導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇商業地產的盈利模式，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

產業地產是將房地產開發和產業經營結合起來的房地產開發模式，其以新型工業化和新經濟為背景，依托于產業，以地產為載體，面對的主要開發對象為經濟園區、生態寫字樓、高新技術產業的研發用房以及工業樓宇等，實現了社會與自然資源的充分融合，屬于集約化經營、綜合開發的多功能產業形態，是產業與房產的綜合。產業地產區別于一般的房產開發明顯的標志為產業地產注重產業發展，在規劃與研究方面具有較高的專業要求。當前產業地產開發的專業化發展是未來產業地產發展的主要方向。

二、產業地產推動經濟的發展

產業地產對經濟發展具有積極的推動作用，主要從企業加速孵化功能、產業集聚功能、輻射滲透功能、融合功能以及示范功能中體現出來。下面對其逐一進行探討。

（一）企業加速孵化功能

產業地產將其他環境以及合理地產條件提供給企業，利用各種合理的扶持手段，不斷促進企業的發展壯大。產業地產在企業發展中不僅提供所需的硬件環境。例如一些基礎設施等，而且還提供諸如支持型的法規政策、完善的社會服務以及高密度的智力資源等軟件條件。不難看出產業地產具有孵化器的功能，加速企業與城市產品的孵化。

（二）產業集聚功能

產業地產優于其他發展模式，其能匯聚分布在不同社會組織的多種資源，進而協同發揮作用。而且將不同組織聚集在一起，能營造出良好的競爭氣氛，保證不同組織間相互配合，實現資源更好的優化整合。例如，北京以海淀區的中關村、MAX空港企業園為典型代表的優質產業園區，抓住了發展機遇得以迅速的發展。

（三）輻射滲透功能

所謂的輻射滲透功能指產業地產區域影響、擴散和滲透未形成產業規模的部門或毗鄰區域。同時，促進社會、科技、經濟發展方面也包含在內。張江高科作為我國高科技產業園區的龍頭起到了良好的帶頭作用，為其他產業地產樹立了良好的榜樣。張江高科的經營理念為“打造自主創新園區，運營藍籌股”，制定并處于實施階段的產業互動階越式發展戰略，借助多樣靈活的投融資形式，張江高科完成了園區內一百多家企業的參股目標，由之前單純的產業地產開發商轉變成了高科技產業投資商。除此之外，產業地產在教育實驗、地方科技等事業發展上發揮了較大的促進作用，推動了文化事業、交通運輸業以及地方商業的發展，使勞動就業機會大大增加。

（四）融合功能

產業地產的融合表示在實現經濟與科技融合方面體現的能力以及發揮的作用。主要從以下兩個方面加以體現：一方面產業地產融合了資金與技術，即產業地產以產業技術高新企業具備的高質量且豐富的技術資源為依托，可吸收很多風險資本；另一方面，結合轉化與成果。產業地產增加了相同產業不同企業間的交流，為成果的轉化創造了良好條件。另外，在產業地產領域一些中介組織與政府相關部門，促進企業家與成功擁有者間的溝通，并將一些便利條件提供給雙方，又進一步促進了成果的轉化。

（五）示范功能

產業地產在組織結構、技術工藝以及技術產品等方面上的創新，推動并影響著其他經濟組織及區域外的企業，發揮了較好的示范功能，具體表現在以下兩點：其一，產業地產形成之后，無論是技術成果利用還是技術產品開發均取得較大成功，在短時間內引起全國或區域性效仿與學習，有助于技術進步與經濟發展；其二，產業地產在改革企業管理體制、運行機制等方面，可為產業地產以外的企業提供樣板。

三、保證項目商業盈利模式與開發模式制定的科學性

產業地產具有較大投資規模以及較長的開發周期，涵蓋較多個子項目且涉及很多行業，并具有較高的專業化開發程度，運作項目面臨較大難度。所以，需要統籌安排商業盈利模式以及項目開發模式。對于產業地產項目應充分做好以下工作：

（一）開發模式

產業地產項目共包含兩種開發模式：和政府進行協商進行土地一級開發；開發商統籌安排項目開發節奏及進度，下面逐一進行探討。

1、土地一級開發的模式

產業地產項目多處在市郊，土地無市政基礎設施，因此開發商需要實施一級開發，待土地一級開發結束后，開發商和地方政府之間的報酬結算分為以下幾類：其一，對工程進行總承包。政府委托開發商實施道路基礎設施建設、拆遷以及征地等工作。待招拍掛之后政府將相應利潤支付給開發商；其二，利潤分成方式。即開發商完成土地一級開發，招拍掛后，充分分析開發成本、拍賣地價等因素，和政府進行協商進行利潤分成；其三，土地補償方式。當開發商完成土地一級開發后，政府不支付現金，而是給予開發商一定面積的土地，作為其土地開發的補償。

2、項目開發進度及節奏的統籌安排

開發商統籌安排項目開發進度及節奏時，需要認真分析市場需求、資金狀況以及企業發展戰略等方面內容，對項目的開發建設進行合理分期，尤其在不同建設時期，確定科學、合理的開發順序。

（二）經營模式

產業地產經營模式與普通商業地產比較相近，包括租賃結合、產權出租以及產權出售模式，其中在產權出售模式中，開發商在短時間內可實現現金流的回籠，避免資金流動出現較大壓力；產權出租模式中經營權可被完整的保存，可享受物業后期的升值，而租售模式處于上述兩種模式之間。產業地產究竟選擇何種經營模式，需充分考慮資金狀況、市場情況、產品特點以及企業的經營戰略等多方面內容。

（三）盈利模式

產業地產的盈利模式可從開發與經營策略兩個方面進行理解。在開發方面，很多產業地產項目會牽扯一級～三級的聯動開發，在不同級別的開發過程中開發商均能從中獲得較大利潤。具體來講利潤主要從以下方面產生：項目后期經營管理獲得的利潤；土地轉讓或一級開發獲得的利潤以及城市基礎設施建設的利潤。針對上述不同的利潤來源，開發商需結合具體情況，確定最佳的盈利模式。

從經營角度出發確定盈利模式，供由以下方式可供選擇：方式一，針對分期建設的項目，前期物業提供優惠的合作條件以及較低的租金與銷售價格。采用該種模式利潤點較低，甚至根本不賺錢，這樣做的目的在于提升品牌知名度與影響力，為后期賺的更多的利潤打下堅實的基礎；方式二，建設同期項目時，低價租賃或銷售部分物業，將利潤增長點轉移到其他物業上；方式三，給予重點或主力商戶一定的優惠，借助主力店的號召力，高價租賃或出售附近的商鋪，以獲得較大利潤；方式四，商家入駐初期無利潤，利潤的獲得主要依靠后期，或者利潤的獲得憑借提供的附加服務，而不是通過租金盈利。

參考文獻：

[1]雷少為.我國商業地產項目吸引力的測評研究[D].重慶大學，2013

[2]于科.商業地產企業商業模式對比研究[D].重慶大學，2012

[3]俞江毅.基于訂單模式的商業地產項目定位研究[D].浙江工業大學，2011

篇2

一、前言

Hedonic定價法是西方國家房地產定價研究中的重要方法。它將房屋看作是由一系列屬性構成的異質商品,以消費者效用和偏好作為研究的基礎,對房產的定價和消費者從中獲得的福利給予了全新的詮釋。本文將運用Hedonic模型分析狹義的商業房地產(簡稱商鋪)租賃的主要影響因素,并運用廣州市天河區商鋪租賃數據做實證分析。

廣州市是南方商業名城。天河區位于廣州市老城區的東部,處于廣州市域的幾何中心位置。天河區自1985年建區以來,經濟發展速度非常快,綜合實力不斷增強。國內生產總值位居廣州市各區前列。

二、Hedonic模型的構建

Hedonic源于希臘文,意為“享受”,指的是消費產品或服務而得到的效用或者滿足,Hedonic模型就是一種處理異質產品差異特征與產品價格間關系經常采用的模型。

構建模型的函數形式即Hedonic模型的基本思路是,消費者愿意為一件商品支付的價格取決于他能夠從商品的各種屬性中獲得何種程度的享受。Hedonic定價指的是在競爭性市場的均衡條件下,購買者所支付的價格應當補償住宅各種特征所能帶來的舒適度。假設所有家庭的偏好和收入水平類似,那么這個市場中所有住宅的價格應當是這些特征值的一個函數,即:

(1)

式中P為該商品的價格,X1,X2,X3,……Xn是商品的各個特征,這就是Hedonic定價模型。Hedonic模型通常有三種函數形式,即:線性、半對數以及對數形式。

線性形式:

(2)

也可將Hedonic模型假定為指數形式:

(3)

兩邊取對數,則有:

(4)

但是該模型在使用過程中存在不便之處,假如某特征變量取零,那么等式右邊無意義,所以在Hedonic模型實證分析過程中,半對數更加常用。半對數模型分等式左邊取對數和等式右邊取對數兩種,分別對應邊際遞減和邊際遞增兩種情況。

其中等式左邊取對數的形式如下:

(5)

三、數據篩選及變量賦值

將天河區租賃所提供的數據進行整理,將其中的無用數據剔除,并一一歸類后,可以用于商鋪租賃分析的數據有13968組。按照以下劃分進行賦值。

表1 商業房地產租賃中的房屋特征變量的細分表

其中人口密度賦值如下表2所示,天河區目前管轄21個街道,大體可以分為三個類型。中心區域為石牌街、天河南街、林和街、獵德街、冼村、員村;城鄉結合內邊緣區域為登峰街、棠下街、車陂街、五山街;城鄉結合外邊緣區域為沙河、興華、沙東、天園、元崗、黃村、龍洞、長興、鳳凰、前進、珠吉、新塘。地鐵經過的街道為元崗、五山、林和、石牌、冼村、天園、天河南七個街道。

表2 天河區各行政街道平均人口密度(人/)(2008-2009)

四、運行結果及分析

對于Hedonic模型的選取,運用線性和半對數模型分別進行試算,線形模型結果較為理想,通過運用SPSS13.0軟件運算線形模型,得到線性模型的最終情況:

表3 商鋪租賃價格影響因素hedonic模型分析統計情況

從結果看,在SPSS13.0中選擇6個自變量全部進入回歸模型進行計算,通過對hedonic線性模型數據處理,發現有4個變量進入模型,得到上面兩表格。

商鋪回歸方程方差分析的顯著性水平(P值)為

將進入模型的變量的未標準化系數代入多元線性回歸方程中即可得到商鋪租賃的特征價格模型:

(6)

根據Hedonic模型分析的結果,我們不難看出,影響商鋪租賃價格最主要的因素依次為軌道交通、房屋面積、距離CBD中心的距離、人口密度等。房屋面積為負號表明面積越小,平均租賃價格越高。

式中參數前的系數表達了各因素對價格的影響因子,如某個變量在Xi處發生1%的變化,把 Hedonic模型按4-3表述式進行一階泰勒展開,可以得到該變量的隱含變化價格:

(7)

從6式的商鋪租賃價格模型,可以分別得到各影響因素的租賃價格影響權重。其中與CBD距離的遠近的特征價格為22.419元/級,表示在其他影響因素不變的情況下,商鋪與CBD的距離近一級,租賃價格將提高22.419元;或者說距離賦值以X0為基數,與CBD的距離發生1%的變化,租賃價格將相應變化22.419%X0元。

式中的常數項集中體現了市場環境變化等其他因素和系統誤差對價格的影響,因為除了進行擬合的因素外,還有許多影響租賃價格的因素。其中有些影響較大但不好采集數據未進行分析,如商鋪的樓層方位因素,而大多數為次要因素。

五、案例分析

天河城廣場位于廣州市天河南路與體育西路交匯處,總營業面積達10萬平方米。出租率在1999年以后一直保持在99%以上。2008年天河南商鋪的租賃均價為162.59元/m2 ,是天河區租賃價格最高的街道,而天河城的租賃均價達到853.59元/m2。天河城廣場租賃收入從1996年開業的3700萬元, 到2006年,收入近4億元,租金收入在10年左右的時間里呈現出十倍速的增長。

地理位置優越,是天河城廣場成功的前提。天河城廣場在選址上順應城市商業中心東移的趨勢。天河城位于天河商圈的中心位置,地處廣州市東西、南北中軸線交叉點,南鄰廣州城市中心珠江新城,毗鄰廣州CBD中央商務區,鄰近五山眾多大學校區。優越的地理位置使天河城廣場獨具“地利”之優。

天河區是廣州和珠江三角洲的匯集地帶,天河城廣場四面環路,有60多條公交車在廣場前設站。交通十分便捷。廣場地下層設有上千個車位的停車場。

天河城廣場擁有理想的軌道交通系統。天河城廣場北鄰廣州火車東站。廣州地鐵一號線的一個出入口就設在廣場內,直通廣場地下一層,地鐵三號線在體育西路、體育中心都有出入口,出入口到達天河城廣場直線路程不到300米。隨著廣珠輕軌的開通,廣州、中山、順德、珠海都將縮小到1小時經濟圈,天河城廣場的商業影響力將更加廣泛。

天河城廣場所在街道人口密度為 27608人/m2,在天河區屬于密度最大的街道之一。天河區現有人口約123.88萬人,這部分人基本上是中高收入階層,經濟條件比較好。這一居民結構,使天河城廣場擁有一個相當數量的中高收入消費群體。

天河城廣場從投入使用開始,一直堅持物業只租不賣,保持產權完整。天河城廣場對不同經營狀況的租戶采取不同的租賃策略。對牽頭租戶,從租金、經營條件等方面給予大力幫助與支持,引進吉之島和天貿南大兩個大品牌租戶。在面積搭配上,面積較大的牽頭租戶產租能力稍差,但能帶動其他經營;小面積租戶靈活多樣,產租能力較旺盛。在面積上合理搭配,既保證了經營整體質量,也保持了經營的多樣性以及較好的產租能力。

天河城廣場的運營的成功是全方位的。前面兩個章節通過Hedonic分析得到影響商業租賃價格的主要因素。而天河城廣場恰恰具有便捷的交通、得天獨厚的地理環境,同時大小面積的商鋪采取有層次搭配租賃,這些都是高租金高回報形成的主要原因。案例分析使理論分析得到較好的驗證。

六、建議

1.加強政府的調控、管理和服務

天河區是一個具有朝氣的新城區,應以現代商業理念為指引,以大型綜合商業網點和現代人文環境為支撐,以增強輻射功能為導向,積極發展現代物流、批發服務和商務會展。打造現代商業風格鮮明、時代氣息濃郁的大商圈。

在商業網點布局和發展中,政府應控制同一區域內商鋪建設密度,規劃Mall布局。對大型的商業網點,政府需通過科學論證后才予以實施,促進商業房地產建設及租賃市場有梯度、有秩序發展。加強對商業功能和交通功能的協調性研究,加快基礎設施建設,提供充裕的基礎設施,拓展軌道交通,解決交通和環境的瓶頸制約。引導相關服務業在商業項目比較密集的中心區域及CBD周圍落戶,完善CBD周圍的配套設施建設。

2.商業房地產企業應立足自身,走特色發展的道路

商業房地產業應根據自身狀況,制定適合自身發展的前景規劃和發展戰略。不因短期經營困難改變長期戰略,堅持以租為主的物業經營理念。項目建設前,企業應多角度做好項目調研與市場論證,充分考慮影響商業項目開發和經營的主要因素,發揮主觀能動性,爭取積極因素。聽取租戶的想法和意見,做到有針對性的設計和建設。建設出有特色、有現代氣息的商業地產項目。

篇3

2007年1～2月份商業營業用房投資比上年同期增長12.7%，增幅比同期房地產及辦公樓投資分別低11.6和6.8個百分點；2007年第一季度，商業營業用房投資雖有所反彈，即比上年同期增長17.7%，但增幅不僅比同期房地產投資低9.2個百分點，而且比同期辦公樓及其他非住宅投資分別低5.3和2.3個百分點。2007年1～4月份與全國房地產開發投資略有反彈的情況不同，商業營業用房投資584.2億元，比上年同期增長15.3%，增幅與上年全年基本持平，比2007年第一季度回落2.4個百分點，比2007年1～4月份全國房地產、辦公樓和其他非住宅投資分別低12.1、23.0和11.7個百分點；在房地產開發投資中的比重為11.1%，比上年同期和2007年第一季度分別低1.2和0.2個百分點。

隨著以美式摩爾為代表的大型綜合購物中心落戶北京、深圳等大中城市，中國零售業全面對外開放，幾乎所有的大中城市都已經或計劃建設大型的購物中心，這就為商業地產商的發展留下了巨大市場發展空間。商業地產作為一種不同于傳統的商鋪租賃形式、以全面融合地產業與商業為特色的地產形式，正悄然成為房地產市場的新寵兒。中國商業地產將掀起新一輪的投資熱潮，商鋪地產、購物中心地產、酒店地產、寫字樓、工業地產都將成為未來商業地產投資的亮點。

二、商業地產項目的特點

商業地產項目主要有以下特點：對資金的需求較大、受政策的影響大、協調利益的難度大、合理規劃的難度高。

1、對資金的需求較大。地產項目的投資大、占地廣、建設和投資回收期長，商業地產開發投資要求巨大的資金投入。商業地產項目需要一次投資建成才能形成商業氛圍，因而所有的前期投入都來自開發商的積累。據有關專家估計，按北京商場目前的裝飾水平，每平方米建筑費用加上裝修費用大約為2萬元，5萬平方米的大型商業地產項目就得近10個億，一年僅利息就要5，000多萬元，加上水、電、空調、電梯等一系列費用，其運作成本之高可想而知。而在出租過程中，為了吸引主力店加盟，發展商不得不采取前幾年租期內低租金，甚至部分免租金的形式，這必然又減少了前期回報。因此，商業地產對開發商的資本實力、市場融資能力和抗風險能力有著很高的要求。

2、受政策的影響大。對于商業地產項目投資，政策層面的巨大影響不容忽視，這些政策主要包括房地產開發政策、金融信貸政策、銷售管理政策、工程建設政策等。首先，商業地產項目開發報建要經多個政府部門審批。除了國土、規劃、園林、消防、人防、市政等部門外，規劃方案還必須向市商委報審，設計必須符合城市商業網點的整體布局才可能獲得通過。有的城市由于商業設施較多，對開發大賣場和百貨店甚至要召開市民聽證會，如大連。其次，銀行對商業地產購買的抵押貸款條件與住宅有區別，商業房地產貸款至多六成10年，而住宅貸款可以達到八成30年。

再者，商業項目的層數少，根據銷售政策規定，一般要到物業結構封頂后才能預售，而高層、小高層住宅只要投資達到1/3、已經確定竣工日期就可以進行預售，因此商業地產開發要求發展商具有很強的資金實力。此外，商業項目對政府區域規劃比住宅更敏感，城市功能布局的調整對商業項目的收益將產生革命性的影響。商業地產與城市發展互相促進、互為制約。

3、利益協調的難度大。商業地產的目標市場面臨兩級客戶，一是銷售階段的投資經營者；二是物業經營階段的最終消費者。在進行商業地產策劃時，不僅要考慮各投資經營者的需求特性，更要考慮最終消費者的消費行為和心理特征。如此，在商業地產的開發中，開發商、投資者、經營者、物業管理者就形成一個環狀結構，其多方利益是密切相關的。開發商只有從為商業經營服務角度出發，兼顧自身開發利益的同時，考慮整個環路的其他利益者，才能維持整個環路的發展。

4、合理規劃的難度高。一方面商業項目面對客戶需求個性化特點更加鮮明，各種業態對商鋪的要求不具有替代性。如果針對特定目標客戶規劃設計的商業項目招商不成功，項目在短時間內將很難找到合適的客戶，從而給項目銷售招商帶來嚴重的后果。最關鍵的是，由于其規劃難度大，因此需要多個專業顧問中介機構、各方面專業人員的協調配合，才能提高項目開發的成功率。這也對商業地產項目資源整合的程度提出了更高的要求。

三、商業地產的主要盈利模式

盈利模式的多樣性同樣也是商業地產項目的顯著特點。商業地產的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性獲利，而商業地產是靠物業增值來獲得長線投資回報和長期現金流。因此，商業地產盈利模式的確定，對項目的成敗至關重要。縱觀我國目前商業地產的運營盈利模式，可歸納為以下幾種：

1、整體出售。通過店面或店鋪分割的方式，將商業地產出售給各個小業主。這種方式可以使開發商盡快收回投資，減少商業風險，但不利于商業地產項目的持續經營，且小業主面臨較大風險。

2、整體出租。開發商將商業地產全部出租給商業經營者，獲取租金收益。這種方式回報周期長，風險大，但可以獲得物業增值和持續現金流，同時還可以以此獲得抵押貸款。

3、部分出售，主力出租。根據項目具體情況，部分出租，部分銷售。項目較好的運作模式是將部分房地產出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個商業地產的價值；同時高價出售待售物業，以獲得最大經營收益。

4、整體持有。開發商自己經營商業物業。這種模式的前提是開發商自身擁有商業的專業經營管理人員和隊伍，是開發商實現多種經營的途徑。實踐中，由于該模式容易使開發商自己誤入競爭激烈的零售業陷阱中，承擔商業經營風險；同時，容易出現商業經營人力資源和品牌資源的缺乏，導致房地產專業指揮零售專業的情況，外行領導內行；此外，還會加大開發商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實施。

5、混合運作。大量商業地產的出現，使零售服務企業選址機會增大、商業物業招商難度增大。開發商可以通過與零售商合作，共同經營商業地產。具體方式有：（1）保底+營業額提成模式。開發商提供商業物業，零售商負責其余部分投資，并負責經營管理，開發商得到保底金額和一定比例的營業額提成。一般情況下，超市類商品的提成比例為1.5～2%；百貨類商品的提成比例為3.5～5%。雙方約定的保底利潤一般低于該項目正常出租時的租金。（2）參股經營模式。開發商為了吸引國內外知名的主力店而出資參股，該主力店設在其商業地產的分店，開發商參股比例一般不超過20%。分店每年按雙方約定向開發商支付租金，同時向零售服務商交納品牌使用費和人員輸出管理費，約為1.0～2%營業額。該模式優點是容易吸引知名商家，產生其他正效應，可帶租約銷售整體物業；缺點是參股資金分紅受分店經營狀況限制，并因此承擔經營風險。

6、產權式商鋪。產權式店鋪，指開發商將商業地產分割成小商鋪出售給小業主。具體操作中可以采用：（1）售后產權人自營。這種方式不利于物業的持續經營。（2）先分散售出產權，再集中招商。這種方式管理困難。（3）先集中招商，再出售產權。這種方式既有利于開發商獲得物業最大增值，又有利于商業物業持續經營。（4）采取售后包租。由開發商聘請專業經營者經營商業物業，并承諾一定的收益回報給小業主。這種方式實施過程中往往由于商業經營失敗或開發商失信等各種原因，而使小業主難以獲得承諾的回報。（5）以租代售。承租人租賃物業一定年期后獲得物業產權。當前，有些開發商對農貿市場經營采取現代超市加商鋪地產的模式，其實質是對農貿市場的產權式商鋪運作與超市零售商的合作組合。根據分析商業地產投資的特點可以看出，商業地產投資的風險是相當大的。因此，在分析評價商業項目投資方案時，也要把風險控制考慮在內。

四、選擇商業地產盈利模式需要解決的問題

一是講求聚合效應和互補效應。把握好項目的市場背景，認真做好市場調查，進行準確的市場定位，不要同質化。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發商對項目的市場研究不夠，市場定位不準。

二是對高成本的有效控制。城市中心寸土寸金，地價昂貴，拆遷補償費、安置費巨大，開發成本非常高。城市中心商業地產一般都是高層，建設周期少則一二年，多則三五年，開發風險相當大。建設周期失控，會給資金供應、市場營銷等帶來困難。要考慮自己的投資實力，根據實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達不到的贏利模式是無法駕馭的。

篇4

商業地產增速

《英才》：萬達商業地產規模巨大，盡管其他領域增長較快，但今年商業地產似乎有急剎車的跡象？

王健林：萬達今年上半年純商業地產比去年降低了9%，其實這跟地產行業都有關系。如果在一年的某個時段來看，可能會出現數字同比去年有所降低，但是應該看全面的數字。去年萬達商業地產項目是903億，今年我估計商業地產項目會接近1100億。如果按照商業地產公司來算，應該接近1200億。這同比去年凈增200億以上了，在當前經濟放緩的情況下，200億的增長相當于20%以上，也算不少了。

《英才》：那萬達曾經的40%年增長還會有嗎？

王健林：萬達連續五年，一直到2011年之前都是同比40%以上的增長，去年過了千億，今年假如到1500億，那就有40%了。然而隨著萬達規模越來越大，明年能不能維持就難說了，明年在1500億的基礎上再增長40%，那就需要凈增600億，會感到吃力。但是萬達在看得見的這十年之內，每年維持20%以上的增長是不成問題的。

《英才》：你認為商業地產最壞的年份是在兩年后？

王健林：我認為商業地產出現問題高峰應該是在兩到三年以后。做商業地產要重視商業資源，先把商業資源搞好再來做商業地產，但很多做商業地產的企業并不是這樣。

《英才》：未來萬達的商業地產經營模式是怎樣的？

王健林：今后20年商業地產對萬達來說就基本固化和工廠化、標準化，通過萬達信息中心2011年推出的“購物中心模塊化管理軟件”管理。

進軍旅游產業

《英才》：旅游產業的投資是否比商業地產更大，比如長白山項目？

王健林：那當然了。

《英才》：那投資回報相比商業地產是否更好？

王健林：這個東西還在摸索，模式上其實還是和地產有所結合。長白山這個度假區規劃400多萬平米的住宅，現在因為這個度假區剛開業，另外人們對這個認識還不夠，房價只能賣3000元每平米。但是我相信隨著時間的推移，比如五年以后、八年以后，也許能賣到七八千元，那賣個400多萬平米就把這個投資收回來了。

《英才》：還是用住宅來平衡？

王健林：事實上還是用住宅來平衡，有地產的模式在里邊。包括我現在的文化旅游城，我也做了一小部分的住宅。住宅開發這塊把我整個投資稀釋掉50%，或者稀釋掉40%，我就有勇氣能投更多的文化內容和綜合性內容。

《英才》：這與以前的盈利模式豈不是一樣了？

王健林：應該說核心的盈利模式是有變化的，過去我萬達廣場靠住宅開發，現在都不是住宅了，在2011年萬達銷售項目當中60%來自非住宅類。銷售的物業就基本把我們萬達廣場開發的錢流回來了。

《英才》：像萬達這樣的全產業鏈是否影響整體效率？

王健林：我們自己也是試驗當中。我不敢百分之百打保票說我每一個行業、每一個產業都做的最好。但是如果你不做全，多要素不組合，你就沒有創新的能力，你就沒有新的吸引別人的地方。

盡管全產業鏈對我們人才、知識經驗都是挑戰，但是如果沒有這個決心，或者說沒有這個膽量，那不去做就永遠也做不成事。

中國院線大鱷

《英才》：當初你怎么發現AMC的呢？

王健林：萬達當時就是想把電影院做大，做大以后就要走并購路線，而并購肯定是美國最好。所以我們就派了一個團隊去做調研，把前五大院線摸了個遍，我們覺得最優質的資產是AMC。

《英才》：有人說AMC買貴了，你怎么看？

王健林：不要人云亦云。舉個例子，萬達花26億美元，AMC當時賬面有3個多億的現金，它持有的股票是2億多美元，這兩個隨時可以拋，加在一起就6億美元，我就等于20億美元買下來。20億乘6.3是126億，對應5000塊屏幕，每塊屏幕只有300萬多一點。不要說在美國，在中國每塊屏幕的成本400萬，何況怎么可能同時占有338個這樣的地段和資源呢？

《英才》：AMC未來盈利能力怎么樣？

王健林：想要AMC賺大錢也不太可能。我就是要這個規模，另外利用兩個市場的資本差價，在美國就算每年我做到5000萬美元的凈利潤去上市，可能也就是把我的投資拿回來，掙不了多少錢。但是要把它裝在中國的資本市場，或拿到香港市場去上市，可能也就完全不一樣了。

我再拿這個錢去投資，把所有的影院全都重新改造一遍，院線盈利就真的提升了。

劍指消費帝國

《英才》：未來萬達的定位是否已不是一家房地產公司，而是一家文化產業集團？

王健林：也不是文化產業，我給自己定的方向就是2020年萬達徹底轉型，萬達標志就是以文化旅游為支柱產業，同時包括購物中心、商業地產。文化、旅游、商業地產各為支柱產業的一個企業集團，但是整個企業已經不是以房地產為主業，房地產的收入來自于房地產銷售一定要低于50%。

萬達現在拼命發展旅游、發展文化產業，而且做零售，做大萬達百貨，都是為了這個目標努力。為什么呢？有些人會覺得是不是房地產名聲不好聽我才這么做？不是這樣的，只是房地產看不到長期現金流，說穿了就是這種情況。

《英才》：為什么？商業地產畢竟有穩定的租金。

王健林：我做商業地產，但我因為沒有上市，需要開發銷售來獲得現金流。當然如果今后上市了，上市募集這點錢也支持不了我每年投資1000億或者更多來建這么多購物中心。

篇5

一、常見的投資測算誤區

比較常見的一個誤區就是人們在進行養老項目投資測算時，土地成本、建安工程、精裝軟裝、運營管理費用等一起計入投資測算，然后進行運營收入的測算，運營收入一般情況下包括月服務費（含房屋租賃費）、餐飲等其他收入、押金的利息或投資收益等，投入產出一合算，內部投資回報率往往很難看（這其實也會是顯而易見的測算結果），遠遠無法與住宅開發投資或寫字樓開發投資回報相比，要計算投資回報周期，更可能是遙遙無期。在可研分析測算時就可能已經把投資商、開發商的信心與熱情打下去一大截，一愁莫展。

用這種投資與盈利思考邏輯，養老地產不必再去考慮投資了。假設換一種思路分析，按酒店測算的方式，在某一年限考慮退出變現，投資回報的測算會好一些，這種測算，回報率的指標好壞很大程度上不取決于運營收入的好壞，而取決于變現價值假設的高低。

二、輕重資產分離的投資模式

養老行業研究者們現在經常提及輕資產運營模式，強調輕資產與重資產分離。這種投資模式其實是很多商業地產在采用的模式，大到企業集團，小到個人投資者，商業地產投資的目的是獲得長期穩定的租金回報與未來轉讓變現的資產保值增值。

商業地產出租給運營商或個體經營戶，賠與賺是看運營商或個體經營戶的經營選擇與能力，可能會賠，賠了租金也得照付，當然也有很多機會賺到錢。這種輕重資產分離的開發、投資、運營模式，讓開發商、投資人、運營者各得其所，自己去算自己的帳，風險也各自承擔，誰也不必有怨言。

養老地產項目有其一定的特殊性，但本質上應該是一種商業地產的投資模式。商業地產開發商一般不會自己建了一條商業街，然后自己去經營所有商鋪，而是會采用銷售或持有出租獲得回報（當然也有自己投資、自己運營的情況）。

養老地產后期的運營還不太成熟，現有養老院的高空置率與低回報現狀加大了人們進入養老運營的顧慮。因此，養老地產不像商業地產一樣后面有大量跟進接棒的機構或個人。這種情況，一定程度上束縛了養老地產投資商、開發商在投資與盈利模式上的思路，很多情況下，不得不自己組建運營管理團隊，因此進行投資測算分析時，也自覺不自覺地將投資與運營放在一起測算了。

三、理想的投資與盈利模式

養老地產理想的投資與盈利邏輯是大家所謂的輕資產與重資產分離。

重資產即買地、建房、裝修，其投資與盈利邏輯是通過將養老公寓出租給運營機構，獲得穩定的租金收益及未來所持有的地產、房產保值增值。這種回報率與住宅開發銷售相比，在三五年的短期內是無法相比的，但假如計算到二三十年，其長期回報率可能遠遠高于住宅開發。

輕資產即租房、運營、照顧好養老客戶，其投資與盈利邏輯是通過將房屋出租給養老客戶，提供全面的服務，同時收取一定押金，在扣除運營成本、管理費用之后獲得穩定的服務收益。養老機構運營服務是否盈利一方面取決于是否對入住的養老客戶提供了好的設施與服務，保證高入住率、低空置率；另一方面取決于運營服務的深度與廣度。

運營機構對服務費的收取肯定是基于基本的房屋租賃、使用費、運營成本與費用，所以決定運營機構盈利的關鍵因素是要提高入住率，入住率上不去，運營肯定不賺錢。入住率90%以上或還有排隊等待入住的情況，一般都會有盈利。

服務的深度是指運營機構提供的服務內容是僅僅限于入住客戶的基本需求，還是有更多的項目可供老人選擇。同樣一個老人，在經濟情況許可的情況下，運營機構滿足老人更多的需求就可能有更多的收入。

服務的廣度是指運營機構的養老服務是否有外延到周邊社區，通過擴大服務范圍、服務人群，獲得更多的收入。構建“養老+”的理念，將養老服務的范圍放大，甚至包括部分養老產業的服務，這對養老運營機構或人們投資養老地產具有重要指導意義。

四、輕重資產分離模式的落地實施

在分析清楚輕資產與重資產之后，還需要考慮如何將這種模式落地。有些專業做養老運營的企業可以采取租賃現有物業的方式進行輕資產運營，可以較快地完成養老項目投資改建與開業運營。部分保險機構可以采取這種方式較快地推進養老業務的拓展。但這種租賃現有物業也有一定不足之處，就是現有建筑在適老化設計方面可能存在硬傷或需要調整的地方太多，造成改造成本增加。不管怎么樣，輕資產仍不失為一種好的選擇。

篇6

奧達想抓住“文化電商”的趨勢，在傳統領域進行電子商務業務拓展，“西北出版物物流基地項目”成為奧達的發力點。依托基地，奧達搭建起全新的電子商務平臺，整合現有物流基地的倉儲物流能力，為商戶提供一站式服務，實現線上交易和線下供應鏈物流的整合。預計西北出版物物流基地2015年產值會達到106億，到2017年將實現產值146.525億。

以京東和亞馬遜等B2C電子商務網站為例，京東4次融資，將20幾億美元花在物流建設上，物流對電子商務的意義可見一斑。倉儲加物流配送整合的服務，形成了奧達電子商務平臺的差異化競爭優勢。

此外，會員的個性管理和數據資料，線上線下會員的信息整合，成為一筆非常有價值的資產。奧達利用這些信息進一步吸引更多會員。同時，他們還發展移動端，通過手機實現移動的購物助手，最終形成網絡、店面、移動終端的三點互動，形成一個緊密融合的立體購物平臺圈。

以往，電商網站都是B2B形式，大商家主導，向小商家銷售。 但奧達集中商鋪的需求，建立一個整合采購CPP的模式，支持整合采購，把一些小的發行商的需求“抱團”整合在一起，以平臺的形式統一向出版社進行詢價、訂購和結算，幫助小企業拿到更優惠的價格，對于出版社可以增加分銷的渠道，奧達把這兩者之間的差價取過來，整合采購需求。

電商轉型，不能忽略背后的盈利模式和具體增值服務。奧達初期的盈利模式是在這個平臺建立以后，擴大招商引資的商戶群體，收取平臺會費。此外，隨著業務發展，交易量增加，可以根據交易量的比例。平臺具備一定影響力后，不單單為商戶服務，也可以在這個平臺上提供一個B2C的服務，通過廣告，聚集更多的商家，整合產業鏈。 如何將傳統企業做優、做強、做久，如何突破發展瓶頸，電商轉型成為企業戰略轉型的重要選擇，奧達更多的關注是能夠給客戶帶來什么價值。 觸電突圍

篇7

資源產業和商業地產在海印股份中扮演了不同的角色：商業地產可以帶來現金流，產生資源收益，資源產業能夠使企業有高增長。其實，在海印股份商業地產、高嶺土、炭黑三個主營業務中，商業地產業務所占比重呈現上升態勢。

自2008年，海印通過定向增發及現金購買的方式注入了海印集團的主題商場及綜合性商業物業開發租賃業務之后，具備穩定現金流、盈利能力較強的主題商場和綜合性商業物業開發租賃業務，使得公司資產質量和盈利能力得到了提高。

據海印股份公布的2009年度業績報告顯示，2009年海印股份實現營業收入8.51億元，其中租賃行業營業收入約4.12億元，幾乎占總營收5成；凈利潤約1.3億元，毛利率高達64.42%。到2010年，其2010年報顯示，商業地產占總凈利潤比重達87％，在營業收入中也占比57％。據2011年報，海印股份商業物業運營、高嶺土、炭黑三塊業務分別實現營業收入11.59億元、2.47億元、4.15億元，占主營業務收入為63.42%、13.55%、22.73%；凈利潤分別為3.78億元、86.47　萬元、782.35　萬元。

海印股份的商業運營模式在國內上市公司中極為少見，公司通過長期租賃或并購有價值提升空間的商業物業，重新進行商業定位和工程改造后，再對外租賃并逐年合理穩定提租，簡單總結就是：租入━規劃建設━租出━盈利。租入與租出間的價格差便是海印股份的主要商業利潤來源。

這種獨特模式，使得海印在面對2008年全球經濟危機時安然度過。在2008年，海印資產注入的11家商場中，除商展中心和番禺休閑外，其他9大商場的物業均為租賃物業。這些商場的盈利模式均比較一致：商場一般以較低的租金與出租方簽訂期限為10-20年的租賃合同。對場地進行裝修后，根據客戶和經營需要對場地進行分割，最終以顯著高于租入單價的價格租賃給中小商戶，較高的出租價與低成本的租入價之間的價差為商場的利潤來源。

篇8

工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質的用地，工業類土地上可建的建筑物用途有較大的范圍。其范圍通常包括：工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等等。工業地產是產業與房地產的第一次結合，也可以看成是房地產在工業領域的最初形態，該形態以工業園區形態出現。

產業地產的由來

產業地產是區域經濟發展和結構調整的必然產物。優惠的稅收政策、高效的行政程序、廉價的土地價格是傳統工業地產的開發依據。政策因素在國內外企業工廠選址中具有決定性的意義。以上海為例，從最早的漕河涇工業區、張江園區、金橋出口加工區等都以政策作為優越于其他城市或區縣的主要依據。隨著開放程度的擴大，中部、內陸地區在上述方面的優勢越來越明顯，這些工業形態正逐漸從上海轉移出去。在這些企業外遷的同時，一方面是企業自身需要把核心的部門繼續留在上海本地（諸如銷售、研發、設計等），另一方面政府也需要有高附加值的產業能在短時間內填充閑置的土地和建筑。由此園區型辦公經濟（也就是所謂的2.5產業）應勢而生。由于土地載體的不同，2.5產業也經歷了舊建筑改造與土地新建的過程。以市北高新技術園區為例，江場三路以東的一期為老廠房改造，二期和三期則為新建項目。

產業地產產品

縱觀國內外知名的產業園區，我們可以看出產業地產的產品形態多樣：標準辦公，甲級辦公，花園式辦公，研發樓等都有涉及，但其核心功能都為辦公。可以說與傳統商業辦公地產比較，產業地產在使用功能方面沒有本質區別。傳統辦公樓市場多為分布于中心城區，享受著便利的交通，完善的商務配套，而這些往往都是產業地產短期內無法實現的，那產業地產又是如何能立足？產業地產又具有哪些獨特優勢呢？

產業地產的魅力

首先我們從使用者的角度來看產業地產的魅力和優勢。

產業地產在產品塑造方面具有更大的靈活性，高品質的獨立型花園辦公樓成為各項目主力宣傳的重點。從辦公硬件和辦公環境來看，產業地產具有明顯優勢。

產業地產多分布于非中心區域，不論是售價還是租金也是傳統市區寫字樓無法擁有的。價格也是產業地產推廣的主要手段。

產業定位與產業導入是吸引客戶的重要因素。產業地產賦予企業的不只是辦公條件的改善，更是企業發展的機會：利用強勢產業的高度聚集效應，給中小型企業提供各式平臺（金融融資、電子交易、產品展示、政策優惠、會務會議等），這也是產業地產區別于傳統辦公樓市場的本質內容。核心產業導入的作用有如商業招商中的主力店，通過引入主力店可以順勢吸引其他相關中小商家的入駐。

對于開發商來說，成功的產業地產不僅是帶來一次性的銷售收入，更是通過其他相關平臺服務的投入，產生源源不斷的持續性收入。

下面我們再從開發者的角度出發，來看看投資人是如何規避風險，又是如何獲得各種收益的呢？

一是通過與特定工業企業聯合按需訂制，規避風險，從中獲利。開發商取得用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產業企業強強聯合，按產業企業需求量身訂制產業地產項目，從而實現最低風險下的項目收益。在上海，漕河涇新興技術開發區的“科技綠洲飛利浦研發中心”即是在此種運營模式下開發的極具代表性的產業地產項目。

二是通過土地溢價增值而獲取利潤。該模式是指投資開發商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，通過將項目中部分土地或整體土地轉讓、出讓給房地產投資基金或其他專業工業地產投資開發商。

三是通過長期持有開發項目獲得經營收益或出售開發項目產品獲利。項目投資開發商（或獨立，或聯合）進行項目整體開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目的收益。

四是引進已定的產業主題類企業，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或長期持有項目而取得租金收益和經營管理收益等。這種盈利模式在國內較為普遍，尤其是將開發項目出售的模式更為常見。

我們知道傳統的房地產盈利模式相對簡單，無非通過銷售或租賃而產生，這種模式在住宅和近年來的商業地產方面屢試不爽。隨著這一兩年政府對房地產市場調控的深入，傳統的盈利模式受到巨大挑戰。一方面，市場上需求量不斷受到擠壓，市場的消化能力特別是對于商業和辦公的銷售量急劇下降，商業的價值被低估，商業價格與住宅價格倒掛；另一方面，政府在土地出讓的協議中也嚴格控制產證的劃分，越來越多的地方政府不再允許劃分成小單元出售，商業的“住宅化”模式受到挑戰。園區資產分別打包，既可以集中上市又可以拆分上市，這將是產業地產在未來的重要盈利趨勢。還是以市北高新科技園為例，該園區通過穩定的租金和其他收益，成功上市，成為其他園區全力效仿的對象。上市既可以帶來高溢價收益，同時又不失對于資產的實際控制權，可謂是一舉兩得。

篇9

1、投資商就是對項目進行考核，認為有投資潛力就進行投資開發，以期回報。

2、開發商是以銷售為盈利模式，而發展商是以長期的租賃或投資收益為盈利模式的（一般都是商業地產），開發商是發展商的初級階段，真正有實力的公司才會去做發展商，因為從長遠來看，土地是升值的，投資或租賃收益才是最穩定的回報方式。開發商主要就是找項目，簽地皮，辦理相關手續和對樓盤進行建設等。因此投資商與開發商有很大區別。

（來源：文章屋網 ）

篇10

一輪輪嚴厲的房地產調控，迫使開發商走到選擇的十字路口。他們或繼續規模擴張，或轉型求存。尋找新掘金點，無論是商業地產、旅游地產，抑或是養老地產，都成為地產行業談論的新熱點與方向。

花樣年在這個“路口”中，選擇的是舍棄規模擴張，改變自身的商業模式。即逐漸退出中低端市場，未來只開發以服務提升附加值的高端產品，從而由地產開發商轉型為地產綜合服務運營商。2011年，作為花樣年從住宅開發商轉變為地產服務商的元年，養老地產成為花樣年轉型的新發力點。

暗合服務轉型

一直在規模擴張上收效不大的花樣年，為自己下一步發展找到路子。花樣年從今年初開始，對外界高調宣稱轉型為服務商，并籌謀與之企業定位相吻合的養老地產。

近日，潘軍在花樣年上半年業績會上透露，花樣年對養老地產經營模式的第一輪理論研究已經完成，已經開始著手健康產業園的規劃與建設，并預計明年下半年在深圳推出第一個養老地產項目。

花樣年所規劃的健康產業園，位于深圳南山蛇口南海大道與工業六路交界處，屬地段優越、交通便利。花樣年在今年6月份，以人民幣3.16億元收購TCL王牌電子（深圳）有限公司，從中獲得TCL深圳在蛇口的三宗地塊以及地塊上現有的五棟建筑物。

潘軍此前向媒體介紹，這3塊地塊所處區域，未來將會進行大規模的城市升級改造，形成一個高端的城市綜合體。健康產業園項目，是花樣年先期進行的改造項目，是對養老產業的一個嘗試。

按照潘軍早前向媒體透露的信息，試點的養老地產項目，開發完后不銷售，全部用來租賃。在項目運營方面，花樣年會與美國、中國臺灣的養老機構合作，外判管理服務，并與醫院合作提供健康檢查。

時代周報記者從花樣年內部人士處了解到，該項目改造完成后，將以高級酒店會所模式經營，預計可提供150個房間，最多可收納200多個老人。除了一般醫護服務外，也會提供各類型的活動，以滿足退休老人多樣生活需求。這個養老項目預計明年下半年推出市場，主要針對60-80歲年齡段的高收入家庭，月租金約在6000-8000元。

花樣年轉型服務商，做細分市場，為何會選擇養老地產作為轉型的一個發力點？

潘軍在接受香港媒體采訪時表示，花樣年進入養老項目完全沒有難度，“房產開發商的長處就是整合資源”。此外，花樣年的核心競爭力是做品質，在商業管理上比其他企業下的功夫要大，這使得花樣年有優勢成立自己養老、養生的管理公司。

有業內人士分析認為，對國內開發商而言，養老地產尚屬全新領域，無論是開發經驗還是經營模式，因此沒有太大的進入門檻。此外，養老地產的特有屬性，與花樣年轉型服務運營商的自我定位是相吻合的，有利于其進行差異化競爭。

“對于開發商而言，當前房地產市場持續打壓的形勢，涉老地產或者養老地產項目可以有效地回避調控風險，參與民生建設，獲得各級政府的支持，同時保有型的物業也是開發商后期持續融資的一個有效工具。”北京清華城市規劃設計研究院養老產業與養老地產研究所所長陳首春指出，同時對于日益提高的土地增值稅，也有利于開發商稅務籌劃，獲得最大的收益。

盈利模式猜想

盡管，花樣年宣稱在進入養老地產領域的經營模式研究已經完成，但并沒有進一步對外透露具體運作模式。花樣年未來的養老地產盈利模式，也成為市場的一大猜想。

與普通住宅開發不同，養老地產更接近于持有型商業地產的運作模式。這意味著，需要較多的資金沉淀，投資回報周期較長，同時存在一定經營風險。這也是國內開發商謹慎進入的主要原因。

萬科從2006年開始探索養老地產，直至2010年底才將首個養老地產項目―“活躍長者之家”推至臺前。探索兩年多的保利地產，對其首個養老地產項目是租還是售，仍未有確定。

“目前，深圳健康產業園的項目已經在做，但具體的經營模式還不適合公開，因為涉及到商業機密。”上述花樣年的內部人士向時代周報記者說道，在一切都未定型之前，不方便作過多透露。

陳首春根據商業型養老地產的功能，劃分適老住宅、老年公寓以及長期照護機構三類。其中，這些地產項目又可分銷售型物業和持有型物業。

鑒于國內開發商的融資瓶頸和資金壓力，“我認為，可能涉老地產項目應該參照目前商業地產的操作模式，”陳首春表示，在養老項目中可配備一定數量的住宅類物業作為快速套現的產品來平衡開發商的資金壓力。同時，持有型物業和銷售物業的比例要通過測算，使銷售型物業的銷售收入能夠基本覆蓋全部初投資。

此外，長期持有運營養老產業，對于開發商而言，也是一大挑戰。

保利地產副總經理王健對此坦言，養老社區若長期運轉則需要生存下去，盈利模式是一個難點，需要投入多少資源都需要摸索。此外，養老配套服務運轉起來不容易，企業要對社工以及服務人員培訓問題，還包括要整合政府、醫院等各方面的資源，涉及問題太多太復雜。