導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產行業財務風險的特點，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

財務風險有廣義和狹義之分，廣義的財務風險是指在企業各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而是企業蒙受損失的可能性。狹義的財務風險通常是指企業的舉債籌資風險，尤其是當負債過多而導致企業到期無法償本付息，給企業造成損失的不確定性。

一、我國房地產行業財務風險類型

我國房地產行業起步較晚，各方面體制都還不健全，同時近幾年為了抑制房價，是房地產面臨的政策環境日益嚴峻，房地產企業財務風險與日俱增，控制風險首先要提前認識房地產行業的風險類型，從而制定相應的策略來應對。房地產行業財務風險可以分為兩大類，一類是外部風險，一類是內部風險。

（一）外部風險

房地產行業外部財務風險主要是是指房地產行業所面臨的外部環境變化所帶來的風險，主要包括市場風險，政策風險等。

市場風險主要包括供求風險，消費者偏好風險，通貨膨脹風險等。首先是供求風險，近幾年來，房價不斷攀升，很多人被房地產行業蒸蒸日上的業績及利潤所吸引，希望從中分一杯羹，紛紛涉足房地產行業，另外加上國家不斷加強保障房建設，房地產供給不斷增加，因此房地產行業競爭越來越激烈，房地產商面臨強大的競爭壓力。其次是消費者偏好風險，由于供給的增加，房地產商不斷推陳出新，尋求差異化，以求吸引住戶，但是，在這一過程中，如果對消費者心理掌握不到位，推出房屋無法滿足消費者需求，則會造成房屋積壓，給房地產企業造成損失。最后是通貨膨脹風險，通貨膨脹是房地產面臨的又一外部風險，通貨膨脹帶來的結果就是材料成本、人工成本的增加，這勢必給房地產商帶來壓力。

政策風險主要是指國家政策變動給房地產企業帶來的不確定性。主要包括利率風險、稅收風險、籌資風險等一系列的政策風險。首先，利率風險是房地產面臨的最大風險之一，眾所周知，房地產企業是資金密集型企業，其資金主要來源是銀行貸款，貸款利率上升必然會使房地產企業成本增加，并且，利率上升會減少消費者的購買欲望，房地產成交量下降，很容易造成房地產企業資金鏈斷裂。其次，房地產企業在經營過程涉及多項稅種，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，一個房地產企業所繳納稅種多達十余項，因此，若國家提高稅率，房地產企業成本也會提高。最后，房地產企業面臨的解決難題就是籌資，目前我國金融市場體制不健全，政府對房地產上市管制較為嚴格，除綜合實力較強的房地產商可以通過上市融資外，很多中小企業根本達不到上市資格，另外，我國房地產行業其它融資方式仍不健全，大部分企業還是通過銀行貸款籌集資金。近幾年國家為打壓房價，收縮銀行信貸額度，加大房地產企業融資難度。

（二）內部風險

內部風險是房地產企業在內部資產結構、公司治理、財務管理等方面存在的風險。第一，房地產企業由于資金投入大，大部分資金來源于銀行貸款，因此大多數房地產企業都面臨較高的資產負債率，很多房地產企業資產負債率高達70%以上，個別甚至超過100%，負債的提高增加了企業的償債風險，尤其是在國家對房地產行業進行宏觀調控的背景下，這一風險尤為突出。第二，由于房地長行業屬暴利行業，大部分人在沒有做足充分準備的情況下加入這一行業，大部分房地產企業實力弱，規模小，經營管理水平不高，公司治理結構不明晰，財務管理不嚴格，這都導致房地產企業對市場的反應和把握能力降低，風險控制和風險防范意識也偏低，是房地產企業財務風險加大。

二、房地產企業風險評價研究

（一）選擇正確的風險評價指標，構建風險評價體系

科學的風險評價指標有利于企業準確、全面、恰當的把握當前房地產企業的財務風險，有效對企業的財務風險進行評價。指標的選擇應當科學合理全面。能夠對房地產企業的財務風險水平進行反映的指標體系有發展能力指標體系，風險水平指標體系，償債能力指標體系等。選擇及建立正確的財務風險評價指標可以使財務風險控制更有目的性。

（二）拓展多元化融資渠道

房地產企業應當尋求多元化融資渠道，不再局限于銀行貸款，從而降低金融風險，降低資產負債率同時增強企業償債能力。目前階段，隨著金融市場的不斷發展，許多房地產企業通過房地產信托投資基金，房地產投資公司，海外上市等方式融資，這也解決了房地產企業資本結構不合理的現狀。

（三）建立內部控制制度，提高且財務管理水平

作為財務風險防范體系的組成部分，內部控制制度可以提高房地產企業財務管理的規范性和科學性，房地產企業應當建立合理規范的內部控制制度，健全企業公司治理結構，制定嚴格的規章制度以提高自身的防范風險的能力。

（四）做好市場調研，降低市場風險

房地產企業很大一部分的財務風險來自市場，因此房地產企業應當成立專門的市場調研機構，由專業人員根據市場調查結果進行分析并在此基礎上制定方案，從而使房地產企業避免盲從，充分認識市場需求及市場承受能力，避免不必要的損失。

篇2

所謂房地產企業的財務風險，是指房地產企業在項目投資、融資、使用資金和利潤分配等活動中由于主客觀因素對企業的經濟效益產生的重大影響，房地產行業的財務風險主要是由負債引起的，這成為制約房地產企業發展的重要因素。

一、房地產企業財務風險形成的原因

（一）缺乏完善的財務管理體系

雖然我國的房地產行業發展起步比較晚，但是由于國家政策的影響和市場需求量的增加，使得房地產行業的發展前景廣闊，在近幾年來迅速發展起來，這就使得很多開發商一味追求經濟效益，而把財務管理問題置于腦后。由于對財務管理的不重視，很多企業的財務部門都不能認識到財務風險的客觀性，財務管理人員的素質也參差不齊，領導的不重視使得財務部門不能發揮應有的作用，在規章制度方面更是無人問津，導致規章制度不健全，財務管理體系不完善，增加了財務風險的形成。

（二）對財務預算不夠重視

房地產產品的開發需要很長的時間才能完成，從規劃設計開始，要經過可行性研究、建筑安裝、拆遷、配套工程、綠化工程，一直到產品上市，這個時間是比較長的，周期越長，在產品開發生產過程中的不確定因素就越多，風險也就越大，因此更應該做好財務預算工作，這樣才能降低風險的形成。然而，一些房地產企業只想著讓產品盡快上市，沒有對土地成本、資金運作、經濟效益等作出詳細的財務預算和分析，使得資金的使用過于盲目，增加了產品的生產成本，同時增加了財務風險。

（三）資本結構不科學

利息的減稅在一定程度上能夠增加企業的經濟效益，但是房地產企業往往舉債過度，這就使利息減稅帶來了經濟效益被抵消，并且隨著企業負債比重的增加，利息負擔也越來越嚴重，企業的還債能力不斷降低，財務風險勢必會不斷增加。房地產企業負債籌資的資本成本比其他方式籌資的成本低，但單項資本成本的高低不能作為衡量資本高低的標準，總資本成本才能作為衡量負債水平的標準，房地產企業的資本結構亟待優化。

（四）融資渠道單一

我國的企業在進行經濟活動時，往往采用融資的方式為自己籌集資金，主要的融資方式有銀行貸款、發行債券、企業基金、股權投資、信托融資等等，但是我國房地產企業的融資方式過于單一，主要憑借商業銀行的貸款來籌集資金，滿足企業投資的需要。房地產企業在融資方面的法律體系不健全，直接制約了融資渠道的開展，在行業發展以來，主要還是依靠銀行進行融資，沒有形成多元化的資金支撐體系，因此風險比較集中，不能通過分散風險的方式降低財務風險。

二、房地產企業財務風險防范對策

（一）完善部門和制度建設

思想上的重視對行動有直接的指導，房地產企業首先要加強對財務管理的重視，具體做法是完善財務管理機構。從經營者來說，不但要重視財務管理，還要懂得財務管理，并不斷學習有關財務管理的知識，了解會計信息，提高風險意識，只有領導重視起來，才能對財務管理人員做表率，發揮財務管理部門的作用。其次，建立健全財務管理內控制度，完善的財務管理內控制度不僅能夠保障企業的資金安全，還有利于保障企業經濟活動的順利進行。再次，建立財務風險預警系統，企業不僅要學會風險發生后如何降低風險帶來的危害，更要重視風險的預警，防患于未然，把風險發生的幾率降到最低。

（二）加強財務預算工作

由于房地產產品的生產周期長，因此財務預算存在很多的不確定因素，財務預算對企業經濟效益的影響也十分明顯，因此，企業應該加強財務預算工作，以財務預算為基礎，對企業資金的收集和使用做出具體的分配和安排。在進行項目預算時，財務部門應該對項目的可行性、設計費用、開發成本、間接費用、借款計劃、經營收入等都列入預算范圍之中，提高財務預算的全面性。在進行資金預算時，財務部門應該根據企業對資金的需求現狀制定明確的財務預算體系。

（三）建立科學的資本結構

資本結構主要由負債的規模和結構組成，因此，科學的資本結構應該包括適度的負債規模和合理的負債結構。房地產企業要想獲得負債經營帶來了高效利益，降低因為負債帶來了財務風險，就需要控制負債率，堅持適度的原則，當資本的收益大于籌資的資本，資產的負債率就越高，如果資產的負債率過高，又會對企業的償債能力帶來影響，因此企業應該以流動資本及時補充負債資本，降低負債率。就負債結構來說，長期資產應該有長期負債資金支持，短期資產應該有短期負債資金支持，如果長期資產由短期資金支持，或者短期資產由長期資金支持，那么就會出現不合理的現象，企業的償債能力會受到影響，也將影響正常的經營活動。

（四）明確戰略目標

融資是房地產企業一項重要的經濟活動，房地產的決策能力就是行使企業的融資、投資、利益分配等活動，滿足資金使用者的需要的能力，因此，提高房地產企業的決策能力對企業融資有一定的幫助，而融資渠道的擴大對于分擔財務風險又有著重要的意義。企業可以建立多元化的戰略目標，對企業財務認真做出可行性分析，企業戰略目標的實現也需要大量籌集外部資金，負債籌集資金會為房地產帶來財務杠桿效應，企業應該采用積極的籌集策略，加強對資金的管理。擴大融資渠道，降低籌資產生的風險。

三、總結：

房地產行業屬于我國的新興行業，發展時間短本身就促進了財務風險的形成，加之企業的不重視或者防范手段落后等原因，使得財務風險成為房地產企業發展的阻礙，因此，房地產企業應該在思想上重視財務風險管理，在制度上健全風險管理和財務預警體系，在手段上宏觀監測和微觀監測相結合，這樣才能有效降低財務風險，促進房地產企業的長遠發展。

參考文獻：

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[2]張艷平，張康．淺談我國房地產企業的財務風險控制［J］.中國商界（下半月），2009，（03）．

[3]陳蕾.當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考[J].中國城市經濟，2008，32(3)：34～35.

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[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經濟的發展，房地產行業發展勢頭尤為迅速，由于我國房地產行業基礎差、起步晚，各種行為都不規范等原因，致使房地產公司存在著巨大的財務風險隱患。目前房地產企業如何合理有效地避免財務危機對保證房地產行業長久穩定發展，乃至全民經濟發展都具有非常重要的意義。

1房地產行業的財務風險成因分析

11宏觀因素分析

房地產行業的外部環境包括政治因素、法律因素、經濟因素、社會文化因素、自然環境因素和技術發展因素等，所以房地產行業的外部環境不受自己控制，當國家和地區經濟情況發展變化時（經濟全球化加快等），首先受到影響的就是房地產行業。目前國家對房地產開展的調控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產行業的發展。因此房地產行業很難控制未來發展的走勢。同時又由于房地產開發項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導致公司發展也存在一定的缺陷，具體表現如下。

111市場不成熟

我國房地產是20世紀90年代初新興產業，相對世界其他國家房地產行業來說，起步比較晚，發展速度猛烈，無論發展過程還是管理規范等都不夠成熟，導致房地產發展過程中沒有重心，盲目前進。出現一些企業將閑置資金投入到沒有進行前期市場調查的房地產項目，導致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產行業發展速度過快，根基不穩，為了適應國民經濟發展需要，政府多次出臺宏觀調控政策。當房價上漲趨勢過快時，國家嚴格控制開發商貸款條件和利率，從而削弱房地產發展勢頭。當房地產行業發展進入低谷時，采取貸款放款優惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經濟平衡發展。

113風險意識淡薄

由于房地產快速發展，使得房地產投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風險意識。同時，房地產公司在規避風險意識方面缺乏相應的控制制度，沒有實現按照制度進行風險控制。

12微觀因素分析

121缺乏財務預算和財務管理意識

在房地產行業發展過程中，有將近四成的房地產公司在經營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務預算和事后財務分析，沒有有效的發揮財務管理的職能。甚至有的房地產公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業務不了解，不能做到日常財務數據的有效控制。

122盲目舉債，資本結構不當

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產開發過程中，而缺乏開發項目的全盤考慮和長期規劃，導致房地產項目開發后期資金運作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導致負債成本過大。

123成本費用控制不嚴

由于目前房地產市場投資過熱，房價過高，房地產暴利，使得房地產企業忽視了成本費用控制，主要表現在三方面：首先，不重視建設項目的規劃階段，經常出現項目方案還沒有確定下來就著急開工進行建設，致使在項目建設過程中對項目方案反復修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標環節走過場，部分開發企業不愿搞公開招標；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設計階段的成本控制。

2房地產行業財務風險特點

21財務杠桿使用過度

大多數房地產公司以向銀行貸款的方式應對房地產開發所需要的大量資金，但是過度貸款會導致資產負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿使用過度意味著資金流動風險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉率偏低

由于房地產項目開發所需資源多，資金投入大，征地、土地開發、房屋開發都屬于資金嚴重消耗部分。雖然房地產通過房屋預售、現房銷售和物業管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產期限不匹配

由于房地產的資金投入大，資產比較多，其流動資產主要是存貨（包括原材料、周轉材料、存貨跌價準備、開發產品）。由于房地產存貨流動性差，屬于不易變現的資產，導致房地產公司流動資產和流動負債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現金流入期限不均衡

由于房地產公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進行房屋預售等方式獲得資金流入，致使房地產現金流入不可控，一年高一年低，現金流入期限出現嚴重的不均衡。使得現金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風險，現金流入較多的一年又會產生大量的資金冗余。

3房地產行業降低財務風險的對策

31加強財務活動過程管理

311籌資風險的管理

向銀行貸款是房地產行業目前采取的主要融資方式。經過行業分析，房地產公司過度貸款會造成負債率過高。所以房地產公司融資方式應該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負債率過高導致房地產行業財務風險，確保項目資金順利流通，股東權益具有穩定的收益率。

312投資風險的管理

房地產開發項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調研，應充分了解國家政策、城市規劃、土地使用情況、房屋供應信息以及房地產市場需求等。如果城市規劃信息不準確，導致開發商選址的錯誤判斷，最終會導致開發房屋出現滯銷。

313現金流量風險管理

房地產公司從開始融資就承擔著財務風險，所以在公司資金回收環節最為重要，而應收賬款的及時回收是影響資金回收風險的重要因素。所以應加強對應收款項的管理，首先建立穩定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應收款方式和比例。

32建立完善的風險預警系統

如果房地產公司沒有建立和完善財務風險預警管理系統，不能有效地避免財務風險，將會使財務危機擴大化，所以建立完善的財務預警系統至關重要。

321及時編制現金流量預算，建立短期財務風險預警系統

房地產財務短期內的主要工作是現金流量預算的編制，為了保證現金流量得到有效管理，房地產公司應該建立完善的預算及預測系統，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預期收益、現金流量和財務狀況等。

322建立財務風險預警模型，確定長期財務分析指標體系

財務預警指標一般包含反映企業負債償還能力、盈利能力和資產運營能力等。房地產公司應該參照房地產特點，并根據自己公司的實際情況，具有側重的對企業財務指標進行調整，從而建立適合企業長期發展的財務風險預警模型。

4結論

綜上所述，只有不斷提升房地產的財務管理水平，加強財務風險管理，才能保障房地產公司長久穩定發展，才能實現國民經濟的科學合理發展。

參考文獻：

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房地產行業是一個十分典型的資金密集型行業，它具有資金巨大、投資收益周期長、資金套牢時間久、資金應變能力差等特點，并且很容易受到國內外的競價發展形勢和國內宏觀政策的影響。從二十世紀九十年代以來，由國家福利房分配的結束而激發了商品性住房的需求，到2000年中國的房地產行業飛速發展。如在2007年至2008年，我國的金融政策使得房地產行業先揚后抑直至以觀望落幕。央行的六次加息和房產信貸政策，首付比例和貸款利率的提高，使得市場交易量面臨冰期。因此房地產行業自身所具有的特點使其在發展中隱藏了很大的風險，我們需要有效的分析房地產行業可能面臨的財務風險，并在不斷的發展中學會有效合理的控制財務風險。

二、當前房地產行業財務風險現狀

房地產行業因為其自身的性質就會存在諸多的內部和外部風險，都會對房地產行業發展帶來影響，主要是以下幾個方面：

1.負債率高

通過一些調查數據顯示，我國房地產企業的資產負債率均為75%以上， 超出了60%的警戒線15個百分點。房地產開發項目的過程中需要運用大量的資金來維持運轉，在選擇項目時已出現盲目性，出現不規范的高額借債，導致房地產企業負債率高。

2.資金結構不合理和境外資金運用少

根據資料顯示，在房地產投資的過程中有將近約45%的資金都是源于銀行貸款，這樣單一的融資方式，導致對銀行依賴性大，使得很多風險都壓在銀行身上。同時，主要是運用國內的資金發展企業而對國際上的規則不了解，難以從國際上獲得資金。這使得風險全部集中在國內銀行身上，不利于分散風險。

3.財務涉及面廣，管理較難

企業成功首先需要一個規范的財務活動。而房地產行業中的財務關系較為復雜，涉及的主體較多，包括房地產企業、稅務、審計單位、企業職工等，再加上房地產的資金量大、來往頻繁、結算較多，這些也就使得財務管理上復雜程度較高。

三、控制房地產行業風險的有效措施

1.構建正確的風險評價體系

首先需要有科學正確的風險評價指標，要能夠準確的反映房地產行業所面臨的財務風險水平，把握企業對資金的發展能力以及償還能力，以便正確恰當的對其風險及時預防和提出相對應的措施，這樣也會給房地產行業在財務上樹立一個標準，使得財務評估工作更加具有針對性、目的性。

2.開發多渠道的融資方式

只憑借傳統的融資方式不利于分散風險，會造成銀行壓力過大。因此要不斷的挖掘更新的融資渠道，形成新的融資方案，來解決我國房地產行業中負債率高的問題。首先要不斷的加強對債券、股票、房屋預售款等的管理，其次要擴大自身的資金擁有情況，逐步的開發自引外資的條件：比如，可以根據發那個地產的信托計劃，在保持公司原有負債率的情況下，來吸引外來投資者的眼光，要降低融合資金的成本，這樣既可以節省財務管理的費用，也可以不斷的優化公司的內部結構。通過多元化的融資、合理搭配資本權益等，來不斷的控制企業成本，逐步提升企業的價值來降低財務面臨的風險。

3.要完善財務管理策略，加強內部控制并且要完善監督體系

作為企業經營的核心就是對于財務成本的管理，要以讓客戶滿意為宗旨，來時間空間兩個維度上來動態的監測成本管理，約束與非約束相結合來創造合理的成本管理戰略，以便更好地控制成本。在內部的控制上，要形成有最高決策人帶頭、財務部門為核心的內部控住小組，對財務進行定期的考核和監督，實現內部控制的完善。另外，還要在房地產服務的開發和設計上，對成本進行預先規劃，以便使圖紙上的成本與實際成本更接近，減少誤差。也要成立一個專門的財務監督小組，在各個環節按制度和目標嚴格監督，盡量減少人為因素的干擾，提高財務風險控制的保障。

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我國在經濟的發展過程中同時也重視對基礎設施的建設，并且也在不斷的提高城鎮化建設，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環境下，我國的房地產行業迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產行業的健康快速發展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經濟的增長速度，房地產行業在快速發展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產企業的財務風險管理問題。

一、房地產企業財務風險的概念

風險一詞主要是指不能明確各種事件發生的概率，并且也不能控制事件發生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產企業財務活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產企業財務活動的這四個階段進行分析發現，在每個階段所產生的對應的財務風險為：一是籌資風險，其主要的內容是負債規模的大小以及房地產企業是否有能力償還的問題；二是投資風險，主要的內容是對于房地產企業的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風險，主要的內容是企業在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風險，主要是指在企業獲得收益后企業內部出現的問題[1]。

二、房地產企業財務風險的內容

房地產企業在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發行股票以及向銀行進行貸款和發行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經營可以有效地解決房地產企業自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業在進行籌資的過程中所產生的財務杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規模。房地產財務風險主要體現在以下三點：第一點是償付風險，主要是企業對負債的償還方面；第二點是債務資金成本的變動風險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風險[2]。

三、房地產企業財務風險的管理策略

(一)在籌集資金方面的風險管理

在籌集資金方面的風險管理主要包括以下幾點：一是房地產企業要加強自身對于資本結構的建設，一定要將自身的發展情況與完善的資本結構理論相結合，并且將權衡理論作為建設的基礎，對于負債規模需要符合房地產企業的財務實情，太大的負債規模可能會直接導致房地產企業破產或者貶值。主要的原因是由于房地產企業負債規模過大的話會導致企業在負債運營的過程中出現沒有資金償還的現象，并且這種無法償還的風險也是隨著負債規模的擴大而增加的。二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產企業應用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產企業使用這種方法進行籌資。房地產投資信托主要是指房地產企業聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發放受益憑證，通過委托專業的投資機構進行管理，最后再將資金收益發放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發等，企業可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。

(二)對投資方面的風險管理

為了有效的控制房地產企業在投資環節的財務風險，就需要企業在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環節做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產企業需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環節都需要進行預算統計，從而提高企業的抗風險能力，企業要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。其次，企業在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當地政府的規劃以及政策是否影響到該項目的開發；第三是該項目施工地點的周邊環境因素。房地產項目的開發不僅可以給房地產企業帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態指標與靜態指標相結合，從而做到多方面多角度的研究[4]。

(三)在房地產企業運營中的風險管理

在對房地產企業正常運行中的財務風險管理中，房地產企業首先要有財務風險的意識，從而在面對財務危機時才不會出現措手不及的情況。房地產行業作為一個高投資、高風險的高危行業，這也就致使房地產企業在正常運營中同樣要承擔大量的風險，所以房地產企業在這樣的發展環境下就需要提高對財務風險的意識程度，在日常的運營中就應該加強風險管理的建設，從而做到有備無患。房地產企業應該時刻的關注市場經濟以及房地產行業的最新動態，并且積極地響應國家的政策制度，在企業內部針對所處的環境狀態適時的進行調整，從而提高房地產企業對于財務風險的應對能力。房地產企業在日常不僅需要提高風險意識，同時也需要對企業內部的財務部門增強管理，樹立科學的發展觀念，提高企業自身的信譽度，并且加快企業資金的流通速度。在進行資金管理方面還應該進行全面的預算，從而避免企業在運營的各個環節中出現非法的情況造成資金的流失，從而實現房地產企業的可持續性發展。

(四)在房地產企業資金分配方面的風險管理

針對于我國的房地產行業的發展特點以及發展狀況，房地產企業應該將經營過程中所產生的現金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務指標，主要的原因就是現金流量可以有效的反映出企業的現金收支狀況，因此現金流量數據比企業的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產企業的利潤在上升，但是如果企業的現金流量在持續下降，那么長遠來看企業的盈利其實是在下降的[5]。

(五)房地產企業內部制度對財務風險的管理

房地產企業內部的建設主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產企業需要建設專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調研，并且及時的掌握其他房地產企業的工作情況以及國家出臺的相關政策，從而企業可以采取有效的防范措施并且提高企業的應變能力。二是要加強企業內部工作人員的自身素質，從而提升企業的總體工作水平；三是要加強企業對于財務方面的管理和控制，建立完善的財務管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。

四、結論

房地產行業目前仍是我國經濟發展中的重要組成部分，并且有著較好的發展前景。本文旨在探究房地產企業在面對激烈的市場競爭、突出的內在矛盾以及外在調控壓力的情況下，是如何科學有效的進行財務風險管理，從而實現自身的可持續發展。

參考文獻：

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中圖分類號：F23 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049

1 研究背景

由于社會經濟不斷發展的需求，我國的房地產行業在近年來取得了飛速的發展。巨大的利潤讓越來越多的社會資源投入到這個行業中，但是房地產行業本身存在的特點，也讓房地產行業的財務風險加劇。資金投入大，資金鏈和建設周期長，資金回籠的速度慢，資產變現能力差。同時，對于企業的發展來說，如果資金和融資能力不強，也很難接到收益較大的項目。在2008金融危機之后，房地產行業出現了泡沫；“中國房地產上市公司2012年的TOP10研究報告”中說到，我國政府將不斷加大調控力度，繼續鞏固調控成果，促使房價回到正常合理的水平；2014年，國務院《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，這個規劃，給予了房地產行業全新的成長空間也促進了房地產行業的轉型升級。在這種情勢下，要想在激烈競爭的環境下求生存、求發展，我國的房地產企業必須要提升對財務風險的認識，如果增強對財務風險的抵御能力，如何將財務風險控制在一定的范圍內，保證企業的健康發展，降低遭受財務風險的可能性才是重中之重。

2 保利地產基本狀況

2.1 保利地產的發展現狀

保利地產（集團）股份有限公司前身為廣州保利開發公司，成立于1992年，1993年在國家工商局完成注冊。保利地產在2002年完成股份制改革之后開始全國范圍的發展。2006年在上交所上市。至2015年保利地產實現了凈利潤123.45億，增長1%，實現營業總收入1235.08億元，同比增長13.25%。

2.2 保利地產基本財務狀況

從資產負債表主要數據表可以看出，從2010年-2012年，保利地產的資產翻了近3倍，是因為保利地產投資性房地產的增加，在2010年投資性房地產金額為42.39億元。股東權益不斷擴大，而公司的負債速度跟不上股東權益擴大的速度，降低了保利地產抵抗外部風險的能力。

從利潤表的主要數據表可以看出，營業收入和營業成本都從2010年-2012年五年期間翻了三番，營業利潤從2010年的74.24億漲到了189.81億，利潤總額也從74.05億漲到了190.32億，凈利潤也翻了三番，保利地產的業務量增加是主要原因。

從現金流量表主要數據表中可以看出，現金流量凈額和投資現金凈額在2010和2011年都為負值，這是由于保利地產的高速發展，導致資金緊張，但在2012年開始取得收入，所以經營現金流量恢復到正常值，但是2013和2014年開始，又呈現了負值，因為市場的供過于求的原因，周期太長，無法及時取得收入。

從主要財務比率表中，可以看到，每股凈收益在下降，凈資產的增長率也在不斷下降，但是毛利率比較穩定，是因為保利地產之前的大規模擴張，導致有大量的貸款，三大費用增加，特別是財務費用。

2.3 財務比率指標分析

財務比率指標可以反映財務風險的變動情況，通過圖1我們可以看出以下四個問題。

2.3.1 償債能力

2010年-2014年，流動比率下降，從2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流動比率均小于2，低于合理值。速凍比率在五年間也低于正常標準值1，說明了保利地產短期償債能力不足。現金負債比率也不斷下降，說明保利地產用現金償還短期債務的能力變弱，加大了公司的資金風險。

2.3.2 資本結構

保利地產的資本負債率，一直居高不下，超出了行業的平均水平，這樣會加大不能按時償還債務的風險。

保利地產從2010年-2014年，雖然股東權益比率呈上升趨勢，但是仍然處于較低的水平，應保持適中的水平，股東權益比率過小，說明企業負債過大，那么公司抵御外部沖擊的能力就會減弱。

2.3.3 總資產的收益率

保利地產從2010年-2014年，總資產收益率、營業利潤率、成本費用利潤率和主營業務利潤率都是下降趨勢，說明保利地產在創造收益的時候花費的資本更多，市場競爭力隨之減弱，應對財務風險的能力就被削弱。

2.3.4 營運能力

保利地產從2010年-2014年，應收賬款周轉率持續下降，從2010年的68.1下降到2014年的38.39。資金回收緩慢，經營活動的資金不能得到充分的利用，資金回收風險增大。

2.4 保利地產財務風險的總體評價

綜合保利地產公司財務風險的財務比率指標分析、單變量模型分析。Z3和F分數模型分析結果，我們可以得出，保利地產的風險水平是在不斷上升的，就是目前處于安全的狀態，暫時看不到財務危機，但是，從上述的分析綜合來看，它的安全程度還是有所下滑。從2010年-2012年保利地產的償債能力和營運能力皆有不同程度的下滑，現金流量也不樂觀，結合目前的國家的宏觀調控政策和行業形勢來看，同行業的格力地產，同樣是上市公司，但是格力地產的財務風險情況要低于保利地產，保利地產想要持續的健康的發展，確保可以在同行業中占據一個優勢地位，就必須提高財務風險的意識，分析財務風險上升的原因，在日常的財務活動和經營活動中加強管理和防范，及時的調整策略。

3 保利地產財務風險的成因

3.1 宏觀政策

3.1.1 宏觀調控

2010年，“國十一條”，發生違法違規行為的房地產開發企業，暫時取消新購置土地資格。

2011年，“新國八條”，加強對閑置房地產的清理力度，打擊囤地的行為，健全招標拍賣等制度。

2012年，繼續促使房價回到正常，落實安居工程。

2013年，“新國五條”，打擊投資投機性購房。

2014年，國務院《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》，推動城鄉一體化發展，給予了房地產企業轉型的機會。

因為這些政策，保利地產作為國企的拿地優勢被削弱了，所以保利在購進土地的時候，成本增加，利潤下降，投資風險加大等。

3.1.2 稅收政策

我國房地產行業需要繳納十幾種稅。在房產首次交易的時候，開發商需要繳納營業稅、所得稅、建設稅、土地增值稅和土地使用稅，同時，購房者要繳納契稅和印花稅等。在房產二次交易時，個人所得稅、營業稅和教育稅附加由賣家繳納，繳納契稅和印花稅由買家繳納。而這些要繳納的稅實際最后都是房價的一部分。由于房產稅的范圍的擴大，勢必稅收成本會加重，那么那時保利地產的獲利能力就會被削弱，增加投資資本收回的風險。

3.1.3 其他政策

政府的保障房政策，雖然為我國低收入家庭解決了住房困難等問題，但是又對商業住宅造成了沖擊，商品住宅的需求量下降，房屋賣不出去，開發商的利潤出現波動，財務風險增大。

3.2 行業形勢

3.2.1 市場競爭激烈

因為近十年的社會的發展，我國的房地產行業也在加速發展，很多社會資源投入到了房地長行業，房地產企業的數量翻倍的增加，整個房地產行業不斷的壯大。保利地產在面對這么多強勁的對手時，必須保持市場的占有率，保證資金回籠的速度。

3.2.2 市場需求

房地產行業經過大熱之后，現在市場上的住宅等已經是供過于求的狀態，整個房地產行業利潤在不斷的下降，保利地產也已經告別了高速發展取得高利潤的階段，保利地產只有對財務風險進行防范，才能使實際盈利和預期盈利相差不遠。

3.3 內部原因

（1）保利地產一直以來的高速發展策略，在當下嚴峻的形勢下，財務風險會不斷的加劇，對此，保利地產應該順應環境做出調整和改革。

（2）資金投入量大，資金回收期長。保利地產作為行業的龍頭企業，對資金的依賴程度高，又因為房地產行業需要巨大的投入，從開發到銷售，時間周期長，一般要三到五年，所以資金回收的風險加劇。

4 保利地產財務風險防范的建議

4.1 決策者財務風險意識需加強

企業決策者對財務風險的重視程度直接影響整個企業的財務風險狀況，所以在做決策時，要將融資、投資、經營和利潤分配等問題納入決策的考慮范圍。保利地產在過去是跨越式的發展，然而如今國家的宏觀政策越來越嚴格，房地產行業的環境不佳，加之行業之間的競爭激烈，保利地產以前的發展廁所已經不適合當下，所以保利地產需要謹慎的進行投資活動，再次降低資金不能順利回收的可能性。

4.2 財務人員的風險管理能力

財務人員要對財務風險的認識必須提高，順應社會發展的要求，將財務風險的防范意識帶到日常工作中，除了對財務風險狀態進行及時的監控和防范，也要及時和客觀的將保利地產的財務風險變動情況反映給決策者，便于及時的做出財務風險的防范措施。

4.3 保障償債能力

從本文的分析我們可以得知，保利地產的償債能力在不斷下降，要將長期負債和短期負債控制在合理的范圍內，并且及時調整資本結構。加之國內融資環境嚴峻，現金和應收賬款的周轉率需要提高，提高償債能力要通過降低資金占有率來實現。

4.4 海外融資

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中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0241-01

我國房地產行業的發展歷史較短，規模還處在起步期，相對的房地產各方面基礎可能會薄弱一些，另外，加之以不科學的管理或經營，產業資產多呈現出負債率高的現象。房地產企業要想在激烈的市場競爭中獲得核心競爭力，就必須提高財務風險控制能力。

一、房地產行業財務風險分析

按期償債風險。現階段我國房地產行業企業的資金主要由自持有資金，樓盤預售款項，銀行抵押貸款，其他借款四部分組成。一般來說自持有資金占總體的極小部分，大部分開發資金來自于銀行貸款和其他借款。而房地產行業可以說是一個成本收回期相對較長的產業，收益利潤也存在著不確定性，在該方面的財務管理存在極大風險。若不能有效控制成本的收回，銀行抵押貸款的利息將大大降低企業的利潤。企業在面對銀行高利率的情況，還有可能選擇風險更大的融資活動，這將是企業生存的重要隱患。

土地浪費風險。近年來城市規劃的盲目擴大，房地產行業也在土地方面采取“粗獷式”開發，導致土地利用率與經濟收益率不成比例，重復開發，隨意建設的現象都嚴重影響了土地利用。有些企業為了追求更大的經濟利益，尋找法律空檔，過分征地，囤地等行為，不僅對于行業來說是浪費，對于國家資源來說也是浪費。

工程項目管理缺失帶來的風險。現階段房地產企業對于房地產工程的建設，往往缺少對于工程項目的管理與監督，簡單的投資和工程設計之后，交付給施工企業執行，使得工程項目管理出現了斷層，對工程的質量控制不嚴格，導致工程質量低于預期，造成后期維修及改造成本的增加，最終影響到企業的收益。另外，工程管理的缺失，會影響工程進度，造成延期預售及交房，使得企業的資金回籠變慢，增大了企業的資金壓力和資金成本。因此，工程項目管理是整個房地產項目成功與否的基礎與關鍵。

通貨膨脹與市場因素帶來的風險。通貨膨脹會導致市場中貸款利率的改變，利率的增加就代表著企業投資縮水，無法完成預期收益，整個房地產項目也將面臨無利可圖或是虧損的危機。所以，房地產建設之前，房地產項目的市場定位分析往往要考慮到市場信貸的因素，要考慮到項目的市場前景，價格的確定要與市場的供需關系相適應，該類風險往往體現在銀行對于項目評估階段，很容易受到市場經濟泡沫的影響，導致項目收益縮水。

二、房地產行業財務風險控制

加強房地產企業建設投資的控制與管理。房地產項目的投資一般分為建設投資和銷售投資，對于成本的控制與管理要做到：第一、強化統籌，準確化成本核算，確保投資的最大收益；第二、加強工程施工的管理，確保資金到位，保證工程質量和工期，減少不必要的成本支出；第三、及時了解市場信息，及時調整企業經營策略，防止市場變動對發展的沖擊。在項目管理方面，要從實際收益目標出發，采用系統和理論的方法對項目進行決策和計劃。

健全企業財務管理體制，嚴格規范財務行為。房地產企業需要通過財務管理人員的研究，針對性地根據房地產企業的財務支出特點和管理重點，積極探索適合企業特點，適合市場特點的財務管理體制，并且要保證能夠及時地更新和優化管理體制，使得企業財務管理工作平穩安全的進行。管理部門要發揮監督職能，積極監督企業的財務行為，為其制定相關的規范化規定，對于不明財務問題及時查清并消除影響。

加強成本管理，降低消耗提高效益。為了獲得利潤企業就必須進行投入。而成本則是企業最根本、最直接的投入，成本是決定企業利潤的重要因素。企業要生存和發展，獲得最大利潤，就必須全員參與成本管理。加強房地產項目成本管理，嚴格控制成本，努力降低成本，才能在激烈的市場競爭中，取得競爭優勢，處于不敗之地。因此，房地產開發企業既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。

（1）強化成本管理體系，完善各部門人員的職能分配。加強成本管理離不開科學合理的預算制度，建立科學合理的預算制度就必須對預算管理與控制的機構進行合理的設置，通過建立一套規范的責任和權利相結合的成本管理體系可以明確管理職責、協調成本管理工作，監督成本控制過程，保障項目按照既定的成本控制目標進行成本控制工作。（2）實行全過程的成本管理，努力實現成本管理目標。在項目正式啟動前根據項目的實際情況先建立―個目標控制成本；在項目開發過程中嚴格按照目標控制成本來進行監督和控制，努力實現成本管理目標；在項目完工后要對項目進行再評估，用實際成本和目標成本作對比，分析成本增加或減少的原因，為以后的項目提供有價值的參考數據。

積極創新高效財務管理方法，提高財務控制能力。首先，房地產企業的財務管理可以應用網絡信息化管理系統，使財務數據具有實時性和統一性，提高企業的財務管理效率和財務控制能力。其次，需要管理人員積極探索適合企業發展的財務管理方法，通過工作經驗總結出不斷完善的財務管理體系，不斷強化財務的管理職能。

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［中圖分類號］F293.33［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地產企業財務風險的特點

第一,房地產企業現金流量巨大。與其他一般企業相比較,房地產企業在開發項目時,投資規模巨大,一個項目的投資少則上千萬元,多則上億元,這樣使得房地產企業在項目實施過程中，現金的流入與流出總額和規模都呈現出其他企業無法比擬的特點。

第二,現金流分布不均。房地產企業在開發房地產項目的過程中,現金的流出量波動比較大,單筆金額之間的差額巨大,會多次出現現金流出的高峰與低谷,而且現金的流入也因房地產企業銷售策略與銷售周期的安排而出現不均勻的分布態勢。

第三,資金周轉期較長且流向復雜。房地產企業在開發投資項目時,一般資金的回收期比較長,不同于一般企業,房地產企業在開發經營的過程中,一般其資金回收期都在一年以上,有時甚至可以長達數年,而對于企業來說,資金具有很強的時間價值,房地產企業在項目前期的現金流出必然會導致企業資金成本大幅度增加,而較長的開發周期會給企業帶來更大的財務風險。與此同時,在整個房地產項目開發的過程中,房地產開發產品的生產組織要比一般產品組織復雜很多,其內部項目信息、物資流動、資金都呈現網狀形態,而且在此過程中,牽涉的協調單位眾多,這就勢必影響企業的資金流向,導致房地產企業資金流向復雜。

第四,現金流受宏觀政策因素影響較大。國家的政策因素對房地產企業的資金流動起著決定性的作用,土地作為房地產企業生產開發的必備生產資料,直接決定了房屋的價格,而我國實行土地公有制,國家壟斷了土地的一級市場,因此國家有關土地的政策、法規與調控政策都會對房地產企業現金流造成巨大的影響,而且,由于房地產行業屬于資金密集型行業,房地產企業的生產與開發不能完全依靠企業的自有資金去運轉,因此需要通過各種渠道向外部融資,而其融資的過程必須符合國家的法律法規,所以房地產企業的現金流受國家宏觀政策影響較大。

2 房地產企業財務風險成因分析

2.1 房地產企業的資本結構不合理

房地產企業資本結構不合理是產生財務風險的根本原因。一方面,房地產企業過度舉債會抵消由于利息減稅而增加的企業收益,由于隨著房地產企業負責比重的不斷增加,其利息負擔也在不斷加重,那么房地產企業的還債能力也在不斷地降低,而房地產企業承擔的財務風險卻在不斷地加大,此時房地產的投資者和債權人都會要求提高資金的報酬率,以獲得相應的補償,這樣就會提高房地產企業綜合資本成本。另一方面,房地產企業負債籌資的資本的成本低于企業以其他方式籌資的成本,但是房地產企業不能僅用單項資本成本的高低作為其衡量標準。它必須要以總資本成本最低作為其負債水平才較為合理。所以,房地產企業要通過不斷優化企業資本結構,降低其財務風險,最終達到企業利益最大化這一目標。

2.2 房地產企業財務管理環境的復雜多樣性

房地產企業的內部財務管理環境相對比較復雜,而且目前我國房地產企業內部的財務關系混亂也增加了房地產企業財務風險的重要原因之一。房地產企業內部各部門之間在利益分配、資金管理和使用等方面管理不夠,往往做不到權責明確。造成資金利用率低下,嚴重影響資金的安全性,而財務管理人員在資金管理的過程忽視客觀情況,根據其主觀判斷進行財務預測、決策,使房地產企業財務風險不斷增加。

2.3 房地產企業融資渠道過于單一

企業融資可以通過銀行貸款、發行企業債券、基金、信托融資、股權投資等,但是,就目前而言,我國房地產企業融資主要是依靠商業銀行貸款來維持企業投資的資本需求,融資渠道過于單一。由于我國房地產在融資方面缺乏科學有效的法律體系,影響了我國房地產融資渠道的開展,導致除銀行貸款外,其他融資方式受限和發展緩慢,難以形成多元化資金支撐體系和風險分擔體系,進而造成了我國房地產企業融資困難。由于我國房地產企業主要依靠銀行進行融資,導致其對信貸政策過于敏感,增加了我國房地產企業的財務風險。

2.4 房產開發企業風險意識淡薄

我國的房地產行業較國外房地產行業起步較晚,但是由于我國良好的發展政策和市場經濟的迅猛發展,我國房地產業在這期間內迅速發展,空前繁榮。在這樣的情況下,很多房地產企業忽視了我國房地產行業所存在的風險,對企業管理松懈,許多房地產企業的管理人員對財務風險的客觀性認識不足,進而導致房地產企業財務風險不斷增加。事實上,房地產企業只要存在生產和財務活動,就一定會產生相應的財務風險。

2.5 宏觀經濟環境及政策調控因素

我國的整體經濟仍然處在上升趨勢當中,但是隨著近年來我國房地產經濟的強勁增長勢頭,國家和地方的有關房地產的各類宏觀調控之聲一直如影相隨,國家出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控政策,主要是通過運用金融貨幣政策、土地政策和稅收政策來調控房地產市場。在這種不利的宏觀經濟及政策的環境中,由于房地產企業與宏觀經濟環境政策密切聯系,難免會受到巨大的沖擊,而這種沖擊勢必會增加我國房地產企業的財務風險。

3 房地產企業應對財務風險的防范措施

3.1 加強房地產企業的財務管理能力建設

加強房地產企業的財務管理能力建設主要可以從三個方面進行。

第一,加強房地產企業的基本決策能力。房地產企業的財務管理主要是圍繞企業資金運動而進行有效的融資、投資、資金回收和利潤分配等管理活動,而房地產企業的基本決策能力的主要內容就是行使以上企業基本的職責,進而滿足資金使用者的需要能力。建設的重點在于滿足企業的預算和現金流所需的資金,實施恰當、有效的風險控制,確保信息的可靠性以及對財務、經營過程進行適當、有效的監督與控制,不斷地提高房地產企業決策者的財務管理素質。

第二,加強房地產企業的戰略匹配能力。企業戰略可以分為多元化戰略、一體化戰略、防御戰略和強化戰略,企業的財務可行性分析是房地產企業戰略中重要的環節,執行房地產企業戰略需要企業從外部籌集大量資金,而負債籌資能為房地產企業帶來財務杠桿效應,因此房地產企業財務策劃要以增減加財務杠桿效益為出發點,采用積極的籌資策略,大量提高債務比重,加強資金管理,降低資金成本,減少籌資風險。

第三,提高財務信息的整合能力。財務信息的整合能力是指將房地產企業的財務工作與其他經營部門等非財務部門的工作通過信息平臺進行結合,共享信息,在實現房地產企業目標的過程中形成合力,共同提高企業績效。

第四,提高房地產企業的持續改進能力。財務管理的持續改進能力使房地產企業的財務管理工作進行資源配置的最優方法的探索,從而持續改進企業的財務業績。

3.2 完善房地產企業的內部控制制度

房地產企業的內部控制是其自動預警和維護系統。因此,應當在房地產企業各有關部門間,建立嚴格的房地產企業內部控制程序與相互制約措施,同時在企業內部實行重大事項報告制度與集體決策制度,避免舞弊事件和決策失誤的發生,特別是在資金調度、資產處置、提供擔保、銷售結算和對外投資等方面,必須明確決策人員和財務人員、保管人員與經辦人員之間的工作程序和職責權限,從而有效規避因管理松懈或內部控制不嚴給企業造成的財務風險。

3.3 完善房地產企業的資金管理系統

完善房地產企業資金管理系統,就必須首先將房地產企業的資金管理納入全面預算管理體系,通過與責任中心預算和項目預算相結合的資金預算方式,實現企業對資金需求較準確的預測和動態調度,進而降低房地產企業的資金成本,提高其資金使用效率,同時,通過對房地產企業內資金預算的實際執行情況分析,對其資金使用進行及時反饋與修正。

參考文獻:

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房地產行業的發展莊要從事房地產的開發和建設進行租賃經營以及相關的服務等形成的一種獨立性產業部門。其中主要內容包括進行土地的開發、對房產的買賣和租賃、進行物業的管理以及金融方面的投資等具體的運營中, 具有一定的周期性。從整體上來說房地產經營的周期性和社會經濟發展的周期性有很大的關系, 同時房地產企業的發展,能夠帶動建筑、建材和機械、冶金、家具、電器等行業的發展。因此房地產經濟的發展對社會經濟的發展具有基礎性的影響。

二、房地產企業存在的財務風險問題

(一) 債務方面的風險。房地產企業的發展中最大的特點就是負債率比較高這也是房地產企業容易出現財務風險問題的重要原因。相關的資料顯示月前我國的房地產企業平均負債率達到了75 % 左右而且一般的房地產項目需要投入的資金都在一兩億甚至是十幾億所以流動資金比較大,才能保證項目的實施和運轉。但是一般的房地產企業擁有的流動性資金比較少所以主要是通過銀行等一些金融機構來進行融資。但是銀行的利息是比較高的而且房地產企業的還款還要等到地產項目開始盈利所以很多的房地產企業都是在負債率比較高的情況下進行經營所以會產生很大的財務風險。一旦某個環節出現問題就會給整個項目的運行產生影響, 對企業的經濟效益造成很大的損失。

(二) 房地產企業進行再次融資的風險。由于房地產項目的投資比較大所以,一般的房地產企業很難單獨完成一個地產項目往往需要一些金融機構來介入。一些房地產企業在沒有機融機構介入的同時就盲目的開始建設項目,導致項目建設中進行融資出現問題。我國的銀行大部分屬于國有企業在社會經濟的發展中起著一定的調節和保持平衡的作用,但是如果房地產企業的收入狀況受到影響池會導致銀行的運作出現問題始社會經濟發展造成一定的影響。

(三) 利率變動給企業造成了財務風險。房地產企業的貨款,受到利率變動的影響比較大, 特別是國家的經濟政策會對利率變動產生很大影響所以這些因素的影響容易給企業造成比較大的財務風險這也是房地產企業發展中需要考慮的問題。所以國家實施了一定的加息政策進行房地產泡沫的抑制造成了房地產企業的融資成本提高增加了企業的還貨壓力。而且企業若經營不善段有實現預期的發展目標就會影響到正常的投資和經營這也是目前房地產行業面臨的重要問題。

(四) 房地產企業經營管理中的風險。房地產企業的發展中和許多部門有相關的經濟往來例如政府、審計等一些管理部門還包括一些企業的債務人、股權人、企業的職工以及企業內部的各個單位等。

由于房地產企業和這些方面的經濟關系比較密切所以涉及到的資金量也相對較大這也造成了房地產企業的財務風險增加。同時許多的房地產企業在財務管理方面的制度不是很完善, 也容易導致企業在財務管理方面的疏漏。所以在實際的操作中不僅僅是和其他的部門賬目往來的不清楚好包括對成本管理的缺失許多企業沒有建立規范的成本控制和管理體系。這些方面的影響容易造成資金的使用超過預期影響企業的經濟效益。

三、房地產企業進行財務風險防范的措施

(一) 房地產企業需要優化資本結構。房地產企業的發展,屬于資本密集型企業所以必須擁有比較合理的資金結構。目前,國內的很多房地產開發企業擁有的資金是無法獨立進行項目開發的但是房地產企業在進行融資的過程中,一定要充分的考慮企業的償還能力, 以及具體的房地產項目的收益情況。進行項目的開發過程中房地產企業需要進行資本結構的優化,雖然房地產企業的負債經營能夠通過金融杠桿原理來增加企業的收益情況但是房地產企業的負債情況需要保持在一個相對合理的范圍內。

(二) 房地產企業需要優化融資渠道。當前房地產企業的發展中應積極的拓展融資渠道采取多元化的融資策略從多方面進行融資。所以房地產企業需要擺脫以往的單一性融資方式根據自身的優勢,豐富融資手段,例如采用產業基金融資、信托計劃融資、以及資金的證券化融資等方式,同時還可采用民間融資的方式為企業的發展提供充足的資金支持。進行多樣化的融資還可以降低企業的債務比例減少財務風險。

(三) 房地產企業需要樹立財務風險意識。隨著市場環境的競爭日趨激烈房地產企業需要樹立起一定的風險意識特別是企業的財務風險意識。所以需要企業對整體性的國民經濟加強認識根據社會經濟的發展形式預測相關的政策變化, 以及對企業的經營管理產生的風險。目前我國的經濟發展速度比較快而且相關的政策也需要進行調整和變化必然會對房地產企業的發展產生一定的影響, 因此就需要企業加強對經濟形勢的分析,以及政策的研究最大限度的避免出現財務風險問題。

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縱觀全球房地產業的發展現狀來看，由于該行業具有資金投入相對比較大、投資回收期長且變現能力薄弱等特點，導致其在發展過程中普遍存在著財務管理的風險隱患。尤其是我國房地產行業，因為受到既定的政策干預，所以風險因素更多。若想讓房地產企業能夠在風云變幻的國內市場獲得穩定長足的發展，關鍵就是要尋找最有效的風險應對策略。

一、政策干預下國內房地產行業的發展現狀

目前，由于國內房地產市場需求的不斷增加，導致了房價久居不下的局面無法輕易改變，并進而造成了房地產市場的泡沫經濟現象，給行業發展帶來了極其不利的影響。與此同時，不少房產開發商為了迎合房產市場的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產開發中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進入后續的市場運作。為了規范房地產市場的發展，國家先后出臺了很多干預政策進行宏觀調控，結果致使房地產開發商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現實問題，必然的制約了自身的良性發展，最主要的就是給財務管理帶來大量諸多意想不到的風險。這是因為，在利用政策干預進行市場調控的大環境下，某些房地產公司由于缺乏風險應對策略，無法按照計劃實現資金的后續運作，導致了在發展過程中出現資金斷鏈現象，使得很多正在進行中的項目工程成為名副其實的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業倒閉或是被兼并的危險。

二、政策干預下房地產財務風險的成因分析

由于國內房地產企業在發展過程中面臨著愈發激烈的競爭，所以在變化多端的房地產市場上，很多難以預測和不可控制的因素都有可能導致企業出現財務風險，甚至會最終破產倒閉。具體說來，造成房地產財務風險的原因有如下幾點：

(一)財務管理人員素質低下帶來的風險

由于國內的房地產行業在發展過程中還有許多不完善的地方，導致了房地產企業自身缺乏應有的風險意識，既不注意完善財務制度，更不注意提升財務人員的業務素質。這樣松散的體制必然會導致在財務管理的過程中，不少從業人員因為自身行業知識缺乏，不能意識到財務預算管理以及監督管理的重要性，因而在管理過程中無法對成本實施科學有效的控制。這給房地產企業的高層管理決策造成了困難，更為企業的財務管理帶來了諸多風險。

(二)新信貸政策造成的風險

為了進一步規范國內房地產的市場行為，國家對房地產市場的發展采取了系列的政策干預，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實現對房地產行業的干預，這也同時給房地產行業的財務管理帶來了一定的風險。這是因為，由于政策強行降低了信貸資金在房地產市場的流通速度，在一定程度上影響了消費者的情緒，進而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產企業不得不面臨著資金結構失衡、負債比率過高的風險，嚴重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險。其次，政策還硬性對那些購買第二套住房的消費者作出相應的首付和貸款利率標準（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準利率的1.1倍），并且還進一步加強了稅收的征管，而對于那些購房時間在5年以內的打算交易的，也按照售房收入全額標準征稅。上述這些信貸政策的出臺，一方面是為了強化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環境下，必然地會影響到房地產交易市場的產品成交率，給房地產行業帶來了意想不到的財務管理風險。

(三)新的稅收政策帶來的風險

另外，隨著國家相關房地產政策的進一步出臺，房地產企業的土地增值稅和企業所得稅的預征率也不斷提高，這就導致了企業因為必須要提前多交稅款而牽制了企業資金的正常流動。特別是國務院出臺了五項加強房地產市場調控的政策措施后，對于房地產行業的市場調控更為明顯，最主要的就是表現在大力推廣房地產的稅收工作試點，對于開發商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉嫁給購房者。這樣的稅收調控政策無形中便是增加了開發商的交易成本，同時也就導致了開發商的財務風險。同時，由于稅務部門根據相關政策為房地產企業制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產企業自身的財務管理成本，高投入必然也會帶來高風險，這也是目前房地產行業不得不面臨的財務管理的風險之一。

(四)新的土地政策帶來的風險

當然，在一系列的干預政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發商擴張開發，隨意濫用國有土地資源的不良現象，相繼出臺了很多控制開發建設用地的相關政策。此舉的重要目的就是在落實保障性住房的前提下，進一步增加土地的有效供給。同時，對其自己來源也實現了嚴查制，就是為了更有效地防止某些房地產企業擅自改變土地的使用性質。特別是對于那些非法轉讓土地使用權行為，國家還會堅決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產開發企業必然地會因為獲取土地資源而支付大量的資金，進而導致因為資金周轉不順暢而影響了工期，造成二度的經濟損失，嚴重者還有可能會因此失去土地的繼續使用權，給自身的財務管理造成了極大的風險。

三、降低房地產財務風險的有效策略

為了保證房地產企業能夠更穩步發展，有必要在進行企業管理過程中，有針對性地采取相應的策略來有效降低房地產的財務風險。

(一)創新融資形式，提高應對風險能力

由于房地產開發企業對于信貸資金具有強烈的依賴性，因而，在面臨著時下愈演愈烈的房地產市場競爭形勢下，注定了房地產企業在發展過程中需要利用商業地產融資并同時將商業地產進行出售或出租等多元化的方式對資金進行及時有效的回收。隨著國家相關的干預政策陸續出臺，房地產企業必須順勢而行，緊緊抓住國家相應的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實現對資金流的適時補充。同時，還需要更具市場大環境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調整戶型結構的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經濟不是特別充足的無房者；或根據市場實際適當降低產品的銷售價格，盡早地順利地推出產品。也可以采用以價換量的形式，更好更快地實現資金快速回籠的目標。事實證明，只有從市場需求出發，不斷創新融資形式，才有可能不斷提高企業應對風險的能力。

(二)完善管理制度，有效發揮財務監督職能

很多房地產企業在進行財務管理的過程中表現出比較明顯的意識淡薄現象，常常因為過于關注工程的工期和質量而忽視了對財務規范化操作的監督和管理，因而必然導致了實際效益與預期效益出現極大反差的現象。所以，在進行財務管理的時候，作為房地產企業必須首先建立健全相關的財務管理制度，將自身的實際發展狀況與房地產市場的不斷變化緊密結合在一起，務必要客觀細致地對項目建設的可行性做出科學的分析，并在此基礎上做好相應的項目預算和資本預算等工作，努力提高開發投資的準確性。同時，還要最大限度發揮財務的監督職能，對施工過程中每一個環節的資金使用情況做到跟蹤調查分析，在做好過程性財務監管的同時，進一步細化對部分費用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運用資金的同時，真正將費用支出控制在預算范圍內。

(三)加強內部審計，提高財務人員的綜合素質

根據相關要求，作為房地產企業的財務管理人員，既要具備必要的房地產政策理論水平，又要具備一定的對于會計政策的精準的判斷能力，更要有實施內部控制以及綜合運用財務會計信息等相關能力，只有達到了上述的幾點要求，房地產企業的財務管理人員才能更為科學有效地做好自身的財務管理工作。但是從目前房地產企業財務管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業并未充分做好對其內部審計的過程性和主動性控制工作，所以很難真正做到對財務風險的正確估算和及時的風險防范，進而無法保證企業經濟效益的最大化。為此而，房地產企業有必要從提高財務人員的綜合素質入手，不僅需要重點引導他們充分認識到財務管理的規范化和科學化對于企業發展的重要性，更要通過多種渠道的學習形式強化對財務人員的后續培訓，特別是要強化其對于房地產企業財務風險的應對意識，真正讓他們在財務管理工作中發揮應有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產企業，如果能夠在不違背國家政策法規的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對項目進行計算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對房地產增值率的控制來實現降低土地增值稅的額度。當然，值得一提的是，房地產商在制定房地產的銷售價格時，一定要要特別注意事前計算和籌劃好銷售價格和稅收之間的協調關系，利用土地增值稅各級距稅率的臨界點合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點附近的情況時，務必要謹慎，以免為企業增加不必要的稅收。另外，房地產企業還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實現降低企業營業稅的目的。

四、結束語