導(dǎo)言：作為寫(xiě)作愛(ài)好者，不可錯(cuò)過(guò)為您精心挑選的10篇商品房投資技巧，它們將為您的寫(xiě)作提供全新的視角，我們衷心期待您的閱讀，并希望這些內(nèi)容能為您提供靈感和參考。

篇1

一、市場(chǎng)營(yíng)銷部是商品房銷售管理的第一責(zé)任部門(mén)。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷工作以提高公司經(jīng)濟(jì)效益，壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力為目標(biāo)，營(yíng)銷人員必須發(fā)揚(yáng)愛(ài)崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)奉獻(xiàn)精神，具有責(zé)任心和使命感，完成公司所交給的商品房營(yíng)銷任務(wù)。

三、售房有形市場(chǎng)是公司精神文明建設(shè)的窗口，營(yíng)銷人員要做到誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范交易、熱情服務(wù)，自覺(jué)維護(hù)公司的聲譽(yù)和形象。

四、市場(chǎng)營(yíng)銷部在新建項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，應(yīng)認(rèn)真作出切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中，銷售價(jià)格未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更。

五、房屋預(yù)售建筑面積由投資發(fā)展部會(huì)同市場(chǎng)營(yíng)銷部計(jì)算，房屋銷售面積須經(jīng)房管局測(cè)量復(fù)核后，列出明細(xì)表，雙方工作人員書(shū)面確認(rèn)無(wú)誤后，報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)、財(cái)務(wù)部備案。在預(yù)售過(guò)程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時(shí)要講究服務(wù)態(tài)度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房銷售管理辦法》，設(shè)立銷售帳本、房屋預(yù)訂登記本、房屋移交登記本、售后服務(wù)登記本;認(rèn)真簽訂和及時(shí)發(fā)放房屋預(yù)售協(xié)議書(shū)、房屋買賣合同、房屋使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)。

八、銷售帳薄的記錄要內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚、日清月結(jié)，月底及時(shí)向總經(jīng)理上報(bào)銷售情況，及時(shí)報(bào)表。

九、房屋銷售后，要及時(shí)將預(yù)售協(xié)議書(shū)、買賣合同、結(jié)算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購(gòu)房款必須由市場(chǎng)營(yíng)銷部于收款當(dāng)日交財(cái)務(wù)部，存至指定?姓駛В轄釧醬妗?

十一、營(yíng)銷人員要圓滿完成各自的銷售任務(wù)，負(fù)責(zé)從介紹房屋、交款、貸款、結(jié)算、簽訂合同、房屋移交、維修等等營(yíng)銷過(guò)程中的全部工作。

十二、營(yíng)銷人員要保守商業(yè)機(jī)密，確保商品房?jī)r(jià)格、戶型、銷售情況等內(nèi)部信息不泄露。

十三、除完成銷售任務(wù)以外，營(yíng)銷人員要服從部室的安排，完成部室交給的其它工作任務(wù)。

公司管理制度之合同的簽訂與管理

十四、簽訂合同必須遵守國(guó)家的法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定。簽訂商品房買賣合同時(shí)，要明確以下內(nèi)容：當(dāng)事人名稱或姓名、房屋狀況、銷售方式、房屋面積、價(jià)格、價(jià)款、付款方式和時(shí)間、交付使用條件和日期、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施狀況、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異處理方式、違約責(zé)任、雙方約定的其他事項(xiàng)。

十五、簽訂房屋買賣合同時(shí)要本著“重合同，守信譽(yù)”的原則，做到合法、嚴(yán)密、可行。

十六、妥善保管房屋買賣合同檔案，每份合同在蓋章前都必須到公司辦公室登記、編號(hào)。市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)建立合同管理臺(tái)帳(包括序號(hào)、合同號(hào)、簽約日期、對(duì)方姓名)，做到準(zhǔn)確、及時(shí)、完整。

商品房按揭貸款和其它業(yè)務(wù)

篇2

一、 商品房預(yù)售制度的歷史及定義

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)先支付定金或房款的行為。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于香港。

1994年中國(guó)大陸出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80％以上，部分城市甚至達(dá)90％以上。

商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。

二、商品房預(yù)售制度的特征

我國(guó)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，作為我國(guó)最為重要的市場(chǎng)——房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一項(xiàng)重要制度，我國(guó)商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個(gè)明顯的特征：

第一，預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性房屋，或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購(gòu)住宅用地所建的等非社會(huì)化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開(kāi)銷售的特征。

第二，預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。不是尚未開(kāi)工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無(wú)法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程，或時(shí)建時(shí)停無(wú)法預(yù)計(jì)或確定竣工時(shí)間的商品房工程項(xiàng)目。

第三，預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征。

第四，商品房預(yù)售的預(yù)售人主體是特殊的商品房開(kāi)發(fā)商，必須是具備商品房預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)。而購(gòu)房人則是社會(huì)不特定的主體，任何要購(gòu)買預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買方。

第五，商品房預(yù)售，必須依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的商品房預(yù)售許可證，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購(gòu)房人公示，即具備法定公開(kāi)性。

三、商品房預(yù)售制度的條件

商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對(duì)方違約的風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)買房人的利益，國(guó)家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠(chéng)信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。

第一，預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)的土地。因?yàn)椋课菀栏接谕恋兀唐贩宽?xiàng)目的合法開(kāi)工建設(shè)和合法預(yù)售，必須以對(duì)該土地的合法使用權(quán)為前提。

第二，必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因?yàn)槲覈?guó)早已公布并實(shí)施了《城市規(guī)劃法》，對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視這一點(diǎn)而預(yù)售房屋，就會(huì)使開(kāi)發(fā)商自己尤其是購(gòu)房消費(fèi)者面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。關(guān)于投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個(gè)意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工，二是開(kāi)發(fā)商必須自己投入一定的資金。無(wú)論是投入土地的還是投入具體項(xiàng)目施工工程的，都表明開(kāi)發(fā)商有一定的實(shí)力和能力，不能完全依賴購(gòu)房者的房款資金。防止炒買地皮、炒買項(xiàng)目等投機(jī)行為。關(guān)于已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間的規(guī)定，則是為了保障商品房預(yù)售合同的實(shí)際、全面履行，到期能夠向購(gòu)房者交付房屋。

第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度，是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)，必須持有兩個(gè)許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。這更加體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。

四、商品房預(yù)售制度存在的風(fēng)險(xiǎn)

自開(kāi)始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實(shí)施近十年來(lái)，我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)開(kāi)始走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是，由于我國(guó)的商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，有關(guān)地方政府主管部門(mén)的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致仍有許多地方的商品房預(yù)售經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)還處于混亂狀態(tài)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營(yíng)或鉆營(yíng)法律空子，造成損害購(gòu)房消費(fèi)者合法利益的現(xiàn)象屢禁不止。

首先是交易不公平。我國(guó)實(shí)行的期房銷售制度，住房還處在建設(shè)過(guò)程中，購(gòu)房者就支付了全部的房?jī)r(jià)款，并承擔(dān)了未來(lái)全部的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢(shì)的購(gòu)房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。這實(shí)際上是以期房銷售的名義，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)。一是購(gòu)房者支付了全部的房?jī)r(jià)款，承擔(dān)了開(kāi)發(fā)的全部風(fēng)險(xiǎn)；二是開(kāi)發(fā)商占用了購(gòu)房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營(yíng)模式，而且是購(gòu)房者承擔(dān)了資金利息；三是通過(guò)住房按揭把開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。

其次是銷售不規(guī)范。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。購(gòu)房者未驗(yàn)貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)育階段，法律法規(guī)、管理機(jī)制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機(jī)。我國(guó)商品房銷售中存在著虛假?gòu)V告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、會(huì)所改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符，將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地?fù)p害了購(gòu)房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。

第三，造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要具備搞定地方政府和商業(yè)銀行權(quán)勢(shì)人物的能力，能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項(xiàng)目的成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也活得很好，而具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒(méi)有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。

第四，我國(guó)有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。盡管在十年前我國(guó)就公布和實(shí)施了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場(chǎng)規(guī)范化管理的一項(xiàng)法律制度來(lái)講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預(yù)售市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)的許多新情況和新問(wèn)題，更凸現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。

五、商品房預(yù)售制度問(wèn)題的解決

對(duì)于事關(guān)眾多利益的商品房預(yù)售制度該如何解決它存在的問(wèn)題呢：

第一，要建立和完善對(duì)商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)是否具備商品房預(yù)售資格、預(yù)售條件的嚴(yán)格審查制度。尤其是兩個(gè)許可證審查發(fā)放制度。嚴(yán)格掌握商品房預(yù)售的條件，規(guī)范商品房預(yù)售許可證的審查和發(fā)放制度。

第二，要建立商品房預(yù)售必須公開(kāi)事項(xiàng)的監(jiān)督檢查制度。防止開(kāi)發(fā)商以虛假?gòu)V告、名不副實(shí)的宣傳資料欺騙購(gòu)房消費(fèi)者。

第三，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。購(gòu)房人可通過(guò)多種渠道了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、規(guī)模、工商登記、財(cái)務(wù)狀況、企業(yè)形象、知名度等；是否具有建設(shè)工程許可證等五證一照；了解過(guò)去的業(yè)績(jī)，到已完工的小區(qū)了解開(kāi)發(fā)商的房屋質(zhì)量、售后服務(wù)、物業(yè)管理狀況；了解開(kāi)發(fā)商有無(wú)糾紛等情況。

第四，要加大對(duì)商品房預(yù)售法律制度的宣傳力度，正確理解和適用有關(guān)法律法規(guī)的立法精神和立法本意。地方各級(jí)人民政府，尤其是市、縣級(jí)政府依法具有房產(chǎn)行政管理和土地行政管理職能的行政執(zhí)法部門(mén)，更應(yīng)當(dāng)熟悉和掌握。

第五，購(gòu)房者要簽好補(bǔ)充協(xié)議。由于正式購(gòu)房合同不能全面、準(zhǔn)確地反映當(dāng)事人雙方的真實(shí)情況，買賣雙方往往應(yīng)根據(jù)需要訂立補(bǔ)充協(xié)議，即通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議對(duì)正式合同內(nèi)容回以修改、補(bǔ)充。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，“格式條款與非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款”。所以，補(bǔ)充協(xié)議在某種程度上比正式合同更重要。

參考文獻(xiàn)

[1] 王立，陽(yáng)平.房地產(chǎn)案例分析與判案技巧[M].北京：人民法院

出版社，2006.

[2] 戴勇堅(jiān).房地產(chǎn)交易[M].北京：中國(guó)民主法制出版社，2006.

[3] 梅新和，尹卓.房地產(chǎn)買賣與租賃案例精析[M].北京：法律出

版社，2005.

[4] 李艷芳.以案說(shuō)法：經(jīng)濟(jì)法篇[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版

篇3

三、售房有形市場(chǎng)是公司精神文明建設(shè)的窗口，營(yíng)銷人員要做到誠(chéng)實(shí)守信、規(guī)范交易、熱情服務(wù)，自覺(jué)維護(hù)公司的聲譽(yù)和形象。

四、市場(chǎng)營(yíng)銷部在新建項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前，應(yīng)認(rèn)真作出切實(shí)可行的營(yíng)銷方案，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。在實(shí)施過(guò)程中，銷售價(jià)格未經(jīng)批準(zhǔn)不得變更。

五、房屋預(yù)售建筑面積由投資發(fā)展部會(huì)同市場(chǎng)營(yíng)銷部計(jì)算，房屋銷售面積須經(jīng)房管局測(cè)量復(fù)核后，列出明細(xì)表，雙方工作人員書(shū)面確認(rèn)無(wú)誤后，報(bào)分管副總經(jīng)理批準(zhǔn)、財(cái)務(wù)部備案。在預(yù)售過(guò)程中不得擅自變更。

六、工作人員要努力學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，互相配合、言行一致，向顧客介紹商品房時(shí)要講究服務(wù)態(tài)度和推銷技巧，做到宣傳力度大、范圍廣、影響深、效果好。

七、在銷售商品房屋工作中，嚴(yán)格執(zhí)行《商品房銷售管理辦法》，設(shè)立銷售帳本、房屋預(yù)訂登記本、房屋移交登記本、售后服務(wù)登記本；認(rèn)真簽訂和及時(shí)發(fā)放房屋預(yù)售協(xié)議書(shū)、房屋買賣合同、房屋使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)。

八、銷售帳薄的記錄要內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、帳目清楚、日清月結(jié)，月底及時(shí)向總經(jīng)理上報(bào)銷售情況，及時(shí)報(bào)表。

九、房屋銷售后，要及時(shí)將預(yù)售協(xié)議書(shū)、買賣合同、結(jié)算單等銷售資料整理入檔管理。

十、所有購(gòu)房款必須由市場(chǎng)營(yíng)銷部于收款當(dāng)日交財(cái)務(wù)部，存至指定銀行帳戶，嚴(yán)禁公款私存。

篇4

一、售后包租概述

售后包租是一種集銷售與融資為一體的特殊模式，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌集資金的一種重要方法。它通常指開(kāi)發(fā)商將所出售的商品房，通過(guò)在一定期限內(nèi)承租或者代為出租的方式，以承租期間的租金沖抵部分售房?jī)r(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

售后包租的經(jīng)營(yíng)模式早在20世紀(jì)60年代出現(xiàn)于美國(guó)，后流行于日本、香港、臺(tái)灣等地。在上世紀(jì)90年代中期傳到我國(guó)海南及廣東沿海地區(qū)，后傳入內(nèi)地等城市，為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)借鑒并流行。[1]售后包租在國(guó)外原先是開(kāi)發(fā)商融資的一種方式，但目前國(guó)內(nèi)的操作實(shí)質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商以高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的承諾方式促銷商品房，從而加快資金的回籠速度，演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商用以套取現(xiàn)金的一種財(cái)務(wù)技巧。

二、售后包租模式中的法律風(fēng)險(xiǎn)

由于售后包租涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者、銀行、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方、承租方等多方主體簽訂的買賣合同、委托經(jīng)營(yíng)合同、租賃合同等多份合同，故其中涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，一旦出現(xiàn)糾紛，將有可能涉及到多方利益，并產(chǎn)生一定的連鎖反應(yīng)。我國(guó)《商品房銷售管理辦法》，第十一條明確規(guī)定“開(kāi)發(fā)商不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；開(kāi)發(fā)商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”而我國(guó)各地對(duì)售后包租的監(jiān)管態(tài)度，則因地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不同及各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異，而存在變化。[2]

由于售后包租的法律關(guān)系復(fù)雜，一旦合同主體因履行合同發(fā)生糾紛，常面臨著合同被法院認(rèn)定無(wú)效、開(kāi)發(fā)商違約、承租方違約等風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到大量吸引顧客并快速回籠資金的目的，常常通過(guò)大量的廣告來(lái)宣傳所售商業(yè)地產(chǎn)的高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容，因此又涉及宣傳廣告的性質(zhì)及效力等法律風(fēng)險(xiǎn)。

1.合同訂立時(shí)開(kāi)發(fā)商未取得房屋預(yù)售許可證或房屋未竣工的合同效力風(fēng)險(xiǎn)

目前的房地產(chǎn)操作中，包租協(xié)議訂立時(shí)，房屋常常還未竣工，開(kāi)發(fā)商未取得竣工備案許可證。如果日后在協(xié)議的履行期間發(fā)生糾紛，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者還是第三人，若想以合同訂立時(shí)開(kāi)發(fā)商不具備房屋預(yù)售許可證或者房屋未竣工備案為由，要求認(rèn)定合同無(wú)效的，通常不會(huì)得到法院的支持。原因在于：首先，雖然《商品房管理辦法》規(guī)定了不得以售后包租的形式出售未竣工的商品房，但是該辦法屬于部門(mén)規(guī)章，不能作為法院作出判決的依據(jù)；其次，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，出賣人如果在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定購(gòu)房合同有效。所以，訂立合同時(shí)商品房未竣工或者開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證的，并不能當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效。

2.售后包租行為可能被法院定性為非法集資，導(dǎo)致合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)

在司法實(shí)踐中，售后包租被法院認(rèn)定為非法集資，通常具有以下特征：

（1）個(gè)人或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以虛構(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者以實(shí)際已無(wú)法完成的項(xiàng)目為幌子，以返本銷售、售后包租、約定回購(gòu)、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的。此時(shí)，由于并不存在真實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目或者由于開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況惡化而使項(xiàng)目無(wú)法完成，進(jìn)而使合同中約定的產(chǎn)權(quán)取得、租賃等合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，那么合同中約定的“高額回報(bào)”就成了一紙空文，因此通常會(huì)被法院認(rèn)定為非法集資行為。

（2）向不特定對(duì)象籌集資金。非法集資的客觀表現(xiàn)形式之一便是面向不特定的社會(huì)公眾進(jìn)行資金募集，集資的對(duì)象具有不特定性。如果是面向特定的少數(shù)投資者進(jìn)行的資金募集活動(dòng)，不能被認(rèn)定為非法集資行為。

3.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法竣工驗(yàn)收導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商面臨的雙重違約風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商一般會(huì)在項(xiàng)目工程竣工之前獲得預(yù)售許可證，并且向社會(huì)公開(kāi)出售房產(chǎn)，并且承諾在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前或工程計(jì)劃竣工之時(shí)開(kāi)始向購(gòu)房者回報(bào)租金。但是如果工程不能夠按時(shí)竣工驗(yàn)收，則無(wú)法交付于承租方進(jìn)行使用，此時(shí)開(kāi)發(fā)商則面臨著對(duì)承租方的違約風(fēng)險(xiǎn)。而此兩種情況下，開(kāi)發(fā)商仍需按照合同約定向購(gòu)房者支付包租期間的租金，因此就會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的資金鏈緊張，有時(shí)甚至開(kāi)發(fā)商也無(wú)法按時(shí)支付租金，而造成對(duì)購(gòu)房者的違約。由此可見(jiàn)，房屋無(wú)法按時(shí)竣工，將使開(kāi)發(fā)商面臨雙重違約的風(fēng)險(xiǎn)。

4.租金水平變化導(dǎo)致的購(gòu)房者違約的風(fēng)險(xiǎn)

由于售后包租模式中，約定的租賃合同期限一般較長(zhǎng)，并且對(duì)租金的約定明確并且穩(wěn)定，并未隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化而變化。但是隨著時(shí)間的延長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)的租金一般會(huì)發(fā)生較大的變動(dòng)，如果租金增長(zhǎng)過(guò)快，那么購(gòu)房者勢(shì)必將要權(quán)衡履約和違約的成本大小，如果違約的損失小于實(shí)際租金收益的話，那么購(gòu)房者很可能要求解除包租合同，收回房屋而另行尋租。由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)房者數(shù)量較多，一旦出現(xiàn)購(gòu)房者群體違約現(xiàn)象的話，將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金及經(jīng)營(yíng)情況造成巨大的影響。

5.售后包租廣告宣傳的法律風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)促銷的手段之中，大量的廣告攻勢(shì)是不可或缺的環(huán)節(jié)。開(kāi)發(fā)商為了更多更快的回籠資金，常常在廣告宣傳中以“投資回報(bào)率8%-10%”、“十年包租”等字眼，來(lái)博得更多的眼球。在商業(yè)地產(chǎn)銷售廣告中需要注意的法律風(fēng)險(xiǎn)主要有：（1）若銷售廣告的說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋銷售價(jià)格的確定有重大影響的話，那么即使廣告的內(nèi)容未載入銷售合同，也會(huì)被視為合同的一部分，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力；（2）售后包租行為具有一定的融資性質(zhì)，因此為了吸引更多的資金注入，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)在銷售廣告中承諾較高的投資回報(bào)率、較低的投資風(fēng)險(xiǎn)等。但是如果開(kāi)發(fā)商對(duì)在廣告中承諾的內(nèi)容，例如質(zhì)量、價(jià)格、項(xiàng)目情況等內(nèi)容無(wú)法兌現(xiàn)，那么該宣傳廣告則有可能被認(rèn)定為虛假?gòu)V告，使得開(kāi)發(fā)商面臨著相應(yīng)的民事、行政甚至刑事處罰。

三、售后包租法律風(fēng)險(xiǎn)的防范建議

鑒于以上出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，針對(duì)售后包租操作模式的法律風(fēng)險(xiǎn)防范，提出如下幾點(diǎn)建議：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要充分評(píng)估開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)。這種評(píng)估應(yīng)當(dāng)是綜合性的，不僅包括法律上的，還應(yīng)當(dāng)包括商業(yè)上的、政策上的等。[2]在評(píng)估結(jié)果出來(lái)后，需要對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行深入的分析考察，綜合研究項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前景，為售后包租操作模式奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。同時(shí)需要根據(jù)項(xiàng)目所在地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的各種監(jiān)管政策的不同，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目的運(yùn)作模式，以達(dá)到與投資者的共贏目的。

2.開(kāi)發(fā)商可以將售后包租委托給專業(yè)獨(dú)立的第三方或商業(yè)物業(yè)公司。這樣不僅使買賣和租賃的法律關(guān)系變的相對(duì)簡(jiǎn)單，而且可以有效的為開(kāi)發(fā)商隔離風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)建合理的委托經(jīng)營(yíng)機(jī)制，走中介專業(yè)化、規(guī)模化的道路，使得開(kāi)發(fā)商逐漸退出，改由專業(yè)的第三方或商業(yè)物業(yè)公司承擔(dān)起物業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。[3]

3.開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)制定合理可行的工程建設(shè)進(jìn)展方案，應(yīng)盡量充分地預(yù)估各種不確定因素對(duì)工程建設(shè)進(jìn)度的影響。把向承租方交付房屋的時(shí)間與向購(gòu)房者支付租金的時(shí)間銜接起來(lái)，[4]并且要及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展，保證工程能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)竣工驗(yàn)收合格，以降低因逾期交房而面臨的雙重違約風(fēng)險(xiǎn)。

4.租賃合同中約定的包租利率通常并且高于銀行的貸款利率，但是該利率不必要固定化，可以在包租合同中約定隨著銀行貸款利率的變化做相應(yīng)的調(diào)整。[3]并且可以約定嚴(yán)格的違約責(zé)任，從而有效降低開(kāi)發(fā)商自身及購(gòu)房者因租金水平變化而出現(xiàn)的違約風(fēng)險(xiǎn)。

5.售后包租的宣傳廣告中，要避免對(duì)投資回報(bào)等敏感內(nèi)容做出具體明確的承諾，盡量以模糊化、藝術(shù)化的字眼描述以上內(nèi)容。對(duì)房屋的質(zhì)量、價(jià)格、項(xiàng)目情況的介紹等內(nèi)容的描述應(yīng)當(dāng)盡量符合實(shí)際，避免出現(xiàn)過(guò)分夸大甚至虛假的內(nèi)容。[2]同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)，增強(qiáng)其房屋銷售中的法律責(zé)任意識(shí)，統(tǒng)一其在銷售過(guò)程中的介紹說(shuō)辭，盡量避免銷售人員對(duì)購(gòu)房者作出不符合項(xiàng)目實(shí)際的允諾從而誤導(dǎo)購(gòu)房者的情況出現(xiàn)。

售后包租，作為商業(yè)地產(chǎn)銷售中一種重要的促銷手段，為很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了更多的流動(dòng)資金，更好的銷售業(yè)績(jī)。但是在這一模式為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定繁榮的背后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一定要全面、審慎地評(píng)估這一促銷手段所帶來(lái)的利與弊。在實(shí)際操作中，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、地方性法規(guī)及其他規(guī)范性文件的規(guī)定，遵守項(xiàng)目所在地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，在合法經(jīng)營(yíng)前提下達(dá)到開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的雙贏才是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)久之計(jì)。

參考文獻(xiàn)：

篇5

車位投資之所以比房子還穩(wěn)健，來(lái)自車位區(qū)別于房子的特別優(yōu)勢(shì)：車位一不怕“租霸”，二不需要裝修。林小姐于2004年買了一套商品房和兩個(gè)車位，當(dāng)時(shí)車位價(jià)格在7萬(wàn)元左右，而現(xiàn)在由于工作原因要將房屋賣掉。并轉(zhuǎn)讓車位，有人將車位的價(jià)格提高到10萬(wàn)元，她不為所動(dòng)。對(duì)車位市場(chǎng)的看好，讓她決定把租車位作為一種全新的投資。

車位也講地段

投資車位要注意技巧。和買房投資一樣，車位所在的位置(就是地段)是其中最重要的一項(xiàng)。和買房子不同，車位不會(huì)因?yàn)榉孔游挥诘罔F周邊或公交站點(diǎn)密集地區(qū)而受惠，相反，通常住在快捷便利交通地點(diǎn)的人，對(duì)買車用車的需求比較低。相應(yīng)地，對(duì)車位的需求也比較少。較理想的車位，反而是一些并不臨近地鐵或公交站點(diǎn)的大型中檔社區(qū)。

其次，是車位本身的位置，不要以為同一個(gè)停車場(chǎng)里的每個(gè)車位都有同等價(jià)值，正如我們買房時(shí)會(huì)盡量不選擇最低層或垃圾房旁邊一樣，某些車位的位置也相當(dāng)不受歡迎。例如貼近上下水管的車位就較少人租用，因?yàn)檐囎涌赡軙?huì)蒙受漏水的風(fēng)險(xiǎn)。

再次，是車位與樓盤(pán)住宅數(shù)目的比例問(wèn)題。簡(jiǎn)單說(shuō)，A、B小區(qū)同為地段相近的中檔小區(qū)，如果A小區(qū)1000戶，而車位只有200個(gè)，那以后隨著生活水平提高，私家車的增多，車位肯定是供不應(yīng)求的，車位價(jià)格上漲也是必然的，而B(niǎo)小區(qū)1000戶，車位800個(gè)，則這個(gè)小區(qū)車位的價(jià)格肯定沒(méi)有A小區(qū)上漲得快，要出租也不會(huì)如A小區(qū)那么搶手。

除此之外，停車場(chǎng)若車道狹窄、柱子較多及車位本身劃得比較窄小，也會(huì)成為不利因素，因?yàn)檩^大的車，(如7座的MPV車)或新手都不好停車。反之，如果車位寬敞，處于靠墻的位置就會(huì)比較受歡迎。

慎選車位類型

明確長(zhǎng)、短線投資車位出租因區(qū)域的不同，租金亦不盡相同。例如甲級(jí)寫(xiě)字樓區(qū)和生活小區(qū)的車位租賃，價(jià)值有天壤之別。投資者應(yīng)明確投資車位的方向，例如投資商務(wù)區(qū)(如甲級(jí)寫(xiě)字樓)的車位，因流動(dòng)性大，車位的投資收益會(huì)大，適宜長(zhǎng)線投資，而生活小區(qū)的車位租價(jià)不高，回報(bào)率相對(duì)較低，適合“一買一賣”的短線投資。

產(chǎn)權(quán)和面積車位使用年限為40年，目前可以獨(dú)立成“證”，投資前要先了解其產(chǎn)權(quán)是否清晰(即擁有預(yù)售契約或房產(chǎn)證)。關(guān)于車位的歸屬一直存在爭(zhēng)議，但能辦理產(chǎn)權(quán)的車位不受影響，它可以簽訂正規(guī)商品房買賣合同。這部分車庫(kù)車位都是經(jīng)過(guò)規(guī)劃審批的，在交易過(guò)程和歸屬上都沒(méi)有問(wèn)題。另外，車位的測(cè)量需分?jǐn)偣餐ǖ赖让娣e，實(shí)用率通常約70％左右。

篇6

    但其實(shí)，只要掌握些必備的購(gòu)房知識(shí)與策略技巧，你完全可以成為有底氣的篤定泰山的購(gòu)房者。

    本文主要談些簽訂預(yù)售合同的知識(shí)與技巧，供期房購(gòu)買者參考。

    根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第48條的規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：開(kāi)發(fā)商已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間；同金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

    與購(gòu)買現(xiàn)房相比，購(gòu)買期房會(huì)有一定的風(fēng)險(xiǎn)，比較常見(jiàn)的正常風(fēng)險(xiǎn)如商品房造價(jià)調(diào)整，預(yù)售方延期交房和無(wú)房履約等，無(wú)法預(yù)料的還有火災(zāi)等非正常風(fēng)險(xiǎn)。所以為了降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者完全可以理直氣壯地請(qǐng)房產(chǎn)商予以配合，提供上述資信證明，有針對(duì)性地做好對(duì)房產(chǎn)商的有關(guān)資信了解工作。

    一般情況下，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與銷售商是一致的。購(gòu)房者買房首先要看房產(chǎn)商的身份資格，即看其企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。其次，選擇好的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是很關(guān)鍵的。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)是選擇時(shí)需注意的三大要點(diǎn)。開(kāi)發(fā)資質(zhì)是按企業(yè)注冊(cè)資金的多少來(lái)劃分的。根據(jù)建設(shè)部的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)一般分為資質(zhì)一級(jí)、資質(zhì)二級(jí)、資質(zhì)三級(jí)三個(gè)級(jí)別。俗話說(shuō)，大樹(shù)底下好乘涼。一般而言，級(jí)別越高的房地產(chǎn)企業(yè)，信用較好，其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)較能適應(yīng)市場(chǎng)需求，物業(yè)管理和服務(wù)水平也較高。所以購(gòu)房者在商品房?jī)r(jià)格、房型、環(huán)境、交通等條件差不多的情況下，應(yīng)盡量選擇信譽(yù)好，實(shí)力強(qiáng)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。

    如果房屋的出售是由房地產(chǎn)中介公司，購(gòu)房者則應(yīng)查驗(yàn)該中介公司是否有工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照和中介資格，其服務(wù)人員是否持有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人許可證。另外，購(gòu)房者要注意購(gòu)房合同是同房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂還是同中介商簽訂。如果是與中介商簽訂，就必須在合同中明確一旦發(fā)生諸如交房、質(zhì)量、包修等爭(zhēng)議后法律責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)，以防止開(kāi)發(fā)商與中介商扯皮，相互推諉，使購(gòu)房者的利益得不到保證。

    另外，由于期房尚在建造工程中，甚至尚屬建造初期，因此，購(gòu)房者在預(yù)購(gòu)期房時(shí)，應(yīng)在綜合了解開(kāi)發(fā)商有關(guān)情況的基礎(chǔ)上，實(shí)地考察建房基地，核對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的有關(guān)售樓資料和刊登的廣告，驗(yàn)明預(yù)售合同的內(nèi)容和售樓書(shū)的說(shuō)明是否與實(shí)際情況相符。正所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆。”購(gòu)房者若能重視上述要點(diǎn)，做到心里有底，買起房子來(lái)就會(huì)放心與得多。

    二、切勿迷信格式合同，簽約時(shí)做到有理、在房產(chǎn)商提供的預(yù)售合同都是由市工商局監(jiān)制，房管局印制的格式合同，這比以前由房產(chǎn)商自行擬訂的五花八門(mén)的合同要完整規(guī)范的多，尤其是97版《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》（以下簡(jiǎn)稱合同），在保護(hù)購(gòu)房者利益上下了不少功夫，但購(gòu)房者不要盲目迷信這類格式合同，因?yàn)樵趯?shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn)合同中有許多條款仍不夠嚴(yán)密，有的甚至偏袒了房產(chǎn)商的利益。

    所以盡管有了這樣的標(biāo)準(zhǔn)合同以及一系列規(guī)范房屋交易的法律文件，由于房產(chǎn)商處于一種較為有利的地位，一些房產(chǎn)商仍然會(huì)想出一些花樣，如對(duì)預(yù)售合同中不利于其的某些條款不填或劃掉；讓某些對(duì)己不利的條款用補(bǔ)充條款的方式使其不起作用；在補(bǔ)充條款中訂一些對(duì)雙方貌視公正實(shí)際上卻很可能嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者利益的條款。因此，購(gòu)房者仍需慎重地逐條逐款審清合同內(nèi)容。對(duì)于房產(chǎn)商的介紹，應(yīng)持客觀審慎的態(tài)度，不要輕信，碰到說(shuō)得“天花亂墜”和無(wú)理的房產(chǎn)商，尤其要加以警惕。在對(duì)一些切實(shí)維護(hù)自身購(gòu)房利益的條款磋商中，要堅(jiān)定自己的原則與立場(chǎng)，在與房產(chǎn)商平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，訂好有關(guān)補(bǔ)充條款，明明白白地簽約，切不可讓房產(chǎn)商“牽著鼻子走”。

    讓我們根據(jù)預(yù)售合同的內(nèi)容，具體談簽約知識(shí)與技巧。

    1、查驗(yàn)預(yù)售許可證，弄清產(chǎn)權(quán)證性質(zhì)。

    合同第一條是“甲方通過(guò)___________方式取得______區(qū)/縣_________地塊土地使用權(quán)，并依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證，證書(shū)號(hào)為……。上述內(nèi)銷商品房已具備《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》規(guī)定的預(yù)售條件，經(jīng)_________局批準(zhǔn)上市預(yù)售（預(yù)售許可證編號(hào)：……。”

    在我國(guó)預(yù)售商品房實(shí)行許可證制度。故若房產(chǎn)商未取得預(yù)售許可證，則其與購(gòu)房者所簽的合同應(yīng)為無(wú)效。作為房產(chǎn)商，理應(yīng)在售樓廣告和說(shuō)明書(shū)中載明該證編號(hào)，并向購(gòu)房者出示《商品房預(yù)售許可證》。而作為購(gòu)房者，在簽預(yù)售合同之前，必須有針對(duì)性地查驗(yàn)一下房產(chǎn)商是否確已取得該證，以防止自己辛辛苦苦簽的合同成為廢紙一張。購(gòu)房者還要特別注意自己購(gòu)買的物業(yè)、樓號(hào)和層號(hào)是否在預(yù)售許可證的范圍內(nèi)，避免日后造成麻煩吃“啞巴虧”。

    關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)證。對(duì)期房而言，房產(chǎn)商在商品房竣工驗(yàn)交時(shí)能否取得大產(chǎn)證，取得何種性質(zhì)的產(chǎn)證主要得看其土地取得方式。若是通過(guò)“出讓、轉(zhuǎn)讓”方式取得的土地，其房地產(chǎn)權(quán)證（包括大產(chǎn)證、小產(chǎn)證）為“綠證”，可直接上市轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)；若是通過(guò)“劃撥”方式取得的土地，房地產(chǎn)權(quán)證則是“黃證”，轉(zhuǎn)讓時(shí)要按房?jī)r(jià)的1%補(bǔ)繳土地收益，出租時(shí)也要按標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地收益，所以購(gòu)房者要弄清產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)，避免日后支付“黃證”所引起的額外費(fèi)用。

    2、有必要補(bǔ)充約定使用面積，并依法約定以后發(fā)生面積誤差時(shí)的處理方法。

    在預(yù)售合同中的面積均為“建筑面積”，這是一個(gè)在日后交房時(shí)易產(chǎn)生糾紛的問(wèn)題。相同的建筑面積，因使用率不同，使用面積會(huì)相差很大。購(gòu)房者從自身利益出發(fā)，可就某些房屋部分具體約定使用面積，作為合同的補(bǔ)充條款。如約定“衛(wèi)生間的使用面積應(yīng)達(dá)到8平方米”。

    預(yù)售商品房從動(dòng)工到竣工、驗(yàn)收，這期間有許多不確定的因素，可能導(dǎo)致購(gòu)房者所購(gòu)置的期房面積多少有所變化。合同中根據(jù)面積誤差的多少約定了三種處理方式：“總房?jī)r(jià)款保持不變”、“多退少補(bǔ)”和“退房”。就“多退少補(bǔ)”而言，實(shí)踐中可能會(huì)與購(gòu)房者的初衷相違背，增加了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使得購(gòu)房者的利益得不到維護(hù)。根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第44條規(guī)定：“建筑面積超過(guò)預(yù)售合同約定的，受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價(jià)款；建筑面積不足合同約定的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價(jià)款退還受讓人；但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。”這一規(guī)定體現(xiàn)了“多退少不補(bǔ)”的原則，明顯傾向于保護(hù)購(gòu)房者，故購(gòu)房者可以據(jù)此在補(bǔ)充條款中約定對(duì)面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方法。若面積誤差達(dá)到±2%或±3%，購(gòu)房者則可提出退房。

    3、慎重付款，配合監(jiān)管銀行對(duì)房產(chǎn)商的監(jiān)督。

    房產(chǎn)商有預(yù)售款監(jiān)管銀行，購(gòu)房者付款時(shí)請(qǐng)直接交至銀行，而切勿以現(xiàn)金形式直接支付給房產(chǎn)商，這可以起到銀行對(duì)房產(chǎn)商的監(jiān)管作用，保證房產(chǎn)商專款專用，避免其挪作他用，導(dǎo)致工程停建、緩建，從而能更好地保護(hù)購(gòu)房者的利益。購(gòu)房者應(yīng)等監(jiān)管銀行通知付款后前往付款，而且每期付款之后，購(gòu)房者均應(yīng)取得由房產(chǎn)商開(kāi)具的發(fā)票，而不僅僅是收據(jù)。

    4、購(gòu)房者與房產(chǎn)商地位平等，因而責(zé)任對(duì)等。

    購(gòu)房者與房產(chǎn)商作為合同的兩個(gè)主體，地位平等，因而彼此承擔(dān)對(duì)等責(zé)任。在合同第七條中規(guī)定“乙方如未按合同約定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)按逾期應(yīng)付款向乙方追索逾期利息，利息按____利率計(jì)算。”這就規(guī)定了購(gòu)房者逾期付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。那么當(dāng)房產(chǎn)商逾期交房時(shí)，就應(yīng)承擔(dān)對(duì)等的違約責(zé)任，以示公正。所以合同第十一條“……甲方如未在本合同約定期限內(nèi)將該房屋交付乙方，乙方有權(quán)按已支付的房?jī)r(jià)款向甲方追索利息。……利息按_____利率計(jì)算。若逾期超過(guò)_____天，乙方有權(quán)選擇下列第_____種方案追究甲方的違約責(zé)任……”應(yīng)與第七條相一致。但是這并不是說(shuō)只要開(kāi)發(fā)商交付了違約金，就可以遙遙無(wú)期地拖延交房。一般來(lái)講，若逾期交房90天，購(gòu)房者就可以提出終止合同，要求房產(chǎn)商退回房款并支付違約金。

    5、要求房產(chǎn)商在“房屋平面圖”上具體標(biāo)明各室朝向、尺寸及面積，必要時(shí)注明公共配套設(shè)施，以減少設(shè)計(jì)變更隱患。

    合同第八條稱“甲方未征得乙方同意變更該房屋的建筑設(shè)計(jì)，乙方有權(quán)退房……”但其實(shí)若真就設(shè)計(jì)變更打起官司來(lái)容易吃虧的還是購(gòu)房者。為什么？缺少有力的證據(jù)啊。你說(shuō)甲方改變了設(shè)計(jì)，證據(jù)何在？若你要求房產(chǎn)商在“房屋平面圖”上具體標(biāo)明各室朝向、尺寸及面積，如標(biāo)明廚房、衛(wèi)生間面積；注明是算全部建筑面積的室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)還是只算一半建筑面積的開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)。若你選擇該房的一個(gè)主要原因是特別喜歡房產(chǎn)商所宣傳的住宅小區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施，如配有地下車庫(kù)，室內(nèi)溫水泳池等，那么你就要求房產(chǎn)商在補(bǔ)充條款中列明以示承諾，這樣發(fā)生糾紛時(shí)你就“手中有證據(jù)，心里不慌”了。

    6、拒絕不合理?xiàng)l款，減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，交房時(shí)驗(yàn)明有關(guān)證件。

    合同第九條規(guī)定：“該房屋的交付必須符合下列條件：1、經(jīng)本市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格；2、辦理了房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證；3_________.”有的房產(chǎn)商在交房時(shí)還未辦出產(chǎn)權(quán)證，僅有《住宅交付使用許可證》，這時(shí)購(gòu)房者可以拒簽合同，所以購(gòu)房者有必要在補(bǔ)充條款中列明如開(kāi)發(fā)商逾期不能辦出產(chǎn)權(quán)證的賠償方法。除了以上《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》、《房地產(chǎn)權(quán)證》和《住宅交付使用許可證》外，購(gòu)房者還需要求房產(chǎn)商提供《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》，這可在第三款中明確約定。房產(chǎn)商除了按期交付房屋外，還應(yīng)保證購(gòu)房者順利辦理小產(chǎn)證而完成整個(gè)購(gòu)房過(guò)程。

    合同第十條約定了房產(chǎn)商延期交房的免責(zé)條款，購(gòu)房者須細(xì)心明辨。對(duì)于房產(chǎn)商提出的如將“施工單位責(zé)任引起的工期遲延”作為免責(zé)條件的要求要懂得加以拒絕。

    7、重視附件內(nèi)容和補(bǔ)充條款，保存合同原件。

篇7

[例1]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房，取得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同收入4800萬(wàn)元（包括800萬(wàn)元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項(xiàng)目總額為2800萬(wàn)元。則應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加264[4800×5%×（1+3%+7%）]萬(wàn)元，增值額占扣除費(fèi)用的比率為56.66%[（4800-2800-264）÷（2800+264）=1736÷3064]，應(yīng)納土地增值稅541.20[1736×40%-3064×5%]萬(wàn)元。稅款合計(jì)805.20[264+541.20]萬(wàn)元。

如果該企業(yè)將商品房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入改為4000萬(wàn)元，另簽訂一份800萬(wàn)元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加=為220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]萬(wàn)元，增值額占扣除項(xiàng)目的比率為32.45%[（4000-2800-220）÷（2800+220）=980÷3020]，應(yīng)納土地增值稅294（980×30%）萬(wàn)元；建筑裝修應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]萬(wàn)元，稅款合計(jì)540.40（220+294+26.4）萬(wàn)元。可見(jiàn)，同樣的收入和成本，通過(guò)籌劃可以節(jié)約稅款264.80（805.20-540.40）萬(wàn)元。同時(shí)由于購(gòu)房?jī)r(jià)款減少，也為購(gòu)房者節(jié)約了一筆契稅。

二、利用土地增值稅“起征點(diǎn)”優(yōu)惠政策進(jìn)行籌劃

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點(diǎn)為土地增值稅的稅務(wù)籌劃提供了條件。利用該政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)注意三點(diǎn)：（1）企業(yè)所建造的房屋必須是符合當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項(xiàng)目的比率不得超過(guò)20%，增值額占扣除項(xiàng)目的比率在20%左右時(shí)稅負(fù)將出現(xiàn)大幅度的跳躍，企業(yè)應(yīng)高度關(guān)注稅收成本對(duì)利潤(rùn)和現(xiàn)金流的影響。（3）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準(zhǔn)確劃分增值額的，其建造的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)不能享受稅收優(yōu)惠。

[例2]某房地產(chǎn)企業(yè)欲銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項(xiàng)目總額為2000元/平方米，現(xiàn)有兩種銷售方案，一是按2380元/平方米的價(jià)格出售；二是按2500元/平方米的價(jià)格出售。對(duì)于方案一，增值額占扣除項(xiàng)目的比率為19%[（2380-2000）÷2000]，小于20%，無(wú)需繳納土地增值稅，利潤(rùn)為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導(dǎo)致增加營(yíng)業(yè)稅及附加為6.6（120×5.5%）元/平方米，扣除項(xiàng)目金額為2006.6元/平方米，增值額占扣除項(xiàng)目的比率升至24.59%[（2500-2006.6）÷2006.6]，需繳納土地增值稅148.02[（2500-2006.6）×30%]元/平方米，企業(yè)的利潤(rùn)為345.38（2500-2006.6-148.02）元/平方米。可見(jiàn)，售價(jià)提高之后利潤(rùn)卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價(jià)與增加稅負(fù)的矛盾，見(jiàn)下文稅負(fù)平衡點(diǎn)的分析。

三、計(jì)算稅負(fù)平衡點(diǎn)，制定合理的銷售價(jià)格

我國(guó)目前的土地增值稅實(shí)行4級(jí)超率累進(jìn)稅率，同時(shí)稅法對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅給予了稅收優(yōu)惠（上文已說(shuō)明）。各級(jí)距的起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著稅收籌劃的空

空間，可以通過(guò)稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算來(lái)制定合理的銷售價(jià)格，達(dá)到稅負(fù)最小、利潤(rùn)最大。

享受稅收優(yōu)惠的平衡點(diǎn)計(jì)算如下：假設(shè)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品房銷售價(jià)格為A，除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為a，則全部扣除項(xiàng)目金額為：a+A×5%×（1+7%+3%）=a+5.5%A.要享受免稅的稅收優(yōu)惠，增值額占扣除項(xiàng)目的比率必須小于等于20%，即要[A-（a+5.5%A）]÷（a+5.5%A）20%，解得A1.2848a.即納稅人想要享受免征土地增值稅的優(yōu)惠，其銷售額不能超過(guò)除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.2848倍，否則將對(duì)增值額征收30%的土地增值稅。如果售價(jià)低于該價(jià)位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。

若企業(yè)打算通過(guò)提高售價(jià)來(lái)增加利潤(rùn)。假定售價(jià)提高到A+x（即1.2848a+x），相應(yīng)的銷售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項(xiàng)目金額=a+5.5%A+5.5%x，應(yīng)納土地增值稅=[（A+x）-（a+5.5%A+5.5%x）]×30%=6.42408%a+28.35%x，若納稅人欲通過(guò)提高售價(jià)達(dá)到增加收益，就必須使x>（6.42408%a+28.35%x）+5.5%x，解得x>0.0971a.這就是說(shuō)，如果想通過(guò)提高售價(jià)取得更大的收益，提高的售價(jià)必須超過(guò)除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的0.0971倍。同理可以計(jì)算出當(dāng)納稅人要享受30%、40%或50%的稅率，其銷售額的上限分別是除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額的1.6349倍、2.2472倍和3.5928倍。

可見(jiàn)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，銷售額增長(zhǎng)而產(chǎn)生的增值率的提高和稅率的累進(jìn)，使得稅負(fù)增長(zhǎng)加快。上文通過(guò)稅負(fù)平衡點(diǎn)的計(jì)算得出了各個(gè)稅率起征點(diǎn)的最佳價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系。但稅負(fù)僅是房地產(chǎn)企業(yè)在確定銷售價(jià)格要考慮的因素之一，企業(yè)還要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力變化的關(guān)系。通過(guò)不同價(jià)格銷售方案的分析比較來(lái)確定合適的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。例如當(dāng)企業(yè)測(cè)算出其所銷售的房地產(chǎn)增值額占扣除項(xiàng)目的比率將要超過(guò)稅率累進(jìn)臨界點(diǎn)，而又缺乏進(jìn)一步攀升空間時(shí)，可采取諸如對(duì)批量或一次性付款的購(gòu)房者給予價(jià)格優(yōu)惠等手段調(diào)整、控制價(jià)格，達(dá)到控制增值幅度、減少稅負(fù)，又促進(jìn)銷售、加快資金回籠的目的。

四、促銷活動(dòng)的稅務(wù)籌劃

第一，銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此。現(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計(jì)算收入并計(jì)稅；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票，則必須全額計(jì)稅。

[例3]某房地產(chǎn)企業(yè)給予一次性繳足房款的購(gòu)房者5%的銷售折扣，銷售總額2000萬(wàn)元，土地增值稅適用30%的稅率，如果企業(yè)將折扣額另開(kāi)發(fā)票，將導(dǎo)致多交營(yíng)業(yè)稅及附加5.5（2000×5%×5.5%）萬(wàn)元，多交企業(yè)所得稅33（2000×5%×33%）萬(wàn)元，多交土地增值稅28.35[2000×5%×（1-5.5%）×30%]萬(wàn)元，合計(jì)66.85萬(wàn)元。

第二，買房贈(zèng)物的稅務(wù)籌劃。隨著購(gòu)房者購(gòu)房需求的多樣性和品味的提升，不少高級(jí)住宅樓在銷售時(shí)還贈(zèng)送家具家電或小汽車等。不少企業(yè)在實(shí)務(wù)中采取另行贈(zèng)送的方式，這在會(huì)計(jì)上應(yīng)視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈(zèng)送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計(jì)算土地增值稅時(shí)物品成本可以減少增值額，降低稅率。

五、妙利用各種建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃

（一）采用設(shè)立合營(yíng)企業(yè)的合作建房方式。所謂合作建房，指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。有兩種方式：第一種是“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，這樣雙方都擁有部分房屋的所有權(quán)。但在這種方式下，需要就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅；雙方將分得的房屋出售時(shí)，還應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，稅負(fù)較重。第二種是成立“合營(yíng)企業(yè)”，即一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金成立合營(yíng)企業(yè)合作建房。對(duì)此又存在兩種利潤(rùn)分配方式：一是房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享；二是雙方按一定比例分配房屋。兩種方式下的稅負(fù)也不同。根據(jù)現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅法：自2003年1月1日起，以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。因此，在第一種分配方式下，合營(yíng)雙方只需在對(duì)外銷售房屋時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅。在第二種分配方式下，如果雙方建成后按比例分房自用的，按現(xiàn)行稅法暫免征收土地增值稅；但土地使用權(quán)投資的一方無(wú)法享受轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)免征營(yíng)業(yè)稅的政策。

可見(jiàn)，在收入和費(fèi)用相同的情況下，合作建房的各方采取成立合營(yíng)企業(yè)，在房屋建成后風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式稅負(fù)

該文章轉(zhuǎn)載自無(wú)憂考網(wǎng)：小。必須注意的是，由于合營(yíng)雙方是出于稅務(wù)籌劃目的而成立的，并無(wú)對(duì)外開(kāi)展?fàn)I業(yè)的行為，只有投入沒(méi)有銷售更無(wú)利潤(rùn)可言，該合營(yíng)企業(yè)也沒(méi)有存在的必要。因此，更節(jié)稅的辦法是待房屋建成后，將合營(yíng)企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方。

[例4]甲房地產(chǎn)企業(yè)有一塊價(jià)值5億元的土地，但出于資金限制，擬考慮與乙企業(yè)合作建房，由甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。若甲、乙采用房屋建好后按比例分房自用的方式，則甲企業(yè)需要就轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)繳納2500（5億元×5%）萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。若甲、乙成立合營(yíng)企業(yè)，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤(rùn)分配方式，待房屋建好后將該合營(yíng)企業(yè)清算，房屋作為所得分配給雙方，雙方都可以不用繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）采用代建房方式。房地產(chǎn)的代建房行為，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不需繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，只需就勞務(wù)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用該政策，在開(kāi)發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低巨額稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房?jī)r(jià)也起到一定作用。

篇8

現(xiàn)在各大拍賣行經(jīng)常會(huì)舉辦民品拍賣會(huì)，主要有兩類拍品：一是市民個(gè)人委托準(zhǔn)備出售的二手貨；二是執(zhí)法部門(mén)的罰沒(méi)物資。拍賣標(biāo)的小至鞋、太陽(yáng)鏡，大至電熨斗、榨汁機(jī)等小家電，拍賣會(huì)場(chǎng)常常座無(wú)虛席。因?yàn)樵诿衿放馁u中往往能“淘”到不少價(jià)廉物美的好東西。

阿惠經(jīng)常注意報(bào)紙上的拍賣公告，遇到自己感興趣的就去參加。一次，她去了一場(chǎng)罰沒(méi)物資拍賣會(huì)，拍賣的270多件拍品“包羅萬(wàn)象”，其中有短袖襯衫、攝像機(jī)、手機(jī)、文件夾、毛巾、化妝品等各類產(chǎn)品。太陽(yáng)鏡以每副1.5元起拍，短袖襯衫每件5元起拍，如此低價(jià)自然吸引了不少買家競(jìng)相舉牌。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的角逐，阿惠為自己添了一副時(shí)髦的亞藍(lán)色太陽(yáng)鏡，給男朋友買了一件短袖襯衣，還拍下了電吹風(fēng)、豆?jié){機(jī)等生活小電器。阿惠說(shuō)，像這種罰沒(méi)物資的起拍價(jià)一般較低，可以在會(huì)上淘到自己滿意的商品，而且價(jià)格比外面低50%以上，非常劃算。

而小林不但經(jīng)常在拍賣會(huì)上為自己淘得可用的東西，她還更為精明地把些價(jià)低質(zhì)優(yōu)的東西拍下后轉(zhuǎn)賣出去，或是放到朋友的小店里出售，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手就能賺到錢。她說(shuō)，經(jīng)常光顧拍賣會(huì)，真是受益不少。

競(jìng)拍建議：

1.留意報(bào)紙、地方網(wǎng)站上的拍賣公告，注意廣羅信息，不要錯(cuò)失機(jī)會(huì)。

2.對(duì)于不少人來(lái)說(shuō)，民品拍賣會(huì)其實(shí)也可以成為“賣舊貨”的好地方。自己有些東西放著沒(méi)用，扔了可惜，委托拍賣行拍賣既處置了東西，又使之變現(xiàn)，可謂兩全齊美。

一千元至幾千元以內(nèi)：慧眼挑得電器家具

如果你準(zhǔn)備在拍賣會(huì)上投資千元至幾千元以內(nèi)，那么，各種家具、電器是你的主要競(jìng)拍目標(biāo)，比如攝像機(jī)、電視機(jī)、空調(diào)、電腦、家具等。

琳子想買一臺(tái)液晶顯示屏的電腦，市場(chǎng)售價(jià)8000多元。在一個(gè)朋友的指點(diǎn)下，琳子去了拍賣會(huì)，最終以4000元拍下了一臺(tái)，感覺(jué)滿意極了。阿剛在拍賣會(huì)上淘到了一臺(tái)家用攝像機(jī)，比市場(chǎng)價(jià)格便宜60%。到拍賣會(huì)上去買電器、家具，已成為越來(lái)越多的人的選擇。

競(jìng)拍建議：

1.在看到拍賣公告或得知拍賣消息后，先到商場(chǎng)等地了解自己感興趣的家具、電器的售價(jià)等情況，并大致確定自己競(jìng)拍的最終心理價(jià)位。

2.拍賣會(huì)正式舉行之前，提前到拍賣現(xiàn)場(chǎng)，仔細(xì)了解拍品的型號(hào)、起拍價(jià)、有無(wú)瑕疵等問(wèn)題，并大致了解哪些拍品是“熱門(mén)競(jìng)拍物”。

3.如果是拍得后自用，要想清楚拍品是否與自己的需求相符；若轉(zhuǎn)手賣出，則要看拍品是否屬當(dāng)下較受歡迎的型號(hào)，并最好先找到寄售的商店。

數(shù)萬(wàn)元及以上：拍賣會(huì)上尋找實(shí)惠房

立宏在成都市一拍賣行舉行的一次商品房拍賣會(huì)上喜笑顏開(kāi)―――他以低于市價(jià)30%左右的價(jià)格買到一套實(shí)惠房子。作為新的買賣住房的交易方式，房地產(chǎn)拍賣越來(lái)越受到人們的關(guān)注。而參加商品房拍賣，開(kāi)辟了房產(chǎn)投資的新渠道，也成為尋找實(shí)惠房的最佳途徑之一。

與傳統(tǒng)的置業(yè)方式相比，房地產(chǎn)拍賣最大的一個(gè)好處在于價(jià)格實(shí)惠，通常比市場(chǎng)售價(jià)低20%甚至更多。進(jìn)行拍賣的房地產(chǎn)并不是因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題“處理”的房產(chǎn)。而且專場(chǎng)拍賣會(huì)的主辦機(jī)構(gòu)依據(jù)法規(guī)都會(huì)對(duì)房屋的質(zhì)量、權(quán)屬進(jìn)行審核，并將瑕疵記錄在案。一方面拍賣機(jī)構(gòu)有義務(wù)向競(jìng)買者說(shuō)明房地產(chǎn)存在的瑕疵，并提供專業(yè)咨詢；另一方面，權(quán)屬不完善的房地產(chǎn)是不能夠進(jìn)入拍賣程序進(jìn)行拍賣的。這些無(wú)疑為購(gòu)房者提供了質(zhì)量保障。

房地產(chǎn)拍賣雖然是個(gè)新鮮事物，但并不比購(gòu)買商品房、二手房手續(xù)繁瑣。通常拍賣會(huì)前會(huì)舉辦現(xiàn)場(chǎng)看房咨詢，當(dāng)自己選中標(biāo)的后只需交納一定保證金，簽訂一份競(jìng)買合同便可以參加競(jìng)拍。如果競(jìng)拍成功，拍賣公司在你的委托下代辦有關(guān)交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)辦理及抵押貸款等有關(guān)手續(xù)，不需購(gòu)房者費(fèi)心。如果不成功，拍賣公司會(huì)如數(shù)將保證金退還給競(jìng)拍者。

競(jìng)拍建議：

1.提前進(jìn)場(chǎng)探虛實(shí)。拍賣行一般會(huì)提前一周公告拍賣信息，一旦認(rèn)準(zhǔn)了標(biāo)的房產(chǎn)，最好能夠提前到場(chǎng)，大致了解到哪些競(jìng)買人想競(jìng)買哪些標(biāo)的，哪些屬于熱門(mén)標(biāo)的，大概的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有多少，基本的市場(chǎng)認(rèn)可價(jià)有多高。這樣，在拍賣時(shí)一方面可以避免過(guò)分集中，為所謂的熱門(mén)房支出高價(jià)；另一方面，可以觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)作表情，從而判斷是否搶先舉牌，做到有的放矢，減小開(kāi)支。

2.冷門(mén)房產(chǎn)要留心。去拍賣行淘金還有一些偶然途徑。由于拍賣行的規(guī)模有大有小，拍賣公告的宣傳也有強(qiáng)有弱，因此有時(shí)拍賣會(huì)競(jìng)買者很多，有時(shí)拍賣會(huì)競(jìng)買者則很少。而這種情況拍賣行控制不了，因此充分利用這些波峰波谷就尤其重要。一般來(lái)說(shuō)，如果某場(chǎng)房產(chǎn)拍賣會(huì)競(jìng)買人很少，房產(chǎn)標(biāo)的的買氣就很弱，成交價(jià)格就會(huì)很低。就可以以較低的價(jià)格及時(shí)吃進(jìn)。

3.與朋友結(jié)伴去淘房。拍賣在房產(chǎn)拍賣會(huì)上，經(jīng)常會(huì)有些買家頻頻出擊，一下子吃進(jìn)數(shù)套被拍房產(chǎn)，往往會(huì)成為眾人關(guān)注的中心，因此也容易被人鉚上較勁，一些本來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的房產(chǎn)也容易被炒高，這種場(chǎng)面是很多精明買家所不愿意看到的。所以，在有數(shù)套中意房產(chǎn)的拍賣會(huì)上，最好和幾個(gè)朋友結(jié)伴而行，每人瞄準(zhǔn)一套房子，互不競(jìng)價(jià)，等拍下來(lái)了才用自己的名字簽署成交協(xié)議。

理財(cái)專家提點(diǎn)：拍賣會(huì)上競(jìng)買的3個(gè)建議

篇9

一、 稅收籌劃的意義

稅收籌劃是指納稅人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)籌資、投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)精心謀劃和安排，以達(dá)到規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，稅負(fù)相對(duì)最小化和經(jīng)濟(jì)利益最大化目的的管理活動(dòng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入資金多，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，稅收籌劃應(yīng)緊密聯(lián)系企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實(shí)現(xiàn)減輕企業(yè)綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，獲取資金的時(shí)間價(jià)值，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

對(duì)每個(gè)企業(yè)而言，由于其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅籌劃的重點(diǎn)稅種主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃策略

1、代收費(fèi)用納稅籌劃

《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用”。《營(yíng)業(yè)稅實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他性質(zhì)的價(jià)外費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)，代收的價(jià)外費(fèi)用，如代收煤氣初裝費(fèi)、自來(lái)水水表費(fèi)等費(fèi)用中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他的應(yīng)一并記入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)適當(dāng)?shù)姆椒▉?lái)避免全額納稅，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問(wèn)題的通知》第四條規(guī)定關(guān)于業(yè)的營(yíng)業(yè)額為納稅人從事業(yè)務(wù)向委托方實(shí)際收取的報(bào)酬，可以設(shè)立或委托機(jī)構(gòu)，如有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司收取代收費(fèi)用，其營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。

2、向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)向目標(biāo)客戶銷售房產(chǎn)或土地使用權(quán)的，不妨采取先投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式進(jìn)行籌劃。這樣，可以在不增加購(gòu)買者稅負(fù)的情況下，避免繳納不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。

根據(jù)財(cái)稅（2002）91號(hào)規(guī)定，納稅人以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。納稅人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的，也不征收營(yíng)業(yè)稅。

實(shí)際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓之間必須有一個(gè)足夠長(zhǎng)的時(shí)間間隔，否則，時(shí)間過(guò)短，會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)按實(shí)質(zhì)重于形式原則將該業(yè)務(wù)認(rèn)定為銷售不動(dòng)產(chǎn)。

3、銷售商品房促銷活動(dòng)納稅籌劃

銷售商品房業(yè)務(wù)中要靈活選擇更優(yōu)的促銷活動(dòng)來(lái)達(dá)到降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)目的，將贈(zèng)送汽油費(fèi)、旅游和物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠等實(shí)物贈(zèng)送轉(zhuǎn)化為直接折扣。

若在銷售商品房同時(shí)贈(zèng)送實(shí)物和勞務(wù)涉及營(yíng)業(yè)稅的視同銷售，等于發(fā)生了混合銷售行為，故需要把贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營(yíng)業(yè)稅。如將直接折扣體現(xiàn)在開(kāi)具的銷售發(fā)票中，由于是折扣銷售房產(chǎn)，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第15條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)是可以按照扣除折扣后的的價(jià)款作為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的，可以少負(fù)擔(dān)一部分營(yíng)業(yè)稅。

如某企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入100萬(wàn)元，方案一：送出5000元加油卡和優(yōu)惠物業(yè)費(fèi)5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈(zèng)送1萬(wàn)元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發(fā)票上。方案一應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬(wàn)元，方案二應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=（100-1）*5%=4.95萬(wàn)元。這兩種不同方式的優(yōu)惠給顧客帶來(lái)的優(yōu)惠金額是相同的，但由于贈(zèng)送實(shí)物轉(zhuǎn)化成直接折扣能夠?yàn)槠髽I(yè)節(jié)省營(yíng)業(yè)稅金0.1萬(wàn)元。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

1、 利用避稅臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，應(yīng)就其全部增值額計(jì)稅。另外，稅法還規(guī)定，對(duì)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又做其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用這一免稅規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他房產(chǎn)分開(kāi)核算。

設(shè)房地產(chǎn)銷售收入為X，設(shè)不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時(shí)，X=1.67024Y，即當(dāng)增值率為20%時(shí)，銷售價(jià)格是建造成本的1.67024倍，當(dāng)X〈1.67024Y時(shí)，增值率〈20%，根據(jù)稅法規(guī)定，免交土地增值稅。

故銷售房地產(chǎn)定價(jià)時(shí)，要特別注意，建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率處于20%臨界點(diǎn)左右時(shí)，企業(yè)更應(yīng)加倍關(guān)注，此時(shí)可以通過(guò)降低銷售價(jià)格的方式使增值率控制在20%以內(nèi)，達(dá)到減稅作用。

另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)成本的研究，適當(dāng)增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一些投入，例如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等。這樣，既增加了開(kāi)發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，使之能夠達(dá)到適用優(yōu)惠的條件，同時(shí)又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美、配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和企業(yè)的品牌建設(shè)。

2、 利用利息費(fèi)用進(jìn)行稅收籌劃

根據(jù)國(guó)稅函（2010）220號(hào)文件規(guī)定：（一）、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上兩種扣除方法為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了一定的空間，企業(yè)應(yīng)根據(jù)兩種方法計(jì)算出企業(yè)能進(jìn)行的扣除金額，比較選擇出最利于企業(yè)的扣除方法。若企業(yè)主要依靠負(fù)債融資，利息費(fèi)用占的比重較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用據(jù)實(shí)扣除；若企業(yè)主要依靠權(quán)益籌集資金，利息很少，則可不計(jì)入應(yīng)分擔(dān)的利息，按10%比例計(jì)算扣除。由于目前受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權(quán)支付額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）*5%，應(yīng)選擇兩項(xiàng)合計(jì)數(shù)的10%計(jì)算扣除，以增加項(xiàng)目扣除數(shù)，減少增值額，從而減少土地增值稅。

3、選擇較好的建房方式進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅的征稅范圍有兩條標(biāo)準(zhǔn)：首先，它的 征稅范圍是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物；其次，對(duì)未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為不征稅。 對(duì)照征稅范圍，可以進(jìn)行兩種建房方式的選擇，以達(dá)到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

（1）、利用代建房行為進(jìn)行籌劃。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）、利用合作建房進(jìn)行籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應(yīng)充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，降低企業(yè)成本，增加企業(yè)效益。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稅收籌劃

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于具有生產(chǎn)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不確定等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的核算辦法較其他類型企業(yè)差別較大，即對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)分完工與未完工階段，對(duì)屬于已經(jīng)完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，按照實(shí)際毛利率計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；對(duì)未完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的應(yīng)視為已經(jīng)完工：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；三市開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

由于現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際平均毛利率一般均高于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認(rèn)時(shí)間，可以獲得資金時(shí)間價(jià)值，緩解資金緊張問(wèn)題。因此要從企業(yè)整體角度統(tǒng)籌設(shè)計(jì)所得稅納稅籌劃方案，包括設(shè)計(jì)工程具體完工時(shí)間，何時(shí)將工程竣工證明材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案、何時(shí)辦理竣工結(jié)算等。

1、 合理推遲工程竣工和交房手續(xù)時(shí)間

例如項(xiàng)目實(shí)體已經(jīng)于2011年3月份完工，此時(shí)仍處于2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續(xù)，則企業(yè)就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內(nèi)確認(rèn)完工收入，并對(duì)實(shí)際銷售毛利率與預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率之間差額進(jìn)行調(diào)整，當(dāng)實(shí)際銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率時(shí)，進(jìn)行調(diào)整并繳納企業(yè)所得稅。如果將竣工備案及交房手續(xù)安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結(jié)束后進(jìn)行，則就將完工年度由2010年變?yōu)?011年，就可以在2011年企業(yè)所得稅匯繳期結(jié)束即2012年5月前，確認(rèn)完工收入，并繳納因?qū)嶋H銷售毛利率大于預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率調(diào)整繳納的企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)合法地把推遲繳納的稅款巧借為無(wú)息貸款，充分提高了資金使用效率。

2、 合理推遲工程結(jié)算時(shí)間

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三十二條規(guī)定：出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明材料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。

例如結(jié)算期臨近2010年企業(yè)所得稅匯算清繳期，可以適當(dāng)推遲工程結(jié)算時(shí)間至2010年匯算清繳期結(jié)束，即2011年5月以后。這樣企業(yè)可以將按照合同總額10%以內(nèi)預(yù)提的工程成本保持到次年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前，在下一年度匯繳期再對(duì)已預(yù)提的工程成本仍沒(méi)有取得發(fā)票的部分進(jìn)行調(diào)增應(yīng)納稅所得額處理，繳納企業(yè)所得稅，使調(diào)增企業(yè)所得稅向后遞延了一個(gè)年度，為企業(yè)取得了資金的時(shí)間價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

[1]、2009年全國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資格考試教材編寫(xiě)組：《稅法Ⅰ》、《稅法Ⅱ》

[2]、胡俊坤：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅籌劃的六大策略.《注冊(cè)稅務(wù)師》，2011.6

篇10

現(xiàn)在，各大拍賣行經(jīng)常舉辦民品拍賣會(huì)，主要有兩類拍品：一是市民個(gè)人委托準(zhǔn)備出售的二手貨；二是執(zhí)法部門(mén)的罰沒(méi)物資。拍賣標(biāo)的小至鞋、太陽(yáng)鏡，大至電熨斗、榨汁機(jī)等小家電，拍賣會(huì)場(chǎng)常常座無(wú)虛席，因?yàn)橥堋疤浴钡讲簧賰r(jià)廉物美的好東西。

阿惠經(jīng)常注意報(bào)紙上的拍賣公告，遇到自己感興趣的就去參加。一次，她去了一場(chǎng)罰沒(méi)物資拍賣會(huì)，拍賣的270多件拍品包羅萬(wàn)象，有短袖襯衫、攝像機(jī)、手機(jī)、文件夾、毛巾、化妝品等。太陽(yáng)鏡每副1.5元起拍，短袖襯衫每件5元起拍。經(jīng)過(guò)3個(gè)多小時(shí)的角逐，阿惠為自己添了一副時(shí)髦的藍(lán)色太陽(yáng)鏡，給男朋友買了一件短袖襯衣，還拍下了電吹風(fēng)、豆?jié){機(jī)等生活小電器。阿惠說(shuō)，像這種罰沒(méi)物資的起拍價(jià)一般較低，價(jià)格比外面至少低20%，非常劃算。

競(jìng)拍建議：

1、留意報(bào)紙、地方網(wǎng)站上的拍賣公告，注意廣羅信息，不要錯(cuò)失機(jī)會(huì)。

2、民品拍賣會(huì)也可以成為“賣舊貨”的好地方。委托拍賣行把家里的舊貨拍賣，既處理了閑置，又使之變現(xiàn)，可謂兩全齊美。

一千元至萬(wàn)元以內(nèi)：慧眼挑得電器家具

如果你準(zhǔn)備在拍賣會(huì)上投資千元至萬(wàn)元以內(nèi)，那么，各種家具、電器是主要競(jìng)拍目標(biāo)，比如攝像機(jī)、電視機(jī)、空調(diào)、電腦、沙發(fā)等。琳子想買一臺(tái)液晶顯示屏的電腦，市場(chǎng)售價(jià)8000多元，在一個(gè)朋友的指點(diǎn)下，琳子去拍賣會(huì)，最終以6000元拍下一臺(tái)。

競(jìng)拍建議：

1、在看到拍賣公告或得知拍賣消息后，先到商場(chǎng)等地方了解自己感興趣的家具、電器的售價(jià)等情況，并大致確定自己競(jìng)拍的最終心理價(jià)位。

2、拍賣會(huì)正式舉行之前，提前到拍賣現(xiàn)場(chǎng)，仔細(xì)了解拍品的型號(hào)、起拍價(jià)、有無(wú)瑕疵等問(wèn)題，并大致了解哪些拍品是熱門(mén)競(jìng)拍物。

3、如果是拍得后自用，要想清楚拍品是否與自己的需求相符；若想轉(zhuǎn)手賣出，則要看拍品是否屬當(dāng)下較受歡迎的型號(hào)，并最好找到寄售的商店。

一萬(wàn)元至數(shù)萬(wàn)元： 淘輛轎車圓“私車夢(mèng)”

擁有一輛私家車是很多人的夢(mèng)想，到拍賣會(huì)上拍下一輛價(jià)廉物美的轎車，已成為愈來(lái)愈多愛(ài)車族的新選擇。阿建是個(gè)“車迷”，一直想有輛自己的車。他在一次拍賣會(huì)上以5萬(wàn)元的價(jià)格拍下了一輛8成新的桑塔納轎車。阿建說(shuō)，二手車市場(chǎng)魚(yú)龍混雜，很容易吃虧上當(dāng)，但通過(guò)拍賣會(huì)就可以放心很多，一方面拍賣會(huì)上的車在產(chǎn)權(quán)方面完全清晰，另一方面，車子有什么問(wèn)題的話，拍賣公司也有告知的義務(wù)，不用擔(dān)心以次充好或故意隱瞞車子存在的問(wèn)題。

競(jìng)拍建議：

1、對(duì)目標(biāo)車輛進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，并對(duì)同型號(hào)新車的價(jià)位比較了解，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，確定對(duì)車子的心理價(jià)位期望值，避免競(jìng)買時(shí)自我控制力不強(qiáng)，不知不覺(jué)中拍賣價(jià)格超出市場(chǎng)價(jià)。

2、想做車輛拍賣的投資者，要有充足的資金實(shí)力。因?yàn)楸慌能囕v一般要求一次性付款。如果有特殊情況不能一次全部付清，一定要事先與拍賣公司協(xié)商，以免日后發(fā)生麻煩。

萬(wàn)元及以上： 拍賣會(huì)上尋找實(shí)惠房

立宏在成都市一拍賣行舉行的一次商品房拍賣會(huì)上以低于市價(jià)20%左右的價(jià)格買到了一套稱心房子。與傳統(tǒng)的置業(yè)方式相比，房地產(chǎn)拍賣最大的一個(gè)好處在于價(jià)格實(shí)惠，通常比市場(chǎng)售價(jià)低20%甚至更多。

同時(shí)，進(jìn)行拍賣的房子并不是因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題“處理”的房產(chǎn)。房地產(chǎn)專場(chǎng)拍賣會(huì)的主辦機(jī)構(gòu)拍前都會(huì)對(duì)房屋的質(zhì)量、權(quán)屬進(jìn)行審核，并將瑕疵記錄在案。拍賣機(jī)構(gòu)有義務(wù)向競(jìng)買者說(shuō)明房產(chǎn)存在的瑕疵，同時(shí)，權(quán)屬不完善的房產(chǎn)是不能夠進(jìn)入拍賣程序進(jìn)行拍賣的。這無(wú)疑為購(gòu)房者提供了質(zhì)量保障。

購(gòu)房者另一個(gè)顧慮是購(gòu)房后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等配套服務(wù)。目前，一些房地產(chǎn)專業(yè)拍賣機(jī)構(gòu)已完全能夠提供代辦產(chǎn)權(quán)、法律咨詢等服務(wù)，隨著政策的進(jìn)一步放寬，有的拍賣公司還與銀行聯(lián)合推出按揭貸款，使拍賣市場(chǎng)的房產(chǎn)同樣可以分期付款。

房產(chǎn)拍賣雖然是個(gè)新鮮事物，但并不比購(gòu)買商品房、二手房手續(xù)繁瑣。通常拍賣會(huì)前舉辦現(xiàn)場(chǎng)看房咨詢，當(dāng)自己選中標(biāo)的后只需交納一定保證金，簽訂一份競(jìng)買合同便可以參加競(jìng)拍。如果競(jìng)拍成功，拍賣公司在你的委托下代辦有關(guān)交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)辦理及抵押貸款等有關(guān)手續(xù)，不需購(gòu)房者費(fèi)心。如果不成功，拍賣公司會(huì)如數(shù)將保證金退還給競(jìng)拍者。

競(jìng)拍建議：

1、競(jìng)拍前一定要聯(lián)系拍賣行去現(xiàn)場(chǎng)看樓，最好請(qǐng)專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)市場(chǎng)行情和房屋狀況進(jìn)行評(píng)估，定出自己的最高承受價(jià)格。

2、盡管拍賣行已在拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)上把了關(guān)，但競(jìng)拍人還應(yīng)親自了解產(chǎn)權(quán)情況：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、是否為共有財(cái)產(chǎn)或已抵押財(cái)產(chǎn)、是否辦理了產(chǎn)權(quán)證；如果是商品房預(yù)售契約，那必須清楚了解發(fā)展商是否補(bǔ)齊地價(jià)、手續(xù)是否齊全。這一點(diǎn)很關(guān)鍵。

3、競(jìng)買人應(yīng)該冷靜競(jìng)投，當(dāng)自己舉牌的價(jià)格超出最高心理價(jià)格5%的時(shí)候還未拍得，就該立即選擇放棄。

拍賣會(huì)上競(jìng)買的三條建議