導言：作為寫作愛好者，不可錯過為您精心挑選的10篇房地產行業稅收籌劃，它們將為您的寫作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、籌建融資環節的稅收籌劃

1、房地產籌建環節涉及到的稅收種類

房地產行業的早期籌備工作主要包括獲取土地使用權和籌集所需的資金。這個階段涉及到的稅金包括耕地占用稅、契稅、營業稅、城建稅、教育費附加以及籌資方式不同對企業所得稅的影響。在房地產投入資金進行開發建設階段則將涉及到土地使用稅、房產稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅以及營業稅金及附加等多個稅種。籌建環節對籌資方式的合理選擇和對土地增值稅進行合理籌劃不僅可以有效控制當期的稅收負擔，而且對于整個行業后期經營中的稅負也有相應的緩解作用。

2、稅收籌劃策略

房地產行業前期需要投入巨額的資金，企業本身不可能全部依靠自己的能力投入這部分資金，必需的融資必不可少。現在我國資本市場上的融資方式可以歸結為三類，即企業自身資金積累、債務融資（向金融機構貸款、發行債券和向其他企業借款）和權益融資（企業內部融資和公開上市發行股票融資）。在三類融資方式中，企業自身資金積累大代表企業經營狀況良好，但是企業一時動用較大的自身積累不僅可能影響企業的正常運轉，還需要面臨雙重交稅的負擔；由于房地產行業經營特點，融資金額需求也很大，因而會支付較大的利息成本，不過借款利息一般可以稅前扣除，可以一定程度上抵減企業所得稅的總額；更多的企業愿意使用權益融資，不僅是這種融資方式成本較小，而且可以有效優化企業的資本結構，增強企業抗風險能力，然而這種融資方式的紅利和股利是從稅后利潤中支付的，不能起到抵稅的作用。因此，相關部門在房地產籌建初期就應該根據企業自身能力和成長需要，進行合理稅收負擔考慮，選擇合理的籌資方式。

在正式立項開發建筑階段，最明顯的就是土地增值稅，這部分稅收雖然直接顯示在銷售環節，但是對這部分稅收進行合理籌劃需要在建筑開發環節展開。我國《土地增值稅暫行條例》規定，建造普通標準住宅進行出售的，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20%的，應該全部增值額進行計稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率從30%到60%。在這種規定下，房地產企業根據征稅的臨界點和累進稅率的臨界點，可以合理安排建筑環節的物資使用或者人工程序，適當的增加成本；這樣一來，在一定程度上增加扣除項目的金額，達到合理避稅的目的。

例如，某房地產企業花費10000萬元取得某土地使用權，建造普通標準住宅。企業根據歷史數據和材料人工成本等進行合理預算可知，整個項目完工后可扣除項目金額為5000萬元，項目銷售預計為18200萬元。此時，（18200-10000-5000）/（10000+5000）=21.3%，企業需要交納的土地增值稅為（18200-10000-5000）×30%=960萬元。如果企業對項目成本進行調整，使可扣除項目增加200萬，那么，（18200-10000-5200）/（10000+5200）=19.73%，剛好滿足條例規定的免征土地增值稅的條件，則不用繳納土地增值稅。這個過程雖然增加了200萬的成本支出，但是可以為企業節約960萬的稅負。這部分的成本支出可以用在公共設施的建設方面，可以在有效避稅的基礎上，提高商品房的品質，有利于品牌的建立。

二、銷售收款環節的稅收籌劃

1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類

房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中，營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的，它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎，同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅，因此，銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是，土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關，因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。

2、營業稅的籌劃策略

對營業稅進行籌劃的直接目的就是降低營業稅的納稅基數，合理剝離價外費用，恰當分離稅種稅率。具體地，可以從剝離價外費用和進行稅率分離兩個方面進行展開。

（1）剝離價外費用

根據我國營業稅暫行條例實施細則的規定，營業稅的計稅金額是收取的全部價款和價外費用。在房地產銷售中，為了吸引客戶和提供更好的房源，房地產企業將各種配備設施和服務（如有線電視安裝費、煤氣天然氣初裝費、水表電表初裝費等）提供到位。這部分代收的價外費用需要計入銷售總額，無疑增加了房地產企業營業稅的納稅總額，需要按照規定繳納。房地產企業應該設立專門的物業公司，負責這些代收費用的收取，將這些費用從總銷售收入中剝離，進而減小營業稅的計稅金額。

例如，某企業年度總代收費用為1000萬，這部分費用不僅要按照5%的比例繳納營業稅50萬，還要繳納城建稅和教育費附加5萬左右，相應的契稅和印花稅也會相應增加；如果設立專門的物業公司，只要保證其經營成本低于這部分稅負總和，對于企業都是有利的。

（2）分離稅率

由于市場需求的變化，現在很多房地產企業紛紛提供更多的精裝修房，這就涉及到銷售毛坯房和房屋裝修兩個行為。如果房地產企業直接將精裝修的商品房進行銷售，則需要對總價款繳納營業稅。銷售不動產的營業稅征收稅率是5%，而建筑業的營業稅征收稅率則是3%。針對這種政策，房地產企業可以單獨成立裝修公司，負責獨立簽訂裝修合同。即購房者在購買過程中簽訂購買毛坯房合同和裝修合同，這樣，房地產企業可以將裝修部分的價款節約2%的稅負。或者，企業也可以將裝修業務承包給專門的裝修公司，只負責銷售毛坯房，然后提供裝修業務的聯絡服務。

3、土地增值稅的稅收籌劃

籌建環節已經對土地增值稅的籌劃進行了一定的分析，銷售環節的很多銷售政策也會很大程度上影響這部分稅收的納稅金額。

由于土地增值稅適用的是超額累進稅率，充分應用稅收稅率變動臨界點，合理制定商品房銷售定價，可以有效增加企業稅后利潤。例如，某房地產企業建造的普通標準住宅，完工后計算的可扣除項目金額為800萬元，而市場上同類商品的售價約為1200萬元。該企業如果將自己的商品房定價為1210萬元，（1210-800）/800>50%，則應繳納的土地增值稅為（1210-800）×40%=164萬元，稅后利潤為1210-800-164=246萬元；如果企業將自身商品房價格定為1190萬元，則20%（1190-800）/800

另外，企業還應該合理利用相關的免稅或者稅收優惠的臨界點，合理安排銷售，采用上述的承包裝修任務等，是土地增值稅盡量按照較低的稅率征收。

三、整體層面的其他稅收籌劃

房地產行業涉稅項目和種類都較多，在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意，進行合理的稅收籌劃，才能保證企業整體稅收的有效規避。

1、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的計算過程中，會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收，但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象，因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策，合理調整企業銷售業務組成，借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如，很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主，并確定收入，就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售，企業可以將其租給業主，然后分期收取租金，這樣將這部分的收入劃分為多個年度，有效降低了企業所得稅的額度。

2、保有房產的房產稅籌劃

房地產企業都留有部分房源作為投資性房地產，用于出租或者暫時閑置。這部分房產都需要繳納房產稅，用于出租的房產還應該繳納5%的營業稅。企業在安排出租業務的具體細節時，也應該區分房屋租金和代收的水電費、網費、清潔費等。同樣，這部分如果由物業公司進行收取可以避免繳納營業稅；但是如果為方便出租，打包收取租金，則需要按照總額繳納營業稅。

四、結束語

房地產行業投資金額較大，經營周期長。企業在經營中需要支付多項巨額的稅金，企業應該針對不同環節進行事先稅負預測和合理籌劃，盡量減少稅務業務中的誤區和風險，正確運用稅收政策，合理規避稅收負擔，提高稅后凈利潤。

參考文獻：

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近年來，房地產企業偷漏稅情況嚴重。以北京市為例，從2003年—2005年，北京市地稅局對1103家房地產開發企業進行了納稅檢查，被查出有問題的企業725家，其中千萬元以上案件24起，有問題比例為66％；檢查總計查補10.05億元，滯納金一項，就收取5891萬元，而因偷逃稅款而引發的罰金總額也已經突破千萬，達到1817萬元。

稅務機關已將房地產行業納稅情況確定為監管重點，并且正積極探索建立房地產行業納稅評估模型，還計劃與土地管理、城市規劃、房產管理等行政部門建立信息傳遞制度，以加強對房地產開發企業與應納稅額有關數據的采集、監控和分析能力,同時在行政程序上規范納稅人的稅務登記行為，建立檔案，以便全程跟蹤。此外，稅務機關還將加大對房地產涉稅違法行為的處罰力度。可以明顯預見，房地產企業涉稅違法的代價將進一步加大，稅收籌劃成為其在低納稅風險下降低稅負的一個重要選擇。本文就房地產企業如何對其經營活動進行稅收籌劃提供一些思路。

（一）從節稅空間大的稅種和納稅人構成入手

房地產企業在進行稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值。從理論上來講，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的的稅種作為切入點，例如土地增值稅對房地產企業而言，就是一個具有很高稅收籌劃價值的稅種，原因有兩個：一是其稅率比較高，稅負重；二是其稅率為超率累進稅率，跳躍性大，不同級次之間稅收負擔的差距大，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越低，稅率越低，《土地增值稅暫行條例》第8條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。因此土地增值稅籌劃的余地也大。

從納稅人構成切入。我國大量稅收共同的特點是以企業的某種類別身份為基礎。因此房地產企業進行稅收籌劃時可以考慮能否避開成為某稅種納稅人，從而實現節稅目的。例如，《增值稅暫行條例》第五條規定，一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。依據混合銷售按照“經營主業”劃分只征一種稅的原則，企業有充分的空間進行稅收籌劃以獲得適合自己企業和產品特點的納稅方式。設有一房地產開發企業兼營房屋出租，屬于增值稅一般納稅人，向另一單位出租的房屋包括很多家具、家電以及其他代收電話、水電費。若不對這些費用分別核算，根據《增值稅暫行條例》的規定，用于非應稅項目的購進貨物或者應稅勞務的進項稅額不能抵扣，這樣就加重了企業稅收負擔。企業可以通過分別核算和收取這些費用，將其中所包含的增值稅予以抵扣。

（二）尋找變量

稅收籌劃過程就是不斷發現并引入變量的過程。所謂變量，就是影響稅收政策有差異化選擇、能夠引起稅額變化的因素。影響應納稅額的兩個最直接、最根本地因素是計稅依據和稅率，計稅依據越小，稅率越低，應納稅額越少，其它間接因素都通過這兩個因素其作用。雖然這兩個因素在不同稅種中的內容不同，但采取的籌劃方法都得從這兩個方面下功夫。

另外，稅收籌劃從某種意義上說就是納稅人主動利用稅收政策的特定條款來實現減輕納稅成本的目的，房地產企業應尋找在相關稅收政策中的特定條款，并加以充分利用。這些條款包括三類：

差異性條款。例如房地產業涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產稅、所得稅、營業稅，土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%，增值率越高，稅率越高，其他業務收入相對于房地產銷售收入，涉及的稅負主要是營業稅，不繳納土地增值稅，稅負輕一些。由于很多房地產在出售時已經進行了簡單裝修，可以考慮將其作為單獨的業務進行核算，分解房地產價格，這樣還可能有效降低房地產的增值率。

選擇性條款。稅制設計和稅收政策中規定了不同的納稅處理模式，對一種納稅主體規定了二選一的納稅方法，納稅人就可以通過測算，選擇一種納稅成本較低的納稅處理模式。例如根據《房產稅暫行條例》第3、4條的規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。兩種方式計算出來的應納稅額有時候存在很大差異，在這種情況下，就存在稅收籌劃的空間。企業可以適當將出租業務轉變為承包業務而避免采用依照租金計算房產稅的方式。

優惠性條款。我國土地增值稅法規定了很多稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分創造條件，通過享受稅法規定的優惠政策進行稅收籌劃。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的規定的通知》的規定，對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營企業中時，暫免征土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征土地增值稅。

（三）遵循成本收益原則

房地產企業進行稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。

以房地產企業增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產企業具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業務，同時這些做法造會成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產開發公司開發一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180，營業稅3100；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。

假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產開發公司增加商品房內部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。

在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規定。稅法規定，開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產開發成本總和的10%，而各省市在10%內確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

參考文獻

[1]李樂，朱紫云.北京驚曝10億房地產稅款追繳事件[N].中國經營報，2005，9，19

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（一）經營特點

對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：

1.開發經營具有計劃性及復雜性。企業的經營業務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內。

2.開發建設周期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。

3.經營風險大。開發產品單位價值高，建設周期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金周轉不靈，導致企業陷入困境。

（二）稅負情況

目前，我國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按營業稅的7%交納城建稅，按營業稅的0.3%交納教育費附加，按利潤總額的25%交納企業所得稅（企業所得稅稅率2008年之前執行33%的稅率，2008年之后開始執行25%的稅率），按1.5—30元/平方米的標準交納城鎮土地使用稅，按房產余值的1.2%交納房產稅，按增值額30%一60%交納土地增值稅，按交易額的3%一5%交納契稅，還有諸如耕地占用稅、車船使用稅、個人所得稅等，如果將這些稅種綜合計算，房地產開發企業稅收負達到毛利的48%左右。

二、房地產公司涉及的稅種

（一）前期準備階段的稅種

房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產開發中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產開發階段涉及的稅種

在開發階段對營業額按3%稅率征收的建筑業營業稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。

（三）房地產銷售階段涉及的稅種

1.營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅；針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。

2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3.印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率征收。

4.企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了凈收益，就要將其收益并入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅采用25%的比例稅率。

5.房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。房產稅采用比例稅率，依據房產計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據房產租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產企業涉及的主要稅種的稅收籌劃

現行稅收法律法規，不動產銷售收入的稅費總額達到了收入總額的10.45% -11.45%，而且在取得時就必須繳納。所以通過合理的納稅籌劃，盡量節約稅費支出，不僅直接影響項目的投資收益，而且對于維護項目開發資金鏈條的完整也具有重要的意義。下面是房地產開發公司在開發房地產項目過程中會涉及的幾個主要稅種稅收籌劃。

（一）土增稅的稅收籌劃

降低增值率的稅收籌劃，計算土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進計算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關鍵，而減少增值額或增加扣除項目金額以降低增值率。

1、減少增值額，增加扣除項目金額

1）降低房屋的銷售價格

房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少，也會使地增值稅減少。但是房地產開發企業在降低房屋的銷售價格時，必須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行稅收籌劃。

2）與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，其對土地增值稅的影響己不能視若，房地產開發企業與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取得意想不到的果。房地產開發企業可先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合

同不用繳納土地增值稅。

3）選擇適當的利息扣除標準《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，利息支出凡能夠按轉讓房地產目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金顢和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。

2、慎重確定房屋銷售時間

按稅法規定，房地產開發完工前的借款利息可計入房地產開成本，作為扣除項目金額。所以房地產開發企業在確定房屋銷售間時，必須認真比較預售房屋的貨幣收入的時間價值和投資價值等與增加扣項目金額所帶來的稅金減少額兩者的大小，以決定是否進行稅收籌劃。

3、利用稅收優惠政策的稅收籌劃.

根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。同時稅法還規定對于納稅人建造普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核

算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受這一免稅政策房地產開發企業如果既建造普通標準住宅，又搞其他房地產開發的話，分開核算的情況下，籌劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內以獲得免稅待遇。具體實現方法參見上面降低增值率的稅收籌劃。

4、利用銷售比例的稅收籌劃

2007年的1月17日，國家稅務總局《國家稅務總局關于房地產開企業地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發（2006）187號），擴了對于開發商征收土地增值稅的清算條件，清算條件規定：“已竣工驗收的地產開發項目”，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例

雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的以及“取得銷售（預售），許可證滿三年仍未銷售完畢的”都將納入新的土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在85%以內，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一項新的稅收籌劃方法。

（二）企業所得稅的稅收籌劃

1）合理延遲產權轉移時間

稅法規定，只有當房地產的權屬發生變更時，才能確認銷售收入的實現。房地產開發企業可以通過合理延遲房地產權屬變更時間，推遲房產證的辦理來推遲銷售收入的實現時間，以緩繳企業所得稅，達到緩解企業資金緊張狀況的目的。

2）合理推遲成本最終確認時間，房地產開發企業在經營過程中，往往會出現產權轉移已辦理，銷售收入已實現，但卻有些配套工程尚未完全竣工的情況，因此無法準確地進行開發項目的成本、費用或損失的稅務核算。房地產開發企業的稅務人員可通過合理推遲成本最終確認的時間，以緩繳企業所得稅，實現企業利益最大化。

（三）營業稅的稅收籌劃

1）減少營業稅應稅項目的流轉（轉讓）次數我國稅法規定，房地產等不動產的轉讓屬于營業稅的納稅范疇而營業稅是按次重復征收的。

2）選擇合作建房方式

合作建房是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據營業稅法的規定，兩種不同的合作建房方式將產生完全不同的納稅義務：

（1）“以交換的"方式。企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。

（2）“以合作”方式。甲企業以土地使用權、乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。由于甲企業投入的土地使用權是無形資產，無須繳納營業稅。

四、科學選擇納稅籌劃方法的實務應用

目前，無論企業所得稅還是土地增值稅，稅務政策均向逐步趨緊方向發展，企業如何在不同處理方式下，合理地爭取最大利益，下面分舉三種情形，以說明合理納稅籌劃的作用。

1、合理選擇土地成本分攤方法

根據國稅發[2009]31號關于土地成本分配規定，“一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。”我們應結合企業項目實際情況，加強與稅務機關溝通，爭取在銷售低容積率產品時，在會計及所得稅上可采用占用面積法分攤土地成本，反之采用建筑面積法。

對城市綜合體項目銷售及持有物業的不同情況應區別對待，我們可以在根據確定的項目開發計劃選擇最為有利的核算方法，使銷售物業分攤的成本盡量多，持有的物業盡量少，甚至在簽訂土地出讓合同時，做好有利于成本分攤的價格約定。

2、正負增值組合項目爭取土地增值稅不分期清算

如何才能不分期清算，能夠找到的政策依據為《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）關于既建普通標準住宅又搞其他類型房地產開發的如何計稅的問題規定，即“對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規定。”

如北京地稅（京地稅地[2008]92號）規定“土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，建造的普通標準住宅不能適用《土地增值稅暫行條例》第八條（一）項的免稅規定。

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當前，我國房地產行業處于風口浪尖，如何將利潤空間加大，提升企業的競爭力，保持房地產企業持續健康發展，成為房地產企業財務管理工作的重心。稅收籌劃是在房地產企業不違反國家財務稅收政策前提下，以提升企業利潤為目的進行的稅收謀劃，但是在稅收謀劃過程中會出現各種風險，企業需要通過一系列措施對這些風險進行有效的控制和防范。

一、房地產企業的稅收籌劃風險

當前我國房地產企業所面臨的稅務籌劃風險主要有：

（一）法律風險

我國的房地產企業稅收籌劃相關法律制度目前還不是很完善，針對同一個問題，房地產企業的稅務籌劃者和國家稅務機關會有不同的理解和看法，因為沒有完善的法律制度進行約束和限制，就會導致房地產企業在稅務籌劃過程中可能出現一些涉稅糾紛甚至于違法行為。還有一些企業對法律沒有深刻的認識，導致出現一些超越法律或者在法律邊緣游走的現狀發生，這些都會對房地產企業的稅務籌劃產生不利的影響。

（二）政策風險

隨著我國房地產行業的發展，房地產在我國國民經濟中地位越來越重要，但是目前我國市場經濟發展并不成熟，房地產行業相關的法律制度還不盡完善，相關的規范性文件很少，這就很容易造成房地產企業稅務籌劃中形成巨大的風險。

（三）財務風險

房地產行業和資金有著密切的聯系，每一個環節都需要對資金進行合理的掌控。我國房地產行業的建設資金大多是貸款融資的，資金越大，稅務籌劃的空間就會擴大，在創造高額的經濟收益的同時，面臨的財務風險也越大。

（四）行業風險

我國房地產行業的發展，使得很多企業看到房地產行業的發展前景，紛紛轉向房地產投資，但是房地產行業和很多行業都密切關聯，與貨幣政策、利率政策、經濟增長、居民收入等諸多方面也是息息相關的，容易受這些因素影響產生連鎖效應，“牽一發而動全身”，如果沒有進行合理的規劃，就會帶來巨大的風險。

二、我國當前房地產稅收環境

我國社會主義市場經濟不斷發展和完善，各種法律體系在不斷的完善中，稅收法律體系也不例外。通過法律制度的完善，建立完善的稅務法律體系，為房地產企業的稅務籌劃提供法律依據，促進房地產企業合法進行相關工作。從目前的房地產行業發展來講，稅務法規建立了較完整的體系，法律執行也慢慢的規范，這些都有利于房地產企業依法進行各項工作。

改革開放后，我國和世界上很多國家都建立了經濟貿易往來，經濟發展已日趨國際化，使得稅收工作也呈現國際化。我國當前的稅收環境呈現出國內經濟主體和國外經濟主體共同競爭的收稅局勢，對稅務發展提出更高的要求。而房地產行業最為顯著的一個特點就是周期長、投資大，同時會計核算和稅收政策在許多口徑上的差異，以及稅收中各稅種針對同一計稅項目確認的差異，造成了稅收計算工作的難度，稅收過程的復雜性加大，涉及到多個稅種，這些稅種是否可以進行合理的規劃，關系著房地產企業的持續健康發展。

三、如何有效控制房地產稅務籌劃風險

對企業稅收進行合理的規劃，就是將房地產企業的經營風險減小。房地產行業因為規模相對較大，所以只有高水準的財務管理活動，才能幫助房地產企業長遠發展，而稅收籌劃作為企業財務管理工作中的一項工作，顯然是重中之重。為了對房地產企業稅務籌劃風險進行有效的控制，可以從以下幾個方面進行。

（一）重視專業人才的使用

稅收工作具有很強的專業性，對人才有很高的要求，房地產企業需要重視專業性人才的培養及任用，定期組織學習財稅知識，加強與同行交流，持續提高稅務籌劃人員的工作水平。

（二）借鑒專業的建議

在進行重大決策時，房地產企業的決策者可以向一些專家進行咨詢，借鑒專業的建議或者意見。將專家的建議和房地產企業的實際情況結合在一起，可以有效的對企業稅務籌劃風險進行控制。

（三）開展稅收籌劃工作

在房地產企業進行重大的經濟業務決策時，應及時將稅務籌劃工作跟進，企業稅務機構人員應與其他相關部門充分交流、深入討論，在完成討論后，設計出合理的稅收方案，同時需要加強稅收方案中經濟收益和風險的評估，對企業經濟業務進行深入的了解。然后將稅務方案遞交給企業決策者，相關部門根據稅收方案進行實施。房地產企業在經濟活動實施過程中，也要對經濟收益和風險進行實時評估，并進行跟蹤記錄，在評估的過程中要保持客觀性。事后應總結評價，做成資料以備后期參考使用。

（四）加強風險意識

房地產企業必須充分的認識到其存在的風險，密切關注國家相關政策，做好風險防范措施，從而增強房地產企業的稅收籌劃能力。及時的掌握房地產行業的最新市場動態，從實際出發，適時地對企業的稅收籌劃方案進行調整。

四、結束語

綜上所述，我國房地產行業的發展，在國民經濟中占有重要的地位，但是房地產行業稅務籌劃存在很多方面的風險，為了有效的對房地產企業稅務籌劃風險進行控制，就要充分的認識企業風險，密切關注國家宏觀調控政策，加強對稅收政策的學習，提高企業財務管理水平，合理制定稅務籌劃方案，使得企業在較少的運營成本下，實現高經濟收益和低風險，最終保證企業持續健康發展。

參考文獻：

[1]曹光敏.如何有效控制房地產企業的稅收籌劃風險[J].中國鄉鎮企業會計，2013；5：114-116

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1、房地產銷售環節涉及到的稅收種類

房地產銷售環節涉及到的稅種包括營業稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、營業稅金及附加、城建稅和教育費附加等。其中,營業稅是按照房地產企業向購房者收取的全部價款和價外費用為基數計稅的,它又是城建稅、教育費附加計稅的基礎,同時也能影響契稅、印花稅以及土地增值稅,因此,銷售環節最重要的稅收籌劃種類是營業稅。同是,土地增值稅的超額累進稅率與銷售階段的定價密切相關,因此它是銷售環節稅收籌劃的關鍵環節。

2、營業稅的籌劃策略 3、土地增值稅的稅收籌劃 二、整體層面的其他稅收籌劃

房地產行業涉稅項目和種類都較多,在整個管理和經營工作中各個環節都需要注意,進行合理的稅收籌劃,才能保證企業整體稅收的有效規避。

1、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的計算過程中,會有一些相關的抵稅項目以減少企業稅收,但是房地產行業一直是我國政府宏觀調控的重要對象,因而在企業所得稅的征收方面享有較少的優惠。企業應該謹慎分析相關政策,合理調整企業銷售業務組成,借用時間價值或者費用的合理安排爭取盡量的稅收優惠。例如,很多房地產企業將人防工程作為車位出售給業主,并確定收入,就需要與當年繳納相應的所得稅。而其實人防工程不可出售,企業可以將其租給業主,然后分期收取租金,這樣將這部分的收入劃分為多個年度,有效降低了企業所得稅的額度。

2、保有房產的房產稅籌劃

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關鍵詞：

土地增值稅；房地產；稅收籌劃

國家可以通過土地增值稅的征收來對房地產行業展開宏觀調控，房地產企業的稅收成本是企業整體成本費用中最重要的組成部分，在很大程度上影響著房地產企業的經濟效益。而土地增值稅作為房地產企業的主要稅種，房地產企業應該對土地增值稅的稅收進行科學合理的籌劃，只有這樣才能夠降低房地產企業的成本，有效控制和預防企業風險，提高企業的經濟效益。

一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃的重要意義

1.有利于適應日趨激烈的市場競爭在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業進行土地增值稅的稅收籌劃不僅可以合理地設置企業的相關稅費制度，而且房地產企業在逐漸激烈的競爭中可以更好的對市場環境進行適應。近些年，國家對房地產市場進行了有力的宏觀經濟調控，這使得房地產企業的稅收成本不斷增長，而利潤空間卻不斷下降，激烈的市場競爭又大大降低了房地產企業的可持續發展能力，而進行合理的土地增值稅稅收籌劃可以有效降低房地產企業的稅收成本，從而提高企業的市場競爭能力。

2.有利于提高房地產企業的財務管理水平與創新隨著國家對房地產市場宏觀調控力度的加大，房地產企業的財務管理狀況變得更加困難，而進行土地增值稅的稅收籌劃能夠在很大程度上提高房地產企業的資金利用效率，改善企業的現金流，從而有效提高房地產企業的財務管理水平。另外，在房地產行業納稅籌劃不斷發展過程中，相關的研究逐漸增加，在未來的發展中還需要進一步的完善，促進有著普遍意義的籌劃模式的形成，改善原有的單一的以整體稅負為研究內容的情況，提升稅收籌劃的針對性，使房地產企業在繳納土地增值稅方面獲得更多的實際效益。

二、房地產企業土地增值稅的稅收籌劃策略

1.利用臨界點與分散收入的手段開展籌劃工作原有的稅收籌劃重點普遍放在了土地增值稅方面，而針對這一稅收開展的籌劃工作則主要目標就是使增值率獲得降低，這樣就可以在稅收中減少土地增值稅的繳納甚至不繳納。一方面的方法就是利用臨界點，企業在運營中可以根據稅法的相關規定進行自身開發方案的制定，使得增值率低于起征點就可以避免繳納增值稅。另一方面，在土地增值稅中，扣除的項目金額假如是固定的，那么轉讓的收入減少，土地增值額也會相應的減少，稅率和稅額就會降低。所以使用這種分散轉讓房地產的方法就屬于合理降低土地增值額的有效措施。而在分散收入方式方面，一般的方法就是將能夠分開進行處理的環節從整個房地產中劃分出來，進行分次地單獨簽約，達到節約稅費的目的。

2.利用增加可抵扣項目開展稅收籌劃房地產企業在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可通過增加合理的利息支出扣除項目金額來降低增值率，使其適用較低的稅率，達到降低稅收負擔的作用[1]。在土地增值稅的相關規定中，相關政策明確的指出了利息支出扣除項目的相關細節內容，這為房地產企業開展土地增值稅稅收籌劃提供了一個有利的途徑。房地產企業在開發中，如果借款增加，利息偏高，則需提供金融機構的相關貸款證明，進行利息支出的分攤，達到利息的正確扣除。如果借款較少利息也較低，就不需要對利息支出進行分攤計算及出示貸款證明，從而有效提高房地產企業的經濟效益。

3.利用建房的方式進行稅收籌劃在稅法相關規定中部分建房行為不屬于土地增值稅的征收范疇，可以避免或減少土地增值稅的繳納。一方面是代建房方式，主要指的是房地產企業代表客戶進行房地產的開發[2]。在代建房過程中，房地產企業增加了經濟方面的收益，但房地產產權并沒有產生任何變動，企業獲得的收入是勞務性質的收入，因此只需要繳納營業稅。相對于土地增值稅而言，營業稅的比例較低，選擇代建房方式可以有效降低房地產企業的稅費負擔；另一方面是合作建房的方式。合作建房方式是指，在土地開發過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。我國有關土地增值稅的規定中表明，資金與土地由兩方各自承擔的，進行的合作建房之后按比例分房自用的，可以不征收土地增值稅。建成之后如果進行轉讓的，則需要收土地增值稅。這樣，如果房地產企業購買了一塊土地來修建房屋，這一企業就可以預收購房者的購房款來作為建房的資金，使得資金與土地的負責人進行分離，在剩余的住房出售前，企業就不需要繳納土地增值稅，只有在轉讓房地產企業負責部分的住房時，要繳納繳納特定部分的土地增值稅。

4.利用統籌的手段開展稅收籌劃房地產行業土地增值稅的增值額與增值率是不盡相同的，這是因為相同的房地產企業其經營的房地產在檔次以及規格上都存在差異，而且客戶及價格也不同，地區間的房地產開發成本會受到許多原因的影響產生差異。房地產企業在降低土地增值稅稅費負擔方面，可以采用統籌全局的手段，使其中不同價位的房地產的銷售收入進行合并之后再向上級申報，這樣可以很好的適應土地增值稅稅率的降低；根據實際情況調整單個土地開發項目極其成本，這樣可以促使不同的項目開發之間的增值率相互一致，實現節省稅款的目標。

三、結束語

綜上所述，面對當前階段我國產企業結構的調整，決定房地產企業長久發展的重要措施就是采取科學合理的土地增值稅的稅收籌劃措施，為企業達到節稅目的，房地產企業應該通過合理增加扣除項目、利用國家稅收優惠政策以及利用土地增值稅的征稅范圍，制定稅收籌劃方案，有效發揮土地增值稅稅收籌劃的作用，為房地產企業贏得更大的利潤空間，從而促進房地產企業的良性發展。

參考文獻

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中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產行業的快速發展，與之相配套的法律法規也日趨完善。由于稅收法規對房地產行業的調整力度加大，越來越多的房地產企業更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規，規范房地產行業的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區。因此，筆者在此認真剖析此類誤區，尋找納稅籌劃的新亮點。

一、房地產企業稅收籌劃誤區現狀

誤區一：通過投資或聯營方式，規避土地增值稅。

過去，大多數房地產企業采用設立項目公司等方式經營，以房地產進行投資、聯營來達到規避土地增值稅的目的。其政策依據是《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規定，“對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。”許多稅務師事務所在為房地產企業做稅收籌劃時，通常運用這一政策制定規避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財政部和國家稅務總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規定，“對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行了投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規定”。即房地產開發企業以房地產進行投資或聯營也要繳納相應的土地增值稅。這一籌劃誤區應引起房地產企業的足夠重視，從而防范新的稅收風險。

誤區二：利用借款費用資本化，進行加計扣除，從而減少土地增值額。

根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）關于企業的利息支出應按以下規定進行處理：“企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配。”而最新頒布的企業會計準則第17號—借款費用（財會[2006]3號）第四條規定，“企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本”。因此，許多房地產開發企業將符合資本化條件的借款費用計入開發成本，這是合乎規定的。

然而在計算土地增值稅時，許多房地產公司把此項借款費用作為加計扣除的基數，不僅加計扣除了開發成本的20%，在計算房地產開發費用時還作為5%的計算基數給予扣除，使項目土地增值額大大減少，導致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風險。

在這一點上，稅收籌劃的亮點在于所發生的能夠扣除的借款費用是否超過稅法規定可以扣除的開發成本的5%。如果超過5%，則企業應提供金融機構的貸款證明，否則，應不提供金融機構的相關證明更為有利。

誤區三：預售購房款掛在往來賬面。

將預售購房款掛為往來賬，個別企業還采取“體外循環法”，將預收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規定給購房人開具發票，而以收款收據代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業稅及附加、土地增值稅和企業所得稅。

誤區四：不按照合同約定的時間確認收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業所得稅。還有些企業則是不按合同約定時間確認收入，以各種理由拖繳納企業所得稅。

誤區五：隨意調整稅款申報數額

有些房地產開發企業由于資金緊張，在年度內隨意調整稅款的申報數額，通常做法是年初、年中減少申報數額，年末全部繳清。有些房地產開發商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內隨意調整稅款申報數額，甚至少報稅款或逃避納稅。

誤區六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發項目應在全部竣工結算銷售后清算土地增值稅，而部分開發商采用工程遲遲不結算等手段，結果導致無法進行整個項目的結算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

誤區七：以虛列成本，致使企業虧損不繳納企業所得稅。從售樓款中抵減手續費，將銷售商手續費支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計稅營業額，以此少繳營業稅；更名費等收入不入賬等等。

二、房地產稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務總局加大稅收征收管理，新的房地產稅收政策不斷完善，企業對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當形成企業稅收風險，筆者就此從以下幾點來談談自身體會。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎，稅收籌劃應隨稅法的變化而調整。這就要求企業財務人員要讀透房地產相關稅收相關政策，熟悉新法規，掌握稅收政策變化細節，適時做出相應籌劃調節，努力做到房地產稅收籌劃的涉稅零風險。對此，企業財務人員要承擔其應有的責任，企業負責人也要有稅收風險意識。

2.房地產稅收籌劃的目標要符合企業長期發展戰略。

“國六條”、“國八條”等相關房地產調控政策的出臺，意味著我們現在一定要仔細把握行業政策，特別是企業財務負責人要研讀政策把握房地產行業政策導向，適時拓寬產業鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結。如果是集團公司的話，要把籌劃放在整個集團的層面進行稅收籌劃，將各公司、各業務部門參與籌劃工作中，做到項目開工前預計出準確的成本數據及銷售收入數據，財務部門建立各項稅種測算模板，利用相關數據計算出準確的預計稅收數據，以此反復調整籌劃方案以實現稅收籌劃目標。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關部門按照計劃執行，在執行過程中根據具體情況做出實時調整，財務部門及時跟進，以保證籌劃目標的實現。

4.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點的規定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發商應當認真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，我們可以對此進行納稅籌劃。如果房地產企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是可以通過適當控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發成本，可使計算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業是非房地產開發企業，持有一塊土地，另一方企業是房地產開發企業，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產后再轉讓，對土地增值稅的節稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進行房地產稅收籌劃是為了獲得整體經濟利益，而不是某一環節的稅收利益，各稅種之間是相互聯系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經濟上是否可行。

7.從節稅空間大的稅種入手。在進行房地產稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應選擇稅收優惠多，稅負伸縮彈性大的稅種作為切入點。

三、結語

房地產稅收籌劃的方法多種多樣，房地產企業財務人員要在熟讀相關法規基礎上籌劃節稅方案，充分關注稅收風險，避免稅收籌劃誤區，為企業節約稅收成本，創造利潤最大化。

參考文獻：

[1]《中華人民共和國企業所得稅法》及實施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務院令第512號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則（國務院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.

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中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1000-8772（2012）17-0092-02

一、稅收與房地產行業發展的相關性分析

房地產業是國民經濟的主導產業，在現代經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，房地產業也呈現高速發展的勢頭，中國的房地產業正處于向規模化、品牌化、規范運作的轉型時期，房地產業的增長方式正在由偏重速度規模向注重效益和市場細分的轉變，逐步發揮其作為國民經濟基礎產業的重要導向作用。

經濟決定稅收，稅收反作用于經濟。這是稅收與經濟發展的辯證關系，對于房地產行業也存在類似的情況。隨著房地產市場的進一步完善，房地產業創造的價值也會進一步的增加，這就為政府取得充足的稅收收入提供了保障。同時隨著政府稅收收入的增加，也會相應地增加對房地產業的投入，為房地產業的發展提供良好的基礎設施保障，增強房地產品保值增值的能力，進而形成一個投入、產出相互促進的良性循環。此外，稅收政策本身的好壞也將影響房地產業的發展，適宜的稅收負擔、良好的稅收服務水平、較高的工作效率都將促進房地產業的健康發展。與此相反，沉重的稅收負擔、繁瑣復雜的稅種結構、落后的稅收征管方式將阻礙房地產業的發展。

二、房地產業的納稅現狀

我國現行的稅法體系由各單行稅法構成。我國房地產業涉及的稅費名目繁多，其中，實體稅法是現行稅法體系的基本組成部分，目前的實體稅法由22個稅種構成，在這22個稅種中，房地產開發企業涉及到的稅種有：耕地占用稅、城鎮土地使用稅、營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個人所得稅等11個，占到了我國稅種的50%。2010年有人大代表稱“一套房征62種稅費助推房價高漲”。 根據國家財政部于2012年2月14日的《2011年稅收收入增長的結構性分析》顯示，2011年房產稅實現收入1 102.36億元，同比增長23.3%。房產稅收入占稅收總收入的比重為1.2%。

房產稅的稅基是企業保有的自用房產原值總額和出租房屋的租金收入總額，它的增長速度是由納稅人房產的保有總量和房屋出租價格的增長速度決定的。財政部還說明了房產稅收入快速增長的主要原因：一是辦公樓和商業營業用房的保有量一直保持快速增長。2011年辦公樓銷售額同比增長16.1%，商業營業用房銷售額同比增長23.7%。二是房屋租賃價格上升，2011年居民消費價格中的居住類價格上漲5.3%。

三、房地產企業稅務籌劃的特點

由于房地產的開發與經營具有投資數額大、建設周期長，是一項復雜的系統工程，具有較強的競爭性，效益與風險并存；受政府的干預和國家經濟政策的引導等特點，因此，房地產企業稅務籌劃除了具有稅務籌劃的一般特點外，還具有其獨特性，主要表現在以下幾個方面：

1.稅務籌劃效益的顯著性

由于房地產行業屬于資金密集型產業，而且每個開發經營環節都幾乎涉及到不同的稅費，房地產企業具有很大的稅務籌劃空間。因此，房地產企業對稅務籌劃的重視與投入，將對房地產企業的經營效益產生積極的顯著性的影響。

2.稅務籌劃的時效性強

我們國家的經濟是屬于國家宏觀調控下的市場經濟，企業的生產經營受政府干預和國家經濟政策的影響極大，特別是對于作為國家宏觀調控重點的房地產行業來說，國家針對該行業的經濟、稅收、貨幣政策隨時可能發生變化，因此，房地產企業稅務籌劃的措施和方案都具有極強的時效性，而這也要求房地產開發企業對政策的可能變化具有預見性和適應性。

3.稅務籌劃的復雜性

城市房地產除有其特定的開發目標外，還受城市規劃、土地利用規劃、投資計劃等條件的制約，涉及到經濟、社會、生態環境等眾多因素，是一項復雜的系統工程。企業除了土地和房屋開發外，還要建設相應的基礎設施和公共配套設施。經營業務囊括了從征地、拆遷、勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。因此，房地產企業的稅務籌劃是一個系統工程，它的復雜性要比一般企業稅務籌劃的復雜性更大。

四、房地產業稅收籌劃的必要性和可行性

1.房地產開發業稅收籌劃的必要性

稅收籌劃具有合法性、前瞻性、目的性、綜合性的特征，房地產行業具有投入資金多、經營風險高、建設及銷售周期長、涉稅標的金額大、收益高見效慢等特點，因此，合理的稅收籌劃有利于房地產企業降低經營風險和納稅風險，以實現企業價值的最大化。

隨著我國住房制度的改革，房地產行業投資快速增長，我國的房地產業逐步形成和發展，投資逐年增大，從1993年的1 937.5億元，增長到2006年的19 382.46億元，13年間增長了13倍，遠遠超過了同期我國GDP的增長速度。對于一個新興的產業來說，其發展是非常順利的。尤其是近幾年，房地產投資的增長速度已經超過了全社會固定資產投資的增長速度，為房地產業的發展注入了強大的動力。隨著我國社會主義市場經濟體制的健全和完善，各行各業的競爭日益激烈，處于高速發展階段的房地產開發業競爭極其激勵。競爭的結果就是行業利潤呈現下降趨勢，稅收籌劃意義將更重大。

2.房地產開發業稅收籌劃的可行性

不論是從國家的宏觀政策還是企業內部的微觀環境來看，房地產企業的稅收籌劃都是可行的。國家提倡稅收籌劃。稅收籌劃能最大限度地發揮稅收的經濟杠桿作用，有利于提高納稅人的納稅意識、有利于增加國家的稅收收入、有利于降低征稅和納稅成本、有利于提高企業的經營管理水平、有利于優化企業產業和產品結構，有著多方面的積極作用，是國家允許并提倡的。企業在法律、法規允許的范圍內，實施稅收籌劃，選取對企業較為有利的納稅方案進行申報納稅，與依法誠信納稅是完全一致的。

3.我國的稅收大環境越來越好，我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正在逐步變成現實。新稅制實施以來，稅法得到統一，稅權相對集中，規范了減免稅，避免了各種越權減免稅收和隨意減免稅收的現象。稅收大環境的變好，為稅收優惠政策完全落到實處和稅收籌劃提供了條件和可能。

4.企業內部環境的優化

（1）專業人才不斷增多。稅務籌劃的技術含量高，不僅要通曉稅收法律法規、經濟法律法規，還要了解企業的運作、行業發展趨勢、社會發展狀況，因此，需要擁有稅務籌劃專業人才，專業人才的整體業務水平決定了稅務籌劃能達到的水平。作為一個經濟效益較好的產業，隨著其發展成熟，其業內吸引、積累了一批稅務籌劃專業人才，再加上各類中介服務機構愿意為房地產企業提供稅務籌劃服務，使房地的稅務籌劃人才增加，保證了其開展稅務籌劃的人力需要，為企業的稅收籌劃提供了條件。

（2）企業的法制意識不斷地增強。稅務籌劃在發達國家是一門被廣泛應用的技術，但在我國僅興起數年。目前，我國不少人對稅務籌劃仍是認識不深。隨著時間的推移，大眾對稅務籌劃的認識日漸加強，房地產業界也不例外。另外，因發展迅速、經濟效益佳，房地產企業云集了各種類型的專業人才，這些人對新生事物接受能力強，對稅務籌劃的認識速度比一般的快。稅務籌劃作為實現企業價值最大化的有效措施之一，越來越引起房地產企業的重視。

參考文獻：

[1] 中國注冊會計師協會.稅法[M].北京：經濟科學出版社，2012.

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一、引言

房地產行業是國家經濟發展的重要支柱，也是納稅大戶，房地產開發從立項、建設到銷售涉及到十多種稅，占我國實體稅稅種的半數以上。2007年以來，國家為規范房地產行業發展，相繼出臺了房地產企業土地增值稅全面清算、房地產企業所得稅預繳比例等相關文件規定，《企業會計準則第3號——投資性房地產》也第一次出現在我國會計準則體系當中，就企業投資性房地產的確認、計量、披露提出了明確要求。面臨國家宏觀調控政策和市場競爭對手的雙重壓力，如何在新會計準則及稅收法律政策框架下，有效降低稅負以節約成本，已成為房地產企業納稅籌劃工作的重要課題。

二、房地產企業稅收籌劃的必要性

1.房地產企業多元化業務與復雜的成本結構對稅收籌劃的迫切需求。與其他行業比較而言，房地產企業涉及的稅種多，稅負重，采取有效地稅收籌劃方案，減輕資金壓力，降低成本，是房地產企業的迫切需要。首先，房地產企業的多元化業務需要精細的財稅管理。房地產行業的開發經營活動涉及到規劃設計、征地拆遷、房產建造、經營銷售等諸多范疇，經營內容廣泛，經營業務多元，管理流程復雜，必須采取與之適應的財稅管理模式才能有效控制稅負成本。其次，房地產企業成本、費用結構復雜。比如：開發成本內容包括：征地拆遷費、基礎設施建設費等；經營成本則主要涉及到土地轉讓成本、商品房銷售成本、配套設施銷售成本等。這些都要求房地產企業進一步完善稅收籌劃方案，節約經營成本。

2. 新會計準則背景下房地產企業稅收籌劃調整的必要性。隨著新的會計準則體系的確立，《企業會計準則第3號——投資性房地產》、《企業會計準則第15號——建造合同》等法規的出臺都為房地產企業財稅方案的調整提出了新的要求。比如：會計準則所提供的會計政策如投資性房地產計量基礎、存貨計價方法的選擇，在一定范圍內賦予了企業選擇稅收的權利，使房地產企業可立足于節稅角度進行稅收籌劃；此外，新會計準則要求采用資產負債法對所得稅進行會計處理，新會計概念、會計工具在會計核算中的應用，也要求企業在面臨稅收籌劃時考慮到更多的問題，重新規劃和考量企業稅收籌劃方案。

三、房地產企業稅收籌劃的具體思考

1.對企業所得稅的稅收籌劃。根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）的相關規定，開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，或已開始投入使用，或已取得了初始產權證明，均視為開發產品完工。在此情況下，已完工的開發產品須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅，而非按照計稅毛利率的方式來計算。針對于此，房地產企業在經營過程中應注意文件規定的完工條件，充分利用稅法規定的稅前扣除項目包括財產保險、失業保險、工傷保險、營業稅及附加等，推遲完工時間，合法應用遲延納稅的籌劃，延遲納稅時間，使貨幣的時間價值得到有效發揮，進而達到緩解企業資金壓力的效果。

2.對土地增值稅的納稅籌劃。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%至60%不等，是房地產企業稅負的主要部分。把握土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策，應用稅收籌劃手段，適用低稅率或享受免稅待遇，對降低房地產企業經營成本極為重要。首先，要合理利用土地增值稅的征稅范圍界定進行稅收籌劃。具體來說，判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準有三條：對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅；對國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的轉讓行為征稅；不包括未轉讓土地使用權、房產產權的行為。由此，房地產企業可以采取房地產代建房形式，在開發項目之初確定最終用戶，定向開發，合作建房，開發完成后收取勞務收入性質的代建資金或建成后按比例分房自用，期間就不會出現房地產權屬的轉移，避開土地增值稅的征稅范圍，達到減輕稅負的目的。此外，房地產企業還可以分離裝修費用、折扣價銷售商品房等方式來加快資金回籠，降低增值額達到減稅的目的；或是適當追加項目投資，如增加園林綠化投入，提高住宅配套設施標準等，在提升品牌美譽度、促進銷售的同時，也可以增加可扣除項目的金額，減少應付稅額。

3.對房地產企業銷售收入的稅收籌劃。不動產銷售是房地產企業的主要收入來源。新企業會計準則中的收入準則嚴格規定了企業銷售收入的確認條件，但也為房地產企業的延遲收入確認時間帶來了稅收籌劃空間。準則規定，不動產的銷售以不動產的法定所有權轉讓后確認收入。但從房地產銷售情況來看，由于房價趨勢走高，單次付款較為困難，分期收款銷售房產是目前房地產業銷售的主要營銷策略。對此，為體現會計的謹慎性原則，企業也應按合同約定的收款時間分次確認收入，結轉成本，達到延遲收入確認時間和繳納各種稅款的目的，對于預售房款的會計處理也是如此。這樣，一方面解決了房地產企業開發資金不足問題，同時還獲取了稅款資金的時間價值，側面達到了節稅的目的。

四、結語

新會計準則的和實施是中國會計業界與國際接軌的重要舉措，也是中國會計改革的歷史中的飛躍式進步。房地產企業作為資金密集型企業，財會人員尤其要重視新會計準則所帶來的諸多變化，深入了解企業實際狀況，熟練掌握國家稅收法律規定，做好稅收籌劃工作，合法運用節稅措施，解決企業納稅實務中的一些問題。

參考文獻：

[1]蓋地.企業稅務籌劃理論與實務[M].哈爾濱：東北財經大學出版社，2005

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稅收籌劃的基礎是生產經營活動，依據是現行法律法規，通過合理實施納稅方案，可有效降低納稅成本，從而達到防范涉稅風險的目的，進而實現納稅人權益最大化。房地產業作為資金密集型行業之一，具有供應鏈長、風險高、地域性強、投資大、周期長等特點，在整個生命周期內涉及了諸多稅種，為房地產業的稅收籌劃提供了充足的空間。

一、房地產開發企業稅收籌劃策略

對于房地產開發企業的稅收籌劃而言，不僅需要借助其自身所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，同時還需要結合房地產行業的特點開展具有自身特色的稅收籌劃。

1.納稅臨界點籌劃法

納稅臨界點籌劃法即在經營中遇到稅收臨界點時，納稅人通過減少收入或增大支出，避免承擔較重的稅收。納稅臨界點籌劃法適用于房地產開發企業在普通住宅土地增值稅具有稅收優惠政策的情況下。我國稅法規定指出，房地產開發企業建造并出售普通標準住宅時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，則免征土地增值稅；若增值額超過扣除項目金額的20%，則應按規定對全部增值額計繳土地增值稅。此處所說的“20%增值率”就是指“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。

基于以上規定，如果出售的普通標準住宅增值率在臨界點20%以上，房地產開發企業可以通過合理控制出售價格或適當增加可扣除項目金額的方法，使項目整體增值率降低到20%以下，從而達到享受該項稅收優惠的目的。一般地，采用這種方法的前提是納稅人項目的增值率在臨界點附近，如果納稅人項目的增值率與臨界點相差太大，將不利于實際操作，這時就需要分析成本收益，測算籌劃是否有利，避免得不償失。

2.稅收優惠政策籌劃法

稅收優惠政策籌劃法是風險最小，成本最低的稅收籌劃方法。對于這些稅收優惠政策，房地產開發企業要綜合考慮，謹慎選擇。我國稅法明確規定，房屋建成后如果是按比例分房自用的，可暫免征收土地增值稅；如果建成后需轉讓，則需要按規定征收土地增值稅。此外，房地產開發企業在滿足以下條件時，繳納營業稅的稅目為“服務業-業”，從而可避免繳納土地增值稅：在房地產開發初期就可以確定最終用戶，符合代建房條件；反之，若房地產開發企業不符合代建房條件，則應按“銷售不動產”全額繳納營業稅。因此，房地產開發企業可充分利用我國的各項稅收優惠政策，實現稅收的最優籌劃，提高企業在行業內的市場競爭力。

3.兩次銷售房地產籌劃法

房地產銷售繳納的稅種主要包括土地增值稅和營業稅兩種。其中，土地增值稅采用超率累進稅率，也就是說房地產增值率越高，所繳納的稅率也就越高。針對這種情況，可采用兩次銷售房地產籌劃法，通過分解房地產銷售價格，提供稅收籌劃的實施空間，降低房地產增值率，從而大大降低房地產銷售所需繳納的土地增值稅。房地產企業在出售時如已進行過簡單裝修，可將簡單裝修作為單獨的業務進行核算，借助兩次銷售房地產籌劃法減少土地增值稅的繳納。

4.資金籌措籌劃法

股權融資和債權融資是房地產開發企業融資的兩種主要方式。這兩種方式的區別在于：股權融資不允許稅前扣除股息，而債權融資可稅前扣除利息。因此，當財務風險可控制時，房地產開發企業通常優先選擇債權融資的方式。對于房地產開發企業的債權融資而言，又分為流動資金貸款和項目長期貸款。流動資金貸款的利息支出通常計入當期損益，能夠在稅前扣除；然而，項目長期貸款的資金成本一般直接計入項目的開發成本。如果房地產開發企業有以往年度的虧損可予以抵扣或企業在本年度處于虧損狀態時，應將利息支出進行資本化；如果處于盈利年度，則應將利息支出進行費用化，從而最大化成本費用。

5.遞延納稅籌劃法

遞延納稅籌劃法即企業在規定的時間內盡可能地分期或者是延遲繳納稅款。在我國，稅收收入的主要稅源由增值稅、營業稅兩大流轉稅和企業所得稅組成。其中，流轉稅以收入為稅基，所得稅以收入減去可扣除項目后的應納稅所得額為稅基。房地產開發企業可通過合理安排經濟業務，將納稅期限向后推遲，實現資金的貨幣時間價值。這種做法并沒有減少繳納稅款的數額，但是延后繳納稅款的時間，從另一個角度來看相當于得到了短期無息貸款，獲得了相對收益。因此，遞延納稅籌劃法的本質是推遲確認收入及納稅所得額，同時盡早列支費用并及時入賬使其能夠在當期進行稅前扣除。

6.會計政策選擇籌劃法