簽上他一個人的名字。這種做法存在很大的風險，房產證在誰名下，誰就有機會對這套房子私自處分。也就是說，不管是老公私自把房子賣了，還是抵押了，或是送給“小三”了，可能妻子都不知情，一旦夫妻關系出現破裂，老公偷偷地將房產變賣，離婚時你能分割的財產就少了很大一塊。

即使婚姻處于和平時期，老公進行房產投資時，我的建議：你可以不去看樓盤、可以不選戶型，但是簽購房合同時，一定要在場，還要同時簽上夫妻倆的名字。

律師建議：

如果夫妻發生矛盾，一方或雙方準備離婚，為了防止一方配偶悄悄轉移房產，可以通過三種方式應對：

篇10

與此同時，日本房地產市場已經經歷長達十余年的低迷時期，與上個世紀90年代高峰時期相比，存在不小的差距。而專家分析認為，隨著金融危機影響的消退，以及日本經濟形勢的改善，房地產市場將會逐漸走出低迷期，因此目前介入，可以實現“抄底”。

投資日本房產，與在國內投資房產還是存在許多不一樣的地方，那么，如何玩轉日本房產投資呢?記者對此進行了采訪。

日本房產受關注

日本的房產受到了國內投資者的關注。上海的張女士聽了朋友的介紹，專程到日本東京考察了一次，回來之后便決定在那里購買一套房產。張女士認為，在最近幾年里，日本的房地產市場一直在低迷狀態徘徊，至今還沒有真正走出低谷，因此現在是介入的最佳時機。

Jchere日本株式會社上海分公司經理陳達俊告訴本刊記者，目前以長三角、珠三角以及環渤海灣地區居民對日本房產比較感興趣。目前有意向在日本投資的客戶分為兩類：一類是個人客戶，另一類以房產相關民營企業、投資型基金為主。這兩類客戶對金融危機下入股境遇不佳的日本房產公司，抄底日本房產項目，都有著濃厚的興趣。

也有日本的房產經紀公司從中發現了商機。據了解，在2009年，就有來自日本的房產經紀公司專程來到山西、浙江、上海等地舉辦了日本房產投資咨詢活動，或者有經紀機構在國內設立常駐機構，專門為有投資意向的國內居民提供服務。

“抄底”機會顯現

國內投資者為何對日本的房產感興趣呢?專家分析認為良好的投資前景是主要原因。

據介紹，目前在日本購置不動產，除了子女留學等原因之外，有很大一部分是出于投資考慮。據了解，日本房地產市場還處于低迷時期。

雖然日本經濟在2009年第二季度就開始好轉了，但現在日本的房價還處于最近10年的新谷底。據日本野村不動產調查公司在2009年底發表的調查報告顯示，以東京為中心的日本首都圈的公寓樓住宅10月份平均價格比去年同期下跌了8％，而東京郊外的一些住宅下降幅度更是達到了20％以上。現在，東京、大阪、名古屋等大城市的二手房售價也在持續走低，一般一套實際使用面積70平方米、建成10年左右的二手房公寓，售價為3000萬日元左右，約合220萬元人民幣，大致相當于北京2環內二手房的房價。

雖然該調查被解讀為日本房價仍然處于頹勢，不知何時反彈。但對于有經驗的投資者來說，卻可能意味著“抄底”機會來臨。據了解，在2005年日本的房地產市場有過明顯的回暖跡象，只是后來受到金融風暴為主因的綜合因素的影響，才沒能形成上升通道，而這被業內專家看作是次貸危機制造的一個底部。

日本房價的變化與低價走勢息息相關。根據記者獲取的一份資料顯示，在1991年前后，東京都市圈房價達到最高，隨后便一直處于跌勢，直到2005年才出現反彈跡象。但反彈趨勢在2008年遭到次貸危機的“狙擊”，又反轉而下(具體可見圖)。

此外，從政策面來看，目前投資日本房產也可謂恰逢其時。據了解，為了應對房地產市場的長期低迷，日本政府推出了諸多刺激房地產市場的政策。在2008年補充預算中實施了史上最大規模的購房款減稅措施，并在2009年補充預算中下調首付比例。雖然從目前來看，這些具體“救市”措施發揮作用有限，并未幫助日本房地產市場真正走出低谷。但只要日本的經濟形勢得到改善，日本房市扭轉立即會成為現實。

選擇房源有講究

那么，在這種背景下，哪種物業更加具有投資價值呢?業內人士表示，投資房產無非是享受兩種投資收益，其一是房價上漲之后產生的資本利得，另一種則是通過租金而產生的長期收益。考慮到目前日本房產上漲乏力，因此業內人士建議應該從租金收益方面來考慮進行投資。

那么，日本目前哪一類房產最適合投資呢?有熟知日本樓市的人士表示，位于東京的小面積軌道房性價比最高。在日本旅居多年的上海人李偉國對日本樓市可謂是知根知底，他建議投資者盡量選擇總價低的小戶型軌道房。

之所以要把投資地點選擇在東京，李偉國表示這里面有講究。他給記者講了一個小故事。在10年前，他的一個日本朋友在熱河以4000萬日元的價格購買了一套公寓，最近朋友以1300萬日元的價格將其轉手。問及緣由，雖然從熱河乘坐新干線只需半個多小時即可達到東京，但沒人來這里租住，與其空關，還不如套現。因此他認為，在目前極為注重租金回報的時候，盡量尋找租賃市場需求較為旺盛的城市，而東京則為最佳選擇。

小戶型軌道房的優點集中表現在哪幾個方面呢?首先是這種物業的出租率極高。李偉國告訴記者，日本的軌道交通系統非常發達，是日本最為重要的出行方式，“上班族”對軌道交通的依賴程度很高，一般情況下都會選擇地鐵或者有軌電車上下班，因此“上班族”們喜歡租住在軌道交通站附近。而恰恰正是這種現象，造成軌道房在租賃市場上極為搶手，一般情況下這種物業在前一個租客退出之后會立即有人接著租住。

其次是小面積軌道房的租金回報率也非常理想，甚至比市中心高檔公寓還要高。據李偉國介紹，目前東京小面積軌道房的租金回報率達到8％左右，而上海同類物業租金回報率只有它的三分之一強。

李偉國向記者提供了一個正在掛牌出售的二手房，這套物業登記面積為19平方米(實用面積)，距離JR總武線東中野站只有4分鐘的步行距離，售價為980萬日元(約合72.4萬元人民幣)，目前這套房子還處于租賃期間，租金約為72000日元，租金回報率可達8.81％。

當然，由于軌道交通所經過的區域，以及經營性質的不同，日本民眾對其接受程度不一，因此會影響到出租。李偉國提醒說，日本的軌道交通不同于國內，既有國營性質的，也有私營性質的，考慮到國營軌道交通規模較大，而且各條線路之間可以自由換乘，而私營軌道線路則無法做到，因此他建議盡量選擇國營軌道交通站點周邊的物業。而對于軌道交通線路來說，也盡量選擇主要交通干線如JR山手線、JR中央本線、JR總武線等主要交通干線。他特別提到了JR山手線，這條相當于上海軌道交通4號線的環線連接廣新宿、原宿、代代木、澀谷、品川、上野、池袋等主要大型樞紐站，換乘極為便捷；

同時還經過諸如新宿、澀谷等著名的商業中心，是東京最為繁忙的一條交通線路。

此外，物業距離軌道交通車站距離的遠近，以及所擁有車站數量的多寡，也會在一定程度上決定其價值的大小。一般來說，距離軌道交通車站越近，附近車站越多或者經過的線路越多，物業價格越貴。但對于投資者來說，性價比最高的物業還是距離車站在8分鐘左右，周邊分布有2～3座車站，“這種房子售價比較合理，而且也極為容易出租。”李偉國說。

如一套距離JR山手線池袋站徒步13分鐘、東武東上線北池袋站徒步7分鐘的房子，總價約980萬日元，月租金達到82000元，租金回報率達到11.05％，與前一個案例比較而占，雖然其距離車站更遠一些，投資回報率更高，更適合投資。

對于房間類型的選擇也有講究，李偉國認為盡可能選擇洋室。根據室內裝修方式的不同，在日本房問有洋室和和室之分。和式有榻榻米地板，而洋式地板則是木質，軟膠地板或是地毯。如果從出租角度來看，洋室更易于出租。

管理工作需處理得當

據了解，在境外投資房產，最大的難點在于管理。比如出租、維修、租金收取、各種稅費的支付等具體工作，都必須處理得當，否則投資無從淡起。

李偉國表示，投資管理工作可以全部委托給專業的經紀服務機構，投資者只需支付一定數額的服務費用，經紀服務機構便可代替投資者完成所有工作。一般說來，當一個日本房東并不麻煩，因為所有的房產都經過裝修，一般不需房東自己操心裝修問題；此外，除了淋浴器、空調等固定設施之外，日本的租客通常會自己配置電視、電話、洗衣機、冰箱、微波爐等家電，根本無需房東耗費過多的精力。

據陳達俊介紹說，日本的房產中介服務機構服務質量非常高，他們能夠為房東提供非常完善的服務，包括出租房產、代繳各項稅費、代收房租等等，投資者完全可以將房產委托給他們來管理。而投資者只需將賬戶提供給服務機構，就可以按時收到租金。

在日本投資房產，會涉及到哪些稅費呢?李偉國介紹說，首次購買時主要會涉及到中介費、消費稅、登記費用、固定資產稅精算金、管理費精算金等。中介費按照物業總價的多少收取，標準在3.15％～5.25％不等，而其他費用則根據具體情況來收入。如購買一套總價約1000萬日元的公寓，所有稅費加起來約60萬日元，占總價的6％左右。

此外，在養房過程中還會涉及到一些費用，如管理費和修繕積立金(相對于維修基金)以及固定資產稅，前兩項費用按月收取，這兩項費用并無統一的收取標準，視具體情況而定。固定資產稅每隔一段時間會發生變化。由政府公布具體的收取金額。不過一般情況下，對于一套年租金收益可達100萬日元的公寓來說，這三兩項費用約20萬日元，約占租金收入的20％。

投資風險要當心

在日本投資房產，也需要注意風險。諸如房價下跌的風險、對風俗以及購房習慣缺乏必要了解等問題，以及匯率的波動，特別是房產政策的變化甚至國際關系的變化等，都會對房產投資形成影響。

投資者一定要對近期的匯率波動有所了解，如果預期人民幣升值，則可等待一段時日再說。因為隨著人民幣的升值，在海外投資的資產以人民幣結算的話，價值會縮水從而導致變相貶值，這其實是不太劃算的。