導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產的法律法規，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

長期以來，學術界對稅法與民法的關系沒有達成共識，理論上糾纏不清，體現為實務操作的混亂。最高人民法院再審的稅務行政第一案之“廣州德發房產公司與廣州稅稽一局案”（以下簡稱“廣州德發案”）最令人關注的問題，是《稅收征管法》第35條第6項所謂計稅依據明顯偏低又無正當理由的適用，特別是本案中稅務機關調整基于拍賣價格的計稅依據，正好反映稅法與民法的法際關系爭議和稅收核定權能否否定拍賣行為，理論價值十分突出。最高人民法院在判決書中的邏輯表明：稅法要以民法為基礎，這是稅法和民法關系的一個基本原則，但在特定理由的情況下，民法關系在稅法體系中可以不予認可。有效的拍賣行為并不能絕對地排除稅務機關的應納稅額核定權，但稅務機關行使核定權時仍應有嚴格限定。本文對以上問題進一步探討。

一、問題緣起：房地產拍賣成交價的疑問

拍賣價格與稅收核定權，是最高人民法院“廣州德發案”的行政判決書的關鍵詞。筆者以“拍賣行為、競價”為關鍵詞，以2019年7月1日為截止日，分別在“北大法寶網”“中國裁判文書網”“無訟”三大網站檢索得到行政裁判文書及最高人民法院的指導性案例83個、120個、100個，因此本文以案例數量最多的中國裁判文書網為案例來源依據。依據裁判文書中當事人雙方是否以拍賣行為有效為爭議焦點以及法院是否對該爭議做出了詳細的裁判說理的標準，分析提取了2組典型案例供交流參考，詳見右上表。本文以“廣州德發案”為例，分析司法案例的判決理由存在的問題。

（一）否定拍賣價格缺乏法律依據拍賣行為是市場行為，通過拍賣方式產生的價格是一種市場價格，應受法律保護和認可。但最高人民法院在“廣州德發案”再審判決書中認為：“即便德發公司對拍賣成交價格無異議，稅務機關基于國家稅收利益的考慮，也可以不以拍賣價格作為計稅依據，另行核定應納稅額。”用國家稅收利益否定拍賣價格，但并沒有指出拍賣行為違反法律規定，否定拍賣行為的法律依據值得思考。

（二）否定拍賣價格的“正當理由”缺乏正當性拍賣價格的效力與稅法核定權在實質上代表著稅法和民法領域思維的碰撞。雖有稅捐法自主、民事法優位或各應按其目的解釋的觀點，但基于法律體系的統一性，盡可能求其協調仍為一般接受的觀點。我國稅法和民法的銜接不是很好，同一主體行為，在民法上采用的概念不一定適用稅法領域，形成維護稅法領域的獨有法律秩序時無法同時維護民法領域的整體秩序。廣州德發公司的拍賣程序合法，也沒有法定機構認定的拍賣行為無效，稅務機關未能證明德發公司在拍賣活動中存在惡意串通等違法行為，納稅申報也并無任何違法違章行為，但是涉及到國家稅收安全的計稅依據問題上，判決書對稅務機關的稅收核定行為進行了分析，認為在國家利益面前，稅法的稅收核定權是可以突破民法的契約自由，這實質上加重了稅法和民法的秩序沖突。

（三）稅務機關認定有計稅依據無正當理由的權力缺乏法律規制我國目前缺乏對正當理由進行判定的立法，正當理由是一個難以界定的概念，具有一定的主觀性，稅務機關對正當理由的認定主觀隨意性過大，缺乏必要的監督和規制。納稅人在市場經濟中確定的交易價格在稅務機關的稅收核定權面前顯得十分脆弱，稅務機關核定征收權具有明顯的主觀性和自由裁量性，很有可能侵犯到納稅人的財產權，侵犯到納稅人的民事權利。如果稅務機關的稅收核定權泛濫適用則會沖擊民法的自愿原則，與市場經濟發展方向相違背，造成“意思自治”原則和核定征稅權的失衡。

二、理論審思：基于實質課稅原則對拍賣價格的檢視

（一）稅務機關有權按照實質課稅原則認定涉稅事實對于實質課稅原則，有觀點認為：當要件事實之認定所必要的事實關系和法律關系的外觀和實體復雜交錯時，不應按外觀而應按實體來判斷和認定事實關系和法律關系。實質課稅原則的重要內涵在于“實質重于形式”，當形式上沒有滿足課稅要件，此時需要從實質上對課稅事實進行認定，以實際內容為準，而非外部的表現形式。法律、行政法規賦予稅務機關征收稅款的權力，面對復雜多樣的經濟活動和交易安排，在履行法定職責過程中，不可避免地需要對涉稅法律行為進行判定和識別。如果稅務機關不能通過民事交易的合法形式去探究交易安排的實質，則其稅款征收工作將難以正常開展，從而造成國家法定稅收收入流失，而有違稅收公平原則，因此稅務機關有權按照實質課稅原則認定涉稅事實。

（二）實質課稅原則下拍賣價格的效力拍賣行為是一種民事行為，民事法律強調契約自由，拍賣價格是市場博弈產生的結果，拍賣活動公開、公正，拍賣程序合法有效，拍賣的保證金、保留價等符合交易習慣，在沒有違反拍賣相關法律法規和交易習慣的情況下，稅務機關是不能否定拍賣價格的，否則就會打破社會整體自由競爭秩序，違反公平、高效運行的市場價值目標。

（三）實質課稅原則進行稅收核定的邊界利用實質課稅原則進行稅收核定的邊界是法律和交易習慣，稅務機關否定計稅依據必須經法定程序并依照法律規定進行。如果不能依照法律規定否定計稅依據，則稅務機關就以違反交易習慣進行稅收核定。如果納稅人利用合法且符合交易習慣的拍賣形式來安排交易，稅務機關就不能對其進行稅收核定，以免侵害法律秩序的安定性。為了不妨害法律的安定性或濫用核定征收權，其在解釋稅法和補充稅法漏洞時應有一定限制，如果毫無限制地適用，稅收法定主義的精神將名存實亡，任何交易活動可能依據實質課稅原則而征稅，必將導致民事主體的經濟活動難以預測，法律秩序的安定性和穩定性也無法維持。對課稅對象要求從本質考量，這一方面會要求其表面法律形式符合實質法律形式，另一方面要求法律形式符合經濟實質。當行為人的行為形式和實質不符時，稅務機關應當對其做出調整，按其實質征稅。而當納稅人不違背經濟實質時，納稅人的主觀狀態會得到稅法的尊重。

三、法律規制：房地產拍賣中稅收核定的路徑優化

（一）拍賣成交價合法條件下的稅收核定規制1.拍賣行為屬于正當理由。部分地市地方稅務局的《住宅存量房交易計稅價格異議處理辦法》規定內容是“對于申報價格明顯低于評估價格的，應進一步經過規定程序確認申報交易價格偏低是否有正當理由，經確認有正當理由的，予以認可，以下情況可視為有正當理由：拍賣。”由此可知我國稅務主管部門認為拍賣價格是作為申報價格低于評估價格時的正當理由，通過拍賣行為得出的價格是受到稅務機關的認可和尊重的。2.拍賣價格是市場公允價格。拍賣行為作為一種市場行為，是平等主體達成的契約，經過公開競價程序，可以視為市場的公允價格。因此，最高人民法院認為，依照法定程序進行的拍賣活動，由于經過公開、公平的競價，無論拍賣成交價格的高低，都是充分競爭的結果，較之一般的銷售方式更能客觀地反映商品價格，可以視為市場的公允價格。如果沒有法定機構依法認定拍賣行為無效或者違反拍賣法的禁止性規定，原則上稅務機關應當尊重作為計稅依據的拍賣成交價格，不能以拍賣價格明顯偏低為由行使核定征收權。3.稅務機關不能對市場公允價格進行稅收核定。市場經濟具有很強的靈活性，市場是自由的，市場主體具有自主性，其可以根據交易環境和個體條件隨時調整經營戰略。拍賣作為一種特殊的買賣方式，當然可能會與一般的市場價格之間存在偏差。在市場經濟中，民事主體可以自由地與其他民事主體形成私法上的權利義務關系，只要納稅人并未違反法律的禁止性規定和公序良俗，則稅務機關應尊重契約自由。私人必須在私法制度上規劃、從事其社會的、經濟的活動。這些活動在私法上的效力自然以民事法為其依據。基于國家之課稅權，為獲取財政收入固得向表征負稅能力之稅捐客體所歸屬之人課征稅捐，但稅捐之課征應符合比例原則，不應扭曲私人之社會的、經濟的活動。為了法的安定性，稅捐法應繼受民事法之基本價值與原則，應利用民事法之術語，并按民事法的觀點解釋繼受自民事法的概念。雖然最高人民法院對房地產拍賣行為與稅務機關稅收核定權兩者之間的關系并沒有表明明確的態度，但是拍賣被認為是最體現公共利益最大化和最符合市場經濟性質的公平交易方式，如果納稅人在市場經濟環境中，沒有利用拍賣行為來掩蓋非法目的的交易，沒有惡意串通等違反民法和拍賣法的相關行為，也沒有違反拍賣的交易習慣，則由此產生的拍賣價格是市場公允價格，稅務機關應尊重拍賣行為，不能進行稅收核定。拍賣價格是交易雙方在平等自愿的基礎上達成合意的結果，第三方或者其他部門不應干預。作為一種合同行為，其無效通常需要留待法院依法定程序判定，即使工商行政管理機關作為拍賣監督機關，也無權直接判定。一般情況下，拍賣方式沒有違反民法和拍賣法的禁止性規定，如果未經法院認定拍賣行為違法或者無效時，稅務機關應當尊重拍賣價格，不必另行核定。在廣州德發案中，由于德發公司的拍賣行為與我國法律規范并不違背，雖然拍賣得出的價格偏低，但是這是交易雙方達成合意的結果，稅務機關應該予以肯定和尊重。

篇2

一、我國房產市場現狀及存在的問題

1.房地產業總體規模越來越大

我國的房地產業發展的規模越來越大，這是一個突出的情況。據國家統計局出版的《中國大型房地產與建筑業企業—2004》年鑒，2003年，全國房地產開發企業達到37123個，完成房地產開發投資10154億元，企業資產總值40486億元，經營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產業共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統計局列舉的二十個行業中，房地產業投資完成總額的比重僅次于制造業（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產開發完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數字說明整個房地產業在數量達到了一個空前的規模，而且從投入的資金來看，房地產業也遠遠超過其他大部分行業。可以說房地產在我國的經濟發展中有舉足輕重的意義。

2.房價問題是房產市場的核心問題

住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經濟問題轉換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關注。房產價格雖依據市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現了問題，盡管對我國房地產業是否已經出現比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。

二、房價居高不下的原因分析

國民經濟的發展階段與發展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產市場需求。1978年至2004年，我國城鎮化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數由193個增加到661個。 能否抑制房地產出現的泡沫，關鍵要看政府的調控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關系，特別是地方政府的利益。房地產業的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產業大開方便之門，以房地產大企業的投資帶動地方經濟的發展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產泡沫才有希望。 　三、對規范房產市場的法律規制建議

1.調控房價漲幅的必要性

關系到百姓安居樂業的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。據世界主要國家和地區人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結構變動規律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔。據我國主流媒體一項調查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發房地產的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構相比，中國金融機構的抗風險能力相對較弱，如果中國房地產出現嚴重泡沫并破滅，對金融機構產生的殺傷力更大，對整體經濟的影響程度也就更深。

2.明確房產市場的發展模式

目前國內房地產市場的許多問題也在于沒有對房地產市場根據中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”這個目標。這是對目前國內房地產市場的清楚定位。當國內房地產市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制國內房地產市場投資行為。可以說，盡管早幾年的房地產宏觀調整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產適應這種消費模式的住房產品。把一個剛發展起來的國內房地產市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調控手段相結合

要真正實現房產市場健康有序的發展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監管等其他的規制方式，這樣才能達到預期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規制房價的方式也要多樣化。多種政策要結合起來。稅收和信貸相結合，在各個方面都加強監管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導向。在對房地產市場的監管方面，最好能建立一個專門的監管機構，專門收集市場的不誠信，不規范的行為和現象，提出相應的整改方案，向政府的管理機構或國家權力機關做出建議甚至立法的提案最初來源。

參考文獻：

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中圖分類號：C812文獻標識碼：A文章編號：1006-5954 （2011） 04-71-03

作為發展中大國的首都和一個經濟社會發展達到一定水平，注重和諧、關注民生，人口又高度聚集的大城市，北京應以更開放的姿態、更廣闊的視角和更人性的理念審視房地產市場，解決住房問題。但由于北京房地產市場化的時間還較短，尚未出現一輪完整的周期波動，因此學習和總結發達國家大都市房地產業發展的規律，吸取發達國家房地產業發展過程中的教訓，對研究下一階段房地產發展方向具有重要意義。

一、國際大都市房地產發展規律及特點

（一）房地產與經濟的關系

1.房地產業在經濟總量中占較大比重

從目前的數據看，各大都市的房地產在地區生產總值中均占有較大比重，是第三產業中的重要行業。如紐約的房地產業增加值占地區生產總值的比重2006年達到15.8%，是第三產業中的第一大行業。倫敦的房地產業及商務服務業增加值占地區生產總值的比重2007年為30.3％。東京的房地產業增加值占地區生產總值的比重1980年以來呈現穩步上升的態勢，2000年以來基本保持在12%左右，2007年為12.9%。

2.房地產業稅收貢獻大，且集中在保有環節

根據美國、英國和日本的稅收制度，房地產主要在保有環節征稅，一般根據房地產的評估價值，按一定的比率征收；流轉環節稅種較少且稅率較低。因此，紐約、倫敦、東京地方政府從房地產業主要獲得財產稅收入。香港特區政府從房地產取得的收入主要包括賣地收入、物業稅、差餉等。

3.房地產波動與經濟波動聯系密切

從國際大都市房價走勢看，表現出一定的周期性規律。同時，研究也顯示：房地產市場周期與經濟周期相吻合，是一種正相關關系，波長大體一致。一般來說，房地產的繁榮、衰退期超前于宏觀經濟，而復蘇、蕭條期滯后于宏觀經濟，見表1。

（二）房地產與社會的關系

1.住房存量應與人口規模基本相適應

確保住房存量與人口規模，以及由此決定的家庭戶總數基本適應，甚至略微超過家庭戶總數，是保證房地產市場健康穩定發展的根本條件之一，也是保證居民有良好生活品質的前提條件。在這方面，國際大都市有較成功的做法和經驗。如紐約，2008年全市有303.3萬戶家庭，住宅332.8萬套，住宅存量與家庭戶數基本保持一致，住房空置率為8.9%。寬松的住房供應保障了居民較好的居住條件，91.9%的住宅平均每個臥室居住人數低于1個人，5.3%的住宅平均每個臥室居住人數在1~1.5個人之間，僅2.8%的住宅平均每個臥室居住人數在2個人以上。

2.房價變動與購房適齡人口的變化趨勢正相關

發達國家的房價增長與購房適齡人口（指25~44歲人口）的增長有顯著的正相關關系，該特點在美國和日本表現尤為明顯。上世紀70年代以來，美國的購房適齡人口呈現持續上漲態勢，從1980年的6323萬人增加到1995年的8476萬人，房價也表現出持續上漲態勢。日本從上世紀90年代開始購房適齡人口總體呈現出下降態勢，從1990年的3558萬人下降到1995年的3374萬人，2010年為3464萬人，房價也表現為持續下跌。

3.房價收入比處于合理區間

國際上通用的房價收入比，是以住宅套價的中位數，除以家庭年收入的中位數。世界銀行認可的合理的房價收入比在4~6之間。以這一標準衡量，紐約等國際大都市居民的住房支出處于相對合理區間。瑞士、德國、瑞典等房價收入比長期在2~3之間。倫敦的房價收入比自1990年以來一直保持在5以下。

（三）房地產市場內部關系

1.存量房比例高，新建房比例低

紐約等國際大都市都非常注重存量房的維修和保護，以促進存量資源的可持續利用。這些城市的新建住房市場較小，起主要作用的是二手房交易市場。在這些城市的住房總量中，新建房的比例極低。如紐約，2008年其全部住房中，42.9%建于1939年前，38.5%的房屋建于20世紀40~70年代，1970年后建設的住宅僅占18.5%，其中2000年后建設的僅占3.6%。

2.自有與租賃并重

自有住房與租賃房并重是紐約等國際大都市房地產市場的主要特征之一。由于受人員流動性大、房價相對較高等因素影響，在紐約、東京等國際大都市中，租賃是居民解決住房問題的重要手段。如2008年，紐約家庭自有住宅擁有率為34%，而租房比例達到66%，大大超過前者。 2003年東京住宅擁有率達到44.5%，而租房的戶數約占非空置住宅總戶數的一半以上，租房比例位居全日本首位。

（四）政府與房地產市場關系

1.在住房供給短缺階段，政府大規模興建保障性住房

上世紀50~80年代，隨著工業化和城市化快速推進，大多數發達國家（地區）均面臨嚴重的住宅短缺，為緩解供需矛盾，各國（地區）政府均經歷了大約30年的大規模興建公房階段。在建設高峰期，英國保障性住房存量占住房總量的比重超過50%，香港超過45%，新加坡超過90%。發達國家住房保障體系發展過程中，大多先發展適用于低收入人群的廉租房，其次才發展適用于中低收入人群的限價房。美國廉租房占住房總量的比重為17%，歐盟國家平均為18%左右。法國則規定，人口超過5萬的城鎮中，廉租住房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受到處罰。

2.政府采用多種手段調控房地產市場

美國等發達國家（地區）政府均綜合運用立法、財政、稅收、金融等各種手段，以保護公民居住權、保證本地區住房目標的實施進度及預期效果的實現。

3.政府對市場進行嚴格監管

政府干預行為主要包括引入多元化的市場主體、監管市場主體及其行為、抑制投機和炒作、懲戒失信等，也有直接使用價格管制等極端手段的。如德國，按照法律規定房租漲幅在三年內不得超過20%；所有大中型城市都要制定每年更新的“租價表”，根據“租價表”制定“合理房價”。

二、從國際比較看北京房地產發展存在的隱憂及問題

（一）城市化快速推進、人口擴張集聚對住房需求形成較大壓力

1.常住人口和購房適齡人口呈持續增加態勢

國際經驗表明，當一國城市化率（城市人口占總人口的比重）在30%~70%這一區間時，城市化進入加速階段，城市房價總體上漲。當城市化率處于30%~50%之間時，人口遷移主要表現為農村人口進入城市，全國城市房價漲幅總體比較接近。當城市化率處于50%~70%之間時，人口遷移以城市之間相互移動為主，農村人口向城市遷移為輔，這一階段大城市的房價漲幅將會明顯高于中小城市。近幾年，北京市常住人口及購房適齡人口均呈現持續增長趨勢。根據抽樣調查數據估算，2009年北京購房適齡人口為667.3萬人，比2000年增加143.2萬人。

2.目前住房存量相對城鎮人口總量明顯不足

2009年，全市城鎮人口1491.8萬人。若以戶均2.6人測算，相當于有573.8萬戶城鎮常住人口，需要的住房存量在570萬套以上。而據2007年房屋普查數據顯示，全市國有土地上成套住宅僅為378.57萬套，平房78.45萬間。

（二）城市處于擴張期，存量建筑壽命短，不利于房地產市場可持續發展

近30年來，北京城市建成區迅速擴大，老城區進行了較大規模的改造，北京房屋主體是新近建成的建筑，部分建筑物使用壽命較短。我國的住宅壽命平均為30多年，而發達國家一般都超過70年，有的可達百年以上。據2007年房屋普查數據，當年全市國有土地上存量房屋中，僅有1.67%建于1949年前，8.08%建于1949~1979年，1979年后建成的房屋占到了88.4%，其中2000年以后建的占到了48.39%。

（三）忽視房地產市場周期規律，市場參與者對未來價格過度樂觀的預期，容易累積房價泡沫

如同其他國際大都市的房地產發展中體現出的周期性規律一樣，北京的房地產市場同樣會表現出周期性規律，價格不可能永遠上漲。自從2009年以來中央出臺一系列調控政策以來，北京房地產市場已經出現了趨冷跡象，但由于房屋價格沒有明顯回落，市場參與者購房熱情依然高漲。

（四）重自有輕租賃，租賃外部環境亟待改善

在改善住房方式上，擁有自主住房是多數居民的第一選擇。政府在保障房的設計上，也是偏向于產權轉讓，而不是租賃。如對經濟適用房、兩限房的管理方式，即是如此。

（五）房價收入比高，加重社會財富分配不公

近幾年來，北京房價上漲較快。2010年1~7月，四環以內的期房住宅達到了3.4萬元/平方米，四環至五環也達到了2萬元/平方米。而2009年，全市城鎮居民人均可支配收入為2.7萬元，家庭平均可支配收入約為8萬元（以3口之家計算）。對于一個年收入8萬元的家庭來說，要購買一套四環以內的90平方米期房住宅，需要38.3年的可支配收入，四至五環內也需要22.5年。

（六）保障性住房供給不足

從人口發展趨勢和市場供需情況看，北京目前仍處于住房短缺階段。1998年以來，北京住房供應體系的主體一直是完全市場化運作的商品房，經濟適用房居于次要地位，且其比重持續下降，限價房和廉租住房目前供應量還未形成規模。以經濟適用房為例，1999年經濟適用房完成投資占當年全部商品住宅投資的比重為11.3%，此后總體處于下降趨勢，2007年曾一度下降到2.9%。

（七）政府“監管角色”和“參與角色”沖突

作為管理者和監管者，政府希望人人享有適當住房。作為參與者和受益者，政府希望房地產業蓬勃發展。這兩種角色產生沖突時，有可能弱化住房保障功能的發揮。從政府內部看，中央政府是市場的干預者，而地方政府是地方房地產市場的直接參與者，在利益格局下對房地產業依賴度高。因而，在中央的調控和地方利益有沖突的情況下，房地產市場調控又極易產生博弈。

三、國際大都市房地產發展對北京的借鑒與啟示

（一）促進都市圈協調發展與人口合理流動，推動房地產市場健康發展

在京津冀都市圈一體化的背景下，做好中長期人口預測，并據此制定科學嚴謹的住房建設計劃以適應未來的經濟社會發展。

（二）對商品房領域，要堅持市場化取向，盤活存量，加強監管

盤活空置房。可以通過政府收購、征收房產稅、對出租戶進行補貼等形式盤活空置房。如歐盟國家中房屋閑置率最低的荷蘭（低于2%），法律允許無房者入住閑置一年以上的空房。

完善租賃市場。借鑒國外的成功經驗，利用法律規范住房租賃市場，建立起對租房者良好的保護機制。同時，對租房者實施補貼計劃，大力增加公共租賃住房的供應。

（三）對保障房領域，要明晰責權，央地合力，加快推進保障房工業化生產方式

在大力興建保障性住房的同時，要做到：盡快出臺相關法律，明晰政府和公民責權，培植獨立于商品房開發的保障房建設體系。加快以工業化方式推進保障房建設，發揮其經濟效應。充分發揮中央和地方兩種積極性。

（四）引導大眾樹立正確的市場預期和健康的消費觀

引導市場參與者正確認識經濟發展規律，了解房地產市場存在周期變動這一客觀事實。全面公開市場信息，為市場參與者判斷形勢、做出理性預期提供基礎。積極引導消費者樹立合理的住房消費觀念，使個人消費行為回歸理性，鼓勵消費者根據自身的能力和實際需要，合理安排住房消費。

■ 參考文獻

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目前，隨著社會的發展和人們對生活要求的提升，房地產的發展過程中的地位越來越重要，同時，對我國財政政策也產生了深遠影響，因此，對于我國房地產經濟發展規律的分析與探討有其必要性。

一、房地產經濟的發展對我國的國民經濟的促進作用

首先，房地產消費帶動生活消費。在居民的生活消費中，住房消費作為其中的一種綜合性消費，是房地產消費的重要方面，一方面，房地產消費與人們衣、食、住、行有著密切的關系，涉及到人們生活的

各個方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產業不斷發展的同時，對我國居民的生活消費起到了巨大的帶動作用，從某種角度上來講，消費作為拉動經濟增長的重要因素，因此，房地產消費，必然會促進消費的增長，從而有效地帶動我國國民經濟的快迅發展。

其次，房地產經濟的發展促進我國其他行業的快迅發展。在房地產業在快速發展的過程中，需要其他部門為其提供重要的物質基礎，這就要求房地產部門與其他行業部門加強配合，尤其是對于一些機械部門、建材部門、設備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動力等等，房地產部門都與這個行業有著緊密的聯系，所以，房地產行業的發展，必然會拉動這些部門經濟的發展。

第三，房地產業的發展解決當前我國普遍存在的就業難的問題。在房地產行業發展的過程中，其促進就業的增長，具體來講，主要表現在以下兩個方面：其一，房地產行業在發展的同時，通過帶動其他相關部門的發展，進而帶動了其他部門的就業機率的增加；其二，根據相關的資料調查發現，隨著我國人口的增長以及市場經濟的發展，就業業問題越來越嚴重，而在房地產經濟發展的帶動下，刺激了我國其他部門的發展，使得就業人數大大增加，有效地解決了我國的就業難的問題。

二、對我國房地產經濟發展規律的分析

在我國房地產業發展的過程中，其從一個萌芽發展的起步到現在的不斷發展壯大，這整個的過程中是具有極大波動性的，而不是平穩的，根據其發展的情況分析，其大致可以分為四個過程：

第一輪周期為1981～1983年；

第二輪周期為1984～1990年；

第三輪周期為199l～1996年；

第四輪周期為1997～2008年；

第五輪周期從2008年開始到現在為止。

從這幾個階段的發展狀況以及表現形式來分析，其存在的規律主要是：波動幅度在減小，周期的長度在增加，衰退與擴張的時間比在減少。所以，從以上規律我們可以看出，在未來的中國房地產發展的過程中，除了會延續以上周期規律以外，還會呈現出波浪式的周期變動，而且這種變化會隨著房地產的發展更加規律化。當前，我國的房地產行業正處于發展的第五個周期，在這個周期發展的過程中，其產生了不少的社會問題和經濟問題，國家和政府也不斷地出臺一些政策對房地產過熱問題進行了宏觀調控，進而有效地緩解了這種現象的繼續蔓延。從某種性質上來講，房地產發展周期波動規律的表現之一也就是房地產發展過熱問題。

三、我國的房地產經濟發展規律受宏觀經濟對的影響分析

首先，利率的影響。房地產業作為一個資金密集型產業，其發展與銀行貸款有著密不可分的關系，所以，一旦利率下降，就會使得貸款成本得以減少，同時，還款難度也會相應的減小，因此，在這個發展的過程中，消費者對房地產市場的介入，從而促進房地產價格上漲。而當利率上升時，情況則正好相反。所以，總體來講，兩都呈現一個反比關系。

其次，消費水平的影響。在房地產發展過程中，消費水平也會隨之發生變動，進而使得房地產需求受到影響。雖然房價在不斷的上漲，可是對于居民來講，其仍然有能力去購買。而且如果居民的消費水平越高，那么其可接受的房價水準也會相應的提高。因此，從這個角度上來講，房價與居民消費水平呈現有著重要關系。

第三，國民生產總值的影響。在當前經濟高速發展的期間，人們的收入也逐漸地穩定，因此，對未來也有了更高的期望，隨著房地產市場價格的穩步上升，進而促進國民生產總值的提升，形成房地產業與宏觀經濟的互動發展。

四、我國房地產經濟可持續發展的有效措施

1.做出科學有效的規劃，提高資源利用率

首先要改變傳統的粗放型管理方式，實現政策上的集約型管理，其次，要加強對空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學規劃房地產業的發展，保證房地產行業與其他相關行業的高度協調，使得房地產行業對國民經濟的支柱作用得到充分發揮，從而帶動我國經濟的發展。

2.合理有效的調整土地政策，避免高房價問題的發生

在我國原有的土地政策的指導下，使得房價的不斷攀升，因此，一些開發商其為了節約成本，從而使得得工程的質量無法得到保障，因此，在進行土地拍賣時，一方面，要考慮到價格的問題，另一方面，還要加強對開發商實力的考慮和評定，有效地避免一些投機行為的發生。因此，我國政府要采取有效手段，結合我國現行的經濟體現和經濟情況，綜合考慮，加強對土地政策的改革，適當調整征收方式。

3.科學制定投資政策，形成健康發展的房地產經濟

政府要結合現實需要，制定和出臺一些有效的房地產投資政策。首先，加強對房地產投資的規模以及變化的高度關注，確保政府的宏觀調控，其次，規范化投資結構，保證其科學化、合理化以及理性化。第三，相關部門要加強對市場的調研，在滿足市場需求的基礎上，完善相關的政策，從而合理拉動市場擴張。

總結：

總而言之，在當前這個經濟迅速發展的時代，房地產行業在我國的經濟地位逐漸突顯，因此，其作為我國國民經濟的支柱產業，必須要加強對其相關規律的分析和研究，及時發現問題，并解決問題，保證房地產行業的健康發展，進而為我國經濟的持續穩定發展奠定良好的基礎。所以，從這個角度來分析，對我國房地產經濟發展規律的分析研究具有極為重要的作用和意義。

參考文獻

篇5

我國國民素來有“有房才有家”的概念，所以房地產的經濟發展不僅僅是一個經濟問題，更是切實關系到我國國計民生的重大問題，這些年來，房地產行業的快速發展的確為我國國民提供了更好的住房環境，亦為我國國民的生活水平提高做出了一定的貢獻，但現階段我國房地產行業有著發展速度過快，市場過熱；房地產行業的整體素質較低；房地產企業的管理水平不高，抗風險能力差；房價居高不下，人們購買壓力大；房地產交易與中介市場發展不規范等現狀。因此必須加強我國房地產經濟管理，以保證我國房地產行業的健康發展，滿足公眾的基本要求。

一、我國房地產經濟管理的現狀

我國房地產行業雖然從表面上看起來蒸蒸日上，可是內部卻充斥著許多問題，如果不能及時的解決這些問題，將會對我國房地產行業的健康成長埋下了巨大的隱患，甚至會影響到我國整體經濟的健康發展。問題涉及到很多的方面，總體來說有以下幾點：

（1）我國政府雖然出臺了一些房地產方面的宏觀管理政策，希望用這些政策來解決我國房地產行業所存在的問題，可從實際情況來看，這些政策并沒有能從根本上對問題進行解決，起到的效果也有些微乎其微。在國家出臺了一些宏觀調控的政策之后，房價非但沒有像想象中的減緩增長速度，反而在某些意義上來說，我國國民購買商品房的價格被提高了。

（2）因為房價的不斷上漲，在房地產所需要的建材與其它物資成本也出現了整體上漲的趨勢，繼而直接影響到了我國房價的再一次上漲，逐漸形成了房價上漲趨勢得不到緩解的惡性循環。

（3）從房地產宏觀的遠景上來看，我國房地產行業還有著很長遠的未來，在環球金融危機之后的這些年來，我國意識到經濟發展中不合理的推動經濟增長的發展模式，開始從依靠投資、出口等經濟模式向著依靠內需的方向進行轉變，國家不斷的出臺政策激勵我國消費者的消費欲望，大幅度的提高了房地產市場中商品房的成交量，使得房價持續上漲，而城鎮化建設也是商品房價格穩步上升的重要保障

二、我國房產經濟管理所存在的問題

（一）經濟管理缺少一個完善的管理機制

近些年來我國的各級政府都加大了對房地產經紀管理的力度，相繼出臺了不少政策，

但政策得不到正確的落實，就等于是走個形式，起不到真正的效果。房地產行業作為一個暴利行業，是各個地方的主要財政收入來源，所以不可避免的就出現了官商結合的情況，如果不能抑制這種情況，就會對房地產經濟管理帶來很大的阻力。

（二）法律法規體系不夠完善

目前我國房地產行業的法律法規呈現出一種跟不上時代變化的現象，房地產行業的飛速發展，映射出法律法規體系的改變過慢，導致這種情況的原因大致有兩個方面：一是我國房地產方面的法律法規滿足不了房地產快速發展的需求，使得房地產發展的過程中，不可避免的出現很多問題，房地產行業本應在各個環節都有著完整的體系，卻因為法律法規體系的不夠完善導致市場發展做不到正常的秩序。二是我國的大部分房地產經濟管理的文件是由國務院頒布的，雖然相關法律法規在逐步的建設起來，可在實施的過程中卻依然存在著許多問題，使得法律成為了一種空談，使得法律法規的嚴肅性成為了一種諷刺。

（三）房地產經濟泡沫現象嚴重

目前我國房地產行業的泡沫經濟的現象逐漸嚴重了起來，尤其以“北上廣”特別嚴重，普通的房價都已經逐漸漲到了十萬塊一平方，更別提為了孩子教育應運而生的學區房，近幾年天價學區房的新聞比比皆是，從二十萬一平米，到四十八萬一平米，到一六年所出現的六十萬一平米的學區房，我國的房r是不是太過神奇了，房地產行業到底都做了些什么。房價的逐步提高，導致國民已經將投資房產作為最穩定的投資方式之一，使得房地產市場依然呈現出一種火熱的現象，繼而變相的鼓勵了房地產開發商，讓開發者認為房地產依然有利可圖，建造更多的房產，而這一舉措無疑會導致我國房產的大批量積壓，產生供大于求的現象。

三、應對我國房地產經濟管理的策略

（一）完善房地產經濟管理機制

拯救我國的房地產經濟管理方面的問題，完善的管理機制是必須在第一時間得到保證的，畢竟僅憑著政策的一腔熱血是制止不了商人逐利的現象。詳細的劃分政府部門應當承擔的房地產經濟管理職責，及時的發現市場的各種問題現象，吸取先進國家的一些管理經驗，以保證執行力的確保，最后我國政府應當制定一個更合理的財稅制度。

（二）法律必須扮演起自己該有的角色

我國作為一個走著和西方資本主義國家不同道路的國家，應當有著更適合自己的法律法規體系，將我國現有的房地產行業的法律法規進行細致的劃分，演化出更適合我國的法律法規的細則，以穩定我國房地產行業的正常運轉。

（三）房地產泡沫隱患必須得到解決

房地產泡沫的隱患是所有人都心知肚明的，即使我國經濟自成體系，有著政府這面堅強的后盾作為退路，可房地產泡沫的隱患也依然必須得到解決。第一，政府部門認真的檢

測房價，嚴厲的禁止炒房、投機等現象。第二，我國應該針對當前房地產行業的情況，構

構建與之相匹配的預警制度，科學的對房地產的發展進行預測與評價。

參考文獻：

篇6

房地產業是一個資金密集型的產業，在房地產的生產和再生產過程中，資金是房地產業順利發展的重要保障，房地產的生產、流通和消費每一環節都要花費大量的資金。隨著人口的增多、社會經濟的發展，房地產經濟也迅速發展，房地產融資的步伐也在不斷的加快，房地產融資對于房地產業的重要性在不斷的提高，能不能得到巨大的融資就成為了房地產商所考慮的首要問題。

一、房地產融資的概念

房地產業的增長不僅可以拉動我國整個國民經濟的發展，而且還拉動了投資需求和消費需求。在我國現有的市場經濟條件下，房地產的融資有多種方式。房地產融資，是整個社會融資系統中的一個重要組成部分從廣義上講，房地產融資是指在房地產開發，流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資，融資及相關服務的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集，運用和清算。從狹義上講，房地產融資是房地產企業及房地產項目的直接和間接融資的總和，包括房地產信貸及資本市場融資等。資金問題歷來都是房地產投資者最為關切和頗費心機的問題，任何一個房地產投資者，能否在競爭激烈的房地產市場中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經驗以及他在以往的房地產投資中贏得的信譽外，還取決于其籌集資金的能力和使用資金的本領。房地產融資的實質，是充分發揮房地產的財產功能，為房地產投資融通資金，以達到盡快開發、提高投資效益的目的。房地產融資對房地產項目來說至關重要。

二、我國房地產企業融資存在的問題

1.房地產企業的融資體系不夠完善

目前，我國房地產市場的融資還處在單一的股權融資和債券融資這一初級階段，相比歐美國家成熟的房地產市場，我國缺少的正是更高一級的金融體系，包括銀行貸款、民間融資、股權融資、證券融資等等。就現在而言，我國的房地產市場尚不成熟，整個產業鏈還缺少諸如房產抵押、房產投資、房產融資等機構。當下，房地產跟風投資的現象層出不窮，這種投資極其容易帶來風險，嚴重的可威脅到企業的生存，這些都是融資體系不完善所造成的。

2.房地產企業的融資渠道過于狹窄

從現有的房地產市場的情況來看，幾乎所有的房地產開發商都是通過銀行信貸的方式進行融資的，但是，房地產市場在經過幾十年的持續發展之后，幾乎已經達到了瓶頸。所以，銀行加強了對房地產企業的信貸審核，對于一些小型的房地產企業，現在幾乎已經很難從銀行那里獲得借貸，銀行對小型房地產企業的貸款更加的嚴格，一方面，現在的房地產市場波動較大，庫存量居高不下，是房地產史上最大的泡沫，所以小型房地產企業在今后將會難以生存。因為我國法律制度對房地產企業融資有很大的限制，所以，房地產企業的融資來源幾乎只限于銀行，房地產融資受到銀行和國家這只看不見的手進行干預，這會隨著國家信貸政策的變動而變動。除了銀行融資這一單一渠道之外，民間融資也是房地產企業所看重的，但是民間資本往往不受法律保護，融資風險巨大，所以也容易使房地產項目打水漂，而銀行信貸又受到限制。

3.相關的政策法規不完善

除了銀行貸款外的其他融資方式，比如債券融資、股票融資、信托融資等融資方式，受到國家有關法律法規的制約，而且管理嚴格。所以，目前房地產市場的融資構成中所占的比例也很少。國家制定的相關宏觀調控政策影響面過大而力度不足，調控手段不完善，政策之間缺乏整體性，相互的配套性、協調性、持續性比較差，政策的具體實施效果欠佳。

三、優化我國房地產企業融資的建議

1.加大對房地產融資市場的調控力度

房地產業是國民經濟的支柱產業，房地產業關系著國計民生。對于房地產融資市場來說，政府的調控也尤為重要，國家要發揮宏觀調控的手段，加大調控力度。有效的實施調控政策手段組合搭配，以適應不同地區、不同項目、不同客戶對象的實際需要，選擇差別化的住房信貸政策，比如差別化的利率手段、差別化的信貸使用范圍、差別化的首付款比例制度等。完善房地產業的金融調控機制，引導居民合理住房消費，從而為房地產的健康融資提供保障。

2.盡量拓寬融資渠道，爭取實現融資方式的多樣化

房地產的融資渠道應該向多樣化發展，打破對銀行貸款的過度依賴，尋求多樣的融資方案，創新融資方式，發展多種專業化的金融機構，在保證原有的貸款效率上，為房地產企業提供更為安全的融資方式。大力發展以權益融資為主直接融資，將目前主要以銀行貸款為主的融資方式，轉變為多樣化的方式，比如住房抵押貸款證券化，房地產信托投資、房地產信托基金、房地產抵押典當、房地產保險等。建立健全房地產金融體系，依托現代金融工具，構建不同的金融機構體系。

3.完善房地產融資的法律法規體系

目前，我國房地產融資領域的法律法規還不完善，對于房地產企業進一步拓寬融資渠道和領域，不能夠得到法律上的支持和保護，必須盡快完善與房地產融資有關的法律法規體系，制定符合現階段房地產融資市場的規范文件，切實明確房地產信貸的法律地位，嚴格按照房地產法律法規體系進行融資，規范房地產企業的融資行為。只有完善房地產金融的法律法規體系，才能促使房地產金融市場的順利進行，保障房地產企業合法合規的運作。

篇7

中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：

一、國內房地產經濟的發展現狀

隨著人民生活水平的提高，對于居住條件也提出了更高的要求，這就為房地產行業的快速發展提供了條件。我國的房地產價格由于受經濟危機的影響，出現短暫的價格下跌，隨之以后出現再度增長的情況，但是房地產行業已經成為我國經濟結構重要的組成部分。房地產行業的快速發展，帶動了人們消費水平的增長，改善了人們的居住條件，促進了國民經濟的發展。我國是一個處于并將長期處于社會主義初級階段的國家，對于我國來說，房地產經濟不僅僅是簡單的經濟結構，還直接影響著我國居民的經濟消費水平。房地產行業涉及的方面比較廣，和其他事物有著千絲萬縷的聯系，是我國國民經濟的重要支撐，對于社會經濟的發展有著重要的推動作用。

但是在我國房地產事業快速發展的同時，還存在一些問題和不足，比如房地產市場發展速度過快，大部分企業缺乏核心競爭力，企業整體素質比較低，給群眾買房造成很大的經濟壓力。國內的房地產企業一般都有企業的經濟管理制度，但是很多房地產企業并未意識到經濟管理的重要性，企業也缺乏完善的監督體系，導致企業的經濟管理缺乏條理性。

二、國內房地產經濟管理常見的問題分析

雖然近幾年我國的房地產行業的發展取得很大的進步，但是在經濟管理過程中還出現一些常見問題，下面我們進行詳細闡述：

第一，管理目標不明確，政策具有間斷性和不穩定性。目前對于我國的房地場行業來說，實現房地產市場的供需平衡，抑制房價增長過快，是房地產市場經濟管理的主要目標。但是，國內大多數房地產企業缺乏經濟管理意識，在房地產行業的發展方面缺乏長期計劃，管理目標不明確，經濟管理缺乏規范化。政府在管理房地產的過程中，出臺的政策不能順應現行的房地產發展，對于房地產缺乏相應的監督性和約束性。國家出臺的政策具有間斷性和不穩定性，不利于房地產市場的有秩序的運行。部分企業經常利用政策中存在的漏洞，進行有效投資，擾亂市場的正常秩序，不利于房地產行業的健康發展；

第二，房地產的經濟管理機制不健全。我國的房地產行業有多年的發展歷史，但是在經濟管理方面沒有建立完善的管理機制。政府為了控制物價上漲，做好房地產的經濟管理工作，出臺了很多相應的政策法規，但是這些政策法規并未起到真正的作用，只是流于形式。目前，我國的房地產正處于快速發展時期，它是一個低成本、高利潤的行業，是地方經濟發展的支撐產業，也是地方財政收入的主要來源。我國對經濟管理采取的措施一般都采取逐級傳達的形式，由于政府調控目標不明確，政策也只是形式主義，不能發揮應有的作用；

第三，缺乏完善的法律法規體系。我國的房地產行業目前還處于快速發展的階段，但是缺乏完善的法律法規體系保證房地產市場的正常運轉。通過分析外國的房地產市場的發展情況和經驗得知，完善的法律法規體系是保證房地產市場正常運行的重要前提和基礎條件。我國目前的法律法規建設步伐遠遠落后于房地產發展的速度，不能滿足房地產經濟快速發展的需求。政府主要依靠自身的行政權威去管理房地產經濟的發展，缺乏與房地產經濟發展相配套的法律法規體系，導致房地產的市場運行缺乏科學化和規范化。我國制定了很多保證房地產運行的法律法規，可是這些政策大部分成了擺設，不能發揮應有的法律效力；

第四，在房地產開發的過程中沒有實現資源的優化配置。我國對于房地產的發展缺乏詳細的規劃，主要通過土地、水、能源等資源的消耗來增加經濟效益，很少重視空間資源的利用，沒有實現資源的最大化利用。由于我國是一個人口眾多、資源人均占有量相對比較少的國家，空間資源更加嚴峻，所以房地產開發中如果資源沒有實現有效利用，直接影響城市其他行業的發展。另外，房地產企業在進行房地產投資之前必須考慮好成本問題和公共設施是否便利、以及資源是否得到最大化利用等問題。眾所周知，房地產主要是由土地和高層建筑組成的，建筑物作為一種商品，其價值具有可估算性和相對穩定性，房地產行業本身容易出現泡沫經濟。這種泡沫主要是指土地價格的泡沫，主要原因在于我國城市的土地資源比較缺乏，所以土地價格富有彈性。隨著人們經濟收入水平的不斷提高，對于居住條件的要求也逐漸提高，大多數居民都追求更加寬敞的住房，同時居民樓附近必須有便利的公共設施，這就容易導致土地價格出現泡沫現象，從而形成房地產的泡沫；

第五，寬松的銀行信貸制度，加速了房地產的泡沫經濟形成。銀行是一個特殊的組織結構，具有一般企業的逐利性，而房地產作為固定資產，具有可抵押性，它的利潤回報率比較高，因此，銀行是支撐房地產行業的重要力量。企業為房地產開發商商提供大量的信貸資金，幫助開發商謀取更多的經濟利潤，使很多居民成為房奴，不利于社會的穩定發展。

三、為解決國內房地產經紀管理問題提出的相應對策

由上文可知，國內的房地產經濟管理還存在一些問題和不足，對此，我們提出以下幾點解決對策：

第一，明確管理目標，制定長期發展規劃。隨著社會主義市場經濟體制的不斷深入發展，我國的經濟結構和發展方式也發生了一些變化，很多企業開始意識到房地產行業對于人們居住條件的改善和國民經濟增長具有重要的推動作用。因此房地產企業在把握時展潮流的前提上，從我國的基本國情出發，明確房地產經濟管理的目標，根據企業的實際情況制定長期發展戰略規劃，進一步滿足居民居住生活水平提高的需要和加快城市化進程的要求，也是保證國民經濟穩定發展和提升綜合經濟實力的重要保證。根據時間長短的不同，可以把經濟管理目標分為長期目標和中短期目標，長期目標是企業的發展方向，可以用來指導房地產的發展，進一步帶動其他行業的經濟增長，促進房地產市場的有序進行；

第二，建立健全現有的管理體系。目前國內的房地產經濟管理過程中出現一些問題，這些問題的引起原因比較復雜，只有通過改革房地產的管理體系才能解決目前國內的房地產市場秩序混亂的問題。房地產企業應該充分發揮政府經濟職能在市場經濟中的宏觀調控作用，遵循市場經濟規律，堅持市場調節和政府宏觀調控相結合，最終建立一個科學、規范、有效的市場運行管理機制，有效抑制房價，為房地產行業的可持續發展提供一個和諧、美好的社會環境。

第三，做好相關法律法規的完善工作。法律法規的完善工作是一個長期積累和發展的過程，需要從我國具體的基本國情出發，結合目前國內房地產經濟管理中出現的問題，建立和完善現有的法律法規體系，保證房地產市場經濟的正常開展，實現房地產經濟管理的科學化和規范化。建立完善的符合房地產行業發展規律的法律法規體系，可以有效防止政府過多的干涉房地產行業的發展，同時還能為房地產市場經濟的正常運行提供一個良好的社會環境。

總而言之，房地產經濟作為國民經濟的重要組成部分，對經濟的發展具有重要的推動作用，因此，政府應該積極應對國內房地產經濟管理中出現的問題，提出相應的解決對策，更好的促進房地產經濟的健康發展。

參考文獻：

[1] 侯偉;;我國房地產經濟管理的問題與對策[J];貴州農村金融;2011年04期

篇8

在我國各個行業中，房地產行業具有較好的關聯性、較大的涉及領域以及較廣的覆蓋面等特點，不但密切聯系著廣大群眾的日常生活，而且影響著我國國民經濟的快速提升。但是在不斷發展過程中，我國房地產行業還存在著一些問題未得到有效解決，這些問題的出現雖然受到國家的重視，并實施相應的政策法規，但仍然無法達到預期的效果。主要原因在于沒有從根本上處理房地產經濟管理的本質問題。

1我國房地產經濟的概述

盡管目前我國房地產行業依然是推動我國經濟增長的“主力軍”，但很多問題存在于房地產行業的內部，對我國房地產行業的健康穩定發展造成嚴重影響。一是房地產宏觀政策頻頻出臺。我國各級政府對房地產行業不斷加大管理力度，為使房地產行業中存在的問題得到解決，相繼出臺多項宏觀政策。縱觀全國房地產行業的實際情況，這些政策的實施并未取得明顯的效果，房地產行業存在的問題無法從根本上得到解決。宏觀管理政策不僅未使房價增長過快的勢頭得到遏制，反而助推了房價的增長；二是各地區房價呈現整體上漲的趨勢。近年來，我國不斷提高的物價進一步提升了基礎物資的成本，建材、土地等價格日益攀升，從而導致房地產整體價格的上漲。從2007年開始，我國房地產行業受4萬億元經濟刺激計劃的影響，房價持續攀升；2014年房價出現略微的下降趨勢；2015~2017年，房價在國家宏觀調控下，呈現出穩中有升的趨勢；三是我國房地產市場具有樂觀的前景。

近年來，隨著我國消費能力的不斷提高，一二線城市的房地產行業成交量出現萎縮，三四線城市的成交量不斷增加，從而使住房價格進一步提高。而我國新型智慧城市建設也會對房地長的發展起到推動作用，從而使房價保持穩中有升。對于我國國民經濟增長而言，房地產行業起到重要的推動作用，想要促進房地產行業的可持續發展，需要遵循一定原則。一是堅持房屋所有權與土地使用權相結合，基于物質關系的角度而言，土地承載著房屋建設，基于經濟關系角度而言，房屋不僅體現了土地的價值，更體現了土地的利潤，這說明兩者之間的關系時相互依存，互為一體。想要有效管理房地產行業，經濟管理機構需要在房屋使用權與土地所有權相結合的條件下進行；二是堅持土地使用權、經營權和所有權分離的國有化原則，占有、處分和使用土地的權利都屬于國家，這種方式對土地的整體規劃產生積極影響，同時能夠有效執行相關政策，控制建筑規模。

2我國房地產經濟管理中存在的問題

2.1缺少經濟管理意識。雖然我國很早就開始發展房地產行業，但是房地產經濟管理中，開發商具有較差的管理意識。一般情況下，開發商都對房地產行業的發展存在偏見，認為參與房地產的開發利用主要目的就是牟利，并沒有對房地產經濟發展的重要性有明確的認識，從而導致缺少經濟管理意識，房地產經濟管理無法實現預期目標。

2.2缺失經濟管理政策。管理政策的缺失會直接造成管理目標的缺失，而在我國房地產經濟管理中，很少有長期性的政策扶持，市場管理目標比較模糊。一是我國政府將市場管理的目標定義為抑制房地產的市場需求，因此出臺了很多缺乏針對性的政策，導致經濟管理并沒有實質性的意義，其效果較差。二是一些政府雖然出臺了一些短期和長期的政策，但很多地方自相矛盾，大大的降低了房地產行業的經濟管理效果。三是房地產行業缺乏合理、長期的政策支持，造成房地產行業的經濟秩序相對混亂，這就將很多機會提供給一些不法的投機分子，嚴重影響我國房地產行業的健康發展。從我國的房地產稅收政策、經濟適用房政策等落實情況能夠看出，我國缺乏長期性和連續性的房地產管理政策，管理目標不明確。

2.3缺乏經濟管理目標。在房地產經濟管理過程中，相關部門面臨著一系列的問題，其中包括有缺乏清楚的管理目標、缺少正確的管理方向以及管理重點難以凸顯。所以，這就導致很多問題存在于法律法規的頒布實施過程中，缺乏持續性的政策。另外，間斷性也是國家政策實施的主要特點，房地產行業因此會產生較大的波動，而且對房地產經濟的順利發展造成嚴重阻礙，這些問題都是由于管理人員的管理目標不清晰造成的。

2.4缺乏經濟管理體系。通過對國外房地產行業進行分析研究能夠看出，他們的管理體系比較完善，能夠有效落實房地產行業中經濟管理政策。相比于國外，國內的房地產行業則因缺乏完善的經濟管理體系而出現一些動蕩，法律法規不健全，房地產經濟管理的行為得不到有效規范。在建設、開發、交易以及后期管理房地產的各個階段，房地產經濟管理貫穿始終，但是我國目前尚未出臺經濟管理法對房地產經濟活動進行統領和規范，傳統僵化的管理方式不利于房地產行業的健康發展。

3解決我國房地產經濟管理存在問題的對策

3.1建立完善管理機制。現如今，我國房地產市場混亂現象的對其行業的發展造成一定影響，因此各級政府需要加大力度改革管理機制，這樣能夠使經濟管理促進房地產行業健康發展的作用得到更好的發揮。政府部分想要建立健全管理機制，必須確保市場調節作用得到充分發揮.

3.2明確分解發展目標。現如今，我國市場經濟體制改革不斷深入，不斷改變的經濟結構和發展方式使人們的生活品質得到提高，居住狀況得到改善，房地產經濟在健康穩定的發展，并推動著國民經濟的提升。基于此，我國需要充分認識到房地產經濟的重要性，并將其納入我國經濟發展目標中。各級部門不但要對房地產行業的短期經濟利益和作用加以重視，而且要規劃和確定長遠發展目標，從而滿足城鄉居民的用房需要。

3.3出臺連續性政策。我國正處于經濟改革的重要時期，加強對房地產結構的調整可以加快我國經濟的轉型。所以，我國政府要對房地產經濟加強認知，在出臺政策時要確保政策的連續性。一是要全面調查房地產經濟形勢，將符合地域發展形式的政策制定出來，將金融中心城市確定為港口城市；二是各級部門需要將房地產經濟發展規劃制定出來，對房地產經濟的管理要求進行明確，從而使城市現代化建設與城鎮居民住房需求的矛盾得到有效緩解；三是將房地產經濟的長期發展規劃制定出來，對百姓的住房消費進行正確的引導，對保障制度進行有效完善，從而進一步促進房地產行業持續穩定發展。

3.4構建法律法規體系。完善的法律法規體系不但能夠使房地產的經濟秩序得到規范，而且能夠規范多元化市場中復雜的財產關系，有效解決常見的矛盾糾紛。因此，要結合本國實際國情，構建一套完善可行的房地產法律法規體系。一是通過構建法律法規體系，防止政府部門過多的干預房地產經濟管理，保證房地產市場的健康運行；二是通過相關的法律法規體系加快構建有利于房地產的宏觀調控體系，從而對《中華人民共和國城市房地產管理法》等進行優化整改，另外房地產交易管理、管理房地產中介機構也要包含在房地產法律法規體系中，房地產政策的頒布實施要具有較強的穩固性、較好的層次性和較高的可操作性，從而作為強有力的法律依據保障我國房地產經濟的有效管理。

4結束語

綜上所述，隨著我國的快速發展，房地產經濟也得到較快發展，但房地產市場的發展存在不合理政策、不科學的監督管理機制等問題，對國民經濟的發展造成嚴重制約。我國政府可以制定合理的政策來對房地產市場加強調節，以便可以促進房地產經濟的持續穩定發展，進而可以推動我國經濟社會的發展進程。

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中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01

一、旅游房地產的概念

目前，我國對旅游房地產的概念沒有確切的定義，大多數認為：旅游房地產的概念可從廣義的和狹義的兩個角度來看，廣義的旅游房地產是以休閑度假為目的，直接銷售給旅游者的住宿設施和間接為旅游服務的房地產設施。狹義的旅游房地產是指以一定的旅游資源、旅游產品、旅游氛圍為依托，以滿足休閑度假或置業投資需求為目的，借助專門的銷售渠道售賣給旅游者的作為第二居所的住宅設施。旅游房地產的研究應該從狹義的角度來探析。

二、麗江旅游房地產現狀分析

麗江擁有三項世界遺產桂冠，旅游資源得天獨厚，麗江也成為了云南最早進行旅游房地產開發的地區之一。2008年，瑞安房地產已確定在麗江投資一個建筑面積約120萬平方米的新農村建設度假勝地；中邦置業和米丘環境公司也確定開發一個集休閑度假型和文化度假型的“瀘沽湖女兒國”項目。2009年，昭德酒店投資有限公司確定在麗江建設國際頂級度假酒店——古城阿曼（AMAN）酒店。到目前為止，麗江市共有149個招商引資國內合作項目，在建項目有112個，籌建項目有10個，已完成的項目有27個。這些項目推動麗江旅游發展的同時，也豐富了麗江旅游房地產的業態，然而在麗江旅游房地產逐漸升溫之時，問題也逐漸突顯。

2.1市場競爭混亂，缺乏行業規范

我國涉及旅游房地產方面的法律法規不完善，嚴重限制了旅游房地產業的健康發展。產權酒店、時權酒店等都屬新興行業，在其發展中存在法律地位不明確，權利義務不清等問題，從而引發缺乏誠信、酒店價值與價格不符，導致行業形象受損，甚至引發信用危機。

2.2缺乏整體規劃，未能實現旅游與房地產的有效整合

近幾年麗江的旅游房地產發展迅速，遠遠高于同期旅游發展速度，市場上出現的項目開發較為零散，部分項目沒有結合麗江的旅游特色，旅游房地產的開發過多注重于房地產的開發，未能實現旅游與房地產的有效整合，多數項目沒有后續性，致使麗江較多項目處于閑置狀態，旅游經濟效應并未實現。

三、對麗江旅游房地產的建議

3.1制定有利于旅游房地產發展的法律法規

《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。這對于旅游房地產項目中的產權酒店、養老型酒店的開發進行了明確限制。《商品房銷售管理辦法》第十二條規定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”這也限制了時權酒店和度假村的開發。為此，國家旅游局應與建設部協商，對屬于旅游業的酒店、度假村的房地產，鑒于它使用變化大的特點，制定相關的法規，促進旅游房地產的發展。

3.2健全法律約束機制，加強監督管理，做到違法必究

當前，關于旅游房地產的法律法規還不完善，發展過程中出現了違法亂紀的現象，投資者的利益受到嚴重損害。政府應進一步制定相關法規，使得執法部門能有法可依。同時，應加大執法力度，加強監督管理，對損害投資者利益的經營者堅決給予法律制裁，以營造一個公平公正的法治環境，使旅游房地產健康、快速地發展。例如在合同文本中加入信息公開條款，明確規定銷售旅游房地產產品中哪些信息是必須向購買者公開，使購買者在了解情況后做出購買決策，如果出現經營者在廣告宣傳資料中夸大投資回報，在購房者與酒店經營公司簽訂的委托合同中，許下誘人的承諾，以此誤導消費者或采用欺詐性銷售、非法集資等手段牟取暴利，要給予相應的制裁。

3.3加強規劃，有效整合旅游與房地產資源

根據旅游房地產項目與麗江旅游資源環境的關系，麗江旅游房地產的布局可選擇位于城郊的各個度假區、旅游風景區等自然環境和交通條件較好的地區。服從旅游城市和旅游風景區總體規劃和發展需求，結合麗江的實際情況，圍繞旅游度假地本身資源特色，將人文環境、民俗文化等因素整合到旅游房地產項目中，努力為旅游者和居民創造一個舒適方便、經濟安全和優美的旅游、度假、休閑的環境，從而充分發揮項目的經濟、社會和環境效益。

總之，現階段麗江的旅游房地產項目較多，因此在發展麗江旅游房地產過程中必須圍繞麗江自身旅游資源特色，加強創新，認真思考旅游房地產的核心點，多借鑒其他城市旅游房地產的成功經驗，引進在運作、管理、認識水平等具有優勢的實力開發企業進行旅游房地產開發，同時要加強規劃，實現旅游和房地產的完美結合，創造項目持續價值。

參考文獻：

[1]辜曉川，楊鉞.旅游房地產：消化空置商品房的新嘗試.中國房地產金融，2001（8）.

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（一）旅游房地產營銷策劃的意義 

1、旅游房地產營銷策劃有助于開發商鎖定市場目標 

旅游房地產在營銷策劃過程中，需要對當地市場的狀況、旅游者的消費傾向以及市場走勢等有充分的了解，并根據具體的情況確定其經營的方向與發展戰略。 

2、旅游房地產有助于對市場風險與收益的評估 

面對日益競爭激烈的社會經濟市場，只有對市場的風險與收益做到正確的評估，才能夠有效的規避風險，從而為旅游房地產的健康發展提供一份保障。 

3、旅游房地產有助于改善企業經營管理，提高企業的競爭實力 

通過旅游房地產的營銷策劃，有助于經營者去了解當地的市場，并對市場的變化規律做預測，從而所制定出的營銷策劃方案能夠滿足于市場的需求，最終提高市場的競爭力。 

（二）旅游房地產營銷策劃的價值 

針對我國面臨去庫存的難題，房地產業通過與第三產業旅游業的結合，有效的帶動了房地產業的經濟回升，特別是最近幾年來休閑度假式的旅游方式得到了消費者的青睞。隨著人們對旅游觀念的改變，為我國的旅游房地產業的發展提供了有利的條件，由此可見，旅游房地產的營銷策劃具有很高的投資價值與收益價值。 

二、影響我國旅游房地產營銷策劃的因素 

（一）經驗不足 

由于我國的旅游房地產起步比較晚，無論是開發還是經營都缺乏深入的了解，同時又缺乏系統的研究，很容易在旅游房地產營銷策劃過程中造成資源的浪費與資金的損失。 

（二）制度的不健全 

旅游房地產營銷策劃的相關法律法規沒有完善，很容易導致權益糾紛的發生，目前我國的旅游房地產開發經營過程中并沒有與之相匹配的法律法規，從而影響到了旅游房地產營銷策劃。 

（三）較低的管理水平 

由于旅游房地產投資價值與利潤的可觀性，使得眾多的開發商對旅游房地產進行大力的開發，從而在旅游房地產的經營過程中呈現出管理不善、項目分散經營等現象，除此之外，還有的開發商只注重短期的利益，對旅游房地產的項目進行隨意的破壞，在一定程度上制約著我國旅游房地產的營銷策劃。 

三、如何促進我國旅游房地產的發展 

（一）把旅游作為開發主導，實現旅游、地產的相結合 

旅游房地產在營銷策劃過程中，需要找準定位，并把旅游作為營銷策劃的主導，并把旅游項目整合到所有的開發項目中，進行科學合理的布局，同時進行統籌的規劃，從而形成旅游房地產一體化的經營模式，通過第三產業的旅游業帶動當地的房地產業的投資與發展，同時房地產業又反作用于第三產業，有效的帶動當地的經濟發展，通過相互之間的促進，實現一種共贏的經濟發展形式。 

（二）進行品牌化的經營，與國際旅游對接 

在進行旅游房地產的營銷策劃過程中，要逐漸的與國際旅游相對接，積極的汲取國外旅游房地產的優秀營銷策劃案例與開發管理經驗，并結合當地旅游房地產項目發展的特點，塑造出具有當地特色的旅游房地產品牌，并在營銷策劃過程中提升項目文化，實現品牌化的經營，在現如今的經濟體制下，通過與國際旅游相對接，實現品牌化的經營，最終獲得經濟效益最大化。 

（三）根據當地自然環境，實現環境友好發展 

對于旅游房地產的營銷策劃，要有效的利用好當地的自然環境，結合當地自然環境的資源與市場條件，努力的挖掘出適合于當地旅游房地產營銷發展的優勢，同時把時展的要求相融合，利用當地的自然資源與地理文化，有效的拉動旅游房地產項目的營銷發展，從而引領當地環境與旅游房地產項目的和諧發展，實現環境友好和諧的良好發展。 

（四）提高管理水平，健全法律法規 

由于在旅游房地產營銷策劃過程中往往會涉及到違法建設的現象，以及一些無計劃、超計劃的建設都將會影響到旅游房地產營銷的正常發展。因此，能過健全有關旅游房地產的法律法規的建設，做到嚴格的執法，與此同時，提高旅游房地產業的管理水平，有助于促進當地旅游房地產業的健康持續的發展。 

旅游房地產業中有效的融合了旅游業與房地產業，通過兩者之間的相互滲透形成了有機產物，在滿足于人們對物質需求的同時，改善了生存與居住的環境質量。因此，在旅游房地產的營銷策劃過程中，要有效的借鑒國外先進的理念，同時又要結合我國旅游房地產的實際發展情況，通過對當地資源的有效利用，對旅游房地產進行統籌的規劃，并進行科學、合理的開發，從而實現經濟效益、社會效益以及環境效益的統一性，最終實現我國旅游房地產的可持續發展。 

參考文獻：